Toelichting huuraanpassing 2020
woningen met een inkomensafhankelijke huuraanpassing
In deze bijlage leest u meer over de huuraanpassing, de servicekosten, de huurtoeslag en de mogelijkheid bezwaar te maken tegen de huuraanpassing. Op de website van de Huurcommissie vindt u meer informatie hierover: www.huurcommissie.nl.
Werkwijze jaarlijkse huuraanpassing
Elk jaar adviseert de Huurders Belangen Organisatie van Tiwos over het voorstel jaarlijkse huuraanpassing. Dat voorstel gaat uit van de wettelijke mogelijkheden en het Tiwos huurbeleid 2017-2021.Tiwos kiest ervoor om verschil te maken tussen hogere en lagere inkomens (grens is € 43.574). Ook hebben we gekeken of huurders minder huur betalen dan
€ 432,51 (de zgn. ‘kwaliteitskortingsgrens’ huurtoeslag), terwijl de kwaliteit van de woning een hogere huur zou rechtvaardigen.
Dat betekent in 2020:
• Maximaal 2,6% huuraanpassing voor ca 88% van de huishoudens. Dit is omdat zij een relatief laag inkomen hebben én een huur betalen die al redelijk in verhouding staat tot de kwaliteit van de woning.
• Maximaal 5,1% huuraanpassing voor ca 5% van de huishoudens. Dit is omdat zij nu een erg lage huur hebben ten opzichte van de kwaliteit van de woning. Mensen met een laag inkomen krijgen de huuraanpassing grotendeels gecompenseerd door de huurtoeslag.
• Maximaal 6,6% huuraanpassing voor 7% van de huishoudens. Dit is omdat zij een inkomen hebben dat hoger is dan € 43.574. De huur blijft ook na deze verhoging betaalbaar voor deze doelgroep.
Op deze manier houden we de huren betaalbaar voor iedereen én kunnen wij ervoor zorgen dat Tiwos de door de stad gevraagde investeringen (energiezuinige woningen, nieuwbouw om wachtlijsten korter te maken, onderhoud en aanwezigheid in de wijken) kan blijven realiseren. Tiwos biedt waar nodig maatwerk.
Reactie HBO Tiwos op voorstel Tiwos
HBO Tiwos is akkoord met het voorstel van Tiwos voor de huuraanpassingsronde 2020. Het huuraanpassingsvoorstel is in lijn met de uitgangspunten van het huurbeleid 2017-2021. De HBO heeft nadrukkelijk ingezet op een zo laag mogelijke huuraanpassing. De grootste groep huishoudens krijgt een gematigde huuraanpassing van maximaal inflatie (maximaal 2,6%).
Voor de groep huurders met huurtoeslag wordt de huuraanpassing grotendeels gecompenseerd door hogere huurtoeslag.
Voor inkomens boven € 43.574 voert Tiwos een inkomensafhankelijke huuraanpassing door.
HBO Tiwos heeft de afgelopen jaren achter het principe “sterkere schouders dragen de zwaardere lasten” gestaan en heeft daarom ook dit jaar geen bezwaar tegen deze inkomensafhankelijke huuraanpassing. Tot slot gaat HBO Tiwos ervan uit dat Tiwos alle huurders actief informeert over de mogelijkheid tot het bieden van maatwerk.
1. De berekening van de netto-huuraanpassing
Jaarlijks stelt de minister de richtlijnen voor de huuraanpassing vast. Het totaalaantal woningwaarderingspunten bepaalt de maximale huurprijs van uw woning. Dus wat Tiwos maximaal voor uw woning mag vragen.
De maximale huuraanpassing
Dit jaar is het huuraanpassingspercentage afhankelijk van uw gezamenlijk
huishoudinkomen over het jaar 2018, gerekend over het aantal personen dat momenteel staat ingeschreven bij de gemeentelijke basisadministratie. Wij krijgen van de
belastingdienst geen inzage in uw inkomensgegevens. Wel krijgen wij te horen in welke van de volgende inkomenscategorieën u valt, met daaraan gekoppeld de volgende
huuraanpassing:
• Tot en met € 43.574: inflatie (2,6%) + 2,5% = 5,1% maximaal (het kan zijn dat u een lagere huuraanpassing krijgt, zie ‘werkwijze jaarlijkse huuraanpassing’).
• Meer dan € 43.574: inflatie (2,6%) + 4% = 6,6% maximaal (het kan zijn dat u een lagere huuraanpassing krijgt, zie ‘werkwijze jaarlijkse huuraanpassing’).
