1
8 manieren om de overwaarde te verzilveren
Veel woningbezitters hebben (forse) overwaarde in hun woning. Overwaarde ontstaat door aflossing op de hypotheek en door waardeontwikkeling van de woning. Veel consumenten beschouwen hun (toekomstige) overwaarde als vorm van pensioen. In de praktijk blijkt het lastig om deze overwaarde op te nemen. Dit heeft te maken met de inkomenstoets die uitgaat van een annuïtaire toetsing (in box 3), met daarbij het lagere pensioeninkomen. Financieringsproblematiek voor ouderen wordt gezien als een knelpunt in de markt. Veel niet-financiële instellingen springen in deze markt met voor de consument zeer onvoordelige oplossingen, waarbij soms voorbij lijkt te worden gegaan aan de gevolgen voor erf- en schenkbelasting en de box 3-heffing.
Vaststellen van pensioeninkomen
Los van het lager pensioeninkomen, kampt de adviseur ook met een aantal uitvoeringsproblemen als het gaat om het vaststellen van het (toets)inkomen. Pensioenuitkeringen zijn flexibeler gemaakt om consumenten minder ‘last’ te laten hebben van de lage marktrente. Denk hierbij aan het
doorbeleggen na pensioendatum, een hoog/laag-pensioenuitkering of het uitgesteld pensioen.
Hierdoor ontstaat vaak een tijdelijk inkomensarme (of soms rijke!) periode. Dit geldt ook als pensioenvoorzieningen (al dan niet via de partner) niet op hetzelfde moment ingaan en/of niet dezelfde duur hebben. We zien dat veel consumenten in privé pensioenvoorzieningen hebben getroffen, zoals bankspaar(lijfrente)rekeningen, spaarrekeningen of waarde in de onderneming.
Aanbieders houden voor de vaststelling van toetsingsinkomen over het algemeen geen rekening met deze zaken.
Volgens het nieuwe pensioenakkoord kunnen gepensioneerden in de toekomst (verwacht vanaf 2023) direct 10% van hun pensioenpot opnemen. De vraag is, of en hoe aanbieders deze mogelijkheid gaan vertalen in hun acceptatiegids.
NHG Inkomensarme periode
Met ingang van 2021 heeft NHG een propositie geïntroduceerd voor de tijdelijke inkomensarme periode. In de periode dat de jongere partner nog geen pensioeninkomen heeft, mag het tijdelijke inkomenstekort worden ondervangen met de werkelijke lastentoets. Dit lost niet alles op – zo is de toets alleen toepasbaar bij twee aanvragers -, maar NHG heeft voor de markt de weg gebaand met ontwikkeling van de norm. Veel aanbieders hebben de norm overgenomen en/of uitgebreid (in het laatste geval voor leningen zonder NHG).
NHG-Seniorenpropositie
Voor aankoop van een woning, kent NHG al een seniorenpropositie. Deze houdt in dat voor de berekening van de maximale hypotheek op het inkomen, vanaf AOW-datum, gerekend mag worden met de werkelijke bruto lasten van de hypotheek. Deze norm wordt door veel aanbieders ook aangeboden voor leningen zonder NHG.
De belangrijkste aanvullende voorwaarden hierbij zijn1:
• Klant moet een eigen woning hebben en nieuwe woning gaan aankopen
1 De volledige normen zijn terug te vinden in de voorwaarden & Normen NHG (hoofdstuk 8).
2
• De nieuwe bruto hypotheeklast mag niet hoger zijn dan de huidige bruto hypotheeklast
(NB: Consument hoeft dus geen kleinere of goedkopere woning te kopen; uitgangspunt is dat de hypotheeklasten niet hoger worden!)
• Rentevaste periode minimaal 20 jaar vast (of tot einde looptijd lening)
• Het aflossingsvrije deel mag maximaal 50% van de waarde van de woning bedragen
Let op: De NHG seniorenpropositie geldt voor aankoop van een woning voor consumenten die al een eigen woning hebben. Dus niet voor oversluiten of verhoging van een bestaande hypotheek, of van huur naar koop!
Voorbeeld: Verruimde seniorennorm
Een alleenstaande man (68 jaar) heeft een pensioeninkomen van 25.000,-. Hij wil graag een woning kopen van 150.000,-. Hij wil deze maximaal financieren tegen een 20-jaars rente van 2,1%. De maximaal toegestane financieringslast bedraagt in zijn geval € 531,25 (2022: 25,5%, uitgaande van een hypotheek in box 1).
Op basis van de standaard annuïteitentoets bedraagt de maximale hypotheek op het inkomen:
141.802,-. Gaan we uit van de seniorennorm, dan mag het aflossingsvrije deel (in dit geval: 75.000,-) getoetst worden op basis van de werkelijke lasten. Het meerdere wordt annuïtair getoetst.
