BIJLAGE 4 . –

BIJLAGE

4.

–

VERANTWOORDING

EN

TOELICHTING

CHECKLIST

VEH

In deze bijlage wordt allereerst de oorspronkelijk checklist van de Vereniging Eigen Huis

Oorspronkelijke checklist Vereniging Eigen Huis.

1. Aanleiding en geschiedenis van de Woonvisie. Waarom wordt er een woonvisie opgesteld en wat is er terecht gekomen van de vorige woonvisie. Wat zijn de lessons learned.

2. Onderzoek. Duidelijk moet worden: wat is er en wat is er nodig. Belangrijk is dat de volgende punten aandacht krijgen in het onderzoek:

a. Woonwensen b. Woonbehoeften

c. Doelgroepen (niet in de klassieke zin van het zogenaamde doelgroepenbeleid van de overheid)

d. Demografische ontwikkeling

e. Lokale, regionale en landelijke ontwikkelingen

f. Integraal (samenhang waarbij er een duidelijke oriëntatie is op de doorstroming in de woningmarkt en het beschikbaar komen van geschikte woningen voor de

verschillende doelgroepen) 3. Visie en ambitie

a. SMART geformuleerd

b. Integraal (in samenhang met andere beleidsvelden) c. Vraaggestuurd, keuzemogelijkheden

d. Inspraak toekomstige bewoners e. Welke partijen zijn nodig?

f. Hoe worden stakeholders betrokken? g. Wanneer is het een succes?

h. Marktwerking, concurrentie, aanbesteding i. Prijs-\kwaliteitsverhouding

4. Uitwerking visie en ambitie: onderwerpen die minimaal aan bod moeten komen a. Doelgroepen beleid (niet in de klassieke zin, maar vooral integraal) b. Lokaal en regionaal niveau

c. Huur en koop en tussenvormen, bijzondere koop- en financieringsconstructies d. (Bijkomende) woonlasten

e. CPO

f. Levensloopbestendig, zowel t.a.v. bouwen als verbouwen g. Leefbaarheid en voorzieningen niveau in de wijk

h. Zorg in relatie tot wonen

i. Grondpolitiek, grondprijzenbeleid j. Bereikbaarheid

5. Uitvoeringsagenda: Op een woonvisie moet een uitvoeringsagenda volgen met concrete acties in tijd uitgezet en toegewezen aan verantwoordelijken

1.

A

ANLEIDING EN GESCHIEDENIS VAN DE

W

OONVISIE

.

A

ANLEIDING EN GESCHIEDENIS VAN DE WOONVISIE

.

W

AAROM WORDT ER EEN WOONVISIE OPGESTELD EN WAT IS ER TERECHT GEKOMEN VAN DE VORIGE WOONVISIE

.

W

AT ZIJN DE LESSONS LEARNED

.

Dit criterium wordt gesplitst in twee criteria

Het criterium Aanleiding en geschiedenis wordt gesplitst in twee criteria, omdat er duidelijk twee verschillende onderwerpen te onderscheiden zijn en deze geen overlap vertonen. De twee criteria zijn als volgt geoperationaliseerd:

Aanleiding

Waarom wordt er een woonvisie opgesteld?

Geschiedenis

Wat is er terecht gekomen van de vorige woonvisie?

2.

O

NDERZOEK

W

OONWENSEN

/W

OONBEHOEFTEN

Welke (kwantitatieve en kwalitatieve) woningbehoefte wordt er verwacht in de gemeente?

Woonbehoefteonderzoek brengt de verwachte vraag naar bepaalde woningen in kaart. Deze behoefte is zowel kwantitatief als kwalitatief. Er moeten voldoende geschikte woningen zijn om de bevolking in te kunnen huisvesten. Daarbij moet rekening gehouden worden met het feit dat niet ieder woningtype geschikt is voor iedere doelgroep en ook niet iedere prijsklasse binnen bereik is van iedere doelgroep.

