De evolutie van de woning- en huurprijzen in Vlaanderen
Hoorzitting Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed, Vlaams Parlement, 10 maart 2022
Frank Vastmans & Stijn Dreesen, KU Leuven, Steunpunt Wonen
Overzicht
2
• Inzichten uit urban & housing economics
• Woning- en huurprijzen
• Ruimtelijk aspect van vraag en aanbod
Referenties
Dreesen, S., & Vastmans, F. (2021).De werking van de Vlaamse woningmarkt. Een synthese van vijf jaar woningmarktonderzoek.Leuven:
Steunpunt Wonen, 22 p.
Dreesen, S. & Vastmans, F. (2020),Jongvolwassenen op de woningmarkt. Timing en locatie.Leuven: Steunpunt Wonen, p. 60.
Dreesen, S. (2019).Verhuisbewegingen in Vlaanderen. Leuven: Steunpunt Wonen, 49 p.
Dreesen, S. & Vastmans, F. (2019),Filtering in de Vlaamse woningmarkt.Leuven: Steunpunt Wonen, p. 36.
Dreesen, S. (2019),Gentrificatie en verdringing in Vlaanderen.Leuven: Steunpunt Wonen, p. 32.
Vastmans, F., & Dreesen, S. (2021).Voorspelling van de regionale vraag naar woningen. Welke benaderingen zijn mogelijk?Leuven: Steunpunt Wonen, 58 p.
Vastmans, F., & Dreesen, S. (2021).Woningprijzen: algemene trends en regionale verschillen. Vaststellingen in Vlaanderen en verklaringen uit de literatuur van urban economics.
Leuven: Steunpunt Wonen, 146 p.
Vastmans, F. (2021).De private huurmarkt volgens de censusdata 2011. Een regionaal beeld en mogelijkheden voor de toekomst.Leuven:
Steunpunt Wonen, 49 p.
Urban & Housing Economics
• Heropleving van de steden
– Wereldwijd sinds 2000
– Triumph of the city (Glaeser, 2011)
– The new urban crisis (Florida, 2018), betaalbaarheid
• Kenmerken:
– Werkgelegenheid, agglomerations of scale, knowledge spillovers, voorzieningen, stadsvernieuwing, pendelkost (niet noodzakelijk in alle steden)
– Eenvoudigst te omschrijven als :
• Toename hogeropgeleiden (gentrificatie, …)
• Vlaanderen: % Hoger onderwijs (2011): 72-jarigen 14% t.o.v. 32- jarigen 44%
• Sinds 2010 inschrijvingen + 27,5%.
• groter deel van jongeren start zoektocht naar wonen vanuit stad.
Urban & Housing Economics
Aandeel hogeropgeleiden in de leeftijdscategorie 25-35 jaar (Census 2011, Statbel)
Bron: Census 2011, Statbel, eigen verwerking
• Hypothecaire interestvoet
• Looptijd lening
hypotheekafbetaling
Prijsontwikkeling: illustratie ontlenings- capaciteit (van startend koppel)
•Prijs woning
•transactiekosten
Te betalen bij aankoop
•Lening (+/-90%)
•Eigen inbreng (+/- 10%+transactiekosten)
hypotheekafbetaling
•Inkomen
(woonquote+/-30%)
•Fiscaal woonvoordeel (woonbonus)
Maandelijks te betalen
5
Voorbeeld: VL 2020 VL 2021 Q3
Mediaan woningprijs : 275,000 euro 300,000 euro
Lening (90%) : 250,000 euro 270,000 euro
Maandelijkse afbetaling (looptijd 25 jaar, i=1,4%): 985 euro 1070 euro
80 100 120 140 160 180 200 220
€ 0
€ 50.000
€ 100.000
€ 150.000
€ 200.000
€ 250.000
€ 300.000
€ 350.000
1995 2000 2005 2010 2015 2020
woningprijs-ontleningscapaciteit indicator (100= gemiddelde over de perdioe)
Gemiddelde verkoopprijs
jaar
gemiddelde woningprijs (links) woningprijs-ontleningscapaciteit ratio (rechts)
Prijsontwikkeling & ontleningscapaciteit
De veronderstelling die hierbij gemaakt wordt is dat geen enkele koper nog van de woonbonus kan genieten. Zij die ‘doorstromen’ behouden de woonbonus echter. We verwachten dat dit de komende jaren de prijsontwikkeling verder beperkt
Woningprijs ligt in 2020 hoger dan wat men verwacht op basis van evolutie ontleningscapaciteit. Op basis van voorlopige cijfers is dit ook voor 2021 het geval.
