Vraag nr. 40
van 14 december 1998 van de heer JACKY MAES
Sociale huurwoningen – Prioriteit wegens onbe- woonbaarverklaring
De Vlaamse regering heeft het besluit goedge- keurd inzake de kwaliteitsbewaking van woningen.
Op 1 november 1998 is deze belangrijke pijler van de Vlaamse Wooncode in werking getreden en kan de harde kern van 300.000 slechte woningen wor- den aangepakt.
De kwaliteitsnormen liggen onder meer op het vlak van de oppervlakte van de woning, de sanitai- re voorzieningen, stabiliteit, verwarming, enzo- voort. De normen zijn vertaald in een technische fiche, die door een gemeentelijk ambtenaar kan worden gebruikt bij de controle van een woning.
Maar niet altijd beschikt deze gemeentelijke amb- tenaar over de nodige expertise om deze taak naar behoren uit te voeren.
In het besluit is het niet duidelijk wat de rechten en plichten zijn van de sociale verhuurkantoren (SVK), vooral wat de aanvraag van het conformi- teitsattest betreft. Sociale verhuurkantoren sluiten vaak contracten af voor negen jaar met een eige- naar om, na zachte renovatie, door te verhuren aan hun huurders. Zij kunnen dus tegelijkertijd als huurder en als verhuurder worden beschouwd.
Woningen die gebreken vertonen die een veilig- heids- en/of een gezondheidsrisico inhouden, kun- nen onbewoonbaar worden verklaard. De bewo- ning moet dan onmiddellijk worden gestopt. De bewoners krijgen dan prioriteit bij de toewijzing van een sociale huurwoning. Een ogenblikkelijke herhuisvesting naar een sociale woning is meestal niet mogelijk.
Als de burgemeester wacht tot er een plaats vrij komt bij een sociale woningmaatschappij om de woning onbewoonbaar te verklaren, verliezen de bewoners hun prioriteit. Immers, een woning waar- van de onbewoonbaarheid werd vastgesteld doch die nog niet werd ontruimd door de huurders, is op dat ogenblik nog bewoonbaar, waardoor de be- trokken huurders niet in aanmerking komen voor de voorrangsregels inzake toewijzing van een so- ciale woning.
Wacht de burgemeester niet en verklaart hij de wo- ning onbewoonbaar terwijl er geen sociale woning onmiddellijk beschikbaar is, dan komen de inwo- ners tijdelijk terecht bij ofwel familieleden, ofwel in een privé-huurwoning, waardoor zij opnieuw hun prioriteit verliezen omdat zij geen onbewoon- baarverklaard pand verlaten.
De bewoners kunnen dus alleen gebruikmaken van hun prioriteit als zij onmiddellijk naar een sociale woning kunnen verhuizen, en dit is bijna nooit het geval. Dit is een regeling die kant noch wal raakt.
Het zou logischer zijn dat de voorrangsregels ook zouden worden toegepast bij de onbewoonbaarver- klaring waarbij de onbewoonbaarheid ingaat na de ontruiming.
1. Mag de gemeente de controle van een woning inzake de kwaliteitsnormen laten uitvoeren door een architect die niet tot de gemeentelijke personeelsformatie behoort ?
2. Wordt in het uitvoeringsbesluit van de Woonco- de een sociaal verhuurkantoor beschouwd als huurder of verhuurder, of hebben zij zowel ver- plichtingen als huurder en als verhuurder ? Wie moet het conformiteitsattest aanvragen, de eigenaar of het sociaal verhuurkantoor ?
3. Is de minister op de hoogte van bovenvermelde anomalie in de prioriteitsregels bij onbewoon- baarverklaring ?
Heeft de minister eventueel reeds een initiatief genomen om deze prioriteitsregels aan te pas- sen ?
Antwoord
1. Het uitvoeringsbesluit van de Vlaamse regering betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociale beheersrecht op woningen, dat op 30 oktober 1998 in het Bel- gisch Staatsblad is verschenen, stipuleert in arti- kel 17 dat de conformiteit van de woningen met de vereisten inzake veiligheid, gezondheid, woonkwaliteit, brandveiligheid en woningbezet- ting kan worden gecontroleerd door de door de burgemeester aangewezen technische ambtena- ren van de gemeente waar de woning is gelegen.
Het is inderdaad zo dat kleinere gemeenten niet altijd over het nodige gekwalificeerd personeel beschikken. Daarom werd aan de administratie Binnenlandse Aangelegenheden gevraagd om de juridische haalbaarheid van verschillende al- ternatieven te onderzoeken.
Gemeenten hebben volgens de administratie Binnenlandse Aangelegenheden verschillende mogelijkheden tot samenwerking om de vragen inzake personeelsformatie, zoals hierboven ge- schetst, te verhelpen.
Artikel 8.3 van het decreet van 1 juli 1997 be- treffende de werkwijze van, de controle op en de vaststelling van het ambtsgebied van inter- communales biedt de juridische mogelijkheid dat gemeenten overeenkomsten afsluiten met betrekking tot welbepaalde leveringen en dien- sten van een welomschreven gemeentelijk be- lang. Vermits het afleveren van conformiteitsat- testen uitdrukkelijk werd toevertrouwd aan de gemeenten, is voldaan aan de notie "welom- schreven gemeentelijk belang". Een gemeente zou dus kunnen overeenkomen met andere ge- meenten dat deze laatste zou kunnen worden belast met de conformiteitsonderzoeken van de andere gemeente.
Een tweede, klassieke samenwerkingsvorm be- staat erin de opdracht voor conformiteitsonder- zoeken toe te vertrouwen aan een van de be- staande intercommunales. De streekontwikke- lingsintercommunales kunnen deze bijkomende opdracht in hun bestaande doelstellingen inpas- sen.
Theoretisch zou een intercommunale vereniging kunnen worden opgericht, maar dit zal in de praktijk weinig haalbaar zijn. Dit zou immers betekenen dat een rechtspersoon met een vrij zware structuur wordt opgericht voor een uit- eindelijk toch vrij beperkte doelstelling.
Ten slotte kunnen gemeenten met toepassing van de wetgeving op de overheidsopdrachten de opdracht uitbesteden aan privé-personen die worden vergoed per attest.
2. Een sociaal verhuurkantoor heeft in het sys- teem van de conformiteitsattesten de hoedanig- heid van verhuurder, niet van huurder. Het SVK verhuurt immers de woning als hoofdver- blijfplaats.
Dit houdt in dat het SVK zelf een conformi- teitsattest kan aanvragen. Blijkt dat de woning niet conform is, dan begaat het SVK een mis- drijf als het de woning als hoofdverblijfplaats (onder)verhuurt, met als sanctie een geldboete.
De eigenaar-hoofdverhuurder is niet strafbaar op grond van de Vlaamse Wooncode. Hij ver- huurt de woning niet zelf als hoofdverblijfplaats.
Als de woning ongeschikt of onbewoonbaar wordt verklaard, zal de "houder van het zakelijk recht" een heffing moeten betalen op grond van het heffingsdecreet van 22 december 1995 ter bestrijding van leegstand en verkrotting van ge- bouwen en woningen. De "houder van het zake- lijk recht" is de volle eigenaar, de vruchtgebrui-
ker, de opstalhouder of de erfpachter. Het SVK is enkel onderverhuurder en dus niet heffings- plichtig.
3. De problematiek is mij niet onbekend. Bij de uitwerking van een nieuw sociaal huurbesluit, ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode, worden de huidige prioriteitenregels geëvalueerd en mogelijk herzien.
