Groepswonen op het Kloosterlandgoed

BMC

december 2011 C. Poldermans MSc.

Drs. E. Prins MCD Ing. F. A. Zielstra

Groepswonen op het Kloosterlandgoed

Haalbaarheidsonderzoek Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Kloosterlandgoed Ursulinen

Gemeente Bergen

2

3

Inhoud

HOOFDSTUK 1 INLEIDING 7

1.1 Aanleiding 7

1.2 Onderzoeksdoelstelling 8

1.3 Methodiek 8

1.4 Proces 8

1.5 Leeswijzer 9

HOOFDSTUK 2 COLLECTIEF PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP 13

2.1 Wat is CPO? 13

2.2 De kracht van CPO 13

2.3 Aandachtspunten bij CPO 14

HOOFDSTUK 3 OMGEVINGSANALYSE 19

3.1 Plangebied 19

3.2 Betrokken partijen 22

HOOFDSTUK 4 HAALBAARHEIDSTOETS 27

4.1 Grondpositie 27

4.2 Programma van Eisen 27

4.3 Ruimtelijk ontwerp 32

4.4 Financiering 36

4.5 Planning 36

4.6 Samenvatting van stand van zaken (december 2011) 37

HOOFDSTUK 5 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN 41

BIJLAGE STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN (BGSV)

4

5

d

Inleiding

6

7

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De Congregatie der Zusters Ursulinen van Bergen is al een eeuw in Bergen werkzaam en woonachtig. Vanwege het afnemende aantal leden van deze congregatie is een deel van de voorzieningen op het kloosterlandgoed in de nabije toekomst niet meer nodig. De congregatie heeft dan ook besloten een groot deel van het landgoed te herontwikkelen. Vanwege de historie van het gebied (het klooster), de locatie (aan de rand van Bergen nabij woongebieden) en de sfeer van het gebied (rustig en groen) is woningbouw bij deze herontwikkeling een voor de hand liggende keuze. De Zusters stellen hierbij als voorwaarde dat hun verzorging wordt gewaarborgd en dat men er prettig kan wonen.

De Sint Joseph Stichting der Zusters Ursulinen van Bergen heeft projectontwikkelaar AM benaderd om deze ontwikkeling tot stand te brengen. De gemeente Bergen bezit geen grond noch vastgoed op deze locatie en zal daarom een faciliterende en regisserende rol spelen in de woningbouwontwikkeling.

De politieke wens is uitgesproken om op deze locatie een woongroep te huisvesten.

Dit is besloten in de motie “Randvoorwaarde bestemmingsplan Kloosterlandgoed Ursulinen (PvdA)” van 11 november 2010. Hiermee wordt het college van B&W opgeroepen bij de woningbouwontwikkeling als randvoorwaarde rekening te houden met het vestigen van een woongroep in het segment van de vrije sector. De mogelijkheid om dit middels Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) te doen is opgenomen in het Publiek Programma van Eisen.

Twee woongroepen hebben zich bij de gemeente en de ontwikkelaar gemeld met de wens graag een CPO project te willen realiseren op het terrein. Deze collectieven,

“De Zonnewijzer” en “De Heerlijkheid”, hebben de handen ineen geslagen om zich hier samen voor in te zetten. Ze richten zich op een woon-werk-leef- zorggemeenschap die met name op ouderen is gericht en noemen hun concept

‘levensloopbestendig groepswonen’. Ze zijn van mening dat dit concept goed aansluit bij de historie en sfeer van het kloosterlandgoed.

De gemeente heeft adviesbureau BMC de opdracht gegeven de haalbaarheid van woningbouwontwikkeling in CPO op Kloosterlandgoed Ursulinen te onderzoeken.

8

1.2 Onderzoeksdoelstelling

De doelstelling van dit onderzoek is om de haalbaarheid van een woningbouwontwikkeling in CPO op Kloosterlandgoed Ursulinen te toetsen. Om deze toetsing te doen wordt een aantal aspecten uitgelicht. Daarbij komen onder andere de grondpositie en de consequenties daarvan voor een woningbouwontwikkeling aan bod, de toewijzing van woningen volgens de huisvestingsverordening en de implicaties daarvan voor CPO, en ook de toepasbaarheid van de uitkomsten van dit onderzoek voor andere locaties in de gemeente Bergen waar een ontwikkeling in CPO overwogen wordt.

1.3 Methodiek

Om de haalbaarheid van een woningbouwontwikkeling in CPO te onderzoeken is de beleidscontext onder de loep genomen. Diverse vigerende beleidsdocumenten, zoals de regionale woonvisie, de huisvestingsverordening Bergen 2007 en het bestemmingsplan Kloosterlandgoed Ursulinen, zijn onderzocht.

BMC heeft individuele interviews afgenomen met sleutelfiguren van alle betrokken partijen om hun visie, belangen en houding ten aanzien van eventuele CPO ontwikkelingen op het kloosterlandgoed scherp te krijgen. Tevens hebben er zowel vergaderingen als een ontwerpatelier plaatsgevonden waarbij alle betrokken partijen gezamenlijk aanwezig waren.

Naar aanleiding van diverse bijeenkomsten hebben enkele partijen extra stukken opgesteld ter verduidelijking van de ingenomen standpunten. Ook deze stukken zijn in het onderzoek betrokken.

Op basis van de beleidsdocumenten, memo’s, notities, individuele en collectieve gesprekken is de haalbaarheid van een CPO ontwikkeling op het kloosterlandgoed op diverse aspecten getoetst en worden conclusies getrokken en aanbevelingen gedaan. Deze conclusies en aanbevelingen zijn een weergave van de door de onderzoekers achterhaalde informatie. De uitkomsten zijn voorlopig omdat het onderhandelingsproces tussen de partijen nog gaande is.

1.4 Proces

Gaandeweg het onderzoek is gebleken dat er tussen de betrokken partijen enkele standpunten moeizaam te verenigen bleken. Die toenemende complexiteit zorgde voor vertraging in het proces. Aangezien alle partijen van goede wil waren is besloten al het gedane werk niet teniet te doen door een te strakke planning te hanteren, maar om het proces zorgvuldig af te werken. In de periode waarin dit haalbaarheidsonderzoek heeft plaatsgevonden zijn diverse extra overleggen geweest tussen de partijen onderling, al dan niet met BMC erbij, en zijn diverse notities opgesteld. Gedurende het onderzoek bleek in toenemende mate behoefte aan een onafhankelijke procesbegeleider. BMC heeft deze rol enige tijd op zich genomen. Een voorbeeld hiervan is dat een moeizame discussie over het te

9

hanteren Programma van Eisen vast kwam te zitten. BMC heeft toen een voorstel ingebracht om als voorlopig uitgangspunt te hanteren, wat het proces weer vlot heeft getrokken.

1.5 Leeswijzer

Na dit eerste inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk twee een algemene introductie op het begrip CPO. Hierin worden zowel de voordelen als de aandachtspunten van deze ontwikkelvorm beschreven.

