Plan van aanpak woonfraude
Hester Booi Anita Mol
Samenvatting
Het College stelt in haar programakkoord een harde aanpak van onrechtmatige verhuur en de huurpiraten voor. Vanaf 2007 wordt jaarlijks structureel € 200.000,- extra
beschikbaar gesteld.
Het terugdringen van de woonfraude bevordert de rechtvaardige verdeling van de woningvoorraad, bevordert de doorstroming en verhoogt de leefbaarheid in buurten. Met de voorgestelde aanpak van woonfraude wordt een duidelijk signaal afgegeven dat woonfraude niet getolereerd wordt.
Illegale (ver)huur
Voor een goed handhavingsbeleid moeten de basisgegevens op orde zijn. Via
(voorbereidingen op) de nieuwe wetten op persoonsgegevens en vastgoed wordt hierin een grote slag gemaakt. Personen kunnen hiermee niet meer verschillend geregistreerd staan bij verschillende instanties. De kans op fraude neemt hierdoor af.
In de reguliere aanpak in de particuliere sector is een verschuiving opgetreden van het vorderen van woningen naar het inzetten van de dwangsom. De dwangsom werkt, in tegenstelling tot vorderen, gedragcorrigerend naar de onder(ver)huurder toe. Het is daarmee een beter middel om zaken weer in de rechtmatige situatie terug te krijgen en te behouden.
Om de dwangsom effectief in te kunnen zetten, is blijvend meer capaciteit nodig. Het gaat dan om meer capaciteit voor reguliere administratieve controles, huisbezoeken en
juridische beroepsprocedures. Het aantal huisbezoeken gericht op onrechtmatige bewoning zal jaarlijks minimaal 700 bedragen. Het aantal handhavingbesluiten zal minimaal 350 bedragen per jaar. Een deel van het voorgestelde extra budget zal hiervoor aangewend worden.
Door nieuwe afspraken met woningcorporaties is vanaf 1 januari 2007 een terugmelding op onverklaarde leegstand verplicht. Hiermee komt meer grip op de werkelijke
woonfraude en kunnen woningcorporaties daar beter op worden aangesproken.
Vanaf januari 2007 zal de vernieuwde versie van de leegstandscontrole regulier plaatsvinden. Een deel van het met de begroting voor 2007 vast te stellen extra budget van € 200.000,- wordt aangewend voor de verbeterde controle op het corporatiebezit.
De reguliere aanpak van de particuliere en sociale sector richt zich op het voorkomen en vroegtijdig stoppen van woonfraude. Maar niet alle woonfraude kan daarmee voorkomen worden. Bureau Zoeklicht spoort woonfraude actief op door middel van
bestandsvergelijkingen en gerichte huisbezoeken. Daarmee komen zaken aan het licht die niet naar voren (kunnen) komen bij de reguliere controles. Op gemiddeld 9% van deze adressen wordt onrechtmatige verhuur geconstateerd en snel aangepakt.
Huurpiraterij
Malafide bemiddelaars zijn een belangrijke speler in de woonfraude. Deze huurpiraten bemiddelen in woningen met als doel winst te behalen en ontduiken daarbij moedwillig de
wet. Vaak hebben bemiddelingsbureaus vele adressen onder hun hoede. Met een effectieve aanpak van malafide bemiddeling is het resultaat groot. In vele woningen kan dan de rechtmatige situatie worden hersteld.
Met de inzet van een deel van het beschikbaar gestelde extra budget van €200.000,- voor woonfraude kan het jaarlijkse streven als volgt worden bepaald: het beëindigen van de activiteiten van 50 malafide bureaus, het aanschrijven van 100 bureaus op
vergunningplicht en het nemen van 25 handhavingbesluiten.
Misbruik van woningen
Aparte aandacht wordt besteed aan woonfraude in combinatie met crimineel misbruik van woningen. Het is gebleken dat woningen die gebruikt worden voor criminele doeleinden vaak illegaal worden onderverhuurd en/of bemiddeld worden door een
bemiddelingsbureau. Om de criminaliteit effectief te bestrijden moeten de woningen uit het criminele circuit gehaald worden. In verschillende samenwerkingsverbanden wordt crimineel misbruik van woningen en illegale onderhuur aangepakt.
Communicatie
Het effect van een steviger handhavingsbeleid wordt versterkt door deze aanpak ook naar buiten toe kenbaar te maken. Door de aanpak van woonfraude en de resultaten daarvan bekendheid te geven ontstaat een sterkere preventieve werking.
Met dit handhavingsbeleid op woonfraude worden zowel de illegale (onder)huurder, de (onder)verhuurder als de bemiddelaar aangepakt. De pakkans wordt vergroot. Met deze integrale aanpak zal uiteindelijk een cultuuromslag bereikt kunnen worden. De gemeente straalt met deze aanpak uit dat woonfraude niet getolereerd wordt.
Inleiding
Het College heeft met haar programakkoord tot uiting gebracht dat woonfraude niet getolereerd wordt en een harde aanpak vereist is. Voor de aanpak van onrechtmatige verhuur en de huurpiraten is met de begroting 2007 voorgesteld jaarlijks structureel € 200.000,- extra beschikbaar te stellen.
Woonfraude krijgt in dit plan van aanpak een brede definitie. Er is sprake van woonfraude zodra een regel rond huisvesting en/of bemiddeling wordt overtreden. Illegale (ver)huur, huurpiraterij en misbruik van woningen zijn allemaal vormen van woonfraude.
