Leeuwarden, 19 september 2020
Aan de leden van de Gemeenteraad van de Gemeente Leeuwarden, beste dames en heren,
Graag vraag ik nogmaals uw aandacht voor de herontwikkeling van Aldlânstate, een woonvorm voor zelfstandig wonende 70-plussers aan de Hempenserweg in Leeuwarden. U zult begrijpen dat ik vooral kijk naar de belangen van ouderen die nu in Aldlânstate wonen of er graag willen komen wonen, maar ik begrijp goed dat die belangen soms conflicteren met de belangen van omwonenden.
Wat is Aldlânstate?
Aldlânstate is al ruim vijftig jaar een woonvorm voor senioren. Het is geen verzorgingshuis, geen ver- pleeghuis maar een appartementengebouw met 230 eenheden voor zelfstandig wonende ouderen.
Wie wonen in Aldlânstate?
Toen ik de Gemeenteraad in 2018 informeerde woonden in Aldlânstate ongeveer 90 mensen tussen de 70 en 100 jaar. Inmiddels is door verloop dat aantal afgenomen naar 40. Zelfstandig wonen wil in Aldlânstate niet zeggen dat je ook zelfredzaam bent, maar dat je de regie voert over je eigen leven.
Scheiden van wonen en zorg was in Aldlânstate overigens al gebruikelijk vanaf de oprichting. Vanwege de grote onzekerheid over de nieuwbouw komen er op dit moment geen ouderen meer wonen. De toe- gezegde herontwikkeling blijft maar uit en dat maakt mensen onzeker en die onzekerheid kan ik niet wegnemen.
In verband met structurele leegstand wonen er nu ook 170 mensen die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte waaronder studenten. Er is al twintig jaar structureel sprake van leegstand. In het huidige complex hebben we 100 appartementen te veel. Deze bevinding is onderbouwd met een marktonderzoek naar de behoefte in de toekomst. Het nieuwe Aldlânstate bouwen we voor ouderen vanaf 70 jaar. Dat is de leeftijd waarop mensen zich oriënteren op levensloopbestendige woonruimte.
De organisatie
De Stichting Rendant is bestuurder van Aldlânstate in Leeuwarden en Heerenhage in Heerenveen. Hee- renhage is een volledig vergelijkbare woonvorm, waarvoor de bouw inmiddels is gestart. We hopen dat nieuwe gebouw medio 2021 in gebruik te nemen. We hebben amper vermogen en in het verleden is er niet gereserveerd voor de toekomst. Ons vermogen bestaat uit grondposities, de gebouwen zijn niets waard. De zeer aanzienlijke kosten van sloop en asbestsanering betalen we weer uit de grondverkoop.
Oplopende leegstand en hoge onderhoudskosten drukken zwaar op onze beperkte eigen middelen. Met reorganisaties hebben we veel op kunnen vangen, maar de rek is er nu echt wel uit. Financiering van bouw of renovatie is bancair niet mogelijk. Je hebt dan zeker 40% eigen vermogen nodig en de grond vertegenwoordigt die waarde niet.
Belemmeringen gebouw
Waar we als organisatie zijn meegegroeid met de tijd en onze diensten hebben aangepast aan de be- hoeften van ouderenbewoners, doet ons gebouw dat niet:
- Appartementen hebben een minikeukentje waar je amper kunt koken. Het voelt voor veel senioren niet meer als een luxe om je maaltijd elke dag op een vast moment thuisbezorgd te krijgen. Koken is voor veel mensen een prettige bezigheid en hoort bij je leven. Je moet voor koken plannen en organiseren en dat zorgt ervoor dat je geest lenig blijft.
- Appartementen beschikken over een rioleringssysteem waar je geen wasmachine of vaatwasser op aan kunt sluiten. Het gebouw heeft in het souterrain een wasserette met wasmachines en drogers.
- Badkamers en wc’s zijn te klein om je er met een rollator of rolstoel goed te kunnen redden.
