1 Memo
Aan: Raad
Cc: Andre Putker, Thomas van Rijbroek, Popke Popkema, Harm Leijssen Van: Ben Hiddinga
Datum: 18 december 2020 Kenmerk:
Onderwerp: Oplegnotitie - Versnelling woningbouw Oude IJsselstreek: de volgende stap
Beste Raadsleden,
In 2020 heeft woningbouw in Oude IJsselstreek steeds meer prioriteit en aandacht gekregen. De krapte op de woningmarkt is behoorlijk toegenomen. Daarnaast is een kanteling ontstaan in de woningbouwvisie in de Achterhoek: van krimp naar groei. Deze ontwikkelingen vragen niet alleen om een herziening van de woningbouwopgave. Het vraagt ook om een nieuwe visie en het maken van heldere keuzes om extra impulsen te geven aan de woningbouw in de gemeente Oude IJsselstreek.
Dit is in een constructieve begrotingsbehandeling ook zo door uw raad vastgesteld afgelopen november. Uw raad heeft het belang hiervan verstrekt met de motie en amendement, waarbij op voorhand 250.000 euro beschikbaar is gesteld voor versnelling en uitvoering van deze ambities.
Om hier ook met de gewenste snelheid voortgang in te krijgen, vindt u in de bijgaande notitie een voorstel voor een ambitieuze ‘marsroute’ om te komen tot een ‘versnelling’ van de woningbouw. Een marsroute die gaat leiden tot enkele belangrijke besluiten om deze versnelling te gaan realiseren. De afgelopen jaren hebben we ingezet op ca. 150 nieuwbouwwoningen per jaar. Inzetten op meer woningen per jaar betekent ook op zoek gaan naar nieuwe locaties, met veel aandacht voor participatie en zorgen voor voldoende realisatiekracht (capaciteit en middelen) vanuit de gemeentelijke organisatie. Kortom: een pittige uitdaging waarover we graag met u de komende maanden in gesprek gaan.
Bij deze uitdagingen speelt uw Raad een cruciale rol. Samen met u nemen we onze
verantwoordelijkheid door te zorgen voor een heldere visie op het gebied van woningbouw en kaders, waarmee we vanuit vertrouwen en ruimte aan de slag kunnen. Het is ook een krachtige boodschap naar buiten die vertrouwen geeft; een gemeente die heldere keuzes maakt op basis van een goede visie. Een gemeente met een duidelijke boodschap, voldoende capaciteit, mandaat en rugdekking. Dit zorgt ook voor een stevig fundament om als organisatie in samenwerking met alle betrokken partners, want we kunnen het niet alleen, aan de slag te gaan om de woningbouw in Oude IJsselstreek extra impulsen te geven.
Door nu aan de voorkant hier samen goed en gedegen tot heldere keuzes te komen, kunnen we in de uitvoering heel veel tijd winnen. En zo de gewenste versnelling realiseren.
Om dit traject dan ook zorgvuldig te doorlopen, doen we dit in twee trappen. De eerste ‘trap’ is een informele sessie met de commissie fysieke leefomgeving op 24 februari 2021. Doel van deze sessie is informeren, klankborden, draagvlak creëren en aanscherpen van de geagendeerde voorstellen en zoekrichtingen. De nadere invulling van deze werkbijeenkomst vindt u in bijgaande notitie.
We spreken u graag op 24 februari tijdens de werkbijeenkomst, waarna we verwachten u in april een uitgewerkt voorstel voor te leggen.
Met vriendelijke groet,
Ben Hiddinga
1 Memo
Aan: College van B&W
Cc: Thomas van Rijbroek, Popke Popkema, André Putker Van: Harm Leijssen
Datum: 9 december 2020 Kenmerk:
Onderwerp: Versnelling woningbouw Oude IJsselstreek: de volgende stap
Inleiding
Begin 2020 is de opdracht geformuleerd over de versnelling van de woningbouw in de Oude IJsselstreek Deze opdracht is een verdere uitwerking op basis van de kaders uit de regionale en lokale kwaliteitscriteria. De doelen en resultaten van de bestuursopdracht zijn als volgt samen te vatten:
Doelen
Vermindering van de ‘mismatch’ op de woningmarkt; bouwen naar behoefte
Evenwichtige spreiding van nieuwbouwplannen over de gemeente; in elke cluster mogelijkheden
Bieden van perspectief voor leegstaand vastgoed, met name in de aanloopstraten en het buitengebied
Versnellen van proces door dit onder te brengen bij één centraal ‘loket’
Actieve sturing en monitoring van woningbouwprojecten Resultaten
Het realiseren van een nieuwbouwproductie van circa 100-150 woningen per jaar tot 2023, met mogelijke verdere uitloop naar 2025
De ‘juiste’ woningen worden op de ‘juiste’ plekken gebouwd
Door recente ontwikkelingen als de versnelde toename van de krapte op de woningmarkt, de toestroom van woningzoekenden uit het westen, de toenemende vraag van ondernemers voor geschikte woonruimte voor de werknemers is het noodzakelijk en ook zeer gewenst om ons beleid m.b.t. tot de versnelling van de woningbouw aan te passen. Daarnaast heeft de raad recent twee moties aangenomen die betrekking hebben op de woningbouwontwikkelingen, namelijk
1. Woningbouw en groen in Oude IJsselstreek 2. Werkbudgetten t.b.v. motie versnellingsimpuls
In deze moties zijn meerdere verzoeken opgenomen aan het college die terugkomen in deze memo.
Kort samengevat: we gaan en willen nog meer versnellen in Oude IJsselstreek met de woningbouw met aandacht voor de locatie!