De financieringslast van het aflossingsvrije deel bedraagt: 131,25 (2,1% * 75.000,- / 12 maanden). De annuïtaire last van de andere 75.000,- bedraagt 280,98. Opgeteld komen we dan op 412,23. Dit is minder dan de toegestane 531,25, waardoor deze hypotheek op basis van de seniorennorm is toegestaan. Ook als de lening volledig in box 3 zou vallen -het financieringslastpercentage wordt dan 23,0% zou de werkelijke last van € 412,23 uitkomen onder de maximaal toegestane maandlast van € 479,16.
Op basis van de seniorennorm (volledig box 1) zou deze man een woning kunnen kopen en volledig financieren van 193.000,-. Opgebouwd uit een aflossingsvrije lening van € 96.500,- (bruto last: 361,53 per maand) en een annuïteiten lening van € 96.500,- (bruto last: 168,88 per maand).
Anticiperen op naderend pensioen
De knelpunten rondom het pensioeninkomen kunnen worden omzeild door hierop in een vroeg stadium te anticiperen. Wordt een hypotheek afgesloten, meer dan 10 jaar voor AOW-datum, dan hoeft voor de haalbaarheid van de hypotheek geen rekening te worden met het (verminderde) pensioeninkomen. Door tijdig de hypotheek te verhogen, kan de overwaarde (eenvoudig) worden verzilverd. Het nadeel is dat de consument ‘spaar’geld op zijn rekening krijgt. Hierover ontvangt hij (op dit moment) geen rentevergoeding, maar moet hij wel niet aftrekbare rentelasten betalen over zijn hypotheek. Daarnaast moet de consument de discipline hebben om het geld niet voortijdig uit te geven. In de praktijk blijkt dit voor sommige consumenten erg lastig.
Een alternatief voor het verhogen van de hypotheek is het afsluiten van een krediethypotheek. Op dat moment wordt een toekomstige opnameruimte gecreëerd, welke later -zonder toetsing- kan worden opgenomen. Voor deze faciliteit kan door de bank een vergoeding worden gevraagd. Deze is echter een stuk lager dan het renteverschil tussen opnemen en wegzetten op een spaarrekening.
3
8 methodes om overwaarde te verzilveren
Heeft de consument de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt en wil hij zijn overwaarde opnemen, dan zijn er verschillende methodes om deze te verzilveren. In vogelvlucht, zonder alle fiscale en successierechtelijke gevolgen te beschrijven, benoem ik de volgende mogelijkheden:
1. Verhuizen naar andere (goedkopere) woning 2. Afsluiten (krediet)hypotheek
3. Opeethypotheek 4. SVn-Verzilverlening
5. Grond verkopen (erfpacht)
6. Verkoop onder opschortende voorwaarden (recht van bewoning) 7. Sale & leaseback (commercieel)
8. Sale & leaseback (privé)
1. Verhuizen naar een andere (goedkopere) woning
De meest voor de hand liggende manier om de overwaarde te verzilveren, is om een andere, goedkopere woning te kopen of te verhuizen naar een huurwoning. In de praktijk blijkt de senior echter helemaal niet zo verhuisbereid, los van de mogelijkheden die er überhaupt zijn om een geschikte woning te kopen. Het niet (volledig) inbrengen van de overwaarde van de woning, leidt tot een box 3-deel in de hypotheek. In de toetsing voor de maximale hypotheek op het inkomen moet hiermee rekening worden gehouden. Omdat er sprake is van een nieuwe eigen woning, kan gebruik worden gemaakt van de hiervoor beschreven seniorennorm. De vrijkomende overwaarde, zal op een spaarrekening gezet moeten worden. Mogelijk is hierover vermogensrendementsheffing
verschuldigd.
2. Afsluiten van een (krediet)hypotheek
Wie niet wil verhuizen kan zijn overwaarde vrijspelen door het afsluiten van een (extra) hypotheek.
Hierbij heeft hij de keuze uit de volgende mogelijkheden:
1. Afsluiten van een krediethypotheek 2. Afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek 3. Afsluiten van een lening van je kinderen 2.1. Krediethypotheek
Als het past op het inkomen, is het afsluiten van een krediethypotheek de beste oplossing. De consument heeft dan de mogelijkheid om gelden op te nemen op het moment dat het hem uitkomt en is hij pas rente verschuldigd vanaf opname. Deze is in beginsel variabel. In een latere fase kan (een deel van) de hypotheek worden omgezet naar een vaste rente voor meer zekerheid.
Het nadeel van de krediethypotheek is de beperkte haalbaarheid op het inkomen. De inkomenstoets moet worden uitgevoerd tegen de vaste toetsrente van 5% (in box 3). Hierdoor is de maximale leencapaciteit ten opzichte van een aflossingsvrije hypotheek met een (minimaal) 10-jaars vaste rente fors lager (zie hierna).
2.2. Toetsen op basis van werkelijke lasten
Wanneer de leencapaciteit onvoldoende is, kan mogelijk geleend worden op basis van een
explainregeling (toetsen op basis van werkelijke bruto lasten). Een aantal geldverstrekkers heeft in hun acceptatiebeleid de mogelijkheid om te toetsen op basis van de werkelijke lasten verankerd. In de praktijk kan tot 50% van de waarde van de woning op deze manier worden opgenomen.
