VASTGESTELD
3 Juli 2012 (INT - 1205245)
2
Inhoudsopgave
Voorwoord 3
Vooraf 5
Visie: Almelo Stad voor Mensen 7
Woonvisie 2020 7
Veranderopgave 1: de woonconsument centraal 11
Veranderopgave 2: duurzamere stad 13
Veranderopgave 3: betere sociaaleconomische balans 16
Het verschil maken: borging uitvoering veranderopgaven 21
Achtergrondrapport: Almelo Stad voor Mensen
INT 1206277
Voorwoord
Voor u ligt de Woonvisie 2012-2020 van de gemeente Almelo. Een document waaruit ambitie spreekt. Almelo stelt zichzelf voor een behoorlijk pittige opgave.
De uitdaging die we als stad willen aangaan wordt verwoord in drie veranderingsopgaven: De stad sociaal- economisch in balans brengen, inzetten op duurzaamheid en de nadrukkelijke wens om de woonconsument centraal te stellen. Hoewel met name die laatste een open deur lijkt, is het tegelijkertijd misschien wel de belangrijkste. Immers, juist daarin wordt impliciet ook een overkoepelende boodschap verwoord; onze visie op wonen draait om de mensen in de stad.
Een stad is zoveel meer dan alleen een verzameling huizen, winkels, kantoren en bedrijven, met elkaar verbonden door straten en pleinen. Een stad is een plek waar mensen wonen, werken, naar school gaan, spelen, sporten, recreëren, winkelen; een plek waar mensen leven en zich thuis voelen.
Die stad hoort in balans te zijn. Voor iedere burger moeten er mogelijkheden liggen zich te ontwikkelen.
Diversiteit en verscheidenheid in woonmilieus speelt daarbij een belangrijke rol.
Dat betekent kwaliteit en voldoende aanbod voor starters, oog voor de gevolgen van de vergrijzing, maar ook het binden van mensen met hogere inkomens.
Zo’n stad moet ook voor toekomstige generaties prettig leefbaar zijn. Daarom is het duurzame aspect zo belangrijk. Kwaliteitsimpulsen voor de bestaande woningvoorraad, zowel op het gebied van
toekomstbestendigheid als in milieuopzicht. Bij nieuwbouw gaat het dan om woningen energieneutraal te laten zijn.
Dat bewoners zelf de mogelijkheid krijgen om hun woonwensen vorm te geven, ik zei het al, het lijkt een open deur. Toch is dat wel degelijk een trendbreuk met de jaren ’60 en ’70, toen uniformiteit in bouwprojecten gemeengoed was. De huidige crisis versterkt nog meer de gedachte dat er vraaggericht ontwikkeld moet worden. Meer dan ooit vragen mensen zelf de ruimte bij het inrichten van wijken en individuele woonwensen; het is immers hun omgeving waarin zij zich prettig moeten voelen.
Almelo wil een stad zijn waar het plezierig wonen en leven is, Almelo wil een stad zijn waarin de bewoner zich herkent. Dat is een uitdagende opgave, deze woonvisie is daartoe een belangrijke leidraad. Gelukkig hoeven we als gemeente die opgave niet alleen aan te gaan. Nadrukkelijk zoeken en vinden we de samenwerking met onze partners. Ook op het gebied van wonen is de overkoepelende visie van de gemeente, Het verschil maken, richtinggevend. Bewoners en organisaties krijgen meer verantwoordelijkheden, de gemeente heeft vooral de faciliterende en regisserende rol. Die rolverdeling was al helder bij de totstandkoming van deze woonvisie, in de uitwerking ervan zal deze nog duidelijker worden. Zonder u kunnen we het geschetste beeld in deze woonvisie niet realiseren. Graag nodig ik u uit om samen het verschil te gaan maken.
Johan Andela
Wethouder wonen Gemeente Almelo
4 INT 1206277
Vooraf
Almelo wil een dynamische, comfortabele en veilige gemeente zijn. Een stad van en voor mensen, met als wensbeeld:1
Een centrumgemeente met een binnenstad die het middelpunt van de regio is;
Een gemeente die complementair is aan haar omgeving en die ruimte biedt om te wonen en te werken;
Een aantrekkelijke woon-, leer- en werkgemeente waar mensen actief aan de samenleving deelnemen;
Een zorgzame gemeente voor die inwoners die het aan zelfredzaamheid ontbreekt;
Een bruisende gemeente met een stadscultuur die zowel jong als oud aanspreekt;
Een veilige gemeente waar mensen zich thuis voelen.
Een stad in balans dus, met de binnenstad als kloppend hart. In het Collegeakkoord 2010-2014 ‘Het verschil maken’2 omschrijven we dat als volgt: “Een stad in balans, dat blijft het belangrijkste uitgangspunt voor het collegebeleid. Doel is een stad die zowel sociaal, fysiek als economisch in balans is. Een duurzame balans, zonder afwenteling naar de omgeving of volgende generaties”.
We willen dit bereiken door in te zetten op:
− Sociale stijging, mensen voor de stad behouden, midden- en hoge inkomens binden;
− Versterken aantrekkingskracht als vestigingsplaats, kracht vinden in eigen identiteit;
− Completeren van het voorzieningenpakket;
− Verminderen scheefgroei bevolkingssamenstelling, meer differentiatie in inkomens;
− Creëren van aantrekkelijke verblijfsgebieden, zoals een vitaal en aantrekkelijk centrum;
− Versterking van de aansluiting tussen stad en landschap;
− Herstellen van de zichtlijnen en waterlopen en koesteren van de groene longen en de bomen.
Het beleidsterrein Wonen levert een belangrijke bijdrage aan het realiseren van deze ambities. Hoe we dat willen doen leest u in dit document.
1 Vastgelegd in onder andere de gemeentevisie 2015.
2 April 2010.
6 INT 1206277
Almelo Stad voor Mensen
Woonvisie 2020
Dit is de nieuwe woonvisie van Almelo getiteld ‘Almelo Stad voor Mensen, Woonvisie 2020’. In dit document geven we aan welke ontwikkelingen we de komende jaren op het brede beleidsveld wonen verwachten en welke beleidskeuzes wij daaraan verbinden. De woonvisie bepaalt het ‘eigen’ beleid en de ‘eigen’ inzet van de gemeente. De woonvisie is tevens richtinggevend voor onze partners (burgers, corporaties, zorg- en
welzijnsaanbieders, ontwikkelaars en ondernemers), die cruciaal zijn bij de uitvoering van het woonbeleid. De woonvisie geeft aan waarop zij kunnen rekenen, worden uitgedaagd en aangesproken.
Sinds de vaststelling van de vorige woonvisie (2006) is er veel veranderd. Op economisch vlak hebben we te maken met een forse neergang. Op maatschappelijk vlak zijn
vergrijzing, ontgroening en individualisering belangrijke trends. Ook beleidsmatig zijn er veranderingen gaande, deels ingegeven door Europa, deels door ‘Den Haag’.
Veranderingen die hun weerslag hebben op de woningmarkt in Almelo en meer dan voldoende aanleiding zijn voor het college van Burgemeester en Wethouders om een nieuwe woonvisie te ontwikkelen. Die visie staat in dit document. De onderbouwing is te vinden in deel 2 (achtergrondrapport).
In deze paragraaf schetsen we de huidige situatie (2012), de gewenste situatie in 2020 en de veranderopgaven die dat met zich meebrengt. In de navolgende paragrafen werken we die veranderopgaven uit.
2012
Almelo is een echte Twentse stad: groen en gelegen in het coulisselandschap, dat met de fiets gemakkelijk te bereiken is. Een woon- en werkstad. Het profiel van Almelo wijkt niet sterk af van dat van andere Twentse steden.
We zien de trends als ontgroening, vergrijzing en voortgaande individualisering en de sterke relatie met omliggende gemeenten, ook in woningmarktperspectief.
Het aantal inwoners in Almelo zal nog groeien. De uitbreiding van het woonaanbod
is in Almelo, net als in de andere gemeenten van de Netwerkstad, niet heel groot maar wel nodig om aan de huishoudensgroei tegemoet te komen.
Almelo huisvest ten opzichte van omliggende gemeenten relatief meer mensen met een laag inkomen. In sociaal opzicht staat Almelo er minder goed, minder veerkrachtig voor dan we wenselijk vinden. Ook in ruimtelijk opzicht moet Almelo een inhaalslag maken.
De binnenstad bruist nu niet: er zijn lege plekken en over het voorzieningenniveau zijn velen niet tevreden. Almelo omvat geen
‘compleet’ palet aan woonmilieus: het ontbreekt aan aantrekkelijk wonen in de binnenstad en aan sub-urbane woonmilieus.
Daarbij zijn sommige wijken kwetsbaar, door
8 fysieke veroudering en omdat het aanbod
niet meer voldoet aan de wensen.
2020
In 2020 is Almelo een aantrekkelijke
centrumgemeente: het is er prettig leven en goed toeven.
