Leiegardens 2014, Your Estate Solution
Instrumenten voor het schrappen van
ontwikkelingsmogelijkheden en vermijden van
ongewenste verdichting
23 juni 2020
INHOUD
1.
Context
2.
Gemeentelijk ruimtelijk beleidsplan
3.
Beleidsmatig gewenste ontwikkeling
4.
Verordening
5.
Ruimtelijk uitvoeringsplan
6.
Stedenbouwkundige lasten
7.
Herverkaveling uit kracht van wet met planologische ruil
8.
Regionale projecten met overdracht van ontwikkelingsrechten
9.
Andere pistes
Kader BRV
optimale benutting van de mogelijkheden binnen het bestaande ruimtebeslag op goede locaties,
uitzonderlijk uitbreiden in goed gelegen juridisch aanbod, neutraliseren van slecht gelegen juridisch aanbod
Wegnemen ontwikkelingsmogelijkheden (schrappen, ruilen, beperken) het wijzigen van een bestemming via een decretale regeling
het voorzien van een decretale maatregel
Neutraliseren gebeurt niet in de fase van vergunnen.
1. Context
Strategie op bovenlokaal niveau Visie en samenwerking;
vb. nadenken over interbestuurlijk fonds voor uitbetaling vergoedingen
Parallelle inzet van meerdere instrumenten mogelijk – en nodig
visie en instrumentenafweging Begeleid door mechanismen van
Vergoeding voor waardeverlies Recuperatie van meerwaarden
1. Context
Gemeente als regisseur
Visie op ruimtelijk rendement
Waar rendementskansen: potenties in bestaande ruimtebeslag, welke mate van verdichting wenselijk, …
Waar ontwikkelingen bestendigen, afremmen, uitdoven, … Samenhangend met strategie op functieverweving,
groenblauwe netwerken, kwalitatieve leefomgeving, …
➢ Visie met uitvoeringsgericht beleidskader als basis voor het voeren van ruimtelijk beleid en inzet van instrumenten
2. Gemeentelijk ruimtelijk beleidsplan
BGO= geen specifiek instrument!
Beoordeling vergunningen - Artikel 4.3.1 VCRO Legaliteit
Opportuniteit (o.m. bestaande toestand)
3. Beleidsmatig gewenste ontwikkeling - BGO
3. Beleidsmatig gewenste ontwikkeling - BGO
Artikel 4.3.1 VCRO
➢ Bedoeling BGO
Kunnen afwijken van de bestaande toestand in de omgeving bij de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening in het
vergunningenbeleid
vb. verdichtingsprojecten realiseren in een wijk waar tot dan toe alleen vrijstaande eengezinswoningen voorkomen
3. Beleidsmatig gewenste ontwikkeling - BGO
Beginselen van behoorlijk bestuur Motiveringsbeginsel
bestaan richtlijn ontslaat niet van motivering
Vertrouwensbeginsel
wie zich naar de richtlijn schikt, mag gunstige beslissing verwachten beslist de overheid anders, dan moet ze daar goede redenen voor hebben
Bekendmaking is vereist (RvSt, vermeld in MVT bij VCRO) Niet zonder meer een alternatief voor inzet andere
instrumenten!
vb. RvVb: “structuurschets moet binnen redelijke termijn vertaald worden in een RUP”
vb. ontwerp-RUP is slechts gedurende bepaalde termijn weigeringsgrond (negatieve anticipatie)
3. Beleidsmatig gewenste ontwikkeling - BGO
Voorbeelden
interne richtlijn
hoogbouwnota’s (vb. Antwerpen), woningtypetoetsen (vb.
Gent, Kortrijk), parkeerrichtlijnen (vb. Gent) Juridisch verankeren in verordening/RUP
➢ Schrappen: niet
➢ Vermijden verdichting: beperkt
3. Beleidsmatig gewenste ontwikkeling - BGO
Wettelijke basis
Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) onder titel II Planning, hoofdstuk III, art. 2.3.1 tot 2.3.3.
art. 2.2.5 verbrede stedenbouwkundige verordening i.k.v. de opmaak van een RUP
art. 4.2.5 mogelijkheid om meldings- en vergunningsplicht te verstrengen art. 4.4.1 §3 (lijst BPA’s kleine werken)
Artikels 75 tot en met 77 van het decreet van 25 april 2014 bettreffende de omgevingsvergunningen beschrijven de lasten aan omgevingsvergunningen, die conform VCRO art. 2.3.2 §2 tweede lid, per gemeentelijke verordening te regelen zijn.
