Planpresentatie Biezenlanden
17-12-2020
Impressie gemaakt o.b.v. beeldkwaliteitsplan (hier kunnen geen rechten aan worden ontleend).
Introductie
Introductie
De eigenaar van de percelen is al geruime tijd in overleg met de gemeente en omwonenden om te komen tot een plan wat zo breed mogelijk gedragen wordt. In het kader hiervan zijn er diverse inloopavonden georganiseerd en hebben diverse 1:1 bezoeken en overleggen plaatsgevonden met omwonenden(comités).
Inmiddels zijn we een stap verder gekomen, is het stedenbouwkundig plan wat de gemeente akkoord bevonden en is er op basis hiervan gestart met het opstellen van het
ontwerpbestemmingsplan om deze in procedure te brengen. Op dat moment zijn we nu aangekomen, het ontwerpbestemmingsplan ligt ter inzage, vandaar dat wij u op de hoogte willen brengen van de ontwikkeling middels deze online planpresentatie, iets wat wij normaal gesproken uiteraard liever fysiek aan u zouden vertellen tijdens een inloopavond.
Op de komende pagina’s laten wij u het volgende zien:
1. Plangebied;
2. Het plan;
3. Uitgeefbaar en toekomstig openbaar gebied;
4. Stedenbouwkundige toelichting;
5. Kavelpaspoorten;
6. Beeldkwaliteitsplan;
7. Bestemmingsplan;
8. Parkeerbalans;
9. Monitoringsplan, bouw, planning en vragen.
Wij hopen u middels deze planpresentatie een duidelijk beeld te hebben verschaft van hetgeen er mogelijk wordt gemaakt met het bestemmingsplan.
Mochten er na het bekijken van deze presentatie toch nog vragen zijn, schroom dan niet deze te stellen via het email adres zoals vermeld op de laatste pagina van deze presentatie.
Plangebied
Plangebied, rood omkaderd
Het plan
Het plan
Het plan bestaat uit de sloop van de aanwezige bebouwing (twee loodsen) en het bouwrijp maken van het plangebied.
Vervolgens worden de kavels overgedragen aan de kopers welke dan de gelegenheid krijgen om de woningen er op te (laten) bouwen.
Na de realisatie van de woningen zal het openbaar gebied nog woonrijp gemaakt worden, waarbij de definitieve inrichting van het openbaar gebied zal worden aangebracht, zoals onder andere de bestrating, het groen en de parkinrichting.
Let op: het ‘project’ betreft kavelverkoop.
De grootte en de positionering van de woningen zoals hier geprojecteerd zijn dus fictief, dit beeld is passend binnen het bestemmingsplan maar de uiteindelijke grootte en exacte positionering van de woningen op de kavels kan gaan variëren (uiteraard passend binnen het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan).
Het aantal woningen is wel gemaximaliseerd op 23 woningen zoals ook hier wordt getoond.
Het plan, uitgeefbaar vs. openbaar
De groene vlakken betreffen te verkopen kavels (uitgeefbaar).
De grijze vlakken betreffen toekomstig openbaar gebied (o.a. trottoirs, wegen, watergangen, park).
Voor de uitgeefbare vlakken zijn kavelpaspoorten gemaakt, hierin staan de
‘spelregels’ per kavel omschreven (o.a. bouwvlak, goot- en nokhoogte, etc.).
Daarnaast is er voor heel het gebied een beeldkwaliteitsplan opgesteld waarin wordt omschreven waar de woningen qua architectuur en het openbaar gebied aan afwerkingsniveau zal moeten voldoen.
Voor de openbare ruimte zal er een inrichtingsplan worden opgesteld waarin o.a. de volgende zaken zullen worden behandeld:
• Inrichting openbare ruimte: afmetingen en materialisatie wegen, trottoirs, etc.)
• Verloop nuts-tracés (kabels en leidingen, riolering, etc.)
• Eventuele op te lossen hoogteverschillen op de belendende percelen en goede overgang nieuwbouw – bestaande belendingen;
• Eventuele erafafscheiding belendende percelen;
• Ontwerp parkzone, incl. speelaanleiding.
Dit inrichtingsplan zal worden getoetst door gemeente en informatief worden gedeeld met (direct) omwonenden. De openbare ruimte wordt in een later stadium cf. dit inrichtingsplan gerealiseerd en in eigendom overgedragen aan de gemeente.
Het plan, stedenbouwkundig
De hoofdontsluiting van het plangebied is voorzien vanaf de Biezen via de centrale as het plangebied in en uit. Langs de centrale as wordt op een aantal posities voorzien in openbare langsparkeerplaatsen.
Alle woningen worden met de voorgevel georiënteerd op openbaar gebied.
Voor de bereikbaarheid van het parkkavel, en ten behoeve van onderhoud park, wordt er een gedeeltelijke vaste brug en een gedeeltelijke draaibrug gerealiseerd. Het gedeelte draaibrug maakt het mogelijk om ook per boot het plangebied te betreden voor onderhoud watergang en waterkanten door gemeente.