Het derde hoofdstuk gaat in op de situatie in Bergen en bestaat uit een omgevingsanalyse. Daarin wordt nader ingegaan op het plangebied. Tevens worden de belangrijkste betrokken partijen voor dit onderzoek geïntroduceerd en hun rol in het project besproken.

Het vierde hoofdstuk vormt de haalbaarheidstoets voor de beoogde ontwikkelingen.

Daarbij worden de kaders geschetst en komen diverse aspecten aan de orde.

Steeds worden de standpunten van de diverse partijen besproken en bezien in hoeverre er belemmeringen zijn voor een ontwikkeling in CPO. Het hoofdstuk sluit af met een samenvattende matrix: een overzichtelijk schema waarin alle aspecten beknopt worden weergegeven.

Het afsluitende vijfde hoofdstuk bestaat uit de conclusies over de haalbaarheid en tevens wordt een aantal aanbevelingen gedaan. Een presentatie over stedenbouwkundige randvoorwaarden is opgenomen als bijlage.

10

11

Collectief Particulier

Opdrachtgeverschap

12

13

Hoofdstuk 2 Collectief Particulier Opdrachtgeverschap

2.1 Wat is CPO?

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is een ontwikkelvorm voor woningbouw waarbij een collectief volledige zeggenschap heeft over diverse aspecten van de woningen en woonomgeving. Het collectief treed zelf op als opdrachtgever en kan op die manier gemeenschappelijk een bijzondere woonvorm realiseren waarin hun eigen wensen centraal staan. CPO is vanuit de woonconsument gezien dan ook sterk vraaggericht en kan met andere ontwikkelvormen als volgt schematisch worden weergegeven:

Figuur 1 Waaier van opdrachtgeverschap

2.2 De kracht van CPO

De toepassing van CPO kent een aantal voordelen ten opzichte van andere vormen van opdrachtgeverschap. De belangrijkste kracht van CPO is dat het woonconsumenten in staat stelt om de zeggenschap over hun nieuwe woning te maximaliseren. Een aantal aspecten van CPO wordt hier kort toegelicht.

Kwaliteit

Wie het ontwerp en de bouw van zijn woning zelf aanstuurt heeft over het algemeen bijzondere aandacht voor de kwaliteit van zijn woning en woonomgeving. Vaak gaat dit gepaard met extra investeringen, bijvoorbeeld in duurzaamheid, zorgvoorzieningen en/of architectonische kwaliteit. Hiermee sluiten woningen, die

Bron BMC

14

zijn ontwikkeld in CPO, beter aan bij de collectieve en individuele woonwensen van de woonconsumenten.

Sociale cohesie

Hoewel geen doel van CPO op zich, is een mooie bijkomstigheid dat het collectieve karakter van opdrachtgeverschap een bijdrage levert aan de sociale cohesie van de (toekomstige) buurt. De bewoners zijn over het algemeen zeer betrokken bij de buurt. De sociale samenhang is met name sterk als er in het project ook gemeenschappelijke voorzieningen zijn opgenomen. Een mogelijk risico is wel dat de sociale cohesie extern gericht juist minder kan zijn; dit houdt in dat de omgeving enige afstand tot het project kan ervaren.

Bijzondere woonvormen

CPO biedt mogelijkheden voor bijzondere woonvormen. Het kan bijvoorbeeld gaan om speciale projecten voor starters, senioren of mensen met een zorgbehoefte. Het betreft groepen die, door hun specifieke woonwensen, in de aanbodgerichte vormen van woningbouwontwikkeling niet altijd gemakkelijk een woning kunnen vinden.

CPO biedt deze groepen de kans om het heft in eigen hand te nemen, al dan niet met ondersteuning van een woningcorporatie of zorgpartij.

Ook wordt CPO steeds vaker ingezet bij het transformeren of herstructureren van bestaand vastgoed. Voorbeelden hiervan zijn het verbouwen van leegstaande kantoorpanden tot woningen en het grootschalig renoveren van woningen door particulieren in de vorm van kluswoningen.

2.3 Aandachtspunten bij CPO

Is het werken met CPO een wondermiddel voor de woningbouw? Helaas niet. Ook CPO kent specifieke aandachtspunten waar een gemeente rekening mee dient te houden. Een aantal komt hier aan bod.

Vrijheid

CPO projecten worden veelal door een gemeente gestart of gefaciliteerd met een bepaald doel, zoals het diversificeren van de woningmarkt. Ook CPO-projecten kunnen niet zonder heldere kaders en regie. Echter kunnen deze regels van erg strikt tot erg vrij zijn. Met het oog op het realiseren van het gestelde doel door middel van CPO zullen altijd enige kaders noodzakelijk zijn, ook wanneer CPO wordt toegestaan in combinatie met lage of geen welstandseisen.

Onzekerheid

Bij CPO-projecten kan het leed van een individu tot problemen leiden voor het collectief. Door bijvoorbeeld een echtscheiding of overlijden kan een deelnemer aan een CPO-project soms niet meer in staat zijn om verplichtingen na te komen en de woning af te bouwen. In een dergelijk geval is het belangrijk een achtervangconstructie op te zetten. Dit houdt in dat een partij wordt gevonden die kan inspringen en de verplichtingen overneemt. Vaak wordt deze rol vertolkt door een corporatie, maar dat kan ook een aannemer of ontwikkelaar zijn die bij het project betrokken is.

15

Beheer openbare ruimte

Vanwege het bijzondere karakter en de grote betrokkenheid van de bewoners bij CPO-projecten verdient het beheer van de (semi-)openbare ruimte na realisatie extra aandacht. Vaak hebben groepen van bewoners speciale wensen die niet altijd passen binnen het standaard repertoire van de gemeente. Dit hoeft echter geen probleem te zijn als de bewoners ook een rol krijgen in het beheer, wat dan ook vaak gebeurt.

Tijd

Projecten onder CPO kennen niet per se een langere of kortere doorlooptijd dan andere vormen van opdrachtgeverschap. Wel hebben met name CPO-groepen vaak een langere aanlooptijd die te maken heeft met groepsvorming en het formuleren van een gezamenlijke visie.

Organisatie

Groepen die zich in deze opstartfase bevinden hebben vaak behoefte aan contact met de gemeente om hun ideeën te spiegelen en om een indruk te krijgen van de haalbaarheid ervan. Vaak is er geen vanzelfsprekend aanspreekpunt binnen de gemeente voor groepen in deze fase.

Ook wanneer een CPO-project gerealiseerd is blijven er organisatorische aandachtspunten voor de gemeente. Met het feit dat er met particulieren in plaats van professionals wordt gewerkt dient zowel in de werkprocessen en afstemming alsook bij de ‘zachte’ aspecten zoals de communicatie rekening gehouden te worden. Tevens is het van belang dat er voorlichting wordt gegeven over wat CPO inhoudt en er afspraken worden gemaakt over hoe met deze vorm van woningbouw om te gaan. Het aanstellen van een centraal aanspreekpunt voor CPO’ers binnen de gemeente kan daarbij nuttig zijn.

