Parkmanagement, Een adviesinstrument
Ontwerp van een instrument voor de adviseurs van Van Werven advies
Rutger Zijlstra
Rijksuniversiteit Groningen Faculteit Bedrijfskunde
Parkmanagement, Een adviesinstrument
Ontwerp- van een instrument voor de adviseurs van Van Werven advies
Een afstudeeronderzoek voor de studie Bedrijfskunde aan de Rijksuniversiteit Groningen Door:
Rutger Zijlstra Studentnummer 968048
In opdracht van:
Van Werven- locale en regionale economische ontwikkeling Begeleiders Faculteit Bedrijfskunde:
Prof. Dr. Ir. A.C.J. de Leeuw Drs. J. Singels Begeleider Van Werven:
Drs. G. van Werven Periode:
Voorwoord
Voor u ligt het eindresultaat van mijn afstudeerperiode bij Van Werven lokale en regionale economische ontwikkeling, in het kader van mijn studie Bedrijfskunde aan de
Rijksuniversiteit Groningen. De afstudeerperiode laat zich het best omschrijven als een botsing van de aangeleerde theoretische beginselen van de bedrijfskunde en pragmatische benaderingen die in de praktijk vaak worden gehanteerd. Ook de aaneenschakeling van hevige frustraties met boeiende leermomenten kan het afstudeertraject typeren. Veel mensen zijn betrokken geweest bij zowel de hevige frustraties als de boeiende leermomenten. Deze wil ik via deze weg graag bedanken. Om te beginnen wil ik dhr. Van Werven bedanken voor zijn begeleiding tijdens het traject. Ook worden via deze weg de mw. Postma en dhr. Vink bedankt voor de getoonde interesse en de vaak bruikbare adviezen.
Speciale dank gaat uit naar dhr. Singels die mij, in de hoedanigheid van eerste begeleider, voorzag van nuttige adviezen en stimulerende bijdragen. Ook dhr. De Leeuw wordt bedankt voor zijn conceptuele bijdrage. Nergens liggen frustratie en leermoment zo dicht bij elkaar als in kamer 953 van het WSN-gebouw.
Tot slot gaat nog speciale dank uit naar mijn ouders, vrienden en Karin, voor de geboden steun, interesse en lol, niet alleen tijdens het afstudeertraject maar gedurende de afgelopen vijf leuke jaren.
Rutger Zijlstra
Groningen, 23 juni 2002
Samenvatting
In het voor u liggende onderzoek wordt ingegaan op een betrekkelijk nieuw fenomeen in Nederland, namelijk bedrijvenparkmanagement. Parkmanagement is ontstaan uit de onvrede die er bij veel gemeenten heerst over de (te) snelle veroudering van bedrijventerreinen en de kostbare revitaliseringsprojecten waarvoor zij eens in de zoveel tijd komen te staan. Deze samenvatting zal kort ingaan op de inhoud van dit onderzoek. Hierin worden kort de vier w’s met betrekking tot de hoofdzaken van het onderzoek beschreven: Waar, Wijze, Waarom en Wat.
Waar vindt het onderzoek plaats?
Het onderzoek is verricht in opdracht van het adviesbureau Van Werven. Deze in Groningen gevestigde eenmanszaak adviseert op het gebied van lokale en regionale economische ontwikkeling. Vooral gemeentelijke en provinciale overheden schakelen het bureau in voor advisering over bijvoorbeeld de revitalisering van bedrijventerreinen of de ontwikkeling van de stadseconomie
Waarom wordt het onderzoek uitgevoerd?
De aanleiding voor het onderzoek vindt zijn oorsprong in de opkomst van het begrip parkmanagement. Parkmanagement is een instrument om de continuïteit van een
bedrijventerrein te waarborgen en veroudering te voorkomen. In Nederland is de aandacht voor parkmanagement ontstaan uit onvrede over de slechte beheerssituatie op veel terreinen.
Deze slechte beheerssituatie uit zich in achterstallig onderhoud aan bermen, gebouwen en wegen. Ook leegstand en braakliggende terreinen zijn kenmerken van een slechte
beheerssituatie. Van Werven is nauw betrokken bij de kwaliteit van de bedrijventerreinen in de provincie Groningen en ziet de advisering over parkmanagement dan ook als onmisbare dienst in haar assortiment. Voor het bureau Van Werven is de advisering over
parkmanagement echter nog een onontdekt gebied en zij vraagt zich daarom af hoe een dergelijk adviestraject ingericht moet worden. De onderzoeksopdracht luidde:
Ontwerp een instrument dat de adviseurs van Van Werven ondersteunt bij het ontwerpen en implementeren van een parkmanagementorganisatie.
Op welke wijze vindt het ontwerpproces plaats?
Het ontwerpproces om uiteindelijk te komen tot het adviesinstrument, is opgebouwd uit een tweetal fasen. Allereerst is begonnen met het vaststellen van een programma van eisen. In dit programma van eisen worden de eisen weergegeven die door Van Werven aan het instrument worden gesteld. Daarnaast wordt bekeken welke eisen er door de literatuur aan
ontwerpprocessen worden gesteld. Vanuit deze eisen is een start gemaakt met het ontwerpen van het instrument. De realisatiefase waarin het instrument getest wordt, blijft in dit
onderzoek buiten beschouwing.
Wat levert het onderzoek op?
Het uiteindelijke ontwerp van het instrument bestaat uit een beschrijving van het proces om tot een ontwerp en implementatie van een parkmanagementorganisatie te komen. In dit proces lopen verandering, specificatie en ontwerp door elkaar. In min of meer chronologische
volgorde dient de adviseur de volgende stappen te zetten:
Stap 1 Bepaal doelstelling opdrachtgever
De input van het ontwerpproces is de doelstelling van de opdrachtgever. Wat willen zij precies bereiken met het parkmanagement.
Stap 2 Ontwikkel realisatieplan
Als duidelijk is wat de intenties zijn van de gemeente, kan de adviseur aan de gang met het realisatieplan. De invoering van parkmanagement kan beschouwd worden als een verandering in de dagelijkse praktijk. Een dergelijke verandering moet goed worden voorbereid. Daartoe wordt het realisatieplan geschreven. Voornaamste doel van het realisatieplan is het analyseren van de belanghebbenden en hun bereidheid te veranderen. Op basis van deze analyse wordt een veranderorganisatie ontwikkeld. In deze veranderorganisatie kunnen diverse stakeholders zitting hebben. Op bestaande terreinen zullen dit bedrijven en de gemeente zijn. Op nieuwe terreinen zal de veranderorganisatie bestaan uit enkel vertegenwoordigers van de gemeente.
De adviseur brengt zijn kennis in, maar speelt ook een belangrijke begeleidende rol in het gehele traject.
Stap 3 Opstellen programma van eisen
Met de veranderorganisatie wordt het specificatieproces doorlopen. In deze specificatiefase worden de eisen aan de toekomstige organisatie geformuleerd. Het proces start met het formuleren van een strategie. Deze strategie geeft aan op welke doelgroep men zich in de toekomst gaat richten en op welke manier het terrein gepositioneerd wordt in de buurt van de eisen en wensen van die toekomstige doelgroep. Vanuit de strategie worden meer operationele doelstellingen geformuleerd. Deze zijn meetbaar en daardoor wordt besturing mogelijk.
Stap 4 Ontwerp parkmanagement-organisatie
Vanuit het programma van eisen dat in de vorige fase is geformuleerd wordt in deze fase een ontwerp voor de toekomstige organisatie ontwikkeld.Om aanbevelingen te kunnen geven over het ontwerp van parkmanagement is allereerst bekeken van welke factoren de structuur van de samenwerking afhankelijk is. Geconcludeerd is dat de structuur van de
parkmanagementorganisatie afhankelijk is van twee factoren. De eerste is het ambitieniveau.