Woonfraude moet aangepakt worden omdat het een rechtvaardige verdeling van schaarse goedkope woningen onmogelijk maakt. Wachtlijsten worden ontdoken en woningen worden voor een te hoge huur verhuurd. Onrechtmatig bewoonde woningen komen nauwelijks vrij voor de legale markt. Illegale onderhuur heeft een negatief effect op de doorstroming. Het crimineel misbruik van woningen vormt een sterke bedreiging voor de leefbaarheid. De aanpak van woonfraude is dus in het belang van een rechtvaardige verdeling van de woningvoorraad, de doorstroming op de woningmarkt en de leefbaarheid in buurten. De aanpak van woonfraude richt zich op zowel (onder)verhuurder,
bemiddelaar als (onder)huurder.
Vooralsnog wordt geen autonome afname van woonfraude verwacht. Woningen zijn en blijven in Amsterdam een schaars goed. Ondanks het bouwen van vele
nieuwbouwwoningen in de afgelopen decennia is de druk op de Amsterdamse
woningmarkt nog steeds ongekend groot. Positief aan de schaarste is dat het een teken is dat Amsterdam voor vele woningzoekenden een gewilde plek is om te wonen. Negatief aan de schaarste en de aantrekkelijkheid van Amsterdam is, dat de maximaal redelijke huur en markthuur steeds meer uit elkaar komen te liggen waardoor misbruik van het goedkope segment lucratief wordt.
Om greep te houden op de schaarse goedkope woningvoorraad zijn de verhuur en ruil van deze woningen aan regels gebonden. Deze zijn vastgelegd in de
Huisvestingsverordening die gebaseerd is op de Huisvestingswet. De
Huisvestingsverordening geldt voor alle zelfstandige woningen met een huur tot € 520,12 (peildatum juni 2006) met uitzondering van woningen in Zuidoost. Deze
vergunningplichtige voorraad heeft een omvang van ongeveer 250.000 woningen (67%
van de totale woningvoorraad). De schaal waarop wordt ondergehuurd is groot: geschat wordt dat circa 10% van de woningen in de vergunningplichtige voorraad in Amsterdam illegaal wordt (onder)verhuurd. Het gaat dan om zo’n 25.000 woningen. Geschat wordt dat zo’n 10% van de illegale (onder)huur via illegale bemiddelingsbureaus is verhuurd.
De vormen van woonfraude, te weten illegale (ver)huur, huurpiraterij en (crimineel) misbruik van woningen, krijgen in het hierna volgende stuk ieder een eigen paragraaf.
Aan de orde komen de lopende aanpak van de Dienst Wonen, de inzet voor de komende tijd en specifiek de inzet van het voorgestelde extra structurele budget van €200.000,-.
Een actief communicatiebeleid versterkt de aanpak van al deze vormen van woonfraude.
Publiciteit over concrete resultaten laat zien dat woonfraude niet loont. Het communicatiebeleid wordt in een aparte paragraaf toegelicht.
Met dit plan van aanpak woonfraude wordt bovendien de toezegging van wethouder Stadig aan de raadscommissie van 14 september 2005 ingelost.
Het College vindt een harde aanpak van woonfraude vereist en heeft daarom in haar programakkoord structureel €200.000,- extra hier voor beschikbaar gesteld. Het terugdringen van de woonfraude bevordert de rechtvaardige verdeling van de
woningvoorraad, bevordert de doorstroming en verhoogt de leefbaarheid in buurten. Met de voorgestelde aanpak van woonfraude wordt een duidelijk signaal afgegeven dat woonfraude niet getolereerd wordt.
De aanpak richt zich op de illegale (onder)verhuurder, bemiddelaar en (onder)huurder en gaat illegale (onder)verhuur, huurpiraterij en misbruik van woningen tegen. Communicatie wordt ingezet om een cultuuromslag te bereiken.
Het extra structurele budget wordt verdeeld over de volgende activiteiten:
• vaker dwangsommen opleggen en huisbezoeken houden bij misstanden in de particuliere sector;
• verbeterde controle op corporaties bij onverklaarde leegstand;
• verbeterde opsporingen en aanpak van huurpiraten.
Aanpak van illegale (ver)huur
Illegale (ver)huur is de meest omvangrijke vorm van woonfraude en kent vele gradaties.
Er zijn particuliere eigenaren die hun woning niet volgens de regels verhuren. Er zijn huurders die hun woning onderverhuren zonder toestemming van de verhuurder. En er zijn de mensen die huren in deze illegale situaties. Illegale verhuur gebeurt vanuit
verschillende motieven: van iemand een gunst verlenen tot grove winst maken. De Dienst Wonen heeft een handhavingstaak ten aanzien van al deze onrechtmatigheden hoe ongelijksoortig en omvangrijk ook. Het College is van mening dat paal en perk moet worden gesteld aan deze veelvoorkomende illegale praktijk met als hoogste doel een cultuuromslag te bereiken. Het mag niet langer zo zijn dat iemand zonder gêne op een feestje vertelt dat hij onderhuurt.
Illegale (ver)huur vindt bovendien overal in Amsterdam plaats. Er zijn geen concrete aanwijzingen van risicogebieden met verhoogde kansen op deze vorm van woonfraude.
De illegale (ver)huur gebeurt uit verschillende oogmerken waardoor de verschillende delen van Amsterdam allen lucratief zijn. In de aanpak van illegale (ver)huur wordt daarom geen onderscheid gemaakt naar verschillende delen van de stad. Hiermee wordt ook voorkomen dat met een harde aanpak in bepaalde gebieden de problemen zich enkel verplaatsen.
De illegale (ver)huur wordt als volgt aangepakt:
• verbetering van de kwaliteit van basisregistratie personen;
• continue aanpak in en door de particuliere sector;
• continue aanpak door corporaties;
• actieve opsporing door Bureau Zoeklicht.