4 Voorbeeld
Kees (68 jaar) en Marion (67) hebben een hypotheekvrije woning. De marktwaarde bedraagt € 500.000,-. Kees heeft een pensioeninkomen (incl. AOW) van € 15.000,-. Marion ontvangt enkel een AOW-uitkering (€ 11.417,-). Ze sluiten op basis van het overgangsrecht een aflossingsvrije lening af met een 10-jaars rente van 1,66%. Op basis van de standaard annuïtaire toetsing bedraagt de leencapaciteit € 137.257,-.Op basis van de werkelijke lasten bedraagt de leencapaciteit € 350.104,- .Oftewel een stijging van ruim € 212.847 (+ 155%).
Het nadeel van een lening tegen een vaste rente is dat de consument direct het gehele bedrag beschikbaar krijgt en dit geld weer op een spaarrekening moet zetten. Dit geeft een veel lagere opbrengst dan de kosten van rente.
2.3 Lenen bij de kinderen
Beschikken de kinderen over voldoende vermogen (of inkomen om een extra lening af te sluiten) dan bestaat ook de mogelijkheid om geld te lenen bij de kinderen. In dat geval hebben de ouders niets te maken met de wettelijke leennormen. De rente en voorwaarden kunnen de kinderen en ouders onderling met elkaar afstemmen. Eventueel zouden de kinderen de rente kunnen schenken binnen de jaarlijkse vrijstelling van € 2.274 (2022), maar ze kunnen ook kiezen om deze bij te schrijven op de hoofdsom of ‘gewoon’ in rekening te brengen. Ook zouden ze het geld in meerder porties kunnen opnemen (soort van krediethypotheek), om zo de lasten voor de ouders zo laag mogelijk te houden.
3. Opeethypotheek
Bij een opeethypotheek wordt de overwaarde ineens, of in maandelijkse (niet levenslang!) termijnen opgenomen. Over het opgenomen bedrag is rente verschuldigd. Deze wordt bijgeschreven op de schuld, waardoor de consument geen maandelijkse lasten heeft. Een opeethypotheek is geschikt voor consumenten die geen of een laag inkomen hebben. Bij de verstrekking vindt een
vereenvoudigde inkomenstoets plaats.
Het nadeel van de opeethypotheek is de relatief hoge (variabele) rente die verschuldigd is en de beperkte opnamemogelijkheid (afhankelijk van leeftijd, aantal aanvragers, de waarde woning en de bestaande hypotheek). Ook kan de opeethypotheek leiden tot een voortijdige opeising of tot restschuld. Dit ontstaat wanneer de waarde van de woning daalt, of als de rente hoger wordt dan waar in de berekening van is uitgegaan. Door de oplopende schuld kan de consument in de toekomst
‘vast’ zitten in de woning, omdat er op het moment van verhuizing onvoldoende inkomen is, in combinatie met de lagere overwaarde. Een al bestaande hypotheek wordt meegenomen in de nieuwe opeethypotheek.
4. SVn Verzilverhypotheek
De SVn Verzilverlening is ook een opeethypotheek. Deze is alleen geschikt voor het opnemen van geld voor woningverbetering, verduurzaming en/of het generatie klaar maken. De lening moet worden aangevraagd bij SVn. De maximale lening, inclusief toekomstige rente bijschrijving tot 98 jaar, bedraagt 80% van de waarde van de woning. Hierbij wordt rekening gehouden met een eventuele bestaande hypotheek. De SVn Verzilverlening kan als tweede hypotheek worden aangevraagd. De gemeente waar de woning staat, bepaalt of deze lening mogelijk is en welke
(andere) voorwaarden van toepassing zijn. De Verzilverlening is (helaas) slechts in een beperkt aantal gemeenten beschikbaar. Het alternatief, de SVn-Blijverslening, wel, maar in dat geval betaalt de consument wel maandelijkse lasten en vindt er een inkomenstoets plaats.
5 Het voordeel van SVn Verzilverlening is de relatief lage rente ten opzichte van commerciële
opeethypotheken. Deze staat voor 40 jaar vast. SVn werkt niet samen met adviseurs, waardoor de consument de hypotheek op basis van execution only moet afsluiten bij SVn.
5. Grondverkopen (erfpacht)
Een andere manier om de overwaarde van de woning (gedeeltelijk) te verzilveren, is door de grond te verkopen in ruil voor erfpacht. Juridisch gezien wordt de gehele woning verkocht, waarna de koper, door middel van het recht van erfpacht, het gebruiksrecht van de grond krijgt. Hierover is de erfpachter een maandelijkse canon verschuldigd. Deze canon wordt jaarlijks geïndexeerd, waardoor de lasten gaan toenemen. In tegenstelling tot een ‘reguliere’ erfpachtsituatie is de canon in deze constructie niet aftrekbaar.
