Berlicum. De Hooghe Heide. Van Nuland & Partners. Bedrijfsplan t.b.v. de uitbreiding van Vakantiepark De Hooghe Heide te Berlicum

1

B erlic um Van Nula nd & Partners

De Hoogh e Heide

Bedrijfsplan t.b.v. de uitbreiding van Vakantiepark De Hooghe Heide te Berlicum

Eindhoven, 20 juli 2010 Nico van den Heuvel

met bijdragen van SpellerCo Meerding te Waalre

2

Inhoudsopgave

1. Inleiding 3

1.1. Algemeen 3

1.2. Werkwijze 5

2. Beschrijving huidige situatie De Hooghe Heide 6

2.1. Beschrijving locatie 6

2.2. Exploitatieanalyse 2007-2009 9

3. Trends en marktontwikkelingen 11

4. Toekomstvisie De Hooghe Heide 13

4.1. Doelgroepkeuze 13

4.2. Algemene aspecten toekomstplannen 16

4.3. Uitbreiding op aangrenzend agrarisch perceel (gebied a.) 19

4.4. Uitbreiding in aangrenzend bosperceel (gebied b.) 21

4.5. Herstructurering bestaand campinggedeelte(gebied c.) 26

4.6. Kleine aanpassing fietspadennetwerk 29

5. Milieuaspecten 30

5.1. De bodem 30

5.2. De flora en fauna 31

5.3. De waterparagraaf 32

5.4. Geurhindercontouren 33

6. Financiële onderbouwing van de toekomstplannen 34

6.1. Investeringsbegroting en uitgangspunten 34

6.2. Exploitatieprognose De Hooghe Heide 2010-2020 36

6. Conclusies en aanbevelingen 38

7. Bijlagen 40

7.1. Kamperen 40

7.2. Vakanties in Noord-Brabant 43

7.3. Concurrentiepositie in de totale kampeermarkt 45

7.4. De directe concurrenten (kamperen) 47

3

1. Inleiding

1.1. Algemeen

Vakantiepark De Hooghe Heide ligt te midden van de natuurgebieden Hooghei en Koop, aan de rand van de kern Berlicum aan de Werstkant 17. Dit dorp, dat op redelijk korte afstand van Rosmalen en Nuland ligt, behoort sinds de herindeling van 1996 tot de gemeente Sint-Michielsgestel. De Hooghe Heide is op dit moment ca. 4,5 ha. groot en sinds 2006 eigendom van de heer Ad Kroot.

De opbrengsten van het bedrijf, zijn mede vanwege het geringe bedrijfseconomische draagvlak (beperkt aantal standplaatsen), naar de mening van de heer Kroot onvoldoende om ook in de toekomst te kunnen blijven voldoen aan de wensen en eisen van de consument. Daarom wil hij twee reeds in eigendom zijnde percelen (zie onderstaande afbeelding) aan het vakantiepark toevoegen.

De gemeente Sint-Michielsgestel heeft bij brief d.d. 23 oktober 2007 aangegeven niet afwijzend te

staan tegenover het ontwikkelen van een hoogwaardig toeristisch recreatief product, dat zorgvuldig

in het landschap wordt ingepast. Daarbij werd opgemerkt dat afgezien moet worden van de

ontwikkeling van chalets ten oosten van het bestaande vakantiepark en dat uitbreiding van het

bestaande vakantiepark op de huidige, aangrenzende, landbouwgronden, bespreekbaar is.

4 Omstreeks 2006 heeft de gemeente een aantal constateringen gedaan, waaruit bleek dat er een aantal aanpassingen in de bedrijfsvoering van het vakantiepark waren doorgevoerd. Hierover heeft daarna enkele malen overleg plaats gevonden. Door dit overleg en het feit dat de heer Ad Kroot langdurig ziek is geweest, heeft geleid tot vertraging in het afronden van de opgestelde ruimtelijke onderbouwing die kon dienen als grondslag voor een zogenaamde artikel 19, lid 2 WRO-procedure c.q. projectbesluit dan wel partiële herziening.

Dit bedrijfsplan, dat op verzoek van de heer Kroot is opgesteld door Van Nuland & Partners te

Eindhoven, is zodanig opgesteld dat naast een nadere onderbouwing van de economische noodzaak

c.q. rendabele toekomstige situatie voor Vakantiepark De Hooghe Heide, ook aandacht wordt

besteed aan de hiervoor reeds genoemde ruimtelijke onderbouwing. Deze laatste ruimtelijke

onderbouwing dient tevens als nadere onderbouwing van de op 2 juni 2010 ingediende zienswijze

tegen het ontwerpbestemmingsplan “Buitengebied”.

5 1.2. Werkwijze

Een interne, externe en financiële analyse vormen samen de basis voor dit bedrijfsplan. De interne analyse bestaat uit de beschrijving van het product en de locatie van Vakantiepark De Hooghe Heide.

Hiervoor zijn diverse bedrijfsbezoeken verricht en is de aanwezige, relevante informatie bestudeerd.

Daarnaast zijn ook de exploitatiecijfers van het bedrijf op een rij gezet op basis van de jaarrekeningen van de afgelopen jaren.

Aan de hand van uitvoerige deskresearch en onderzoeken van o.a. NRIT, CBS, ANWB, ABN-AMRO en Rabobank is vervolgens een beeld geschetst van de marktontwikkelingen en het concurrerend aanbod in de regio.

Op basis van de interne en externe analyses, de exploitatie van de afgelopen jaren is een overzicht van sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen opgesteld.

De samen met landschapsarchitectenbureau SpellerCo Meerding te Waalre ontwikkelde toekomstplannen worden vervolgens uitvoerig beschreven en getoetst aan deze SWOT-analyse en vervolgens vertaald in een investeringsbegroting. SpellerCo Meerding heeft tevens in een apart hoofdstuk dat een integraal onderdeel uitmaakt van dit bedrijfsplan, aandacht besteed aan de nog te bestuderen onderwerpen, zoals vermeld in de ruimtelijke onderbouwing d.d. 12 juni 2007

Met behulp van een door Van Nuland & Partners ontwikkeld computermodel zijn tenslotte de te verwachten kosten en opbrengsten voor de komende jaren berekend.

Het rapport wordt afgesloten met een aantal conclusies en aanbevelingen.

6

2. Beschrijving huidige situatie De Hooghe Heide

2.1.

Beschrijving locatie

Het reeds vele jaren bestaande, ca. 4,5 ha grote, recreatiebedrijf beschikte bij de overname door de heer Kroot in 2006 over 111 toeristische kampeerplaatsen en 43 plaatsen voor bungalows/chalets. Het overgrote deel van de percelen waarop deze bungalows/chalets staan is door de voorganger van de heer Kroot aan de eigenaren van deze bungalows/chalets verkocht. Een deel van deze eigenaren is in het bezit van een zogenaamde persoonlijke gedoogvergunning (om permanent op De Hooghe Heide te verblijven). Het in de regio goed bekend staande en op het vakantiepark gelegen pannenkoekenhuis De Pimpernel, wordt door De Hooghe Heide verhuurd aan de exploitant van de horeca.

De heer Kroot heeft sinds zijn komst op De Hooghe Heide naast een aantal kwaliteitsslagen op het gebied van de voorzieningen op de kampeerplaatsen (aanpassingen nutsvoorzieningen en realisatie van draadloos internet) een klein deel van het park ingericht met 16 eigen chalets bestemd voor verhuur op de toeristische markt. Op dit moment beschikt De Hooghe Heide, dat het gehele jaar geopend is, over de eerder genoemde 43 bungalows/chalets, 16 chalets voor de recreatieve verhuur, 5 trekkershutten en 80 toeristische kampeerplaatsen, die tevens ingezet worden als seizoenplaats. Deze kampeerplaatsen voldoen qua oppervlakte 80 m² niet meer aan de wensen/eisen van de consument.