Almelo is een complete stad waar mensen graag komen en vaker blijven wonen. De investeringen in (wonen in) de binnenstad, het toevoegen van sub-urbane milieus aan de rand van de stad en de slag die gemaakt is in de leefbaarheid van kwetsbare wijken, hebben de stad aantrekkelijker gemaakt voor zowel bewoners als (nieuwe) ondernemers.
Almelo is een gewilde vestigingsplaats voor nieuwe bedrijven en hun personeel, ook als dat hoogopgeleid is. De mede hierdoor aantrekkende werkgelegenheid, het bruisende hart van de stad en de leefbare gedifferentieerde oude en nieuwe wijken maken dat meer mensen langer in Almelo blijven wonen. Dit komt ook door de resultaten van slimme herstructurering en het geleidelijk toevoegen van nieuwe woonmilieus. En doordat Almelo in het bijzonder aantrekkelijk is voor mensen die zelf graag willen bepalen hoe ze wonen. In 2020 is Almelo wijd en zijd bekend als de stad in het oosten waar je moet zijn om je eigen woonwensen waar te maken.
Het aandeel mensen met een midden- of hoger inkomen is ten opzichte van 2012 niet verminderd. Gezien de economische recessie van de eerste jaren van het decennium is dit een prestatie van formaat. De gebundelde inzet op sociale stijging van vele partijen heeft vruchten afgeworpen. Er zijn minder mensen arm, meer mensen hebben grotere kansen, meer mensen hebben een
middeninkomen verworven dan in 2012.
Almelo is in sociaaleconomisch opzicht meer naar de regio en naar ‘Nederlands peil’
toegegroeid en daarmee weerbaarder en concurrerender geworden. Het eerste doel is gehaald om mensen met een midden- en hoger inkomen vast te houden door sterker in te gaan zetten op het midden- en hogere segment in de woningmarkt. En dat heeft er vervolgens toe geleid dat Almelo in 2020 niet alleen (meer) mensen vasthoudt, maar ook
meer mensen aantrekt met een midden- en hoger inkomen.
Door de inzet op differentiatie in de
bestaande wijken – door herstructurering en door verkoop van (huur)woningen - zijn er in Almelo vooral aantrekkelijke wijken. De wijken zijn er duurzaam en vitaal door het gevoerde woonservicewijkbeleid: mensen kunnen lang en goed zelfstandig wonen, ook wanneer de ouderdom met gebreken komt.
Door de afgestemde en gebiedsgerichte inzet van corporaties, gemeente, zorg- en
welzijnspartijen is, met zowel het zachte aanbod (zorg) als het harde aanbod (de woningen), ingespeeld op de gevolgen van de vergrijzing. Particuliere eigenaar-bewoners zijn verleid om zelf preventief in te spelen op veranderingen in hun leven.
Veranderopgave 2012-2020
Dit perspectief, een robuuste duurzame centrumgemeente met allure, kan realiteit worden door het in samenhang verbinden van woonbeleid en wooninvesteringen met ander beleid en investeringen. Sociaal, economisch en fysiek. En door in het woonbeleid geconcentreerd in te zetten op een beperkt aantal speerpunten. Vanuit de realiteit van de centrumgemeente sturen we op het maken van een inhaalslag in
sociaaleconomisch opzicht én op een tweetal onderdelen waar we ons positief op gaan onderscheiden.
Almelo gaat die inhaalslag maken door in te zetten op sociale stijging van de bevolking van nu. Voor het woonbeleid betekent dat inzet op verduurzaming van de voorraad, om zo energielasten (en daarmee de
woonquote!) duurzaam naar beneden te brengen.
Meer sociaaleconomische balans wordt ook bereikt door het blijvend binden van mensen met midden- en hogere inkomens. De woningzoekenden van nu en straks hebben het voor het uitkiezen in Twente. Dat betekent dat de locatie steeds meer een beslissende factor is voor de keuze waar te gaan wonen. W ijken en woonomgeving moeten van een zo optimaal mogelijke en onderscheidende kwaliteit zijn om mensen (blijvend) aan de stad te binden.
INT 1206277
Almelo wil zich meer en beter gaan onderscheiden als duurzame stad.
Duurzaamheid is een schoon milieu en energiezuinige woningen. Een duurzame stad is ook een veilige stad, een leefbare stad, een stad die klaar is voor de toekomst. Waar mensen graag wonen. Een toegankelijke stad, ook wanneer het leven van mensen verandert omdat ze voor het eerst zelfstandig gaan wonen, een gezin gaan stichten of ouder worden. Een stad waar mensen prettig met elkaar samenleven, in een schone, hele en veilige omgeving. Een stad die de opgaven van de toekomst aankan en erop kan inspelen. In 2020 wil Almelo dé duurzame stad van de regio zijn.
Het gericht en afgestemd kiezen waar de afnemende middelen van partijen ingezet worden, namelijk in de kwetsbare wijken, draagt bij aan de duurzame stad én aan de sociaaleconomische inhaalslag. Deze inzet is niet alleen fysiek van aard (woningen en woonomgeving) maar juist ook sociaal(sociale stijging). Herstructurering daar waar deze het meest nodig is dus, in samenhang met het armoedebeleid en het sociaal beleid.
Almelo wil zich onderscheiden als dé stad waar de burger, de woonconsument, centraal staat. Burgers weten zelf het beste wat goed voor hen is, wat ze wel en wat ze niet willen.
Burgers zijn in toenemende mate beter toegerust om dat vervolgens ook echt te realiseren. W ij allemaal willen meer zeggenschap over het eigen leven, en daar horen ook de woning en de woonomgeving bij. De keuze waar, hoe en tegen welke prijs/kwaliteitverhouding we willen wonen.
De veranderopgave is om dit mogelijk te maken, formele en informele barrières te slechten en ruimte aan individueel
‘woonondernemerschap’ te geven.
Dit zijn de drie veranderopgaven waar de woonvisie op focust: de woonconsument meer centraal, een duurzamere stad en meer sociaaleconomische balans. Vanuit de overtuiging dat deze veranderopgaven robuust bijdragen aan een ‘Stad in Balans’.
Samen het verschil maken
Een gemeente voert veel, zo niet het meeste, beleid dat gericht is op wonen niet zelf uit.
Daar zijn andere partijen voor nodig:
corporaties, bewoners, ontwikkelaars, zorg en welzijnspartijen, ondernemers,
ouderenbonden, onderwijs, bewonersverenigingen.
Almelo heeft onder de noemer ‘Het verschil maken’ haar rolopvatting geformuleerd:
Almelo legt meer verantwoordelijkheid bij burgers en (maatschappelijke) organisaties neer, en zet in op meer samenwerking.
Bezuinigingen nopen tot het stellen van prioriteiten. De gemeente is transparant in haar afwegingen en zal samen met partners programma’s opstellen waarin de
gemeenschappelijke prioriteiten vorm krijgen. De gemeente heeft daarbij een regisserende en faciliterende rol.
Deze woonvisie is in nauwe samenwerking tussen gemeente en corporaties ontwikkeld, er zijn interviews gehouden met directies van zorg en welzijnsinstellingen en corporaties en stakeholders zijn gevraagd mee te denken via een rondetafelgesprek. En dat hebben ze graag gedaan (zie ook de
achtergrondrapportage).
10 Opgaven en doelen in schema samengevat:
STEDELIJKE DOELSTELLING
STAD IN BALANS
VERANDEROPGAVEN
WOONCONSUMENT CENTRAAL
Almelo wil zich onderscheiden als dé stad waar de woonconsument zelf kan bepalen hoe hij wil wonen en
ook de ruimte heeft om die gewenste woonsituatie vorm te
geven.
DUURZAMERE STAD
Almelo wil zich onderscheiden als duurzame stad. Onder duurzaam verstaat Almelo niet alleen een schoon milieu maar
ook een veilige, leefbare, toegankelijke en toekomstbestendige stad.
BETERE SOCIAALECONOMISCHE BALANS
Almelo streeft naar een betere sociaal economische balans dan nu het geval is, door perspectief te bieden aan de inwoners zelf en door het binden van midden-
en hogere inkomens.
DOELSTELLINGEN
Meer variatie in het woningaanbod (woonmilieus
en woningen).
Meer zelfbouw op uitleglocaties en meer invloed van de bewoner op de nieuwe woning: minimaal
10 tot 15% van de totale plancapaciteit in (collectief)
particulier opdrachtgeverschap.
Meer invloed van bewoners en waar mogelijk zelfbouw in
herstructurering.
Meer ruimte voor bewoners om bestaande woningen aan
te passen.
Bewoners meer betrekken bij gebiedsgerichte uitwerking.
Meer variatie in het woonaanbod: toevoegen binnenstedelijke en sub-
urbane woonmilieus.
Waar nodig bestaande woongebieden verbeteren
(herstructurering):
verdunning, verbetering leefomgeving en
wijkeconomie.