Badkamers zijn niet drempelloos; in de vloer is daarvoor te weinig ruimte.
- Bewoners of bezoekers met een elektrische rolstoel kunnen geen gebruik maken van de liften.
- Onze technische installaties zijn aan het einde van hun levensduur; onze eigen cv-ketel is inmiddels vervangen door een gehuurd extern ketelhuis in een zeecontainer op een van de terrassen.
Het gebouw lekt, scheurt, verstookt veel te veel, is te warm, te koud, gehorig, het piept en het kraakt.
We onderhouden het op het gebied van groen, hygiëne, veiligheid en installaties, maar buitenschilder- werk laten we bij voorbeeld achterwege. Kortom, we zijn echt toe aan een nieuw gebouw! En dat leest u niet voor het eerst.
Herontwikkeling
Voor de herontwikkeling van het gebouw hebben we een belegger nodig. Die hebben we gevonden in Aedifica, een Belgische partij die zich inmiddels breed op de Nederlandse markt beweegt. De belegger is eigenaar en wij huren dan het gebouw. Ook deze belegger moet al een flink aantal jaren wachten op dit nieuwe beleggingsobject en ik ben erg blij dat Aedifica zich ook tijdens deze vertragingen een betrouw- bare partner toont. We bepalen zelf ons verhuurbeleid.
Aldlânstate is heel belangrijk voor senioren
Het gat tussen zelfstandig wonen en opname in een verpleeghuis is groot nu het verzorgingshuis niet meer bestaat. Rendant zorgt er samen met andere dienstverleners en zorgpartners voor dat mensen lang zelfstandig kunnen blijven wonen. Ook als ze bijvoorbeeld dementeren.
In Nederland is op het gebied van thuiszorg en hulp aan huis veel mogelijk. Ook in Aldlânstate kun je vanzelfsprekend die hulp en zorg krijgen. Maar er is één groot verschil. Je woont in een gebouw met andere senioren en die ontmoet je. Bij de brievenbus, in de winkel, bij de vrijdagmiddagborrel, tijdens het zanguurtje, of in de schilderles.
Dat is de reden waarom mensen graag in Aldlânstate komen wonen. De participatiemaatschappij vraagt van je dat je een beroep kunt doen op een netwerk. Wonen tussen andere ouderen, mensen met het- zelfde tempo, dezelfde dagindeling en dezelfde behoeften past daarbij.
En wat speelt er rondom de planontwikkeling?
Het huidige gebouw heeft een stedenbouwkundige waarde door bijvoorbeeld de stervorm. Het is een beeldbepalend gebouw in een mooie wijk. De wijk en de locatie verbeelden een datering die waardevol is. Er is onderzocht of het huidige gebouw te renoveren is. Technisch is dat mogelijk; functioneel blijven we met aanzienlijke beperkingen zitten vanwege de betonnen constructie. Je krijgt dan bij een nieuwe indeling betonnen kolommen in appartementen en de te lange gangen blijven. De ruimte tussen vloer en plafond is te laag waardoor badkamers niet drempelloos kunnen worden ingericht en daarmee niet geschikt zijn voor de doelgroep. Er zijn in het huidige complex geen kruipruimten waar gebruik van kan worden gemaakt.
Renovatie is daarom geen optie.
Herbouw op dezelfde plek als het huidige gebouw is voor ons om financiële redenen ook geen optie. We hebben geen middelen om onze onderneming te staken en onze bewoners tijdelijk op een andere plek te herhuisvesten of hen een verhuisvergoeding mee te geven. We hebben wel voldoende grond om een nieuw gebouw te bouwen en pas daarna onze bewoners te verhuizen.
En stedenbouwkundig gezien zou het nieuwe kleinere gebouw ook wegvallen midden op de kavel.