De overige voorzieningen van Vakantiepark De Hooghe Heide bestaan uit een receptie, een winkelkiosk, een zwembad, een midgetgolf, een speeltuin, een speelveld en uitstekend sanitair met babyroom en wasserette.

Het bedrijf richt zich vrijwel uitsluitend op senioren en gezinnen met kinderen tot 12 jaar die houden van natuur, rust en ruimte. De doelgroep maakt eveneens veelvuldig gebruik van het de vele fietsmogelijkheden, die onderdeel zijn van het stadsgewestelijk fietspadenplan en gaat wandelen in de directe omgeving.

7

De Hooghe Heide is lid van branchevereniging RECRON en wordt door de ANWB erkend. In de gids van 2010 ontvangt De Hooghe Heide een algemeen waarderingscijfer van 8,8, hetgeen het op een na hoogste in de regio is (zie hoofdstuk 7.4. Directe concurrenten). De Hooghe Heide is goed bereikbaar via A2 en/of A59 en daarna via provinciale/gemeentelijke wegen waarop het vakantiepark met ANWB-borden is aangegeven.

Ook wordt het vakantiepark en de daarop aanwezige voorzieningen bezocht door fietsers, die via de paden van het stadsgewestelijk fietspadenplan, de omgeving verkennen.

Onderstaande afbeeldingen geven een impressie van de goede uitstraling, sfeer en staat van onderhoud van het vakantiepark en haar opstallen.

Op de volgende pagina is een plattegrond opgenomen die een globale indruk geeft van de indeling van het huidige park, dat met haar 4,5 ha. aanzienlijk kleiner is dan het landelijke en Brabantse gemiddelde van resp.

11,1 en 14 ha.

8

9

Exploitatieanalyse 2006-2009

Exploitatie Vakantiepark De Hooghe Heide 2006-2009

2009 (prognose) OPBRENGSTEN

Verblijfsrecreatie

serviceekosten bungalows/chalets 26.287 7,9% 29.503 6,5% 32.010 6,6% 31.310 7,0%

energie bungalows/chalets 87.531 26,4% 103.458 22,9% 122.395 25,3% 120.831 26,9%

opbrengsten verhuurchalets 58.178 17,6% 133.363 29,6% 132.362 27,4% 120.648 26,9%

toeristische kampeerplaatsen 94.545 28,5% 108.447 24,0% 112.594 23,3% 101.803 22,7%

trekkershutten 5.283 1,6% 13.350 3,0% 9.429 1,9% 10.529 2,3%

overige opbrengsten verblijfsrecr. 759 0,2% 5.690 1,3% 7.103 1,5% 7.308 1,6%

Brutomarge verblijfsrecreatie 272.583 82,2% 393.812 87,3% 415.893 86,0% 392.429 87,4%

Horeca

verhuur Pimpernel 38.333 11,6% 43.333 9,6% 48.333 10,0% 42.500 9,5%

energie Pimpernel 9.892 3,0% 11.084 2,5% 12.909 2,7% 11.482 2,6%

Brutomarge horeca 48.226 14,5% 54.418 12,1% 61.242 12,7% 53.982 12,0%

Winkelkiosk

omzet verkopen winkelkiosk 4.266 1,3% 2.793 0,6% 2.006 0,4% 1.054 0,2%

inkopen -4.094 -1,2% -2.411 -0,5% -1.654 -0,3% -963 -0,2%

Brutomarge winkelkiosk 172 0,1% 382 0,1% 352 0,1% 91 0,0%

Overigen

overige opbrengsten 10.794 3,3% 1.542 0,3% 5.874 1,2% 1.363 0,3%

pacht 2.113 0,6% 2.254 0,5% 1.633 0,3% 2.407 0,5%

inkoop overigen -2.392 -0,7% -1.214 -0,3% -1.350 -0,3% -1.077 -0,2%

Brutomarge overigen 10.515 3,2% 2.583 0,6% 6.157 1,3% 2.693 0,6%

TOTALE BRUTOMARGE 331.495 100% 451.194 100% 483.645 100% 449.195 100%

KOSTEN Personeel

in loondienst 49.399 14,9% 35.983 8,0% 45.723 9,5% 21.671 4,8%

overige personeelskosten 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0%

uitzendkrachten/schoonmaak 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0%

Totaal personeelskosten 49.399 14,9% 35.983 8,0% 45.723 9,5% 21.671 4,8%

Kapitaalslasten

rente vreemd vermogen 501 0,2% 12.957 2,9% -1.338 -0,3% -12.984 -2,9%

afschrijving 135.696 40,9% 142.840 31,7% 199.026 41,2% 189.178 42,1%

Totaal kapitaalslasten 136.197 41,1% 155.797 34,5% 197.688 40,9% 176.194 39,2%

Beheerkosten

huisvestingskosten 17.928 5,4% 18.255 4,0% 24.089 5,0% 16.756 3,7%

nutskosten 76.749 23,2% 95.533 21,2% 104.981 21,7% 84.379 18,8%

onderhoudskosten 31.847 9,6% 35.999 8,0% 35.330 7,3% 25.791 5,7%

autokosten 6.900 2,1% 9.181 2,0% 4.124 0,9% 7.791 1,7%

kantoorkosten 9.586 2,9% 5.613 1,2% 5.084 1,1% 9.856 2,2%

verkoopkosten 24.810 7,5% 18.253 4,0% 14.210 2,9% 9.601 2,1%

algemene kosten 64.319 19,4% 32.573 7,2% 26.624 5,5% 25.933 5,8%

Totaal beheerkosten 232.139 70,0% 215.407 47,7% 214.442 44,3% 180.107 40,1%

TOTALE KOSTEN 417.735 126,0% 407.187 90,2% 457.853 94,7% 377.972 84,1%

RESULTAAT (voor belastingen) -86.240 -26,0% 44.007 9,8% 25.792 5,3% 71.223 15,9%

Cash flow 49.456 14,9% 186.847 41,4% 224.818 46,5% 260.401 58,0%

aflossing 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0%

stand langlopende leningen 0 0 234.283 794.757

2006 ^% 2007 ^% 2008 ^% %

10

Het bovenstaande overzicht dat gebaseerd is op de jaarrekeningen 2007-2009 van Vakantiepark De Hooghe Heide maakt het navolgende duidelijk:

 De totale brutomarge is na jaren van structurele aanzienlijke stijging in 2009 licht gedaald;

 Deze brutomarge is echter in vergelijking met de branche zeer mager, mede vanwege de verpachting van de horeca en het ontbreken van een supermarkt, maar vooral door de geringe opbrengst per (kampeer-)plaats. Alleen vanwege de opbrengsten van de verhuurobjecten wordt nog een enigszins acceptabel resultaat per plaats behaald. Onderstaande tabel maakt dat duidelijk:

 De opbrengsten vanuit de 43 bungalows/chalets (excl. vergoedingen voor energie) bedragen slechts ongeveer 7% van de totale brutomarge;

 De opbrengsten van de verhuurchalets zijn vanaf de start (in 2006 waren er slechts 8 stuks) belangrijk voor de omzetontwikkeling en nemen ruim een kwart van de totale brutomarge voor hun rekening;

 De opbrengsten van de toeristische plaatsen is sterk weersafhankelijk en neemt procentueel structureel af;

 De huur voor de Pimpernel is na jaren van een overeengekomen stijging in 2009 vastgesteld op een gewogen gemiddelde en bedraagt ongeveer 10% van de totale brutomarge;

 De opbrengsten van kiosk en overigen zijn verwaarloosbaar;

 De kosten worden steeds beter in de hand gehouden, waardoor het negatieve resultaat van 2006 reeds in 2007 werd omgezet in een positief resultaat dat vervolgens structureel gestegen is;