Een toegankelijke stad: per 1 januari 2015 woont ten
minste 50% van de huishoudens in een vorm van
een woonservicegebied.
De CO2 uitstoot van Almelo is in 2020 met 20% verminderd door bewust energiegebruik in energiezuinige woningen:
nieuwbouw is 100%
energieneutraal en de bestaande woningvoorraad heeft gemiddeld energielabel
B.
Bijdragen aan de regionale woonopgaven.
Werkwijze: integrale gebiedsgerichte benadering.
Woonbeleid richten op groepen met een kwetsbare
positie op de woningmarkt.
Binden van midden- en hoge inkomens: in 2020 kent Almelo minimaal hetzelfde
aandeel midden en hoge inkomens als nu het geval is
(63% heeft een inkomen boven dat van de primaire
doelgroep).
Investeren in zelfredzaamheid van
kwetsbare groepen.
Verbeteren perspectief (kwaliteit en betaalbaarheid)
lage inkomens op de woningmarkt.
Gecontroleerde groei naar circa 75.000 inwoners in 2020. Toevoegen 170 tot 225
woningen per jaar, waarvan 50 tot 60% binnenstedelijk.
BORGING UITVOERING
HET VERSCHIL MAKEN
Verantwoordelijkheden bij burgers en partners Gemeente regisseert en faciliteert
INT 1206277
Veranderopgave 1: de woonconsument centraal
Visie
Almelo wil zich onderscheiden als dé stad waar de woonconsument zelf kan bepalen hoe hij wil wonen en ook de ruimte heeft om die gewenste woonsituatie vorm te geven.
Doelen
Meer variatie in het woningaanbod (woonmilieus en woningen).
Meer zelfbouw op uitleglocaties en meer invloed van de bewoner op de nieuwe woning:
minimaal 10 tot 15% van de totale plancapaciteit in (collectief) particulier opdrachtgeverschap.
Meer invloed van bewoners en waar mogelijk zelfbouw in herstructurering.
Meer ruimte voor bewoners om bestaande woningen aan te passen.
Bewoners meer betrekken bij gebiedsgerichte uitwerking.
Motivatie en uitwerking
Mensen willen zelf bepalen hoe en waar ze wonen en hoeveel geld ze daar voor over hebben. Verantwoordelijkheid willen nemen voor de eigen woon- en leefsituatie is een robuuste maatschappelijke trend. Dat uit zich bijvoorbeeld in het bouwen van de eigen woning, individueel of met een groep gelijkgestemden. Degene die daar niet toe in staat is of dat een stap te ver vindt gaan, wil wel invloed uitoefenen op de indeling van een nieuwbouwwoning. Of de huurwoning naar eigen wensen aanpassen. Een keuken of badkamer naar eigen smaak, een uitbouw of dakkapel, een schuur of een ruimere tuin.
De rol van particulieren in het woonbeleid wordt steeds belangrijker. Het grootste deel van het woonaanbod van straks staat er immers nu al. Een belangrijk deel ervan wordt bewoond door eigenaar-bewoners. Zij zijn primair verantwoordelijk voor het aanpassen, opplussen en energiezuiniger maken van de eigen woning. De overheid verwacht van burgers dat zij (materieel en immaterieel) investeren in het eigen woon- en leefgenot.
Andersom hoort daar een overheid bij die daarvoor de ruimte geeft en dat faciliteert.
De populariteit van vrije kavels, van zelf bouwen en meedenken over de
woonomgeving lijkt misschien door de crisis
te zijn afgenomen maar is en blijft het ideaal van een groeiende groep mensen.
Almelo wil zich onderscheiden in het bieden van vrijheid aan bewoners – zowel huurders als kopers -, in nieuwe en in bestaande wijken, in het dure en in de lager geprijsde segmenten van de woningmarkt. Dit laatste om ook mensen met een bescheiden inkomen de ruimte geven de eigen woonsituatie in te richten.
Almelo hoopt met deze ruimte mensen duurzaam aan de stad te binden.
Meer variatie in het woonaanbod (woonmilieus en woningen)
Keuzemogelijkheden voor de consument vragen in de eerste plaats om diversiteit in het woningaanbod en in
(stedenbouwkundige) ontwerpen. Het aanvullen van nu nog ontbrekende
woonmilieus (zie veranderopgave 2) is daarop gericht.
In alle wijken moet welstandsvrij gebouwd kunnen worden en belemmerende
regelgeving voor variatie op kleine schaal wordt zoveel mogelijk geschrapt.
12 Meer invloed op uitleglocaties: minimaal 10 tot 15% van de totale plancapaciteit in (collectief) particulier opdrachtgeverschap
In nieuwbouwwijken worden de komende jaren meer vrije kavels uitgegeven. Ook komt er meer ruimte om individuele keuzen in het ontwerp van de woning tot uitdrukking te brengen. Toekomstige bewoners worden uitgenodigd mee te denken over het stedenbouwkundig plan en de inrichting van de woonomgeving. De gemeente maakt daarover afspraken met ontwikkelaars.
De gemeente faciliteert particulieren die zelf (al dan niet in een groep) een woning willen bouwen. Dit doet de gemeente door het opzetten van een gezamenlijk adviesteam (financieel, planning, ontwerp) voor kavelontwikkelaars, door subsidie voor isolatie ter beschikking te stellen en in de vorm van de Overijsselse Aanpak 2.0 (zie ook veranderopgave 2). De gemeente onderzoekt bovendien verdergaande mogelijkheden om voorbereiding en uitvoering van (collectief) particulier opdrachtgeverschap te steunen.
Meer invloed en eventueel zelfbouw bij herstructurering
Ook bij nieuwbouw en renovatie in bestaande wijken krijgen (potentiële) bewoners meer invloed. In de gebiedsgerichte aanpak van de Almelose wijken wordt CPO een vast
onderdeel en krijgt (een creatieve invulling van) particulier initiatief zoveel mogelijk ruimte.
Natuurlijk gelden er randvoorwaarden. Vanuit de visie op de wijk (zoals in een
herstructureringsplan waar bewoners over mogen meepraten) en vanuit de doelstelling de CO2-uitstoot naar beneden te brengen en woonlasten beheersbaar te
houden(gemiddeld energielabel B).
Meer ruimte om bestaande woning aan te passen of uit te breiden (minder regels) Bij uitbreiding en aanpassing van de woning stuiten burgers niet zelden op beperkende lokale regels. Soms terecht, soms onnodig beperkend. In Almelo worden belemmerende
regels zoveel mogelijk geschrapt en kan in elke wijk welstandsvrij worden gebouwd.
Corporaties zijn de afgelopen jaren minder voor hun huurders gaan bepalen hoe de huurwoning er van binnen precies uit moet zien. Niet uitgesloten is dat daar nog veel meer in losgelaten kan worden. Corporaties zeggen toe dat ze de werkwijzen kritisch bezien en dit punt ook agenderen bij de huurdersbelangen-organisaties. Vanuit de optiek van de beeldkwaliteit hechten
corporaties wel aan een zeker mate van regie over de buitenkant van de huurwoningen.
Verschil mag er zijn, echter binnen kaders die per gebied kunnen verschillen.
Bewoners meer betrekken bij gebiedsgerichte uitwerking
De invloed van bewoners beperkt zich niet tot de woning alleen. Bewoners worden intensief betrokken bij het opstellen van gebiedsvisies en bij het ontwerpen van nieuwe
ontwikkelingen (wijk- en buurtniveau).
Niet hinderen maar faciliteren Deze veranderopgave vraagt om een cultuuromslag bij alle professionals (gemeente, corporaties, andere
ontwikkelaars): nóg meer vanuit de bewoners gaan denken en daar ook bewust op sturen.
Het is nodig kritisch te zijn op het eigen handelen en de eigen regels, en durven los te laten. De gemeente is alert op eventuele beperkingen, zowel in de voorbereiding van plannen als bij de realisatie.
Beperkingen én kansen voor meer ruimte voor de burger worden werkendeweg in kaart gebracht en opgepakt.
INT 1206277
Veranderopgave 2: duurzamere stad
Visie
Almelo wil zich onderscheiden als duurzame stad. Onder duurzaam verstaat Almelo niet alleen een schoon milieu maar ook een veilige, leefbare, toegankelijke en toekomstbestendige stad.
Doelen
Meer variatie in het woonaanbod: toevoegen binnenstedelijke en sub-urbane woonmilieus.
Waar nodig bestaande woongebieden verbeteren (herstructurering), gericht op verdunning, verbetering leefomgeving en wijkeconomie.
Een toegankelijke stad: per 1 januari 2015 woont ten minste 50% van de huishoudens in een vorm van een woonservicegebied.
De CO2 uitstoot van Almelo is in 2020 met 20% verbeterd door bewust energiegebruik in energiezuinige woningen: van de nieuwbouw is 100% energieneutraal en de bestaande woningvoorraad heeft gemiddeld energielabel B.
Bijdragen aan de regionale woonopgaven.