Plan 1, 2 en 3
Het eerste plan hebben we in 2014 aan belanghebbenden gepresenteerd. Drie woonblokken aan de waterkant. Bewoners en omwonenden waren helemaal niet tevreden en ook enkele bewoners van huizen in de Beatrixstraat hebben hun zorgen geuit. Het tweede plan is niet gepresenteerd. Stedenbouwkundig had dit plan volgens de Gemeente Leeuwarden onvoldoende kwaliteit.
Plan drie is met enthousiasme ontvangen door onze bewoners en andere geïnteresseerden. De belang- stellendenlijst groeide naar 265 belangstellenden voor de nieuwbouw. Het gebouw wordt door hen als vriendelijk ervaren, het voegt zich in het landschap en heeft weer een beeldbepalende en groene kwali- teit.
Speelterrein of buurttuin
Zowel bij plan 1, 2 als 3 is er met de gemeente Leeuwarden gesproken over het huidige speelterrein.
Het terrein grenst aan een kant aan de tuin van Aldlânstate, aan een andere kant aan de Beatrixstraat, maar ook aan een openbaar wandelpad met groen van de gemeente Leeuwarden. Om onze plannen te kunnen realiseren, hebben we een stukje van dit speelterrein nodig en over de vorm zijn inmiddels afspraken gemaakt. Eerder was er sprake van dat we het hele speelterrein zouden kunnen toevoegen, nu gaat het om het deel wat we nodig hebben. Niet meer en niet minder.
Openbaar groen
De indruk bestaat onterecht dat Aldlânstate heeft besloten dat openbaar groen gaat verdwijnen. Die indruk is niet correct. Het openbaar groen is eigendom van de gemeente en valt onder het gemeentelijk groenbeleid.
De definitieve herinrichting van het terrein van het speelterrein/de buurttuin kan helaas nog niet plaats- vinden zoals door omwonenden gewenst. Tijdens de bouw moet een deel worden vrijgehouden om bouw- verkeer veilig functionerend van en naar het terrein te laten rijden. Overigens zien wij wel dat de reno- vatie van het terrein ervoor heeft gezorgd dat er meer kinderen komen spelen en dat is fijn om te zien.
Tijdens de bouw zullen maatregelen genomen worden om bomen te beschermen.
Het bestuur van het wijkpanel Aldlân heeft samen met een aantal bewoners het idee geopperd voor herinrichting van het speelterrein naar buurttuin. En daarin hebben we elkaar als Aldlânstate en wijkpa- nel ook gevonden. We zien de buurttuin als een ontmoetingsplek voor jong en oud. En hoe dat dan moet?
Dat is onderwerp van overleg en daar wordt een plan van aanpak met planning voor gemaakt.
Zorgen omwonenden
Het is een utopie om te veronderstellen dat iedereen blij is met de herontwikkeling van Aldlânstate.
Omwonenden hebben zorgen over de plek van het nieuwe gebouw:
- Nieuw Rapenburg: zonnestand. Of er bij realisatie van de nieuwbouw sprake zal zijn van meer schaduw of meer zon, blijkt uit de schaduwstudie die bij indiening van de aanvraag voor wijziging van het bestemmingsplan is gevoegd
- Goutum: deze bewoners aan de overkant van het kanaal en achter het dijkje zijn bang voor inkijk en vragen van ons dat het nieuwe gebouw op de plek van het huidige gebouw komt.
- Beatrixstraat: deze bewoners vragen zich af of hun huis minder waard zal worden door het nieuwe gebouw op de nieuwe plaats.
- Speelterrein/buurttuincommissie: de herinrichting van het terrein moet in fases worden gereali- seerd en een heel klein deel van het terrein zal door de eigenaar – de gemeente Leeuwarden - worden prijsgegeven. Behalve dat een klein deel niet beschikbaar komt voor herinrichting, kan de herinrichting niet in één keer plaatsvinden. Dit in verband met bouwverkeer en onze uitdrukkelijke wens om de bouwweg van het speelterrein af te schermen met hekken. De belangrijkste reden hiervoor is het borgen van de veiligheid van spelende kinderen, en ouderen.