Op deze positie wordt een volledige windakker gerealiseerd met aan twee zijden watergang.
Dit betreft een langzaam verkeersbrug (wandelaars/fietsers) en tevens calamiteitenroute hulpdiensten d.m.v.
verwijderbare paal.
Hier komt een vaste brug met doorvaarhoogte van 1,40m.
Duiker-verbinding
Inrichting speelaanleiding n.t.b. in overleg met gemeente en evt. omwonenden / scholen.
Nieuw te graven watergang (uitbreiding bestaande watergang).
Ruimte reservering (afval)container
Het plan, kavelpaspoorten
Kavelpaspoorten
Omdat het de verkoop van kavels betreft en geen projectmatige
ontwikkeling is zijn er kavelpaspoorten opgesteld. De kavelpaspoorten zijn eigenlijk een soort beknopte samenvatting van hetgeen zoals omschreven in het bestemmingsplan.
Deze beknopte samenvatting geeft per kavel de regels weer waarvoor anders het hele bestemmingsplan voor doorgenomen zou moeten worden. Dit geeft kopers en hun architect in één oogopslag een helder beeld van de mogelijkheden qua bebouwing op het kavel.
Hierin is ook goed de mogelijke positie en grootte van de te ontwerpen woning zichtbaar per kavel.
Het plan, beeldkwaliteitsplan
Beelkwaliteitsplan
Omdat het de verkoop van kavels betreft en geen projectmatige ontwikkeling is (dan had de ontwikkelaar zelf de woningen laten ontwerpen en laten toetsen door welstand) is er een beeldkwaliteitsplan opgesteld als een toetsingskader voor de gemeente. Het document dient als leidraad voor kopers van kavels om randvoorwaarden te schetsen waar de ontwerpen van de woningen aan dienen te voldoen qua architectuur.
Het document wordt als toetsingskader door de gemeente gebruikt om in een later stadium de door kopers ingediende ontwerpen aan te toetsen.
Op deze manier kan er worden gewaarborgd dat er een bepaald kwaliteitsniveau in de wijk zal worden behaald en dat er een eenduidige samenhang qua bebouwingstypes zal ontstaan.
Om het gewenste beeld te bereiken zal er worden gewerkt met een puntensysteem waarbij een minimaal aantal punten moet worden behaald door de toepassing van bv. bepaalde beeldbepalende kenmerken, zoals een erker of bepaalde kapornamentiek (zie onderste afbeelding hiernaast).
Het plan, bestemmingsplan
Programma en parkeerbalans
Programma :
• 23 vrijstaande grondgebonden koopwoningen Parkeerbalans:
Bovenstaande parkeerbalans is gebaseerd op de huidige vigerende parkeernormen en zijn ook zo opgenomen in het bestemmingsplan. De verplichting om de parkeerplaatsen te realiseren wordt ook opgenomen in de kavelpaspoorten. Daarnaast zal de gemeente ook toetsen bij aanvraag omgevingsvergunning door de kopers van de kavels of dit zal worden gerealiseerd.
Monitoringsplan en (bouw)overlast
Monitoringsplan
Voor de start van de werkzaamheden laat ontwikkelaar door een extern onafhankelijk bureau een monitoringsplan opstellen. Gemeente zal voorafgaand aan werkzaamheden, en bij oplevering, een schouw uitvoeren van het omliggende straatwerk, ontwikkelaar zal dit uitvoeren voor de omliggende bebouwing (voor zover benodigd cf. monitoringsplan). Omwonenden worden uiteraard proactief hiervan op de hoogte gehouden.
Bouw
Aangezien het project de verkoop van kavels betreft zónder de realisatie (bouw) van de woningen is ontwikkelaar niet aansprakelijk voor schade, overlast o.i.d. voortkomend uit bouwwerkzaamheden t.b.v. de woningen. De (aannemer van) koper van de kavel is hiervoor verantwoordelijk.
Ontwikkelaar is alleen verantwoordelijk voor het bouwrijp maken van de kavels en het bouw- en woonrijp maken van het openbaar gebied.
Planning
Procedure bestemmingsplanwijziging: Q4 2020 – Q2 2021
Inzien bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan en kavelpaspoorten: https://www.ruimtelijkeplannen.nl/web-roo/roo/
‘Plannen zoeken’, navigeren naar locatie en dan op de locatie klikken dan is het bestemmingsplan in te zien. Onder het kopje ‘documenten’ is de toelichting te vinden, als hierop wordt geklikt opent de toelichting, het beeldkwaliteitsplan en de kavelpaspoorten zijn als bijlagen in de toelichting opgenomen.
Algemene projectinformatie: https://biezenlanden-boskoop.nl/
Dit betreft de projectwebsite waarop verkoopinformatie en –documentatie te bekijken is.
Vragen?
Heeft u naar aanleiding van de informatie in dit document vragen en of onduidelijkheden? Stel deze dan per email via biezenlanden@alphenaandenrijn.nldan komt het projectteam er per email bij u op terug.
Projectteam Biezenlanden