Werkwijze: integrale gebiedsgerichte benadering.
Motivatie en uitwerking
Een sterke regio kan niet zonder een sterke stad – en andersom. Een duurzame regio heeft verscheiden woonmilieus die voor diverse groepen aantrekkelijk zijn. Een stad is duurzaam sterk wanneer mensen er graag wonen, werken en verblijven, en zij een regionale functie heeft voor het voorzieningenaanbod.
Een duurzame stad heeft een woningvoorraad die demografische en maatschappelijke ontwikkelingen aankan. Dit betekent voor Almelo dat de veranderingen in de voorraad – door nieuwbouw of ingrepen in bestaande woningen - inspelen op vergrijzing en ontgroening en de veranderende vraag die daarmee gepaard gaat. In een vitale
toekomstbestendige stad worden ‘kwetsbare plekken’ aangepakt en verbeterd.
Meer variatie in het woonaanbod: toevoegen stedelijke en sub-urbane woonmilieus Almelo heeft te weinig diversiteit in
woonmilieus en ontbeert vooral aantrekkelijk aanbod in het hogere middensegment (zowel binnenstedelijk als sub-urbaan). Deze woonmilieus worden aan de stad toegevoegd door herstructurering en nieuwbouw
binnenstedelijk (waarbij het Binnenstadsplan een centrale rol vervult) en door nieuwbouw op uitleglocaties.
Almelo streeft ook naar enige variatie binnen wijken. Eenzijdige wijken krijgen door de herstructurering (zie volgende doel) en verkoop van huurwoningen een grotere variatie.
Verbeteren bestaande woongebieden (herstructurering), gericht op verdunning, versterken leefomgeving en wijkeconomie Een aantrekkelijke stad is een stad met aantrekkelijke buurten waar mensen graag wonen en waar het schoon, heel en veilig is.
Grote delen van Almelo zijn aantrekkelijk en vragen geen grote veranderingen. Hooguit maatregelen om bestaande kwaliteiten te versterken.
Het optimaal benutten van wat er al is aan eigenheid en identiteit van wijken brengt een vliegwiel in werking: mensen willen er dan graag wonen, komen en (ver)blijven. Dit vliegwiel kan aangezwengeld worden door burgers, corporaties, ondernemers en gemeente, door gebiedsgericht af te spreken
14 welke investeringen gedaan gaan worden in leefbaarheid, de woningvoorraad en in het ondernemersklimaat.
Almelo kent ook wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, waar bewoners kampen met sociale problematiek en waar de woningvoorraad van mindere kwaliteit is.
W ijken met een veranderopgave die zowel fysiek als sociaal en/of economisch van aard is. Dit zijn bijna altijd de wijken waar ook de mensen met een laag inkomen wonen. In de sociale huurvoorraad in Almelo moet in zijn algemeenheid een kwaliteitsslag gemaakt worden. Deze kwaliteitsslag concentreert zich in de herstructureringswijken. Het gaat daarbij specifiek om Nieuwstraatkwartier, Ossenkoppelerhoek, Sluitersveld,
W ierdensehoek en De Riet. Hier is het belangrijk dat de herstructurering en ‘de nieuwe wijkaanpak’ door gaat.
Corporatie Sint Joseph zal de komende 10 jaar circa 100 woningen slopen en 300 bouwen3. Beter Wonen zal ongeveer 700 woningen slopen en bijna 400 nieuw bouwen in de periode 2013-2020.
De gemeente zal bij haar inzet (bijvoorbeeld om investeringen van particulieren in
duurzaamheid te stimuleren) ook de prioriteit leggen bij de herstructureringswijken.
De gemeente en de corporaties analyseren gezamenlijk de effecten van de economische crisis op de financiering van de
herstructureringsopgave. Indien nodig wordt het herstructureringsprogramma in overleg bijgesteld.
Ook een deel van de particuliere woningen laat te wensen over: ze zijn niet duurzaam in milieuopzicht en onvoldoende
toekomstbestendig.
De aanpak van de woningvoorraad verloopt gebiedsgericht, waarbij wonen wordt bezien in een breder pakket van maatregelen (zie doel werkwijze: integrale gebiedsgerichte benadering). In deze woonvisie zijn dan ook geen concrete aantallen ten aanzien van de bestaande voorraad opgenomen. Deze krijgen
3 Deels ter vervanging van reeds gesloopte woningen waardoor per saldo een verdunning plaatsvindt.
een plek in de gebiedsplannen, die als eerste voor de herstructureringswijken worden opgesteld.
Toegankelijke stad: per 1 januari 2015 woont ten minste 50% van de huishoudens in een vorm van een woonservicegebied
Een duurzame voorraad is voor velen in de nabije toekomst vooral een voorraad waar mensen langdurig en goed zelfstandig kunnen blijven wonen. Er ligt een opgave in Almelo om wonen met zorg in de toekomst optimaal te combineren voor de vergrijzende
bevolking. Almelo zet in op levensloopbestendige wijken waar
combineren van zorg en (zelfstandig) wonen goed geregeld is en de woonomgeving toegankelijk is. Daartoe worden woonservicegebieden ingericht. Dit zijn gebieden met algemene voorzieningen en met aanpasbare woningen of woningen die geschikt zijn voor zorgbehoevenden, bijvoorbeeld levensloopbestendige en nultredenwoningen.
De woonopgave zal voor een belangrijk deel in de bestaande voorraad moeten worden opgepakt. Ouderen verhuizen liever niet en kijken eerst of de huidige woning kan worden aangepast. De behoefte aan geschikte woningen kan dan ook niet één op één vertaald worden in een nieuwbouwopgave.
Corporaties zullen complexen die zich daarvoor lenen seniorengeschikt maken en labelen complexen als ‘seniorengeschikt’ of
‘voor senioren geschikt te maken’.
De gemeente spoort particulieren aan tot woningaanpassingen door advies en ondersteuning (passief in de vorm van voorlichting, actief in de vorm van bijvoorbeeld een klussenhulp).
Nieuwbouw van nultredenwoningen en woonzorgcombinaties blijft echter nodig.
Eisen van levensloopgeschiktheid en
toegankelijkheid zijn voor een zeer groot deel verwerkt in het Bouwbesluit. Dat betekent dat nieuwe appartementen bijna altijd nultredenwoningen zijn. En dat nieuwe grondgebonden woningen makkelijk aanpasbaar en dus levensloopgeschikt zijn.
INT 1206277
Het is verstandig om investeringen in aanpasbaarheid te koppelen aan de (toekomstige) aanwezigheid van woonservicegebieden. Dit wordt meegenomen in een integraal plan van aanpak voor deze gebieden, waar de investeringen van corporaties, zorg- en welzijnspartijen en gemeente op elkaar zijn afgestemd.
De CO2-uitstoot van Almelo is in 2020 met 20%
verminderd door bewust energiegebruik in energiezuinige woningen: nieuwbouw is 100%
energieneutraal en bestaande woningen hebben gemiddeld energielabel B.
Almelo zet fors in op energiebesparing om milieudoelen te bereiken (reductie CO2- uitstoot) én woonlasten te beperken (zie ook veranderopgave 3). De doelstelling is zeer ambitieus en kan alleen gehaald worden wanneer er breed commitment is van woningeigenaren én -gebruikers.
Alleen het energiezuinig maken van de woning is niet voldoende. Bewustwording van het eigen energiegebruik en vervolgens gedragsverandering is een voorwaarde voor het succes van energiebesparende
maatregelen.
De gemeente en de corporaties spreken af dat de sociale huurvoorraad gemiddeld energielabel B heeft. De corporaties streven daarbij naar een complexmatige aanpak.
Bij nieuwbouw worden dusdanige
kwaliteitseisen gesteld dat energie neutrale woningen worden gerealiseerd.
De gemeente stimuleert eigenaar-bewoners en particuliere verhuurders om hun huizen te isoleren. Dit gebeurt via actieve voorlichting en financiële prikkels: het adviesloket energiebesparing, isolatie-subsidie en de Overijsselse Aanpak 2.0. De prioriteit ligt bij de herstructureringswijken, om daar direct een positief effect te sorteren op de
woonlasten voor de inwoners van die wijken.
De Overijsselse aanpak 2.0 is gebaseerd op het combineren van vraag en aanbod. De vraag naar energiebesparende maatregelen
wordt gestimuleerd en tegelijkertijd wordt de markt geactiveerd om mee te doen.
Aangekoerst wordt op een situatie (na 2014) waarin de markt zelfstandig en onafhankelijk van de overheid actief particuliere
woningeigenaren gaat benaderen. Hiervoor wordt de komende jaren door overheid (provincie en gemeenten) samen met marktpartijen een actieve marktbenadering ontwikkeld en uitgevoerd. Daarnaast zal er in Overijssel een uniforme subsidieregeling en duurzaamheidslening komen, met een bijpassend communicatietraject.