Het ambitieniveau geeft aan met welk type doelstelling men te heeft. Er worden drie dimensies onderscheiden. Parkmanagement met hoog, middel en laag ambitieniveau. De tweede contingentiefactor is de participatiegraad. De participatiegraad is een percentage dat uitdrukt welk percentage van de ondernemers wil participeren in de
parkmanagementorganisatie. Er is onderscheid gemaakt in een lage participatiegraad versus een hoge participatiegraad. Op basis van de twee contingentiefactoren en hun dimensies kunnen er zes typen parkmanagement onderscheidden worden. Vier daarvan zijn relevant voor Van Werven
Voor het uiteindelijke ontwerpen van de parkmanagementorganisatie kan gebruik worden gemaakt van drie bouwstenen. In dit onderzoek zijn van de bouwstenen juridische structuur, organisatiestructuur en financieringsstructuur verschillende alternatieven geformuleerd. De keuze voor één van die alternatieven is afhankelijk van het type parkmanagement. Het type parkmanagement kan bepaald worden aan de hand van het programma van eisen en de participatiegraad.
Inhoudsopgave
1 - Aanleiding onderzoek ...1
1.1 Inleiding ...1
1.2 Van Werven, locale en regionale economische ontwikkeling ...1
1.3 Aanleiding tot de opdracht ...2
1.3.1 Groeiende belangstelling voor beheer...2
1.3.2 Parkmanagement, een instrument ...3
1.3.3 Masterplan revitalisering ...6
1.4 De onderzoeksopdracht van Van Werven...7
2 - Onderzoeksopzet...9
2.1 Inleiding ...9
2.2 Probleemstelling ...9
2.3 Ontwerpmethodologie...10
2.3.1 Vaststellen van de productspecificaties...10
2.3.2 Ontwerpen van het instrument...11
2.3.3 Realiseren van het instrument...11
2.4 Gegevensbronnen en waarnemingsmethoden ...11
2.4.1 Veldonderzoek ...11
2.4.2 Literatuuronderzoek ...12
2.5 Leeswijzer ...13
3- Definiëring parkmanagement ...14
3.1 Inleiding ...14
3.2 Definities parkmanagement...14
3.3 Parkmanagement gedefinieerd ...15
3.3.1 Het bedrijventerrein ...15
3.3.2 Behouden van de kwaliteit ...16
3.3.3 Management ...18
3.4 Definitie ...19
4- Ontwerpeisen ...20
4.1 Inleiding ...20
4.2 Ontwerpeisen Van Werven ...20
4.3 Ontwerpeisen uit de literatuur ...21
4.4 Programma van eisen...22
5- Specificatie...23
5.1 Inleiding ...23
5.1 Strategische planning ...23
5.1.1 Fase I market segmentation ...24
5.1.2 Fase II Market Targeting ...26
5.1.3 Fase III productpositionering...32
5.1.4 Resultaten specificatiefase...34
5.2 Doelstellingen...34
5.2.1 Het begrip doel...34
6- Ontwerp...37
6.1 Inleiding ...37
6.2.1 Ambitieniveau van de organisatie...38
6.2.2 Participatiegraad ...40
6.2.3 Een typologie van parkmanagement ...40
6.3 Takenpakket ...42
6.4 Ontwerp parkmanagement ...44
6.4.1 Juridische structuur ...44
6.4.2 Juridische vormen bij type parkmanagement ...47
6.5 Organisatorische constructies...48
6.6 Financiering...52
6.6 Aanbeveling bouwstenen parkmanagement...54
7- Verandering ...56
7.1 Inleiding ...56
7.2 Verandering op een bestaand terrein. ...56
7.2.1 Type verandering ...56
7.2.2 Het TPC-model van Tichy...58
7.3 Het realisatieplan ...60
7.3.1 Belanghebbenden en veranderenergie...60
7.3.2 Het interventieplan...62
7.3.3 Het tijdplan ...64
7.3.4 De veranderorganisatie...65
7.4 Nieuw terrein ...65
8- Conclusie ...66
8.1 Inleiding ...66
8.2 Het ontwerpinstrument...66
8.3 Terugkoppeling programma van eisen...71
8.4 Sterkten/Zwakten van het instrument ...73
Literatuurlijst ...76
Bijlagen
1 Aandachtspuntenlijst interne analyse
2 Lijst met producten en diensten aangeboden door parkmanagement 3 Kwaliteitsteams bedrijventerrein De Rietvelden - De Vutter
4 Verkoopvoorwaarden bij parkmanagement Nieuw Vennep 5 Intentieverklaring Stichting RiVu
1 - Aanleiding onderzoek
1.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de aanleiding van het onderzoek. Hiervoor zal allereerst een beschrijving worden gegeven van het opdrachtgevende bedrijf Van Werven. Daarna wordt ingegaan op het beheer van bedrijventerreinen en de veranderingen die er gaande zijn in de opvattingen over dit beheer van bedrijventerreinen. Deze verandering vormt indirect de aanleiding voor het doen van dit onderzoek. De directe aanleiding voor het doen van dit onderzoek zal in paragraaf 1.3 worden besproken. Daarna zal de precieze opdrachtformulering van Van Werven aan bod komen. Kort gezegd wordt in dit hoofdstuk de volgende vraag beantwoord: Welke opdrachtgever (1.1) geeft waarom (1.2) welke opdracht (1.3)?
1.2 Van Werven, locale en regionale economische ontwikkeling
Van Werven is een consultancybureau voor lokale en regionale economische ontwikkeling.
Van Werven heeft uiteenlopende opdrachtgevers, van overheid tot bedrijfsleven of op het snijvlak van deze twee. Het bureau is in juni 2000 opgericht. De oprichter heeft in de jaren hiervoor o.a. gewerkt als hoofd economische zaken van Groningen. Het netwerk dat dhr. Van Werven daaraan heeft overgehouden is nu een bron waaruit veel opdrachten voor het bureau komen. De werkzaamheden die door Van Werven verricht kunnen worden onderverdeeld in de volgende specialisaties:
Algemene strategische beleidsontwikkeling
Dit wordt onderverdeeld in sectorale economische ontwikkeling, waarbij stimuleringsplannen geformuleerd worden voor bepaalde branches/ bedrijfstakken, ruimtelijke economische ontwikkeling en sociaal-economische ontwikkeling.
Uitwerken en ontwikkelen actieprogramma’s
Projecten die voortkomen uit de strategische beleidsprogramma’s worden door Van Werven verder uitgewerkt en ontwikkeld.
Ondersteuning en begeleiding projecten
Nadat de projecten verder uitgewerkt en ontwikkeld zijn moeten deze vervolgens uitgevoerd worden. Ook dit kan ondersteund en begeleid worden door Van Werven Economisch onderzoek en databestanden
Door gedegen onderzoek wordt informatie geleverd voor de ontwikkeling, uitvoering en evaluatie van beleid. Zo worden SWOT-analyses uitgevoerd voor bedrijven en overheden. Daarnaast houdt het adviesbureau zich bezig met het beheren en opbouwen van databestanden.
Voorbeelden van projecten die door Van Werven worden uitgevoerd zijn:
- Het maken van een vastgoedmonitor regio Noord Nederland.
- Het schrijven van een plan van aanpak voor versterking van de buurteconomie.
- Het schrijven van een ontwerp voor de herstructurering van de afdeling Economische Zaken van de gemeente Groningen.
- Het samenstellen van een incentive-pakket voor de gemeente Groningen.
- Het opstellen van een Masterplan voor de revitalisering van de bedrijventerreinen in de provincie Groningen.
