Onderwerp Vaststellingsovereenkomst Structuurbeelden Haelen-Horn
Portefeuillehouder(s) wethouder Mr. A.J.M. Walraven
Samenvatting
In 2006 is een realiseringsovereenkomst aangegaan met Herontwikkeling Haelen-Horn B.V. (hierna: de BV). De realiseringsovereenkomst zag op het tot ontwikkeling brengen van tien locaties in Haelen en Horn. De uitvoering en nakoming van de overeenkomst is onderwerp van veelvuldig overleg geweest tussen de gemeente en de BV. Op 19 juli 2016 hebben wij – met het oog op het maken van afspraken over de afronding van de projecten – besloten een bemiddelingstraject te starten. De bemiddeling heeft op 7 december 2016 een voorlopig onderhandelingsresultaat opgeleverd, dat nadien verder is uitgewerkt in een (concept) vaststellingsovereenkomst. Door middel van onderhavig raadsvoorstel wordt u verzocht de benodigde financiële middelen beschikbaar te stellen en aan te geven of uw raad wensen of
bedenkingen heeft ten aanzien van deze overeenkomst die ertoe (moeten) leiden dat de overeenkomst niet kan worden aangegaan.
Inhoudelijk voorstel Aanleiding
In 2006 is een realiseringsovereenkomst aangegaan met Herontwikkeling Haelen-Horn B.V. De realiseringsovereenkomst zag op het tot ontwikkeling brengen van tien locaties in Haelen en Horn. De uitvoering en nakoming van de overeenkomst is onderwerp van veelvuldig overleg geweest tussen de gemeente en de BV.
Op 11 maart 2014 hebben wij besloten de BV in gebreke te stellen vanwege het niet nakomen van de verplichtingen uit de overeenkomst. Op 23 juni 2015 heeft de gemeente de termijn van de
ingebrekestelling verlengd tot 1 september 2015 en tevens besloten een rechtsgang voor te bereiden. De BV heeft de ingebrekestelling afgewezen en voorgesteld een gezamenlijk mediation-traject aan te gaan.
De BV en de gemeente hebben vervolgens, in overleg, dhr. Smeets van Bouwconflict uit Maastricht benaderd als bemiddelaar.
Op 19 juli 2016 hebben wij besloten het bemiddelingstraject te starten. Uw raad is hierover geïnformeerd middels een raadsinformatiebrief op 21 juli 2016.
Het bemiddelingstraject houdt geen verband met de opgave tot het reduceren van de planvoorraad woningen voor de gemeente Leudal, zoals volgend uit de Structuurvisie wonen, zorg en woonomgeving.
Dit betekent overigens niet dat er daarmee geen relatie bestaat met de structuurvisie. Dit lichten wij verderop nader toe.
Bemiddelingstraject
Onder begeleiding van dhr. Smeets hebben in de periode augustus-december 2016 diverse overleggen plaatsgevonden met de BV. Tijdens deze overleggen is verkend op welke wijze de projecten uit de realiseringsovereenkomst 2006 kunnen worden afgerond, ontwikkeld of beëindigd.
Hierbij is niet gekozen voor een zuiver juridische benadering, maar is gezocht naar een oplossing die past in de huidige situatie en recht doet aan de bedoeling en uitgangspunten van destijds. Ook in dit traject geldt, zoals gebruikelijk, dat overeenstemming alleen kan worden bereikt wanneer er ruimte is om compromissen te sluiten. Tijdens de bemiddelingsgesprekken is met hulp van de bemiddelaar getracht deze ruimte naar redelijkheid en billijkheid in te vullen. Hierbij is tevens verkend wat het beste alternatief zou zijn zonder overeenkomst en wat dit zou betekenen. Alternatieven als (gedeeltelijke) ontbinding of een juridische procedure (arbitrage) worden als minder wenselijk ingeschat ten opzichte van het aangaan van de overeenkomst.
