PREMIUM
Lege winkelpanden in de binnenstad van Utrecht. © Angeliek de Jonge
Hoe komen we af van de leegstand in de Utrechtse winkelstraten? Deze
makelaar heeft de oplossing
‘Te huur’. Duidelijke letters prijken op menig winkelpand op A-locaties in de Utrechtse winkelstraten. ‘Zonde’, vindt binnenstadmakelaar Jeroen Brouwer.
Hij verwacht dat de leegstand van winkelpanden in de binnenstad de komende maanden verder toeneemt.
Josselin Gordijn 04-07-20, 11:00
Een blauwkleurige gevel en zwierige gouden letters op de ruiten beloven je dat je binnen stroopwafels kunt kopen. Maar het opvallende pand aan het Utrechtse Vredenburg staat leeg. Ook het buurpand op links, behangen met ‘te huur’-stickers op de ramen, wacht op een nieuwe toekomst. En ga je het hoekje om, toont ook een voormalige broodjeszaak leeg en donker binnen.
Je ziet een versnelling in wat er toch al aankwam:
zaken die het al moeilijk hadden vallen eerder om
Jeroen Roose-van Leijden
Van bruisende zaken op de best bezochte locaties in de binnenstad naar
onopvallende panden waar de binnenstadbezoeker het hoofd niet voor omdraait. Wie door de Lange Elisabethstraat, de Steenweg of het Oudkerkhof wandelt, kan de leegstaande panden op de vingers van twee handen tellen. Dat ziet centrummanager Jeroen Roose-van Leijden ook. „Het percentage leegstand in de binnenstad is hoger dan het geweest is.”
Of dat door de coronacrisis komt, vindt hij lastig te zeggen: „De coronamaatregelen hebben natuurlijk wel een grote impact gehad. Daarnaast zie je een versnelling in wat er toch al aankwam: zaken die het al moeilijk hadden vallen eerder om,
steunmaatregelen vanuit de overheid houden straks op. We verwachten daarom dat er richting het najaar meer leegstand ontstaat.”
Omvallen
Het maakt een gebied minder aantrekkelijk en dat kan een vicieuze cirkel worden
Jeroen Brouwer
Dat denkt ook Jeroen Brouwer, al ruim zes jaar binnenstadmakelaar bij JB
Retail. „Veel retailers en sommige horecapartijen hadden al niet zoveel vet meer op de botten en moesten wel al die kosten als huur, vaste lasten, inkoop en personeel ophoesten terwijl de omzet wegviel. Ik verwacht helaas dat er meer partijen gaan omvallen.”
Omvallen, dat betekent dat er nóg meer panden leeg komen te staan. En dat is iets wat aangepakt moet worden, zeggen de heren. „Het maakt een gebied minder aantrekkelijk en dat kan een vicieuze cirkel worden. Zonde van onze stad.”
Regie per gebied
Maar hoe maak je het wel aantrekkelijk voor winkelend publiek? Volgens de heren schuilt een oplossing in samenwerkingen. Roose: „Het wordt nu solitair geregeld:
welke winkel waar komt is een onderhandeling tussen eigenaar en huurder. Er zou actief regie moeten worden genomen per gebied in de stad. Met meerdere partijen bekijken wat het gebied nodig heeft, wat dit deel bijzonder en relevant maakt en dat toepassen. Dat heeft een positief effect op de omgeving, het publiek, de winkels, het behoud van de vastgoedwaarde.”
Doordat vastgoedondernemers de handen ineensloe-
gen, ging dat van geen mooie wijk naar een bruisend
stuk Maastricht
Jeroen Roose-van Leijden
Een mooi voorbeeld van zo’n samenwerking is ‘Wijck’, een populaire wijk in
Maastricht met kleinschalige horeca en winkels. „Doordat vastgoedondernemers de handen ineensloegen, ging dat van geen mooie wijk naar een bruisend stuk
Maastricht.” Een voorbeeld dichter bij huis: het oude Postkantoor op de Neude. Dat gigantische pand ging van een plek waar je zo langsloopt, naar een uitnodigende hotspot. „Verschillende functies komen samen: horeca, bibliotheek, supermarkt, winkels. De omvorming heeft een positief effect op de omgeving en de beleving van de binnenstadbezoekers. Het is echt mooi geworden, door die samenvoeging.”
Nu kun je denken: kunnen we dit concept niet op meer leegstaande panden toepassen? Denk eens aan de leegstaande winkels rondom Vredenburg, het net- lege voormalig Broese-pand en het voormalig Massimo Dutti-pand aan de Steenweg.
Maar zo simpel is het niet. „Het postkantoor heeft één eigenaar, dus dat was makkelijk af te stemmen. Heeft een rij panden meerdere eigenaren, heeft iedereen andere wensen en doelen.”
Zekerheid
Maar het principe van branches samenvoegen, dat kan ook binnen één pand worden toegepast. „Er staan best veel verdiepingen leeg in winkelpanden”, weet
binnenstadmakelaar Brouwer. „Er is veel vraag naar kantoorruimten, woonruimten of hotels. Als je dat mixt, en bijvoorbeeld beneden een yogawinkel opent in combinatie met een juicebar, met daarboven een yogastudio, heb je meer zekerheid. Levert de winkel op de begane grond dan minder huur op, heb je de opbrengsten van boven nog. Ook moeten verhuurders positiever staan tegenover kwalitatief goede pop-up stores.”
Om zulk maatwerk te leveren, moet er bereidheid van veel partijen zijn, volgens Brouwer. „De gemeente moet soepeler met bestemmingsplannen omgaan, de verhuurder en de huurder moeten meewerken, iedereen moet samen om tafel.”
House of Fred
Een succesvol voorbeeld van zo’n samenwerking is House of Fred. Aan de
Steenweg vind je op de begane grond een damesmodezaak en op de verdiepingen erboven een hotel onder de naam Cozy Pillow. Eén pand, één eigenaresse, twee branches.
Frederiek Waninge, eigenaresse van House of Fred voor de ingang van de winkel en het hotel. © Angeliek de Jonge
„Op de begane grond winkelen klanten, achterin checken hotelgasten in voor hun verblijf in een van de zes kamers”, vertelt eigenaresse Frederiek Waninge (32). „De medewerkers assisteren alle bezoekers; of iemand nou een kledingstuk zoekt of wil weten waar je lekker kunt eten. Dat loopt in elkaar over.” Het concept van Waninge is nieuw: in maart bestond de winkel één jaar, in september kwam het hotel erbij. „We spreiden de huur door de twee bedrijven naast elkaar te runnen.”
Door goede afspraken te maken met haar verhuurder, kreeg Waninge het voor elkaar dat haar concept nu staat. „Dat proces liep heus niet altijd makkelijk en snel. Maar ik ben blij dat dit mogelijk is, want het is een mooie mix.”
De gemeente geeft aan graag mee te denken over het mixen van panden. „We zien dat er meer vraag is naar mogelijkheden voor mengen en samenbrengen van
verschillende functies of werklocaties. Voorbeelden daarvan zijn het House
Modernes (voorheen De Planeet), maar ook het net opgeknapte complex op de hoek Oudegracht-Lange Viestraat, waar ING zich heeft gevestigd. Ook zien we dat straten in de binnenstad samenwerken in het duidelijker profileren van hun gebieden.”
Toekomst
Zulke ‘mixjes’ als House of Fred zullen veel bedrijven over de streep trekken om in de binnenstad te huren, denkt Brouwer. „De huren in de Utrechtse binnenstad zijn hoog. Op de beste plekken, zoals op het Vredenburg, de Lange Elisabethstraat en de Oudegracht, kunnen de huren wel 1200 euro per m2 per maand bedragen. Op andere plekken begint die prijs vanaf 400 euro per m2 per maand.”
Toch kunnen die huren als gevolg van de coronacrisis weleens gaan dalen, denkt Brouwer. „Hoeveel, dat moeten we zien.” Vertrouwen in de toekomst heeft
hij. „Natuurlijk maak ik me zorgen, maar ik weet dat panden door de jaren heen van bestemming veranderen. We gaan hierover praten met het centrummanagement en de gemeente. De binnenstad overleeft de crisis.”
