Voorstel Pagina 1 van 1
Raadsplein besluitvormend
Datum
25 april 2016
onderwerp Prestatieafspraken gemeente Zwolle - corporaties - huurdersorganisaties 2016-2019
portefeuillehouder Nelleke Vedelaar
informant Paus - Bruins, B de (Berenda) 4064 eenheid/afdeling Ontwikkeling OWA
Voorgesteld besluit raad
1. kennis te nemen van de prestatieafspraken tussen de gemeente Zwolle, de Zwolse corporaties en de huurdersorganisaties 2016 tot en met 2019
2. kennis te nemen van de uitvoering van motie 221, 0 procent huurverhoging
en deze als afgehandeld te beschouwen
Onderwerp Prestatieafspraken gemeente Zwolle - corporaties - huurdersorganisaties 2016- 2019
Versienummer V0.1 Portefeuillehouder N. Vedelaar
Informant B. de Paus – Bruins Eenheid/Afdeling Ontwikkeling/OW Telefoon 038 498 4064
Email B.de.Paus@zwolle.nl
Bijlagen 1. Prestatieafspraken 2016 tot en met 2019, Gemeente Zwolle, deltaWonen, Openbaar Belang, SWZ, Stichting Centrale Bewonersraad deltaWonen, Centrale Huurdersraad Openbaar Belang, HBV De Woonkoepel (SWZ)
2. gezamenlijke brief van huurdersorganisaties met goedkeuring prestatieafspraken, d.d. 12 februari 2016
Wij stellen u voor kennis te nemen van:
1. kennis te nemen van de prestatieafspraken tussen de gemeente Zwolle, de Zwolse corporaties en de huurdersorganisaties 2016 tot en met 2019
2. kennis te nemen van de uitvoering van motie 221, 0 procent huurverhoging en deze als afgehandeld te beschouwen
6
voorstel
Datum 3 maart 2016
2/6
Inleiding
Wij hebben voor de periode 2016 tot en met 2019 nieuwe prestatieafspraken met de corporaties gemaakt. Voor het eerst hebben de huurdersorganisaties van de corporaties als volwaardige derde partij mee gedaan aan de gesprekken over de prestatieafspraken. Op ambtelijk niveau hebben zij hun inbreng gehad, op bestuurlijk niveau waren ze gelijkwaardige partner aan de gesprekstafel. Zij zijn mede-ondertekenaar en hebben hun formele goedkering gegeven, de brief hebben wij als bijlage bijgevoegd.
De prestatieafspraken zijn gemaakt binnen het kader van de nieuwe Woningwet, die per 1 juli 2015 van kracht is. Er is voor gekozen om te werken met kaderafspraken, geldend voor vier jaar (voor de periode 2016 tot en met 2019) en jaarschijven, geldend voor één jaar. Jaarlijks wordt een jaarschijf voor het volgende jaar opgesteld, waarin afspraken over concrete werkzaamheden en activiteiten plaatsvindend in het betreffende jaar zijn opgenomen. De jaarschijven maken onderdeel uit van deze
prestatieafspraken. De jaarschijf voor 2016 is toegevoegd.
Op 7 september 2015 heeft uw raad, in een meningsvormend debat over de actualisatie prestatieafspraken 2015 input meegegeven voor de nieuwe prestatieafspraken 2016-2019. In
algemene zin werd in het debat de nodige aandacht gevraagd voor de toenemende druk op de sociale voorraad en de noodzaak de sociale voorraad in de stad te laten groeien. Als uitkomst van dit debat heeft uw raad de motie nummer 221 aangenomen waarbij het college wordt gevraagd de mogelijkheid te komen tot 0% huurverhoging voor de laagste inkomens voor het jaar 2016 te bespreken. In de paragraaf over nieuwbouw, omvang sociale voorraad en betaalbaarheid komen we hier op terug.