4. Verordening
Inhoud
Stedenbouwkundige voorschriften
voor de versterking van de leefbaarheid en de aantrekkingskracht van steden en dorpskernen
Verbod op functiewijzigingen
Wijzigen aantal woongelegenheden regelen
Normen mbt oppervlaktes van functies invoeren kan geen bestemmingsvoorschriften vaststellen
Niet schrappen
4. Verordening
Territoriale differentiatie mogelijk
vb. zone verbod meergezinswoningen: onderliggende bestemming wijzigt niet, wel wordt een typologie uitgesloten
Bepalen via tekstgedeelte, niet via cartografisch gedeelte
Kader voor opleggen financiële last
(voorlopig enkel gemeentelijk)
vb. financiële last bij perifeer bouwen, op slecht gelegen locaties
➢ Schrappen: niet
➢ Vermijden verdichting: beperkt
4. Verordening
Ruimtelijk uitvoeringsplan RUP
Verordenend bestemmingen vastleggen
vb. schrappen woonbestemming
Stedenbouwkundige voorschriften mbt inrichting en beheer
vb. verbieden bepaalde typologieën
Overschrijven en vervangen gewestplan, of BPA of RUP
Tenzij contour-RUP
! voorschriften toevoegen aan bestemming, kan realisatie van de bestemming van de grondkleur niet onmogelijk maken
➢ Weinig flexibiliteit
Op specifieke plaatsen
Weinig afwijkingsmogelijkheden
5. Ruimtelijk uitvoeringsplan
vergoeding?
Schrappen
Onbebouwde percelen: planschade Bebouwde percelen: verwerven
Met voorkooprecht Met onteigening
Met vrijwillige verwerving
Beperken
Geen
(tenzij te beperkend: schadevergoeding op een andere rechtsgrond - GBOL)
➢ Schrappen: mogelijk
➢ Vermijden verdichting: mogelijk
5. Ruimtelijk uitvoeringsplan
Lasten = tegenprestatie voor voordeel – compensatie voor overheidskosten
in natura/ financieel
vb. gratis grondafstand, sanering, bouw crèche, inrichten pleintje, financiële last per wooneenheid
Opleggen last:
Ad hoc bij omgevingsvergunning Via intern richtkader
Via gemeentelijke stedenbouwkundige verordening
6. Stedenbouwkundige lasten
criteria
Evenredig: in verhouding met meerwaarde + met bijkomende bestuurstaken
Relatie met het vergunde project: nabijheid
vb. niet ifv spijzen van een fonds voor ontlinting
➢ Schrappen: niet
➢ Vermijden verdichting: beperkt = ontradend
6. Stedenbouwkundige lasten
Decreet Landinrichting 2014
Instrument gericht op het gelijktijdig omruilen van bestemmingen en eigendoms- en gebruikssituatie (herverkaveling) van betrokken gronden
Planschade-planbaten-systeem buiten werking gesteld Geïntegreerde visie van belang
Niet zomaar moeilijk ontwikkelbare gronden compenseren
Structuurplannen, masterplannen, … als kader voor nieuwe ontwikkelingen Visie op te vrijwaren gebied
7. Herverkaveling uit kracht van wet met
planologische ruil
+
Inbreng
Toedeling
7. Herverkaveling uit kracht van wet met
planologische ruil
Vallei gevrijwaard: parkgebied met nevenfunctie waterberging en natuurverbinding A: onderbedeling, krijgt vergoeding voor kleinere tuin
B: overbedeling (minder oppervlakte, maar veel grotere ruilwaarde), betaalt opleg C, D, E, G: inbreng ≈ toedeling (of beperkte opleg)
F: situatie blijft gelijk H en I: inbreng ≈ toedeling
Meerwaarde door creatie van beter ontwikkelbaar woongebied => gemeente
G(emeente): volledige overbedeling, betaalt opleg, maar ontvangt ook meerwaarde die groter is dan opleg natuurgebied.
Extra meerwaarde wordt gebruikt voor mede-financiering inrichting parkgebied, fietspad en ontwikkeling woongebied (uitgeruste weg)
7. Herverkaveling uit kracht van wet gekoppeld aan
een RUP (instrumentendecreet)
7. Herverkaveling uit kracht van wet gekoppeld aan een RUP
Vrijhouden van landelijk woonlint
Instrumentendecreet
Verruiming: aanpassen van stedenbouwkundige voorschriften (RUP) gelijktijdig met aanpassing eigendoms- en
gebruikssituatie van betrokken gronden
➢ Schrappen: deels mogelijk
➢ Vermijden verdichting: mogelijk
7. Herverkaveling uit kracht van wet gekoppeld aan
een RUP
Concept
Schrapping van ontwikkelingsmogelijkheden op de ene plaats gaat gepaard met creatie van ontwikkelingsmogelijkheden of met extra ontwikkelingsmogelijkheden op andere plaats
Vergoeding minwaarde en recuperatie meerwaarde gebeurt door verhandeling of overdracht van ontwikkelingsrechten
8. Regionaal project met overdracht van
ontwikkelingsrechten
VOR in VS:
8. Regionaal project met overdracht van
ontwikkelingsrechten – concept
Complex systeem
Verdere uitwerking nodig (rechtenbank) Slechts realistisch op regionaal niveau
Visie (ruimtelijk-inhoudelijke doelstellingen) essentieel Niet budget-neutraal voor overheid
➢ Schrappen: mogelijk, maar niet als enige doelstelling
➢ Vermijden verdichting: mogelijk
8. Regionaal project met overdracht van
ontwikkelingsrechten - instrumentendecreet
Decretale ingrepen op juridisch aanbod (buiten RUP of vergunningenbeleid om)
vb. lijst watergevoelige open ruimtegebieden, negatieve lijst woonreservegebieden
Andere
Verwerving
Soorten erfdienstbaarheden…?
9. Andere pistes
Instrumentengids
Website departement Omgeving Studies: FRIS onderzoeksportaal
• Studie lasten
• Publieke grondregie