Verbetering van de kwaliteit van basisregistraties
Administratieve gegevens vormen de basis van een effectief handhavingsbeleid. Het traject dat gemeentelijk is ingezet om de kwaliteit van de basisregistraties te verbeteren, is daarom van grote waarde voor de handhaving. Vanaf 1 januari 2007 wordt er een nieuwe wet van kracht die voorschrijft dat gemeentes één gemeentelijke basisregistratie bijhouden voor personen. Fraude die mogelijk is doordat mensen bij verschillende diensten anders genoteerd staan, hoort daarmee tot de verleden tijd. Met een verplichte terugkoppeling van de aangesloten diensten wordt gezorgd dat de basisregistratie niet vervuild raakt. De Dienst Wonen draagt hieraan bij door tijdens de huisbezoeken de gegevens uit de basisadministratie te controleren met de werkelijkheid.
Met deze vernieuwde basisregistratie zal het opsporen van illegale (ver)huur beter en efficiënter verlopen. Ook gaat er een preventieve werking vanuit doordat fraude plegen lastiger wordt.
Platform adresgerelateerde fraude
De gemeentelijke organisaties Dienst Advies en Beheer, Dienst Werk en Inkomen, Dienst Belastingen, Dienst Persoonsgegevens en de Dienst Wonen zijn verenigd in het Platform Adresgerelateerde Fraude (PAF). De Dienst Wonen is trekker van dit platform. Dit platform deelt kennis, ervaringen en projectideeën om adresgerelateerde fraude aan te pakken. Mensen zijn inventief in het plegen van fraude. Met dit platform verbetert het zicht op de verschillende vormen van adresgerelateerde fraude waardoor de aanpak continu afgestemd kan worden op nieuwe ontwikkelingen.
Corporaties en de basisregistratie personen
Vanaf 1 januari zullen de corporaties direct toegang krijgen tot de basisregistratie personen, waardoor zij bij verhuizingen zelf de mogelijkheid krijgen te controleren of de juiste persoon op de juiste woning staat geregistreerd. Hiermee kunnen zij illegale onderverhuur beter opsporen. Voor aansluiting van particuliere verhuurders bestaan wettelijke belemmeringen die ook na 1 januari 2007 zullen verhinderen dat zij worden aangesloten op de basisregistratie. De Dienst Wonen heeft aangekaart bij het Rijk dat grotere bonafide particuliere verhuurders met een toegang tot de basisregistratie beter kunnen handhaven op hun eigen woningen. Ook zij kampen met illegale onderverhuur en voor hen is het nu lastig aan te tonen dat er illegaal wordt ondergehuurd op hun
woningen.
Per 1 januari 2007 komt er één gemeentelijke basisregistratie voor personen. Fraude plegen wordt daardoor lastiger en het opsporen van illegale (ver)huur wordt efficiënter.
Ook corporaties krijgen toegang tot deze basisregistratie en kunnen daardoor controleren of de juiste persoon op de juiste woning staat geregistreerd. Voor grote, legale particuliere verhuurders bestaat deze mogelijkheid niet. De Dienst Wonen heeft dit aangekaart bij het Rijk.
Continue aanpak in en door de particuliere sector
De twee koepelorganisaties voor particuliere verhuurders, Makelaarsvereniging
Amsterdam en Vastgoedbelang, zijn actief bezig een eigen beleid tegen onderhuur op te zetten. De Dienst Wonen richt zich in de reguliere aanpak ook expliciet op de particuliere verhuurder die zich niet aan de regels houdt. In onderling overleg wordt het
handhavingsbeleid van beide partijen nog meer op elkaar afgestemd.
Voor de particuliere woningen uit de vergunningplichtige voorraad geldt meldingsplicht bij leegkomst. Een controlesysteem van de Dienst Wonen, gekoppeld aan de gemeentelijke basisregistratie personen, signaleert leegkomst als de hoofdbewoner zich laat
uitschrijven. De verschillen die hiertussen ontstaan kunnen duiden op woonfraude. Met deze continue controle worden onrechtmatige situaties snel ontdekt en aangepakt.
Hierdoor heeft het ook een sterke preventieve functie.
Afbouwen van het middel vorderen
In het verleden werd bij constatering van illegale verhuur regelmatig overgegaan tot ontruimen en vorderen van een woning. De Dienst Wonen beheerde toen nog een wachtlijst voor toewijzing op de particuliere markt, die ook werd gebruikt voor toewijzing
op de gevorderde woningen. Met een vordering wordt de Dienst Wonen voor een lange periode verantwoordelijk voor een goede verhuur op deze woningen.
De laatste jaren is de Dienst Wonen wat terughoudender met het inzetten van het instrument vorderen. De verhuurderstaak is feitelijk een oneigenlijke taak voor de
gemeente, die ook een enorme administratie en veel capaciteitsinzet vergt. De gemeente is dan verantwoordelijk dat de eigenaar maandelijks de huur ontvangt. Deze huur moet op maximaal redelijk niveau liggen (ook als dit gezien het inkomen niet van de huurder gevraagd kan worden). Na maximaal 10 jaar moet de woning weer in goede staat aan de eigenaar teruggegeven worden. Dit is een behoorlijk financieel risico voor een gemeente.
Ondanks de genoemde risico’s zal de gemeente het instrument vorderen blijven inzetten, als dat nodig is.
De 1000 gevorderde woningen die er in 2002 nog waren, zijn in de afgelopen jaren teruggebracht tot nog slechts zo’n 200 woningen in najaar 2006. Dit is gedaan door vooral eigenaren over te halen een normaal huurcontract met hun huurder te sluiten. De Dienst Wonen is daar tussenuit. Voor de resterende woningen, waar dit niet is gelukt, wordt voorgesteld om de vordering per 2010 in te trekken. De dienst zal in de tussentijd de huurders volop hulp en begeleiding bieden om hen aan andere woonruimte te helpen.