Kernboodschap
In de prestatieafspraken 2016-2019 worden op de vijf thema’s van het woonbeleid (woonagenda 2013- 2017), te weten de nieuwbouwopgaven & omvang sociale voorraad, betaalbaarheid, duurzaamheid, natuurlijke wijkvernieuwing en wonen&zorg afspraken gemaakt met de corporaties over hun prestaties tbv van invulling van de woonopgaven in de stad Zwolle. De afspraken zijn in gezamenlijkheid gemaakt en hebben een wedekerig karakter, en bevatten daarom ook de prestaties van gemeente en
huurdersorganisaties.
Consequenties
Op basis van de actuele trends en vraagstukken en de geleverde prestaties in 2015 hebben we voor alle vijf onderdelen van de gemeentelijke woonvisie afspraken gemaakt. De afspraken passen binnen de grenzen van de nieuwe Woningwet. De prestatieafspraken zijn uitgebreid en op sommige
onderdelen gedetailleerd. Dit heeft ook te maken met de vereisten van de Woningwet die wil bevorderen dat alle acties en activiteiten van de corporaties via de prestatie-afspraken bestuurlijk geborgd en gelegitimeerd zijn omdat ze gemaakt zijn in het driehoeksoverleg gemeente-corporatie- huurdersorganisaties. In deze informatienota lichten we de kernafspraken er bij wijze van
samenvatting uit. Voor de integrale set aan afspraken verwijzen wij u naar de bijlage.
Nieuwbouw, omvang van de sociale voorraad en betaalbaarheid
Een belangrijk onderdeel binnen de prestatieafpraken wordt gevormd door de samenhangende afspraken over nieuwbouw, omvang van de sociale voorraad en betaalbaarheid.
De inzet van de gemeente, de corporaties en de huurdersorganisaties is gericht op het vergroten van de voorraad huurwoningen in de sociale sector. De nadruk ligt op realisatie van nieuwe betaalbare
3/6
huurwoningen, gedurende de looptijd van de prestatieafspraken maar ook in de jaren na 2019. Om een actueel beeld te krijgen van de toekomstige vraag naar huurwoningen in de sociale sector, wordt gezamenlijk onderzoek gedaan naar de vraagontwikkeling.
Wij hebben de gezamenlijke ambitie afgesproken om de voorraad zelfstandige huurwoningen in de sociale sector in Zwolle in de periode 2016 tot en met 2019 te laten toenemen met netto 700 woningen.
Deze netto toename is de som van het aantal op te leveren nieuwbouwwoningen – ontrekkingen door sloop en verkoop. Het nieuwbouwprogramma betreft de realisatie van projecten in de versnellingsactie aangevuld met projecten in het reguliere programma. Om deze aantallen te halen vraagt een grote inspanning van de corporaties zelf, en van de samenwerking en afstemming tussen corporaties en gemeente gezamenlijk. We monitoren de voortgang van het netto-nieuwbouwprogramma jaarlijks en kijken of bijsturing noodzakelijk is. In bijlage 2 van de prestatie afspraken is gedetaileerde informatie opgenomen over de nieuwbouwplannen en onttrekkingen door de corporaties.
Omdat de druk op de sociale huurmarkt hoog is, en door de groei van nieuwe doelgroepen zoals statushouders en uitstroom uit beschermd wonen, ook de komende tijd zal aanhouden hebben we binnen de afspraken over nieuwbouw ook afspraken gemaakt de beschikbaarheid van een
‘semipermante schil’ van circa 200 woningen.
Naast de reeds afgesproken 100 woningen in de ‘flexibele schil’ worden gezamenlijke studies uitgevoerd om te kijken of er in 2016/2017 circa 100 semipermanente woningen door de corporaties kunnen worden gerealiseerd, bij voorkeur in leegstaande of vrijkomende (kantoor)panden. Hierbij geldt dat deltaWonen en SWZ elk 40 semipermanente woningen realiseren en Openbaar Belang de
realisatie van 20 semipermanente woningen op zich neemt. De doelgroep voor de ‘semipermanente schil’ betreft urgent woningzoekenden/spoedzoekers, zoals vergunninghouders, economisch daklozen en uitstroom beschermde woonvormen. De studies monden uit in een gezamenlijke business en voor 1 juli 2016 wordt op basis hiervan een go/no go besluit genomen. Hiervoor wordt gekeken naar subsidiemogelijkheden en worden de mogelijkheden van nieuwe flexibele bouwconcepten
meegenomen (tiny houses, prefab, duplexwoningen, e.d.). We betrekken bij de uitwerking hiervan moties 303 en 304, die zijn aangenomen op 7 maart 2016.