Het bureau Van Werven is vooralsnog een eenmanszaak. Dhr. Van Werven wordt op dit moment ondersteund door twee afstudeerders. Verder zijn er nauwe banden met het in
adviseert en bemiddelt in bedrijfshuisvesting op maat. Hiertoe voert zij haalbaarheidsanalyses uit en doet zij vestigingsplaatsonderzoek. Daarnaast behoren invullingsanalyses voor leegkomende bedrijfspanden en portefeuille analyses ook tot het takenpakket.
1.3 Aanleiding tot de opdracht
In deze paragraaf wordt ingegaan op het waarom van dit onderzoek. Wat is precies de aanleiding voor het uitvoeren van dit onderzoek? Voor de beantwoording van deze vraag moet eerst worden gekeken naar een verandering in het beleid van lokale, regionale en landelijke overheden ten aanzien van de bedrijventerreinen in Nederland. Het nieuwe begrip parkmanagement speelt hierin een grote rol. Vervolgens wordt gekeken waarom deze ontwikkeling Van Werven ertoe heeft gezet dit onderzoek op te starten.
1.3.1 Groeiende belangstelling voor beheer
Ruimte is een schaars goed, zeker in Nederland. Op een min of meer gegeven oppervlak moeten een groeiende bevolking en de daarbij passende voorzieningen op het gebied van wonen, werken, verplaatsen en recreëren hun plek vinden. Bovendien is er de ambitie open ruimtes en natuurontwikkeling zoveel mogelijk te vrijwaren van verstedelijking.
Voorzieningen die naar eigentijdse maatstaven zijn verouderd, dan wel naar die maatstaven sub-optimaal zijn gelegen, moeten daarbij plaats maken voor ruimtelijke accommodatie van de maatschappelijke behoeftes van vandaag (Waalkens, J. et al., 1996:85).
Het feit dat de ruimte in Nederland schaars is doet de noodzaak ontstaan zuinig om te gaan met de ruimte die we hebben. De aandacht voor een efficiënt en intensief ruimtegebruik wordt steeds groter. Dat men tot voor kort niet zuinig omging met de ruimte blijkt uit onderzoek van Heidemij (1996). In dit onderzoek van het Ministerie van Economische Zaken in samenwerking met Heidemij wordt het oppervlak verouderde bedrijventerrein geschat op 9.000-11.000 hectare. Dit is ongeveer een zesde deel van het totale oppervlak bedrijventerrein in Nederland. Het gevolg van de veroudering is kwaliteitsverlies. De terreinen voldoen niet meer aan de behoeften van de ondernemers die erop gevestigd zijn. Als reactie op dit kwaliteitsverlies trekken de economisch sterkere bedrijven weg met als gevolg een afnemende werkgelegenheid. Dit is geheel tegen de doelstellingen van de gemeente in. De gemeente gaat, gepusht door het maatschappelijk belang, investeringen doen en het terrein voldoet weer een tijdje aan de behoeften. Na enkele jaren treedt echter hetzelfde proces weer op indien men geen aandacht besteedt aan het beheer van de bedrijventerreinen. Gemeentes traden in het verleden vaak reactief op. Als het terrein verouderd was, werden er pas maatregelen genomen.
Pas in de afgelopen jaren is er een sterke aandacht ontstaan voor het proactieve beheer van bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Daarvoor zijn meerdere redenen te noemen:
a) De constatering dat veel bedrijventerreinen fysiek aan het verouderen en vervallen waren.
Het betreft hier met name bedrijvenlocaties uit de jaren 50 en 60 en incidenteel een nog oudere locatie. Het optredend verval heeft betrekking op de functionele invulling (het wegtrekken van sterke bedrijven en de vervanging door laagwaardiger bedrijven), op de fysieke conditie van de gebouwen en op de kwaliteit van de openbare ruimte.
b) Het feit dat er ingespeeld moet worden op de veranderende maatschappelijke eisen die aan de bedrijventerreinen en kantoorlocaties worden gesteld op het gebied van sociale veiligheid, bereikbaarheid, voorzieningenniveau en representativiteit.
c) Het ontstaan van het idee dat een locatie gehanteerd kan worden als marketingconcept waarvan de op het terrein gevestigde bedrijven deel uit maken. Dit idee uit zich onder meer in het verschijnsel thematisering van locaties en het onderscheid in kwaliteitsniveaus.
d) Belangstelling voor milieuaspecten op bedrijvenlocaties, waarbij wordt nagegaan op welke wijze via ketenmanagement en milieubeheer voordelen zijn te behalen (Van Werven, 2000).
Het belang van een goed beheer wordt bevestigd in een onderzoek van de provincie Noord- Holland (nieuwe kansen voor bestaande terreinen, 1996:16) naar de belangrijkste verouderingsknelpunten op de bedrijventerrein. De volgende onderzoeksresultaten werden daarin gepresenteerd.
Tabel 1.1 Verouderingsknelpunten op bestaande bedrijventerreinen Schriftelijke enquête
Knelpunt Neutraal Geen knelpunt N=
Externe ontsluiting 28,0 18,6 53,4 237
Interne ontsluiting 43,2 14,0 42,8 236
Inrichting 60,9 11,5 27,7 235
Presentatie 72,6 14,9 12,4 241
Milieu-aspecten 30,8 13,2 55,9 227
In meer dan 70% van de respons is de presentatie aangegeven als knelpunt. Aan de hand van de verschijningskwaliteit van de openbare ruimte, de verschijningskwaliteit van de bedrijfsgebouwen en de verschijningskwaliteit van de voorterreinen van de bedrijven is het aspect ‘presentatie’ beoordeeld. Dit zijn alle aspecten die direct verbeterd worden door meer aandacht te besteden aan het beheer van bedrijventerreinen.
Men kan spreken van een ommekeer in beleid. De traditionele omgang met bedrijventerreinen was dat door de gemeente kavels werden uitgegeven. Hierop konden bedrijven zich vestigen.
Er was geen sprake van een vorm van organisatie zoals een vereniging van eigenaren en structureel onderhoud van gemeenschappelijk voorzieningen (infrastructuur, groen, bewegwijzering) vond niet plaats. Ook het opstellen van beleid ten aanzien van de vestiging van bedrijven vond veelal niet plaats. Het resultaat: een bedrijventerrein dat zijn oorspronkelijke kwaliteit verliest in de loop der tijd. De remedie is revitalisatie. Een reactieve vorm van beheer. Dit vraagt echter om hoge investeringen en zorgt niet voor een structurele verbetering. In de volgende paragraaf wordt ingegaan op een meer pro-actieve vorm van beheer, ook wel aangeduid met parkmanagement.
1.3.2 Parkmanagement, een instrument
Een instrument om de kwaliteit van bedrijventerrein te bewaken is parkmanagement.
Parkmanagement is een, uit Amerika en Groot-Brittannië, overgewaaid concept. Met name in die landen zijn enkele erkende voorbeelden te vinden van succesvol parkmanagement.
Stockley Park in Engeland is misschien wel het bekendste voorbeeld. In de jaren tachtig werd Stockley Park ontwikkeld. Op dit bedrijventerrein werd een strak geleide ontwikkeling gevolgd door intensief beheer. Het gehele vastgoedproces werd integraal gestuurd vanuit één managementorganisatie. ‘Landscaping’, beheer openbare ruimte, parkbeveiliging en een hoogwaardig voorzieningenniveau (met onder andere een conferentiecentrum, zwembad, restaurant, winkels, kinderopvang, fitnesscentrum) werden verzorgd middels parkmanagement.
Het succes van parkmanagement in Engeland en het moeizaam van de grond komen in Nederland is te wijten aan maatschappelijk economische verschillen. Hierdoor bestaan er
verschillende uitgangspunten voor het bestaan van parkmanagement. De verschillen worden hier even kort besproken.