16

17

Omgevingsanalyse

18

19

Hoofdstuk 3 Omgevingsanalyse

3.1 Plangebied

Kloosterlandgoed Ursulinen ligt aan de zuidkant van Bergen. De totale ontwikkeling omvat het gebied tussen de Nesdijk (zuidrand), de Lijtweg (westrand), de Kloosterlaan (noordwestrand), de Ursulinenlaan (noordrand), een waterstrook en een gedeelte Nesdijk (oostrand). Binnen het totale plangebied staat een kapel die wordt herbestemd en zijn enkele andere in onbruik geraakte gebouwen recent gesloopt. Het plangebied is groen van karakter en bevat tevens een kleine noodzakelijke waterpartij. Ten zuiden van het landgoed ligt een polder.

Het landgoed grenst aan woongebieden en is interessant voor CPO omdat de politieke wens een woongroep te huisvesten op dit terrein goed aansluit bij deze ontwikkelvorm. Het is een markante locatie die genoeg uitdaging in zich heeft voor een collectief om een bijzondere woonvorm te creëren.

Voor het totale plangebied is een ontwerp gemaakt dat woningbouw omvat en tevens het groene karakter van het landgoed in stand houdt. Binnen dit ontwerp is een gedeelte specifiek aangeduid als geschikt voor een ontwikkeling in CPO. Dit haalbaarheidsonderzoek heeft zich toegespitst op deze zogenaamde ‘zuidelijke lob’

van het kloosterlandgoed (zie afbeelding 1 op de volgende pagina). Dit is het gedeelte ten zuiden van het Kloosterhof Angela Merici (moederhuis). Er is op verzoek van de Zusters en AM afgesproken de kapel buiten het haalbaarheidsonderzoek te laten, aangezien hier reeds een mogelijke bestemming voor in beeld is.

20

Foto Google

Afbeelding 1 Satellietfoto van Kloosterlandgoed Ursulinen.

Eind 2010 is de Uuthof, het grootste deel van de bebouwing in de zuidelijke lob, gesloopt.

De rode lijn geeft het totale plangebied aan, de oranje lijn de ‘zuidelijke lob’.

21

Afbeelding 2 Sfeerimpressie van Kloosterlandgoed Ursulinen

Foto’s Cas Poldermans (BMC), 2011

22

3.2 Betrokken partijen

Bij de mogelijke ontwikkelingen op het kloosterlandgoed is een aantal verschillende partijen betrokken. De Sint Joseph Stichting der Zusters Ursulinen van Bergen is eigenaar van de grond van het kloosterlandgoed. De Zusters hebben projectontwikkelaar AM benaderd om de voorziene woningbouwontwikkeling tot stand te brengen en de grondexploitatie te beheren. AM treedt op als ontwikkelaar van het project en streeft opbrengstoptimalisatie na. Bureau voor stedenbouw en landschapsarchitectuur BGSV heeft in opdracht van AM een stedenbouwkundig plan opgesteld voor het gehele kloosterlandgoed. Een aantal randvoorwaarden is door AM geformuleerd waaraan ontwikkelingen op de zuidelijke lob van het landgoed moeten voldoen.

De Gemeente Bergen ondersteunt het initiatief van een woningbouwontwikkeling op het terrein. De gemeente heeft er zelf geen eigendommen en neemt een faciliterende en regisserende rol in het project. De gemeente stelt in overleg met ontwikkelaar AM een bestemmingsplan vast, waarin de gemeente haar Publiek Programma van Eisen juridisch verwoordt. Graag ziet de gemeente de huisvesting van een woongroep in de voorziene woningbouw. Uitgangspunt hierbij is de Huisvestingsverordening Bergen.

Er zijn twee woongroepen bij het project betrokken. De collectieven die zich bij de gemeente hebben gemeld met de wens een CPO project te willen realiseren zijn respectievelijk “De Zonnewijzer” en “De Heerlijkheid”. Deze groepen hebben, vanwege de overeenkomsten in visie, de handen ineengeslagen om zich hier in federatief verband gezamenlijk voor in te zetten.

De groepen richten zich op een woon-werk-leef-zorggemeenschap die met name op ouderen is gericht en noemen hun concept “levensloopbestendig groepswonen”. De pijler wonen bestaat uit het groepswonen waarbij dagelijks contact en korte afstanden centraal staan. Er wordt bij bewoners gestreefd naar evenwicht tussen zorgaanbod en zorgvraag zodat ieder zolang mogelijk zelfstandig kan blijven wonen.

De pijler werk zet in op een combinatie van professionals en vrijwilligers, en heeft tot doel dat bewoners gezamenlijk onder andere het gebouw en een tuin beheren. De pijler leven draait om vitaliteitsbevordering, ontwikkeling en welzijn: mogelijkheden scheppen van het samen doen van dingen die leiden tot sociale cohesie en plezier.

De pijler zorg omvat onder andere een integratie van mantelzorg met professionele thuiszorg.

De collectieven streven een gemengd woningbouwprogramma na met zowel huur- als koopwoningen in alle prijscategorieën. De centrale gedachte is dat er een gemeenschap ontstaat die is gericht op het omzien naar elkaar. Belangrijk hiervoor is een woon- en zorgaanbod met diverse maatschappelijke ruimten voor ontmoeting en ontspanning. De woongroepen zijn van mening dat dit concept goed aansluit bij de historie en sfeer van Kloosterlandgoed Ursulinen en tevens bijdraagt aan het

23

besparen op WMO-kosten, doordat de ouderen langer zelfstandig kunnen blijven wonen.

Vanwege de wens van de woongroepen om naast koopwoningen ook huurwoningen te realiseren is als extra partij gezocht naar een woningbouwcorporatie. Kennemer Wonen was in eerste instantie bij het project betrokken omdat deze corporatie veel bezit in Bergen en de omliggende regio heeft. De corporatie ontwikkelt voornamelijk in de sociale huursector en heeft enige ervaring met CPO projecten. Gedurende het proces heeft Kennemer Wonen zich echter teruggetrokken uit het project. De reden hiervoor was dat Kennemer Wonen onvoldoende aanleiding zag om af te wijken van de geldende voorwaarden van de huisvestingsverordening. Het is voor hen van doorslaggevend belang dat woningzoekenden bij sociale huurwoningen de vrije keus hebben om zich al dan niet bij een woongroep aan te sluiten, en dit niet op voorhand af te dwingen.

Er zijn nog geen definitieve afspraken gemaakt voor de ontwikkeling van woningen in het sociale segment omdat hier eerst een nieuwe partner voor moet worden gevonden.

24

25

Haalbaarheidstoets

26

27

Hoofdstuk 4 Haalbaarheidstoets

4.1 Grondpositie

De grondpositie van het kloosterlandgoed is in handen van de Zusters en de grondexploitatie wordt beheerd door de ontwikkelaar. Daarmee heeft AM veel zeggenschap over de ontwikkelingen op het terrein.