 Daarbij dienen in eerste instantie echter twee belangrijke kanttekeningen geplaatst te worden:

o Er wordt geen vergoeding voor de arbeid van de heer Kroot in rekening gebracht;

o De heer Kroot ontvangt geen (rente-)vergoeding voor het door hem geïnvesteerde kapitaal c.q. de aankoop van De Hooghe Heide;

 Mede daardoor bedragen de personeelskosten gemiddeld nog geen 10% van de brutomarge, terwijl dit in de branche schommelt tussen 30 en 34%;

 Voor alle overige kosten geldt dat zij procentueel vooral hoger dan het branchegemiddelde zijn, vanwege de geringe totale brutomarge c.q. het bedrijfseconomische draagvlak dat slechts bestaat uit ca. 150 (kampeer-)plaatsen;

 Ook alleen al vanwege de hoge afschrijvingen, veroorzaakt door de forse investeringen van de heer Kroot, zijn de kapitaalslasten hoger dan het branchegemiddelde dat meestal varieert tussen 27 en 30%;

 De onacceptabele hoogte van de beheerkosten in 2006 (70% van de totale brutomarge) is door een goede kostenbeheersing verlaagd naar 40% in 2009. Dit is echter, vooral vanwege de geringe totale brutomarge nog altijd 10% te hoog. In absolute getallen zijn er naar onze mening echter geen grote stappen meer te zetten, zonder de kwaliteit in gevaar te brengen;

 Vooral vanwege het ontbreken van een ondernemersbeloning en/of een vergoeding van het geïnvesteerde kapitaal blijft de laatste jaren een relatief aanvaardbaar bedrag over als cashflow.

Geconcludeerd wordt dat vooral vanwege het geringe bedrijfseconomische draagvlak, mede veroorzaakt door de in het verleden gemaakte afspraken met de bungaloweigenaren, de structurele winstgevendheid van De Hooghe Heide, zeker wanneer een normale vergoeding voor kapitaal een arbeid in rekening gebracht wordt, in gevaar komt.

omzet per plaats 2006 2007 2008 2009

bungalows/chalets 611,32 686,12 744,41 728,15

verhuurchalets 7.272,21 8.335,19 8.272,61 7.540,49

toeristische kampeerplaatsen 851,76 1.275,85 1.324,64 1.197,68

trekkershutten 1.056,54 2.670,08 1.885,78 2.105,80

Gemiddelde opbrengst per plaats 1.103,55 1.910,50 1.922,11 1.773,76

11

3. Trends en marktontwikkelingen

Uit diverse rapportages van o.a. CBS, NRIT en provinciale kenniscentra kunnen de navolgende algemene trends gedistilleerd worden:

 Tot rond 2035 zal de Nederlandse bevolking volgens het CBS groeien en uiteindelijk uit bijna 17 miljoen mensen bestaan. Na die tijd zal het bevolkingsaantal langzaam weer afnemen tot ongeveer 16,8 miljoen inwoners rond 2050. De meest opvallende ontwikkelingen doen zich voor in de verdeling tussen werkenden en niet-werkenden, de leeftijdsopbouw en de multiculturele samenstelling van de bevolking. Vooral de vergrijzing gaat in de nabije toekomst een belangrijke rol spelen. De grijze druk (de verhouding tussen het aantal 65-plussers t.o.v. de 20-65 jarigen) groeit van 23% in 2006 naar 40%

in 2050.

 In 2009 is de economie met een historisch hoog percentages van 4% gekrompen. Voor 2010 en 2011 wordt weer een lichte groei verwacht van resp. 1% en 2%.

 De kredietcrisis heeft voor 8,1 miljoen Nederlanders geen invloed gehad op de vrijetijdsbesteding (CVTO). Voor 3,8 miljoen Nederlanders heeft de crisis in meer of mindere mate gevolgen gehad voor hun vrijetijdsbesteding. Daarbij was de meest gekozen strategie het minder uitgeven per activiteit.

 Vakanties in eigen land zullen door de crisis, mede vanwege de reiskosten, in populariteit toenemen.

De concurrentie vindt dan met name plaats op de aanwezigheid van (slechtweer-)voorzieningen en de gehanteerde tarieven.

 De hoeveelheid vrije tijd per week die in 2005 per persoon ongeveer 45 uur per week bedroeg, verschilt sterk per bevolkingsgroep. Bij mensen tussen 20 en 65 jaar namen de verplichtingen per week toe en stond de hoeveelheid vrije tijd verder onder druk. Bij jongeren (tot 20 jaar) en ouderen (65-plus) is de vrije tijd toegenomen.

 Door de globalisering waaien nieuwe trends steeds sneller over uit het buitenland, waarbij beleving een belangrijke rol speelt. Mede daardoor ontstaat echter ook een groeiende behoefte aan kleinschaligheid, authenticiteit en echtheid. Dit biedt kansen aan kleine ondernemingen met hun ambachtelijkheid, vakkennis en persoonlijke benadering.

 Daardoor zijn bij de invulling van de vrije tijd twee ontwikkelingsrichtingen te onderscheiden. Aan de ene kant is men, om te ontsnappen aan de dagelijkse sleur, op zoek naar veelal uitdagende “thrills” in een kunstmatige, maar wel gethematiseerde omgeving. Aan de andere kant is men juist op zoek naar het echte en pure. De toenemende aandacht voor streekproducten is hiervan een voorbeeld.

 IT speelt een steeds belangrijkere rol, zowel bij het bepalen van de keuze als bij de wijze van boeken.

 Na de tendens van individualisme die enkele jaren geleden haar hoogtepunt beleefde is er op dit moment een nieuwe beweging zichtbaar die zich kenmerkt door gemeenschapszin en groepsgevoel.

Enerzijds uit dat zich in het zoeken naar de geborgenheid en vertrouwdheid van de eigen omgeving (met familie, vrienden, gelijkgestemden), anderzijds ontstaan via Internet hechte contacten met gelijkgestemden op afstand.

 Mede door de vergrijzing is er meer aandacht voor gezondheid. Nederlanders bewegen meer en besteden extra aandacht aan gezonde voeding. Als uitvloeisel hiervan constateren veel onderzoekers de toenemende populariteit van wellness- en spirituele activiteiten die zowel op de lichamelijke als geestelijke onthaasting inspelen.

Ontwikkelingen Nederlandse bevolking

2006 2025 2050

omvang bevolking 16,3 16,9 16,8

grijze druk 23% 36% 40%

allochtoon 19% 22% onb.

12

 Overigens is bijna de helft (48%) van de Nederlanders bereid meer te betalen voor producten of diensten van bedrijven die aan Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen doen. In de recreatiebranche wordt het milieukeurmerk Green Key daarom steeds belangrijker.

 Binnen accommodaties is sprake van schaalverandering, veroorzaakt door demografische en kwalitatieve ontwikkelingen. Onder invloed van een steeds kritischere consument neemt bijvoorbeeld de omvang van hotelkamers en kampeerplaatsen toe. En binnen de bungalowmarkt zijn grotere recreatiewoningen in opkomst die geschikt zijn voor grotere groepen (familiebijeenkomsten, reünies, drie-generatie-vakanties, etc.).

 “Glamping” (glamourous camping) is een nieuwe, luxe vorm van kamperen. Hierbij wordt comfort gecombineerd met natuurbeleving. Voorbeelden zijn het op comfortabele wijze slapen in de natuur, bijvoorbeeld in enorme tenten met designmeubels, een koelkast, roomservice en een bad.