De bemiddeling heeft op 7 december 2016 een voorlopig onderhandelingsresultaat opgeleverd. Dit voorlopige resultaat is nadien verder uitgewerkt in een (concept) vaststellingsovereenkomst. De laatste versie van de (concept) vaststellingsovereenkomst is bij dit voorstel gevoegd. Deze overeenkomst heeft nog geen rechtskracht. Wel heeft de BV op 22 februari 2017 laten weten in te kunnen stemmen met de nu voorliggende versie.
Onderhandelingsresultaat op hoofdlijnen
De volgende resultaten zijn in de (concept) vaststellingsovereenkomst opgenomen:
1. Ontwikkelingen die, naar inzicht van de BV, gelet op de marktomstandigheden, niet meer tot ontwikkeling kunnen worden gebracht, worden uit de realiseringsovereenkomst gehaald (gedeeltelijke ontbinding). De BV betaalt daarvoor aan de gemeente de contractueel bedongen vergoeding (ten bedrage van € 688.304).
2. De ontwikkelingen die (nagenoeg) gereed zijn, worden afgewikkeld conform
realiseringsovereenkomst 2006. Voor de BV betekent dit het realiseren van de woningen en het betalen van de exploitatiebijdrage. Voor de gemeente betekent dit het betalen van een
realiseringsbijdrage, verdeeld pro rate parte over de locaties.
In de realiseringsovereenkomst 2006 is opgenomen dat de gemeente een realiseringsbijdrage + index per 1 januari 2007 betaalt voor het realiseren van alle locaties (met een negatief
grondexploitatieresultaat). Omdat niet alle locaties tot ontwikkeling worden gebracht, is de realiseringsbijdrage naar rato van verwacht negatief resultaat verdeeld over de locaties. Dit betekent dat de BV aan de gemeente een exploitatiebijdrage is verschuldigd van € 128.514.
Deze is deels betaald aan de gemeente. Voorts betaalt de gemeente aan de BV een realiseringsbijdrage van € 2.405.258 (rente + index).
3. De ontwikkelingen die nog niet gereed zijn, maar wel nog ontwikkeld kunnen worden, zullen door de BV worden uitgewerkt op basis van de kaders die in de (concept) vaststellingsovereenkomst zijn opgenomen. De gemeente en de BV zullen de nadere uitwerking vastleggen in realisatie- overeenkomsten (per project). De BV is aan de gemeente ter zake een exploitatiebijdrage (ten bedrage van € 159.279) verschuldigd, de gemeente aan de BV – over de negatieve locaties – een (pro rate parte verdeelde) realiseringsbijdrage (zijnde € 726.204). Gebaseerd op de
realiseringsovereenkomst uit 2006.
4. De realiseringsbijdrage wordt niet betaald over locaties die niet tot ontwikkeling worden gebracht.
5. Voor wat betreft het project Rooswinkel dient nog te worden opgemerkt dat de BV het pand – op verzoek van de gemeente – vervroegd heeft aangekocht (18 maanden eerder dan contractueel verplicht). De BV vraagt hiervoor van de gemeente een rentevergoeding ten bedrage van
€ 259.496.
6. De kosten die bij start van het project “Structuurbeelden Haelen-Horn” zijn gemaakt voor het inschakelen van BRO als begeleider worden door BV en gemeente gedeeld (50:50). Dit betekent dat de gemeente aan de BV betaalt € 72.000.
Deze uitgangspunten leveren in ieder geval het volgende fysieke resultaat op.
1. Franciscusschool. Op deze locatie worden 15 appartementen, 5 rijwoningen en één halfvrijstaande woning gerealiseerd. De bouw van deze woningen is gestart.
2. Rooswinkel. De locatie Rooswinkel wordt verder afgerond, waardoor een gemengd programma wordt gerealiseerd van 5 appartementen, 2 rijwoningen, 7 starterswoningen, 4 patiowoningen, 4 seniorenwoningen en twee vrije sector kavels.