De verkoper ontvangt de waarde van de grond (veelal tussen de 30 en 40% van de waarde van woning) in handen en moet hiermee zijn bestaande hypotheek aflossen. Het restant is, na aftrek van (relatief hoge) kosten, vrij beschikbaar. De aanbieder van deze constructie zal een inkomenstoets uitvoeren alvorens hij overgaat tot uitvoering. Deze toetsing vindt plaats op basis van de werkelijke lasten (canon).
Het afsluiten van een nieuwe hypotheek op het recht van erfpacht is juridisch mogelijk, echter in de praktijk zijn banken zeer terughoudend om een hypotheek te verstrekken op zogenaamd
commercieel erfpacht. Bij dit soort constructies wordt over het algemeen geen groene erfpachtopinie afgegeven, waardoor een nieuwe hypotheek niet mogelijk is.
Een aandachtspunt bij deze vorm is de ontwikkeling van de courantheid van de woning. Deze zal afnemen, zeker wanneer de woning in een gebied ligt waar erfpacht niet gebruikelijk is. Bij verkoop van de woning zal in dat geval eerst de grond moeten worden teruggekocht. De terugkoopprijs is afhankelijk van de waardeontwikkeling van woningprijzen. Deze zal waarschijnlijk hoger zijn, echter nooit lager dan de opbrengst bij aangaan! Het risico van waardedaling blijft dus liggen bij de
verkoper. Het tussentijds terugkopen van de grond is overigens ook mogelijk. Maar ook dan ontstaat kapitaalsverlies.
Kiest de consument voor deze oplossing dan krijgt hij direct een bedrag in handen. Dit geld zal hij weer op een spaarrekening moet zetten. Dit geeft een veel lagere opbrengst dan de kosten van de verschuldigde canon, die jaarlijks verder toeneemt. Het sluiten van een aflossingsvrije hypotheek is voor de consument een veel voordeliger variant, waarbij de toetsing op dezelfde wijze plaatsvindt.
Vruchtgebruikconstructie
Een variant die enigszins lijkt op de erfpachtconstructie is het juridische en economische eigendom te splitsen door het blooteigendom van de woning te verkopen, met behoud van recht van gebruik en bewoning (vruchtgebruik). Het verschil met de erfpachtoplossing is dat er dan geen maandelijkse lasten betaald moeten worden. De opbrengst is dan afhankelijk van de leeftijd en of sprake is van een mede-eigenaar. Deze constructie is vooral geschikt binnen ouder-kind relaties. Het vestigen van recht van hypotheek op het vruchtgebruik of blooteigendom is juridisch mogelijk, alleen in de praktijk (nagenoeg) niet financierbaar. Door het toepassen van deze constructie verhuist de woning naar box 3 (art. 3.119a lid 8 wet IB 2001).
6. Verkoop onder opschortende voorwaarden
Een andere juridische constructie om de overwaarde vrij te spelen, is het verkopen van de woning onder opschortende voorwaarden. Een mogelijkheid die in Nederland niet zo veel wordt
aangeboden. In dit geval wordt de woning verkocht tegen zo’n 80% van de waarde van de woning.
6 De overdracht vindt echter pas plaats op het moment dat de woning metterwoon wordt verlaten. De
verkopers blijven juridisch eigenaar en mogen zolang ze in de woning willen blijven wonen. Hier zit geen einddatum aan! De koopsom wordt ineens of in maandelijkse delen aan de verkoper betaald, waardoor er een vorm van inkomensaanvulling bestaat. De juridisch eigenaar kan aanpassingen doen aan de woning. De verkoopovereenkomst wordt in het openbare register ingeschreven.
Een bestaande hypotheek blijft ‘gewoon’ doorlopen na het tekenen van het verkoopcontract. De lasten hieruit blijven voor rekening van de verkoper. Na overdracht moet de (restant) hypotheek worden afgelost (evt. uit de nog niet ontvangen termijnen). Het verhogen van de hypotheek is niet mogelijk. Oversluiten wel. De bank als hypotheekhouder moet wel akkoord moeten gaan met de constructie, omdat de eigendom van de woning (op korte termijn) wordt overgedragen en een grotere kans bestaat op verkoopverlies. De waarde van de woning is in dat geval niet gelijk aan de marktwaarde van de woning.
De verkoper dient de woning uiteindelijk te leveren in dezelfde staat als deze destijds is verkocht. Dat houdt in dat de verkoper de woning goed moet blijven onderhouden. Hiervoor kunnen door de koper financiële waarborgen worden gevraagd.
Het grootste risico van deze constructie is dat de verkoper de woning veel eerder gaat verlaten dan gepland. Op dat moment vervalt het woonrecht en gaat de woning direct over naar de koper (onder betaling van de nog verschuldigde bedragen). De afslag van 20% op de waarde van de woning, is zeer fors voor het risico dat de voormalig eigenaar zeer lang in de woning blijft wonen en voor het risico van waardedaling.