De huuraanpassing van 2020 en die van vorig jaar (2019) is gebaseerd op gegevens zoals Tiwos die van de Belastingdienst heeft ontvangen. Wij adviseren u om goed te controleren of deze informatie klopt en of u eventueel bezwaar kunt maken. Tiwos kan alleen een correctie doorvoeren als u zelf bezwaar maakt.
De inkomensafhankelijke huurverhoging wordt niet toegepast als:
• Eén van de bewoners de AOW-gerechtigde leeftijd heeft bereikt;
• Uw huishouden uit 4 of meer personen bestaat;
• U chronisch ziek bent of een beperking heeft.
2. De betaling van de huuraanpassing
Wanneer u Tiwos heeft gemachtigd de huur elke maand van uw rekening af te schrijven (via een zogenaamde SEPA-incasso-opdracht), wordt per 1 oktober vanzelf het juiste bedrag afgeschreven. U hoeft dus niets te doen.
Wijziging van uw periodieke opdracht
Als u zelf uw bank opdracht heeft gegeven maandelijks de huur over te maken aan Tiwos, wilt u er dan aan denken deze met ingang van 1 oktober te laten aanpassen? Zo voorkomt u huurachterstand.
Problemen met betalen?
Heeft u problemen met het betalen van uw huur of wilt u hulp bij uw financiële situatie?
Neemt u dan contact met ons op. We maken dan een afspraak met u om te kijken naar uw financiële situatie. We zoeken samen met u naar een oplossing of verwijzen u door naar andere instanties zoals Bureau Schuldhulpverlening.
3. De aanpassing van de servicekosten
Naast de aanpassing van de netto-huur, past Tiwos ook jaarlijks de servicekosten aan.
Servicekosten betaalt u voor extra diensten die u door of via Tiwos krijgt aangeboden. Ze maken deel uit van het bedrag dat u maandelijks aan Tiwos betaalt. Met name bewoners van flats en kamerpanden betalen servicekosten. Zij maken bijvoorbeeld gezamenlijk gebruik van het trappenhuis of de liften en betalen dus samen het schoonmaken en het energieverbruik ervan.
Welke servicekosten kennen we?
Servicekosten zijn onder te verdelen naar drie soorten:
• Verzekeringen:
De meeste bewoners betalen via Tiwos een bijdrage voor een glas- en ontstoppingsverzekering.
• Diensten:
Bewoners van appartementen en kamerpanden betalen servicekosten voor diensten. Deze vergoeding is gebaseerd op de werkelijk gemiddelde kosten over de afgelopen jaren en op de contracten die Tiwos met de leverancier heeft afgesloten.
• Energie en/of water:
Bewoners van appartementencomplexen betalen via Tiwos voor warmte, gas, elektriciteit en/of water. Jaarlijks vergelijken we de kosten met de rekening die we van Engie en Brabant Water hebben ontvangen en stellen daar uw nieuwe bijdrage op af.
Tarieven per 1 oktober 2020
Een overzicht van de meest voorkomende servicekosten per 1 oktober 2020:
• Glasverzekering: € 1,35
• Ontstoppingsverzekering: € 0,82 Administratiekosten
Conform de wettelijke regeling berekenen wij bij de afrekening van de servicekosten administratiekosten over de werkelijk gemaakte servicekosten. Over het voorschotbedrag voor het gasverbruik wordt 2% administratiekosten gerekend, over alle andere
servicekosten 5%.
Afrekening servicekosten 2019
Bewoners van appartementencomplexen zonder eigen meter voor energie en water ontvangen binnenkort een afrekening van Tiwos. De voorschotten die u hebt betaald voor warmte, gas, water en/of elektra worden vergeleken met de werkelijke kosten die zijn gemaakt. Betaalde u teveel, dan krijgt u geld terug van Tiwos, betaalde u te weinig dan moet u bijbetalen.
4. Bezwaar maken
Bezwaar maken tegen de reguliere huuraanpassing
Als u bezwaar wilt maken tegen de huuraanpassing kunt u uw bezwaarschrift indienen vóór 1 oktober 2020 bij Tiwos. U kunt op de website van de Huurcommissie een formulier downloaden waarmee u het bezwaarschrift indient. Ga hiervoor naar
www.huurcommissie.nl. Wanneer Tiwos het niet met u eens is, sturen wij uw bezwaar door naar de Huurcommissie. Ervaring heeft ons geleerd dat de uitspraak van de
Huurcommissie enige tijd op zich kan laten wachten. De beslissing van de Huurcommissie is bindend, maar partijen kunnen tegen de uitspraak in beroep gaan bij de rechter.