Vanwege de invoering van passend toewijzen hanteren de corporaties voor gemiddeld 80% van de totale voorraad sociale huurwoningen een maximale streefhuurprijs tot aan de aftoppingsgrenzen. Zij investeren hiermee flink in betaalbaarheid door het aftoppen en/of verlagen van streefhuurprijzen.
Hiermee kan de primaire doelgroep in Zwolle worden bediend. De betreffende voorraad is verspreid over de wijken van Zwolle. De secundaire doelgroep wordt bediend met de 20% van de
woningvoorraad met een huurprijs tussen de aftoppingsgrenzen en de liberalisatiegrens.
Aanvullend hierop is voor alle nieuw te bouwen woningen afgesproken dat minimaal 80% een huurprijs tot aan de aftoppingsgrenzen (en betreft dus de betaalbare of goedkope prijsklasse) heeft. Van de 700 woningen die komende jaren gerealiseerd worden hebben er dus minimaal 560 een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen. Openbaar Belang heeft aangegeven dit percentage niet behalen op de locatie Isala-terrein in Weezenlanden. De andere twee corporaties ontwikkelen ook woningen op deze locatie en blijven binnen de grens van 80%.
Met deze afspraken over nieuwbouw, omgang sociale voorraad en betaalbaarheid hebben wij binnen de driehoek van betaalbaarheid-beschikbaarheid- kwaliteit een samenhangend pakket afgesproken
6
voorstel
Datum 3 maart 2016
4/6
voor de komende vier jaar. Onderdeel hiervan zijn de jaarlijkse huurprijsverhogingen per 1 juli van het lopende jaar. De huurdersbelangenorganisaties geven hier jaarlijks apart rechtstreeks advies over aan de corporatie. Voor 2016 geldt dat alle drie corporaties voor de laagste inkomens de huurverhoging matigen en niet gebruik maken van de wettelijke ruimte die door de minister geboden wordt. Voor de laagste inkomens wordt een een huurverhoging het inflatiepercentage van 0,6% voorgesteld. Alle corporaties maken daarbij onderscheid voor woningen die een actueel huurprijsniveau hebben dat ruim onder de streefhuur ligt, en woningen die al op het streefhuurniveau zitten. Daarmee ontzien zij vooral de groep die onlangs verhuisd is, en een hogere huur na mutatie betalen. Huurders met een netto huur boven de streefhuur krijgen bij SWZ en deltaWonen 0% huurverhoging.
Voor de groep die tussen 2012 en 2015 in een relatief te dure woning – gezien de hoogte van hun inkomen – is gaan wonen, gaan de voorstellen en afspraken verder dan bovenstaande maatregelen over de huurverhogingen. Op 7 maart 2016 heeft uw raad ingestemd met het voorstel ‘uitkomsten onderzoek woonlastenfonds, tijdelijk fonds verhuiskosten op maat’. Voor deze groep wordt maatwerk geboden, die voor mensen die in een woning boven de aftoppingsgrens wonen, betekent dat de huren verlaagd kunnen worden als zij nog steeds een inkomen op het sociaal mininum hebben (110% sociaal minimum).
Deze groep huishoudens kan zich aanmelden bij de corporaties;
De corporaties bezien of voor het betreffende huishouden de huur verlaagd kan worden
Indien de huurprijs (die ligt boven de aftoppingsgrens) past bij de woning, wordt aan het betreffende huishouden gevraagd of men vrijwillig wil doorverhuizen naar een goedkopere huurwoning. In dat geval ontvangt de betrokkene van het Noodfonds –in opdracht van de gemeente- een verhuiskostenvergoeding.