AM zal de grond niet aan de groepen verkopen om zelf regie over de gehele ontwikkeling te houden. Van pure CPO is in dit project dan ook geen sprake. Er is eerder sprake van medeopdrachtgeverschap. De woongroepen worden hierbij beschouwd als exclusieve collectieve afnemer. Zij hebben veel mogelijkheid tot inspraak maar zijn formeel niet de opdrachtgever.

Bij veel CPO projecten is de grondpositie in handen van de gemeente, die daarmee veel inspraak op de ontwikkelingen heeft. Gebruikelijk bij CPO is dat het collectief de grond koopt en er vervolgens zelf op kan gaan ontwikkelen. Echter, AM heeft aangegeven positief tegenover een CPO ontwikkeling op de zuidelijke lob van het kloosterlandgoed te staan. De grondpositie hoeft de realisatie van een ontwikkeling met veel inspraak dan ook niet in de weg te staan.

4.2 Programma van Eisen

Om tot een ruimtelijke programmering te komen is het nodig een Programma van Eisen (PvE) op te stellen. Dat PvE is tot stand gekomen na een aantal vergaderingen en vormt het uitgangspunt voor een ruimtelijk ontwerp.

Woningbouwprogramma

Een belangrijk onderdeel van het PvE is het woningbouwprogramma. Het woningbouwprogramma is opgesteld in overleg tussen de ontwikkelaar en de gemeente en is gebaseerd op het regionaal woonbeleid. Het woningbouw- programma heeft zowel een kwantitatief (het aantal woningen) als een kwalitatief aspect (categorieën woningen). Ook is in het programma aangegeven in welke financieringscategorie er gebouwd wordt.

De gemeente, AM en de woongroepen zijn het eens over de insteek om een gemengd programma van sociale woningen en woningen in de vrije sector te realiseren.

28

De woongroepen hebben in april 2011 een Functioneel PvE opgesteld waarin zij de wensen van geïnteresseerden hebben geïnventariseerd.

Tabel 1 Geïnteresseerden volgens Functioneel Programma van Eisen woongroepen (april 2011)

Bebouwing Oppervlakte

per woning

Aantal Oppervlakte totaal

Huurwoningen cat. 1 60 (50) m² 12 750 m²

Huurwoningen cat. 2 60 (50) m² 1 50 m²

Huurwoningen cat. 1 80 (70) m² 11 770 m²

Huurwoningen cat. 2 80 (70) m² 18 1260 m²

Huurwoningen cat. 2 100 m² 10 1000 m²

Koopwoningen 60 (50) m² 4 200 m²

Koopwoningen 80 (70) m² 15 1050 m²

Koopwoningen 100 m² 24 2400 m²

Algemene ruimten 2935 m²

Specialistische ruimten 510 m²

Nevenruimten 447 m²

Totaal 95 11222 m² NVO

13466 m² BVO¹

Bron Functioneel Programma van Eisen woongroepen

De financieringscategorie is weliswaar besproken maar er is nog geen overeenstemming over bereikt. Voor koopwoningen gaat het bij categorie I om koopprijzen tot ! 163.625,- en bij categorie II tussen de ! 163.625,- en de

! 214.500,- (deze prijzen zijn gebaseerd op de regionale Woonvisie en aangepast en geïndexeerd tot 1 januari 2011).

In de discussie over het te hanteren PvE heeft de gemeente aangegeven dat een lager woningaantal en bebouwd totaaloppervlak realistischer is. BMC heeft daarop een voorstel gedaan om het woningaantal omlaag te brengen en tevens het gewenste oppervlak voor maatschappelijk vastgoed te reduceren.

Tabel 2 Voorstel Programma van Eisen (mei 2011)

Bebouwing Oppervlakte

per woning

Aantal Oppervlakte totaal

Koopwoningen 90 m² 17 1530 m²

50 m² 12 600 m²

Huurwoningen

Huurwoningen 85 m² 21 1785 m²

Maatschappelijk vastgoed 500 m²

Totaal 50 4415 m² NVO

5298 m² BVO

Bron BMC

1 In de opgave van de woongroepen is voor een aantal onderdelen van het programma twee keer de vormfactor gerekend waardoor dit opgegeven totaal mogelijk te hoog is.

29

Uiteindelijk hebben alle betrokken partijen de bereidheid uitgesproken om het in tabel 2 weergegeven voorstel PvE als voorlopig uitgangspunt te nemen.

Wel benadrukt de gemeente dat dit voorstel PvE qua woningaantallen en vierkante meters niet specifiek aansluit op het gemeentelijk beleid en ook niet overeen komt met het collegebesluit Kloosterlandgoed (31-08-2010).

Woningbouwcorporaties hanteren veelal een woontechnisch PvE waarin de technische eisen van de woningen en gemeenschappelijke ruimten voor de architect kenbaar worden gemaakt. Bij een samenwerking zullen de wensen van de woongroepen binnen deze woontechnische eisen van de corporatie moeten vallen.

Voor woningcorporaties zijn huurwoningen met een oppervlakte van 50m² veelal niet gewenst. Met het oog op de verhuurbaarheid ook op de langere termijn is een groter vloeroppervlak wenselijk. Ook de gemeente wil niet teveel kleine eenheden gerealiseerd zien worden.

Koopwoningen

Het realiseren van koopwoningen op de zuidelijke lob lijkt haalbaar. De betrokken partijen zijn akkoord over het voorlopige uitgangspunt van 17 koopwoningen (zie tabel 1). De woongroepen denken genoeg animo te hebben voor de afname hiervan.

AM stelt wel als randvoorwaarde voor de betrokkenheid van de woongroepen in het project dat er afnamegaranties voor deze vrije sectorwoningen moeten komen om een financieel risico voor de ontwikkelaar te vermijden. AM heeft dan ook een voorstel gedaan om voorafgaand aan de planontwikkeling aan de woongroepen een reserveringsvergoeding van ! 20.000,- per woning (exclusief BTW) te vragen.

Hiermee wordt de stap gezet van vrijblijvende interesse naar commitment van de (toekomstige) afnemers van de woningen. De woongroepen hebben dit voorstel in beraad.

Huurwoningen

Naast de vrije sector woningen hebben de woongroepen de wens geuit om tevens een deel sociale woningbouw in hun plannen op te nemen. Bij het realiseren van sociale woningbouw moet de woningtoewijzing worden geregeld. Die toewijzing van sociale woningen is juridisch geregeld in de huisvestingsverordening van de gemeente. Voordat iemand een sociale huur- of koopwoning kan betrekken moet hij of zij aan een aantal criteria voldoen. De basiscriteria uit de Huisvestingsverordening Bergen gelden ten alle tijden. Deze basiscriteria zijn het bij een woningcorporatie ingeschreven staan als woningzoekende, het voldoen aan inkomenseisen en het voldoen aan de gezinssamenstellingseisen. Bovendien krijgen woningzoekenden binnen de regio voorrang op woningzoekenden van daarbuiten.