Deze memo bevat een korte analyse van wat er nu speelt, een voorstel voor wat we willen bereiken en een concrete uitwerking van wat gaan we doen de komende tijd.
2 Wat speelt er?
Kanteling woningbouwvisie in de Achterhoek: van krimp naar groei
Met het vaststellen van de regionale en lokale kwaliteitscriteria is het woningbouwbeleid gekanteld van het inperken van het nieuwbouwprogramma naar het bouwen voor aangetoonde behoefte. Daarbij geldt het credo ‘kwaliteit gaat voor kwantiteit’. In de Achterhoek betekent dit dat met name gebouwd gaat worden voor senioren en voor starters. Voor senioren gaat het daarbij om levensloopbestendige woningen. Als senioren verhuizen naar deze woningen komen door deze doorstroming vaak de grotere en daarmee ook duurdere huizen vrij voor bijv. gezinnen. Starters hebben nauwelijks mogelijkheden om betaalbare woningen te vinden in de huidige markt. De urgentie om voor deze doelgroep te bouwen is onverminderd hoog.
De afgelopen jaren is de krapte op de woningmarkt toegenomen. Met name het laatste jaar gaat het snel. De markt (aanbod) droogt helemaal op en door de lage rente kunnen potentiële kopers veel lenen. Door deze ontwikkeling zijn de huizenprijzen flink gestegen (maatstaf o.a. ontwikkeling WOZ- waarde) en de periode dat een woning te koop staat snel gedaald. Er is, mede door gebrek aan betaalbare woningen in het Westen waar de huizenprijzen nog veel sneller zijn gestegen, een beweging ontstaan van woningzoekenden naar o.a. het Oosten van het land. Eveneens is er een nieuwe appreciatie voor ‘landelijk wonen’ ontstaan, waarin wonen in het ‘Oosten’ als aantrekkelijk alternatief voor de ‘volle steden’ wordt gezien. Mogelijk heeft de Coronapandemie dit verder
aangejaagd. Het is nog te vroeg om te kunnen aangeven of dit laatste een blijvend effect zal hebben.
Dit alles vraagt om een herziening van de woningbouwopgave in Oude IJsselstreek.
Huidige aanbod woningmarkt: zeer krappe markt
We zien een toename van de krapte op de woningmarkt in alle prijssegmenten in Oude IJsselstreek.
Op de website Funda (per 5 november 2020) staan in Oude IJsselstreek 56 woningen te koop (incl.
appartementen). Verdeeld naar prijsklassen ziet dat er als volgt uit:
Prijsklasse Aantal woningen
Tot €225.000 12 woningen
€225.000 – €350.000 17 woningen
€350.000 – €450.000 10 woningen
€450.000 – €600.000 8 woningen
> €600.000 11 woningen
Totaal 56 woningen
Huidige beleid en bestuursopdracht: ruimte voor 100 – 150 nieuwbouwwoningen.
Op basis van de vastgestelde kwaliteitscriteria, met zoals hiervoor aangegeven prioriteit voor starters en senioren, is er ruimte voor 100 – 150 nieuwbouwwoningen per jaar tot 2030. In maart 2018 is de spreiding van benodigde nieuwbouw over de kernen als ook de differentiatie in woningtypen in beeld gebracht. De inzet daarbij is dat deze woningen op inbreidingslocaties binnen de woonkernen komen.
Bij voorkeur door bestaande (leegstaande) panden in de woonkernen te slopen en ter plekke nieuw te bouwen of deze te verbouwen naar geschikte woonruimte. Op nu nog onbebouwde plekken in de woonkernen kan, mits zorgvuldig ingepast en de locatie is afgewogen, ook nieuwbouw komen.
In het buitengebied is woningsplitsing mogelijk. Ook wordt in ruil voor sloop van lege schuren en stallen nieuwbouw van één of enkele woningen toegestaan. We zien dit als een kans om de kwaliteit van ons buitengebied en daarmee de leefbaarheid in ons buitengebied optimaal te benutten. Het stichten van landgoederen op geschikte plekken in het landschap behoort ook tot de mogelijkheden.
Huidige werkwijze gemeente: proactief, continuïteit en stabiliteit.
Door woningbouwinitiatiefnemers worden we goed gevonden en ook actief benaderd. Dit gebeurt zowel via de website als ook direct in het persoonlijke contact. We gaan voor voldoende woningen en een goede kwaliteit; inzet is de juiste woning op de juiste plaats. Door de criteria die door de raad zijn vastgesteld hebben we goede kaders om de woningbouwinitiatieven te beoordelen.
3 Op basis van 150 woningen per jaar voldoende realisatiekracht: capaciteit en middelen toereikend Zoals geformuleerd in de opdracht van april 2020 zijn er voldoende capaciteit en financiële middelen beschikbaar (incl. de ingehuurde capaciteit) om de ‘workflow’ van 100 tot 150 woningen per jaar te kunnen behappen t/m 2021. Het vraagt ook veel aandacht om van principeverzoek tot daadwerkelijke oplevering van de woningen te komen. De bijbehorende werkprocessen zijn verder omschreven in de huidige opdracht. Daarbij de opmerking dat het veelal om kleinere projecten gaat van particuliere initiatiefnemers, vaak op inbreidingslocaties. Dit vraagt relatief veel aandacht en tijd. Hoewel
misschien arbeidsintensief zijn de kleine projecten wel heel waardevol voor de leefbaarheid van een kern want er komt veel transformatie bij kijken waardoor leegstand aangepakt wordt.