Woonwensenonderzoek gaat alleen in op de kwalitatieve woonwensen van verschillende doelgroepen. Een woonwens van senioren zou bijvoorbeeld kunnen zijn dat zij het liefst in goedkope appartementen willen wonen nabij voorzieningen. Het gaat hier echter niet om een cruciale behoefte omdat de senioren zich vaak ook een duurdere prijsklasse kunnen veroorloven en ook niet per se in een appartement hoeven wonen.

Tegemoetkomen aan de woningbehoefte (van verschillende doelgroepen) is dus cruciaal om iedere doelgroep goed te kunnen huisvesten. Tegemoetkomen aan de woonwensen is minder cruciaal, maar wel belangrijk om bijvoorbeeld het ervaren woongenot positief te beïnvloeden. Echter, omdat de woningbehoefte en woonwensen beide kwalitatieve aspecten beschrijven is het lastig deze criteria te onderscheiden in de woonvisies. Daarom is besloten om

D

OELGROEPEN

Criterium wordt samengevoegd met een ander criterium

D

EMOGRAFISCHE ONTWIKKELING

Criterium wordt opgesplitst in verschillende deelcriteria

De criteria doelgroepen en demografische ontwikkelingen overlappen deels met elkaar. In een toelichting noemt de Vereniging Eigen Huis de onderwerpen bevolkingsgroei/-afname; huishoudenontwikkeling, leeftijdsklasse en inkomensklasse als subcriteria voor het criterium

Demografische ontwikkelingen. Zowel leeftijdsklasse als inkomensklasse zijn te beschouwen als

doelgroepen (het vorige criterium). Vanwege de overlap tussen de twee criteria is besloten deze samen te voegen onder één noemer. Het criterium Doelgroepen wordt samengevoegd met het subcriterium Leeftijdsklasse, omdat doelgroepen vaak gedefinieerd worden aan de hand van leeftijdsklassen. De subcriteria voor het criterium Demografische ontwikkelingen zien er uiteindelijk als volgt uit

Bevolkingsgroei/-afname

Hoe heeft het bevolkingsaantal in de gemeente zich over de afgelopen periode ontwikkeld?

Huishoudenontwikkeling

Hoe heeft het huishoudaantal in de gemeente zich over de afgelopen periode ontwikkeld?

Doelgroepen/leeftijdsklasse

Hoe heeft de bevolkingssamenstelling in de gemeente zich over de afgelopen periode ontwikkeld?

Inkomensklasse

In welke inkomensklassen vallen de bewoners van de gemeente?

Overigens is het belangrijk om op te merken dat de Vereniging Eigen Huis geen verleden, heden en toekomst onderscheidt bij het thema Onderzoek. Het begrip ontwikkeling -in het criterium

Demografische ontwikkeling- is hier opgevat als een ontwikkeling tot nu toe. Voor alle subcriteria

onder de noemer Demografische ontwikkelingen wordt daarom alleen naar de ontwikkeling tot nu toe gekeken (verleden tijd). Het toekomstaspect (de verwachte ontwikkeling) wordt hier dus niet meegenomen in de beoordeling. Het subcriterium Inkomen is hierop een uitzondering; in de gelezen woonvisies wordt zonder uitzondering het inkomensniveau van de inwoners besproken in de tegenwoordige context , daarom is besloten voor dit subcriterium niet de ontwikkeling, maar de huidige staat als uitgangspunt te nemen bij de beoordeling.