Werkwijze: integrale gebiedsgerichte benadering
De woonvisie wordt samen met betrokken partijen uitgewerkt in gebiedsgerichte plannen van aanpak, waarbij wonen in samenhang met andere thema’s wordt bekeken. Deze integrale blik en daarbij behorende afstemming van investeringen leidt tot meer (maatschappelijk) rendement, duurzamere wijken en grotere efficiëntie van investeringen.
Prioriteit ligt bij de
herstructureringsgebieden, waarvan de volgorde in de prestatieafspraken tussen gemeente en corporaties wordt bepaald.
U iteindelijk wordt deze manier van werken gewoon voor de hele stad.
Bijdragen aan de regionale opgaven Een sterke stad vraagt ook een sterk ommeland. Stad en ommeland zijn complementair en niet onderling
concurrerend. De (eventuele) bovenregionale vraag wordt conform afspraken met de provincie gerealiseerd in de steden van de Netwerkstad. Met de gemeenten in de regio wordt samengewerkt, waarbij nieuwbouw in omvang en kwaliteiten wordt afgestemd.
16
Veranderopgave 3: betere sociaaleconomische balans
Visie
Almelo streeft naar een betere sociaal economische balans dan nu het geval is, door perspectief te bieden aan de inwoners zelf en door het binden van midden- en hogere inkomens.
Doelen
Woonbeleid richten op groepen met een kwetsbare positie op de woningmarkt.
Binden van midden- en hoge inkomens: in 2020 kent Almelo minimaal hetzelfde aandeel midden en hoge inkomens als nu het geval is (ruim 60% heeft een inkomen boven dat van de primaire doelgroep).
Investeren in zelfredzaamheid van kwetsbare groepen (sociale stijging).
Verbeteren perspectief (kwaliteit en betaalbaarheid) lage inkomens op de woningmarkt.
Gecontroleerde groei naar circa 75.000 inwoners in 2020. Toevoegen 170 tot 225 woningen per jaar, waarvan 50 tot 60% binnenstedelijk.
Motivatie en uitwerking
In Almelo wonen relatief veel doelgroep- huishoudens: circa 40% van de huishoudens behoort tot de primaire doelgroep (27% in Nederland, 37% in Twente) en 15% tot de secundaire doelgroep.
Een relatief grote groep Almeloërs is afhankelijk van de overheid voor inkomensondersteuning. 15% van de huishoudens is sociaal kwetsbaar en 5%
behoort tot de zogenaamde overlevers. Bijna 2 op de 10 Almeloërs doet een beroep op de overheid waar het gaat om
inkomensondersteuning (zie Sociale Agenda 2020). Op deze groep is de woonlastensturing via energiebesparing vooral gericht.
Voor een stad in balans is het nodig de inkomenspositie ten minste hetzelfde te houden en bij voorkeur te verbeteren. Een stad in balans vraagt voor Almelo dan ook om een andere verhouding tussen de sociale en de duurdere voorraad. De Almelose
woningvoorraad biedt ruime mogelijkheden om een betaalbare woning te vinden, de wachttijden voor een sociale huurwoning zijn laag in Almelo.
Woonbeleid richten op mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt.
Het Almelose woonbeleid richt zich vooral op díe groepen die zonder een steuntje in de rug niet voldoende aan bod komen. Gelukkig kunnen de meeste mensen zelf hun weg vinden op de Almelose woningmarkt. Dat is het resultaat van beleid van vele jaren: er is voldoende betaalbare voorraad voor mensen met een laag inkomen, starters en jongeren vinden snel een woning in Almelo en zowel in de huursector als in de koopsector is er voldoende aanbod voor mensen met een laag middeninkomen. Ook de opgave om
statushouders te huisvesten wordt gemakkelijk gehaald. Maar de vraag naar onderscheidende woonmilieus wordt nog onderbediend en er zijn extra inspanningen nodig om wonen, zorg en welzijn beter te integreren.
Binden van midden en hoge inkomens: in 2020 kent Almelo minimaal hetzelfde aandeel midden en hoge inkomens als nu het geval is (60% van de huishoudens ).
Een veerkrachtige en kansrijke stad is gebaat bij veerkrachtige en kansrijke inwoners. Een
INT 1206277
evenwichtiger verdeling tussen inkomens- groepen, die aansluit bij die van de andere Twentse steden, is een manier om de stad (veer)krachtiger en kansrijker te maken.
Almelo trekt uit zichzelf niet veel mensen met een midden- en hoger inkomen. Voor een deel hangt dat samen met
werkgelegenheid en economische
ontwikkeling. Het heeft ook te maken met gebrek aan aantrekkelijke woningen en woonmilieus voor deze groep. Mensen met een wat hoger inkomen blijken vaker uit Almelo te vertrekken vanwege de prijs- kwaliteitverhouding van de woning en de kwaliteit van de woonomgeving dan mensen met een lager inkomen. Deze laatste groep vertrekt met name vanwege werk of studie.
Een groene, ruim opgezette woonomgeving en een groot huis zijn voor mensen met een hoog inkomen belangrijke vestigings- motieven. Opvallend is dat mensen die Almelo verlaten veel vaker voor hun nieuwe woonplaats gekozen hebben vanwege de aantrekkelijke woonomgeving, dan de huishoudens die zich in Almelo gevestigd hebben. Veel mensen die in Almelo (komen) werken, vestigen zich in andere gemeenten.
Almelo ontbeert een bruisend centrum- stedelijk woonmilieu en een aantrekkelijk sub-urbaan woonmilieu vlak bij de stad. Het palet aan woonmilieus is te weinig
gevarieerd.
Om midden- en hogere inkomens van nu te behouden, en zo mogelijk nieuwe aan te trekken, dient (naast inzet op
werkgelegenheid/ economische ontwikkeling) het woonkeuzepalet te worden verbreed. In de Twentse en Almelose woningmarkt is immers zoveel ontspanning dat mensen keuzemogelijkheden hebben.
Aantrekkelijkheid van de locatie (woonmilieu en woonomgeving) is dan doorslaggevend.
Meer variatie in woningen en woonmilieus betekent voor Almelo toevoegen van een centrum-stedelijk woonmilieu met een hoogwaardige kwaliteit en inzetten op onderscheidende sub-urbane woonmilieus.
Dit kan door nieuwbouw (binnenstedelijk met prioriteit voor de uitvoering van het
Binnenstadsplan, en op uitleg) én door verandering in bestaande woongebieden. V ia
herstructurering wordt een deel van het goedkope woonaanbod vervangen door (middel-) dure woningen. De uitleglocaties bieden complementaire woonmilieus die niet concurreren met bestaande woongebieden.
Dat zou in het ergste geval kunnen leiden tot leegstand, met als vergroot risico ruimtelijke concentratie van kansarmere mensen die niet weg kunnen.
Investeren in zelfredzaamheid kwetsbare groepen
In deze veranderopgave gaat het om het faciliteren van de sociale stijging van inwoners die dat nodig hebben. Juist ook daardoor wordt een evenwichtiger bevolkingssamenstelling bereikt. Sociale stijging betekent dat Almeloërs vooruit kunnen komen en met succes de
maatschappelijke ladder kunnen beklimmen.
Het gaat om het scheppen van voorwaarden die sociale stijging mogelijk maken.
Beheersbare, liefst beperkte woonlasten behoren tot die voorwaarden (zie volgend doel).
Desondanks blijft een goed functionerend vangnet voor de mensen die het echt nodig hebben essentieel voor de aanpak van armoede en sociale problematiek. Ondanks de toenemende zelfredzaamheid blijft er een groep mensen die niet alles zelf kan regelen.
Het gaat hierbij om multi-probleemgezinnen, kinderen in arme gezinnen (overerfbare armoede) en andere kwetsbare doelgroepen.
Dat vangnet bestaat onder meer uit voldoende aanbod begeleid wonen, kamertraining/ huisvesting onder
voorwaarden (gebaseerd op een vastgestelde behoefte aan deze woonvorm) en structurele huisvesting door bijvoorbeeld de
woonvoorziening “Kamerraad”. Ook zijn extra inspanningen nodig voor met name 24- uursopgvang.
Verbeteren perspectief (kwaliteit en betaalbaarheid) lage inkomens op de woningmarkt
In Almelo staan voldoende sociale
huurwoningen voor de doelgroep. Er is zelfs sprake van een beperkte overmaat. Dit blijkt uit de getalsmatige verhouding tussen doelgroep en voorraad en uit de korte
18 wachttijden (zie tabel 1 aan het eind van deze paragraaf). Dit betekent dat er enige ruimte is voor afname van de sociale huurvoorraad door sloop, verkoop en prijsdifferentiatie. Bij herstructurering worden goedkope woningen vervangen, om kwaliteitsverbetering in de goedkope voorraad mogelijk te maken en (vooral) duurdere woningen terug te bouwen.
Zie ook veranderopgave 2.
Het betekent ook dat er niet vanuit
kwantitatieve overwegingen nieuwe sociale woningen bijgebouwd hoeven te worden.