Stand van zaken woningbouwplannen: 481 woningen in nieuwe planning
In totaal zijn er per 1 oktober 2020 nieuwe plannen voor 481 woningen. De verdeling van de oude en de nieuwe plannen per cluster, verhouding van de vraag en aanbod en verdeling naar de
verschillende doelgroepen, ziet er als volgt uit:
Oude en nieuwe plannen: 910 woningen:
Cluster Ulft e.o. Terborg e.o. V’veld e.o. Totaal OIJ
Oude plannen 289 68 72 429
Nieuwe plannen 178 171 132 481
Totaal 467 239 204 910
Verhouding tussen vraag en aanbod (plannen): in evenwicht tussen de clusters:
Cluster Ulft e.o. Terborg e.o. V’veld e.o. Totaal OIJ.
Behoefte / vraag 52% 27% 21% 100%
Oude en nieuwe plannen 51% 26% 22% 100%
De nieuwe plannen zijn als volgt verdeeld over de verschillende doelgroepen en de clusters:
Cluster Ulft e.o. Terborg e.o. V’veld e.o. Totaal OIJ.
Starterswoningen 15 66 19 100
Seniorenwoningen 39 51 48 138
Onbekend 124 54 65 243
Totaal 178 171 132 481
Voor meer informatie: zie Rapportage raad voortgang woningbouw, 1-10-2020 Kleine kernenaanpak: intensief en ook succesvol
In meerdere kleine kernen zetten we in op de zogenaamde kleine kernen aanpak. Intensieve trajecten met vaak zeer betrokken dorpsbelangenorganisaties en bewoners. Maar, met resultaat! Het levert concrete projecten op voor de inwoners van de kernen en draagt bij aan de leefbaarheid. CPO t Kuipje in Breedenbroek is daar een voorbeeld van.
Vraag vanuit bedrijfsleven: behoefte aan woningen voor bestaande en nieuwe werknemers Zowel de industriële kringen als de vijf ondernemersverenigingen in de gemeente hebben
aangegeven dat het aanbod van geschikte woningen een van de essentiële randvoorwaarden is om de economische dynamiek en werkgelegenheid te bevorderen.
Vanuit de collega’s van het team economie (hierna: EZ) van de gemeente wordt aangegeven dat meerdere bedrijven (nieuwe) werknemers niet of niet goed kunnen huisvesten terwijl de
werkgelegenheid in Oude IJsselstreek de afgelopen jaren ondanks de economische crisis met 5%
gegroeid is. Er is kortom een gebrek aan geschikte woningen voor de werknemers. Dit speelt met name in het cluster Varsseveld waar de werkgelegenheid de afgelopen jaren zelfs met 22% gegroeid is.
Daarnaast zijn er plannen voor de uitgifte van nieuwe bedrijfslocaties met als resultaat een toename van de vraag naar woningen in Oude IJsselstreek. Recent heeft een onderzoeksbureau in opdracht van de gemeente aangegeven dat op basis van de verwachte nieuwe uitgifte van bedrijfskavels een toestroom gaat ontstaan van nieuwe werknemers.
4 Een deel van die werknemers zal in Oude IJsselstreek gaan wonen. De inschatting is dat het gaat om een concrete vraag naar minimaal 300 woningen die manifest wordt bij het in gebruik nemen van het VIP (Hofskamp-Oost fase 3)
Sociale huurwoningen: nog geen behoefte aan groei
Woningcorporatie Wonion heeft aangegeven vanuit haar strategisch vastgoedbeleid nog geen aanleiding te zien voor een toename van het aantal sociale huurwoningen. De prioriteit ligt bij het toekomstbestendig en duurzaam maken van de huidige woningvoorraad. Over de kanteling in de woningmarkt gaan we ook met Wonion in gesprek in het kader van o.a. de prestatieafspraken.
Waarbij vermeld dient te worden dat de mogelijkheden voor corporaties om nieuw te bouwen beperkt wordt door de Verhuurdersheffing en de investeringen t.b.v. verduurzaming van hun bezit.
Wat willen we bereiken?
Aanpassen kwaliteitscriteria: noodzakelijk voor het formuleren van de nieuwe woningbouw opgave.
Door het toepassen van de kwaliteitscriteria zetten we stappen in het opheffen van de mismatch tussen vraag en aanbod. In veel bouwinitiatieven klinkt de behoefte aan woningen voor starters en senioren door. Maar we merken ook dat er meer moet gebeuren.
- We krijgen signalen over behoefte aan meer en betere doorstromingsmogelijkheden. Vaak blijkt dat duurdere 2-kappers en vrijstaande woningen worden gekocht door gezinnen van buiten de gemeente. Hierdoor vissen jongere doorstromende gezinnen in OIJ achter het net . Dit betekent dat we niet alleen meer inzetten op de prioritaire doelgroepen starters en senioren. We gaan ook bouwen voor gezinnen en doorstromers van zowel binnen als buiten Oude IJsselstreek.
- De kwalitatieve vraag van de toestroom van nieuwe werknemers willen we in beeld brengen.
Het is zaak daarbij ook de huisvestingsvraag van arbeidsmigranten (zowel shortstay als longstay) mee te nemen.
- Daarnaast ook meer aandacht voor vernieuwende en onderscheidende woonvormen. Daarbij aandacht voor kwaliteit en ook andere woonvormen aanbieden die zich bijvoorbeeld
onderscheiden van ‘Vinex wijken’ elders.
Voor het ‘verankeren en funderen’ van de nieuwe woningbouwopgave moet een goede onderbouwing worden opgesteld. Dit betekent dat een ‘update’ van de visie noodzakelijk is en de daarbij behorende kwaliteitscriteria. Alleen dan hebben we, ook juridisch, de ruimte om een flinke ophoging van aantallen woningen (kwantiteit) en uitbreiding doelgroepen (kwaliteit; stijl van de woning, identiteit van de locatie, aandacht voor leefbaarheid en duurzaamheid) te verantwoorden naar o.a. de Raad maar zeker ook Provincie en Rijk.
