COMMISSIESTUK Wensen en bedenkingen
Voorstel voor de COMMISSIE RUIMTE Agendanummer 7 d.d. 18-09-2012
De leden van
COMMISSIE RUIMTE van de gemeente Asten
Onderwerp : Het reglement voor toewijzing van bouwkavels voor particulier opdrachtgeverschap.
Portefeuillehouder : WII
Een van de uitvoeringsacties van de Nota grondbeleid 2010-2013 is het wijzigen van het toe- wijzingsbeleid van grond voor particulier opdrachtgeverschap.
Voorgesteld wordt het “Reglement voor toewijzing van bouwkavels aan particulieren” (01-03- 2004) te vervangen door bijgaand “Reglement voor toewijzing van bouwkavels voor particulier opdrachtgeverschap”.
Het nieuwe reglement is afgestemd op de huidige marktsituatie, zorgt voor kortere procedures, minder administratieve werkzaamheden, en houdt rekening met reeds opgebouwde rechten van de ingeschreven personen.
Het nieuwe reglement heeft een tijdelijke werking tot 01-01-2015. Tot die tijd zijn nieuwe in- schrijvingen niet mogelijk. Daarna worden belangstellenden alleen nog geregistreerd (zonder toewijzingsrechten) met als doel behoefteraming.
Bestaande regelgeving
Binnen de gemeente is de volgende regelgeving vastgesteld met betrekking tot uitgiften voor particulier opdrachtgeverschap:
1. Reglement voor toewijzing van bouwkavels aan particulieren, vastgesteld 09-02-2004;
2. Reglement voor toewijzing van nieuwbouwkoopwoningen aan particulieren, vastgesteld 09-02-2004;
3. Modelovereenkomst voor particulier opdrachtgeverschap voor alle betreffende projecten, vastgesteld 12-07-2011;
4. Twee stimuleringsregelingen voor particulier opdrachtgeverschap specifiek voor het project Loverbosch, fase 1a, vastgesteld 12-07-2011;
5. Het laten vervallen van de bindingseis, besloten 20-03-2012.
Ad. 1. en ad. 2. worden vervangen door nieuwe reglementen.
Ad. 3. De Modelovereenkomst blijft van toepassing voor alle uitgiften voor particulier op- drachtgeverschap.
Ad. 4. Twee stimuleringsregelingen zijn opgesteld voor Loverbosch, fase 1a. Bij uitgiften voor particulier opdrachtgeverschap worden dergelijke stimuleringsregelingen steeds overwogen.
Samenvatting
Inleiding
-2-
De te doorlopen stappen vanaf het moment van toewijzing tot en met ondertekening van de uitgifteovereenkomst door partijen, de zogenaamde optieperiode, zijn niet vastgelegd in een voor elk project geldend document. Dit wordt per project vastgelegd.
Nieuw reglement
Dit voorstel gaat over het vervangen van de ad. 1. Het “Reglement voor toewijzing van bouwkavels aan particulieren” (vastgesteld 09-02-2004) door het “Reglement voor toewijzing van bouwkavels voor particulier opdrachtgeverschap”.
Het nieuwe reglement bevat:
1. geen verkoopbelemmerende toewijzingsprocedure (in tegenstelling tot het huidige regle- ment);
2. een behoud van reeds opgebouwde rechten van de ingeschreven personen.
3. minder administratieve werkzaamheden.
Het nieuwe reglement is tijdelijk in werking tot 01-01-2015.
Ad. 1. Afzetmarkt vergroten in plaats van verkleinen
Het huidige reglement is gebaseerd op een vraagmarkt terwijl er op dit moment sprake is van een aanbodmarkt. Veel gemeenten hebben in het verleden, toen de vraag naar bouwgrond veel groter was dan het aanbod daarvan, de afzetmarkt bewust verkleind. Ter bevordering van een doelmatige verdeling van woonruimten werden naast toewijzingcriteria van sociale wo- ningbouw ook sociale en economische bindingseisen opgesteld om in aanmerking te komen voor aankoop van bouwgrond voor particulier opdrachtgeverschap. Op basis van een rangorde of op basis van een loting onder de personen op deze lijst werden deze kavels toegewezen.
Het nieuwe reglement is gebaseerd op de huidige markt waarin het aanbod van woningbouw- grond veel groter is dan de vraag daarvan. In een dergelijke markt zijn deze kavels nauwelijks nog te vermarkten. Steeds strengere financieringsregels, het niet continueren van de tijdelijke verhoging van de NHG-grens, verhoging van de BTW met 3% en het continueren van de verla- ging van 2% overdrachtsbelasting voor bestaande woningen maken het vermarkten van de bouwgrond de komende jaren nog moeilijker.
Door het nieuwe reglement kan iedereen zonder dat er sprake is van bindingseisen in aanmer- king komen voor aankoop van deze kavels die in de vrije verkoop zijn in Asten. De gemeente benut de volledige vrije markt en tracht zo min mogelijk belemmeringen op te leggen aan kandidaat kopers voor zover aanvaardbaar.
Ad. 2. Behoud van reeds opgebouwde rechten
Gelijktijdig behouden de ingeschreven personen hun opgebouwde rechten. Voorafgaand iedere uitgifte van bouwkavels voor particulier opdrachtgeverschap worden zij in de gelegenheid gesteld pro-actief te reageren om binnen een per project vastgestelde optieperiode een
aankoopbesluit te nemen. De ingeschreven personen krijgen een exclusief “voorkeursrecht” tot aankoop waarbij de rangorde van de lijst wordt gehanteerd. De niet verkochte kavels komen vervolgens in de openbare verkoop.
