L0392 Stichting Havensteder Rotterdam

(1)

Pagina 1 van 4

> Retouradres Postbus 16191 2500 BD Den Haag

L0392

Stichting Havensteder t.a.v. het bestuur Postbus 1612 3000 BP Rotterdam

Datum 9 maart 2021 Betreft Toezichtbrief 2021

Inspectie Leefomgeving en Transport

Autoriteit woningcorporaties Graadt van Roggenweg 500 Utrecht

Postbus 16191 2500 BD Den Haag www.ilent.nl Contactpersoon

Ons kenmerk H493337

Geacht bestuur,

Hierbij ontvangt u de toezichtbrief naar aanleiding van het door mij uitgevoerde onderzoek op basis van het gemeenschappelijk beoordelingskader Aw-WSW¹. Gezamenlijk beoordelingskader

Bij het onderzoek op basis van het gezamenlijk beoordelingskader focust de Autoriteit woningcorporaties (Aw) zich op de governance van uw organisatie. Bij het onderdeel bedrijfsmodel maakt de Aw gebruik van de inzichten van

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). In afstemming met WSW beoordeelt de Aw de financiële continuïteit van uw corporatie.

Integraal toezicht

De Aw houdt integraal toezicht. Dit betekent dat verschillende risicogebieden in onderlinge samenhang worden onderzocht. Rechtmatigheid en integriteit zijn geen onderdeel van het gemeenschappelijk beoordelingskader Aw-WSW, maar wel onderdeel van het integrale Aw toezicht. Als er bij uw corporatie sprake is van een risico in het kader van rechtmatigheid of integriteit, komt dit aan de orde in deze toezichtbrief.

In verband met de vereisten in de wet toetst de Aw daarnaast jaarlijks gericht op rechtmatigheid. Deze toets richt zich in ieder geval op de onderdelen passend toewijzen, staatssteun, huursom en WNT. Voor deze beoordeling wordt gebruik gemaakt van de gegevens van de verantwoordingsinformatie (dVi). De conclusies van deze rechtmatigheid beoordeling ontvangt u jaarlijks vóór 1 december in een aparte brief.

Risicogerichte aanpak

De risico-inschatting is medebepalend bij de planning en uitvoering van het onderzoek. Daarbij is nadrukkelijk het streven om jaarlijks voor elke corporatie een onderzoek op basis van het gezamenlijk beoordelingskader uit te voeren.

Na afronding van het onderzoek ontvangt u een toezichtbrief. Als op basis van het onderzoek wordt ingeschat dat het risico laag is, zal de inhoud van de

toezichtbrief beknopt zijn; de brief vermeldt dan dat er geen aanleiding is tot het verrichten van nader onderzoek.

1 https://www.ilent.nl/documenten/publicaties/2018/11/12/gezamenlijk- beoordelingskader-aw-wsw

(2)

Autoriteit woningcorporaties

Datum 9 maart 2021 Ons kenmerk H493337

Pagina 2 van 4

Als sprake is van een (mogelijk) verhoogd risico, beperkt de brief zich tot die onderdelen waar een verhoogd risico is ingeschat of is gesignaleerd. Op deze onderdelen benoemt de brief dan vervolgafspraken, actiepunten,

aandachtspunten en/of interventies.

Basisonderzoek 2021

Ik heb voor uw corporatie een onderzoek uitgevoerd. Daarbij heb ik gebruik gemaakt van de volgende informatie:

• dVi gegevens 2019

• dPi gegevens 2020

• Jaarverslag 2019

• Meerjarenbegroting 2021 en verder

• Management letter 2019 en accountantsverslag 2019

• Uitkomst visitatie, rapport van 19 maart 2019, en reactie bestuur daarop

• Onderzoeksresultaten WSW

• Voorgaande oordelen Aw Conclusie

Het door mij uitgevoerde onderzoek geeft geen aanleiding om voor uw corporatie een nader onderzoek uit te voeren. Op alle onderdelen van het beoordelingskader beoordeel ik het risico als laag. Dit betekent dat ik geen interventies opleg en geen toezichtafspraken met u maak.