30

Echter, de woongroepen zouden graag zelf zo vrij mogelijk zijn in het selecteren van (toekomstige) bewoners. Aanvankelijk wilde de woongroepen een ballotagecommissie instellen waarmee een volledig eigen toewijzingsbeleid zou worden gerealiseerd. De gemeente kon zich hier niet in vinden en een moeizame en langdurige zoektocht naar een voor alle partijen acceptabele wijze van woningtoewijzing was het gevolg.

De woongroepen stelden voor om aan de toekomstige bewoners een tweetal eisen te stellen. De eerste eis is dat ze lid zijn van de woongroep. Daarbij hoort een verplicht kennismakingsgesprek en daarna de betaling van een contributie (ongeveer ! 50,- per jaar) en een bijdrage van extra servicekosten voor de gemeenschappelijke ruimten (! 20,- per maand). Van belang is het daadwerkelijk bijdragen aan het functioneren van de woongemeenschap doordat bewoners zich bijvoorbeeld tenminste een halve dag per week inzetten voor de zorg voor medebewoners. De tweede eis is dat de aanbieder van een woning, namelijk de woningbouwcorporatie, in een advertentie vermeldt dat het gaat om een woning binnen een groepswoongemeenschap met extra aandacht voor zorg. Hiermee zou een geïnteresseerde al in het eerste stadium op de hoogte zijn van de gemeenschap waar de woning binnen valt.

De wens van de woongroepen om zelf bewoners te kunnen selecteren is juridisch geen probleem: het is mogelijk om naast de geldende basiscriteria aanvullende eisen te stellen.

De gemeente gaat in principe akkoord met het stellen van aanvullende voorwaarden, maar onder de volgende voorwaarden. De huisvestingsverordening is ten alle tijden leidend. De uitzonderingsmogelijkheid voor specifieke complexen, zoals vastgelegd in artikel 2.7.6², biedt de mogelijkheid een overeenkomst te sluiten voor de sociale huurwoningen op het Kloosterlandgoed Ursulinen. De gemeente stelt verder dat de aanvullende voorwaarden even zwaar gelden als de voorwaarden volgens de huisvestingsverordening. De gemeente stemt in met het voorstel van de woongroepen om een kennismakingsgesprek te houden, mits dit geen ballotageconstructie wordt.

De gemeente stelt tevens voor dat het lidmaatschap van de woongroepen al vereist is op het moment wanneer openbaar gemaakt wordt dat de nieuwe sociale huurwoningen in de verhuur komen. Op deze manier is te realiseren dat bij de eerste toewijzing leden van de woongroepen voorrang hebben op niet-leden. Niet de wachtlijsten van de woongroepen zelf, maar die van de woningcorporatie gelden hierbij.

Woningcorporaties zijn veelal van mening dat het stellen van aanvullende voorwaarden leidt tot een belemmering voor reguliere woningzoekenden (zonder lidmaatschap van de woongroep). Voor Kennemer Wonen is dit uiteindelijk de belangrijkste reden geweest om zich uit dit project terug te trekken. Voor de afname

2 Huisvestingsverordening Bergen 2011

31

van sociale huurwoningen zal dan ook een andere corporatie of zorginstelling moeten worden gevonden die zich in de voorgestelde constructie van aanvullende voorwaarden kan vinden. Tevens moet deze partij ook voor ontwikkelaar AM acceptabel zijn.

AM stelt als randvoorwaarde dat de inkomens- en vermogenspositie van de bewoners van de sociale huurwoningen aan moet sluiten bij het sociale karakter van het kloosterlandgoed. Een andere randvoorwaarde die AM stelt is dat zij vrijheid willen hebben in de keuze wie de sociale woningen gaat afnemen.

De constructie van woningtoewijzing voor de sociale huurwoningen vormt een groot risico in het project. De gemeente, corporatie en woongroepen moeten een constructie vinden waarin alle partijen zich kunnen vinden. Het proces om tot elkaar te komen is moeizaam gebleken en nog niet definitief afgerond. Wel lijkt de kans groot dat er een manier voor woningtoewijzing wordt gevonden waar alle partijen zich in kunnen vinden. Hier wordt in hoofdstuk 5 op teruggekomen.

Gemeenschappelijke ruimten

De gemeenschappelijke ruimten die de woongroepen willen realiseren dragen in belangrijke mate bij aan het woonconcept dat zij voor ogen hebben. Het gaat hierbij om zorgruimten zoals een consultatieruimte, twee therapieruimten en intramurale woonzorgruimten voor minimaal drie wooneenheden. Tevens worden andere mogelijke ruimten genoemd, waaronder een eetcafé/restaurant, een mediatheek, kantoor- en coördinatieruimten, verkeers-, berg-, hobby- en logiesruimten.

Een ruimtelijke vertaling van deze wensen is nog niet definitief gemaakt. De mogelijkheid om de leegstaande kapel op het kloosterlandgoed eventueel toch bij het project te betrekken en in te zetten als maatschappelijke ruimte voor de woongroepen is weliswaar besproken, maar ontwikkelaar AM heeft de randvoorwaarde gesteld dat de kapel buiten de plannen blijft. Bovendien is de ontwikkelaar van mening dat het bestaande Kloosterhof op het terrein al talloze voorzieningen heeft die maatschappelijk kunnen worden gebruikt en ziet daarom weinig noodzaak om nieuwe gemeenschappelijke ruimten te realiseren.

Over de gemeenschappelijke ruimten is nog geen definitief besluit genomen.

Autoverkeer en parkeren

Vanwege de ruimtelijke vertaling die het tot gevolg heeft is ook het autoverkeer in dit project van belang. De maximumsnelheid voor autoverkeer op de aangrenzende Nesdijk bedraagt momenteel 50 km/u. Het geproduceerde geluid zorgt ervoor dat er pas op enige afstand van de dijk gebouwd kan worden. De optie wordt overwogen om op een gedeelte van de weg een 30 kilometer zone in te stellen, waardoor bebouwing dichter tegen de dijk gerealiseerd kan worden en daarmee het bouwveld kan worden vergroot.

32

De beoogde nieuwbouw vereist ook de nodige parkeergelegenheid. De gemeentelijke norm voor parkeren bedraagt 1,7 plaatsen voor sociale woningen en 2,2 plaatsen voor vrije sector woningen. In principe wordt hier aan vastgehouden, maar de mogelijkheid tot een lager aantal wordt ook onderzocht. De woongroepen hebben aangegeven oplossingen als gezamenlijk autodelen te willen overwegen. Uit ervaring blijkt dat ondergronds parkeren onder sociale huurwoningen niet rendabel is en daarom moeilijk is te realiseren. Een parkeeroplossing zal voor deze woningen dan ook op het maaiveld moeten worden gezocht.

Ruimtelijke randvoorwaarden en –opzet

De ruimtelijke randvoorwaarden vormen de kaders voor de toekomstige inrichting van het gebied. Dit geldt zowel voor de bebouwing als de inrichting van het groen- blauwe raamwerk.

