1. Inleiding WAARDERINGSKAMER RAPPORT VAN BEVINDINGEN. BsGW uitvoeringsorganisatie: Datum: 21 mei Gemeente/ Datum rapport: 24 juni 2015

(1)

RAPPORT VAN BEVINDINGEN

Gemeente/

uitvoeringsorganisatie:

BsGW

Datum: 21 mei 2015

Datum rapport: 24 juni 2015

1. Inleiding

Dit rapport van bevindingen is de weergave van ons onderzoek naar de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Bij deze inspectie wordt zoveel mogelijk

aangesloten bij de resultaten van de eigen interne controle (IC). Bij deze inspectie is verder uitgegaan van de informatie die wij al beschikbaar hebben uit de door de gemeente - of de voor de gemeente uitvoerende organisatie - ingevulde voortgangsinventarisaties. Er is tijdens de inspectie de gelegenheid gegeven om deze gegevens te actualiseren en aan te vullen.

Bij de beoordeling van alle onderwerpen wordt steeds gerefereerd aan de normen en criteria

die zijn vastgelegd in onder andere de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling, in de

normatiek die op de site www.waarderingskamer.nl/WOZ-kiosk te raadplegen is en in de

daaraan ten grondslag liggende wet- en regelgeving.

(2)

2. Oordeel uitvoering van de Wet WOZ

Op basis van deze inspectie ter plaatse komen wij tot het volgende oordeel:

Resultaten inspectie ter plaatse OORDEEL

Uitvoering werkzaamheden in het kader van de Wet WOZ

Uit ons onderzoek blijkt dat de uitvoering van de Wet WOZ in de gemeenten Beek, Bergen (L), Brunssum, Echt- Susteren, Heerlen, Landgraaf, Leudal, Maasgouw, Maastricht, Nederweert, Nuth, Onderbanken, Peel en Maas, Roerdalen, Roermond, Simpelveld, Sittard-Geleen, Stein, Venlo en Voerendaal voldoende is.

Toelichting oordeel

Tijdens deze inspectie heeft de Waarderingskamer zich een totaalbeeld gevormd over de uitvoering van de Wet WOZ bij de gemeente of de voor de gemeente uitvoerende organisatie.

Tijdens de inspectie komen de diverse aandachtspunten van de uitvoering aan bod. De zwaartepunten bij de inspectie zijn afhankelijk van de periode waarin de inspectie wordt uitgevoerd.

Bij een algemene inspectie ter plaatse wordt in ieder geval aandacht besteed aan:

- bijhouding objectkenmerken woningen en niet-woningen;

- marktanalyse;

- modelmatige waardebepaling en kwaliteitscontroles taxaties;

- verzending beschikkingen;

- bezwaar en beroep;

- de functionele afschrijving.

Onderzoeken naar de kwaliteit van de taxaties in het kader van afronden toezicht

Naast algemene inspecties ter plaatse voeren wij ook onderzoeken uit naar de kwaliteit van de taxaties. Deze onderzoeken richten zich maar op één aspect van de uitvoering van de Wet WOZ. Het kan dus voorkomen dat wij gemeenten met een slecht oordeel toestemming geven om de beschikkingen te verzenden. Wij hebben in die gevallen in principe wel getoetst of de kwaliteit van de taxaties voldoende is.

Oordeelscategorieën

Wij hanteren voor ons algemene oordeel een viertal categorieën.

- De uitvoering verloopt goed;

- De uitvoering is voldoende;

- De uitvoering moet op onderdelen verbeterd worden;

- De uitvoering moet dringend verbeterd worden.

(3)

Doordat het algemeen oordeel altijd is gebaseerd op meer informatie, kan het algemeen oordeel afwijken van het oordeel dat gegeven wordt op basis van een individuele inspectie, een voortgangsinventarisatie of een afzonderlijk onderzoek.

De bevindingen uit dit onderzoek kunnen afwijken van het algemeen oordeel zoals vermeld op onze site.

3. Managementsamenvatting per onderwerp

Hieronder staat vermeld in hoeverre de gemeente of de voor de gemeente uitvoerende organisatie aan onze criteria voldoet.