Energie en duurzaamheid
Voor de berekening van de energieprestaties is landelijk de overstap gemaakt naar een nieuw systeem van berekening. Waar voorheen gesproken werd over labels, worden de prestaties nu berekend in een Energie-index. Afgesproken is dat de corporaties dezelfde prestaties leveren die zij ook onder het oude systeem als ambitie hebben afgesproken. Dat betekent voor deltaWonen dat het hele bezit op
minimaal label B wordt gebracht, voor Openbaar Belang dat zij hun hele bezit gemiddeld op label B brengen, en SWZ het bezit opwaardeert tot minimaal label C.
De Zwolse corporaties zijn met deze ambities en de realisatie daarvan koploper in het land. In 2015 heeft SWZ hiervoor de landelijke Stookjerijk prijs ontvangen. DeltaWonen en Openbaar Belang hebben hem in het recente verleden gewonnen.
In de nieuwe berekeningsystematiek is dat vertaald in de volgende afspraak. De corporaties streven naar het behalen van een gemiddelde Energie-index van 1,25 per eind 2020 wat betreft de woningen in de sociale huursector in bezit van de corporaties. De mate waarin deze ambitie in de praktijk kan worden behaald, en daarmee de tussendoelen, verschilt per corporatie:
deltaWonen streeft (uitgaande van de nieuwe systematiek) naar een maximale Energie-index van 1,37 voor al haar woningen per eind 2023;
SWZ streeft (uitgaande van de nieuwe systematiek) naar een maximale Energie-index van 1,8 voor al haar woningen per eind 2020;
Openbaar Belang streeft (uitgaande van de nieuwe systematiek) naar een gemiddelde Energie- index van 1,65 voor haar woningbezit per eind 2020.
5/6
Natuurlijke wijkvernieuwing en leefbaarheid
De gemeente Zwolle en de Zwolse corporaties werken al jaren samen aan de vernieuwing van de Zwolse wijken. Reeds in de prestatieafspraken 2012-2015 is vastgelegd dat hierbij de uitgangspunten van natuurlijke wijkvernieuwing worden gehanteerd. Dit betekent een meer geleidelijke vorm van stedelijke vernieuwing en houdt in dat fysieke, economische en sociale vernieuwing niet wordt opgelegd via een programmatische weg en ingrepen in de fysieke ruimte, maar ontstaat vanuit de inspanningen van bewoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties.
Nieuw in de afspraken is de begrenzing van de activiteiten van de corporaties op het terrein van leefbaarheid . Zij mogen maximaal € 126,25- per Vhe (verhuureenheid) per jaar aan kosten voor leefbaarheid besteden. De kosten van huismeesters etc vallen buiten deze norm. In Zwolle hebben de corporaties in het kader van leefbaarheid altijd activiteiten opgepakt, die dichtbij hun kerntaken lagen.
De impact van deze normering is daardoor relatief gering. In 2015 hebben de corporaties tav de diverse leefbaarheidsprojecten waarvoor zij in de afgelopen jaren een financiële bijdrage aan de gemeente gaven geëvalueerd. Zij beïndigen per 1 januari 2017 hun financiële bijdrage aan het team bijzondere doelgroepen en de Doe-het-zelf-garage. De consequenties hiervan en onze eigen
afwegingen t.a.v. deze activiteiten leggen wij bij de komende PPN aan u voor. Met Present hebben de corporaties afspraken gemaakt over bekostiging van de inzet van Present per casus ipv een generieke bijdrage aan Present. De corporaties hanteren het uitgangspunt dat zij willen blijven inzetten op de huisvestingkosten van de Herberg. Dit wordt meegenomen in de algemene evaluatie en herziening van de samenwerkingsovereenkomst over de Herberg in 2018.