 In de bijlagen (Hoofdstuk 7 (7.1. t/m 7.4.) wordt uitgebreid ingegaan op de positie van De Hooghe Heide. De belangrijkste conclusies daaruit zijn:

o De Hooghe Heide is een kwalitatief hoogwaardig verblijfsrecreatief bedrijf met een algemeen rapportcijfer van 8,8;

o Het park is met 4,5 ha. veel kleiner dan het landelijke en Brabantse gemiddelde van resp. 11,1 en 14 ha.;

o Door het geringe bedrijfseconomische draagvlak (slechts ca. 150 plaatsen) en het relatief hoge voorzieningenpakket, behoort het tarief tot het hoogste in de regio;

o Gezien de doelgroep van De Hooghe Heide (rust, natuur) heeft zij meer dan gemiddeld last van de concurrentie van mini-campings en de lagere prijzen die op deze campings gebruikelijk zijn;

o In een kampeermarkt die niet meer echt toeneemt, kan een bedrijf alleen nog groeien ten koste van de concurrentie. Innovaties, en dan vooral nieuwe concepten, beter inspelen op een specifieke doelgroep, functionele combinaties van producten, toevoeging van service- elementen en de toepassingen van ICT, zijn voor alle typen recreatiebedrijven noodzakelijk om de productiviteit te verhogen;

o De toeristische en seizoenplaatsen voor toercaravans en tenten zullen gezien de marktontwikkelingen en de concurrentie op relatief korte termijn vergroot moeten worden, hetgeen het bedrijfseconomisch draagvlak nog verder zal doen afnemen;

o Uitbreiding is (daarom) voor een rendabele toekomst van De Hooghe Heide een absolute noodzaak, mede omdat de huidige resultaten al (ver) beneden het branchegemiddelde liggen;

o De Hooghe Heide dient daarnaast de opbrengst per standplaats op korte termijn te verhogen d.m.v. de inzet c.q. uitbreiding van het aantal (innovatieve) verhuureenheden;

o Uitbreiding van het voorzieningenniveau met kleinschalige, vernieuwende, op de doelgroep afgestemde, faciliteiten (bv. in de vorm van wellness) dient continue nagestreefd te worden.

Daarom heeft de heer Kroot de navolgende toekomstvisie ontwikkeld.

13

4. Toekomstvisie De Hooghe Heide

4.1.

Doelgroepkeuze

De Hooghe Heide afficheert zich in de media (website en brochure) als een, midden in de natuur gelegen, kwalitatief hoogwaardige camping voor natuurliefhebbers, actieve senioren en jonge gezinnen.

In 2008 is in opdracht van RECRON het onderzoek Gastvrij Nederland uitgevoerd waarbij de wensen en voorkeuren van de Nederlandse vakantiegangers in kaart zijn gebracht. Uit dit onderzoek blijkt dat er niet één maar vijf types Nederlandse vakantiegangers bestaan. Gastvrij Nederland deelt deze groepen in in vijf belevingswerelden. Daarbij verstaat men onder een belevingswereld een groep mensen met een zelfde vakantievoorkeur. Een belevingswereld is duidelijk niet hetzelfde als een demografische doelgroep. Bij deze laatste probeert men het gedrag (ook het vakantiegedrag) van gasten te verklaren op basis van o.a. leeftijd, inkomen en woonplaats. Bij belevingswerelden spelen interesses, behoeften, normen en waarden een belangrijkere rol in het verklaren van het (vakantie)gedrag. De vijf Gastvrij Nederland belevingswerelden hebben allen een eigen kleur t.w.: Avontuurlijk Paars, Uitbundig Geel, Gezellig Lime, Rustig Groen en Ingetogen Aqua.

Om ondernemers te helpen bij het inspelen op de wensen van hun gasten en daarbij gebruik te maken van de kennis van Gastvrij Nederland, heeft RECRON een stappenplan (De Gastvrij Nederland Ladder®) en een aantal tools ontwikkeld (Gastvrij Nederland Gereedschapskist). Tot deze tools, behoort de Gastvrij Nederland Quick Scan. Van Nuland & Partners voert deze Quick Scans i.s.m. RECRON en de Hogeschool Zeeland uit in de provincies Zeeland, Noord-Brabant en Limburg.

1 De ruimtelijke en milieuaspecten, die in dit hoofdstuk aan de orde komen zijn opgesteld door de heer Niek Speller van SpellerCo Meerding te Waalre.

14

Onderdeel van deze Quick Scan is de zogenaamde Parktest waarbij door het invullen van een aantal vragen achterhaald wordt tot welke belevingswereld(en) een bepaald park op dit moment behoort. We hebben deze parktest ook uitgevoerd voor De Hooghe Heide. Uit deze parktest komt naar voren dat De Hooghe Heide in het hoogseizoen gericht is op:

 Uitbundig Geel 15% (67)

 Gezellig Lime 19% (66)

 Rustig Groen 24% (140)

 Ingetogen Aqua 30% (205)

 Avontuurlijk Paars 13% (78)

Voor het laagseizoen blijkt het volgende:

 Uitbundig Geel 13% (58)

 Gezellig Lime 18% (63)

 Rustig Groen 30% (174)

 Ingetogen Aqua 29% (199)

 Avontuurlijk Paars 11% (66)

De resultaten uit het Gastvrij Nederland onderzoek voor alle Nederlanders zijn als volgt:

 Uitbundig Geel 22,8%

 Gezellig Lime 28,7%

 Rustig Groen 17,2%

 Ingetogen Aqua 14,6%

 Avontuurlijk Paars 16,6%

De uitkomsten van de test is voor beide seizoenen vrijwel gelijk, laat een duidelijke keuze voor de belevingswerelden Rustig Groen en Ingetogen Aqua zien en komt overeen met de huidige doelgroepkeuze.

Deze belevingswerelden worden door Gastvrij Nederland als volgt gekarakteriseerd:

Rustig Groen (17,2% van de Nederlandse markt):

De belevingswereld Rustig Groen bestaat (zoals de naam al aangeeft) uit rustige vakantiegangers die van privacy en rust houden. Vaak zijn het wat oudere tweepersoonshuishoudens die vooral buiten de schoolvakanties op zoek gaan naar een bestemming die aansluit bij hun interessesfeer (bezienswaardigheden, cultuur, musea)

61% van de groene consumenten gaat tenminste eens per jaar op vakantie in Nederland, waarbij De Achterhoek, De Veluwe en Zuid-Limburg de favoriete bestemmingen zijn. 35% kiest voor een niet al te groot bungalowpark in een bosrijke omgeving met veel rust, ruimte en privacy, waarvan de huisjes net iets luxer zijn dan in de thuissituatie. Slechts 13% kiest voor een camping waarbij de (kleinere) plattelandscamping met veel rust en ruimte de voorkeur geniet. Spreiding van de gasten bv. door het aanbieden van dubbele plaatsen in het buiten de schoolvakanties voor dezelfde prijs als een enkele plaats, wordt zeer gewaardeerd.

Zowel bungalowpark als camping moeten beschikken over goede basisvoorzieningen (supermarkt, restaurant, goed sanitair) en extra aandacht besteden aan (culturele) activiteiten op of rond het park.

De Rustig Groene belevingswereld let op de centen en is daardoor gevoelig voor acties en kortingen.

15

Ingetogen Aqua (14,6% van de Nederlandse markt):

De belevingswereld Ingetogen Aqua bestaat uit kalme, serieuze, sociaal ingestelde consumenten, veelal empty nesters (één- of tweepersoonshuishoudens waarvan de kinderen het huis hebben verlaten). Zij zijn op zoek naar rust en contact met de natuur en willen nieuwe dingen zien die aansluiten bij hun interessesfeer (o.a.

cultuur en musea maar ook nordic walking, wandelen en/of fietsen).

64% van de consumenten in de Aqua wereld gaat tenminste eens per jaar op vakantie in Nederland, waarbij de Waddeneilanden, de Achterhoek, Twente, Salland en de Veluwe favoriete bestemmingen zijn. 35% kiest voor een kleinschalig bungalowpark met veel privacy en rust. 22% kiest voor een (meestal kleinschalige) camping met veel fiets- en wandelmogelijkheden in de directe omgeving.

Bij zowel bungalowpark als camping moet de sfeer van massaliteit vermeden worden zodat men zich midden in de natuur bevindt. Het park wordt veelal als uitvalsbasis voor uitstapjes (per auto, fiets of te voet) gebruikt. Zij stellen geen hoge eisen aan de faciliteiten, maar vinden grote(-re) standplaatsen en goed sanitair belangrijk.

Voor alle doelgroepen geldt dat (het gevoel van) veiligheid een belangrijk aspect is. Dit geldt op de eerste plaats natuurlijk voor de in richting en de (spel-)voorzieningen, maar ook voor de wijze waarop de reglementen gehandhaafd worden en gasten aangesproken worden op hun gedrag.

Samen vormen de belevingswerelden Rustig Groen en Ingetogen Aqua slechts 32% van de Nederlandse markt, hetgeen betekent dat De Hooghe Heide zich in een niche bevindt. Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld het nabijgelegen Libéma Vakantiepark Dierenbos (voorheen Vinkeloord) dat (in ieder geval in het hoogseizoen) veel meer afgestemd lijkt/is op de doelgroepen Uitbundig Geel en Gezellig Lime. Deze groepen kenmerken zich juist als spontaan, gezellig en sociaal en zoeken (grotere) campings met veel voorzieningen, waar van alles te beleven is voor iedereen. Bij de keuze door gasten voor Vakantiepark Dierenbos speelt mogelijk tevens een rol, dat gebruik gemaakt kan worden van andere faciliteiten/parken van Libéma, zoals Sportiom,, Dierenrijk en Safaripark Beekse Bergen.

Zoals in hoofdstuk 3 al is geconcludeerd moet De Hooghe Heide, wil zij (blijven) voldoen aan de wensen en eisen van de beoogde doelgroepen, deels haar huidige product aanpassen en deels zorgen voor een breder bedrijfseconomisch draagvlak. In de praktijk betekent dit herstructurering van een deel van het bestaande terrein (vergroting toeristische en seizoenplaatsen) waardoor het bedrijfseconomisch draagvlak nog verder afneemt. Dit heeft weer tot gevolg dat uitbreiding voor een rendabele toekomst van het bedrijf een absolute noodzaak is. Op basis van deze uitgangspunten (herstructurering en uitbreiding) wordt in de volgende paragrafen de samen met de heer Kroot ontwikkelde toekomstvisie toegelicht.

16

De ecologische hoofdstructuur (hierna verder: EHS), zoals opgenomen in de Verordening ruimte Noord-Brabant - fase 1 van de provincie Noord-Brabant² (hierna verder: Verordening ruimte), is deels gelegen binnen de grens van Vakantiepark De Hooghe Heide. Het betreft vooral het noordelijk deel van de huidige verblijfsrecreatiepark (zie onderstaande afbeelding).

De EHS binnen de grenzen van verblijfsrecreatiepark ‘De Hooghe Heide’

De voorgenomen uitbreiding van het huidige vakantiepark omvat de navolgende gebieden:

a. het weiland aan de noord/westzijde van het vakantiepark.

b. het bosgebied aan de oostzijde van het vakantiepark.

De herstructurering binnen de huidige grens van het verblijfsrecreatiepark omvat het navolgende gebied :

c. het gedeelte van het huidige vakantiepark dat aan de zuidoostzijde is gelegen.

Zie nevenstaande afbeelding voor locatie van de 3 gebieden.

In de volgende paragrafen (4.3 t/m 4.6.) wordt afzonderlijk ingegaan op de gewenste ontwikkelingen per gebied.

2 Provincie Noord-Brabant; Verordening ruimte Noord-Brabant, fase 1 juni 2009

17

De toekomstplannen voorzien verder in het aanpassen van de ontsluitingstructuur (nieuwe entree), het verbeteren en versterken van de verkeersstructuur (zgn. lus) binnen het park door het realiseren van zgn.

éénrichtingsverkeer. De bestaande entree vormt in de toekomst de uitgang. Via deze verkeerslus wordt het gehele vakantiepark op een herkenbare en veilige wijze ontsloten. De uitgang fungeert overigens tevens als ontsluiting van de huidige horecavoorziening.

Conclusis m.b.t. ruimtelijke aspecten toekomstplannen:

 Geconstateerd wordt dat de voorgestelde uitbreiding van het huidige vakantiepark De Hooghe Heide op het weiland aan de noord/westzijde van het verblijfsrecreatiepark buiten de EHS is gelegen.

 De voorgenomen uitbreiding aan de oostzijde van het huidige verblijfsrecreatiepark betreft een bosgebied, dat onderdeel uitmaakt van de EHS, zoals opgenomen in de Verordening ruimte.

 Daarnaast wordt vastgesteld dat een aantal chalets, waarvoor in het verleden geen bouwvergunning is verleend, gelegen is in een zone van het herstructureringsgebied, binnen de huidige begrenzing van het verblijfsrecreatiepark, onderdeel uitmakend van de Ecologische Hoofdstructuur. Echter, het betreft hier geen nieuw plan, project en/of handeling. Opgemerkt wordt dat deze zone, binnen de huidige begrenzing van het verblijfsrecreatiepark, al jaren in gebruik is als verblijfsrecreatieve standplaatsen. Er wordt in deze notitie dan ook van uitgegaan dat op de herstructurering van het huidige verblijfsrecreatief gebied de Verordening ruimte niet van toepassing is.

 Het ontwikkelen van verblijfsrecreatie in het desbetreffende bosgebied, betekent dat, conform de toelichting op de Verordening ruimte van toepassing is de verplichting tot instandhouding van de wezenlijke kenmerken en waarden van de ecologische hoofdstructuur. Hiertoe geldt het zogenaamde

“nee, tenzij”- regime. Dit betekent dat (nieuwe) plannen, projecten of handelingen niet zijn toegestaan in de EHS, indien zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied significant aantasten. Zolang een dergelijke aantasting niet plaatsheeft, is er vanwege de EHS geen grond om de activiteit geen doorgang te laten vinden. Wel vindt er dan (nog) uiteraard een afweging plaats op ander (ruimtelijk) beleid of regelgeving.

Of de wezenlijke kenmerken worden aangetast, hangt af van de actuele en potentiële waarden van het gebied. Het natuurbeheerplan³ wordt in het kader van deze verordening gebruikt om te bepalen wat de wezenlijke waarden en kenmerken van een onderdeel van de ecologische hoofdstructuur zijn.

Dat kunnen zijn: natuurdoelen en natuurkwaliteit, geomorfologische en aardkundige waarden en processen, de waterhuishouding, kwaliteit van bodem, water en lucht.

Indien er sprake is van een significant effect op de wezenlijke kenmerken dan kan een ingreep – behalve in geval van een groot openbaar belang en er geen alternatieven beschikbaar zijn, ook plaatsvinden als een combinatie van plannen, projecten of handelingen per saldo tot een kwantitatieve en kwalitatieve versterking van de EHS leidt. Hier betreft het een uitwerking in de Verordening ruimte van de ‘spelregels EHS’ die door de provincies in samenwerking met het Rijk zijn ontwikkeld. Zij omvatten de uitwerking van het “nee, tenzij”- regime, de saldo-benadering en herbegrenzing bij kleinschalige ingrepen. Voorts respecteert de verordening in haar ruimtelijke bescherming de bestaande niet-natuurbestemmingen en de daarmee verbonden ontwikkelings- mogelijkheden (bouw en gebruik) op grond van het geldende bestemmingsplan.

Gezien bovenstaande analyse komt deze problematiek uitsluitend aan de orde bij de nadere omschrijving van de gewenste uitbreiding van Vakantiepark De Hooghe Heide in het aangrenzende bosgebied.

3 provincie Noord-Brabant; natuurbeheerplan 2010 in ontwerp

18

Onderstaand een totaalbeeld van de voorgenomen uitbreiding en herstructurering van Vakantiepark De Hooghe Heide.

19

Zoals in paragraaf 4.1. is vastgesteld kiezen de doelgroepen Rustig Groen en Ingetogen Aqua bewust voor een kleinere camping of bungalowpark met ruimte en veel privacy. Verder wordt door Gastvrij Nederland opgemerkt dat de belevingswereld Rustig Groen niet echt dol is op kamperen en veeleer kiest voor een bungalowpark met huisjes die (net) iets luxer zijn dan de thuissituatie en een aansprekende inrichting hebben.

Daarom is voor de uitbreiding op het agrarische perceel bewust gekozen voor uitbreiding met 55 recreatiebungalows/chalets, vergelijkbaar met de huidige 43 bungalows/chalets op ruime percelen van 350 m², incl. parkeerplaats. Het perceel wordt door een brede groenzone in het landschap ingepast. Uitgangspunt daarbij is dat er sprake is van een streekeigen beplanting en dat de recreatiewoningen van buiten het park nagenoeg geheel aan het oog worden onttrokken. De onderscheidene kavels worden voorts voorzien van een groenbeplanting, opdat het park in de omgeving wordt ingepast en daarmee harmonieert. Gedacht wordt daarbij o.a. aan solitaire boomgroepen, laanbomen, hagen en opgaande bosbeplanting. Op deze manier wordt ook voorkomen dat een sfeer van massaliteit ontstaat, die, ook gezien de toekomstige aantallen, in de praktijk niet aanwezig is. Overwogen wordt om de opstallen een specifiek (Brabants) uiterlijk te geven en uiteraard wordt zoveel mogelijk gewerkt met duurzame materialen. Bij de inrichting van dit perceel is overigens rekening gehouden met de afstand van aangrenzende bebouwingen van derden. De bungalows/chalets zullen gefaseerd en incl. ondergrond worden verkocht aan toekomstige eigenaren en via de receptie van De Hooghe Heide op een bedrijfsmatige wijze worden verhuurd voor toeristische doeleinden.

Teneinde de verkeersbewegingen (nog) beter te structureren wordt de ingang van het park verlegd en wordt op dit perceel, nabij de nieuwe ingang een nieuwe dienstwoning annex receptie gebouwd. Aansluitend aan dit gebouw worden de nieuwe materialenopslag van ca. 500 m² (nu nog in een ondergebracht in een tijdelijk onderkomen op hetzelfde perceel) en een multifunctionele (recreatie)ruimte van ongeveer 1.000 m² gecreëerd, die noodzakelijk is om tegemoet te komen aan de wensen en eisen van de doelgroep. Uiteraard wordt nabij de ingang gezorgd voor voldoende parkeerruimte.

20

Bij de inrichting van dit gedeelte van het park kan enerzijds gedacht worden aan een speciaal voor De Hooghe Heide ontworpen recreatiebungalow/chalet (in diverse types) maar kan ook samen met erkende chaletbouwer geschieden. Goede voorbeelden op dit gebied zijn bv. de thematische chalets van Camping De Heigraaf in Woudenberg (zie hiernaast) of de chalets op het, ook van het televisieprogramma House Vision bekende, Landgoed Nederheide te Bakel (zie onderstaande afbeelding).

21

Het huidige bosgebied heeft thans mede een functie als extensief dagrecreatief gebied. Op het moment dat de huidige exploitant het huidige verblijfsrecreatiepark kocht maakte dit bosperceel, evenals voornoemd weiland ook deel uit van de aankoop, met als doel om dit bosgedeelte bij het park te betrekken en daarin een verblijfsrecreatief gebruik mogelijk te maken. Dit perceel bestaat uit verschillende, veelal van oorsprong aangeplante, bosopstanden van Den, (winter)Eik, Beuk, Douglas, Lariks of Fijnspar. Voorts is er sprake van sterk achterstallig onderhoud en is een stevig bosonderhoud dringend noodzakelijk.

Het plan is opgepakt om dit bosonderhoud te realiseren in samenhang met een aantal staanplaatsen voor toercaravans, tenten en tenthuisjes, die uitsluitend in het zgn. dagrecreatieve seizoen aanwezig zijn. Het voornemen is dat deze standplaatsen mede de financiering vormen voor het te plegen bosonderhoud, zonder dat dit leidt tot aantasting van de structuur en de kwaliteit van het aanwezige bos. Daarom is ervoor gekozen om de optie van een zodanig medegebruik nader te onderzoeken.

Op deze manier wordt overigens ook aangesloten bij de wensen en eisen van de doelgroepen m.b.t. een zeer extensief ingerichte natuur/boscamping voor toeristisch kamperen. De natuur bepaalt in principe waar de (50) kampeerplaatsen komen. Immers de kampeerplaatsen komen daar waar zich van nature al een open plek in het bos bevindt. Om toch een beeld te krijgen van de toekomstige situatie is door landschaparchitect Niek Speller van SpellerCo Meerding de navolgende impressie gemaakt. Hij zal overigens de toekomstige inrichting van dit perceel blijven begeleiden.

Natuur-/boscamping De Hooghe Heide beschikt na de uitvoering van bovengenoemde plannen op deze uitbreiding over plaatsen met een netto oppervlak van ca 125 m², maar doordat zij zodanig worden uitgezet dat rekening gehouden wordt met de bestaande beplanting met een bruto oppervlakte van ca. 250 m². Uiteraard zijn de plaatsen uitgerust met alle voorzieningen die de consument wenst zoals elektra-, water- en vuilwateraansluiting. Daarnaast zal ook hier draadloos internet beschikbaar zijn. Op de manier waarop de aanleg van deze plaatsen gerealiseerd wordt, gaat de heer Speller in het laatste deel van deze paragraaf (ruimtelijke aspecten) nader in.

Teneinde een nog beter beeld te krijgen van hetgeen de heer Kroot voor ogen staat voegen wij onderstaand nog een aantal foto’s van Boscamping Langeloërduinen in Drenthe toe.

22

De paden in dit gedeelte van De Hooghe Heide blijven onverhard en bij de aanleg van de infrastructuur wordt rekening gehouden met de bestaande beplanting.

Ruimtelijke aspecten uitbreiding in bosperceel

Met betrekking tot eerder genoemde ruimtelijke aspecten van de uitbreiding van Vakantiepark De Hooghe Heide in dit bosperceel merkt de heer Speller van SpellerCo Meerding nog het navolgende op:

In het natuurbeheerplan Noord-Brabant⁴ geeft voor desbetreffende de gewenste uitbreiding in het aangrenzende bosgebied het actuele natuurbeheertype ‘droog bos met productie’ – N16.01 (zie onderstaande afbeelding van de Provincie Noord-Brabant).

4 provincie Noord-Brabant; natuurbeheerplan 2010 in ontwerp

23

De ambitie (lees potentie) ten aanzien van het natuurbeheertype ‘droog bos met productie’ door de provincie Noord-Brabant aangegeven als ‘droog bos met productie’ (zie onderstaande afbeelding betreffende de ambitie binnen het natuurbeheertype, eveneens van de Provincie Noord-Brabant).

Gesteld wordt in het natuurbeheerplan dat het natuurbeheertype ‘droog bos met productie’ bestaat uit verschillende, veelal van oorsprong aangeplante, bosopstanden van Den, (winter)Eik, Beuk, Douglas, Lariks of Fijnspar. Het bostype is veelal uit hakhout, heide- en stuifzandterreinen ontstaan, maar kan ook aangelegd zijn op voormalige landbouwgronden.

Het is het omvangrijkste bostype en combineert een redelijk tot goede groei met een ruime variatie aan, en mengingsmogelijkheden van, loof- en naaldboomsoorten, vooral op de wat lemigere bosgroeiplaatsen. Het maakt dit type tot het belangrijkste type voor de houtproductie.

De diversiteit is (nog) relatief laag. Dit wordt onder andere veroorzaakt door de uniforme aanleg en beheer in het verleden, door de jonge leeftijd van de bossen en onvoldoende abiotische kwaliteit als gevolg van verzuring en vermesting. Het bostype combineert productieve soorten en een substantieel aandeel kwaliteitsbomen, met mede door het beheer beïnvloede, verschillende ontwikkelingsfasen, een gevarieerde bosstructuur, menging van boomsoorten en dood hout. Spontane ontwikkelingen leiden (de komende decennia) vaak naar een dichter, vrij eenvormig bos met natuurlijke verjonging van beperkte samenstelling en matige productiepotentie. Vaak is menselijk beheer, zoals kap, begrazingsbeheer en inbreng van strooiselverrijkende soorten, zoals linde, nodig om dynamiek, variatie en vestigingsmilieus te bevorderen. Hiermee kan tegelijkertijd gestuurd worden op verjonging die voldoende potentie heeft om de productie in kwalitatieve en kwantitatieve zin te waarborgen.

Geconcludeerd wordt dat het natuurbeheertype ‘droog bos met productie’ het gevolg is van menselijke ingrepen zowel in de aanlegfase als uitdrukkelijk ook in de beheerfase(n).

24

Dit betekent dat de wezenlijke kenmerken en waarden van het natuurbeheertype ‘droog bos met productie’ in hoge mate bepaald worden door de groeiplaatsomstandigheden en het menselijk handelen, waarin de houtproductie, op basis van een nog op te stellen natuur/bosbeheerplan, uitdrukkelijk als uitgangspunt geldt.

Tijdens bezoek aan het plangebied is gebleken dat er sprake is van achterstallig onderhoud en dat een stevige uitdunning van onder meer onder begroeiing noodzakelijk is. Ook is een grote hoeveelheid aanwezige van de aanwezige Douglas, Lariks en Fijnspar van een zodanige leeftijd en onderhoudssituatie, dat deze voor kap in aanmerking komt. Het gevolg is dat de natuurwaarden, zoals weergegeven in hoofdstuk 5.2. (kilometerhol), waarbij met name paddenstoelen in relatief grote aantallen voorkomen, niet in het bosgebied aanwezig zijn.

Voorgesteld wordt om in het aangrenzende bosgebied uitsluitend toeristisch ‘boskamperen’ resp.

‘natuurkamperen’, met de daarbij behorende nutsvoorzieningen, toe te laten vanaf Pasen tot en met de herfstvakantie (globaal van april tot en met oktober). Dit op plaatsen, die ontstaan door het plegen van het onderhoud, zoals bedoeld in hiervoor aangegeven. Op die wijze kunnen de aanwezige waarden worden behouden en voorts worden versterkt door het aanbrengen van extra beplanting die mede dient om de in het recreatieve seizoen aanwezige kampeermiddelen aan het oog te onttrekken. In het bosgebied worden géén gebouwen gesitueerd.

De centrale toegangsweg van het bosgebied sluit aan op de verkeersstructuur van het verblijfsrecreatieterrein en betreft een halfverhard (bos)pad, waaraan de verschillende kampeerplaatsen zijn gelegen. Het betreft zeer ruime kampeerplaatsen tussen en onder de bomen met een bruto oppervlak van ca. 250 m². De netto omvang van ieder kampeerplaats bedraagt echter ca. 125 m², waardoor op een verantwoorde wijze rekening kan worden gehouden met de aanwezige bomen en bosbeplanting. Deze omvang van de kampeerplaatsen worden toereikend geacht voor de plaatsing van kampeermiddelen (toercaravan/tent) als de benodigde manoeuvreerruimte en om de beleving van het kamperen in de natuur te garanderen, Het begrip ‘bos/natuur- kamperen’ betekend dat in dit geval géén boom en/of onderbegroeiing ten behoeve van het kamperen verwijderd wordt of dat de ondergrond wordt aangepast aan het kamperen. Uitgangspunt is dat op basis van een op te stellen natuur/bosbeheersplan, met jaarlijkse werkplannen, de noodzakelijke dunning/kap en aanplant van in het bijzonder onderbeplanting centraal staat en dat de plaats van de tijdelijke verblijfsrecreatieve voorzieningen, binnen het aangegeven bruto oppervlak van de kampeerplaatsen (ca. 250 m²) daarop wordt aangepast.

Uit de verbeelding van het ontwerpbestemmingsplan “Buitengebied”⁵, dat het bosgebied is aangeduid als leefgebied dassen. Het bosgebied is verder onder meer voorzien van de aanduidingen “archeologische verwachtingswaarde 1, respectievelijk 2”. Uit de hierop betrekking hebbende regels blijkt dat een zgn.

aanlegvergunning nodig is:

 voor ingrepen die groter of gelijk zijn dan 100 m², respectievelijk 1 hectare en dieper dan 1 m respectievelijk 0,5 meter onder het huidig maaiveld;

 afgraven, ophogen, vergraven, diepploegen, egaliseren, indrijven;

 draineren, onderbemalen, graven sloten;

 leidingen leggen, verharden oppervlakte van meer dan 100 m².

Om de bosplaatsen te voorzien van de noodzakelijke nutsvoorzieningen is het noodzakelijk dat er kabels en leidingen worden gelegd, waarvoor een aanlegvergunning nodig is. Bij het leggen van deze leidingen en kabels zal rekening worden gehouden met de aanwezige begroeiing en beplanting. Om die reden zullen deze hoofdzakelijk in c.q. langs de onharde bospaden worden gelegd.

5 gemeente Sint-Michielsgestel; ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, april 2010

25

Opgemerkt wordt dat het voorkeur verdiend om het aanwezige onverharde fietspad tussen de huidige camping en het bosgebied te verschuiven naar de westzijde van het verblijfsrecreatiepark ‘De Hooghe Heide’. Het gevolg is dat de recreatieve fietsroute het pannenkoekenhuis De Pimpernel op een heel aantrekkelijke wijze wordt opgenomen in de huidige toeristisch recreatieve fietsroute.

Geconcludeerd wordt dat er, uitgaande van het vertrekpunt dat op basis van een natuur/bosbeheersplan, de tijdelijke aanwezigheid van verblijfsrecreatieve voorzieningen, gedurende maximaal een half jaar per jaar, géén wezenlijke aantasting optreedt in zowel het actuele als potentiële natuurbeheertype (ambitie). Dit mede van wege het feit dat de kwaliteit van het natuurbeheertype ‘droog bos met productie’ in hoge mate afhankelijk is van het menselijk handelen. Het menselijk handelen wordt geregeld in het op te stellen en vooraf goed te keuren natuur/bosbeheersplan, waarbinnen ruimte is voor het tijdelijk plaatsen van verblijfsrecreatieve voorzieningen.

26

Herstructurering bestaand campinggedeelte (gebied c.)

Zoals reeds gememoreerd en blijkt uit de vergelijking met de markt en directe concurrenten, beschikken de toeristische en seizoenplaatsen weliswaar over voldoende (standplaats-)voorzieningen, maar voldoen met een oppervlakte van 80 m² reeds lang niet meer aan de wensen en eisen van de huidige consument en zeker niet aan de eisen van de doelgroep. Deze wil immers ruime standplaatsen met veel privacy, het liefst d.m.v. een groene begrenzing van de standplaats.

Zoals op bovengenoemde afbeelding te zien is wordt daarom voorgesteld om het huidige deel van het terrein dat in gebruik is als toeristisch kampeergedeelte (111 standplaatsen) te herstructureren. In de toekomstige opzet komen er 36 standplaatsen voor stacaravans (voor zowel particulieren als voor verhuurunits) op plaatsen van 250 m², van elkaar gescheiden door streekeigen beplanting.