Activiteiten met betrekking tot waardepeildatum 1 januari 2014

Waardevaststelling BEVINDING OORDEEL

Dagtekening en percentage nog te verzenden beschikkingen:

Verzenddatum:

28 februari 2015 Voldaan aan criteria

Gemeente

Nog te beschikken percentage objecten

Beek 0,7%* Voldaan aan criteria

Bergen (L) 1,5%* Lichte achterstand Brunssum 0,7%* Voldaan aan criteria Echt-Susteren 4,9%* Achterstand Heerlen 0,5%* Voldaan aan criteria Landgraaf 0,5%* Voldaan aan criteria Leudal 1,9%* Lichte achterstand Maasgouw 1,5%* Lichte achterstand Maastricht 1,3%* Lichte achterstand Nederweert 1,4%* Lichte achterstand

Nuth 1,2%* Lichte achterstand

Onderbanken 0,4%* Voldaan aan criteria Peel en Maas 1,9%* Lichte achterstand Roerdalen 1,1%* Lichte achterstand Roermond 1,2%* Lichte achterstand Simpelveld 0,9%* Voldaan aan criteria Sittard-Geleen 2,0%* Lichte achterstand

Stein 1,2%* Lichte achterstand

Venlo 1,2%* Lichte achterstand

Voerendaal 1,2%* Lichte achterstand Gemaakte afspraken / adviezen De resterende beschikkingen zo

spoedig mogelijk beschikken

* BsGW hanteert een jaarplanning voor het versturen van aanslagen en beschikkingen. In juni en september worden de resterende beschikkingen verstuurd’.

** percentage nog te beschikken ten tijde van de inspectie ( het maximaal aantal geblokkeerde beschikkingen zijn per 28/2 5%, 31/1 3%, 30/4 1% en 31/5 0,1% of 10 stuks)

(4)

Voortgang bezwaarafhandeling en

beroepen BEVINDING OORDEEL

Aantal ontvangen bezwaarschriften

Beek 200

Bergen (L) 123 Brunssum 185 Echt-Susteren 415

Heerlen 672

Landgraaf 228

Leudal 316

Maasgouw 228 Maastricht 907 Nederweert 213

Nuth 197

Onderbanken 82 Peel en Maas 516 Roerdalen 209 Roermond 525 Simpelveld 104 Sittard-Geleen 710

Stein 233

Venlo 1118

Voerendaal 110

Aantal objecten onder bezwaar:

Beek 329

Heerlen 1765

Landgraaf 539

Leudal 832

Nuth 284

Stein 368

Venlo 2327

Voerendaal 215

Percentage bezwaarschriften (aantal ontvangen geschriften / aantal verzonden beschikkingen)

Beek 3,3%

Bergen (L) 2,7%

Brunssum 1,9%

Echt-Susteren 3,4%

Heerlen 2,6%

Landgraaf 1,8%

Leudal 2,3%

Maasgouw 2,4%

Maastricht 3,0%

Nederweert 3,7%

Nuth 3,5%

Onderbanken 2,8%

Peel en Maas 3,4%

Roerdalen 2,6%

Roermond 2,9%

(5)

Voortgang bezwaarafhandeling en

beroepen BEVINDING OORDEEL

Simpelveld 2,8%

Sittard-Geleen 2,3%

Stein 2,6%

Venlo 3,5%

Voerendaal 2,5%

Percentage objecten onder bezwaar (aantal objecten waartegen bezwaar / totaal aantal objecten)

Beek 3,9%

Bergen (L) 3,8%

Brunssum 2,0%

Echt-Susteren 3,7%

Heerlen 3,3%

Landgraaf 2,8%

Leudal 4,7%

Maasgouw 3,2%

Maastricht 3,2%

Nederweert 4,9%

Nuth 3,7%

Onderbanken 3,0%

Peel en Maas 5,7%

Roerdalen 3,2%

Roermond 3,5%

Simpelveld 3,2%

Sittard-Geleen 3,8%

Stein 3,0%

Venlo 4,3%

Voerendaal 3,5%

Voortgang bezwaarafhandeling

BsGW heeft 3639 van de 9524 (38,2%) bezwaarschriften afgehandeld.