Engeland
In Engeland wordt de ontwikkeling van bedrijven- of kantorenlocaties van begin tot eind verzorgd door marktpartijen. Daarbij wordt parkmanagement als commercieel instrument in alle fasen van het ontwikkelingsproces ingezet. ‘Landscaping’, voorzieningenniveau en eisen aan het bedrijfsprofiel van elk bedrijf dat zich vestigt behoren tot de gebruikelijke activiteiten van parkmanagement. Parkmanagement wordt door de marktpartijen gebruikt om concurrentievoordeel op te bouwen. Belangrijkste uitgangspunt is het vasthouden van het gewenste kwaliteitsniveau om op die manier de belangen van de marktpartijen te dienen.
Deze marktpartijen en hun belangen zijn:
- ontwikkelaars/ beleggers (‘investors expectancy’): hun vastgoedinvestering behaalt een maximaal rendement als er door de hoge kwaliteit van het gebouw en zijn omgeving een sterke concurrentiepositie op de vastgoedmarkt gecreëerd wordt;
- huurder/ gebruikers (‘users expectancy’): een hoge kwaliteit van het gebouw en de omgeving schept een gunstig economisch klimaat in een prettige werkomgeving.
Nederland
In Nederland is parkmanagement ontstaan als een reactie op de onvrede over de slechte beheersituatie op veel terreinen. Deze slechte beheersituatie uit zich in achterstallig onderhoud aan bermen, gebouwen en wegen. Ook leegstand en braakliggende gronden zijn gevolgen van een slechte beheersituatie. Parkmanagement wordt gezien als instrument om technisch en economisch verval van een bedrijventerrein (of kantorenterrein) tegen te gaan.
De gemeentelijke overheid is in Nederland traditioneel verantwoordelijk voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen. Daarbij zijn steeds meer gemeenten geneigd parkmanagement in te voeren.In Nederland is parkmanagement in eerste instantie geen commercieel, vanuit marktinitiatieven ontstaan instrument, maar een instrument van de overheid om duurzame bedrijventerreinen te realiseren. Hierdoor heeft parkmanagement vooral milieudoelstelling. Dit vormt het belangrijkste verschil met parkmanagement in Engeland. Het belangrijkste organisatorische verschil is dat in Nederland parkmanagement een vorm van Publiek-Private samenwerking (PPS) is. Private partijen (de bedrijven) en overheden (vaak de gemeenten) werken samen aan een kwalitatief hoogwaardige bedrijventerrein. Onderstaand schema geeft de redenen aan om samen te gaan werken (Hoogzaad, 1999:7).
Figuur 1.1 Voordelen parkmanagement
Naast de bovenstaande voordelen van parkmanagement zijn er zowel bij de overheid als bij het bedrijfsleven een aantal ontwikkelingen waarneembaar die mogelijkheden scheppen voor de invoering van parkmanagement op bedrijven- en kantorenlocaties. De belangrijkste zijn (in: Hoogzaad, 1999:9):
Figuur 1.2 Ontwikkelingen private en publieke partijen
Bronnen: Bregman (1990); Dekker (1997); Engelenburg (1998); Ginter (1998); Kolpron (1997); Ministerie van EZ (1998); Twijnstra en Gudde (1997); Van der Veeken (1998); De Vries (1998)
De ontwikkelingen vertonen een aantal overeenkomsten:
- Beiden willen hun activiteiten tot de kern beperken. De overheid wil haar eigen rol terugdringen door meer aan de markt over te laten. Bedrijven willen zich beperken tot hun ‘core business’
- Beiden gaan meer naar elkaars doelstellingen werken. De overheid werkt marktgerichter en bij de bedrijven groeit het besef dat milieu en economie niet los van
Maximale kwaliteit tegen minimale kosten Kwaliteit van het terrein:
• Duurzaamheid/ blijvend functioneel
• Hoog voorzieningen niveau
• Representativiteit/ prettige werkomgeving
Kostenvoordeel
• Schaalvoordelen
• Behoud onroerend goedwaarde
• Voorkomen van revitalisering
Overheid
- Terugtredende overheid (kerntakendiscussie)
- Marktgerichte benadering - Ontwikkeling duurzame
bedrijventerreinen - Meer aandacht voor
beeldkwaliteit
Bedrijfsleven
- Activiteiten beperken tot ‘core business’
- Groeiend milieubewustzijn - Lange termijndenken (behoud
investeringswaarde)
- Groeiend belang van imago en representativiteit
Parkmanagement middels Publiek-Private Samenwerking (PPS)
elkaar kunnen worden gezien. Milieubewustheid is voor bedrijven niet alleen imago, maar ook meer een instrument om hun kostenefficiëntie te vergroten.
- Duurzaamheid en langetermijndenken worden voor beide partijen steeds belangrijer.
De overheid wil haar bedrijventerreinen duurzaam ontwikkelen om zo milieuwinst te boeken en de revitaliseringkosten in de toekomst te beperken. Voor marktpartijen is het van belang dat de waarde van hun investering (onroerend goedwaarde) behouden blijft om zo een maximaal rendement te halen
De bovenstaande ontwikkelingen bieden mogelijkheden voor parkmanagement. Per overeenkomstige ontwikkeling worden de kansen voor parkmanagement middels een vorm van Publiek-Private Samenwerking (PPS) verduidelijkt:
- Parkmanagement biedt voor beiden de mogelijkheid om niet-kernactiviteiten af te stoten. De overheid geeft de marktpartijen meer verantwoordelijkheden met betrekking tot (de ontwikkeling en) het beheer van bedrijventerreinen. Bedrijven kunnen verschillende beheeractiviteiten (bijvoorbeeld groenonderhoud of kinderopvang) geheel overdragen aan een parkmanagementorganisatie. Een voorbeeld hiervan is parkmanagement BV ‘Industriepark Vlissingen’. Deze adverteert met de slogan ‘Uw bijzaken zijn onze hoofdzaken.’
- Parkmanagement is een instrument om doelstellingen gezamenlijk te realiseren.
Beheer middels parkmanagement is marktgerichter dan de huidige situatie waarin de gemeente het beheer verzorgt. Daarnaast is parkmanagement voor bedrijven een instrument om milieuwinst met een maximaal rendement te halen
- Parkmanagement is een instrument om een bedrijventerrein een duurzame ontwikkeling te geven, zowel op terrein- als op bedrijfsniveau.
- Parkmanagement geeft een terrein imago en representativiteit omdat het een beheerinstrument is dat zowel functionele als beeldkwaliteit realiseert.
1.3.3 Masterplan revitalisering
In de vorige paragraaf is ingegaan op het relatief nieuwe begrip parkmanagement als instrument voor het beheersen van de kwaliteit van een bedrijventerrein. Het ontstaan van dit begrip is in gang gezet vanuit de opvatting dat ruimte in Nederland schaars is en dat men daar zuinig mee om moet gaan. Een instrument om achteraf de kwaliteit van het bedrijventerrein op peil te brengen is herstructurering of revitalisering. Het bureau Van Werven speelt hierin een rol die in deze paragraaf nader zal worden toegelicht.
Veel gemeenten werken aan de herstructurering van verouderde werklocaties. Dit dient belangrijke maatschappelijke doelen:
- Verbetering van de ruimtelijke en milieukwaliteit, niet alleen op de locatie zelf maar ook voor de omgeving;
- Verlenging van de levensduur van locaties en intensivering van het ruimtegebruik ter plekke, waardoor minder beslag wordt gelegd op nieuwe locaties (efficiënt ruimtegebruik);
- Het scheppen van voorwaarden voor behoud en groei van werkgelegenheid en een vitale lokale of stadseconomie.