Vanwege het karakter van het terrein en de omgeving is het uitgangspunt om op het kloosterlandgoed niet hoger te bouwen dan drie bouwlagen. Tevens dient het rustige, groene karakter van het terrein te worden behouden. Daarbij worden de zichtlijnen op het terrein als waardevol beschouwd. De nieuwbouw moet niet met de

‘rug’ naar de Kloosterhof worden gebouwd maar in harmonie zijn met het gehele kloosterlandgoed. Zie voor de ruimtelijke randvoorwaarden afbeelding 3 op pagina 33.

4.3 Ruimtelijk ontwerp

Voor de ontwikkelingen op het kloosterlandgoed heeft BGSV in opdracht van AM diverse schetsontwerpen opgesteld. De gemeente en AM zijn overeengekomen dat schetsontwerp 8 het uitgangspunt is voor verdere planontwikkeling (zie afbeelding 4 op pagina 34). AM benadrukt dat er een waterpartij moet worden ingepast in de zuidelijke lob, maar de exacte grootte en locatie daarvan zijn nog niet vastgesteld.

De woongroepen wensen dat de ruimtelijke vorm van de bebouwing bijdraagt aan het gemeenschapsgevoel van hun woonconcept.

Meerdere ruimtelijke opties zijn tijdens een ontwerpatelier besproken maar een definitieve vorm is nog niet vastgelegd.

BGSV heeft tevens aan de hand van een presentatie diverse andere stedenbouwkundige en beeldkwaliteitseisen met alle betrokken partijen oriënterend besproken. Zaken die hierin aan de orde kwamen waren onder andere het groene karakter van het landgoed, het belang van zichtlijnen op het terrein, en zaken als materiaalgebruik van de bebouwing. De presentatie die BGSV heeft gehouden is opgenomen in de bijlage.

33

Afbeelding 3 Sfeerimpressie van het proces: het ontwerpatelier

Foto’s Cas Poldermans (BMC), 2011

34

Afbeelding 4 Stedenbouwkundige randvoorwaarden voor het bouwveld op de zuidelijke lob

Bron BGSV, september 2011

35

Afbeelding 5 Ruimtelijk schetsontwerp (versie 8) voor gehele Kloosterlandgoed Ursulinen

Bron BGSV, juli 2011

36

Architectuur

De keuze van de architect is mede bepalend voor de uitstraling van de toekomstige bebouwing. De keuze van de architect ligt over het algemeen bij de ontwikkelaar of grondeigenaar.

Ontwikkelaar AM heeft reeds een architect geselecteerd, bureau Marx&Steketee, en geeft aan dat verandering van architect niet bespreekbaar is. Hoewel deze architect niet de voorkeur van de woongroepen heeft, gaan ze wel met de keuze akkoord. De groepen gaan graag met de architect in gesprek over de te hanteren ontwerpfilosofie.

4.4 Financiering

De financiering vormt een belangrijk onderdeel van de haalbaarheid van het project.

Betrokken partijen hebben zelf enige berekeningen gemaakt en enkele onderlinge gesprekken gevoerd.

Wat betreft de beoogde koopwoningen wil AM van de woongroepen een afnamegarantie. Een voorstel voor een reserveringsvergoeding is reeds door AM gedaan (zie paragraaf 4.2). Wat betreft de sociale huurwoningen is nog niet duidelijk welke partij deze gaat afnemen en dus ook hoe de financiering georganiseerd wordt.

Mogelijkheden voor de financiering van maatschappelijke ruimten die de woongroepen zelf onderzoeken zijn tweeledig. Enerzijds wordt gekeken naar de optie om investeringen te doen met de overwaarde die leden van de groepen op hun woning hebben wanneer zij de overstap zouden maken van hun huidige koopwoning naar een toekomstige huurwoning. Anderzijds is het misschien mogelijk de investeringen te realiseren door de huurprijzen te verhogen. Echter, een te hoge huurprijs is voor de doelgroep onwenselijk. De verschillende mogelijkheden worden momenteel door de woongroepen onderzocht.

De financiële haalbaarheid van het project is momenteel nog niet vast te stellen vanwege het ontbreken van harde afspraken. De druk om tot financiële toezeggingen te komen wordt door ontwikkelaar AM onderhand opgevoerd. Het ontbreken van duidelijk financieel commitment tussen de partijen onderling vormt een groot risico voor de voortgang van het project.

4.5 Planning

De woongroepen geven aan flexibel te zijn en te kunnen inhaken op de planning die AM hanteert, zolang die realistisch is. AM beoogt zo snel mogelijk het bestemmingsplan in procedure te brengen. De streefdatum om dit te doen was gesteld op april/mei 2011, maar dit is niet gehaald. De verwachting is nu dat de bestemmingsplanprocedure kan worden opgestart in het eerste kwartaal van 2012.

De gemeente verwacht dat er nog enige tijd nodig is om over de concrete invulling van het gebied en de financiering overeenstemming te bereiken, maar heeft als deadline gesteld dat in december 2011 duidelijk moet worden of en hoe het project verder zal gaan.

37

Grondpositie Geen grondpositie. Beheerder van de grondexploitatie. nvt Geen grondpositie. Weinig zeggenschap.

Woningbouw- programma

Gemengd programma is wenselijk;

Oorspronkelijk 45 wooneenheden (33 sociale huur, 12 vrije sector).

Akkoord met voorstel PvE: 50 woningen als uitgangspunt.

Oorspronkelijk 45 wooneenheden (33 sociale huur, 12 vrije sector). Akkoord met voorstel PvE: 50 woningen als uitgangspunt.

- Geïnteresseerden voor 95 woon-eenheden

(52 huur, 43 koop). Akkoord met voorstel PvE: 50 woningen als uitgangspunt.

Gemeenschappelijke ruimten cruciaal voor woonconcept.

Toewijzing Sociale huurwoningen:

Huisvestingsverordening leidend, specifieke overeenkomst mogelijk, evenwicht in zwaarte voorwaarden.

Geen ballottageconstructie.

- Sociale huurwoningen:

Huisvestingsverordening leidend;

aanvullende voorwaarden mogelijk.

Sociale huurwoningen:

Eisen: 1) lidmaatschap van de woongroep (verplicht kennismakingsgesprek en betaling contributie), 2) aanbieder sociale huurwoning communiceert zorgaspect.

Architect nvt Keuze voor architecten-bureau

Marx&Steketee ligt definitief vast.

nvt Liever eigen architect, maar architect AM

akkoord mits inspraak.

Autoverkeer en parkeren

Bereid mogelijkheid 30 km/u zone Nesdijk te onderzoeken. Liefst hanteren

gemeentelijke parkeernorm.

Onderzoekt parkeermogelijkheden en overweegt lagere parkeernorm.

Ondergronds parkeren bij sociale huurwoningen waarschijnlijk niet rendabel.

Woongroepen zijn mbt parkeren bereid autodelen te overwegen.

Ruimtelijke rand- voorwaarden en –opzet

Maximale bouwhoogte is drie lagen. Maximale bouwhoogte is 3 lagen.