Voor de inzet op het vlak van leefbaarheid hebben de gemeente en de corporaties –naast hetgeen wettelijk bepaald is in de Woningwet 2015 en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting- hebben wij de volgende kaders afgesproken:
Bij de inzet is de focus gericht op wijken, buurten en complexen waar de leefbaarheid onder druk staat;
In wijken die zijn benoemd als aandachtswijken werken de gemeente en de corporaties op het vlak van leefbaarheid intensief samen, eventueel met andere betrokken partijen;
De inzet moet gedragen zijn door de bewoners en moet bij voorkeur plaatsvinden op verzoek van de bewoners;
De corporaties beoordelen bewonersinitiatieven vanuit het collectieve belang van de huurders;
Bij problematiek achter de voordeur, die niet direct gerelateerd is aan de relatie huurder-verhuurder, hebben de corporaties als onderdeel van de keten een signalerende functie naar (zorg)instellingen en gemeente. De corporaties helpen daarmee de partners op het sociale vlak om signalen op te sporen en te handelen op het moment dat zich signalen voordoen;
Bij het realiseren van maatschappelijk vastgoed past een terughoudende rol van de corporaties. Dit sluit echter niet uit dat in bijzondere situaties hierop een uitzondering kan worden gemaakt;
Voordat inzet gepleegd wordt op het vlak van leefbaarheid in een wijk of buurt door de corporaties en eventueel de gemeente, wordt zo goed mogelijk bepaald wat de inzet zal opleveren voor de (bewoners in) de wijk of buurt.
Wonen&zorg
Voor wonen en zorg zijn de afgelopen jaren belangrijke stappen gezet als het gaat om de intensieve samenwerking binnen WWZ038. In de verbinding van wonen en zorg ligt een belangrijke opgave, die ook in de transformatieagenda Sociaal Domein een centrale plek heeft gekregen. Deze basis van
6
voorstel
Datum 3 maart 2016
6/6
gewenste en noodzakelijke samenwerking en de urgentie daarop tussen corporaties, zorgaanbieders en gemeente hebben we in de prestatieafspraken bekrachtigd.
Concreet zijn de afspraken rondom het thema wonen en zorg vertaald naar de volgende acties voor 2016:
A. uitvoering geven aan afpspraken programma-plan WWZ038 2016:
1. Er wordt een instrumentarium ontwikkeld om langer zelfstandig wonen mogelijk te maken. Onderdeel hiervan vormt het uitvoeren van een vervolgmeting hoe de vraag naar wonen met zorg zich gaat ontwikkelen in de toekomst;
2. De strategieën die de verschillende partijen hebben voor het woonvastgoed, worden op elkaar afgestemd. Het gaat hierbij om ruim 100 panden in Zwolle;
3. Met behulp van het ‘sterrensysteem’ wordt de rollator- en rolstoel- toegankelijkheid en doorgankelijkheid van huurwoningen in beeld gebracht. Geprobeerd wordt om de woningen per wijk en buurt via een plattegrond in beeld te brengen, zodat per wijk en buurt van iedere huurwoning de mate van toe- en doorgankelijkheid snel zichtbaar is;
4. Alle welzijnsdiensten (zoals dagactiviteiten) worden op elkaar afgestemd en via één portaal in beeld gebracht;
5. Er is een expertgroep opgericht die werkt aan het bevorderen van kennis en deskundigheid bij alle partijen.
B. Procesafspraken tussen de corporaties en sociale wijkteams voor een stevige samenwerking in de wijken en buurten
C. Een evaluatie van het Wmo-convenant
Het huidige Wmo-convenant dat de afspraken tussen gemeente en corporaties over
woningaanpassingen en toewijzing van Wmo-woningen etc regelt dateert uit 2006. Het heeft altijd goed gefunctioneerd. Door de transitie van nieuwe taken en doelgroepen naar het sociaal domein, is het echter verouderd. Vandaar dat herziening van het convenant noodzakelijk is.
D. Afspraken over bevorderen instroom en uitstroom uit maatschappelijke opvang voorzieningen binnen de kaders van de Regionale veranderagenda maatschappelijke opvang en beschermd wonen.
Vervolg
Jaarlijks worden binnen de kaders van deze meerjarige afpraken, concrete afspraken gemaakt over de invulling en uitwerking van de afpraken binnen de betreffende jaarschijf.
Openbaarheid
Deze informatienota aan de raad is openbaar.
Burgemeester en Wethouders van Zwolle,
de heer drs. H.J. Meijer, burgemeester
mevrouw mr. I. Geveke, secretaris a.i.