Prijsontwikkeling: inflatie
• Planbureau schat dat gezondheidsindex in 2022 + 6,0% en in 2023 + 1,7%
toeneemt, (2,01% in 2021 en 0,99% in 2020)
• Deze wordt onder meer gebruikt bij de berekening van de indexering van lonen, sociale uitkeringen en huurprijzen.
• Stijgende energiekosten worden gemiddeld gecompenseerd met indexering lonen en sociale uitkeringen.
• Goed nieuws voor afbetalende eigenaars: nominale maandelijkse afbetaling blijft gelijk, maar de afbetalingslast (t.o.v. van het inkomen) daalt.
• Reële interestvoet tijdelijk = - 4,5%, zeer uitzonderlijk.
98 100 102 104 106 108 110
Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec jan feb mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec Jan Feb
2020 2021 2022
gezondheidsindex (jan 2020 = 100)
Prijsontwikkeling: inflatie & huur
Lange termijn
• Huurprijzen stijgen minder sterk dan woningprijzen
• De hedonische huurprijsindex – die de prijsevolutie van een nieuw huurcontract van een gelijkaardige woning doorheen de tijd weergeeft- volgt de gezondheidsindex sinds 2010.
Momenteel :
• Gezondheidsindex +7,5% (02/2022 y-t-y). Er zijn dus niet alleen hogere energiekosten, maar ook hogere huurprijzen.
– Dit voor alle zittende huurders waarbij de huur geïndexeerd wordt,
– als voor de nieuwe huurders (onder de veronderstelling dat de hedonische huurprijsindex de gezondheidsindex volgt)
• Bijkomend: impact op huurwoningen met slechte energieprestaties is waarschijnlijk nog groter, want daar kan men verwachten dat indexering van lonen / sociale
uitkeringen niet volstaat om stijgende energiekosten te betalen.
100 105 110 115 120
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
hedonische huurprijsindex (Huurschatter) en gezondheidsindex
huizen app gezondheidsindex https://www.statistiekvlaanderen.be/nl/hedonische-huurprijsindex
Prijsontwikkeling: eigen inbreng
• Eigen inbreng lijkt gestegen:
– 2021 (BNP Fortis Paribas): 82%
• Bij kredietnemers jonger dan 30 jaar ligt de quotiteit, de verhouding tussen het bedrag van de
hypothecaire lening en de waarde van de woning, op 82 % in 2021 bij BNP Fortis Paribas, het laagste ooit (HLN 17/02/2022)
– 2016-2018 (WS 2018) : 85,4%
• Op basis van GWO : Starters maximum 35 jaar dat voor de eerste keer een eigen woning verwerft 85,4% (Heylen 2019)
– Dit kan een extra prijsstijging van 3,5% verklaren.
• Verklaringen
– hogere spaarquote tijdens COVID-19 + Asymmetrische impact
• COVID-19 : Negatieve impact op huishoudens met lagere inkomens, terwijl de spaarquote steeg in 2020, voornamelijk bij hoge inkomensgroepen (Basselier and Minne, 2021)
– Financiële steun van ouders:
• De ouders van hogeropgeleide starters zijn welstellender en hebben dus evenzeer meer kunnen sparen, waardoor hun financiële steun eveneens is kunnen stijgen.
• De eigen inbreng van een hogeropgeleide was volgens in Vlaanderen een stuk hoger dan deze voor een niet-hogeropgeleide met dezelfde leeftijd en hetzelfde inkomen volgens GWO2013. (p.72, Vastmans & Dreesen 2021)
• Kan ook regionale woningprijsverschillen verklaren
Heylen, K. (2019),Doelgroepen sociale huur en specifieke segmenten op de woningmarkt.Leuven: Steunpunt Wonen, 46 p.
Algemene prijsontwikkeling:
eigenaarschap
• Hypothese :
– Sterke prijsstijgingen: wordt wonen onbetaalbaar voor starters, zeker in steden (met grotere huurmarkt)?