Voor het nieuwbouwbeleid betekent dat het volgende:
− (in principe) geen nieuwe sociale
huurwoningen op uitleggebieden. Sociale koop blijft wel een optie.
− Bij herstructurering kunnen sociale woningen teruggebouwd worden, om kwaliteitsverbetering in de sociale huurvoorraad te realiseren of in te spelen op vergrijzing.
Het is belangrijk een vinger aan de pols te houden: tweejaarlijkse evaluatie van
ontwikkelingen in de doelgroep en de sociale huurvoorraad door het onderzoek ‘Lage inkomens-Lage huren’.
In de nabije toekomst worden de energielasten steeds bepalender voor de woonlasten. De gemeente zet in op energiebesparing, onder meer om de woonlasten te beperken. De inzet van de gemeente richt zich met name op huishoudens met een laag inkomen.
Gecontroleerde groei naar circa 75.000 inwoners in 2020. Toevoegen 170 tot 225 woningen per jaar waarvan 50 tot 60%
binnenstedelijk
Waar de sociale huur in Almelo voldoende dynamiek kent, is dat in de koopmarkt veel minder het geval. Er wordt weinig verhuisd van huur naar koop en binnen de koop. Nu, en naar verwachting ook de komende jaren, zit de koopwoningmarkt ‘vast’. Dit komt vooral door de economische conjunctuur.
Voor de langere termijn blijft de behoefte aan meer woningen en meer
onderscheidende woonmilieus staan. De kost gaat hier voor de baat uit: dat betekent dat Almelo, weliswaar afgewogen en in een
langzamer tempo dan gewenst, toch blijft investeren in het toevoegen van woningen.
Almelo gaat dat doen in segmenten en woonmilieus die de stad nu te weinig biedt c.q. ontbeert. Hierdoor bindt Almelo (ook) mensen met een hoger inkomen en/of verschillende leefstijlen aan zich.
U it de gemeentelijke, provinciale en landelijke prognoses blijkt dat er een
structurele behoefte is aan meer woningen in Almelo: het aantal huishoudens blijft groeien door huishoudenverdunning en migratie.
Gezien de verwachte ontwikkelingen in Almelo wonen er in 2020 zo’n 3.000 mensen meer dan nu: circa 75.000 mensen. Om aan deze structurele behoefte te voldoen moeten er netto per jaar zo’n 225 woningen
toegevoegd worden aan de voorraad. Dat is een reële verwachting voor de lange termijn, passend bij de prognoses van een gezonde woningmarkt, en aansluitend bij de verwachtingen van de provincie.
Door de economische crisis en de daarmee gepaard gaande stagnatie op de woningmarkt zal dit aantal de komende jaren waarschijnlijk moeilijk gehaald worden. Dit vraagt om een realistisch én flexibel én doelgericht
woningbouwprogramma. Het programma (zie tabel 2) is daarom indicatief (zowel in kwantitatief als in kwalitatief opzicht) en houdt rekening met extra plancapaciteit. Het heeft bandbreedtes gebaseerd op actuele prognoses waarin de effecten van de economische crisis meegenomen zijn (de onderkant) en ook de lange
termijnverwachting een robuuste plek heeft (de bovenkant). De bovengrens is niet limiterend: opschakelen wanneer de markt verandert blijft mogelijk. Het woningbouw- programma tot 2020 met bandbreedtes komt dan per jaar neer op gemiddeld 170 tot 225 woningen netto toegevoegd aan de voorraad.
Gezien de economische conjunctuur is het waarschijnlijk om op korte termijn uit te gaan van een benodigde plancapaciteit die bij de ondergrens van de bandbreedte ligt.
U itgangspunt is minimaal 50% binnenstedelijk bouwen met een streefwaarde van 60%.
Bij de voorjaarsnota zal de gemeente meer in het bijzonder ingegaan op de conjuncturele ontwikkeling van de woningbouw voor de korte termijn
INT 1206277
Tabel 1: ruimte in de sociale huurvoorraad
Ruimte in de sociale huurvoorraad
U itgangssituatie (WoON 2009 en O&S 1-1-2010)
− Van het totaal aantal huishoudens in Almelo behoort in 2011 ca. 37% tot de primaire doelgroep, dit zijn 11.400 huishoudens.
− Een kwart van deze huishoudens bewoont een koopwoning, driekwart een huurwoning.
− De corporaties bezitten samen 11.676 woningen (O&S, 1-1-2010).
− In aantallen gezien is deze voorraad ruim voldoende om de doelgroep te kunnen huisvesten, zeker gezien het feit dat een deel van de doelgroep een koopwoning bewoont.
− De overige huurwoningen van de corporaties worden bewoond door huishoudens met een hoger inkomen (ruim een derde van de corporatiewoningen). Ongeveer de helft daarvan behoort tot de secundaire doelgroep.
− Dat de voorraad ruim voldoende is, wordt bevestigd door de relatief beperkte wachttijden voor een huurwoning in Almelo.
Situatie 2020:
− De verwachting is dat de doelgroep tot 2020 in omvang groeit tot ongeveer 12.130 huishoudens in 2020 (Bron: Twents WoningmarktOnderzoek).
− Het percentage van de doelgroep dat in een koopwoning woont zal naar verwachting groeien omdat de doelgroep steeds vaker uit ouderen zal bestaan die met het bereiken van de pensioenleeftijd tot de doelgroep gaan behoren. De ouderen van straks wonen veel vaker in een koopwoning dan de ouderen nu (zo blijkt uit de huidige woonsituatie van die groep).
− Het aandeel niet-doelgroep-huishoudens in de sociale voorraad neemt naar verwachting af:
omdat met de 90%-regel strenger op inkomen wordt toegewezen;
omdat Almelo fors inzet op sociale stijging. Succes van deze beleidsinterventie (gericht op dezelfde doelgroep) heeft ook gevolgen voor het inkomen en mogelijkheden op de woningmarkt;
omdat er ook koopconstructies (koopgarant e.d.) bestaan gericht op verwerving van eigen woningen juist voor mensen met een laag inkomen.
− Er zullen echter altijd niet-doelgroep-huishoudens in een deel van de sociale huur wonen: er zullen altijd huishoudens zijn die bij toewijzing tot de doelgroep behoren en na inkomensstijging niet meteen een andere woning (kunnen of willen) betrekken.
− Stel dat het aandeel doelgroep huishoudens dat is aangewezen op een sociale huurwoning daalt tot circa 63 tot 65% (door hoger aandeel in de koop en ongeveer gelijk blijvend aandeel in overige huur). Stel vervolgens dat de scheefheid terugloopt tot pakweg 30%, dan is in 2020 een sociale huurvoorraad nodig van 11.000 tot 11.300 woningen.
− Dat betekent dat er ruimte is om de sociale voorraad af te laten afnemen, bijvoorbeeld door verkoop, sloop of upgrading.
− Met het oog op de economische onzekerheden (en daarmee onzekere ontwikkeling van de omvang van de inkomensgroepen) worden de ontwikkelingen van de doelgroep en de sociale voorraad tweejaarlijks gevolgd met het onderzoek ‘Lage inkomens – Lage huren’.
20
Tabel 2: Indicatief woningbouwprogramma Almelo tot 2020, aantallen per jaar in bandbreedtes
2015 2020
Netto woningbouw O&S Trendscenario 129 167
Primos 2010 221 225
30% extra plan cap. O&S Trendscenario 39 50
Primos 2010 66 68
Sloop O&S Trendscenario 100 100
Primos 2010 89 93
Bruto woningbouw O&S Trendscenario 229 267
Primos 2010 310 318
Plancapaciteit O&S Trendscenario 268 317
Primos 2010 376 386
INT 1206277
Het verschil maken: borging uitvoering veranderopgaven
Credo voor deze woonvisie is het gebiedsgericht samen werken aan de verbetering van de stad De rol die de gemeente kan vervullen op het gebied van wonen is de afgelopen decennia sterk veranderd. De gemeente heeft geen omvangrijke subsidies van de rijksoverheid meer tot haar beschikking waarmee ze direct kan bepalen wat er wel en wat niet gebeurt. De gemeente moet dan ook vooral andere partijen stimuleren hun investeringen en activiteiten te richten naar de visie en doelen van de gemeente. Corporaties hebben meer directe middelen ter beschikking om hun deel van het woonbeleid te realiseren. De veranderingen in deze sector (beschreven in hoofdstuk 2 van de achtergrondrapportage) hebben echter ook hun weerslag op de reikwijdte van acties en investeringen die corporaties mogen uitvoeren.
‘Het verschil maken’
Zo heet de visie waarin de gemeente, partners en inwoners steeds meer
samenwerken aan de opgaven van Almelo.
Daarbij krijgen partners en inwoners meer verantwoordelijkheden en vervult de gemeente vooral een regisserende en faciliterende rol.