L

OKALE

,

REGIONALE EN LANDELIJKE ONTWIKKELINGEN

I

NTEGRAAL

(

SAMENHANG WAARBIJ ER EEN DUIDELIJKE ORIËNTATIE IS OP DE

DOORSTROMING IN DE WONINGMARKT EN HET BESCHIKBAAR KOMEN VAN GESCHIKTE WONINGEN VOOR DE VERSCHILLENDE DOELGROEPEN

)

Dit criterium komt te vervallen om verschillende redenen. Ten eerste maakt de manier waarop dit onderzoek wordt uitgevoerd het lastig om te bepalen of het onderzoek ‘samenhangt’. Vereniging Eigen Huis heeft het begrip samenhang hier zelf zo gedefinieerd dat het buiten het thema Onderzoek lijkt te vallen; een ‘oriëntatie op doorstroming en het beschikbaar komen van

geschikte woningen voor verschillende doelgroepen’, is niet iets wat onderzocht moet worden,

maar iets wat in de plannen naar voren zou moeten komen. De vraag of er voldoende woningen beschikbaar komen voor de verschillende doelgroepen komt het meeste terug onder het

criterium Doelgroepenbeleid. Ook de oriëntatie op doorstroom wordt behandeld onder dit

criterium.

SMART

GEFORMULEERD

Criterium komt te vervallen

Een opvallend aspect aan dit criterium is dat het niet stelt wat er beschreven moet worden (doelen), maar hoe iets beschreven moet worden. De manier waarop dit onderzoek wordt uitgevoerd maakt het lastig om te bepalen of de doelen SMART-geformuleerd zijn. Een eerste probleem is dat de doelen vaak verspreid over het document staan. Nu kunnen de doelen bij elkaar gezocht worden, maar daarbij is het niet altijd eenvoudig om einddoelen, subdoelen en instrumenten van elkaar te scheiden (hiervoor zou een doelboom gemaakt kunnen worden of een stofschema ingevuld kunnen worden, maar dit zou een opgave op zich zijn). Een ander probleem is dat de verschillende aspecten van de SMART-formulering van het doel niet altijd bij elkaar zullen staan; het specifieke gedeelte kan in een hoofdstuk over een ‘specifiek’ onderwerp staan, terwijl het tijdsgebonden aspect pas in het hoofdstuk met de uitvoeringsagenda aan bod komt. Met de vorm van dit onderzoek is dit niet direct te achterhalen. Bovendien is het de vraag of alle doelen SMART geformuleerd moeten/kunnen worden. Vanwege de genoemde knelpunten is besloten dit criterium te laten vervallen. Overigens komen wel delen van de SMART

formulering terug in andere criteria. Zo hangt het criterium Wanneer is het een succes? sterk samen met het meetbare aspect. En de Uitvoeringsagenda kan een tijdsgebonden aspect bevatten.

I

NTEGRAAL

Criterium wordt samengevoegd met andere criteria

Dit criterium kan beschouwd worden als een overkoepelend criterium van vier criteria uit het volgende thema Uitwerking visie en ambitie, namelijk de criteria Leefbaarheid, Zorg in relatie tot

wonen, Grondpolitiek, grondprijzenbeleid en Bereikbaarheid. Aangezien de criteria beter

gespecificeerd zijn in het volgende thema is besloten het criterium hier te laten vervallen.

V

RAAGGESTUURD

,

KEUZEMOGELIJKHEDEN

Criterium vervalt

het dus voldoende zijn als deze twee elementen aanwezig zijn in de woonvisie; de lezer kan dan zelf zijn conclusies trekken. Aangezien dit niet erg lezersvriendelijk is zou gekozen kunnen worden om dit criterium scherper te stellen, en te eisen dat er expliciet gemeld wordt in hoeverre het woningbouwprogramma aansluit op de wensen en behoeften. Echter, in de gevallen wanneer het bouwprogramma niet goed aansluit op de behoefte zal eerder expliciet besproken worden welke fricties er tussen het bouwprogramma en de woningbehoefte bestaan, om te bespreken welke oplossingen hiervoor mogelijk zijn. Het scherper stellen van het

criterium zou dus mogelijk een vertekend beeld opleveren. Aangezien het heel lastig is om met één vraag dit criterium zo te specificeren dat iedere gemeente even veel ‘belang’ heeft om aan het criterium te voldoen, is besloten het criterium hier te laten vervallen.