Zichtassen terrein zijn waardevol.

Nieuwbouw niet met ‘rug’ naar het Kloosterhof. Herbestemming oude bebouwing niet bespreekbaar.

Aansluiting met technisch Programma van Eisen.

Tevens interesse in herbestemming gedeelte van oude bebouwing.

Schetsontwerp Schetsontwerp 8 uitgangspunt

planontwikkeling. CPO als mogelijkheid op ‘zuidelijke lob’.

Schetsontwerp 8 uitgangspunt planontwikkeling. CPO alleen mogelijkheid op zuidelijke lob.

nvt Schetsontwerp 8 uitgangspunt

planontwikkeling.

Financiering nvt Wil afnamegarantie voor koopwoningen.

Voorstel reserveringsvergoeding

! 20.000- (ex BTW) per woning.

Eventueel rol als achtervang. Onderzoekt mogelijkheden voor investeringen onder eigen leden.

Nog geen harde afspraken/toezeggingen.

Planning Verwacht dat proces nog enige tijd vergt om tot overeenstemming te komen.

Oorspronkelijke planning niet gehaald.

Planning in toenemende mate onder druk.

nvt Flexibel inhaken op de planning van AM

zolang die realistisch is.

38

39

Conclusies en

aanbevelingen

40

41

Hoofdstuk 5 Conclusies en aanbevelingen

Aangezien het onderhandelingsproces tussen de betrokken partijen nog niet volledig is afgerond kan alleen een voorlopig antwoord worden gegeven op de vraag in hoeverre de ontwikkeling van CPO op het kloosterlandgoed haalbaar is. Het betreft dus nog geen definitieve eindbeoordeling.

Uit de uitgevoerde haalbaarheidstoets blijkt dat over een aantal aspecten overeenstemming is tussen de betrokken partijen en over een aantal (nog) niet.

Aspecten waar meningen over variëren zijn bijvoorbeeld de keuze van de architect en de concrete ruimtelijke vorm van de nieuwbouw.

De vraag die in dit haalbaarheidsonderzoek centraal staat is of een CPO project haalbaar is op het Kloosterlandgoed Ursulinen. Hoewel het altijd de inzet geweest is om een CPO ontwikkeling te realiseren, is gaandeweg het onderzoek gebleken dat AM de eis stelde om regie over het totale plangebied te houden. Doordat de woongroepen vanwege deze eis geen volledige zeggenschap hebben, kan worden geconcludeerd dat op het Kloosterlandgoed Ursulinen geen sprake is van een pure vorm van CPO. Hoewel de woongroepen als collectieve afnemer veel inspraak hebben, opereren zij niet als de formele opdrachtgever. Ondanks dat dit project uiteindelijk geen pure CPO ontwikkeling is gebleken, heeft het zeker potentie. De betrokken partijen hebben op veel punten overeenstemming wat kansen biedt voor een mooi collectief woonproject op het landgoed.

De partijen hebben overeenstemming bereikt over het voorlopige Programma van Eisen wat gericht is op het realiseren van 50 woningen (sociale huur en vrije sector).

Dit voorlopige PvE is het uitgangspunt voor verdere besprekingen en de basis voor de ruimtelijke verkenningen geweest, maar nog niet definitief vastgesteld.

Aanbeveling Kom spoedig tot een definitief Programma van Eisen, aangezien er anders een vorm van vrijblijvendheid blijft bestaan. Dit heeft gevolgen voor tal van andere aspecten, zoals de ruimtelijke vertaling ervan en de financiering.

Omdat het project zowel vrije sectorwoningen als sociale huurwoningen betreft, is het noodzakelijk om een partij te vinden voor de afname van deze sociale huurwoningen. Echter is, na het terugtrekken van Kennemer Wonen, nog geen andere voor AM acceptabele corporatie of een zorginstelling gevonden. Voor het behoud van draagvlak van dit project is haast geboden bij het zoeken naar deze nieuwe partij.

42

Aanbeveling Zoek met spoed een afnemer voor de sociale huurwoningen, die zich kan vinden in de door de woongroepen en gemeente geformuleerde voorwaarden, een acceptabele partij is voor AM en zich actief wil inzetten om het project tot een succes te maken.

Zowel door de gemeente, de ontwikkelaar en de woongroepen zijn verschillende randvoorwaarden gesteld aan de toewijzing van sociale huurwoningen. De gemeente beschouwt de huisvestingsverordening als leidend maar wil onder voorwaarden aanvullende eisen toestaan. De woongroepen willen zoveel mogelijk inspraak op de toewijzing. Aanvankelijk was hun wens een ballotagecommissie in te stellen, maar omdat de gemeente zich hier niet in kon vinden hebben de woongroepen andere eisen geformuleerd. Die eisen zijn een verplichting tot het lidmaatschap van de groep en duidelijke communicatie over het zorgaspect van de woongemeenschap. AM heeft de randvoorwaarde gesteld dat de inkomens- en vermogenspositie van de bewoners van de sociale huurwoningen aan moet sluiten bij het sociale karakter van het kloosterlandgoed en dat zij vrijheid willen hebben in de keuze wie de sociale woningen gaat afnemen. Het proces om tot elkaar te komen is nog gaande. De kans lijkt groot dat een compromis kan worden bereikt.

Aanbeveling Kom spoedig tot een gezamenlijk gedragen manier van woningtoewijzing voor de sociale huurwoningen. Dit onderdeel is cruciaal voor de slagingskans van het project. De partijen moeten dit onderschrijven en hier naar handelen in het toekomstig onderhandelingsproces.

Als belangrijk struikelblok kan worden gesteld dat over de financiering, mede vanwege de andere genoemde punten, nog geen definitief besluit is genomen. Het proces heeft zich vooral gericht op wensen en mogelijkheden, maar nog onvoldoende op het aspect financiën. AM heeft een concreet voorstel voor een reserveringsvergoeding gedaan. Echter, nog geen sluitende financiële afspraken zijn gemaakt.

Aanbeveling Maak spoedig realistische en concrete financiële afspraken. Commitment is in dit stadium cruciaal. Uitstel van harde afspraken zorgt voor vertraging in het proces en vormt daarmee een groot afbreukrisico voor de realisatie van het project.

Als laatste is te concluderen dat het proces onderhand lang duurt en de druk op de planning toeneemt. Het punt waarop harde afspraken op diverse terreinen moeten worden gemaakt nadert. De tolerantie tot vertraging in het proces neemt af.

Aanbeveling Zorg voor een goede planning en doe er alles aan om op korte termijn tot sluitende afspraken te komen.