Het verschil maken staat ook voor een verzameling projecten die erop gericht zijn de effectiviteit van het beleid te versterken, de samenwerking tussen gemeente, partners en inwoners te verbeteren en de financiën van de gemeente op orde te krijgen.
De gemeente kan op verschillende manieren haar doelen (proberen te) bereiken, het verschil te maken in het woonbeleid: kaders stellen en regie voeren, verleiden, faciliteren (ruimte geven en mogelijk maken),
samenwerken (afspraken maken, procesbegeleider zijn), communicatie.
Per situatie, project of beleidsopdracht bekijkt de gemeente welke rol (of combinatie van rollen) opgepakt wordt om de beoogde resultaten te bereiken.
Borging door afspraken
De gemeente en de provincie hebben prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2010-2015). In 2012 vindt een midterm review plaats.
Na vaststelling van de woonvisie maken ook de gemeente en de corporaties
prestatieafspraken. De uitspraken in deze woonvisie worden daarin vastgelegd en waar nodig nader ingevuld c.q. geconcretiseerd.
Onderwerpen die in ieder geval aan de orde komen zijn:
− afspraken energiebeleid;
− koop/huurconstructies;
− verkoop huurwoningen;
− herstructurering en transformatie;
− gebiedsgericht investeren;
− gevolgen vergrijzing voor wonen/- zorgopgave;
− integrale gebiedsvisies/planning en afstemmen planningen en investeringen onderhoud (woningen - openbare ruimte).
De gemeente en de corporaties maken gezamenlijk prestatieafspraken met zorgpartijen over de invulling van
woonservicegebieden, levensloopgeschikte wijken en over kleinschalige intramurale locaties in wijken.
Door aanbestedingsprocedures maakt de gemeente heldere prestatieafspraken met welzijnsinstellingen. De doelstellingen van deze woonvisie worden in de aanbesteding en contracten met deze partijen meegenomen.
Bij de gebiedsgerichte aanpak (herstruc- turering, woonservicezones, wijkaanpak, gebiedsontwikkeling) zijn bewoners volwaardig partner. Ze worden vanaf het begin van het ontwikkelproces betrokken en
22 blijven ook gedurende de uitvoering nauw
verbonden en meepraten.
De woonvisie is leidend voor de
programmering van nieuwbouwprojecten.
Borging door communicatie en branding:
positionering van Almelo
Dit kan een belangrijke bijdrage leveren aan het realiseren van de beleidsdoelstellingen en met name voor het behouden en aantrekken van mensen.
Beter positioneren van de kwaliteiten van Almelo: de mogelijkheden die de gemeente biedt, de groene stad, de prachtige
ommelanden waar je vanuit de stad zo bent, kunnen beter dan nu over het voetlicht gebracht worden. Het op de kaart zetten van (delen van) Almelo en de regio (!) als aantrekkelijk woongebied kan een sterke communicatiestrategie en pr-campagne gebruiken. Branding van wijken (het
uitbouwen van positieve en onderscheidende identiteiten van buurten) maar ook het bekend maken ervan, zijn beproefde
middelen om de aantrekkelijkheid van de stad
als geheel en de buurt in het bijzonder uit te dragen.
Borging door monitoren, evalueren, bijsturen Zaken die in elke beleidscyclus van belang zijn, maar in deze tijd extra aandacht verdienen. De onzekere tijden waar we momenteel in verkeren maken vooruit kijken en daar beleid en investeringen op bepalen extra ingewikkeld. Dat noodzaakt tot goed en frequent monitoren van de feitelijke
ontwikkelingen. De resultaten kunnen aanleiding geven tot bijstelling van
(onderdelen) van de visie. Met name voor het woningbouwprogramma is met grote
regelmaat monitoren van belang. Evenals het bespreken van de bevindingen met elkaar (gemeente en corporaties) maar ook met andere partijen als ontwikkelaars.
Deze visie wordt niet pas na vier jaar geëvalueerd: twee jaar na vaststelling wordt een tussentijdse evaluatie uitgevoerd.
Gemeente en corporaties spreken elkaar op bestuurlijk en ambtelijk niveau met grote regelmaat.
INT 1206277
RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl
Almelo Stad voor Mensen
Achtergrondrapport Woonvisie Almelo 2020
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldiging en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
INT 1206277
RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl
Almelo Stad voor Mensen
Achtergrondrapport Woonvisie Almelo 2020
Opdrachtgever
Gemeente Almelo
Auteurs
Henriette Rombouts Thierry Wever
Uitgave
maart 2012
Rapportnummer
P20590
RIGO Research en Advies BV · De Ruyterkade 139 · 1011 AC Amsterdam Telefoon 020 522 11 11 · Fax 020 627 68 40 · E -mail info@rigo.nl · www.rigo.nl
INT 1206277
Inhoud
Hoofdstuk 1 Inleiding 1
Hoofdstuk 2 De context: nu & straks (feiten, trends en ontwikkelingen) 3
Hoofdstuk 3 Toekomstige woningopgave vooral kwalitatief 23
Bijlagen
Bijlage 1 Begrippen en definities 33
Bijlage 2 Interviews en rondetafelbijeenkomst 35
Bijlage 3 Verandering in woonvraag door vergrijzing 36
Bijlage 4 Kenmerken Almelose voorraad en bewoning 41
Bijlage 5 Woningvoorraad per buurt (O&S Almelo) 42
Bijlage 6 Kenmerken woningvoorraad 2009 43
Bijlage 7 Beschikbaarheid sociale huurwoningen 44
Bijlage 8 Wonen voor zeer kwetsbare doelgroepen 47
Bijlage 9 Twents woningmarktonderzoek, zware- en lichtecrisisvariant 49 Bijlage 10 Prestatieafspraken Twentse gemeenten 2010-2015 51
Bijlage 11 Omgevingsvisie Provincie Overijssel 57
2.1 Economische ontwikkelingen 3
2.2 Maatschappelijke ontwikkelingen 4
2.3 Politieke ontwikkelingen 5
2.4 Demografische ontwikkelingen 7
2.5 Ontwikkelingen op de Almelose woningmarkt 13
2.6 Input belanghebbenden 20
3.1 Inzicht in woningbehoefte 23
3.2 Van woningbehoefte naar nieuwbouwprogramma 25
6
INT 1206277
1
Hoofdstuk 1
Inleiding
Dit is het achtergrondrapport van de Woonvisie ‘Almelo Stad voor Mensen’. In dit docu- ment wordt de visie gemotiveerd en onderbouwd. De ontwikke lingen die de komende jaren op het brede beleidsveld wonen te verwachten zijn worden beschreven en geduid voor de Almelose situatie. De vigerende woonvisie 2005 -2009 is vastgesteld in 2006.
Sindsdien, en vooral de laatste twee à drie jaar is er veel veranderd, op economisch vlak en beleidsmatig. Veranderingen die ook hun weerslag hebben op de woningmarkt en het beleidsveld wonen in Almelo en die meer dan voldoende aanleiding zijn voor het college van Burgemeester en Wethouders om een nieuwe woonvisie op te stellen. Belangrijke kaders voor deze nieuwe woonvisie zijn de gemeentevisie 2015, Masterplan Almelo, de vigerende beleidsuitgangspunten van ‘Stad in Balans’ en het collegeakkoord 2010-2014, en de provinciale en landelijke beleidskaders.
Proces: brede betrokkenheid van vele partners
De woonvisie is een richtinggevend kompas voor het handelen van de gemeente, corporaties, inve s- teerders, burgers, buurgemeenten en provincie. Verschillende partijen, met verschillende veran t- woordelijkheden en verschillende instrumenten tot hun beschikking. Wat hen bindt is dat ze dezel f- de richting van handelen (kunnen) hebben, door de visie die ze delen. Daarom is het belangrijk dat de woonvisie en het daaruit voortvloeiende woonbeleid breed gedragen wordt. Dit draagvlak is gezocht door partijen en vertegenwoordigers van diverse groepen burgers en belangen actief bij de ontwikkeling van de woonvisie te betrekken. De afstemming me t de buurgemeenten en de Netwerk- stad heeft plaatsgevonden tijdens de inspraakfase.
Samen met de belangrijkste partner op het gebied van het wonen, de corporaties, heeft de gemee n- te in een projectgroep en stuurgroep de woonvisie ontwikkeld. Hieraan nam ook de provincie deel.
De aansluiting van het lokale op het regionale en provinciale beleid is mede hierdoo r geborgd. In bestuurlijk overleggen tussen de wethouder en de directeur-bestuurders van de corporaties zijn visie- en beleidsvoorstellen besproken en zijn keuzen gemaakt.
V ia interviews en stakeholdersbijeenkomsten zijn andere partijen geïnformeerd, gevraagd input te leveren en te reflecteren op de beleidskeuzes. Zorg - en welzijnvertegenwoordigers, ouderenbonden, wijkcomités, onderwijs, bankwezen, makelaars, volkshuisvestingsadviescom missie en huurdersorga- nisaties hebben allen een actieve inbreng gehad in de totstandkoming van deze woonvisie.1
De gemeenteraad is in een raadsinformatieavond ingelicht en gevraagd mee te denken over de a m- bities. In een tweede raadsinformatieavond is het concept besproken. Tot slot heeft iedere belang- hebbende via het officiële inspraaktraject kunnen reageren op de woonvisie.