Een alternatieve optie zou zijn om dit criterium op te splitsen in meerdere criteria, bijvoorbeeld de eis om een bouwprogramma te presenteren, waarbij ook de fricties binnen dat programma besproken moeten worden. Hier is echter niet voor gekozen, omdat er dan te veel wordt afgeweken van de oorspronkelijke checklist. Bovendien bestaat het gevaar dat bij het formuleren van de extra criteria te veel wordt gekeken naar de checklist van de Vereniging Nederlandse Gemeenten, die veel specifieker is. Voor dit onderzoek is dat niet wenselijk, omdat de checklists juist met elkaar vergeleken moeten worden.

I

NSPRAAK TOEKOMSTIGE BEWONERS

Zijn de inwoners van de gemeente betrokken bij het opstellen van de woonvisie en worden zij betrokken bij de uitvoering ervan?

W

ELKE PARTIJEN ZIJN NODIG

?

Criterium wordt samengevoegd met een ander criterium

Dit criterium vertoont grote overlap met het criterium Hoe worden stakeholders betrokken? en wordt daarom samengevoegd met dit criterium.

H

OE WORDEN STAKEHOLDERS BETROKKEN

?

Hoe worden de stakeholders en andere partijen betrokken bij het opstellen van de woonvisie en hoe worden zij betrokken bij de uitvoering ervan?

De drie criteria Inspraak toekomstige bewoners, Welke partijen zijn nodig? en Hoe worden

stakeholders betrokken? vertonen grote overlap met elkaar. Stakeholders/belanghebbenden zijn

vaak partijen die nodig zijn bij het uitvoeren van de woonvisie, zoals woningcorporaties en projectontwikkelaars. De criteria Welke partijen zijn nodig? en Hoe worden stakeholders

betrokken? zijn daarom moeilijk van elkaar te scheiden en worden daarom samengevoegd.

Inwoners zijn uiteraard ook als stakeholders te beschouwen. Omdat de Vereniging Eigen Huis de inwoners apart benoemd heeft in haar checklist (en deze partij dus blijkbaar als de belangrijkste stakeholder beschouwt), is besloten om dit criterium apart te beoordelen en niet ook onder het criterium Stakeholders te scharen. Hier is voor gekozen om zo dicht mogelijk bij de

oorspronkelijke checklist te blijven.

Onder thema 4. Uitwerking visie en ambitie staat het criterium Lokaal en regionaal niveau. Dit

worden geschaard. Evenals voor het criterium Inspraak toekomstige bewoners is hier voor gekozen om zo dicht mogelijk bij de oorspronkelijke checklist te blijven.

W

ANNEER IS HET EEN SUCCES

?

Wordt in de woonvisie expliciet aangegeven wanneer de plannen als volbracht worden beschouwd?

M

ARKTWERKING

,

CONCURRENTIE

,

AANBESTEDING

Is in de woonvisie aangegeven welke partijen de nieuwbouwprojecten zullen uitvoeren?

In een toelichting zegt de Vereniging Eigen Huis het volgende over dit criterium:

In hoeverre is de gemeente transparant bij de aanbesteding van nieuwbouwprojecten. De manier waarop projecten worden aanbesteed moet meer concurrentie opleveren en dus een betere

marktwerking. Dit moet leiden tot een betere prijs-\kwaliteitsverhouding. In gemeenten zie je vaak dezelfde (lokale) spelers in de nieuwbouw. Dat moet anders.

De meeste Groningse gemeenten hebben slechts één grote woningcorporatie, soms kleinere, meer gespecialiseerde corporaties, bijvoorbeeld gericht op het huisvesten van ouderen. Alleen de gemeente Groningen heeft binnen de provincie meerdere grotere woningcorporaties. Onder de woningcorporaties zal in de provincie Groningen niet veel sprake zijn van concurrentie. In de koopsector zal dit anders liggen.

P

RIJS

-

KWALITEITVERHOUDING

Welke prijs-kwaliteitverhouding wil de gemeente hanteren voor nieuwbouwwoningen?