In het kader van monitoring sprak ik op 4 maart jl. met u over diverse onderwerpen. Op deze onderwerpen ga ik hieronder in. Ik blijf uw corporatie monitoren op de diverse onderdelen en ik plan te zijner tijd met u een vervolgafspraak.

Financiële continuïteit

Onderdeel van de beoordeling financiële continuïteit is de financiële positie van uw corporatie. Ik heb onderzocht of uw corporatie op basis van haar financiële positie in staat is om op korte en lange termijn haar bezit in stand te houden en haar volkshuisvestelijke opgave uit te voeren. Ik heb mij daarbij mede gebaseerd op de meest recente beoordeling zoals uitgevoerd door WSW.

U heeft in het recente verleden het herstelplan gerealiseerd en de

portefeuillestrategie geactualiseerd. Hieruit blijkt dat er sprake is van structureel financieel herstel, hetgeen voor WSW reden was om Havensteder vanuit Bijzonder Beheer over te dragen naar Regulier Beheer. Het afgelopen jaar verbeterde de financiële positie van Havensteder verder. Binnen de financiële ratio’s is meer ruimte ontstaan voor Havensteder om te investeren. U heeft een gedegen en zuiver besluitvormingsproces doorlopen, om te bepalen hoe op verantwoorde wijze invulling wordt gegeven aan de beschikbare investeringsruimte. Hierbij waren ook externe stakeholders (zoals de huurdersvereniging en gemeenten) betrokken. De uitkomsten hiervan hebben geleid tot een aanscherping van de doelportefeuille en de transitieopgave ten opzichte van de initiële

portefeuillestrategie. Kort gezegd komt de aanpassing van de portefeuillestrategie neer op een inflatievolgend huurbeleid, meer nieuwbouw, meer

woningverbeteringen/verduurzaming en minder verkopen van bezit.

U heeft een risicoanalyse uitgevoerd om de robuustheid en weerbaarheid van de aangepaste strategie in kaart te brengen. Naar aanleiding van de analyse heeft u uw interne signaleringsnormen vastgesteld op ICR minimaal 1,5 en LTV

maximaal 72,5%. Reden hiervoor is dat een aantal factoren in de kasstromen onzeker zijn en met deze interne signaalnorm voor de ICR geeft dit een minimale buffer om onzekerheden op te vangen. De LTV is voor een deel afhankelijk van het presteren van het vastgoed in de markt, iets wat corporaties nauwelijks

(3)

Pagina 3 van 4

kunnen sturen via het beleid. De interne signaleringsnorm voor de LTV is

opgesteld om een substantiële daling van de beleidswaarde op te kunnen vangen.

Mochten de interne normen overschreden worden in de toekomst, dan heeft u verschillende maatregelen benoemd om het beleid bij te sturen. U noemt onder meer het verkopen van bezit, het verlagen van het investeringsprogramma en het matigen van het onderhoudsprogramma.

Bij ons overleg gaf u aan dat de onderhoudsbegroting de grootste onzekerheid vormt in de meerjarenramingen. Voor een deel van het bezit zijn de

conditiemetingen gedaan, de resterende conditiemetingen volgen dit jaar. Hieruit vloeien vooralsnog geen forse bijstellingen in de onderhoudsbegroting voort.

Havensteder heeft nog een jaar nodig om het beeld goed scherp te krijgen.

U heeft aangegeven in 2021 de vernieuwde portefeuillestrategie te

implementeren. Dit jaar wordt onder meer nog een nieuw kader voor asset management vastgesteld, inclusief sturen op rendement, en wordt tevens onderzoek gedaan naar CO2 en woonlasten reductie.

Concluderend ontstaat er een beeld dat de financiële positie van Havensteder robuust genoeg is om invulling te kunnen geven aan de vernieuwde

portefeuillestrategie. De aanpassingen zijn financieel doorgerekend en passen binnen de financiële kaders. Daarnaast zijn zowel intern als extern risicoanalyses uitgevoerd en zijn er nog voldoende bijsturingsmogelijkheden.