Mandaat vanuit de Raad en B&W: heldere kaders, uitbreiding bestuursopdracht en vertrouwen!
De Raad zal op basis van goede voorstellen en goed gefundeerd (we willen het zoveel mogelijk ook over feiten hebben) meegenomen gaan worden in de aangepaste en nieuwe doelstellingen en visie m.b.t. woningbouw. Wij willen als organisatie daarom op korte termijn de onderbouwing voor de aanpassing van de woningbouwopgave, de bijbehorende kaders en aangepaste kwaliteitscriteria voorleggen aan B&W en Raad.
Vanuit voor iedereen heldere kaders en kan de organisatie aan de slag om binnen deze kaders te werken aan het behalen van de nieuwe doelstellingen. Via een goede monitoring houden we de Raad op de hoogte van de voortgang. Waar nodig, op basis van o.a. marktontwikkelingen, wordt
bijgestuurd.
Realisatiekracht: organisatie die de opdracht aan kan
Zoals aangegeven is er nu voldoende capaciteit en financiële middelen beschikbaar om de ‘workflow’
van 100 tot 150 woningen per jaar aan te kunnen. Bij een uitbreiding van de ‘opdracht’ zowel kwantitatief als kwalitatief is een uitbreiding van de capaciteit en de beschikbare middelen bij
meerdere disciplines binnen de gemeente (wonen, RO, groen, landschap, milieu, vergunningen e.a.) een absolute voorwaarde. Hier moeten vanuit de Raad dan ook middelen voor worden vrijgemaakt.
Daarnaast zullen we intern ook goed moeten kijken of het huidige proces, van intake tot oplevering van de woningen, aangepast c.q. versneld kan worden. Doel blijft om zo snel mogelijk goede woningbouwinitiatieven tot realisatie te brengen.
5 Dit is trouwens niet alleen de verantwoordelijkheid van gemeente, maar vooral van initiatiefnemers. Zij zijn verantwoordelijk voor zowel het indienen van goede en complete initiatieven als ook om te komen tot realisatie als een plan ‘groen licht’ heeft gekregen.
Woondeal: overheid werkt en doet mee.
De regio Achterhoek zet via de thematafel Wonen & Vastgoed mogelijk in op een Woondeal met de provincie / Rijk. Dit zou Oude IJsselstreek mede kunnen helpen om de nieuwe woningbouwvisie ook daadwerkelijk tot uitvoering te brengen. We zetten zo Oude IJsselstreek en de regio mogelijk echt op de kaart. Hoe en wanneer deze Deal verder wordt uitgewerkt is een taak van de Regio Achterhoek i.s.m. de betrokken gemeenten. Vanuit ander regio’s is de ervaring dat dit leidt tot een beschikbaar komen van extra middelen en mogelijke versnelling van de realisatie van de woningbouw.
Onderscheidende woningbouwinitiatieven: waar mogelijk en op basis van marktbehoefte.
Naast de vele reguliere initiatieven gaan we ook op zoek naar de mogelijkheden om onderscheidende woningbouwinitiatieven toe te voegen. Daarbij zetten we in op verschillende doelgroepen zoals ouderen, ondernemers die van huis uitwerken en jonge gezinnen.
Heldere woningbouwstrategie per cluster: maatwerk en flexibel
Per cluster zetten we een strategie op, omdat er per cluster meer kwalitatieve en kwantitatieve toevoegingen gedaan kunnen worden dan wanneer we de woningbouwopgave per individuele kern bekijken.
De vragen die daarbij spelen: wat zien wij als vraag naar woningbouw kwalitatief én kwantitatief per cluster, wat zijn de mogelijke woningbouwlocaties, hoeveel woningen kunnen worden gerealiseerd en welke rol gaat de gemeente daarbij invullen. Daarbij kijken we zowel naar locaties die binnen
bestaand bebouwd gebied zijn gelegen (inbreidingslocaties) als daarbuiten (uitleglocaties).
Voorwaarde is wel dat ze goed bereikbaar zijn voor het verkeer, er aandacht is voor ‘groen’,
klimaatadaptatie, hittestress, waterberging en dat ze door (her-)ontwikkeling voor woningbouw (naast eventuele andere functies) bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid en vitaliteit van de kern.
We zijn al bezig met deze inventarisatie, zowel vanuit ons woonbeleid als vanuit EZ (‘plan B’).
Een voorbeeld van een strategie per cluster kern is in bijgaand schema te lezen.
Gemeentelijk locaties: noodzakelijk voor behalen doelen én een economische impuls
Er zal per cluster ook bekeken worden of en welke gemeentelijke locaties ingezet kunnen of moeten worden en wanneer (fasering). Een voorzichtige inschatting is dat wij, om aan de gewenste aantallen van de nieuwe visie te voldoen, ongeveer 30-40% van de woningbouw op eigen gronden moeten gaan realiseren.
Er is een wens om naast het huisvesten van (toekomstige) werknemers ook de bouwbedrijven een impuls te geven door woningen te gaan bouwen op gemeentelijke gronden.
Daarbij twee opmerkingen. Ten eerste zal bij een uitvraag/tender op onze eigen locaties bekeken worden in hoeverre het juridisch mogelijk is om lokale bedrijven een bepaalde prioriteit te geven. Ten tweede is er nog een veel grotere opgave die interessant is voor de lokale bedrijven, namelijk de noodzakelijke en zeer gewenste verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Dit speelt zowel
6 bij particulieren als bij de woningcorporaties. Als we uitgaan van een bedrag van een gemiddelde investering van €20.000,- per woning bij ongeveer 17.500 woningen in Oude IJsselstreek, ligt hier de komende 10-15 jaar voor zeker 300 tot 350 miljoen euro aan potentieel werk voor veelal lokale ondernemers.