In een toelichting zegt de Vereniging Eigen Huis het volgende over dit criterium:

De gemeente heeft alleen invloed op de prijs-kwaliteitsverhouding van nieuwbouwwoningen. Veel gebruikt is de prijs per m2 woonoppervlak in relatie tot het kwaliteitsniveau.

4.

U

ITWERKING VISIE EN AMBITIE

D

OELGROEPENBELEID

(

NIET IN DE KLASSIEKE ZIN

,

MAAR VOORAL INTEGRAAL

)

In een toelichting geeft de Vereniging Eigen Huis de doelgroepen starters, jongeren, ouderen en doorstromers. De doelgroepen starters en jongeren worden hier samengevoegd omdat jongeren vaak ook starters zijn. De subcriteria van het criterium Doelgroepenbeleid is hier als volgt geoperationaliseerd

Starters/jongeren

Heeft de gemeente in haar beleid specifiek aandacht voor de doelgroep starters/jongeren?

Ouderen

Doorstromers

Heeft de gemeente in haar beleid specifiek aandacht voor de doelgroep doorstromers?

L

OKAAL EN REGIONAAL NIVEAU

Is de regio betrokken bij het opstellen van de woonvisie en worden zij betrokken bij de uitvoering ervan?

H

UUR EN KOOP EN TUSSENVORMEN

,

BIJZONDERE KOOP

-

EN FINANCIERINGSCONSTRUCTIES

Hoeveel huur- en koopwoningen worden gerealiseerd? / In welke verhouding worden en huur- en koopwoningen gerealiseerd?

(B

IJKOMENDE

)

WOONLASTEN

Met welke woonlasten hebben inwoners te maken en wat is de visie/zijn de plannen van de gemeente op dit gebied?

In een toelichting zegt de Vereniging Eigen Huis het volgende over dit criterium:

Met woonlasten wordt bedoeld de belastingen vanuit de gemeente (Bv. OZB), maar ook bijvoorbeeld de onderhoudslasten waar huiseigenaren tegenaan lopen (in en rond het huis).

CPO

Wat is het beleid van de gemeente op het gebied van Collectief en Particulier Opdrachtgeverschap?

L

EVENSLOOPBESTENDIG

,

ZOWEL T

.

A

.

V

.

BOUWEN ALS VERBOUWEN

Wat zijn de plannen van de gemeente op het gebied van levensloopbestendig bouwen?

L

EEFBAARHEID EN VOORZIENINGENNIVEAU IN DE WIJK

Hoe is het gesteld met de leefbaarheid/ het voorzieningenniveau in de gemeente en hoe wil de gemeente de leefbaarheid/ het voorzieningenniveau handhaven/verbeteren (en wat is hier voor nodig)?

Z

ORG IN RELATIE TOT WONEN

Wat is de visie/zijn de plannen van de gemeente op het gebied van wonen met zorg?

G

RONDPOLITIEK

,

GRONDPRIJZENBELEID

Wat is er te zeggen over de grondpolitiek/het grondprijzenbeleid van de gemeente?

B

EREIKBAARHEID

Wat is er te zeggen over de bereikbaarheid van de gemeente?

4.

U

ITVOERINGSAGENDA

Over de uitvoeringsagenda zegt de VEH het volgende: op een woonvisie moet een uitvoeringsagenda volgen met concrete acties, in tijd uitgezet en toegewezen aan

eisen worden gesteld aan de uitvoeringsagenda. Besloten is om deze drie eisen apart van elkaar te beoordelen in de woonvisies.

C

ONCRETE ACTIES

Zijn er concrete acties geformuleerd die moeten worden uitgevoerd in het kader van de woonvisie?

T

IJDSBESTEK

Zijn de geformuleerde acties/doelen in de uitvoeringsagenda in tijd uitgezet?

T

OEWIJZING VERANTWOORDELIJKEN

Zijn de geformuleerde acties/doelen in de uitvoeringsagenda toegewezen aan verantwoordelijken?

5.

M

ONITORING