43

Samenvatting

Op basis van de uitkomsten van het haalbaarheidsonderzoek kan worden gesteld dat alle partijen van goede wil zijn en zich allen inzetten om het proces tot een goed eindresultaat te brengen. Echter, alleen goede wil is niet voldoende. Voordat een definitief oordeel kan worden gegeven over de haalbaarheid van een CPO ontwikkeling op het kloosterlandgoed zullen op korte termijn concrete acties moeten worden ondernomen:

1 Kom spoedig tot een definitief Programma van Eisen

2 Zoek met spoed een afnemer voor de sociale huurwoningen 3 Kom tot een gezamenlijk gedragen manier van woningtoewijzing 4 Maak spoedig realistische en concrete financiële afspraken 5 Zorg voor een goede planning

Pas wanneer op al deze cruciale terreinen heldere afspraken worden gemaakt kan een ontwikkeling in CPO op het kloosterlandgoed van wens tot realiteit worden.

Procesaanbevelingen

Ter afronding kan nog een tweetal aanbevelingen worden gedaan die betrekking hebben op het proces bij CPO projecten. Zo is het raadzaam om in het vervolgproces voor Kloosterlandgoed Ursulinen een procesmanager in te zetten, om bijvoorbeeld misverstanden tussen partijen te voorkomen en gemaakte afspraken te bewaken. Het is van belang de afspraken vast te leggen en de vrijblijvendheid hiermee weg te nemen. Bij CPO projecten komt het regelmatig voor dat de gemeente een procesmanager inzet. Dat komt de voortgang van het proces ten goede.

Tevens is het instellen van een CPO-coördinator te overwegen. Een aantal gemeenten heeft hiermee ingespeeld op de behoefte van CPO groepen die zich in de opstartfase van een project bevinden om een duidelijk aanspreekpunt te hebben.

Mocht er in de toekomst een andere CPO ontwikkeling binnen de gemeente worden overwogen dan kan een CPO-coördinator uitkomst bieden.

Aangezien de gemeente Bergen weinig grondbezit heeft zal het in toekomstige gelijksoortige CPO projecten weer een regierol kunnen nemen. De kans van slagen van een project is wel afhankelijk van locatiespecifieke kenmerken en de betrokken partijen. Het is bij een CPO ontwikkeling ook van belang dat alle partijen in een zo vroeg mogelijk stadium bij het project worden betrokken. Als een partij pas later aansluit of er een partij gaandeweg wegvalt kan dit een belemmering voor het project vormen. !

44

45

Stedenbouwkundige randvoorwaarden

(BGSV)

46

!"##$%&'"()*+#&*, ,- '$."/)&),

!"#$"%& '())*+"#(),-+." '())*+"#(-%/$)"/& 0#*1(.%"%&

'( ) ) * +" #( - % / $ ) " /

!" # # $ %& '" ( ) * + # & * !"##$%&'"()*+#&*, -'$."/)&), %&, 0&'+&)

!"#$%%$&'()(*'(*#+&,-(#.(/'0&##1"2"%%340*,*56 77#$%%$&'()(*'(*#.0/,$$8##1!29%%340*,*56 :;#$%%$&'()(*'(*#'0'$$8

<&05&$))$##=>,?4(,?(@#.'(?(*A0>4B>*?,5#

!" # # $ %& '" ( ) * + # & * !"##$%&'"()*+#&*, -'$."/)&), %&, 0&'+&)

1#'$2'#)3&"/43,$56&%$#)%7&'2,8

;'&*&,+("&'/4,<&%,=&';"/4>$2"&33&)

!"#$"%& '())*+"#(),-+." !"#$"%& '())*+"#(),-+." /""(0& &$#)"%/(-12"& '())*+"#(-%0$)"0& 4#*1(.%"%&

5.,6+.%$"%

'( ) ) * +" #( - % 0 $ ) " 0

!"#$% &' ()**+( "#!( ,%+-*.!/#+,

01 * * ' !# +1 % . 2 3 * # 2 01**'!#+1%.23*#2( 4+'516.#.(

3+*#.891%5/#(*$16:'!6.3

!"##$%##&"' ()*+,-.+,

/$ . . ! "* &$ # ( 0 1 . * 0 /$..!"*&$#(01.*0' 2&!+$)(*('

,#"*&4*&-)(0)(1*(

!"##$%##&"' ()*+,-.+,

/$ . . ! "* &$ # ( 0 1 . * 0 /$..!"*&$#(01.*0' 2&!+$)(*('

4)56"$)7(*(

!" # # $ %& '" ( ) * + # & * !"##$%&'"()*+#&*, -'$."/)&),

1('2&'&)

!" # # $ %& '" ( ) * + # & * !"##$%&'"()*+#&*, -'$."/)&),

"##1"/2)&)

!" # # $ %& '" ( ) * + # & * !"##$%&'"()*+#&*, -'$."/)&),

1/&.2,%#&+&3#&+*,($4&5% )((',(()"&/*/)+,+&$4'&66&) 7&%,89:;+'#&4<,*& #'/=)%(%/&,3(),*& +&7&&)$5>(44&"/?6&,%./),#4 *&,6(4&",&),5&)%'("&,($

!"##$%##&"' ()*+,-.+,

/$ . . ! "* &$ # ( 0 1 . * 0 /$..!"*&$#(01.*0' 2&!+$)(*('

'4#5)4#$*'6..1"*7 8)*"'6.1*&'0#('6*"'6+)0)1* /$..!"*&6.9:';)"')!'<=>=?4: ;#"')!'4#5)4##$'@'$#1*('6..1

6..1"*

!"##$%##&"' ()*+,-.+,

/$ . . ! "* &$ # ( 0 1 . * 0 /$..!"*&$#(01.*0' 2&!+$)(*(' "*' 3*&1*(

3#!)!!45*"!' .6'7*&!45)$$*(0* 8#()*&*(' )!9

:*;*&*(")*-**$0')(&)45")(1'<+)0,*)0*' 8*"'%&+)0*(7*1*"#")*='1&#!'*('-.8*( '>#$*&)?*('#$!'1*8**(!45#66*$)?%*'7*&-$)?;!&+)8"*

!"##$%##&"' ()*+,-.+,

/$ . . ! "* &$ # ( 0 1 . * 0 /$..!"*&$#(01.*0' 2&!+$)(*('

!4**$&+)5"*')('4&.1&#55#6'(#0*&'+)"'"* ,*&%*('!#5*('5*"'#&78)"*7"'*('9:;<1&.*4 =78*"!'5.1*$)>%*'+)",*&%)(1'9:;'.4'?+)0,*)0*

!"#$%&"'(#&$()*'$%&+,-$#$"(%../(0&$"(1**2 &"13%%&"'(1."(4*"&"'/56$7(*6(1$278-&%%$"#$ 1$2#&$6&"'$"9(:.#$2(3&/(/$(4$2,$"(#**2($$" .28-&/$8/9 @*8#("**&0'4&.1&#55#A BC',.()(1*('DE'5C CB',.()(1*('FD'5C BG',.()(1*('HE'5C'I1*"*%*(0'BDJ K##"!78#44*$)>%'L#!"1.*0'DEE5C

!"##$%##&"' ()*+,-.+,

/$ . . ! "* &$ # ( 0 1 . * 0 /$..!"*&$#(01.*0' 2&!+$)(*('

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