3. Kerkpad. In de eerste fase zijn reeds huurappartementen gerealiseerd. In de tweede fase worden 23 huurappartementen gerealiseerd. De planologische procedure voor deze woningen dient nog te worden doorlopen. Dit is een van de locaties waarvoor een realisatie-overeenkomst zal worden gesloten.
4. Discotheek. Voor deze locatie zijn 22 koopappartementen voorzien. Dit betekent dat de huidige bebouwing wordt gesloopt en ruimte wordt gemaakt voor de realisatie van de
koopappartementen. De sloop en realisatie van dit plan zal een enorme kwaliteitsverbetering betekenen voor Haelen.
Doordat een aantal projecten niet wordt uitgevoerd, blijven de gronden en opstallen voor deze locaties in gemeentelijk eigendom. Dit geldt voor de locaties sportvelden, raadhuisplein en bibliotheek Haelen. Deze locaties kunnen door de gemeente in de markt worden gezet en vertegenwoordigen daarmee een nog nader te bepalen waarde. Daarnaast kan op een nader moment worden bezien of de voor deze plannen gereserveerde planvoorraad woningen kan worden geschrapt. Dit kan namelijk bijdragen aan de taakstelling uit hoofde van de Structuurvisie Wonen, zorg en woonomgeving.
Voor wat betreft de locatie Bethanië wordt nog opgemerkt dat de BV hiervoor een ontwikkelrecht heeft tot 1 januari 2022. Dit is gelet op de aard van het bouwplan en de invulling van de bestaande bebouwing reëel dat voor deze ontwikkeling een langere termijn nodig is.
Onderhandelingsresultaat in cijfers
De bovenstaande resultaten zijn hieronder in cijfers uitgedrukt. Voor de leesbaarheid zijn de getallen afgerond.
De gemeente is, na ondertekening van de thans voorliggende (concept) vaststellingsovereenkomst het volgende verschuldigd, op in de overeenkomst vastgelegde betalingsmomenten:
1. Realiseringsbijdrage (voor de locaties die gereed zijn): € 2,4 miljoen (incl. index) 2. Realiseringsbijdrage (voor nog te ontwikkelen locaties): € 0,7 miljoen (incl. index) 3. Rentekosten in verband met vervroegde aankoop Rooswinkel: € 0,26 miljoen 4. Kosten BRO (begeleiding van het project in het verleden) € 0,07
Totaal: € 3,4 miljoen (afgerond)
De BV is, na ondertekening van de thans voorliggende (concept) vaststellingsovereenkomst het volgende verschuldigd, op in de overeenkomst vastgelegde betalingsmomenten:
1. Exploitatiebijdrage (locatie gereed): € 129.000
2. Exploitatiebijdrage (locaties nog te ontwikkelen): € 159.000
3. Vergoeding voor locaties die uit de overeenkomst worden gehaald: € 688.000 Totaal: € 976.000
De BV heeft een totaal negatief exploitatieresultaat van € 7,8 miljoen, voor de locaties die gereed zijn of nog ontwikkeld moeten worden.
Overwegingen
Het gevolg van het aangaan van de overeenkomst betekent dat een aantal locaties op korte termijn tot ontwikkeling wordt gebracht en dat een aantal locaties eigendom van de gemeente blijft. Het gevolg van het aangaan van de overeenkomst is echter ook het betalen van een (netto) bijdrage van € 2,4 miljoen.