Binnen het gebied ten behoeve van de herstructurering zijn in het verleden een 16-tal stacaravans (chalets) en een zestal trekkershutten geplaatst. Hoewel de jurisprudentie erg casuïstisch is, kan als uitgangspunt gehanteerd worden dat voor het plaatsen van chalets (o.a. uitspraak AbRS d.d. 15-8-2007, nr. 200700029/1, BR 2007, blz. 1035) bouwvergunning is vereist. Een 5-tal van deze chalets is gelegen in het gebied dat aangemerkt is als EHS. Daar het hier een feitelijk bestaande situatie betreft en voorts dat voor het plaatsen hiervan, zoals door de gemeente voorafgaand aan het plaatsen ervan ook is meegedeeld, geen bouwvergunning was vereist, wordt deze situatie niet aangemerkt als een bestaand plan/project, temeer daar voor de plaatsen van deze chalets geen nieuwe handeling meer is vereist. Bovendien zijn 14 van de genoemde chalets geplaatst op voormalige kampeerplaatsen.

27

In het uiterste oosten van dit perceel (tegen het hierna te behandelen bosperceel) is een nieuw sanitairgebouw gesitueerd van ca. 250 m², dat natuurlijk voldoet aan alle wensen die daaraan gesteld mogen worden.

Overwogen wordt om (op termijn) dit sanitairgebouw te voorzien van een kleinschalige wellness-afdeling zoals die bv. in het centrale toiletgebouw op Camping De Vreehorst in Winterswijk gerealiseerd is (zie onderstaande afbeeldingen).

Ten westen van dit sanitairgebouw, is nog ruimte gecreëerd voor een zestal lodges voor de verhuur. Gedacht wordt hierbij aan dezelfde lodges die door Outdoors Lodge & Bistro te Holten reeds een paar jaar succesvol in de (toeristische) markt gezet worden.

Onderstaand zijn mogelijke voorbeelden van indeling, inrichting en uiterlijk van deze lodges weergegeven (www.outdoorsholten.nl)

28

29

Vanwege de geplande uitbreiding in het bosperceel en om de rust en veiligheid van (de eigendommen van) de beoogde doelgroep te kunnen garanderen zal het onverharde fietspad dat nu op de grens tussen vakantiepark en bosperceel ligt verplaatst moeten worden.

Omdat de meeste fietsers ook nu al een kleine omweg maken om even uit te rusten op het terras van Pannenkoekenhuis De Pimpernel of om te midgetgolfen, wordt voorgesteld een kleine aanpassing van het fietspadennetwerk door te voeren en de route te verleggen conform onderstaande afbeelding.

30

5. Milieuaspecten

Zoals in het voorafgaande hoofdstuk aangegeven zijn een tweetal uitbreidingslocaties aan de orde, namelijk:

1. Het cultuurland, in de vorm van een weiland,dat aan twee zijden begrensd wordt door het Vakantiepark De Hooghe Heide;

2. Het bosgebied.

Voor beide uitbreidingslocaties zijn de volgende milieuaspecten zijn van belang:

 De bodem (5.2);

 De flora en fauna (5.3.);

 De waterparagraaf (5.4);

 De geurhindercontouren (5.5).

5.1. De bodem

1. Het cultuurland, in de vorm van het weiland, is mede gelet op de beperkte omvang en geïsoleerde ligging, uitsluitend gebruikt als hooiland.

Geconstateerd wordt dat van een verontreiniging van de bodem door het bodemgebruik geen sprake is.

2. Het bosgebied is tussen de 25 en 100 jaar oud.

Geconcludeerd wordt dat sprake is van een ongestoorde, ten gevolge van een ongestoorde opbouw van een humeuze boslaag.

Gelet op het gebruik, dat in het verleden op deze percelen plaatsvond, is het risico van bodemverontreiniging niet te verwachten. Voorts zal voorafgaand aan het realiseren van bouwwerken , indien nodig, op basis van de Woningwet en bouwverordening, op de betreffende bouwlocaties onderzoek worden gedaan.

31

1. Het cultuurland, in de vorm van het weiland, kent door het bodemgebruik weinig tot geen natuurwaarden. Ten aanzien van het aspect flora en fauna zijn derhalve geen belangrijke soorten aanwezig. Opgemerkt wordt dat door de voorgestelde uitbreiding van het verblijfsrecreatiepark ‘De Hooghe Heide’ het aspect flora en fauna duidelijk aan kwaliteit kan winnen door de in te brengen diversiteit aan beplanting, open en dichte ruimten.

2. Het bosgebied kent een reeds jarenlang achterstand in het noodzakelijk beheer en onderhoud van het droge bos met productie. Het gevolg is dat een zodanig verdichting en beschaduwing van de bodem plaatsvindt dat nauwelijks of geen etagevorming meer aanwezig. Het gevolg is dat nauwelijks of geen dierlijk leven op de bodem aanwezig met uitzonderling van een type bosvogel. Ook hier geldt dat ten gevolge van het voorgestane beperkte en tijdelijke boskamperen, in samenhang met een uit te voeren bos/natuurbeheersplan, vooraf goed te keuren door de gemeente, de diversiteit aanzienlijk kan toenemen.

Negatieve invloed op de vaste rust- en verblijfsplaatsen van dieren, behorend tot een beschermde diersoortEN, wordt door het te verrichten bosonderhoudEN het extensieve recreatieve gebruik niet verwacht. Voorts zal dit bosonderhoud plaats vinden buiten het zgn. broedseiZoen. Bij zowel het opstellen van het inrichtingsplan als het bosbeheersplan worden onderstaande gegevens tevens betrokken.

Het bosgebied maakt onderdeel uit van het kilometerhoek 157-411 (zie onderstaande tabel).

Bron: natuurloket

32

Bij wijziging van inrichting en/of gebruik staat de beleidsterm ‘hydrologisch neutraal ontwikkelen’ centraal. Dit houdt in dat de voorgestane ontwikkeling geen hydrologische achteruitgang ten opzichte van de referentiesituatie tot gevolg mag hebben. Concreet betekent dit dat de afvoer uit het verblijfsrecreatiepark ‘De Hooghe Heide’ niet groter is dan in de referentiesituatie, de grond- en oppervlaktewaterstanden in de omgeving gelijk blijven, of verbeteren voor de huidige en toekomstige landgebruikersfuncties en dat het Vakantiepark De Hooghe Heide zo moet worden ingericht, dat de gevolgen van vastgestelde toekomstige ontwikkelingen in de omgeving, die van invloed zijn op de (grond)waterstanden niet leiden tot knelpunten in de directe omgeving.

Concreet betekent dit dat de toename van het verhard oppervlak, in de vorm van verharde parkeerplaatsen, wegen en bebouwing, niet tot gevolg mag hebben dat een toename in de afvoer van het hemelwater optreedt.

Het hemelwater wordt derhalve(tijdelijk) opgevangen binnen het vakantiepark De Hooghe Heide.

33

Het noordelijk deel van het cultuurland, in de vorm van het weiland, is in het kader van de Wet geurhinder en veehouderij, gelegen in de indicatieve geurhindercontour 3 ou rondom een agrarisch bouwblok of vaste afstand contour bebouwde kom.

Volgens telefonische mededeling van de gemeente Sint-Michielsgestel⁶ maakt het verblijfsrecreatiepark ’De Hooghe Heide’ geen onderdeel uit van de bebouwde kom en heeft de ligging van het noordelijk deel van het weiland binnen de indicatieve geurhindercontour in de gele kleur derhalve geen invloed op de voorgestane planontwikkeling van het weiland tot verblijfsrecreatieterrein als onderdeel van het Vakantiepark De Hooghe Heide (zie onderstaande afbeelding).

Indicatieve geurhindercontouren

Bron: gemeente Sint-Michielsgestel

6 telefonisch overleg met de heer van Zutphen van de gemeente Sint-Michielsgestel d.d. 21 juli 2010