Ook bij de provincie Groningen is het besef ontstaan dat goed geoutilleerde bedrijventerreinen van groot belang zijn voor de regionale economie. De provincie Groningen heeft daarom aan Van Werven advies de opdracht gegeven tot het schrijven van een Masterplan Revitalisering bedrijventerreinen. Precieze formulering van de opdracht staat in het onderstaande kader.
De aanwezigheid van goed geoutilleerde bedrijventerreinen, waar ondernemingen de ruimte krijgen om hun activiteiten te ontplooien, is een wezenlijk onderdeel van de economische structuur en van grote betekenis voor de ontwikkeling van de werkgelegenheid. Vanuit dit besef heeft het provinciaal bestuur van Groningen beleid ontwikkeld voor de aanleg van nieuwe gedifferentieerde bedrijfslocaties, waar voor verschillende soorten bedrijven vestiging mogelijk is.
Tegelijkertijd wenst de provincie ook aandacht te geven aan reeds bestaande bedrijventerreinen. Ook in deze terreinen zal moeten worden geïnvesteerd om ze markttechnisch up-to-date te houden en om de aldaar gevestigde bedrijven een goede en concurrerende thuisbasis te bieden. In dit kader is in september door de provincie aan Van Werven advies opdracht gegeven een Masterplan revitalisering Bedrijventerreinen te schrijven. De precieze formulering van deze opdracht luidt:
• Inventariseer de kwaliteit van de oudere bedrijventerreinen met een bovenlokale functie in de provincie Groningen. Geef aan welke maatregelen noodzakelijk zijn voor structurele verbetering zodat de betreffende locaties up-to-date kunnen functioneren.
• Geef voorts aan welke additionele mogelijkheden er zijn voor maatregelen die leiden tot verdere opwaardering en positieverbetering van de betreffende terreinen op langere termijn. Deze extra impuls kan betrekking hebben op duurzaamheidsaspecten, samenwerking, beheer/terreinmanagement, voorzieningen, etc.
Het onderzoek naar de kwaliteit van de bedrijventerreinen in de provincie Groningen is in november 2000 van start gegaan. In mei 2001 is de definitieve versie van het Masterplan opgeleverd. In het onderzoek zijn een vierentwintigtal bedrijventerreinen aan een grondige analyse onderworpen. Op basis van een terreindiagnose en een SWOT-analyse is voor ieder terrein een maatregelenpakket geformuleerd. Onderdeel van het maatregelpakket is het opstellen van een beheersysteem voor het bedrijventerrein. Een term die hierbij vaak naar voren komt is parkmanagement of bedrijventerreinmanagement. Eén van de aanbevelingen van Van Werven aan de provincie is parkmanagement in te voeren op terreinen waarop revitalisatie plaats vindt, maar ook op nieuwe nog aan te leggen bedrijventerreinen. Het doel hiervan is de kwaliteit op langere termijn te behouden. Vanuit de provincie is positief gereageerd op deze aanbeveling en Van Werven Advies is gevraagd een inleidende presentatie te geven over de precieze inhoud van het begrip parkmanagement. Ook hebben diverse gemeenten reeds aangeklopt bij Van Werven Advies over meer informatie over dit relatief nieuwe begrip.
1.4 De onderzoeksopdracht van Van Werven
Er is een recente ommekeer in overheidsbeleid waar te nemen. Na tijden van deregulering en terugtredende overheid, wil die nu weer meer invloed krijgen op het reilen en zeilen op een bedrijventerrein. In het licht van zuinig ruimtegebruik en duurzame ontwikkeling is steeds meer aandacht ontstaan voor het beheer van bedrijventerrein. Deze aandacht is mede ontstaan door de trend dat veel bedrijven steeds meer waarde hechten aan representativiteit van de bedrijfslocatie. Een begrip dat in het kader van beheer van bedrijventerreinen vaak genoemd wordt is parkmanagement.
Veel gemeenten geven aan wel ‘wat met parkmanagement’ te willen doen. Veel gemeenten weten echter niet precies wat parkmanagement is en hoe men elementen van parkmanagement
over parkmanagement als een aanvulling op het huidige dienstenpakket. Gezien de ‘positie op de eerste rij’ met het opstellen van het Masterplan Revitalisering is de verwachting dat er opdrachten aangaande parkmanagement binnenkomen gegrond te noemen. Ook het feit dat Van Werven Advies bij diverse gemeenten en de Provincie Groningen presentaties heeft verzorgd over dit onderwerp, lijkt deze verwachting te rechtvaardigen. Deze presentaties toonden aan dat de toehoorders parkmanagement beschouwen als een goed middel om de kwaliteit van bedrijventerreinen in stand te houden en de levenscyclus van een terrein te kunnen verlengen. Wel lijkt er nog veel onduidelijkheid te bestaan over wat de mogelijkheden van parkmanagement precies zijn en op welke manier parkmanagement vormgegeven kan worden.
Van Werven Advies heeft allereerst behoefte aan een inventarisatie van het begrip parkmanagement. Op dit moment bestaat er zowel bij de gemeenten als bij Van Werven nog enige onduidelijkheid over de precieze invulling van het begrip parkmanagement. Eerst zal er een verkenning plaats moeten vinden. Verder heeft Van Werven behoefte aan een adviesinstrument aan de hand waarvan aan gemeenten geadviseerd kan worden over het ontwerp van een parkmanagementorganisatie en de implementatie van parkmanagement.
Voornaamste aandachtsgebieden voor Van Werven zijn de juridische vormgeving van de parkmanagementorganisatie en de organisatiestructuur van de parkmanagementorganisatie.
Verder is het belangrijk dat er aandacht besteed wordt aan de manier waarop het parkmanagement gefinancierd kan worden.
2 - Onderzoeksopzet
2.1 Inleiding
Het spreekwoord ‘goed gereedschap is het halve werk’ moet Van Werven ertoe aan hebben gezet, een gereedschap te gaan ontwikkelen voor het in elkaar zetten van een parkmanagementorganisatie. Het realiseren van een parkmanagementorganisatie kan in zekere zin vergeleken worden met het in elkaar zetten van een bureau. Hierbij is een handleiding onmisbaar. In deze handleiding wordt stap voor stap uitgelegd welke handelingen verricht moeten worden. Schroevendraaiers, boormachines en hamers kunnen het doorlopen van de stappen vergemakkelijken. Het doel van dit onderzoek is nu om een handleiding voor het ‘in elkaar zetten’ van een parkmanagementorganisatie te maken en daarbij de gereedschappen te leveren. Er worden aldus ‘gezamenlijke voorwerpen die voor het verrichten van een werkzaamheid nodig zijn’ ontwikkeld.
In dit hoofdstuk zal worden ingegaan op de manier waarop de handleiding met de gereedschappen wordt ontwikkeld. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de ontwerpmethodologie van De Leeuw. De onderzoeksopdracht kan getypeerd worden als een ontwerpopdracht. Er moet een instrument worden ontworpen dat gebruikt kan worden bij de advisering over de inrichting en implementatie van parkmanagement. Er wordt gewerkt volgens de ontwerpvariant zoals beschreven door De Leeuw (1996). In paragraaf 2.2 komt eerst de probleemstelling aan bod. In paragraaf 2.3 worden aan de hand van de ontwerpmethodologie van De Leeuw de verschillende deelvragen gegeven. Op basis van de antwoorden op deze deelvragen kan een antwoord worden gegeven op de vraagstelling.
Paragraaf 2.4 behandelt de gegevensbronnen en de waarnemingsmethoden die gebruikt gaan worden om het onderzoek uit te voeren. In Paragraaf 2.5 wordt ten slotte een leeswijzer gegeven, ter structurering van het verslag.
2.2 Probleemstelling
In deze paragraaf wordt ingegaan op de probleemstelling van het onderzoek. Beknopt samengevat drukt de probleemstelling uit wat je wilt weten en waarom, of in de ontwerpvariant wat wil je maken en waarom. De probleemstelling bestaat uit een doelstelling, een vraagstelling en de randvoorwaarden.