Woningbouwinitiatieven met draagvlak: aandacht voor participatie
Voor meerdere potentiële locaties van zowel de gemeente als marktpartijen speelt betrokkenheid en draagvlak vanuit de bewoners en dorpsbelangenorganisaties een essentiële rol. Bewoners zijn vaak intensief betrokken bij de ontwikkeling van hun woonomgeving en hebben daar een duidelijke mening over. Om tot ontwikkeling te komen van voldoende en geschikte woningbouwlocaties is vanaf het eerste idee of wens een krachtig participatieproces echt noodzakelijk. Zo ontstaan
woningbouwinitiatieven met draagvlak en die ook invulling geven aan de vaak persoonlijke wensen en behoeften van onze bewoners. Daarbij moeten we ook oog hebben en houden voor de wensen van potentiële bewoners van buiten onze gemeente of de Achterhoek.
Sociale huurwoningen: in gesprek over toename vraag
We gaan met Woningcorporatie Wonion in gesprek over de nieuwe ontwikkelingen in de woningmarkt.
Samen kennis en inzichten delen. Dit krijgt een plek in de nieuwe prestatieafspraken voor 2021.
Samenwerking met betrokken partners: we kunnen het niet alleen.
We gaan de nieuwe uitdagingen in de woningmarkt graag aan in samenwerking met onze belangrijkste partners. Dit zijn Wonion, particuliere initiatiefnemers, Provincie, Regio Achterhoek, projectontwikkelaars, Rijk en beleggers/investeerders. Vanuit de zo gewenste snelle realisatie van woningen doen we ook een beroep op de marktpartijen. We zoeken elkaar op en gaan voor de versnelling waar mogelijk.
Wat gaan we daarvoor doen?
Bijgaand een samenvatting van de aanpak en planning van verschillende onderdelen die nodig zijn om te komen tot een verdere uitwerking van de woningbouwopgave en de gewenste realisatiekracht.
Werken met feiten: heldere onderbouwing nieuwe woningbouwopgave
We hebben inmiddels aan het onderzoeksbureau Companen opdracht gegeven voor een onderzoek.
Dit onderzoek moet een goed fundament leggen onder de extra behoefte die wij hiervoor benoemd hebben. Mogelijk werken met 2 of 3 scenario’s: laag, midden en hoog. Zodat flexibel ingespeeld kan blijven worden op toekomstige ontwikkelingen Naast de kwantiteit ook aandacht voor de kwaliteit in dit onderzoek: op welke doelgroepen gaan we ons richten, welke prijsklassen, soort woningen et cetera.
Wie: Popke Popkema, Thomas Rijbroek, Harm Leijssen, Companen Wanneer gereed: Februari 2021
Aanpassing en aanvulling huidige set van kwaliteitscriteria: selecteren van de beste plannen Naast de kwantitatieve onderbouwing, zal ook een aanpassing en uitbreiding van de algemene kwaliteitscriteria plaatsvinden. Deze criteria worden zowel ingezet t.b.v. de bestaande als de ook de extra opgave en vormen ook de basis van tenders die we gaan uitzetten voor de ontwikkeling van onze eigen locaties. Daarbij doen we ook de check of deze locaties al gezien worden als park, groen of anderszins emotioneel kunnen worden bij inwoners. Kortom: ze gaan gelden voor alle (nieuwe) woningbouwinitiatieven. Daarnaast is er ook behoefte aan maatwerk: we bekijken per locatie of en hoe we op een zorgvuldige wijze eventueel aanvullende criteria benoemen.
Wie: Thomas van Rijbroek, Popke Popkema, Harm Leijssen Wanneer gereed: Februari 2021 – eerste voorstel
April 2021 – definitieve voorstel
7 Uitwerken woondeal: regionale afstemming en akkoord.
In overleg met de andere gemeenten in de Achterhoek aan de slag om een regionale woondeal te maken met Provincie en het Rijk. We moeten nog kijken wie daar vanuit Oude IJsselstreek een bijdrage aan gaat leveren.
Wie: Popke Popkema – projectleider vanuit de Achterhoek Wanneer gereed: Voorjaar
Uitwerken voorstel participatie: draagvlak en betrokkenheid bewoners
Om bij elk woningbouwinitiatief vanuit de gemeente goed beslagen ten ijs te komen, gaan we een voorstel uitwerken hoe we de participatie vanaf het eerste idee tot aan de oplevering van de woningen gaan aanpakken en organiseren. Hierover is intern al contact met een communicatiespecialist (Karin)
Wie: Harm Leijssen, Karin Krijt-Garritsen; Popke Popkema, Wanneer gereed: Februari 2021 – eerste voorstel
Maart 2021 – definitieve voorstel
Inventarisatie locaties: voldoende ruimte voor de woningbouwambities
Deze inventarisatie, die deels al heeft plaats gevonden, afronden. Wat is nodig voor 1.500 woningen binnen de huidige kaders (10 jaar 150 woningen) en waar moeten we op inzetten voor de extra woningen? In de vorm van kaartmateriaal gaan we dit uitwerken incl. tabellen met mogelijke programma’s (aantallen woningen) en een eerste voorzet voor een fasering. Bij de uitwerking betrekken we stedenbouwkundigen en planeconomen.
Wie: Thomas Rijbroek, Team EZ, Tineke Vos, Popke Popkema, Harm Leijssen Wanneer gereed: Februari 2021 – eerste voorstel
April 2021 – definitieve voorstel
Uitwerking onderscheidende woonmilieus
We gaan ter inspiratie en verdere concretisering verschillende woonmilieus uitwerken in beeld.
Hiervoor gaan we de samenwerking aan met stedenbouwkundigen (extern). In de uitwerkingen van het traject ‘Oude IJsselzone’ is deels al te zien in woord en beeld waar mogelijkheden zijn om woonmilieus toe te voegen. Deze beelden en bevindingen gaan niet alleen ons inspireren. We gaan ze ook inzetten om met onze bewoners in gesprek te gaan en de markt uit te dagen.
Wie: Harm Leijssen, Popke Popkema, Harm Leijssen, Stedenbouwkundigen Wanneer gereed: Februari 2021 – eerste voorstel
April 2021 – definitieve voorstel
Realisatiekracht: aandacht voor capaciteit, benodigde middelen en processen
We zorgen ervoor dat we als gemeente voldoende realisatiekracht hebben om alle initiatieven van een eerste idee naar oplevering bouw te brengen. Dit gaan we concreet maken en uitwerken op basis van 1 of 2 mogelijke locaties. Wat betekent dit voor de inzet, financiële middelen en processen binnen de gemeente? Op basis van deze uitwerking kunnen we een beeld krijgen van de totale inzet bij de jaarlijkse woningbouwopgave .
Wie: Harm Leijssen, Popke Popkema, Rob Gruson, Thomas Rijbroek, Tineke Vos, eventueel sociaal domein
Wanneer gereed: Februari 2020 – eerste voorstel April 2021 – definitieve voorstel
College en raadsbesluit: in twee stappen naar nieuwe kaders en een helder mandaat
Wij stellen voor om richting B&W en de Raad een 2-trapsraket in te zetten om te komen tot politiek en bestuurlijk draagvlak en definitieve besluitvorming.
8 De eerste ‘trap’ is een informele sessie met de commissie fysieke leefomgeving medio februari 2021.
Doel van deze sessie is informeren, klankborden, draagvlak creëren en aanscherpen van de geagendeerde voorstellen en zoekrichtingen. We doorlopen met de commissieleden bijgaande agenda. Ter voorbereiding zal de agenda worden voorgelegd aan B&W op 15 december 2020.
Opmerking: in de tussentijd werken we gewoon verder binnen de bestaande kaders aan de realisatie van 100 tot 150 woningen per jaar.
I. Informele werksessie commissie fysieke leefomgeving – februari 2021 Voorstel agenda:
1. Stand van zaken lopend traject
woningbouw Wat heeft de huidge inzet tot op heden opgeleverd?
2. Nieuwe woningbouw opgave We delen de eerste bevindingen vanuit onderzoek Companen incl. mogelijke onderbouwing en scenario’s 3. Aanpassing kwaliteitscriteria Op basis van een eerste voorstel: wat hebben we nodig
om te sturen op de juiste plannen?
4. Participatie Wat verstaan we onder participatie en hoe ziet zo’n proces eruit? Een eerste voorstel van aanpak en uitgangspunten.
5. Mogelijke locaties woningbouw: op
basis van kaartmateriaal Mogelijke gemeentelijke locaties
Mogelijke locaties derden: inbreiding, transformatie en uitleg
Fasering
Aantallen woningen 6. Realisatiekracht: gewenste
capaciteit, processen en benodigde middelen
Op basis van uitwerking van 1 of 2 grote locaties of een transformatielocatie: wat betekent dit in capaciteit en middelen
Ook aandacht voor de interne processen en de realisatiekracht
Alles wat we ophalen in de informele sessie vormt de basis voor de verdere uitwerking. We krijgen het nodige huiswerk mee van de commissie en gaan aan de slag om voorstellen gereed voor
besluitvorming af te ronden. Hiervoor hebben we 2-3 maanden nodig. We werken naar een
raadsvoorstel in april. Voorafgaand agenderen we het raadsvoorstel en de daaruit volgende besluiten in maart voor B&W. De agenda voor de raadsvergadering ziet er dan als volgt uit.
II. Raadsbesluiten – April 2021 Agenda:
1. Nieuwe woningbouw opgave Akkoord op onderbouwing, aantallen, kwaliteit (doelgroepen, prijsklasse, soort woningen et cetera)
2. Aanpassing kwaliteitscriteria Akkoord met aanvullende kwaliteitscriteria
3. Participatie Akkoord voorstel participatie
4. Voorstel inzet locaties woningbouw Akkoord inzet gemeentelijke locaties
Akkoord inzet locaties derden: inbreiding, transformatie en uitleg
Akkoord fasering en indicatie aantallen woningen 5. Realisatiekracht: gewenste capaciteit,
processen en benodigde middelen Akkoord op voorstel capaciteit en middelen
Vervolg
Op basis van de raadsbesluiten gaan we aan de slag met de verdere invulling en concretisering van de opgaven. Daarbij denken we o.a. aan:
9
Aanpassen website t.b.v. indienen woningbouwinitiatieven
Participatietrajecten in gang zetten
Tenderprocedures opstarten voor eigen locaties waar woningbouw mogelijk is (o.b.v. goede participatie en heldere uitgangspunten)
Mogelijke initiatiefnemers benaderen door bijv. uitnodigingsplanologie in specifieke clusters of kernen
Et cetera.Bijlagen
Rapportage raad voortgang woningbouw, 1-10-2020
Memo
Aan: Gemeenteraad CC: College van B&W Van: Ben Hiddinga Datum: 04-11-2020
Onderwerp: Rapportage voortgang woningbouw stand per 1-10-2020
Taakstelling 2018-2023 haalbaar
Ik heb de gemeenteraad toegezegd twee maal per jaar te rapporteren over de voortgang van de woningbouw. Met de eerste rapportage d.d. 4 juni 2020 informeerde ik u over de stand per 1 april 2020. Hieronder staan de cijfers over de voortgang tot en met het 3e kwartaal van 2020.