1 Zie ook bijlage 2: interviews en rondetafelbijeenkomst.
2
Almelo Stad voor Mensen
Leeswijzer achtergrondrapport
Dit achtergrondrapport vormt de onderbouwing van de woonvisie. Het bestaat uit drie hoofdstu k- ken en een elftal bijlagen. In hoofdstuk 2 wordt de context waarin het woonbelei d en de woning- markt zich bevinden geschetst: zowel de actuele als de verwachte situatie komt aan de orde. In hoofdstuk 3 worden de bevindingen uit het tweede hoofdstuk vertaald voor de toekomstige w o- ningbehoefte en voor het nieuwbouwprogramma.
INT 1206277
3
Hoofdstuk 2
De context: nu & straks (feiten, trends en ontwikkelingen)
2.1
Economische ontwikkelingenFinanciële crisis: Stagnerende koopwoningmarkt
De vrijwel wereldwijde financiële crisis heeft geleid tot een (koop)woningmarkt in stilstand. Grosso modo zijn daar twee oorzaken voor: banken zijn veel voorzichtiger geworden bij financiering en burgers worden steeds onzekerder over de eigen perspectieven. Daar waar een paar jaar geleden een huis van twee ton bereikbaar was voor een huishouden met twee werkenden die samen een middeninkomen verdienden, is dat nu niet meer het geval. Burgers zijn onzeker over de toekomst:
houd ik mijn baan wel? Kan ik mijn vaste lasten blijven betalen? Hoeveel pensioen houd ik over (straks)?
De waardeontwikkeling van het vastgoed is niet meer vanzelfspre kend, de huizenprijzen dalen en het ziet er naar uit dat nog lang niet alle ‘lucht’ uit de waarde van de huizen verdwenen is. Projec t- ontwikkelaars verkopen steeds minder huizen ‘vanaf papier ’. De waarde van het huis is bij menig huishouden kleiner dan de hypotheek die erop rust. Doorstromers stellen hun verhuiswens uit.
Starters op de koopwoningmarkt krijgen steeds moeilijker de financiering rond, en het is de vraag of de woning die ze wél gefinancierd kunnen krijgen de gewenste is.
Voor Almelo geldt in tegenstelling tot veel andere steden in het land dat binnen de huurmarkt wel sprake is van dynamiek en doorstroming (zie ook later, in paragraaf 2.5) , hoewel we ook zien dat de afgelopen jaren de mutatiegraad is teruggelopen. De dynamiek en doorstroming van huur naar koop en in de koopmarkt weerspiegelen echter het landelijke beeld: ook in Almelo zijn deze heel gering, de koopmarkt zit op slot.
Afnemende beroepsbevolking
Door demografische ontwikkelingen (vergrijzing en ontgroening, zie ook later in dit hoo fdstuk) wordt de beroepsbevolking (15 t/m 65/7 jaar) kleiner, zowel in relatieve als in absolute zin. Steeds minder mensen zullen de lasten voor steeds meer mensen moeten gaan opbrengen. Nu is al te zien dat in Almelo de groep 35–64-jarigen aan het afnemen is. Dat betekent op termijn een grotere vraag naar arbeidskrachten. Wanneer niet aan die vraag voldaan kan worden, bestaat het risico dat bedrijven vertrekken naar plekken waar wel arbeidskrachten te vinden zijn. Dit beeld is niet alleen van toepassing op Almelo maar op de hele regio en grote delen van het land. De Almelose situatie behoeft wel enige nuancering: typerend voor Almelo is dat een zeer groot gedeelte van de mensen die in Almelo werken daar niet woont. Volgens de impulsnota economisch beleid 2009-2015 van de gemeente Almelo wordt 60% van de banen in Almelo vervuld door mensen die niet in de stad, maar vooral in de omliggende plaatsen wonen. Bedrijven zijn dus niet alleen van de Almelose beroepsb e- volking afhankelijk. Echter, zoals gezegd: ook in de omliggende regio neemt deze groep af. Een ont- wikkeling die wellicht een onvoorziene en positieve betekenis kan hebben is ‘het nieuwe werken’
(zie later in het hoofdstuk). Wanneer het minder gaat uitmaken waar je woont om te kunnen we r- ken (vanuit of dicht bij huis) worden aantrekkelijke woonmilieus vanzelf nog belangrijker voor de keuze waar je gaat wonen. Maar die woonmilieus moeten er dan natuurlijk wel zijn.
4
Almelo Stad voor Mensen
Mobiliteit: in verkeer en vervoer, in carrière, en digitaal
In fysieke zin is de mobiliteit al tientallen jaren toegenomen. In de zin dat mensen bereid zijn langer van huis naar werk te reizen, en daarvoor desnoods in de file te staan. En in de zin dat mensen sne l- ler van baan wisselen. Wel verhuizen mensen minder snel om die reden, omdat hun partne r vaak ook een baan heeft. De digitale mobiliteit en de kwaliteit van de internet(e-net)verbinding van wo- ning en werk worden steeds belangrijker.
Anders werken
Eén van de gevolgen van de digitalisering van de maatschappij wordt ‘het nieuwe werken’ genoemd:
mensen kunnen steeds meer op veel verschillende plekken hun werk doen, ze zijn minder afhank e- lijk van een vaste locatie, kunnen overal werken ‘ in the cloud’. Hierdoor vervagen de gren zen tussen private en publieke ruimte, maar ook tussen werkplek (kantoo r, bedrijf) en thuis. Het zal nog steeds zo blijven dat de vaste werklocaties blijven bestaan, maar daarnaast komen andere werkvormen.
Woningen zullen vaker ook ruimte moeten kunnen bieden aan een goede plek om thu is te werken.
In buurten waar bijvoorbeeld veel zelfstandigen zonder personeel (zzp) werken kan het de moeite waard zijn om een ‘werkhuis’ in te richten: een reguliere woning, die omgebouwd is tot werk - en vergaderplekken, en waar mensen ad hoc ruimtes en/of diensten kunnen huren. Het aantal zzp’ers is de afgelopen jaren sterk toegenomen en zal naar verwachting nog groter worden . Ook de economi- sche crisis leidt tot meer zzp’ers.
2.2
Maatschappelijke ontwikkelingenIndividualisering
Individualisering is een trend die al tientallen jaren haar sporen nalaat in de maatschappij. Andere samenlevingsvormen dan traditionele gezinnen zijn langzamerhand de overhand aan het krijgen.
Mensen wonen langer en vaker alleen. En wisselen het ‘single’ zijn af met periodes waarin ze wel relaties hebben, maar lang niet altijd samen een huishouden vormen. Door de individualisering (en emancipatie) zien we een toename van het aantal echtscheidingen (één op de drie huwelijken strandt, dit cijfer is nog hoger bij niet-gehuwde samenwonenden), een toename van het aantal s a- mengestelde gezinnen en co-ouderschap. Mensen krijgen bovendien steeds minder en later ki n- deren (die dus vaak niet opgroeien in het aloude kerngezin ) waardoor de maatschappij verder ont- groent.
Een andere trend die gerelateerd is aan individualisering en aan het hogere gemiddelde opleidings- niveau is het ontstaan van ‘de mondige burger ’. Burgers weten zelf in toenemende mate het beste wat goed voor hen is, wat ze willen, wat ze niet willen. En ze zijn ook in toenemende mate beter toegerust om dat vervolgens te rea liseren. Burgers willen meer zeggenschap over de keuze waar, hoe en tegen welke prijs/kwaliteitverhouding ze willen wonen. In mindere mate geldt hetzelfde voor het woonmilieu (inrichting, keuze). Op het terrein van het wonen uit zich dat in zelf bouwen, individueel of met een zelf gekozen groep geestverwanten of belangendelers, maar ook in zelf de kwaliteit van de (huur)woning verbeteren, zowel intern (mooie keuken) als extern (dakkapel, ui t- bouw), het liefst zonder dat daar veel belemmerende regels zijn.
Ook de overheid spreekt haar burgers steeds meer en vaker aan op het nemen van eigen veran t- woordelijkheid en het inzetten en ontwikkelen van de eigen kracht. ‘Welzijn nieuwe stijl’ is in grote mate op deze gedachte gestoeld. En ook in de ‘wijkaanpak nieuwe stijl’ in Almelo neemt eigen kracht van individuele en groepen burgers een centrale plaats in.
Huishoudenverdunning
Gevolg van individualisering én zeker ook van de vergrijzing is een doorgaande huishoudenverdu n- ning. Hierdoor kan het heel goed zo zijn dat het inwoneraantal in een gemeente terugloopt terwijl
INT 1206277