Doelstelling
Het ontwerpen van een instrument dat Van Werven advies kan gebruiken bij het adviseren over de inrichting en de implementatie van parkmanagement.
Vanuit deze doelstelling is gekomen tot de volgende centrale vraag waarop in dit onderzoek antwoord gegeven gaat worden.
"Gereedschap: de gezamenlijke voorwerpen die voor het verrichten van een werkzaamheid nodig zijn, in het bijzonder de werktuigen van een handswerkman;
(spreekwoord) Goed gereedschap is het halve werk" (Van Dale, 1984).
Vraagstelling
Welk ontwerp (van een ontwerpinstrument van parkmanagement) komt tegemoet aan het programma van eisen?
De randvoorwaarden blijven voorlopig buiten beschouwing. In hoofdstuk 4 zullen de randvoorwaarden van het onderzoek tegelijkertijd met de specificatie van de eisen aan het instrument behandeld worden.
2.3 Ontwerpmethodologie
De vraag van het onderzoek is in conceptuele bewoording: Ontwikkel een hulpmiddel voor het ontwerpproces van een parkmanagementorganisatie. De Leeuw (1996) geeft een aanpak voor ontwerpen. De fasering van ontwerpen kent altijd drie hoofdfasen. Deze fasen zullen ook in dit onderzoek doorlopen worden. De fasen zijn:
Figuur 2.1 Fasering ontwerpproces Bron: De Leeuw, 1996:194
2.3.1 Vaststellen van de productspecificaties
Deze eerste stap geeft antwoord op de vraag wat het instrument moet kunnen. Hiervoor dienen twee vragen beantwoord te worden. Allereerst wordt het onderzoek, en daarmee de functie van het instrument afgebakend met de volgende vraag:
1. Wat is parkmanagement?
Om te kunnen bepalen wat het instrument moet opleveren zal allereerst deze vraag beantwoord moeten worden. Je kunt natuurlijk geen instrument maken zonder dat duidelijk is wat het instrument moet opleveren. Voor het beantwoorden van deze vraag zal allereerst gekeken worden welke omschrijvingen van parkmanagement in de praktijk gehanteerd worden. Teneinde algemeen geldende uitspraken te kunnen doen en een handleiding te kunnen ontwikkelen die op meerdere terreinen toepasbaar is zal er een conceptualisering plaats moeten vinden. Doel van de conceptualisering is te komen tot een definitie.
Specificatie
• Bepalen van doel
• Randvoorwaarden
• Prestatiecriteria
Ontwerpen in enge zin:
• Genereren van alternatieven
• Kiezen Realisatie
Wat wil je maken en aan welke eisen moet dat voldoen
Maak systematisch iets dat past bij de specificatie
Een tweede deelvraag die in stap 1 moet worden beantwoord is:
2. Wat is het programma van eisen voor het ontwerp van een ontwerpinstrument voor parkmanagement?
Doel van de vraag is te komen tot een programma van eisen. In dit programma van eisen staat vermeld waaraan het uiteindelijke instrument moet voldoen. Er zullen twee bronnen van eisen worden besproken. Allereerst zijn er de eisen die door Van Werven aan het instrument worden gesteld. Deze zullen vanuit verschillende gesprekken met dhr. Van Werven naar voren komen. Daarnaast zijn er de eisen die vanuit de literatuur aan het instrument worden gesteld. Deze zullen achterhaald worden middels een literatuurstudie waarbij met name de ontwerpliteratuur als belangrijkste bron zal dienen.
2.3.2 Ontwerpen van het instrument
Het doel van de ontwerpfase van het onderzoek is te komen tot een ontwerp van het instrument dat voldoet aan het programma van eisen. Deelvraag die hierbij beantwoord dient te worden luidt:
3. Wat is op basis van het programma van eisen het ontwerp van het ontwerpinstrument voor parkmanagement?
De laatste stap van het onderzoek is het uiteindelijk ontwerpen van het instrument. Als input van dit ontwerpproces geldt het programma van eisen zoals dat in de vorige fase benoemd is.
Het resultaat van de ontwerpfase is het ontwerpinstrument voor parkmanagement.
2.3.3 Realiseren van het instrument
In deze laatste fase van het ontwerpproces van De Leeuw wordt het ontwerp getoetst aan het programma van eisen zoals dat uit stap 1 is voortgekomen. In dit onderzoek wordt in de conclusie kort ingegaan op een terugkoppeling aan het programma van eisen. Er zal geen verslag worden gedaan van de toetsing van het instrument in de praktijk omdat het op dit moment onzeker of er ten tijde van het realiseren van het instrument toepasselijke opdrachten liggen om het instrument op te testen. Daarbij is het zo dat de tijd het niet toelaat het instrument in de praktijk te testen.
2.4 Gegevensbronnen en waarnemingsmethoden
In het onderzoek wordt gebruik gemaakt van een aantal gegevenbronnen, namelijk vaktechnische en wetenschappelijke literatuur. Verder dienen interviews met ‘parkmanagers’
als belangrijke gegevensbron. In deze paragraaf zullen achtereenvolgens de onderzoeksmethoden veldonderzoek en literatuurstudie met de gegevensbronnen besproken worden.
2.4.1 Veldonderzoek
Voor beantwoording van de eerste deelvraag dient de praktijk als belangrijkste gegevensbron.
In het veldonderzoek zal gekeken worden naar de organisatie van het beheer van het bedrijventerrein op verschillende bedrijventerreinen. Waar mogelijk zal een interview met een direct betrokken persoon worden gehouden. Indien dit onmogelijk blijkt zal getracht worden zowel bij gemeente als bij bedrijvenverenigingen informatie in de vorm van adviesrapporten, startnotities en andere ambtelijke stukken te verkrijgen. Doel van het veldonderzoek is te komen tot een definitie van parkmanagement. Daarbij zullen bepaalde theoretische concepten onmisbaar zijn. Ook moet het veldonderzoek leiden tot een bepaalde typologie van
parkmanagement. Met het veldonderzoek moet worden bepaald wat de belangrijkste contingentiefactoren zijn van de parkmanagementorganisatie.
In het veldonderzoek zullen een zevental bedrijventerreinen gebruikt worden. Er zal waar mogelijk een interview gehouden worden met vertegenwoordigers van het parkmanagement.
Indien dit niet mogelijk is, zal er verkenning plaatsvinden op basis van verschillende rapportages en beleidsnota’s. De volgende terreinen zijn meegenomen in het veldonderzoek:
- Industriepark Kleefse Waard - Business Park Arnhem - Industriepark Vlissingen - Leidsche Rijn
- Nieuw Vennep - Rietvelden- De Vutter - Hoendiep
De keuze voor deze terreinen is niet geheel willekeurig. De bovenstaande terreinen verschillen van elkaar in de uitgangssituatie. Op de eerste drie terreinen is er sprake van een één eigenaar die het terrein exploiteert. Op Industriepark Kleefse Waard is dit bijvoorbeeld Akzo Nobel die haar strategische grondvoorraden nu voor andere doeleinden aanwendt. Op de terreinen Leidsche Rijn en Nieuw Vennep is de situatie anders. Deze terreinen zijn in eigendom van de gemeente. Deze heeft de grond bouwrijp gemaakt en is nu klaar om de grond uit te gaan geven aan bedrijven. Op de terreinen de Rietvelden-De Vutter en het Hoendiep is er sprake van een bestaand terrein. Het terrein is gedeeltelijk of geheel in gebruik en de eigendomsposities zijn versnipperd. Onderstaand schema geeft nog even kort de verschillen in uitgangssituatie weer.