In welke gevallen kunt u bezwaar maken?
De Huurcommissie neemt niet ieder bezwaar in behandeling. Er moet een gegronde reden zijn om bezwaar te maken:
• De voorgestelde huur is hoger dan de maximale huurprijs. Een specificatie van de woningwaarderingspunten is op te vragen bij Tiwos.
• Er loopt nog een procedure vanwege onderhoud bij de Huurcommissie.
• Uw netto-huur wordt binnen 12 maanden gewijzigd (als u korter dan 12 maanden in uw woning woont, er onderhoud aan uw woning is geweest of verbeteringen zijn aangebracht dan mag de huurprijs wel verhoogd worden).
• U hebt het huuraanpassingsvoorstel te laat ontvangen of er staan onjuistheden in.
Door een wijziging in de regelgeving zijn ernstige gebreken of tekortkomingen aan de woning geen gegrond bezwaar meer tegen de jaarlijkse huuraanpassing voor de Huurcommissie. U kunt bij ernstige onderhoudsgebreken wel gebruik maken van een andere procedure bij de Huurcommissie. Wanneer dit het geval is, kunt u contact opnemen met de Huurcommissie. Op www.huurcommissie.nlvindt u informatie over de activiteiten van de Huurcommissie.
Bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huuraanpassing
Als u bezwaar wilt maken tegen de inkomensafhankelijke huuraanpassing kunt u uw bezwaarschrift indienen vóór 1 oktober 2020 bij Tiwos. U kunt bezwaar maken als:
• De huuraanpassing hoger is dan wettelijk is toegestaan. Dit betekent dat u bezwaar maakt tegen de juistheid van de inkomensverklaring, aangezien:
- het inkomen vermeld op de inkomensverklaring niet klopt - het inkomen in 2019 lager is dan het inkomen in 2018
Als u bezwaar maakt tegen de juistheid van de inkomensverklaring, heeft u een
inkomensverklaring (voorheen IB60-formulier) nodig van alle inwoners, ingeschreven op dit adres, die ouder zijn dan 23 jaar en/of jonger dan 23 jaar met minimaal het minimumloon. U kunt de inkomensverklaring aanvragen via de BelastingTelefoon: 0800 - 0543. De
inkomensverklaring voor 2019 kunt u vanaf juni 2020 aanvragen. Houd uw Burger Service Nummer (BSN) bij de hand.
Als de nieuwe inkomensverklaring u in een lagere inkomenscategorie plaatst dan de eerdere verklaring, wordt het huuraanpassingsvoorstel naar beneden bijgesteld (conform de wettelijke mogelijkheden). Als de nieuwe inkomensverklaring u in dezelfde of een hogere inkomenscategorie plaatst dan de eerdere inkomensverklaring, wordt de huuraanpassing door Tiwos niet aangepast. Als u vasthoudt aan uw bezwaar worden beide
inkomensverklaringen en het huuraanpassingsvoorstel door Tiwos voorgelegd aan de Huurcommissie.
Wat gebeurt er als u geen bezwaar indient, maar de huuraanpassing niet betaalt?
Tiwos zal u met een aangetekende brief nogmaals vragen de huuraanpassing te betalen.
Wanneer u dan nog niet wilt betalen, moet u zélf de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen over de voorgestelde huuraanpassing. Dit moet u binnen drie maanden na de ingangsdatum van huuraanpassing doen, dus vóór 1 januari 2021. Doet u dit niet, dan staat de huuraanpassing vast en zult u alsnog de huuraanpassing met terugwerkende kracht aan ons moeten betalen.
Voor een dienst brengt de Huurcommissie de huurder € 25 in rekening. U ontvangt van de Huurcommissie een acceptgiro. Indien u deze kosten niet betaalt, zal uw verzoek niet in behandeling worden genomen. Als u in het gelijk wordt gesteld door de Huurcommissie, ontvangt u dit bedrag terug.
Hoe kunt u contact opnemen met het secretariaat van de Huurcommissie?
Schriftelijk Postbus 16495, 2500 BL Den Haag Telefonisch op werkdagen
van 8.30 tot 17.30 uur 1400
Internet www.huurcommissie.nl