7. Verkopen van de woning en terughuren
Wanneer een hypotheek geen oplossing biedt, bestaat de mogelijkheid om de woning te verkopen, om deze vervolgens weer terug te huren. Deze constructie staat ook bekend als sale en lease back. Er zijn relatief veel partijen op de markt die deze constructie aanbieden. Over het algemeen wordt ook nu de woning weer verkocht voor zo’n 80% van de waarde. Uit de verkoopprijs moet de bestaande hypotheek worden afgelost. De rest is vrij beschikbaar. De voormalig eigenaar mag vervolgens zijn woning terughuren. De huur wordt veelal gesteld op 6% van de koopsom van de woning en wordt vervolgens jaarlijks geïndexeerd. De eigenaarslasten en kosten voor groot onderhoud komen dan te vervallen.
Deze constructie wordt vaak aangegaan wanneer het inkomen te laag is om een hypotheek te krijgen. Maar als de hypotheek niet haalbaar is, dan zijn de huurlasten zeker niet betaalbaar! (Vaste hypotheekrente van ± 2% versus de huur van 6%, jaarlijks indexerend!). Een deel van de
verkoopopbrengst zal dus moeten worden gebruikt om de maandelijkse huur (gedeeltelijk) te betalen.
Stel dat de verkoper een hypotheekvrij pand heeft en hij gebruikt de verkoopopbrengst alleen voor het betalen van de huur. In dat geval is hij binnen 15 jaar zijn volledig opbrengst van zijn woning kwijt, zonder dat hij zelf ook maar 1 cent heeft gebruikt om zijn inkomen aan te vullen. Persoonlijk vind ik dit dan ook een van de slechtste opties om de overwaarde te verzilveren! Nu snapt u waarschijnlijk ook waarom er zoveel partijen zijn, die deze constructie aanbieden.
Wil de bewoner zijn woning aanpassen of verbeteren, dan zal hij deze zaken voor verkoop moeten realiseren. Na verkoop is dit een zaak van de verhuurder en die heeft er veelal geen zin meer in of belang bij. Verbouwen voor verkoop heeft echter tot gevolg dat de verkoopprijs hoger wordt, terwijl
7 hiervan maar 80% van wordt ontvangen. Daarnaast wordt de maandelijkse huur hoger, als gevolg
van de waardestijging. Word je dan gebeten door de hond of de kat?
8. Verkopen van de woning aan kinderen en terug huren
Toch kan de sale en lease back-constructie wel interessant zijn. Dit is wanneer beide partijen een gelijk belang hebben. Dat is het geval wanneer de ouders de woning verkopen aan kinderen,
eventueel met gedeeltelijk schenking, om deze vervolgens weer terug te huren. De kinderen kunnen voor de betaling van de koopsom een verhuurhypotheek afsluiten, of deze (gedeeltelijk) schuldig blijven. De huur die ouders moeten betalen kan in onderling overleg worden afgesproken, maar dient (wil er later geen sprake zijn van mogelijke erfbelasting op grond van een fictief legaat) minimaal 6% van de WOZ-waarde te bedragen2. De lasten zijn eventueel ook te koppelen aan de lasten van de verhuurhypotheek. Zijn de huurlasten voor de ouders te hoog, dan kan gebruik worden gemaakt van de jaarlijkse schenkingsvrijstelling van € 2.274 (2022) of bewust kiezen voor een lagere huur met mogelijke erfbelasting tot gevolg.
Een eventuele bestaande hypotheek moet bij verkoop worden afgelost. De woning (en een eventuele verhuurhypotheek) is voor de kinderen een box 3-bezitting.
De kinderen en de ouders hebben baat bij goed onderhoud en het eventueel generatie klaar maken van de woning. Het is voor de huurder en verhuurder nu wel interessant om investeringen te doen, omdat deze naast extra woongenot voor de ouders, ten goede komen aan de kinderen.
2 : Hof Den Haag ECLI:NL:GHDHA:2019:992. / https://www.taxlive.nl/nl/documenten/nieuws/ey-verkoop- woning-onder-voorbehoud-huurrecht-met-huursom-lager-dan-6-van-de-woz-waarde-leidt-tot-erfbelasting/
8
Afsluiten nieuwe hypotheek
Toetsen op basis van werkelijke lasten
a.s.r. (Levensrente hypotheek)
De Levensrente hypotheek is beschikbaar voor consumenten die AOW genieten. Tot 50% van de waarde van de woning mag aflossingsvrij worden opgenomen. Het bedrag wordt in 1x uitbetaald. De consument betaalt een rente die loopt tot einddatum van de lening (levenslang). Toetsing geschiedt op basis van werkelijke lasten, box 3. De waarde van de woning mag worden aangetoond met Calcasa rapport.
Video webinar: https://youtu.be/b-GL36iDPyI
ING Bank (acceptatiegids: 6.2.3.5)
Je mag toetsen op basis van werkelijke lasten wanneer de oudste aanvrager de AOW-gerechtigde leeftijd heeft bereikt.