De bijdrage van de gemeente aan de BV is met name een gevolg van de contractueel bedongen vergoeding aan de BV voor het tot ontwikkeling brengen van locaties met een negatief
grondexploitatieresultaat. Deze locaties zouden normaliter niet worden uitgevoerd (vanwege een verwacht negatief resultaat), maar waren voor de gemeente wel van volkshuisvestelijk- en
leefbaarheidsbelang. Om uiteindelijk te komen tot een neutrale grondexploitatie is oorspronkelijk een bijdrage van € 3,1 miljoen overeengekomen, te vermeerderen met een index van 3,5% per jaar, met als ingangsdatum 1 januari 2007. Omdat de BV enkele locaties reeds ter hand heeft genomen en daarnaast nog een aantal locaties ter hand zal nemen (denk aan de Discotheeklocatie) is een realiseringsbijdrage voor die (negatieve locaties) redelijk. Over locaties die niet tot ontwikkeling zullen worden gebracht, is aangegeven geen realiseringsbijdrage te zullen vergoeden.
Het nu voorliggende resultaat is met behulp van de bemiddelaar bereikt. Hierbij is door de bemiddelaar zoveel mogelijk aangestuurd op wat partijen in redelijkheid van elkaar kunnen verlangen op grond van de realiseringsovereenkomst 2006. Op die manier past het onderhandelingsresultaat binnen de scope van hetgeen partijen in een gerechtelijke procedure zouden kunnen bereiken.
Een gerechtelijke procedure levert – naar verwachting – geen inhoudelijk beter resultaat op. Bovendien wordt benadrukt dat in een dergelijke situatie meer kosten en tijd benodigd is. Daarnaast kan de markt de nu voorgenomen woningen aan en is de marktpartij bereid tot realisatie. Stagnatie van de
ontwikkeling door een juridische procedure zal betekenen dat realisatie pas over enkele jaren plaats kan vinden. Dan is de marktbehoefte echter ingevuld met andere plannen. Realisatie van deze plannen is dan niet meer mogelijk. Dit zou aanvullende (financiële) risico’s met zich mee brengen.
Relatie Structuurvisie wonen, zorg en woonomgeving
Op 11 november 2014 heeft uw raad de Structuurvisie wonen, zorg en woonomgeving vastgesteld. De Structuurvisie geeft richting aan de kwalitatieve en kwantitatieve opgave waar de gemeenten in Midden- Limburg woningbouw de komende jaren wenselijk vinden en de wijze waarop het aantal
woningbouwplannen wordt afgestemd op de behoefte. Doordat de behoefte lager is dan de geplande voorraad woningen, zijn afspraken gemaakt over en is beleidsmatig vastgelegd hoe de planvoorraad voor woningen wordt afgebouwd. Voor de gemeente Leudal geldt op grond van de structuurvisie een
kwantitatieve opgave tot het reduceren van de planvoorraad woningen. Deze reductie heeft gedeeltelijk plaatsgevonden een verdere reductie is nog nodig. Onderhavige (concept) vaststellingsovereenkomst leidt tot een wijziging in de planvoorraad woningen. Hieronder een kort overzicht:
Locatie Overeenkomst 2006
Planvoorraad Vaststellingsovereenkomst Verschil (planvoorraad minus
onderhandeling) Discotheek
Haelen 13 15 22 +7
Franciscusschool
Haelen 21 21 21 0
Kerkplein
Haelen 2 0 (2 reeds
gerealiseerd) n.v.t. 0
Raadhuisplein
Haelen 18 18 0 -18
Bibliotheek Haelen
17 17 0 -17
Dorpsstraat 24
Horn (*) 12 0 0 0
Rooswinkel Horn 18 18 25 +7
Kerkpad Horn 31 16 (15 reeds
gerealiseerd)
39 +8
Sportvelden Horn
22 + vrije sector (32.384 m²)
59 0 -59
Bethanie Horn 37 37 36 -1
Totaal -73
(*) Voor de locatie Dorpsstraat 24 wordt opgemerkt dat al in een eerder stadium was voorgenomen deze locatie uit de overeenkomst te halen. Voor deze locatie is nu één woning opgenomen in de planvoorraad. Dit staat echter los van de vaststellingsovereenkomst.
Voor de uitvoering van deze vaststellingsovereenkomst is geen planvoorraad opgenomen voor deze locatie.