Figuur 2.2 Te onderzoeken terreinen
Eigendomssituatie
Centraal Versnipperd
Bestaand Industriepark Kleefse Waard Business park Arnhem Industriepark Vlissingen
Rietvelden- de Vutter Hoendiep
Nieuw Leidsche Rijn
Nieuw Vennep
Nieuwe terreinen waarbij de eigendomsposities versnipperd zijn, worden in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten, omdat deze in de praktijk niet tot nauwelijks bestaan. Aan de hand van onderzoek naar de organisaties op bovenstaande terreinen zal gekeken worden of er verschillen bestaan in organisatie en door welke factoren deze verschillen veroorzaakt worden (contingentiefactoren). Op basis van deze factoren kan vervolgens een typologie van parkmanagement worden gemaakt.
2.4.2 Literatuuronderzoek
In het literatuuronderzoek wordt gebruik gemaakt van vaktechnische en wetenschappelijke literatuur. De vaktechnische literatuur zal vooral gebruikt worden bij het explorerende deel van het onderzoek. Vaktechnische literatuur heeft vooral betrekking op de startnotities, de rapporten en de brochures en artikelen over parkmanagement, duurzaamheid en herstructurering van en op bedrijventerreinen. De wetenschappelijke literatuur heeft vooral betrekking op de organisatiekundige concepten en theorieën die gebruikt worden om het
tweede deel van het onderzoek gebruikt worden. Daar wordt meer inhoudelijk ingegaan op het uiteindelijke ontwerp van het instrument.
2.5 Leeswijzer
In deze laatste paragraaf zal ter verduidelijking en structurering van het verslag een leeswijzer worden aangereikt. De leeswijzer voor het gehele verslag ziet er als volgt uit:
Figuur 2.3 Leeswijzer
Ook in de leeswijzer is het procesmodel van ontwerpen van De Leeuw te onderscheiden. Van de trits Specificatie-Ontwerp-Realisering zijn de eerste twee nadrukkelijk opgenomen in het onderzoek. In hoofdstuk 3 zal begonnen worden met een verkenning van het begrip parkmanagement. Hierin wordt op basis van verschillende omschrijvingen gekomen tot een definitie van parkmanagement. In Deel I van het onderzoek wordt de specificatiefase van het onderzoek besproken. Hoofdstuk 4 gaat in op de ontwerpeisen zoals die door Van Werven en de literatuur aan het ontwerpinstrument gesteld worden. Het resultaat is een programma van eisen. Dit programma van eisen dient als input voor het tweede deel van het onderzoek waarin de ontwerpfase doorlopen wordt. In die ontwerpfase wordt het instrument ontworpen. Daarbij wordt in hoofdstuk 5 een instrument gegeven dat de adviseur ondersteunt bij het doorlopen van de specificatiefase. In hoofdstuk 6 en 7 worden achtereenvolgens instrumenten besproken voor respectievelijk de ontwerp- en veranderingsfase. In hoofdstuk 8 wordt kort ingegaan op de realisatiefase. Allereerst wordt er een totaaloverzicht van het instrument gegeven. Dit wordt gekoppeld aan het programma van eisen zoals dat in hoofdstuk 4 werd geformuleerd.
Definiëring (hfstk-3)
Ontwerpeisen (hfstk-4)
Specificatie (hfstk-5) Ontwerp (hfstk-6) Deel I
Specificatie
Deel II Ontwerp
Verandering (hfstk-7)
Conclusie (Hfstk 8) Deel III Realisatie
3- Definiëring parkmanagement
3.1 Inleiding
Alvorens over te gaan tot de daadwerkelijke ontwerpfase zal er stil worden gestaan bij het begrip parkmanagement. In dit hoofdstuk zal een werkdefinitie van parkmanagement worden ontwikkeld. Hiermee wordt een antwoord gegeven op de eerste deelvraag. Deze luidde:
Wat is parkmanagement?
Hiertoe worden verschillende stappen gezet. Allereerst zal er een beschrijving worden gegeven van het begrip parkmanagement. Hierbij zal er een inventarisatie worden gemaakt van de verschillende definities zoals die in verschillende rapporten worden gegeven. Dit wordt gedaan om duidelijk te maken dat er veel verschillende opvattingen bestaan over het begrip parkmanagement, maar dat in bijna alle definities bepaalde aspecten steeds naar voren komen. Op basis van deze aspecten wordt het begrip verder geconceptualiseerd om uiteindelijk te komen tot een definitie van het begrip parkmanagement. Deze definitie moet duidelijk maken wat het instrument uiteindelijk moet opleveren.
3.2 Definities parkmanagement
In de vaktechnische literatuur bestaan talloze omschrijvingen en definities van parkmanagement. Om voor dit onderzoek tot een goede definitie van parkmanagement te komen zal hier eerst een opsomming worden gegeven van een aantal gebruikte definities.
Diverse bedrijven hebben inmiddels startnotities geschreven over parkmanagement en gebruiken daarbij diverse definities van dit begrip. Hieronder een kleine opsomming.
Wijnkers en Doorakkers (2000) verstaan onder parkmanagement het volgende:
Het maken van afspraken tussen de belanghebbende partijen op het bedrijventerrein (gekoppeld aan de eigendomsverhouding) over de inrichting en/ of het beheer van het bedrijventerrein. Het doel is het verkrijgen en op lange termijn behouden van het gewenste kwaliteitsniveau
Grontmij (2000) gebruikt de volgende definitie:
Het beheer van zowel de openbare als de niet openbare elementen van bedrijventerreinen, dat berust op samenwerking tussen de gemeente en de op het desbetreffende terrein gevestigde ondernemers.
Van Werven (1999) definieert in zijn lezing ‘Parkmanagement, beheer en exploitatie’
parkmanagement als volgt:
Het complex aan instrumenten om een bepaald concept van een terrein te positioneren en te onderhouden. Parkmanagement vertegenwoordigt en handhaaft de identiteit van een locatie.
Kolpron (1999) tot slot definieert parkmanagement als volgt:
Het Park Management ‘managed’ en geeft sturing aan de inrichting en het beheer van het (gebouwde) terrein, de initiatie en exploitatie van collectieve voorzieningen en analyseert en organiseert samenwerkingsmogelijkheden tussen bedrijven. Dit alles met als doel het verkrijgen en op lange termijn behouden van een hoog kwaliteitsniveau van zowel de openbare als de private ruimte op het terrein.
Veel van deze omschrijvingen zijn pragmatisch en dekken niet de totale lading van het begrip parkmanagement. Ze zijn dus moeilijk te hanteren voor dit onderzoek. In een aantal aspecten verschillen de definities echter niet. Het merendeel van de definities spreekt over het doel van parkmanagement, namelijk het behouden van de kwaliteit op langere termijn. Verder wordt parkmanagement in veel definities aangeduid met beheersing, managen of ‘sturing geven aan’. Tot slot kan worden geconcludeerd dat parkmanagement in alle definities betrekking heeft op een bedrijventerrein (de locatie). Samenvattend kan gezegd worden dat met de onderstaande elementen het parkmanagement beschreven kan worden.
• Bedrijventerrein (locatie)
• Behouden kwaliteit op lange termijn
• Management
Deze drie elementen geven de basis voor verdere conceptualisatie van het begrip parkmanagement. Deze conceptualisatie is noodzakelijk om te komen tot een definitie van parkmanagement. Ze zullen nu achtereenvolgens behandeld worden in de volgende paragraaf waarin het parkmanagement gedefinieerd wordt.