De conclusie uit deze cijfers is dat we goed op stoom komen. Het aantal woningen in de planvoorraad stijgt zienderogen. Bovendien is het voorzien in de woningbehoefte van 450 woningen t/m 2022 binnen handbereik.
Evenals de eerste rapportage behandelt deze rapportage de volgende onderwerpen:
1. Berekening van de kwantitatieve behoefte per kern. Dit is door Companen afgeleid uit het AWLO voor de periode 2018-2023
2. Hoeveelheid woningen die in deze periode zijn gerealiseerd en wat er aan plannen in voorbereiding is.
3. De vergelijking tussen de behoefte per cluster en het aanbod gerealiseerde en geplande woningen.
4. De kwalitatieve kenmerken: voldoen de plannen aan de kwaliteitscriteria?
5. Taakstelling voor 2023 en verder Woningbehoefte 2018 - 2023
In 2018 is de woningbehoefte per kern in beeld gebracht door Companen. Dit beeld is afgeleid uit een prognose van de huishoudensgroei tot 2023; voor geheel OIJ is dit 300 huishoudens. Op basis van een prognose uit 2019 is dit getal opgehoogd naar 450. De verdeling van de woningbehoefte per kern na de ophoging in 2019 staat in Tabel 1.
Kern Ulft Gendringen Silvolde Terborg Varsseveld KK + BG Tot. OIJ
Groei hh 150 45 60 50 70 75 450
Tabel 1: Woningbehoefte per kern, periode 2018-2023 (KK + BG = kleine kernen en buitengebied) Omdat woningzoekenden enerzijds een voorkeur kunnen hebben voor een bepaalde kern, maar anderzijds hun uiteindelijke keuze ook wordt bepaald door aanwezigheid van aanbod in andere kernen hebben we de gemeente verdeeld in 3 woningmarktclusters: De cijfers per kern bundelen we in 3 grote clusters: Ulft e.o., Terborg e.o. en Varsseveld e.o.. Op het schaalniveau van deze 3 clusters bekijken we de uitbreiding van het woningaanbod. De kleine kernen en het buitengebied delen we toe aan de 3 clusters naar rato van het huidige aantal inwoners (ongeveer). Zie Tabel 2.
Het onderzoek van Sweco naar het effect van extra vraag naar woningen door de toename van de werkgelegenheid die we na realisatie van Hofskamp-Oost III verwachten, wijst uit dat na 2023 de woningbehoefte met 290 kan worden opgehoogd. Dit is een voorlopig cijfer dat niet is gevalideerd.
In 2018 is door de VIV een enquête gehouden onder werknemers van bedrijven in Varsseveld die nu niet in Varsseveld wonen; hen is gevraagd of zij naar Varsseveld willen verhuizen. Van de 192 werknemers die deze vraag hebben beantwoord waren er 26 die positief reageerden, 166 van hen zeiden ‘nee’. Deze 26 tellen we op bij de woningbehoefte in Varsseveld.
Cluster Ulft e.o. Terborg e.o. V’veld e.o.
Kernen en bijbehorend buitengebied
Ulft, Gendringen, Voorst, Varsselder, Netterden, Megchelen, Breedenbroek
Silvolde en Bontebrug,
Etten, Terborg Varsseveld, Heelweg, Westendorp, Sinderen
Groei hh 195 + 40 = 235 110 + 10 = 120 70 + 25 +26 = 121
Tabel 2: Verdeling woningbehoefte in 3 woningmarktclusters
Realisatie en planvoorraad 2018 - 2023
Om zeker te zijn van realisatie van benodigde aantal woningen is een stuwmeer van plannen nodig van ca. 130%. De ervaring leert namelijk dat soms plannen uitvallen en procedures langer duren.
We zijn net over de helft zijn van de periode 2018-2023; we trekken het aantal inmiddels opgeleverde woningen (207) af van de hierboven toegerekende behoefte van 476 woningen. We moeten dus de komende 2 jaar 270 woningen bouwen en bijna 360 (130% van 270) in de planvoorraad hebben. In Tabel 3 zien we dat we met 372 (aantal woningen in procedure + vergund / in aanbouw, vet gedrukt) prima op schema zitten.
We vergelijken de stand per 1-10-2020 met de stand per 1-4-2020 (verschil met 1-4 tussen haakjes).
Soort plan Opgeleverd vanaf 2018
Vergund / In aanbouw
In procedure Indicatief Totaal Oude plannen 207 (+31) 153 (-2) 51 (-12) 18 (-22) 429 (-5) Nieuwe plannen 0 (-) 8 (+6) 160 (+57) 313 (+10) 481 (+73) Totaal OIJ 207 (+31) 161 (+4) 211 (+45) 331 (-12) 910 (+68) Tabel 3: Voortgang woningbouw gemeente OIJ, stand per 1-10-2020
In Tabel 3 staat de voortgang van de uitbreiding van het woningaanbod door zowel transformatie als nieuwbouw in de 3 woningmarktclusters. De achtereenvolgende halfjaarlijkse rapportages zullen laten zien dat het aantal oude nog niet opgeleverde plannen afneemt (-/- 36 in het afgelopen half jaar), om de eenvoudige reden dat ze worden opgeleverd (+ 31). Het aantal nieuwe, aan de regionale en lokale kwaliteitscriteria getoetste plannen zien we toenemen (+ 73 in het afgelopen half jaar).