Natuurliefhebbers, fietsers en wandelaars:
- Er is sprake van een grote verandering en we begrijpen dat het moeilijk is om de gevolgen te overzien.
- Bij natuurliefhebbers bestaat de indruk dat de bomen op het terrein van de gemeente (speelterrein en waterkant) zullen verdwijnen. Daar gaat Rendant natuurlijk niet over. Die bomen zijn op de artistieke impressie niet ingetekend, omdat ze nog niet waren ingemeten. Voor wat betreft flora en fauna op het terrein van Aldlânstate is onderzoek gedaan en de onderzoeken zijn eerder bij de aanvraag omgevingsvergunning openbaar gemaakt. De onderzoeken zullen opnieuw plaatsvinden op het moment dat dit door de opgelopen vertraging noodzakelijk is. Hierover is contact met de provincie.
- Bij omwonenden bestaat grote onrust over het openbaar groen en vreest men voor grootschalige bomenkap. Wat verdwijnt wordt weer aangeplant en op een volwassen niveau. In de omgevings- vergunningaanvraag is het aantal bomen dat gekapt moet worden aangegeven
- De indruk bestaat bij enkelen dat het wandel-/fietspad gaat verdwijnen. Dit is een gemeentelijke voorziening en niet betrokken bij de herontwikkeling van Aldlânstate.
Voor omwonenden die schade hebben die in een financieel nadeel uit te drukken is, is de planschadere- geling van toepassing. Aan de kant van Rapenburg is er een huiseigenaar met zonnepanelen op het dak met mogelijk minder opbrengst. We willen met die huiseigenaar graag onderzoeken of het mogelijk is om tot een technische compensatie te komen, door bijvoorbeeld vanuit de panelen op het dak van Aldlânstate het verlies te compenseren.
Voor omwonende bewoners van Goutum, Rapenburg en de Beatrixstraat en andere belangstellenden is in januari 2018 nogmaals een inloopavond georganiseerd die heel druk bezocht werd. Eerder zijn er – drukbezochte - inloopavonden georganiseerd en er zijn ook andere overlegmomenten geweest en er zijn nieuwsbrieven verspreid. Het is natuurlijk allemaal al weer een poosje geleden, maar ik had ook werkelijk niet verwacht dat we nu weer in deze fase zouden zitten.
Vanuit Goutum is de vraag gesteld waarom het nieuwe Aldlânstate niet op de plek kan worden gebouwd waar het huidige Aldlânstate staat. En dan kunnen we u antwoorden dat in het huidige gebouw nog mensen wonen die we niet zomaar ergens anders kunnen huisvesten. En dat we bewoners liever niet twee keer zouden moeten verhuizen. Dat is echt een hele zware belasting voor ouderen, nog afgezien van het feit dat er onvoldoende financiële middelen voor zijn, zoals ik u eerder al heb aangegeven.
En na dat antwoord kregen we een tweede vraag. De vraag waarom bewoners van onze zusterlocatie Heerenhage in Heerenveen dan wel tijdelijk naar Aldlânstate of een andere plek twee keer moesten verhuizen. Het nieuwe Heerenhage wordt namelijk wel gebouwd op de plek van het huidige Heerenhage.
Maar op de locatie Aldlânstate hebben we de ruimte wel en in Heerenveen absoluut niet. Gefaseerde bouw zorgt voor onoverkomelijke vertraging en bouwkosten.
En ook kregen we de vraag waarom we eigenlijk nieuw gingen bouwen en renovatie geen optie was.