Indien nodig zal daarbij een beroep worden gedaan op corporatiewoningen.
De dwangsom als nieuw middel
De dwangsom is in deze tijd een beter middel om te handhaven dan vorderen omdat dit middel een gedragcorrigerende werking heeft en de verantwoordelijkheid voor verhuur bij de eigenaar blijft. Een dwangsom wordt opgelegd om een zaak in de oude, rechtmatige toestand terug te brengen. Per overtreding kan op dit moment per geval een boete van maximaal € 10.000,- worden opgelegd zowel aan de onderhuurder als aan de verhuurder.
Voor verhuurders die meerdere woningen illegaal verhuren, kan dit al snel aardig in de papieren lopen. Deze repressieve aanpak gaat illegale (ver)huur tegen omdat door het veelvuldig toepassen de eigenaren en huurders worden gedwongen tot het naleven van de regels. Met huisbezoeken wordt gecontroleerd of eigenaren en huurders zich weer aan de regels houden.
Om een dwangsom succesvol op te kunnen leggen, is voor elke zaak gedegen onderzoek nodig. Hiermee kunnen juridische beroepsprocedures worden voorkomen en beter afgehandeld worden. De afgelopen tijd is gewerkt aan de voorbereidingen voor een goede uitvoering van de dwangsom en het naar buiten toe kenbaar maken van de nieuwe aanpak. Met een brief zijn alle particuliere verhuurders op de hoogte gebracht van de nieuwe maatregelen.
De praktijk leert dat de dwangsom een effectief middel is. Het afgelopen jaar is de dwangsom op de rails gezet en het blijkt dat eigenaren en huurders snel reageren op dit middel waar zij voorheen de regels nogal eens negeerden. De verwachting is dan ook van het opleggen van voldoende dwangsommen een preventieve werking uitgaat. Mensen zullen zich beter aan de regels gaan houden.
Om de dwangsom effectief in te kunnen zetten, acht het College blijvend meer capaciteit nodig. Met meer capaciteit kunnen meer reguliere administratieve controles,
huisbezoeken en juridische beroepsprocedures uitgevoerd worden. Het aantal huisbezoeken komt daarmee op minimaal 700 vanaf 2007. Het aantal
handhavingbesluiten neemt toe van 130 (in 2005) naar minimaal 350. Dit alles kan
gefinancierd worden uit het extra budget van € 200.000,- dat met de begroting voor 2007 structureel wordt voorgesteld.
Continue aanpak door corporaties
Voor woningen van corporaties gelden andere procedures dan voor woningen in particulier bezit. Over de toewijzing van woningen in sociaal bezit zijn afspraken vastgelegd in het Convenant Woonruimtebemiddeling. Controle door de Dienst Wonen vindt achteraf plaats. Het vertrek van de huidige huurder, de voordracht van de nieuwe huurder en de aanvraag van de huisvestingsvergunning voor de nieuwe huurder gebeurt achteraf en in één handeling. Corporaties zijn de bewakers aan de poort. Zij horen een actieve rol te spelen. Gezamenlijk worden afspraken gemaakt om die rol nog meer dan nu op te pakken.
Handhaving door corporaties
Vrijwel alle aangesloten corporaties hebben een clausule opgenomen in het huurcontract tegen onderverhuur. Tussen de corporaties onderling bestaan vervolgens wel verschillen in de concrete aanpak van onrechtmatige bewoning. De ondervindingen van de actievere corporaties leren dat naarmate de ervaring met de aanpak toeneemt, de uitvoering sneller verloopt en de kans op succes groter wordt. Een corporatie die actief optreedt tegen onrechtmatige bewoning ziet het aantal verhuringen en verkopen – er komen meer woningen leeg – toenemen. De verhuringen nemen toe met ongeveer 10%. Een aantal corporaties heeft een meldformulier voor woonfraude op de website. Deze maatregelen werken sterk preventief, de corporaties geven hiermee aan illegale onder(ver)huur niet te tolereren. Het geeft hun tevens de middelen repressief op te treden.
Controle door Dienst Wonen
De Dienst Wonen heeft een controlerende taak. Deze is effectiever wanneer een goede samenwerking bestaat met de corporaties.
De Dienst Wonen constateert verschillen tussen het gemeentelijke basisadministratie en haar eigen woningvolgsysteem en meldt deze verschillen aan de corporaties. De
corporaties hebben dan de taak de oorzaak van het verschil te onderzoeken en eventueel over te gaan tot herstel van de rechtmatige situatie. De afspraken hierover zijn vastgelegd in een convenant.
In praktijk vertoonde deze werkwijze manco’s. De terugmelding van corporaties op de verschillijsten was mager, terwijl door te geringe capaciteit binnen de Dienst Wonen er te weinig vervolgacties richting de corporaties werden opgezet. Er zijn daarbij geen
corporaties die het persé beter of slechter doen dan andere. Verschillende corporaties en verschillende vestigingen van corporaties stellen zich in de loop van de tijd meer en minder actief op in de aanpak van woonfraude. Dit inzicht is vertaald in nieuwe afspraken.
Per 1 januari 2007 worden nieuwe afspraken van kracht die gemaakt zijn binnen het Convenant Woonruimtebemiddeling. Corporaties zijn voortaan verplicht te reageren op verschillijsten met een onverklaarde leegstand van 6 maanden. Door het invoeren van een verplichte terugkoppeling op verschillijsten zal de aandacht voor illegale
onder(ver)huur bij corporaties een meer structureel karakter krijgen. Zo houdt de Dienst Wonen illegale onder(ver)huur bij de corporaties op de agenda. De controle door de
Dienst Wonen verloopt efficiënter en door een uitbreiding van capaciteit neemt het aantal controles verder toe.
Vanaf januari 2007 vindt de vernieuwde versie van de leegstandscontrole regulier plaats.
Door de verplichte terugkoppeling zal dit een belangrijke bijdrage leveren aan de betrouwbaarheid van de basisgegevens, waarmee werkelijke leegstand en woonfraude beter bestreden en voorkomen kunnen worden. Het met de begroting voor 2007 vast te stellen extra budget van € 200.000,- wordt door het College aangewend voor de verbeterde controle op het corporatiebezit.
Actieve opsporing door Bureau Zoeklicht
Via de continue procedures zoals hierboven beschreven, komt niet alles aan het licht.
Zaken die administratief lijken te kloppen, hoeven niet met de werkelijkheid overeen te komen. Mensen kunnen hun goedkope huurwoning aanhouden en daar ingeschreven blijven staan wanneer men in werkelijkheid ergens anders woont. De leegstandswet kan worden ontdoken door een woning ter renovatie of verkoop te melden terwijl ondertussen de woning verhuurd wordt. Onder(ver)huur kan gemakkelijk samengaan met andere vormen van fraude. Het gaat dan om fraude omtrent huur- en zorgtoeslag, uitkeringen etcetera. Verschillende organisaties hebben dus belang bij en profijt van elkaar wanneer samengewerkt wordt op dit gebied.
Tien jaar geleden hebben een aantal gemeentelijke diensten en private organisaties dan ook besloten te gaan samenwerken in het project Zoeklicht1. De regels die Zoeklicht handhaaft liggen op het gebied van huisvesting, huurcontracten, uitkeringen en bevolkingsadministratie. Het project Zoeklicht is op 1 januari 2005 overgegaan in de zelfstandige afdeling Bureau Zoeklicht bij de Dienst Wonen. Zoeklicht gaat op zoek naar indicaties dat er iets met een adres aan de hand is. Dat gebeurt op vier manieren:
• buurtgerichte projecten;
• themagerichte projecten zoals bijvoorbeeld Park de Meer: hebben kopers in deze nieuwbouwwijk hun oude huurwoning opgezegd?;
• (bestands)vergelijkingen op verzoek van een burger of Zoeklichtdeelnemer en op kleinere schaal;
• via het Meldpunt Zoeklicht kunnen burgers en professionals signalen van woninggerelateerde fraude aan Bureau Zoeklicht doorgeven.
Het vergelijken van de bestanden van de verschillende samenwerkende partijen geeft aanduidingen van mogelijke fraude. Met gerichte huisbezoeken komen werkelijke fraudezaken aan het licht. Het Bureau werkt resultaatgericht en gaat door tot de rechtmatige situatie is hersteld.
De aanpak van Zoeklicht is bekend bij veel bewoners en geniet toenemend draagvlak. De aankondiging van een Zoeklichtactie lijkt ook een verhuisbeweging op gang te brengen.
Alleen al de dreiging dat hun fraude ontdekt kan worden, zorgt er voor dat mensen eieren
1 De samenwerkende partners in Bureau Zoeklicht zijn: Dienst Wonen, Dienst Persoonsgegevens, Dienst Werk en Inkomen, Amsterdamse Federate van Woningcorporaties, Makelaarsvereniging Amsterdam en Vereniging Vastgoed Belang.
voor hun geld kiezen. Met Zoeklicht is een begin gemaakt van de cultuuromslag in het denken over woonfraude.
Per project en al ten tijde van het project wordt gemiddeld op ruim 9% van de bezochte adressen woonfraude geconstateerd en aangepakt. Dit percentage loopt verder op naarmate langer lopende, juridische procedures worden afgerond.
In cijfers uitgedrukt is Zoeklicht sinds de start in 1995 enorm gegroeid. Ter illustratie: het eerste project bevatte een buurt van 586 adressen, het laatste project een buurt van 5000 adressen. Dankzij automatisering van de bestandsvergelijkingen is deze reikwijdte flink toegenomen.
Op dit moment wordt in opdracht van Stuurgroep Zoeklicht gewerkt aan een evaluatie waarop de toekomstvisie voor Zoeklicht wordt gebaseerd.
Bureau Zoeklicht is de vaandeldrager van de aanpak van illegale (ver)huur. De naamsbekendheid is zo groot dat er een preventieve werking uitgaat van een Zoeklichtactie. Het College is van mening dat dit ook vooral zo moet blijven. De effectiviteit van Zoeklicht moet daarom onverminderd hoog blijven. In die zin is de evaluatie en de toekomstvisie waaraan gewerkt wordt zeer belangrijk.
Huurpiraterij
De grote vraag naar woningen in Amsterdam biedt een lucratieve markt voor
woningbemiddelaars. Er zijn dan ook veel woningbemiddelaars in Amsterdam actief. Zij moeten zich houden aan de Verordening op de woning- en kamerbemiddelingsbureaus.
Kern van de Verordening op de woning- en kamerbemiddelingsbureaus is dat bij het bemiddelen van woningen het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte niet mag worden geschaad. Daarnaast moet het belang van de betrokken kamer- of woningzoekende voldoende zijn gewaarborgd. Het vermoeden is dat er, inclusief de huurpiraten, minimaal 200 bureaus actief zijn. 60 van hen beschikken over de verplichte vergunning. Waarmee het huidige aantal huurpiraten op minimaal 140 wordt geschat. Deze huurpiraten maken hoge winsten over de rug van woningzoekenden en bieden de infrastructuur voor crimineel misbruik van woningen. Het College zet dan ook extra in op het verhogen van de pakkans van deze huurpiraten. De Dienst Wonen treedt zowel preventief als repressief op tegen huurpiraterij.