Het totaal aantal woningen dat wijzigt als gevolg van deze (concept) vaststellingsovereenkomst kan – op termijn – wellicht bijdragen aan de taakstelling uit hoofde van de Structuurvisie Wonen, zorg en
woonomgeving. Geadviseerd wordt niet op dit moment over te gaan tot reductie van de planvoorraad, maar dit te doen op het moment dat:
1. de vaststellingsovereenkomst is ondertekend, en
2. de daarvoor benodigde aantallen woningen zijn opgenomen in de planvoorraad (er dient namelijk nog een correctie plaats te vinden vanwege aantal en typen woningen voor de nog te ontwikkelen projecten); en
3. duidelijkheid bestaat over hoe de gemeentelijke locaties zullen worden ingevuld.
Financiële paragraaf
Uit het voorgaande blijkt dat de gemeente, na ondertekening van de thans voorliggende (concept) vaststellingsovereenkomst het volgende, op in de overeenkomst vastgelegde betalingsmomenten, verschuldigd is aan de BV:
1. Realiseringsbijdrage (voor de locaties die gereed zijn): € 2,4 miljoen (incl. index) 2. Realiseringsbijdrage (voor nog te ontwikkelen locaties): € 0,7 miljoen (incl. index) 3. Rentekosten in verband met vervroegde aankoop Rooswinkel: € 0,26 miljoen 4. Kosten BRO (begeleiding van het project in het verleden) € 0,07
Het totaal verschuldigde bedrag aan de BV bedraagt afgerond € 3,4 miljoen.
En dat de BV is, na ondertekening van de thans voorliggende (concept) vaststellingsovereenkomst het volgende, op in de overeenkomst vastgelegde betalingsmomenten, verschuldigd is aan de gemeente:
1. Exploitatiebijdrage (locatie gereed): € 129.000
2. Exploitatiebijdrage (locaties nog te ontwikkelen): € 159.000
3. Vergoeding voor locaties die uit de overeenkomst worden gehaald: € 688.000 Het totaal nog te ontvangen bedrag door de gemeente bedraagt afgerond € 976.000.
Daarnaast is afgesproken dat de gronden en opstallen van de projecten die niet uitgevoerd worden gemeentelijk eigendom blijven. Dit geldt voor de locaties sportvelden, raadhuisplein en bibliotheek Haelen. Deze locatie worden in de toekomst door de gemeente in de markt gezet en op dat moment zal nader bepaald worden wat de waarde van de gronden en opstallen is. Dit heeft voor nu geen financiële consequenties.
Als gevolg van de onderhandeling is inmiddels ook duidelijk dat Structuurbeelden Haelen-Horn niet leidt tot het tot op heden geprognosticeerde batige resultaat van € 2,1 miljoen. Met de kennis van dit moment is het duidelijk dat door het uitblijven van het batige resultaat de volgende bijdragen in
- de dekkingsreserve gemeentekantoor van € 700.000 niet gerealiseerd wordt en
- de dekkingsreserve Galgenberg (met betrekking tot de verplaatsingskosten/herhuisvesting HTC) van € 519.000 niet gerealiseerd wordt.
Dekkingsvoorstel
Op grond van de bovenstaande ontstaat er een dekkingstekort ten bedrage van € 3.643.000. Een deel van dit tekort kan gedekt worden uit de reserve grondexploitatie op grond van het feit dat binnen deze reserve € 1 miljoen gereserveerd is ter dekking van de risico’s binnen dit project.
Met betrekking tot het restant tekort, zijnde € 2.643.000, wordt voorgesteld dit tekort te dekken uit de reserve boekwinst Essent en toe te voegen aan de reserve grondexploitatie.
Heythuysen, 2 mei 2017
HET COLLEGE VAN DE GEMEENTE LEUDAL
De secretaris, De burgemeester,
H.K.W. Bekkers A.H.M. Verhoeven MPM