Voor 57+-ers geldt een uitzondering op de toetsing met pensioeninkomen:
• Voor de maximale hypotheek op de AOW-gerechtigde leeftijd mogen de financieringslasten van de hypotheek worden vastgesteld op basis van de werkelijke lasten)
• Mits de aanvrager(s), wiens inkomen benodigd is als toetsingsinkomen, binnen 10 jaar de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt of
• Mits bij 67+ leeftijd de rentevaste periode bij aanvraag minimaal 10 jaar is
• En de hypotheek op AOW-leeftijd maximaal 75% van de marktwaarde van de woning bedraagt
• Tot 50% van de woningwaarde aflossingsvrij financieren
• Zowel Box 1 als Box 3 financieringen
• Verder:
o Opnieuw kiezen voor een juridische looptijd van 30 jaar o Interne én externe oversluitingen
o Geen restrictie op leeftijd
o Overlijdensrisicoverzekering niet verplicht
o Geen minimale maar ook geen maximale hoofdsom Aanvullende voorwaarden
• Op basis van het huidige inkomen is de annuïtaire financieringslast niet hoger dan de maximaal toegestane woonlast.
• De maximaal toegestane woonlast op de AOW-gerechtigde leeftijd wordt berekend op basis van het toekomstig pensioeninkomen.
• Bij het aangaan van de hypotheek moet op de AOW-gerechtigde leeftijd de resterende rentevaste periode nog minimaal 10 jaar zijn, dat betekent:
• Bij aanvang minimaal 12 jaar rentevast indien de leeftijd van de jongste aanvrager twee jaar of korter voor de AOW-gerechtigde leeftijd is.
• Bij aanvang minimaal 15 jaar rentevast indien de leeftijd van de jongste aanvrager vijf jaar of korter voor de AOW-gerechtigde leeftijd is.
• In alle overige gevallen dient de rentevaste periode bij aanvang minimaal 20 jaar te zijn.
9
• De maximaal toegestane hypotheek op de AOW-gerechtigde leeftijd is 75% van de marktwaarde van de woning. Het toetsingsmoment hiervoor ligt op het moment van aanvragen van de hypotheek.
• Als op het toetsingsmoment boven de 75% van de marktwaarde gefinancierd wordt, dient dit meerdere in een apart leningdeel afgelost te zijn voor de AOW-gerechtigde leeftijd.
• Er moet duidelijk gemotiveerd worden waarom deze afwijking voor de klant verantwoord is
Nationale Nederlanden (Gezinshypotheek)
Bij de Gezinshypotheek is het mogelijk om te toetsen op basis van werkelijke lasten indien de lening niet past op de annuïtaire toets. Dit geldt alleen wanneer de gehele lening in box 3 valt. Als (een deel van) de lening in box 1 valt, dan kan de aanvraag alleen annuïtair worden getoetst.
De financieringslast die van toepassing is op het moment van het bereiken van de AOW-leeftijd mag worden vastgesteld op basis van de werkelijke lasten als:
• de leeftijd van de jongste partner aan het einde van de rentevaste periode minimaal 85 jaar is, en
• de rentevaste periode minimaal 10 jaar bedraagt;
OF
• de lening aan het einde van de rentevaste periode minder bedraagt dan 50% van de waarde van de woning, en
• de rentevaste periode minimaal 10 jaar bedraagt, waarbij de toetsrente bij een rentevaste periode korter dan 20 jaar wordt vastgesteld op basis van de door de AFM vastgestelde toetsingsrente
OF
• het leningdeel aan het einde van de rentevaste periode is afgelost (de rentevaste periode kan in dit geval ook korter zijn dan 10 jaar).
10
ABN AMRO (Explain voor senioren) (Acceptatiegids F89)
Toetsing op basis van werkelijke lasten is mogelijk indien:
• Sprake van stabiel inkomen
• Oók mogelijk bij huur- naar koopwoning
• De rente staat vast gedurende resterende woonduur met een minimum van 10 jaar
(Als resterende woonduur geldt: het aantal jaren tot (jongste) aanvrager 85 jaar is). Zowel de looptijd van de lening als de rentevaste periode moeten tot minimaal deze datum zijn.
• De rentevaste periode is tenminste gelijk aan de resterende looptijd van het leningdeel (indien looptijd korter is dan 10
• Verstrekking Maximaal 50% van de marktwaarde
Rabobank “Wonen voor Senioren” propositie
NB: Onderstaande productkenmerken zijn niet door VCN HypotheekService geverifieerd.