Preventief: vergunningverlening en controle
Wanneer een ondernemer een bemiddelingsbureau wil beginnen, dient hij een vergunning aan te vragen bij de Dienst Wonen. De ondernemer dient aan te geven op welke wijze hij het bureau wil vorm geven, hoe de administratie en
bemiddelingsvoorwaarden worden uitgewerkt en op welke wijze hij denkt aan de verplichtingen uit de verordening te voldoen. Ook wordt een verklaring van goed gedrag gevraagd. Daarnaast ziet de Dienst Wonen toe op de activiteiten van vergunde bureaus.
De Dienst Wonen geeft bovendien voorlichting aan woningzoekenden opdat zij weten bij welke erkende bureaus zij terecht kunnen.
Repressief: opsporen en aanpakken
Het grootste deel van de bureaus is echter zonder vergunning actief.
Op initiatief van de Dienst Wonen is in 2005 de eenmalige opsporingsactie Siena op touw gezet en uitgevoerd. Het Openbaar Ministerie heeft toen diverse strafrechtelijke
procedures gevoerd tegen zogenoemde huurpiraten. Hierbij zijn 9 huurpiraten aangepakt.
Zij hadden bij elkaar 1.400 adressen onder hun hoede. Het OM geeft echter op dit moment nog maar weinig prioriteit aan deze zaken, waardoor de actie eenmalig bleef. De aanpak van bemiddelingsbureaus betaalt zich echter wel uit in de zin dat het leidt tot veel woningen die weer beschikbaar komen voor reguliere verhuur.
De Dienst Wonen heeft daarom de aanpak geïntensiveerd. Er komen structureel
meldingen binnen van illegale bureaus via de Zoeklichtprojecten, van woningzoekenden, corporaties of anderen bij de woningmarkt betrokken partijen. Deze worden onderzocht.
Onder de bemiddelingsbureaus zonder vergunning bevinden zich de huurpiraten die woningen voor veel geld doorverhuren en verhuren aan criminelen en die er alles aan doen om onvindbaar te zijn voor de handhaving. Door de methode van digitaal
rechercheren wordt er actief gespeurd naar de malafide bemiddelaars die opereren via 06/0900-nummers en adverteren op websites.
Met deze aanpak laat de gemeente zien dat het ernst is met de aanpak van
bemiddelingsbureaus. Extra personele capaciteit die hierop (tijdelijk) is ingezet heeft al geleid tot de beëindiging van 34 malafide bureaus. Daarnaast wordt binnenkort de
dwangsom voor huurpiraten verhoogd van maximaal € 10.000,- naar maximaal € 40.000,- per geval. Hiermee komt de hoogte van de dwangsom meer in verhouding te staan met de winsten die gemaakt worden op malafide bemiddeling. Met deze aanpak wordt de pakkans groter en tegen de lamp lopen betekent een hoge boete.
Met het in de begroting beschikbaar gestelde extra structurele budget van €200.000,- voor woonfraude wordt door het College het jaarlijkse streven van de aanpak van
huurpiraten als volgt bepaald: het beëindigen van de activiteiten van 50 malafide bureaus, het aanschrijven van 100 bureaus op vergunningplicht en het nemen van 25
handhavingbesluiten. Daarnaast wordt de dwangsom voor huurpiraten verhoogd naar maximaal € 40.000,-.
Misbruik van woningen
Het misbruik van woningen varieert van het uitbaten van de woning als illegaal pension tot het faciliteren van criminele activiteiten als wietplantages en mensenhandel. Het optreden tegen dit soort misbruik van woningen is essentieel om verloedering van de buurt te voorkomen en brandgevaarlijke situaties te vermijden. Het effect van de aanpak overstijgt de handhaving op de woningmarkt. Niet alleen komt de woning weer vrij voor de reguliere verhuur, ook worden de criminelen aangepakt. Er ontstaat een win-win situatie door de structurele samenwerking tussen Dienst Wonen en de politie.
Aanpak illegale pensions
De samenwerking in de aanpak van illegale pensions is tot stand gekomen op initiatief van de stadsdelen. Zij zijn eerstverantwoordelijk gezien de handhavingstaak ten aanzien van de woonbestemming. In 2004 is in stadsdeel Oud-Zuid een pilot gestart om illegale pensions actief te bestrijden. Uit deze pilot bleek dat het rond krijgen van de bewijslast lastig is en daarom veel onderzoek vergt. Ook bleek dat een dwangsom pas effectief is wanneer een fors bedrag gevraagd kan worden. Het moet in verhouding staan met de winst die gemaakt wordt op deze pensions. Hierna zijn nog vier projecten gedaan (twee keer in Amsterdam-Centrum, één in Oud-West en één in ZuiderAmstel). Hierbij werd in 100 woningen de rechtmatige situatie hersteld.
Wanneer het vergunningplichtige woningen betreft en/of woningbemiddelaars kan de Dienst Wonen op basis van haar bevoegdheden hierop handhaven. Voor een effectief optreden tegen illegale pensions is samenwerking tussen stadsdelen, de Dienst Wonen en verschillende andere diensten als de Dienst Persoonsgegevens en
Rijksbelastingdienst, noodzakelijk gebleken en tot stand gebracht. De Dienst Wonen coördineert.