• Assumptie :
– investeerders bepalen mee de prijszetting, maar indien investeerders in toenemende mate de prijs bepalen, dan verwacht men dat het
aandeel eigenaars daalt in gemeenten met sterke prijsstijgingen.
• Resultaat :
– Er is een stijging van het eigenaarschap in de gemeenten met de sterkste prijsstijgingen. Onder de gemaakte assumptie wil dit zeggen dat investeerders niet de recente prijsstijgingen verklaren.
2018 2019 2020 2021
Antwerpen
49.1 49.1 49.6 49.6
Gent 49.7 49.8 50.1 50.4
40 grootste gemeenten
60.9 60.9 61.1 61.2
Vlaams Gewest
68.9 68.8 68.9 68.9
Tabel: evolutie aandeel eigenaars 2018-2021 Vlaams Gewest
Bron: Provincie in cijfers, eigen verwerking
Algemene prijsontwikkeling:
eigenaarschap
• Aandeel eigenaars blijft constant in heel Vlaanderen
• Ligt in lijn met eerdere hypothese dat huishoudcompetitie de prijzen opdrijft.
• Ook in steden zijn het vooral eigenaars die in huizen wonen, en niet huurders (laagste % in 2011: 70% in Gent). Aandeel huizen in huurmarkt was dalend, daalt verder?
• Op basis van de veranderingen in het aanbod (meer nieuwbouwappartementen, met hoger aandeel in huurmarkt) zou men verwachten dat aandeel eigenaars daalt.
Woonbehoefte/vraag & bouwshift/aanbod
• Woonvraag is niet te meten op basis van huishoudevoluties en verhuisbewegingen!
• verschil tussen verdringing uit de stad en stadsvlucht ?
– Indien prijzen sterker stijgen in de pendelzone dan in de stad: eerder stadsvlucht
– Indien prijzen sterker stijgen in de stad dan in de pendelzone:
verdringing uit de stad
• De huishoudevolutie is het resultaat van vraag en aanbod. De huishoudevolutie is geen indicator van de vraag bij verdringing uit de stad, maar het resultaat van een beperkt aanbod.
• Aanbod van compacte eengezinswoningen belangrijk (huishoudens betalen meer voor een open bebouwing dan voor een gesloten, maar betalen minder voor een afgelegen open bebouwing dan voor een centraal gelegen gesloten bebouwing).
Woonbehoefte / bouwshift
Twee dimensies:
• Hoewel de vraag zeer groot is in steden op basis van prijsvariabelen, zien we dat de huishoudvooruitzichten dit niet weerspiegelen.
• Verwachte groei centraal in Vlaanderen
– in gemeenten in de Vlaamse Ruit: links en rechts van de as Antwerpen-Brussel, rond Gent, rond Leuven.
– Niet in het oosten en westen van Vlaanderen.
Woonbehoefte / bouwshift
• Huishoudvooruitzichten volgens grootte zijn
eveneens misleidend om de woonbehoefte uit af te leiden.
– Bvb.: Indien er een verwachte groei is van de kleinere huishoudens (max. 2 personen), wil dit niet zeggen dat er nood is aan kleinere woningen, want het kan zijn dat deze huishoudens in grote onbezette woningen wonen en blijven wonen.
Woonbehoefte/bouwshift
• Historisch ingekleurde gewestplannen zijn achterhaald door shift van hogeropgeleiden naar centraal Vlaanderen.
• Veel opties voor kernversterking
• Maar ook belangrijk aandachtspunt: de regionale
vraag volgens woningtype, en voornamelijk deze
voor compacte eensgezinswoningen voor jonge
koppels in en nabij steden in Vlaamse ruit dient
beter in kaart gebracht te worden. (Vastmans en
Dreesen, 2021)
Conclusie
Op te volgen:
• Verhouding woningprijs/ontleningscapaciteit, met aandacht voor eigen inbreng, afbetalingslast, …
• Huurmarkt vanwege stijging gezondheidsindex
– Interventie nodig?
• COVID-19 en de vraag naar suburbaan wonen (working from home)
• Het beter in kaart brengen van de vraag naar wonen (en niet enkel de huishoudevolutie)
– Census 2021!