Deze financieringsconstructie is bedoeld voor klanten waarvan minimaal één aanvrager de AOW- leeftijd heeft bereikt. Hierbij moet aan de volgende voorwaarden zijn voldaan:
• De maximaal toegestane hypotheek is 60% van de marktwaarde van de woning
• Maximale hoofdsom: € 300.000,00 (incl. de bestaande leningen)
• De klant dient het Nibud Persoonlijk budgetadvies in te vullen. Hieruit moet blijken dat de klant de financiële ruimte heeft om de hypotheeklasten te kunnen betalen
Obvion
Zonder NHG. Koopt de klant een woning en is de nieuwe maandlast lager dan of gelijk aan de bestaande maandlast, dan wordt de betaalbaarheid van de aanvraag beoordeeld op basis van de werkelijke last als de klant voldoet aan de voorwaarden van de bestendigheid van de lasten. We passen dit beleid ook toe voor bestaande klanten die niet binnen 10 jaar hun pensioen bereiken.
Is er sprake van een beperkt restschuldrisico doordat de lening een lage LTV van maximaal 50% van de marktwaarde heeft? Dan mag de betaalbaarheid op basis van de werkelijke last worden getoetst.
Boven 50% MW, opname mogelijk tot 90% MW (annuïtair of lineair aflossen).
Is er sprake is van een annuïtair tekort gedurende een periode van maximaal 24 maanden? Dan kan de betaalbaarheid gedurende deze periode op basis van de werkelijke last worden onderbouwd als er wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden voor een bestendig inkomen en lasten.
11
Afsluiten krediethypotheek
Toetsen op basis van standaard normen
Woonfonds
Krediethypotheek wordt bij aanvang afgesloten. Toetsing op basis van de limiet, rekening houdend met de toetsingsrente (5%) en box 3 deel. Bij het passeren van de hypotheekakte bij de notaris is het saldo van de Krediethypotheek € 0,00. Bij latere opnames vindt geen toetsing plaats (te regelen via mijn-omgeving Woonfonds). Het is niet mogelijk om met de Krediethypotheek een woning aan te kopen.
• De maximale lening incl. krediethypotheek mag maximaal 60% van de marktwaarde bedragen.
• De maximale Krediethypotheek (incl. aflossingsvrij) mag maximaal 50% van de marktwaarde bedragen.
• Alleen af te sluiten als nieuwe hypotheek, of achter een bestaande Woonfonds Hypotheek.
• Het krediet is vrij opneembaar tot de kredietlimiet met een-maands variabele rente.
• De klant betaalt alleen rente over het opgenomen deel.
• Het krediet kan boetevrij worden afgelost.
• Looptijd 50 jaar.
• Het aanvragen van een Krediethypotheek op een Woningverhuur Hypotheek is niet mogelijk.
Voor het beschikbaar hebben van een limiet betaalt de klant maandelijks kosten:
Limiet maandbedrag Maandelijkse kosten
€ 0 t/m 25.000 € 5,00
€ 25.001 t/m 50.000 € 7,50
€ 50.001 t/m 100.000 € 15,00
€ 100.001 t/m 200.000 € 30,00
€ 200.001 t/m 300.000 € 50,00
€ 300.001 t/m 400.000 € 70,00
€ 400.001 t/m 500.000 € 90,00
€ 500.001 t/m 600.000 € 110,00
€ 600.001 t/m 700.000 € 130,00
€ 700.001 t/m 750.000 € 140,00
Omzetten naar aflossingsvrij met vaste rente
De klant kan een opgenomen bedrag (minimaal € 25.000) via Mijn Leninginzicht omzetten naar een andere aflosvorm met een vaste rente binnen de reguliere rentelijst. Het omgezette bedrag wordt in mindering gebracht op de limiet.
12
Afsluiten Opeethypotheek
Vereenvoudigde inkomenstoetsing
ABN AMRO (Overwaarde hypotheek)
Het maximale op te nemen bedrag is afhankelijk van het aantal aanvragers, de leeftijd van de aanvrager(s), de hoogte van de huidige hypotheek bij ABN AMRO, de waarde van de woning, de gekozen rentevaste periode en hoogte van de rente en of de klant een eenmalige of een
maandelijkse opname doet. Het maximale opnamebedrag is de ruimte die overblijft bij maximale verstrekking op verwachte marktwaarde op einddatum minus de te betalen rente en bestaande hypotheekschulden. Hiervoor is op de website een rekentool beschikbaar.
Jaarlijks vindt opnieuw een uitgangspunten toets plaats, waarna de opname mogelijkheden evt.
worden aangepast.
De Overwaarde Hypotheek biedt voor de hele hypotheek die bij ABN AMRO loopt (op het moment van afsluiten) de garantie dat de klant tot zijn overlijden in de woning kan blijven wonen en, als de klant aan de voorwaarden voor de garantie bij marktwaarde voldoet, dat er bij verkoop van de woning geen restschuld overblijft.
Overige voorwaarden
• Jongste aanvrager moet AOW-gerechtigde leeftijd bereikt hebben
• Maximale verstrekking (incl. toekomstige opnames) 70% van de marktwaarde
• Maximaal opnamebedrag voor leningdeel Overwaarde Hypotheek: € 250.000
• Niet mogelijk i.c.m. bouwdepot
• Een eerste hypotheek elders is niet toegestaan. Dit geldt ook wanneer een eerste hypotheek is gevestigd op één van de merken van ABN Amro, zoals Florius en MoneYou.