3.3 Parkmanagement gedefinieerd
Er zijn inmiddels diverse omschrijvingen de revue gepasseerd. In deze paragraaf zal het begrip parkmanagement in meer conceptuele zin besproken worden met als doel het ontwikkelen van een definitie van parkmanagement en het antwoord geven op de geformuleerde vraag. Vanuit deze definitie is het mogelijk een aantal algemeen geldende uitspraken te doen over parkmanagement. Dit heeft tot doel een methode te ontwikkelen die het individuele geval overschrijdt en toepasbaar is op meerdere typen terreinen. Met het geven van een definitie wordt tevens duidelijk gemaakt wat het te ontwerpen instrument uiteindelijk moet opleveren. Conceptualisering is hierbij noodzakelijk. Hierbij wordt het probleem gesteld in termen die naar een bepaalde theorie of concept verwijzen. De basis voor de conceptualisering ligt in de drie begrippen die in de vorige paragraaf werden benoemd. De begrippen bedrijventerrein, behouden van kwaliteit en managen worden nu achtereenvolgens besproken.
3.3.1 Het bedrijventerrein
Voor de definiëring van het begrip parkmanagement wordt allereerst gekeken naar wat er gemanaged moet worden. In dit onderzoek -en in vele andere- wordt gesteld dat parkmanagement per definitie betrekking heeft op een bedrijventerrein. Bedrijventerrein wordt door Eiff (1991) gedefinieerd als: Een gedeelte van een gemeenschappelijk grondgebied, dat via planologische procedures is bestemd voor de vestiging van bedrijvigheid. Het betreft een gebied van enige omvang, waarop meerdere bedrijven tegelijkertijd zijn gehuisvest.
In deze paragraaf zal worden ingegaan op het realiseringsproces van het bedrijventerrein. De realisering van een bedrijventerrein geschiedt in verschillende stappen. Zonder er hier uitvoerig op in te gaan worden ze toch even genoemd. Globaal ziet het realiseringsproces er als volgt uit:
Stap 1 vaststelling bestemmingsplan
In het plan wordt een bepaald gebied bestemd voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen. Wanneer de gemeente daadwerkelijk tot realisatie over wil gaan begint de volgende stap.
Stap 2 aankopen grond
Wanneer de vraag naar bedrijventerrein voldoende wordt geschat voor de realisatie van nieuwe bedrijventerreinen wordt de grond door de gemeente aangekocht.
Stap 3 bouwrijp maken
Als de grond is aangekocht, wordt deze bouwrijp gemaakt. Dat wil zeggen dat de infrastructuur, zowel ondergronds als bovengronds, aangebracht wordt en het terrein op een logische manier verkaveld wordt. Het bedrijventerrein is nu klaar voor uitgifte.
Stap 4 gronduitgifte
De gronduitgifte betreft de verkoop van de kavels op het bedrijventerrein aan de gegadigde bedrijven. De bedrijven zijn verder zelf verantwoordelijk voor de bouw van het bedrijfsonroerend goed en traditioneel ook voor het beheer van de eigen kavel.
Stap 5 beheer van het terrein
Zodra het terrein (gedeeltelijk) in gebruik is genomen komt het beheer om de hoek kijken. De gemeente is van oudsher verantwoordelijk voor het beheer van de openbare ruimten op het bedrijventerrein. Zij verzorgt de wegen, bermen en overige openbare ruimten. De bedrijven zijn zelf verantwoordelijk voor het beheer van de particuliere ruimten. Het beheeraspect wordt vaak ten onrechte veronachtzaamd. Bij het beheer draait het in de eerste plaats om het actueel en operationeel houden van het bedrijventerrein en alles wat daarmee samenhangt. Zo wordt de gevestigde ondernemer in een continu proces een optimale omgeving geboden. Tevens draagt een goed beheer er toe bij dat eventuele nog niet uitgegeven kavels als locatie aantrekkelijk blijven. Op verschillende momenten heeft de beheersfase al nadrukkelijk in de belangstelling moeten staan. Door hier in eerdere fasen reeds rekening mee te houden kunnen beheersinspanningen op een later tijdstip worden geminimaliseerd.
Parkmanagement lijkt zich in eerste instantie met name te richten op de beheersfase van het terrein. Echter het begrip parkmanagement wordt in dit onderzoek breder opgevat en kan dus ook betrekking hebben op andere fases in het realiseringsproces. Zo bestaan er parkmanagementorganisaties die vanaf stap 2 de regie voeren. Voorbeelden daarvan zijn met name in het buitenland te vinden (Stockley Park).
3.3.2 Behouden van de kwaliteit
Met welk doel wordt een parkmanagementorganisatie nou precies ontworpen? In veel definities wordt als doel van parkmanagement het behouden van de kwaliteit op de lange termijn genoemd. Om dit te verduidelijken wordt verwezen naar de levenscyclus van bedrijventerreinen. De levenscyclus van een bedrijventerrein geeft de mate van aantrekkelijkheid gedurende de bestaanstijd van het terrein weer. Geoplan (1995) onderscheidt –binnen de beheersfase- de volgende vijf fasen:
1. De startfase: in deze fase wordt het terrein bouwrijp gemaakt en wordt de grond uitgegeven;
2. De groeifase (expansie): in deze fase is er sprake van een stijgende vraag vanwege uitbreidingsmogelijkheden, en een kwalitatief goede huisvesting. Het gevolg is een toename van het aantal bedrijfsvestigingen op het terrein;
3. De consolidatiefase (volwassenheid): in deze fase stabiliseert zowel de vraag als het aantal gevestigde bedrijven zich. Er is vrijwel geen grond meer beschikbaar voor uitgifte op het terrein. De kwaliteit van het terrein verbetert noch verslechterd;
Vraag
4. De stagnatiefase (verzadiging): in deze fase neemt de vraag van voornamelijk hoogwaardige bedrijvigheid steeds sneller af. Mede als gevolg van structurele veranderingen in de economie nemen de bedrijfsactiviteiten op het terrein af. Een aantal bedrijven besluit te verhuizen;
5. De teruggangfase (neergang): in deze fase daalt de vraag sterk. Veel goedlopende bedrijven verhuizen. Het gevolg is dat op het bedrijventerrein leegstand ontstaat of dat de vrijgekomen ruimte wordt ingenomen door marginale bedrijvigheid. Het imago van het terrein verslechterd en steeds minder bedrijven zullen geneigd zijn zich op het terrein te vestigen. Het terrein belandt in een neerwaartse spiraal en de ontwikkeling van het terrein stagneert.
De levenscyclus kent in werkelijkheid niet een dergelijk vloeiend verloop. Gebleken is dat economische recessies een tijdelijk negatief effect op de vraag naar bedrijventerrein hebben.
Figuur 3.1 De levenscyclus van een bedrijventerrein Bron: Geoplan (1995) bewerkt
Het terrein krijgt op een gegeven moment te maken met veroudering. Veroudering betekent dat het terrein te kampen krijgt met allerlei kwaaltjes waardoor de aantrekkelijkheid van en de vraag naar het terrein afneemt. Veroudering wordt gedefinieerd als, het in de tijd ontstane verschil tussen bij de realisatie van een terrein gehanteerde eisen en de huidige gedifferentieerde kwaliteitsnormen. Du Pon (1990) onderscheidt de volgende voorkomende vormen van veroudering:
1. Economische veroudering van bepaalde bedrijfstakken leidt tot leegstand, braakligging of vervanging door marginale functies
2. Functionele veroudering waarmee de veranderende eisen t.a.v. het productiemilieu (bijv. ontsluiting of representativiteit) worden aangeduid.
3. Technische veroudering van panden en terreinen zoals tot uiting komend in de staat van onderhoud van gebouwen en openbare ruimten en vervuiling in de bodem
4. Planologische veroudering die voortkomt uit veranderingen in de omgeving zoals insluitende bebouwing, waardoor een slechte bereikbaarheid ontstaat en eerder hinder ontstaat.
Introductie Groei Volwassenheid Verzadiging Teruggang
Tijd
Levenscyclus met parkmanagement