Aanpak crimineel misbruik van woningen
Het project Doorzon is tot stand gekomen op initiatief van de politie. Binnen het project werden criminele activiteiten als wietplantages, vrouwenhandel en de huisvesting van topcriminelen aangepakt. Samenwerking met het Van Traa-team, de woningcorporaties, de stadsdelen en de Dienst Wonen werd gezocht en gevonden. De Dienst Wonen bleek een belangrijke bijdrage te kunnen leveren. Vaak is namelijk sprake van illegale
onder(ver)huur. De Dienst Wonen heeft de middelen om deze woningen uit het criminele circuit te halen en weer rechtmatig te laten verhuren aan bonafide huurders. De
infrastructuur voor de criminele activiteiten valt daardoor weg. In dit project zijn 153 verdachte woningen onder de loep genomen (93 woningen van corporaties, 60 van particuliere verhuurders). Op 100 woningen, waarvan 74 corporatiewoningen, werd illegale onderverhuur bewezen en beëindigd. Het project liep tot januari 2005.
Vervolgens zijn de werkzaamheden uit Doorzon een structureel onderdeel geworden van de handhaving door de Dienst Wonen. De politie levert de zaken aan. De Dienst Wonen maakt de woning weer beschikbaar voor de rechtmatige verhuur en de infrastructuur voor de criminele activiteiten valt weg.
Het is overigens een misvatting te denken dat crimineel misbruik van woningen buurtgebonden is. Cijfers bevestigen dit beeld niet. Dit betekent dat de aanpak
stadsbreed moet zijn. Daarmee wordt dan meteen voorkomen dat met een harde aanpak in bepaalde gebieden de problemen zich enkel verplaatsen.
Uit onderzoek van de politie is recent gebleken dat criminelen met name huisvesting vinden via huurpiraten. Opnieuw blijkt de Dienst Wonen over de juridische titel te beschikken om het faciliteren van criminaliteit in Amsterdam tegen te gaan. De aanpak van woonfraude is gebaat bij de huurpiraten die via de opsporing van criminaliteit tegen de lamp lopen.
Partijen doen in samenwerking wat zij kunnen ieder binnen de eigen bevoegdheden. Zo wordt de Dienst Wonen ook vaak aangesproken op zaken rond misbruik van woningen die buiten de vergunningplichtige voorraad vallen. Het gaat dan om illegale praktijken op de koopwoningmarkt, maar ook om illegale short-stay, pensions en andere criminele praktijken in niet vergunningplichtige woningen. De Dienst Wonen heeft op dit moment geen juridische titel om in deze gevallen op te treden.
De aanpak van misbruik van woningen is allereerst gericht op het misbruik zelf. Het handhavinginstrument van de Dienst Wonen kan hieraan een belangrijke bijdrage leveren. De infrastructuur voor criminele activiteiten valt daardoor immers weg. Het College acht dit effect van het grootste belang. Daarnaast acht zij het afgeleide effect dat woningen terugkomen op de reguliere verhuurmarkt an sich al belangrijk genoeg voor de investering van de Dienst Wonen. De coördinerende rol die de Dienst Wonen inmiddels heeft opgepakt wordt dan ook voortgezet.
Communicatie
Communicatie speelt een essentiële rol bij de aanpak van woonfraude. Het voortdurend onderstrepen dat gemeente en verhuurders er bovenop zitten, heeft een belangrijke preventieve werking.
Zoeklicht en communicatie is één
Bij Zoeklicht is communicatie onlosmakelijk met het project verbonden. Daarbij gaat het om:
• interne communicatie: om de doelmatigheid van het project te vergroten. Doelstelling is ervoor zorgen dat de betrokkenen van de diverse samenwerkende organisaties de informatie hebben die ze nodig hebben
• externe communicatie: met name uit preventieve overwegingen, om te bereiken dat mensen weten wat er wel en niet mag, weten dat er gecontroleerd wordt en daardoor niet overgaan tot het onrechtmatig onderhuren of doorverhuren van een woning.
Voor de interne communicatie is Internet het belangrijkste medium. Via een aparte website, met wachtwoord toegankelijk voor professionals, delen de partners relevante informatie.
De externe communicatie maakt gebruik van een gevarieerde mediamix. Op verschillende manieren wordt onder de aandacht gebracht dat Zoeklicht bestaat, hoe wordt gewerkt, waar je informatie over het onderwerp kunt verkrijgen en dat er een Meldpunt bestaat om onderhuurvermoedens mee te delen. De mix bestaat uit twee belangrijke ingrediënten:
free publicity en betaalde publiciteit. Over aandacht van de pers valt niet te klagen. Die is zeer geïnteresseerd in alles wat met het opsporen van fraude te maken heeft. Daarnaast wordt met een budget van circa € 60.000 per jaar, afkomstig van de verschillende Zoeklichtpartners, publiciteit ‘gekocht’: tv-spotjes op AT5, billboards in de stad,
advertenties in de ViaVia, banners op Internet, folders op balies. Uiteraard worden ook de eigen media van de partners ingezet. Op dit moment is een nieuwe campagne in de maak, met een steviger toon dan tot op heden: ‘Onderhuren? Voor je het weet sta je op straat!’ De nieuwe campagne wordt begin februari 2007 gelanceerd.
Intensivering aanpak, extra communicatie
Terwijl de campagne rondom Zoeklicht doorloopt, zullen we ook de effecten van de activiteiten in het kader van de verstevigde aanpak van onrechtmatige bewoning, huurpiraterij en crimineel woninggebruik met communicatieve acties versterken. Het accent zal liggen op de nieuwe methodes en de extra mankracht die worden ingezet. De uitstraling zal in lijn met die van Zoeklicht zijn.
In het verlengde van Zoeklicht en in lijn met die campagne worden ook rondom de
intensivering van de aanpak van woonfraude diverse communicatie-instrumenten ingezet.