Vanzelfsprekend is onderzocht of het huidige gebouw te renoveren is. Technisch is renovatie mogelijk;
functioneel blijven we met aanzienlijke beperkingen zitten vanwege de betonnen constructie, zoals ik hiervoor heb toegelicht. Daarbij blijft het een gegeven dat het huidige gebouw 100 appartementen te veel bevat. In het huidige gebouw zitten heel veel onrendabele meters. Kamers voor medewerkers die vroeger intern waren, veel logeerruimte, zalen en vooral heel veel gangen.
Ook bij renovatie speelt een tweede verhuizing. Tijdens een ingrijpende renovatie kunnen bewoners niet in het gebouw blijven wonen. Bijvoorbeeld de geluidsoverlast van het boren/slopen in beton is zo aan- zienlijk dat mensen er onoverkomelijk last van zouden hebben. We zouden dan ook voor tijdelijke her- huisvesting op een andere plek moeten zorgen. Daar hebben we geen middelen voor. De kosten van een dergelijke renovatie zijn net zo hoog of hoger dan de kosten van nieuwbouw.
We merken dat er mensen zijn die veronderstellen dat onze portemonnee flink gevuld is nu een belegger eigenaar wordt van de nieuwe panden en wij onze grond gaan verkopen. Natuurlijk levert de grond een koopsom op, maar we maken ook forse kosten in verband met sanering, sloop, verhuiskosten en herin- richting van pand en terrein. We investeren vanuit die opbrengsten ook zelf in het nieuwe gebouw om de nieuwbouw mogelijk te maken.
We zijn geen organisatie zoals het Sint Anthonygasthuis met eeuwenoud bezit en de rente daarvan. We hebben alle opbrengsten hard nodig om aan onze verplichtingen te voldoen-het plan te realiseren. De belegger gaat pas betalen als de omgevingsvergunning onherroepelijk is, dus op dit moment staat er nog geen euro (extra) op de bankrekening van Rendant.
Duurzaam
We kiezen voor een duurzaam energiesysteem dat gebruikmaakt van een warmtepomp. Dit systeem biedt een warmtepomp en:
- een Energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van 0,26
- gebalanceerde ventilatie (i.p.v. natuurlijke toevoer via een rooster in buitengevel/raam met kou- deval en mogelijk geluidoverlast)
- vloerverwarming en vloerkoeling in combinatie met warmtewerend glas.
Afsluiting
De Stichting Rendant begrijpt – als initiatiefnemer – goed dat de raad op dit moment vooral besluit over de stedenbouwkundige context. Voor Rendant, en daarmee voor iedereen die daar woont en werkt, spelen er ook financiële en praktische belangen.
Eén van die belangen is de noodzaak om spoedig een onherroepelijke omgevingsvergunning te ontvan- gen. Verdere vertragingen in het proces zijn een serieuze bedreiging voor het voortbestaan van Rendant en daarmee voor dit plan. We voegen in Leeuwarden mooie en comfortabele seniorenwoningen toe aan de markt.
Zoals de rechter begin dit jaar constateerde is de door de Gemeente Leeuwarden gevolgde procedure niet op de juiste wijze gevoerd. De vertraging zorgt door voortdurende prijsstijgingen nu al voor een verhoging van de bouwkosten met volgens de inschatting van een jaar geleden ruim 700.000 euro. De kosten zullen ongetwijfeld verder zijn opgelopen.
We waarderen het zeer dat de Gemeente Leeuwarden haar verantwoordelijkheid neemt in een bijdrage in de kosten voor de nieuwe procedure, maar het onderhoud van Aldlânstate drukt zeer zwaar op onze begroting.
Gebouw en installaties zijn aan het einde van de functionele levensduur. We hebben bewoners die graag willen verhuizen naar een comfortabele woonomgeving en ruim 250 belangstellenden die uitkijken naar passende seniorenwoningen.
Als u nog vragen hebt of op werkbezoek wilt komen, dan verzoek ik u vriendelijk contact met mij op te nemen.
Désirée van Dijk-Attema, directeur-bestuurder Stichting Rendant dvandijk-attema@rendantgroep.nl
06 57 87 25 50