We kijken naar de periode waarover de behoefte in beeld is gebracht: 2018 - 2023, zoals hierboven omschreven. Bij de oude plannen gaat het om de rode en groene plannen die vermeld staan in de beleidsnotitie Woningbouwplanning 2016. Tevens betreft het woningbouwplannen op kavels met woonbestemming die in deze beleidsnotitie niet in beeld zijn gekomen (zg. verborgen capaciteit) en ter vervanging van sloop (bijv. MMP/Oevelgunne).
Tot 2023 willen we, om de woningbehoefte tot 2023 te accommoderen, 476 woningen realiseren (zie Tabel 2). In de ruim 2 jaar tot 2023 moeten er dus 269 woningen bij de 207 reeds opgeleverde komen.
Hiervan zijn er 161 nu in aanbouw of vergund; 211 woningen zitten in een bestemmingsplanprocedure en/of behandeling omgevingsvergunning. Naar verwachting zijn deze woningen voor of vlak na 2023 opgeleverd. De realisatie van de taakstelling voor de periode 2018-2023 wordt dus grotendeels gehaald.
Ontstaat er evenwicht in de spreiding van de nieuwbouw (kwantitatief) t.o.v. de behoefte?
In Tabel 4 staat per cluster het aantal woningen dat is gerealiseerd (in 2020 tot nu toe 55), c.q. in de planvoorraad zit in de periode 2018 – 2023.
Cluster Ulft e.o. Terborg e.o. V’veld e.o. Totaal OIJ
Oude plannen 289 (+2) 68 (+2) 72 (-9) 429 (-5)
Nieuwe plannen 178 (+90) 171 (-2) 132 (-15) 481 (+73)
Totaal 467 (+92) 239 (-) 204 (-24) 910 (+68)
Tabel 4: Spreiding oude en nieuwe plannen over de gemeente, per 1-10-2020
We zien in Tabel 5 dat de verhouding vraag (Tabel 2) en aanbod (Tabel 4) in evenwicht is.
Cluster Ulft e.o. Terborg e.o. V’veld e.o. Totaal OIJ.
Behoefte / vraag 52% 27% 21% 100%
Oude en nieuwe plannen 51% 26% 22% 100%
Tabel 5: verhouding vraag-aanbod per cluster, per 1-10-2020
Voldoen de nieuwe plannen aan de regionale en lokale kwaliteitscriteria?
In Tabel 6 staat een reeks kwalitatieve gegevens over de bijna 500 woningen die in ontwikkeling zijn op basis van de nieuwe kwalitatieve toetsingscriteria. De criteria zijn er immers op gericht de
mismatch in het woningaanbod tegen gaan door het bouwen van woningen voor met name starters en senioren. Bovendien willen we zien wat de inzet op transformatie van leeg vastgoed is, of inbreiding
voor uitbreiding gaat en wat het effect is van de lokale criteria op het buitengebied (VAB, splitsing en landgoederen), zie Tabel 7.
Cluster Ulft e.o. Terborg e.o. V’veld e.o. Totaal OIJ.
Starterswoningen 15 (+13) 66 (+37) 19 (+2) 100 (+52)
Seniorenwoningen 39 (+23) 51 (-) 48 (-18) 138 (+5)
Onbekend 124 (+54) 54 (-39) 65 (+1) 243 (+16)
Totaal 178 (+90) 171 (-2) 132 (-15) 481 (+73)
Tabel 6: Aantal starters-, resp. seniorenwoningen in nieuwe plannen, stand per 1-10-2020 (volgt)
Cluster Ulft e.o. Terborg e.o. V’veld e.o. Totaal OIJ.
Transformatie 131 (+66) 129 (-8) 102 (-5) 362 (+53)
Inbreiding 39 (+21) 36 (+5) 16 (-7) 91 (+19)
Uitbreiding 3 (+3) 1 (+1) 4 (-) 8 (+4)
Buitengebied 5 (-) 5 (-) 10 (+10) 20 (-3)
Totaal 178 (+90) 171 (-2) 132 (-15) 481 (+73)
Tabel 7: Transformatie, van binnen naar buiten en buitengebied in nieuwe plannen, per 1-10-2020 Het programma van de 481 woningen in de nieuwe plannen is ongeveer helft ingevuld, voor de overige helft is dit nog onbekend (grotendeels indicatieve plannen). Dit betekent dat voor veel plannen het aantal starters- en seniorenwoningen later duidelijk wordt.
Volgende rapportages en nieuwe ambities
Het is praktisch handiger om voor de rapportages over de voortgang van de woningbouw andere peildatums te hanteren, namelijk 1 januari en 1 juli. Dit sluit aan op de peildatums die in de regionale Woonmonitor (zullen) worden gebruikt. De volgende rapportage kunt u zo spoedig mogelijk na 1 januari tegemoet zien, rekening houdend met aanlevertijden waarschijnlijk in februari 2021.
In de rapportages in 2021 zal de taakstelling voor de periode 2023-2028 worden geformuleerd. In dit jaar verwachten we een nieuwe raming van de woningbehoefte op basis van de actualisatie van de huishoudensprognose, een scherper beeld over de instroom van buiten de regio en over het effect van de toenemende werkgelegenheid (o.a. Hofskamp Oost III). De woningbouwambitie voor onze gemeente kunnen we opschroeven naar minimaal 100-150 woningen per jaar. Dit maakt een zoektocht naar meer geschikte locaties op korte termijn noodzakelijk.
---