Aftrap: startconferentie vernieuwde aanpak woonfraude
We beginnen in maart met, hoe kan het ook anders, een conferentie. We hebben dan met alle partners afspraken gemaakt over de vernieuwde aanpak en zullen op die bijeenkomst -pers aanwezig- discussiëren over de situatie in Amsterdam en wat we gaan doen om meer controle te krijgen. Het convenant met de partners wordt plechtig ondertekend.
Partners zijn het OM, politie, Belastingdienst en gemeentelijke partijen. De organisatoren zijn de Dienst Wonen en het Stedelijk Project Handhaving.
Persmomenten
Zinvolle persmomenten in de loop van het jaar zijn legio:
• Vaststelling plan van aanpak door B&W
• Een gewonnen dwangsomprocedure of andere juridische procedure
• De 10de, 25ste , 50ste en 100ste vooraankondiging van een dwangsom
• De resultaten hiervan
• Iedere intrekking van een vergunning voor een woning- en kamerbemiddelingsbureau
• Iedere opsporing van een anonieme huurpiraat op internet door samenwerking met bijvoorbeeld politie en belastingdienst
• Het sluiten van een convenant over de aanpak van bemiddelingsbureaus
• Elke strafrechtelijke aanpak van een overtreder
• Aanpassing wetgeving, zoals Huisvestingswet, bestuurlijke boete e.d.
• Een overzicht van meldingen en wat we ermee gedaan hebben
• Enquêteresultaten
• Lobby richting Den Haag
• Eén jaar meer handhaving, de resultaten: gesprek met de wethouder
Advertenties
Alleen via internet naar huurpiraten speuren is niet voldoende effectief. Huurders of omwonenden weten vaak ook heel veel en het zou goed zijn als wij via hen informatie kunnen krijgen over illegaal optredende bemiddelaars. Daarom roepen we burgers via advertenties en internet op om ons (anoniem) te vertellen wat hun ervaringen met bemiddelaars zijn.
Ook moeten de woonregels in Amsterdam bekend zijn bij eenieder. Door te adverteren in kranten, aandacht op AT5 en webvertising kunnen beleid en praktijk op het gebied van de woonregels onder de aandacht worden gebracht.
De kosten van dit communicatietraject dat inzet op de geïntensiveerde aanpak worden begroot op circa € 50.000,- per jaar. Deze kosten worden gedekt uit het reguliere voorlichtingsbudget van Dienst Wonen en een bijdrage van externe partners.
Het College wil met deze strategische inzet van communicatie op de aanpak van
woonfraude het verhaal rond maken. Behaalde resultaten met de aanpak van woonfraude leiden tot ruchtbaarheid in de pers. Door te adverteren komen extra meldingen van woonfraude binnen die kunnen worden aangepakt. Van de verhoogde pakkans en de bekendheid hiervan gaat uiteindelijk een preventieve werking uit en wordt een cultuuromslag bereikt.
Conclusies
Het College kiest voor een handhavingsbeleid waarin woonfraude integraal wordt aangepakt: zowel de illegale huurder, de illegale verhuurder als de malafide bemiddelaar worden aangepakt.
Overzicht van de aanpak woonfraude:
Aanpak en middel Resultaat
Verbeterde gemeentelijke basisregistratie personen via nieuwe wet
Gegevens worden betrouwbaarder
Reguliere aanpak particuliere sector via leegstandcontroles en inzetten dwangsom
Jaarlijks minimaal 350
handhavingbesluiten en minimaal 700 huisbezoeken
Reguliere aanpak corporaties via verschillijsten en verplichte terugmelding onverklaarde leegstand
Betere controle op en door corporaties m.b.t. onrechtmatige bewoning
Illegale (ver)huur
Gericht opsporen van woon(gerelateerde) fraude door Bureau Zoeklicht
Jaarlijks 5 projecten, +/- 1100
huisbezoeken waarna op minimaal 9% de rechtmatige situatie snel wordt hersteld Huurpiraterij Voorkomen en opsporen van malafide
bemiddeling met inzet dwangsom
Jaarlijks minimaal 50 malafide bureaus beëindigd, 100 bureaus aangeschreven op vergunningplicht en 25
handhavingbesluiten Misbruik van
woningen
Door samenwerking bewijslast verzamelen om woningen te onttrekken uit het
criminele circuit
Beëindigen van criminaliteit in woningen en herstellen van rechtmatige verhuur.
Het uiteindelijke doel van deze integrale aanpak van woonfraude is het bereiken van een cultuuromslag. Woonfraude wordt niet getolereerd in Amsterdam en met deze aanpak zal deze boodschap duidelijk overgebracht worden. Vergelijk het met de actie van de politie om meer op te treden tegen fietsers die zonder licht rijden. Bij voldoende en lang genoeg optreden, springt het aantal goed verlicht rondrijdende fietsers omhoog en spreken mensen elkaar er op aan als men zonder licht rijdt.
Tegelijkertijd is er het besef dat woonfraude niet volledig kan worden tegengegaan.
Daarvoor is de Amsterdamse woningmarkt te gewild, de schaarste te groot en de illegaliteit te lucratief. Des te belangrijker is het dat het beschikbare instrumentarium wel toegesneden is voor een effectieve aanpak van woonfraude. De huidige regelgeving is in beginsel niet ontwikkeld om onrechtmatigheden aan te pakken maar om een
rechtvaardige verdeling van woonruimte te bewerkstelligen. Vooral voor de aanpak van bemiddelingsbureaus levert dit beperkingen op. Bemiddeling is nu niet opgenomen in de Huisvestingswet. De Dienst Wonen is met het Rijk in gesprek om de huidige regelgeving en het instrumentarium meer aan te laten sluiten op de huidige problematiek.