Voldaan aan criteria Gemaakte afspraken / adviezen Geen

(6)

Activiteiten met betrekking tot waardepeildatum 1 januari 2013

Percentage objecten waarvoor nog een beschikking moet worden verzonden op datum inspectie

Beek 0,1%* Voldaan aan criteria

Bergen (L) 0,3%* Achterstand Brunssum 0,1%* Voldaan aan criteria Echt-Susteren 0,7%* Achterstand Heerlen 0,0%* Voldaan aan criteria Landgraaf 0,3%* Achterstand

Leudal 1,2%* Achterstand

Maasgouw 0,3%* Achterstand

Maastricht 0,0%* Voldaan aan criteria Nederweert 0,1%* Voldaan aan criteria

Nuth 0,1%* Voldaan aan criteria

Onderbanken 0,1%* Voldaan aan criteria Peel en Maas 1,0%* Achterstand Roerdalen 0,6%* Achterstand

Roermond 0,3%* Achterstand

Simpelveld 0,0%* Voldaan aan criteria Sittard-Geleen 0,1%* Voldaan aan criteria Stein 0,0%* Voldaan aan criteria

Venlo 0,7%* Achterstand

Voerendaal 0,0%* Voldaan aan criteria Gemaakte afspraken / adviezen De resterende beschikkingen zo

* percentage nog te beschikken ten tijde van de inspectie

Bezwaarafhandeling en beroepen BEVINDING OORDEEL

Aantal objecten onder bezwaar:

Beek 600

Heerlen 4483

Landgraaf 1240

Leudal 2202

Nuth 689

Stein 982

Venlo 4427

Voerendaal 473

Percentage objecten onder bezwaar (aantal objecten waartegen bezwaar / totaal aantal objecten)

Beek 6,5%

Bergen (L) 16,2%

Brunssum 6,2%

Echt-Susteren 8,2%

Heerlen 8,2%

Landgraaf 6,3%

Leudal 12,1%

(7)

Bezwaarafhandeling en beroepen BEVINDING OORDEEL Maasgouw 14,8%

Maastricht 22,4%

Nederweert 8,5%

Nuth 8,7%

Onderbanken 5,6%

Peel en Maas 20,9%

Roerdalen 21,5%

Roermond 9,9%

Simpelveld 6,4%

Sittard-Geleen 8,5%

Stein 7,6%

Venlo 7,7%

Voerendaal 7,6%

Voortgang afhandeling bezwaarschriften

BsGW moet nog voor 811 objecten het bezwaarschrift afhandeling

Geen oordeel*

Percentage WOZ-objecten waarvan de waarde is verminderd of vernietigd na bezwaar (t.o.v. aantal WOZ-objecten waarvoor het bezwaar is afgehandeld)

Beek

Woningen:

39,4%

Niet-woningen:

33,5%

Bergen (L)

Woningen:

13,9%

Niet-woningen:

58,5%

Brunssum

Woningen:

24,5%

Niet-woningen:

63,7%

Echt-Susteren

Woningen:

40,6%

Niet-woningen:

55,9%

Heerlen

Woningen:

16,9%

Niet-woningen:

53,7%

Landgraaf

Woningen:

31,0%

Niet-woningen:

66,7%

Leudal

Woningen:

16,5%

Niet-woningen:

66,0%

Maasgouw

Woningen:

7,2%

Niet-woningen:

55,5%

Maastricht

Woningen:

6,7%

Niet-woningen:

50,2%

Nederweert

Woningen:

46,2%

Niet-woningen:

(8)

Nuth

Woningen:

23,9%

Niet-woningen:

42,1%

Onderbanken

Woningen:

51,3%

Niet-woningen:

66,7%

Peel en Maas

Woningen:

6,1%

Niet-woningen:

55,6%

Roerdalen

Woningen:

6,9%

Niet-woningen:

44,4%

Roermond

Woningen:

27,9%

Niet-woningen:

58,4%

Simpelveld

Woningen:

34,2%

Niet-woningen:

62,5%

Sittard-Geleen

Woningen:

30,2%

Niet-woningen:

51,1%

Stein

Woningen:

24,0%

Niet-woningen:

80,7%

Venlo

Woningen:

41,8%

Niet-woningen:

44,6%

Voerendaal

Woningen:

32,4%

Niet-woningen:

36,2%

Percentage WOZ-objecten waarvan de waarde is verminderd of vernietigd na bezwaar (t.o.v. totaal aantal WOZ- objecten)

Beek

Woningen:

1,0%

Niet-woningen:

5,9%

Verbeterpunt (niet-woningen)**

Bergen (L)

Woningen:

1,9%

Niet-woningen:

5,4%

Brunssum

Woningen:

0,9%

Niet-woningen:

9,7%

Echt-Susteren

Woningen:

1,6%

Niet-woningen:

4,3%

Voldaan aan criteria

(9)

Heerlen

Woningen:

0,8%

Niet-woningen:

11,0%

Landgraaf

Woningen:

0,9%

Niet-woningen:

11,4%

Leudal

Woningen:

1,5%

Niet-woningen:

5,3%

Maasgouw

Woningen:

0,9%

Niet-woningen:

5,6%

Maastricht

Woningen:

1,4%

Niet-woningen:

9,5%

Nederweert

Woningen:

1,6%

Niet-woningen:

5,3%

Nuth

Woningen:

1,1%

Niet-woningen:

6,7%

Onderbanken

Woningen:

1,1%

Niet-woningen:

7,9%

Peel en Maas

Woningen:

1,1%

Niet-woningen:

4,5%

Roerdalen

Woningen:

1,5%

Niet-woningen:

4,1%

Roermond

Woningen:

1,8%

Niet-woningen:

7,6%

Simpelveld

Woningen:

1,0%

Niet-woningen:

8,3%

Sittard-Geleen

Woningen:

1,4%

Niet-woningen:

8,5%

Verbeterpunt (niet-woningen)

Stein

Woningen:

1,0%

Niet-woningen:

15,3%

(10)

Venlo

Woningen:

1,4%

Niet-woningen:

6,2%

Voerendaal

Woningen:

1,1%

Niet-woningen:

5,9%

Aantal objecten waarvoor een beroepschrift is ontvangen

Beek 1

Heerlen 59

Landgraaf 8

Leudal 10

Nuth 2

Stein 1

Venlo 19

Voerendaal 1

Aantal objecten waarvoor nog het beroepschrift af te handelen

Beek 1

Heerlen 26

Landgraaf 5

Leudal 9

Nuth 2

Stein 1

Venlo 14

Voerendaal 1

Gemaakte afspraken / adviezen

Wij adviseren u om bij de kwaliteitscontroles van de

volgende herwaardering daar waar nodig extra aandacht te besteden aan de objecten die zijn

verminderd of vernietigd in de bezwaarfase

(11)

* we kunnen geen oordeel geven over de voortgang van de bezwaarafhandeling daar we geen inzicht hebben in de indieningsdatum van de nog openstaande bezwaarschriften

** de reeds genomen maatregelen hebben inmiddels geleid tot een substantiële reductie van het aantal

ingediende en gehonoreerde bezwaarschriften. Op basis van de reeds afgehandelde bezwaarschriften bestaat de indruk dat BsGW voor de waardepeildatum 1 januari 2014 wel voldoet aan onze normen

Activiteiten met betrekking tot waardepeildatum 1 januari 2012

Aantal objecten waarvoor nog een beschikking moet worden verzonden op datum inspectie

Beek 0,2%* Achterstand

Bergen (L) 0,1%* Voldaan aan criteria Brunssum 0,0%* Voldaan aan criteria Echt-Susteren 0,3%* Achterstand Heerlen 0,0%* Voldaan aan criteria Landgraaf 0,0%* Voldaan aan criteria Leudal 0,1%* Voldaan aan criteria Maasgouw 0,1%* Voldaan aan criteria Maastricht 0,0%* Voldaan aan criteria Nederweert 0,1%* Voldaan aan criteria

Nuth 0,0%* Voldaan aan criteria

Onderbanken 0,0%* Voldaan aan criteria Peel en Maas 0,1%* Voldaan aan criteria Roerdalen 0,0%* Voldaan aan criteria

Roermond 0,2%* Achterstand

Simpelveld 0,0%* Voldaan aan criteria Sittard-Geleen 0,0%* Voldaan aan criteria Stein 0,0%* Voldaan aan criteria Venlo 0,1%* Voldaan aan criteria Voerendaal 0,0%* Voldaan aan criteria Gemaakte afspraken / adviezen De resterende beschikkingen zo

* percentage nog te beschikken ten tijde van de inspectie

Voortgang afhandeling bezwaarschriften Alle bezwaren zijn afgehandeld Voldaan aan criteria

Aantal objecten waarvoor een beroepschrift is ontvangen

Beek 15

Bergen (L) 8 Brunssum 104*

Echt-Susteren 25 Heerlen 104*

Landgraaf 104*

Leudal 12

Maasgouw 16

Maastricht Niet bekend Nederweert 40

Nuth 11

Onderbanken 104*

Peel en Maas 23 Roerdalen 3 Roermond 254 Simpelveld 104*

Sittard-Geleen 42

(12)

Bezwaarafhandeling en beroepen BEVINDING OORDEEL Voerendaal 104*

Aantal objecten waarvoor nog het beroepschrift af te handelen

Beek 0

Heerlen 6

Landgraaf 1

Leudal 0

Maasgouw 1

Maastricht Niet bekend Nederweert 0

Nuth 0

Stein 0

Venlo 2

Voerendaal 0 Gemaakte afspraken / adviezen Geen

* betreft aantal gezamenlijk voor Brunssum, Heerlen, Landgraaf, Onderbanken, Simpelveld en Voerendaal

Kwaliteit bezwaarafhandeling BEVINDING OORDEEL

Kwaliteit bezwaarafhandeling en uitspraken

De kwaliteit van de bezwaarafhandeling en de kwaliteit van de uitspraken is naar behoren

Gemaakte afspraken / adviezen Geen

WOZ in het stelsel van basisregistraties

Afstemming WOZ in stelsel BEVINDING OORDEEL

Afstemming BAG-WOZ

We hebben dit onderdeel niet gecontroleerd, omdat dit onderdeel wordt uitgevoerd door de gemeenten zelf en niet door de BsGW

Niet gecontroleerd

Afstemming BRP-WOZ De WOZ is volledig afgestemd op de BRP

Afstemming NHR-WOZ De WOZ is volledig afgestemd op het NHR

(13)

Procesmatige werkzaamheden

Bouwmutaties BEVINDING OORDEEL

Voortgang verwerking (ver)bouwmutaties Verwerkt t/m december 2014

Voldaan aan criteria Uitvoering verwerking (ver)bouwmutaties

De bouwmutaties worden op een juiste wijze verwerkt. Hierbij worden tegelijkertijd alle andere kenmerken gecontroleerd.

Resultaten interne controle

objectkenmerken BEVINDING OORDEEL

Kwaliteitsbewaking (IC) juistheid en volledigheid van de primaire objectkenmerken

december 2014

Voldaan aan criteria Kwaliteitsbewaking (IC) juistheid en

volledigheid van de secundaire objectkenmerken

december 2014

Vastlegging controles

Er is aantoonbaar onderzoek gedaan naar of de kenmerken in de WOZ-administratie een goede weergave zijn van "wat op straat staat"

Bijhouding objectkenmerken tijdens de processen (permanente marktanalyse, bezwaarafhandeling en bouwmutaties)

De bijhouding van de objectkenmerken tijdens de processen is naar behoren

Bijhouding objectkenmerken naast de processen

De bijhouding van de objectkenmerken naast de permanente processen is naar behoren

Juistheid en volledigheid primaire

objectkenmerken (grootte, bouwjaar, type, etc.) in de WOZ-administratie

Wij hebben dit onderdeel niet behandeld tijdens dit onderzoek, omdat we dit onderdeel tijdens diverse andere onderzoeken per gemeente hebben gecontroleerd

Niet gecontroleerd

Juistheid en volledigheid secundaire objectkenmerken ( kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en

voorzieningen) in de WOZ-administratie

Wij hebben dit onderdeel niet behandeld tijdens dit onderzoek, omdat we dit onderdeel tijdens diverse andere onderzoeken per gemeente hebben gecontroleerd.

Daarnaast is BsGW begonnen met het optimaliseren van de secundaire objectkenmerken.

Niet gecontroleerd

(14)

Woningen

Marktontwikkeling woningen BEVINDING OORDEEL

Opgave marktontwikkeling alle woningen tussen waardepeildata

1 januari 2013 en 1 januari 2014

Beek -2,3%

Bergen (L) -2,4%

Brunssum -3,7%

Echt-Susteren -3,7%

Heerlen -2,9%

Landgraaf -2,7%

Leudal -3,0%

Maasgouw -2,5%

Maastricht -2,0%

Nederweert -3,1%

Nuth -2,5%

Onderbanken -1,4%

Peel en Maas -2,5%

Roerdalen -2,6%

Roermond -3,7%

Simpelveld -1,4%

Sittard-Geleen -2,4%

Stein -3,3%

Venlo -3,2%

Voerendaal -1,5%

Opgave marktontwikkeling alle woningen tussen waardepeildata

Beek 2,8%

Bergen (L) 2,6%

Brunssum 2,5%

Echt-Susteren 3,2%

Heerlen 2,9%

Landgraaf 3,1%

Leudal 3,2%

Maasgouw 3,0%

Maastricht 3,4%

Nederweert 3,1%

Nuth 3,0%

Onderbanken 3,1%

Peel en Maas 2,0%

Roerdalen 3,2%

Roermond 3,7%

Simpelveld 3,5%

Sittard-Geleen 2,9%

Stein 2,9%

Venlo 3,3%

Voerendaal 2,6%

(15)

Permanente marktanalyse BEVINDING OORDEEL Verwerking kadastrale

mutaties/verkooptransacties Verwerkt t/m februari 2015 Voldaan aan criteria Voortgang marktanalyse Geanalyseerd t/m november 2014 Voldaan aan criteria

Uitvoering marktanalyse

De wijzigingen na aankoop zijn op een juiste wijze in de administratie verwerkt en komen voldoende tot uitdrukking in de waarde

Modelmatige waardebepaling BEVINDING OORDEEL

Uitvoering modelmatige waardebepaling

Er wordt op een modelmatige wijze gewaardeerd waarbij de onderlinge waardeverhoudingen goed zijn geborgd

(16)

Niet-woningen

Marktontwikkeling niet-woningen BEVINDING OORDEEL

Opgave marktontwikkeling niet-woningen tussen waardepeildata

Beek -0,8%

Bergen (L) -1,4%

Brunssum -1,6%

Echt-Susteren -2,9%

Heerlen -1,8%

Landgraaf -1,9%

Leudal 4,0%

Maasgouw -0,2%

Maastricht -1,9%

Nederweert -0,9%

Nuth 2,2%

Onderbanken -1,0%

Peel en Maas -0,6%

Roerdalen 2,2%

Roermond -1,7%

Simpelveld -1,5%

Stein -1,7%

Venlo -0,7%

Voerendaal -1,4%

Opgave marktontwikkeling niet-woningen tussen waardepeildata

Beek -1,0%

Bergen (L) -1,0%

Brunssum -1,0%

Echt-Susteren -1,0%

Heerlen -1,0%

Landgraaf -1,0%

Leudal -1,0%

Maasgouw -1,0%

Maastricht -1,0%

Nederweert -1,0%

Nuth -1,0%

Onderbanken -1,0%

Peel en Maas -1,0%

Roerdalen -1,0%

Roermond -1,0%

Simpelveld -1,0%

Stein -1,0%

Venlo -1,0%

Voerendaal -1,0%

(17)

Marktanalyse courante niet-woningen BEVINDING OORDEEL

Voortgang marktanalyse verkoopcijfers Verwerkt t/m november 2014

Voldaan aan criteria Voortgang marktanalyse huurcijfers Verwerkt t/m november 2014

Uitvoering marktanalyse

De marktanalyse courante niet- woningen wordt naar behoren uitgevoerd

Modelmatige waardebepaling BEVINDING OORDEEL

Uitvoering modelmatige waardebepaling

Er wordt op een modelmatige wijze gewaardeerd waarbij de onderlinge waardeverhoudingen goed zijn geborgd

Kwaliteitscontroles taxaties incourant BEVINDING OORDEEL

Bepaling functionele afschrijving

De functionele afschrijving komt overeen met de daadwerkelijke situatie