Tenslotte wil ik nog mijn waardering uitspreken voor de ruimte die u heeft gezien om de financiële positie ook deels in te zetten voor een volkshuisvestelijke bijdrage in de regio, meer specifiek het overnemen van een deel van het bezit van Vestia in Barendrecht.

Governance

Governance omvat de activiteiten van sturen, beheersen, toezicht houden en verantwoorden in hun onderlinge samenhang. Centraal staat de vraag in hoeverre uw corporatie voldoende waarborgen heeft ingericht om de strategische

doelstellingen op een integere, rechtmatige en doelmatige wijze te realiseren binnen de financiële ratio’s.

In relatie tot de governance zijn er diverse risicogebieden die van belang zijn bij een goede beheersing van de activiteiten van uw corporatie. Hierbij is gekeken naar de wijze waarop uw corporatie in algemene zin aandacht heeft voor risicomanagement, de voorspelbaarheid en betrouwbaarheid van data en de risico’s die samenhangen met organisatorische keuzes rondom het bedrijfsmodel.

Besturing

U werkt met ingang van 2021 met een nieuwe topstructuur. Havensteder heeft gekozen voor het vergroten van de bestuurlijke aandacht en werkt daarom sinds 1 januari met een duaal bestuursmodel en een deels nieuw directieteam. Ook hebben er mutaties plaatsgevonden in de raad van commissarissen. De dynamiek die hieruit voortvloeit zal zich komende tijd nog moeten zetten. U evalueert de werking van het nieuwe bestuursmodel met zekere regelmaat, en laat zich hierbij ook extern begeleiden. De eerste ervaringen zijn positief, geeft u aan.

Met het nieuwe team bent u bezig met het opstellen van een nieuw Havensteder- plan, een strategisch plan voor de komende 5 jaar. Dit traject biedt goede mogelijkheden om de werking van de governance van de nieuwe structuur te toetsen. Dit moet in de zomer van 2021 leiden tot een door de raad van commissarissen vastgesteld Havensteder plan. Ik stel het op prijs dit plan – na vaststelling door de RvC – te mogen ontvangen.

Op het gebied van huurdersparticipatie heeft u aangegeven dat de samenwerking tussen de overkoepelende huurdersvereniging De Brug en een tweetal

(4)

Pagina 4 van 4

gebiedsorganisaties onder druk is komen te staan. Er is een intermediair aangesteld om de verschillende partijen bij elkaar te brengen. Op de prestatieafspraken heeft dit vooralsnog geen invloed, deze zijn tweejarig vastgelegd. Ik verzoek u mij te informeren over de komende ontwikkelingen op dit gebied.

Met betrekking tot de overige risicogebieden heb ik geen opmerkingen en beoordeel ik het risico als laag.

Rechtmatigheid

Over de naleving van wet- en regelgeving betreffende het passend toewijzen, de staatssteunnorm en de huursomnorm heeft de Aw u per brief van 30 november 2020 geïnformeerd. In deze brief is onderstaande passage opgenomen:

U heeft aangegeven dat uw instelling in 2019 andere financiële middelen ter beschikking heeft gesteld dan beschreven in artikel 48, eerste lid van het Btiv.

Bij ons overleg 4 maart heeft u toegelicht dat het om een onjuiste invoer in de dVi2019 gaat. Ook heeft u aangegeven uw interne procedure en controle op dit punt te hebben aangescherpt. Dit wordt meegenomen in de definitieve brief

‘Beoordeling rechtmatigheid verslagjaar 2019’, welke u binnenkort separaat ontvangt.

Tot slot

Ik verzoek u deze brief te delen met uw Raad van Commissarissen. Tevens verzoek ik u de voor uw organisatie relevante stakeholders over de inhoud van deze toezichtbrief te informeren. Tot slot wijs ik u er nog op dat de Aw deze toezichtbrief publiceert op haar website.

Voor nadere informatie kunt u contact met mij opnemen.

Hoogachtend,

SENIOR INSPECTEUR/AUTORITEIT WONINGCORPORATIES,