• Aflossingsvrije toetsing voor bestaande (eerste) hypotheek toegestaan. De Overwaarde hypotheek, maakt geen onderdeel uit van deze toetsing.
• Recht van erfpacht moet minimaal lopen tot de jongste aanvrager 105 jaar is.
• De Overwaarde Hypotheek kent verschillende rentevaste periodes (=uniek!).
Garantie tegen restschuld
De consument krijgt de garantie dat -als de waarde van de woning daalt en lager wordt dan de hypotheekschuld- de klant geen restschuld overhoudt.
Belangrijkste voorwaarden is dat de woning voldoende onderhouden is. Als er sprake is van slecht of matig onderhoud, dan vervalt deze garantie. Elke twee jaar vraagt ABN AMRO bij de klant informatie op over onder andere de staat van onderhoud. Ook kan ABN AMRO de klant tussentijds verzoeken om de woning (voor rekening van de klant) te laten taxeren. De marktwaarde (of verkoopopbrengst indien hoger) geldt als uitgangspunt voor het kwijt te stellen bedrag.
De volledige voorwaarden voor deze garantie staan in hoofdstuk 27 van de algemene hypotheekvoorwaarden.
13
Florius (Verzilver hypotheek)
Geen inkomenstoetsing
Het maximale op te nemen bedrag is afhankelijk van het aantal aanvragers, de leeftijd van de aanvrager(s), de waarde van de woning en de hoogte van de toetsingsrente. Hiervoor is op de website een rekentool beschikbaar.
Voorwaarden
• Leeftijd jongste aanvrager 60 jaar
• Maximaal opnamebedrag voor Verzilverhypotheek: € 250.000
• Bij aanvang moet voor minimaal 50% van de opname limiet worden aangegeven hoe deze opgenomen gaat worden.
• Een eerste hypotheek (elders) is niet toegestaan. Deze kan worden overgesloten naar aflossingsvrije hypotheek bij Florius. Dit is de eerste opname uit de opname limiet.
• De Verzilver Hypotheek kent een (hoge) vaste rente, die gedurende de gehele looptijd vaststaat.
• Garantie (onder voorwaarden) tegen restschuld.
Garantie tegen restschuld
De consument kan garantie krijgen dat -als de waarde van de woning daalt en lager wordt dan de hypotheekschuld- dat hij geen restschuld overhoudt. Belangrijkste voorwaarden is dat de woning voldoende onderhouden is. Als er sprake is van slecht of matig onderhoud, dan vervalt deze garantie.
Jaarlijks kan Florius verzoeken om de actuele WOZ-waarde. Elke vijf jaar kan Florius (op kosten consument) de waarde van de woning taxeteren. De marktwaarde (of verkoopopbrengst indien hoger) geldt als uitgangspunt voor het kwijt te stellen bedrag.
De volledige voorwaarden voor deze garantie staan in hoofdstuk 7 van de Voorwaarde Florius Verzilver Hypotheek.
14
Verkoop onder opschortende voorwaarden
Geen inkomenstoetsing
Behouden Huis (www.mijnbehoudenhuis.nl)
Behouden Huis koopt de woning tegen een koopsom van 80% (alleenstaande) of 70%
(samenwonenden) van de getaxeerde waarde onder opschortende voorwaarden. Hierdoor krijgt de verkoper een levenslang woonrecht in de woning. De kosten voor de verkoper bedragen zo’n 1.400,-.
De overdracht vindt plaats na overlijden of verhuizen.
De koopsom wordt in maandelijkse termijnen uitgekeerd tot 100-jarige leeftijd. Hierbij wordt 2 keuzes gegeven. Bij eerder overlijden wordt het restant van de uitkering volledig doorbetaald aan de erfgenamen, of bij eerder overlijden wordt er niet doorbetaald aan erfgenamen. Het maandbedrag bij optie 2 is hierdoor hoger dan wanneer voor de eerste optie wordt gekozen. Mocht Behouden Huis niet aan haar betalingsverplichtingen voldoen (> 6 maanden), dan wordt het verkoopcontract
ontbonden. Er bestaat geen terugbetalingsverplichting van de reeds ontvangen koopsom.
Behouden huis koopt alleen panden in bepaalde gemeenten. De verkoper dient minimaal 65 jaar (alleenstaand) of 68 jaar (samenwonend) te zijn. De overwaarde van de woning is minimaal
€125.000,- (o.b.v. WOZ-waarde). De waarde van de hypotheek/WOZ-waarde kan niet groter zijn dan 45%.
Een eventuele hypotheek blijft ongewijzigd doorlopen. De woning en hypotheek verhuizen naar box 3. Volgens de aanbieder gaan SNS, Aegon en Quion (geen funders genoemd) akkoord met deze constructie in geval van herfinanciering.