Ad. 3. Minder administratieve werkzaamheden
De ingeschreven personen dienen zelf pro-actief het exclusieve “voorkeursrecht” te benutten.
Volgens het huidige reglement dient de gemeente op volgorde van de lijst elk
woningbouwkavel aan te bieden (750 ingeschreven personen). Terwijl velen op de lijst geen belangstelling hebben en toch gebruik maken van bedenktijd. Indien tussentijds een kandidaat koper zich meldt kunnen daarmee geen zaken gedaan worden zolang niet eerst alle
ingeschreven personen benaderd zijn. In de huidige markt is het erg lastig met het huidige reglement succesvol bouwgrond voor particulier opdrachtgeverschap te vermarkten.
Het nieuwe reglement is tijdelijk
Het nieuwe reglement is tijdelijk in werking tot 01-01-2015. In tegenstelling tot andere toewij- zingsreglementen heeft de werking van het bestaande reglement geen bepaalde duur van in- schrijving. Anticiperend op een wijziging van de conjunctuur hebben andere gemeenten een bepaalde duur gekoppeld aan de werking van haar toewijzingsreglement voor uitgifte van
-3-
bouwgrond voor particulier opdrachtgeverschap. Ook kwam het voor dat ingeschreven perso- nen na weigering om tot aankoop over te gaan van het tweede of derde aangeboden kavel uitgeschreven werden. De gemeente Asten heeft geen bepaalde werkingsduur gekoppeld aan het bestaande reglement. Bij het laten vervallen van het bestaande reglement worden opge- bouwde rechten afgenomen. Om dat en de gevolgen daarvan te voorkomen wordt een nieuw reglement vastgesteld met een redelijke werkingsduur. Vorig jaar is de uitgifte Loverbosch, fase 1a aangevangen en op korte termijn vangt de uitgifte Ondergrond Smits aan waarin ook kavels voor particulier opdrachtgeverschap zijn opgenomen. Daarmee kan een werkingsduur tot 01-01-2015 als redelijk worden beschouwd. Bij het vervallen van het nieuwe reglement op 01-01-2015 krijgen de ingeschrevenen daarom geen inschrijfgeld retour. Ingeschreven perso- nen kunnen op basis van het huidige reglement ieder moment uitschrijven en ontvangen dan de helft van het inschrijfgeld retour. Om te voorkomen dat alle ingeschrevenen op het laatste moment voor 01-01-2015 gaan uitschrijven, is in het nieuwe reglement gewijzigd opgenomen dat uitschrijving (waarbij de helft van het inschrijfgeld retour ontvangen wordt) mogelijk is tot uiterlijk 31-12-2012.
Nieuwe inschrijvingen zijn niet meer mogelijk op basis van het nieuwe reglement. In de huidi- ge markt hebben nieuwe belangstellenden om in te schrijven vrijwel zeker voldoende gelegen- heid om tijdens de vrije verkoop in aanmerking te komen voor aankoop van een dergelijk ka- vel. Bovendien kunnen nieuwe inschrijvingen niet plaatsvinden op dezelfde wijze als in het be- staande reglement omdat inmiddels is besloten alle bindingseisen te laten vervallen.
Directe raming behoeften
Juist in de huidige aanbodmarkt is het waardevol om de beschikking te hebben over gegevens van serieuze belangstellenden voor aankoop van bouwgrond. Na 01-01-2015 worden belang- stellenden daarom nog wel (zonder rangorde) geregistreerd met als doel behoefteraming. De wijze waarop en de wijze van monitoren van deze behoeften wordt te zijner tijd beoordeeld.
Een nieuw reglement voor toewijzing van bouwkavels voor particulier opdrachtgeverschap dat is afgestemd op de huidige marktsituatie, zorgt voor kortere procedures, minder administratieve werkzaamheden en rekening houdt met reeds opgebouwde rechten van de ingeschreven personen.
Bijgaand reglement vaststellen.
Bouwkavels voor particulier opdrachtgeverschap zonder voorgesteld reglement direct via een vrije marktverkoop te laten plaatsvinden waarbij geen rekening wordt gehouden met reeds opgebouwde rechten.
Het risico bestaat dat, ondanks dit verbeterde nieuwe reglement, het vermarkten van bouw- grond (voor particulier opdrachtgeverschap) de komende jaren niet lukt overeenkomstig de geraamde uitgifteopbrengsten in de grondexploitaties.
Het risico bestaat dat relatief veel ingeschrevenen uitschrijven voorafgaand 31-12-2012 en dan recht hebben op de helft van het inschrijfgeld. Deze gelden zijn wel gereserveerd voor deze eventuele uitkering.
Het risico van het alternatief is dat ingeschrevenen gecompenseerd willen worden voor het afnemen van opgebouwde rechten.
Wat willen we bereiken
Wat gaan we daarvoor doen
Mogelijke Alternatieven
Risico’s
-4-
Het reglement brengt geen nieuwe kosten met zich mee. Ingeschrevenen behouden het recht op restitutie. De eventuele restitutiegelden zijn gereserveerd.
1. Nieuwe “Reglement voor toewijzing van bouwkavels voor particulier opdrachtgeverschap”;
2. Brief aan ingeschrevenen;
3. Commissievoorstel voor Wensen en Bedenkingen.
1. Nieuwe “Reglement voor toewijzing van bouwkavels voor particulier opdrachtgeverschap”;
2. Brief aan ingeschrevenen;
3. Commissievoorstel voor Wensen en Bedenkingen.
dict : r.derijck@asten.nl type : CV.RO.12.tk.012 coll :
Wat mag het kosten
Bijgaand treft u aan:
Voor u ligt ter inzage:
