Woningmarkt-onderzoek gemeente Waalwijk
Citation for published version (APA):
Pott, M., Smeets, J. J. A. M., & Maussen, S. J. E. (1993). Woningmarkt-onderzoek gemeente Waalwijk.
(Stichting Interface; Vol. 11). Technische Universiteit Eindhoven.
Document status and date:
Gepubliceerd: 01/01/1993
Document Version:
Uitgevers PDF, ook bekend als Version of Record
Please check the document version of this publication:
• A submitted manuscript is the version of the article upon submission and before peer-review. There can be important differences between the submitted version and the official published version of record. People interested in the research are advised to contact the author for the final version of the publication, or visit the DOI to the publisher's website.
• The final author version and the galley proof are versions of the publication after peer review.
• The final published version features the final layout of the paper including the volume, issue and page numbers.
Link to publication
General rights
Copyright and moral rights for the publications made accessible in the public portal are retained by the authors and/or other copyright owners and it is a condition of accessing publications that users recognise and abide by the legal requirements associated with these rights.
• Users may download and print one copy of any publication from the public portal for the purpose of private study or research.
• You may not further distribute the material or use it for any profit-making activity or commercial gain • You may freely distribute the URL identifying the publication in the public portal.
If the publication is distributed under the terms of Article 25fa of the Dutch Copyright Act, indicated by the “Taverne” license above, please follow below link for the End User Agreement:
www.tue.nl/taverne Take down policy
If you believe that this document breaches copyright please contact us at:
openaccess@tue.nl
providing details and we will investigate your claim.
tla
Technische Universiteit EindhovenWoningmarkt-onderzoek Gemeente Waalwijk
deel 2 Wijk- en buurtprofielen
Vakgroep BAUB. .
Woningmarktonderzoek Waalwijk
DEEL2
Wijk- en huurtprofielen
november 1993
ir. M.Pott drs.
J
.SmeetsVoorwoord
Voor u ligt dee! 2 van de rapportage "Woningmarktonderzoek Waalwijk". Dit dee! betreft de wijk- en buurtprofielen.
Deel 1 betreft de woningmarktpositie van Waalwijk in de regio, dee! 3 de woningmarktpositie van de woningcomplexen van de woningbouwvereniging.
Het woningmarktonderzoek is uitgevoerd in opdracht van de stichting Interface, verbonden aan de Faculteit Bouwkunde van de Technisch Universiteit in Eindhoven, ten behoeve van de gemeente Waalwijk en de woningbouwvereniging aldaar.
De uitvoering heeft plaats gevonden door onderzoekers van de Sectie Stadsvernieuwing en Beheer die ressortteert onder de vakgroep Architectuur, U rbanisatiek en Beheer.
Bij het onderzoek is dankbaar gebruik gemaakt van de adviezen en ondersteuning van
dr. W. Heys (met betrekking tot de enqu~tering) en drs. E. Molin (met name ten aanzien van de statische verwerking van de enqu~te).
Het onderzoek is begeleid door:
- J. Reniers - R. Rijken - M. Janssen - H. Schenkeveld - K. Smitsmans
Woningbouwvereniging Waalwijk Woningbouwvereniging Waalwijk Gemeente Waalwijk
Hol/Gerrichhauzen & Partners
Samenwerkingsorgaan Midden-Brabant Wij danken hen voor hun kritische en constructieve begeleiding.
Tevens is veel dank verschuldigd aan alle respondenten en andere ge'interviewden, zonder wie dit onderzoek niet mogelijk was geweest.
Uiteraard ligt de verantwoordelijkheid voor de inhoud van de rapportage bij de onderzoekers.
Met bronvermelding mogen delen van dit rapport gebruikt warden.
De samenstellers Eindhoven, november 1993
Inhoud
Voorwoord 3
1 In lei ding
1.1 Probleem- en doelstelling 5
1.2 Rapportage dee! 2 5
1.3 Opzet rapportage deel 2 6
2 Beheer en gebruik van de woningvoorraad
2.1 lnleiding 9
2.2 De woningvoorraad per wijk 9
2.2.1 Het centrum 9
2.2.2 Besoyen 10
2.2.3 Baardwijk 11
2.2.4 Laageinde 11
2.2.5 Antoniusparochie 12
2.2.6 Bloemenoord/Groenewoud 12
2.2.7 Zanddonk 13
2.2.8 Meerdijk 14
2.2.9 De Hoef 14
2.3 Bet gebruik van de woningvoorraad
2.3.l De bezettingsgraad 15
2.3.2 Het gebruik naar leeftijdsklasse 15
2.3.3 Het gebruik naar inkomen 17
3 De kwaliteit van wijken en buurten
3.1 Inleiding 19
3.2 Het Centrum
3.2.1 Fysieke kwal iteitsaspecten 22
3.2.2 Functionele kwaliteitsaspecten 23
3.2.3 Sociale kwaliteitsaspecten 24
3.2.4 Samenvatting 25
3.3 Besoyen
3.3.1 Fysieke kwaliteitsaspecten 26
3.3.2 Functionele kwaliteitsaspecten 27
3.3.3 Sociale kwaliteitsaspecten 28
3.3.4 Samenvatting 29
3.4 Baardwijk
3.4.1 Fysieke kwaliteitsaspecten 30
3.4.2 Functionele kwaliteitsaspecten 31
3.4.3 Sociale kwaliteitsaspecten 32
3.4.4 Samenvatting 33
3.5 Laageinde
3.5.l Fysieke kwaliteitsaspecten 34
3.5.2 Functionele kwaliteitsaspecten 34
3.5.3 Sociale kwaliteitsaspecten 36
3.5.4 Samenvatting 38
4
s
3.6 Antoniusparochie
3.6.1 Fysieke kwaliteitsaspecten 3.6.2 Functionele kwaliteitsaspecten 3.6.3 Sociale kwaliteitsaspecten 3.6.4 Samenvatting
3. 7 Bloemenoord/Groenewoud
3.7 .1 Fysieke kwaliteitsaspecten 3. 7 .2 Functionele kwaliteitsaspecten 3. 7 .3 Sociale kwaliteitsaspecten 3. 7.4 Samenvatting
3. 8 Zanddonk
3.8.1 Fysieke kwaliteitsaspecten 3.8.2 Functionele kwaliteitsaspecten 3.8.3 Sociale kwaliteitsaspecten 3.8.4 Samenvatting
3.9 l\.1eerdijk
3.9.1 Fysieke kwaliteitsaspecten 3.9.2 Functionele kwaliteitsaspecten 3.9.3 Sociale kwaliteitsaspecten 3. 9 .4 Samenvatting
3.10 De Hoef
3.10.1 Fysieke kwaliteitsaspecten 3.10.2 Functionele kwaliteitsaspecten 3.10.3 Sociale kwaliteitsaspecten 3.10.4 Samenvatting
Migratieprocessen
4.1 Recente migratieprocessen
4.1.1 Woonduur en herkomst van recent verhuisden 4.1.2 l\.1igratie vanuit en naar de randgemeenten 4.1.3 l\.1igratie tussen wijken
4.1.4 De totale recente migratie 4.2 Toekomstige migratieprocessen
4.2. l Verhuisgeneigdheid 4.2.2 Verhuismotieven
4.2.3 Populariteit van Waalwijk en wijken Wij kprofielen
5.1 lnleiding 5.2 Het centrum 5.3 Besoyen 5.4 Baardwijk 5 .5 Laageinde 5.6 Antoniusparochie
5. 7 Bloemenoord/Groenewoud 5. 8 Zanddonk
5.9 l\.1eerdijk 5.10 De Hoef 5.11 Slot
39 40 41 42 44 44 46 47 48 49 50 51 53 53 55 55 57 57 59 60
63 63 64 66 67 68 68 69 72
77 79 83 87 91 95 99 103 117 111 116
Inleiding
hoofdstuk 1
1.1 Probleem- en doelstelliftg
Het woningmarktonderzoek in Waalwijk, waarvan het onderhavige rapport deel uitmaakt, vindt plaats in het kader van het Stedelijk Beheer-project. Dit project dient te resulteren in het opstellen van een stedelijk beheerplan, dat als hoofddoelstelling "het instandhouden, aanpassen en verbeteren van de kwaliteit van de bestaande hoofdstructuur heeft van de stad in regionaal verband" (Bouwfonds Adviesgroep).
In het stedelijk beheer speelt de gebiedsgerichtheid een belangrijke rol. Naast de sectorale invalshoek, waarbij zaken als de segmentering van het aanbod (sectoren, prijs, type en grootte), de differentiatie van de vraag (wensen en voorkeuren van diverse categorieen bewoners en woningzoekenden) en afstemming (verhuisgeneigdheid, verhuismotieven, doorstroming, scheetheid) aan de orde komen, zal de ruimtelijke invalshoek meegenomen worden. Als 'schakel' tussen de sectorale en ruimtelijke invalshoek is vooral het schaalniveau van de wijk relevant.
Het woningmarktonderzoek integreert de sectorale en ruimtelijke invalshoek en draagt zodoende bouwstenen aan voor zowel stedelijk beheer als strategisch voorraadbeheer.
Het woningmarktonderzoek zal inzicht moeten geven in de 'marktpositie' van de diverse wijken, binnen de stedelijke en regionale woningmarkt.
Vragen die op wijkniveau beantwoord dienen te worden zijn:
In welke mate draagt het aanbod van woningen in de diverse wijken bij aan de gewenste differentiatie in eigendom/beheer, kwaliteit, prijs en woonmilieu?
Hoe waarderen verschillende categorieen bewoners en woningzoekenden de verschillende wijken in Waalwijk?
In welke mate dragen de verschillende kwaliteitskenmerken bij aan de waardering van deze wijken door diverse typen huishoudens?
Voor de uitvoering van het stedelijk beheer is het schaalniveau van de wijk vaak nog te hoog.
Ruimtelijke en sectorale problemen spelen veelal niet in een hele wijk of in alle segmenten van de woningvoorraad op wijkniveau. In het woningmarktonderzoek is om deze reden verder gekeken dan het wijkniveau: de kwaliteit van buurten is gelnventariseerd en per wijk is bovendien een consequent onderscheid tussen koop- en huurwoningen gehanteerd.
Een secundaire doelstelling van het woningmarktonderzoek is "het onderzoek zodanig op te zetten, dat in de toekomst de gegevens ten behoeve van beleidsbijsturing relatief eenvoudig verkregen kunnen worden" (zie offerte).
Om deze doelstelling te verwezenlijken worden methodieken (signalerings- en bewakingsinstrumenten) aangeboden waarmee de marktpositie van wijken ook in de toekomst op een gestructureerde en periodieke wijze bewaakt kan worden.
1.2 Rapportage deel 2
Het gehele woningmarktonderzoek werd uitgevoerd op vier schaalniveaus, waarin de onderstaande thema's centraal staan:
Het regionale niveau: de woningmarktpositie van Waalwijk in een regionale context (waartoe Drunen, Sprang-Capelle en Loon op Zand worden gerekend);
Het stedelijk niveau: vraag, aanbod en afstemmingsverschillen op de stedelijke woningmarkt;
Het wijkniveau: de woningmarktpositie van koop-en huurwoningen in de verschillende wijken enerzijds en de signalering van knelpunten in de woonmilieukwaliteit van buurten en wijken
anderzijds;
Het complexniveau: de prestatie-index van complexen, complexprofielen, positiematrices enz;
In bet onderhavige dee! van bet woningmarktonderzoek wordt verslag gedaan van de analyse op wijkniveau. Naar de relatie met bet stedelijke en regionale niveau wordt veelvuldig verwezen, waarbij de knelpunten op bet regionale en stedelijke niveau (uit dee! 1) in ruimtelijke zin gelokaliseerd en gespecificeerd worden.
In dee! 2 van het woningmarktonderzoek is gebruik gemaakt van de volgende bronnen:
bestaande databestanden (en nieuwe koppelingen tussen bestaande gegevens) van de gemeente Waalwijk, het Samenwerkingsverband Midden-Brabant en de Woningbouwvereniging Waalwijk.
gestructureerde interviews met sleutelpersonen (professionele deskundigen op een of meerdere aspecten van de kwaliteit van buurten) in Waalwijk aan de hand van een uitgebreide checklist.
een survey-onderzoek (enquete) onder huishoudens in Waalwijk en de randgemeenten (Drunen, Loon op Zand en Sprang-Capelle). Een vijftal onderzoekspopulaties werd daarbij onderscheiden:
*
*
*
*
*
de huishoudens die recentelijk vanuit een van de randgemeenten verhuisd zijn naar Waalwijk (de wgeheten "vestigers");
de huishoudens die recentelijk binnen Waalwijk zijn verhuisd (de "binnenverhuizers");
de huishoudens die vanuit Waalwijk naar de randgemeenten zijn verhuisd (de "vertrekkers").
de huishoudens die momenteel ingeschreven staan bij de woningbouwvereniging en woonachtig zijn in een van de randgemeenten;
de grootste groep: de huishoudens die langere dan twee jaar op bun huidige adres in Waalwijk woonachtig zijn.
Met behulp van de bestaande databestanden is de woningvoorraad en een dee! van de migratie in beeld gebracht. Het sleutelfigurenonderzoek heeft als voornaamste bron voor de signalering van knelpunten in de woonmilieukwaliteit gediend (aangevuld met enqueteresultaten). Met behulp van de enqueteresultaten zijn bovendien een groot aantal wijkgebonden aspecten van woningmarktprocessen geanal yseerd.
1.3 Opzet van de rapportage
Deel 2 van bet woningmarktonderzoek is opgebouwd uit vijf hoofdstukken. In de eerste twee hoofdstukken zal per wijk een overzicht worden gegeven van de woningvoorraad en van bet gebruik van de woningvoorraad. Vervolgens wordt een groot dee! van dit rapport in beslag genomen door bet verslag van de analyse van de (tekorten in) de woonmilieukwaliteit van de verschillende wijken. Het vierde hoofdstuk betreft vele aspecten van woningmarktprocessen.
In hoofdstuk vijf wordt tenslotte per wijk een handzaam overzicht van de verschillende wijken gegeven, waarbij de onderlinge vergelijkingsmogelijkheden en de vergelijking met bet beeld van heel Waalwijk centraal staan. Bovendien worden in bet laatste hoofdstuk de wijken in bet kort getypeerd en worden aanbevelingen gedaan (in bet licht van de bevindingen ten aanzien van de stedelijke woningmarkt uit dee! 1).
Omdat in bet voorgaande reeds enkele keren bet wijkniveau werd gememoreerd, lijkt bet bier in de inleiding op z'n plaats de verschillende Waalwijkse wijken te introduceren.
In Waalwijk onderscheidt men, sinds bet zogeheten "Korte Termijn Actie Plan", tien verschillende wijken. Waalwijk wordt als bet ware in twee delen gesplitst door bet oude spoortrace. Hoewel de spoorlijn niet meer bestaat, is de tweedeling nog altijd duidelijk herkenbaar aan de groene as. Vijf wijken zijn ten noorden van deze groene as gesitueerd. De oude kernen Besoyen, Waalwijk en Baardwijk, van waaruit de stad is gegroeid, zijn drie van die vijf noordelijke wijken. De relatief nieuwe wijk Laageinde verbindt de kernen Waalwijk en Baardwijk. De laatste wijk ten noorden van de oude spoorlijn is De Hoef: een uitbreidingswijk aan de oostelijke stadsrand.
Ten zuiden van de oude spoorlijn liggen de wijken die na de aanleg van de spoorlijn zijn ontstaan:
Zanddonk, Antoniusparochie, Meerdijk en Bloemenoord/Groenewoud. De tiende wijk (Buiten polders) is feitelijk de verzameling van alleenstaande woningen, bedrijfs- en andere gebouwen, ten noorden van de Langstraatweg (Den Bosch - Breda/Rotterdam).
Het onderhavige rapport zal de bestaande kennis ten aanzien van deze wijken (met uitzondering van de wijk Buitenpolders) integereren en aanvullen en zal op deze manier ter ondersteuning van bet Stedelijk Beheerplan dienen.
Beheer en gebruik van de woningvoorraad
hoofdstuk 2
2.1 Inleiding
Ten behoeve van de typering van de woningvooraad van de negen wijken, is een koppeling tot stand gebracht tussen verschillend.e gemeentelijke bestanden (OGB en bevolking). Bovendien is gebruik gemaakt van bestanden van de woningbouwvereniging. Dankzij de gegevens uit deze bestanden zijn een aantal kenmerken van de woningvoorraad per wijk beschikbaar: de verdeling naar sector, bouwperiode, woningtype, aantal vertrekken en prijs van de woningen.
In dit hoofdstuk zal per wijk een typering van de woningvoorraad gegeven worden. Daarbij wordt verwezen naar tabellen die in de bijlagen 1.1 t/m 1.5 zijn opgenomen.
Per wijk wordt telkens een vergelijking gemaakt met de gehele Waalwijkse voorraad (ook wel het Waalwijks gemiddelde genoemd). Hierbij moet echter aangetekend worden dat bet Waalwijks gemiddelde in sommige opzichten in grote mate wordt beYnvloed door enkele wijken en soms zelfs door slechts een wijk. Een voorbeeld hiervan is de verdeling van de woningvoorraad naar bouwperiode. In heel Waalwijk stamt 29% van de voorraad uit de,periode 1970-1979. In zeven van de negen wijken is d.it percentage echter lager (vaak aanzienlijk lager), omdat het meerendeel van de bouwproduktie in die periode in Zanddonk en Meerdijk plaats vond. Dankzij deze twee wijken is bet Waalwijks gemiddelde zo hoog. In bet laatste decennium werd voornamelijk in bet Centrum, Besoyen, De Hoef en Meerdijk gebouwd. Deze wijken dragen beide aan bet feit dat 20% van de Waalwijkse voorraad uit deze periode stamt. In de vijf andere wijken ligt dit percentage daarom aanzienlijk lager.
Het feit dat in heel Waalwijk een kwart van de koopwoningen meer dan 250.000 gulden waard is, wordt grotendeels veroorzaakt door de dure koopwoningvoorraad in Meerdijk. In vergelijking met zeven andere wijken behoren ook behoorlijk veel koopwoningen in het Centrum tot de duurste klasse, maar dit blijkt nauwelijks uit de vergelijking met bet Waalwijks gemiddelde.
In de beschrijvingen per wijk zal met deze aantekening rekening gehouden worden. Soms is het nodig niet alleen te vergelijken met het Waalwijks gemiddelde, maar ook met de andere wijken.
2.2 De woningvoorraad per wijk 2.2.1 Het Centrum
De verdeling van de woningvoorraad naar sector kenmerkt zich door een bovengemiddeld aandeel van de particuliere huursector en een relatief klein aandeel van de sociale huursector. Het aandeel van de koopsector is gemiddeld. Een groot deel van de particuliere huursector is relatief oud (37%
vooroorlogs, terwijl in heel Waalwijk 21 % van de particuliere huurwoningvoorraad vooroorlogs is).
Ook de koopsector kent relatief veel oude woningen. Bijna de helft stamt van voor de oorlog.
Gemiddeld in Waalwijk is 18% van de koopwoningvoorraad vooroorlogs.
De sociale huurwoningen zijn daarentegen relatief nieuw (47% werd na 1980 gebouwd, terwijl dit percentage gemiddeld in Waalwijk 21 bedraagt).
De woningvoorraad in bet Centrum telt een bovengemiddeld aantal oude ~n nieuwe woningen. In de periode 1945-1979 werd relatief weinig gebouwd.
Veel particuliere huurwoningen zijn van het meergezinstype. Ook in de koopsector is bet percentage meergezinswoningen bovengemiddeld. Vanwege bet bovengemiddelde aandeel meergezinswoningen in de particuliere huur- en de koopsector, is ook bet aandeel meergezinswoningen in de gehele woningvoorraad van bet Centrum bovengemiddeld. In de sociale huursector is de verhouding eengezins/meergezins overeenkomstig bet Waalwijks gemiddelde.
In het Centrum bestaan meer kleine woningen (met maximaal drie vertrekken) dan gemiddeld in
Waalwijk. Dit geldt voor zowel de sociale huursector, de particuliere huursector en de koopsector.
Met name 3-kamerwoningen zijn oververtegenwoordigd.
De verdeling van de koopwoningvoorraad naar vermoedelijke waarde wijkt in bet Centrum nauwelijks af van bet gemiddelde. Het aandeel goedkope woningen (maximaal 150.000 gulden) is iets kleiner (resp. 47 en 53). Opvallend is w~l dat de koopprijs van meer dan een kwart van de koopwoningen boven 250.000 gulden uitstijgt.
De sociale huurwoningvoorraad telt wel een bovengemiddeld aandeel goedkope woningen: van 52 % bedraagt de huur maximaal
f
500,-, terwijl in heel Waalwijk 39% van de sociale huurwoningvoorraad goedkoop is. Het relatief geringe percentage goedkope sociale huurwoningen in Waalwijk wordt grotendeels veroorzaakt door de "nieuwe" wijken (Bloemenoord/Groenewoud, Zanddonk en De Hoet). In vergelijking met andere "oude" wijken (Besoyen, Baardwijk, Antoniusparochie) is de sociale huursector in bet Centrum gemiddeld duurder. Het feit dat relatief veel sociale huurwoningen in bet Centrum kort geleden gebouwd werden, is hieraan uiteraard debet.2.2.2 Besoyen
In Besoyen is bet percentage koopwoningen groter dan gemiddeld in Waalwijk. Het aandeel van de sociale huursector is daarentegen benedengemiddeld. Het aandeel van de particuliere huursector is overeenkomstig bet gemiddelde.
Zowel bet aandeel vooroorlogse koopwoningen, als bet aandeel nieuwe koopwoningen is in Besoyen groter dan gemiddeld in Waalwijk. Het meerendeel van de koopwoningen werd echter gebouwd in de eerste naoorlogse periode (1945-1969). In de jaren 70 werd daarentegen zeer weinig aan de koopwoningvoorraad toegevoegd.
Drie-kwart van de sociale huurwoningen stamt uit de periode 1945-1969. In de jaren 70 werd geen enkele sociale huurwoning in Besoyen gebouwd. In de jaren 80 werd de nieuwbouwproduktie van sociale huurwoningen in Besoyen weer opgevoerd. Voor de particuliere huursector geldt hetzelfde.
De sociale huursector bestaat voor drie-kwart uit meergezinswoningen. Dit is aanzienlijk meer dan gemiddeld in Waalwijk (37% ). De particuliere huursector telt daarentegen een relatief klein percentage meergezinswoningen. In de koopsector is de verhouding eengezins/meergezins conform bet Waalwijks gemiddelde.
Vier-kamerwoningen domineren de sociale huurwoningvoorraad in Besoyen. Kleine sociale huurwoningen (maximaal drie vertrekken) komen in geringere mate voor dan gemiddeld in Waalwijk.
In de koopsector is bet aandeel 4-kamerwoningen eveneens bovengemiddeld. Zeer grote woningen (met vijf of meer vertrekken) bestaan in de koopwoningvoorraad van Besoyen in mindere mate.
In de particuliere huursector zijn kleine woningen daarentegen oververtegenwoordigd (35% tegenover 15% gemiddeld in Waalwijk).
Het percentage goedkope koopwoningen is in Besoyen iets groter dan gemiddeld in Waalwijk, doch de afwijking is niet bijzonder opvallend (3%). Wei opmerkelijk is bet relatief grote aandeel koopwoningen in de klasse 101.000-125.000.
De sociale huurwoningvoorraad in Besoyen is relatief goedkoop: 77% behoort tot de "goedkope"
categorie (tot 500 gulden aan maandhuur). Het relatief grote percentage meergezinswoningen en bet feit dat veel woningen in de eerste naoorlogse periode gebouwd werden, hebben bier uiteraard mee te maken.
2.2.3 Baardwijk
De verdeling van de woningvoorraad naar sector is vrijwel identiek aan de verdeling van de hele Waalwijkse voorraad. Het percentage sociale huurwoningen is iets hoger.
De sociale huurwoningen zijn vrijwel allemaal in de eerste naoorlogse periode gebouwd. De particuliere huurwoningen en de koopwoningen zijn gemiddeld ouder (in beide sectoren is meer dan de helft voor de oorlog gebouwd). Het percentage vooroorlogse woningen in de hele Baardwijkse voorraad is dientengevolge bovengemiddeld. Slechts 15% van de woningvoorraad is na 1970 gebouwd en slechts 4% na 1980.
Relatief veel sociale huurwoningen zijn van het meergezinstype. In de particuliere huursector is juist het aandeel eengezinswoningen bovengemiddeld.
In de hele Baardwijkse voorraad is de verhouding eengezins/meergezins overeenkomstig de verhouding in heel Waalwijk.
In de sociale huursector en de koopsector zijn kleine woningen ondervertegenwoordigd. In veel sociale huurwoningen kunnen huishoudens beschikken over vijf of meer vertrekken. In de koopsector domineren de 4-kamerwoningen. Dit type draagt oak in relatief grate mate bij aan de hele Baardwijkse voorraad.
Het aandeel kleine woningen is in de particuliere huursector vrijwel gelijk aan het aandeel in de hele Waalwijkse particuliere huurwoningvoorraad.
62 % van de Baardwijkse koopwoningvoorraad behoort tot de "goedkope" categorie. Dit is ca. 10%
meer dan gemiddeld in Waalwijk.
Oak in de sociale huursector behoort een bovengemiddeld aantal woningen tot de goedkope voorraad:
91 % . Ondanks het feit dat de meeste woningen over minimaal vier vertrekken beschikken, zijn de woningen relatief goedkoop. De periode waarin deze woningen gebouwd werden (1945-1969) heeft hier wellicht mee te maken.
2.2.4 Laageinde
De woningvoorraad van Laageinde wordt gedomineerd door de sociale huursector. Alie sociale huurwoningen werden na de oorlog gebouwd. Twee-derde stamt uit de periode 1945-1969. In het laatste decennium werden relatief weinig woningen aan de voorraad toegevoegd.
Oak in de koopsector en de particuliere huursector vond het meerendeel van de produktie plaats in de eerste naoorlogse periode.
Vooroorlogse ~n nieuwe woning en zijn in de woningvoorraad van Laageinde ondervertegenwoordigd.
De verdeling eengezins/meergezins wijkt in Laageinde slechts in geringe mate af van deze verhouding in de hele Waalwijkse voorraad. In de sociale huursector is het percentage meergezinswoningen echter groter dan gemiddeld. In de beide andere sectoren is dit percentage benedengemiddeld.
Het aandeel kleine woningen in de sociale huursector is iets groter dan gemiddeld in Waalwijk. Bijna een op de drie woningen heeft maximaal drie vertrekken.
In de particuliere huursector en in de koopsector komen kleine woningen vrijwel niet voor. Zeer grote woningen (met vijf of meer vertrekken) domineren beide sectoren.
Tachtig procent van de koopwoningen in Laageinde behoren tot de "goedkope" categorie. Dit is aanzienlijk meer dan in alle andere wijken (met uitzondering van Bloemenoord/Groenewoud).
Woningen met een vermoedelijke koopwaarde boven 250.000 gulden worden in Laageinde nauwelijks
aangetroffen.
In tegenstelling tot de koopsector is bet aandeel sociale buurwoningen dat tot de goedkope categorie gerekend wordt, nfet groter dan gemiddeld in Waalwijk (namelijk vrijwel gelijk: resp. 37 en 39% ).
2.2.5 Antoniusparochie
In Antoniusparocbie beboren relatief veel woningen tot de koopsector. Het aandeel van de particuliere buursector is daarentegen juist kleiner. Het percentage sociale buurwoningen is overeenkomstig bet percentage sociale buurwoningen in de bele Waalwijkse voorraad.
De sociale buurwoningen zijn met name in de eerste naoorlogse periode gebouwd. Ook in de particuliere buursector en de koopsector is bet percentage dat stamt uit de periode 1945-1969 bovengemiddeld. Bovendien is in beide sectoren de vooroorlogse voorraad groter dan gemiddeld in Waalwijk. In bet algemeen geldt dat de woningvoorraad in Antoniusparocbie relatief oud is.
Meergezinswoningen nemen in Antoniusparocbie slecbts 10% in van de woningvoorraad. Dit is ca.
10% minder dan gemiddeld in Waalwijk. Laagbouw domineert de voorraad in grotere mate dan in de meeste andere wijken. Met name in de sociale buursector is de afwijking ten opzicbte van bet Waalwijks gemiddelde groot: bet aandeel meergezinswoningen is ca. 20% kleiner in Antoniusparocbie.
De verdeling van de woningvoorraad naar aantal vertrekken is vergelijkbaar met de verdeling van de gebele Waalwijkse voorraad. Een- en 2-kamerwoningen komen in Antoniusparocbie niet of nauwelijks voor. In de sociale buursector zijn zowel woningen met drie vertrekken als met vijf of meer vertrekken oververtegenwoordigd. In de koopsector zijn juist 4-kamerwoningen in grotere mate aanwezig dan gemiddeld in Waalwijk.
Relatief veel koopwoningen in Antoniusparocbie worden tot de "goedkope" voorraad gerekend: 62 % (tegenover 53% van de bele Waalwijkse voorraad). Opmerkelijk is dat de vermoedelijke waarde van 16% van de koopwoningen maximaal 100.000 gulden bedraagt. In geen enkele andere wijk wordt dit percentage benaderd. In Antoniusparocbie is bet aandeel van koopwoningen in de klasse 151.000- 250.000 bovengemiddeld (32 % tegenover 22 % ). Juist in de bele Waalwijkse voorraad bestaat in deze klasse een "gat". In Antoniusparocbie is derbalve in mindere mate sprake van een "gat", mede gezien bet feit dat slecbts 6% van de koopwoningen tot de klasse boven 250.000 gulden beboort.
De sociale buursector telt relatief veel goedkope woningen (84 % ). Woningen met een buurprijs boven 600 gulden komen in bet gebeel niet voor.
2.2.6 Bloemenoord/Groenewoud
In de woningvoorraad van Bloemenoord/Groenewoud is bet aandeel van de koopsector bovengemiddeld. Alleen in Meerdijk is de koopsector in grotere mate vertegenwoordigd. Zowel bet aandeel van de sociale als van de particuliere buursector ligt in Bloemenoord/Groenewoud iets onder bet gemiddelde (resp. 6 en 4%).
De koopwoningen stammen vrijwel allemaal uit de eerste naoorlogse periode. Hetzelfde geldt voor de particuliere buurwoningen. In de sociale buursector vond de produktie met name in de jaren 70 plaats. In totaal is drie-kwart van de woningvoorraad gebouwd in de periode 1945-1969. Zowel voorroorlogse als nieuwe woningen (na 1980 gebouwd) komen in Bloemenoord/Groenewoud nauwelijks voor.
De koop- en particuliere buurwoningen bestaan vrijwel uitsluitend in de vorm van eengezinswoningen.
In de sociale bursector daarentegen domineren meergezinswoningen. Met uitzondering van Besoyen is bet aandeel meergezinswoningen in de sociale huursector groter dan elders in Waalwijk.
De sociale buurwoningen zijn in Bloemenoord/Groenewoud relatief groot (zowel ten opzicbte van de koop- en particuliere buursector als ten opzicbte van andere sociale buurwoningen in Waalwijk). Naast een klein aantal woningen met slecbts ~~n of twee vertrekken, bestaat de voorraad uit woningen met vijf of meer vertrekken. In geen enkele andere wijk is de differentiatie in kameraantal zo gering. De koopwoningen en particuliere buurwoningen bezitten in bet algemeen vier vertrekken. Vijf- kamerwoningen zijn in beide sectoren ondervertegenwoordigd.
De bescbeiden grootte van de koopwoningen is terug te vinden in de vermoedelijke waarde: 83%
beboort tot de "goedkope" voorraad. De prijs van bet merendeel van de koopwoningen ligt tussen 126.000 en 150.000 gulden. In geen enkele andere wijk is de relatieve omvang van de voorraad goedkope koopwoningen zo groot als in Bloemenoord/Groenewoud.
De sociale buurwoningen daarentegen zijn relatief duur. Slecbts 8 % (naar waarscbijnlijkheid de 1- en 2-kamerwoningen) beboort tot de "goedkope" categorie. De grootte van de woningen (en bet feit dat bet merendeel van de woningen niet ouder is dan ca. twintigjaar) wordt weerspiegeld in de boogte van de buurprijsVan bijna twee-derde van de sociale buurwoningen ligt de buurprijs tussen 500 en 599 gulden. Een kwart van de woningen beboort zelfs tot de categorie 700-799. Een "gat" bestaat in de klasse 600-699.
2.2. 7 Zanddonk
De woningvoorraad van Zanddonk kenmerkt zicb door een grote omvang van de sociale buursector.
Het aandeel van de particuliere buursector is overeenkomstig bet stedelijk gemiddelde, terwijl de koopsector in beboorlijke mate ondervertegenwoordigd is (16% minder dan gemiddeld in andere wijken).
De bouwproduktie in Zanddonk vond vrijwel uitsluitend plaats in de jaren 70. 95% van de buidige voorraad stamt uit deze periode.
Eengezinswoningen domineren bet beeld van Zanddonk. In alle drie sectoren van de woningvoorraad (sociale buur, particuliere buur en koop) is bet percentage meergezinswoningen zeer gering (resp. 6, 1 en 2%).
In de sociale buursector komen naast 1- en 2-kamerwoningen (5% van de voorraad), slecbts grote woningen voor. Het merendeel van de woningen telt vier vertrekken. In de particuliere huursector zijn de woningen met vier vertrekken oververtegenwoordigd. In de koopsector is bet aandeel 5-kamerwoningen bovengemiddeld.
Kleine woningen maken in Zanddonk slecbts 4% van de woningvoorraad uit. Woningen met drie vertrekken zijn in Zanddonk een uitzondering.
Het percentage koopwoningen dat tot de "goedkope" voorraad gerekend wordt, is iets groter dan gemiddeld in Waalwijk. Het merendeel biervan zit ecbter juist onder de bovengrens (150.000 gulden).
In vergelijking met andere wijken is bet percentage koopwoningen in de klasse 151.000-250.000, groter. Voor bet "gat" in de Waalwijkse koopwoningvoorraad is Zanddonk in mindere mate verantwoordelijk.
De sociale buurwoningen zijn in Zanddonk gemiddeld duurder dan elders in Waalwijk. Slecbts 3%
beboort tot bet "goedkope" deel van de voorraad. Van bijna 70% van de sociale buurwoningen ligt de buurprijs op bet minimale prijsniveau van een nieuwbouwwoning (600 gulden).
2.2.8 Meerdijk
In Meerdijk bestaat bet grootste deel van de voorraad uit woningen in de koopsector (79 % ).
Particuliere buurwoningen maken 21 % van de voorraad uit. Van deze particuliere buurwoningen zijn veel kenmerken onbekend, met uitzondering van de bouwperiode. Twee-derde van de woningen in de particuliere buursector is gebouwd na 1980.
In de koopsector vond bet grootste deel van de produktie plaats in de jaren 70. De koopsector bestaat louter uit eengezinswoningen met vier, vijf of meer vertrekken. 95% van de voorraad is momenteel vermoedelijk meer dan 250.000 gulden waard. Deze dure woningen in Meerdijk zijn grotendeels verantwoordelijk voor bet grote aandeel dure woningen in de Waalwijkse woningvoorraad.
2.2.9 De Hoef
In Deboef is bet aandeel van de sociale buursector iets groter dan gemiddeld in andere wijken (slecbts in Antoniusparocbie en Zanddonk is de relatieve omvang van de sociale buursector groter). Het aandeel van de particuliere buursector is in De Hoef ca. 8% kleiner dan gemiddeld in Waalwijk.
Vrijwel de gebele voorraad in De Hoef werd na 1980 tot stand gebracbt.
In de sociale buursector is de verbouding eengezins/meergezins vrijwel overeenkomstig bet stedelijk gemiddelde (60/40). Hetzelfde geldt voor de koopsector (de verbouding eengezins/meergezins bedraagt 97 /3). In de particuliere buursector is het aandeel eengezinswoningen iets groter dan gemiddeld in Waalwijk.
In totaal is de verbouding eengezins/meergezins conform bet stedelijk gemiddelde.
De relatieve omvang van 1- en 2-kamerwoningen in de sociale buursector is bovengemiddeld.
Opvallend is bovendien bet grote aandeel 3-kamerwoningen: 51 % .
In de particuliere buursector en in de koopsector domineren de 4-kamerwoningen, boewel ook in deze sectoren een bovengemiddeld percentage 3-kamerwoningen bestaat.
Een derde deel van de woningvoorraad in De Hoef wordt ingenomen door 3-kamerwoningen (dit is ca. 20% meer dan gemiddeld in Waalwijk). Het percentage 4-kamerwoningen is gelijk aan bet stedelijk gemiddelde. Woningen met vijf of meer kamers zijn ondervertegenwoordigd.
Relatief weinig koopwoningen worden tot de "goedkope" voorraad gerekend (32 % tegenover 53 % gemiddeld in Waalwijk). In de midden-klasse (150.000-250.000) is de voorraad daarentegen oververtegenwoordigd. Dankzij de koopwoningvoorraad van De Hoef is bet "gat" in de stedelijke woningvoorraad niet nog groter. In bet laatste decennium werd via de nieuwbouwproduktie in De Hoef ingespeeld op bet in deel 1 van bet woningmarktonderzoek geconstateerde "gat in de markt".
Ondanks de relatief geringe grootte van de sociale buurwoningen beboort slecbts 24 % tot de
"goedkope" voorraad. Dejonge leeftijd van de woningen is biervan uiteraard de oorzaak. Tocb ligt de buurprijs van 83% van de sociale buurwoningen beneden bet niveau van een buidige nieuwbouwwoning (ca.
f
600,-).2.3 Het gebruik van de woningvoorraad 2.3.1 De bezettingsgraad
Op basis van de koppeling tussen OGB- en bevolkingsbestanden, is het mogelijk de relatie tussen het aantal personen en het aantal vertrekken in een woning te bezien. Bijlage 2.1 toont in tabelvorm de relatie tussen kameraantal en grootte van het huishouden.
Het belangrijkste aandachtspunt is de mate waarin onderbezetting voorkomt. Van onderbezetting wordt gesproken als eenpersoonshuishoudens woonachtig zijn in woningen met meer dan drie vertrekken en als tweepersoonshuishoudens kunnen beschikken over meer dan vier vertrekken.
Uitgaande van de bovenstaande definitie van "onderbezetting", is in Waalwijk 27% van de woningvoorraad onderbezet.
Dankzij relatief jonge wijken als Zanddonk en De Hoef is de onderbezetting in Waalwijk niet aanzienlijk hoger dan 27%. In deze wijken komt onderbezetting namelijk in geringere mate voor dan elders in Waalwijk (resp. 22 en 11 % ). In De Hoef is de relatief grote omvang van de voorraad kleine woningen hiervoor waarschijnlijk verantwoordelijk. In Zanddonk is mogelijk het relatief geringe aantal een- en tweepersoonshuishoudens de oorzaak van de geringe onderbezetting. De
4-kamerwoningen worden over het algemeen bezet door gezinnen.
Ook in het Centrum is de onderbezetting lager dan gemiddeld in Waalwijk. Ook in het Centrum lijkt de relatief grote omvang kleine woningen de verklaring voor de benedengemiddelde onderbezetting.
In Bloemenoord/Groenewoud en Besoyen is de onderbezetting groter dan in de andere Waalwijkse wijken: 35%. In Bloemenoord/Groenewoud wekt dit geen verwondering, vanwege het feit dat kleine woningen (met maximaal drie vertrekken) hier nauwelijks bestaan, terwijl in de sociale huursector zelfs woningen met minder dan vijf vertrekken een zeldzaamheid zijn.
In de sociale huursector van Besoyen is het aandeel kleine woningen benedengemiddeld. Wellicht worden relatief veel 4-kamerwoningen bezet door eenpersoonshuishoudens.
In Baardwijk, Laageinde en Antoniusparochie is een op de drie woningen onderbezet.
2.3.2 Het gebruik van de woningvoorraad naar leeftijdsklasse
Tussen de verschillende wijken zijn enkele aanzienlijke verschillen met betrekking tot de bevolkingsprofielen te constateren. Die verschillen zijn ten dele aan de ouderdom van de woningen in de wijk toe te schrijven. Relatief jonge wijken (in laat-naoorlogse jaren gebouwd) kennen ook een relatief jonge bevolking: Zanddonk en De Hoef. De oude kernen van Waalwijk (het Centrum, Baardwijk en Besoyen) vertonen geen duidelijke verschillen met andere wijken, qua leeftijdsopbouw van de bevolking. In de loop van de afgelopen decennia zijn in deze wijken een groot aantal nieuwe woningen aan de bestaande voorraad toegevoegd. Bovendien dateert de situatie dat Waalwijk slechts uit drie oude kernen bestond, van voor de oorlog. Veel autochtone bewoners van de oude kernen zijn niet meer in leven of naar (bejaardencentra in) andere wijken verhuisd.
Tabel 2.1: De bevolkingsopbouw naar leeftijdscategorie per wijk (horizontaal gepercenteerd)
Wijk Leeftijdsklasse Totaal
0 - 14 15 - 19 20 - 34 35 - 54 55+
Centrum 17 6 22 27 28 100
Besoyen 16 6 28 23 27 100
Baardwijk 17 6 25 27 25 100
Laageinde 16 5 25 24 30 100
Antonius- 16 6 24 27 27 100
parochie
Bloemenoord/ 16 8 30 31 16 100
Groenewoud
Zanddonk 25 10 21 34 10 100
Meerdijk 17 10 13 37 23 100
De Hoef 24 5 33 27 11 100
Totaal 19 7 24 29 21 100
Bron: Oem. Waalwijk/Scctor Afd. Burgcrzaken (1993)
In Zanddonk en De Hoef wonen relatief veel kinderen in de leeftijdsklasse tot 15 jaar. Beide wijken mogen met recht kinderrijk genoemd worden. In De Hoef is de daarop volgende leeftijdsklasse (15 t/m 19 jaar), licht ondervertegenwoordigd. In beide wijken woont een relatief jonge bevolking. In De Hoef is bet aandeel van de leeftijdsklasse 20-34 bovengemiddeld. Uit de enquete blijkt dat in De Hoef gezinnen met kinderen de huishoudenssamenstelling domineren (zie bijlage 2.2). In Zanddonk zijn de gezinshoofden ouder, blijkens bet bovengemiddelde aandeel 35- tot 54-jarigen.
Zowel in Zanddonk als in De Hoef is bet percentage ouderen veel kleiner dan gemiddeld in Waalwijk.
Dit laatste geldt ook voor Bloemenoord/Groenewoud. In deze wijk wonen echter relatief veel mensen in de leeftijdsklasse 35-54 jaar. In de wijk wonen dus weliswaar weinig ouderen (wellicht door bet ontbreken van specifieke ouderenwoningen), <loch van een jonge wijk kan niet gesproken worden. De leeftijdsklasse 20-34 jaar is in Bloemenoord/Groenewoud in grotere mate vertegenwoordigd dan gemiddeld in Waalwijk (ca. 4% meer). Dit gegeven blijkt ook uit de enqueteresultaten: In Bloemenoord/Groenewoud is bet aandeel van jonge huishoudens (t/m 34 jaar) beduidend groter dan gemiddeld in Waalwijk: 32% tegenover 22% gemiddeld in andere wijken. Bloemenoord/Groenewoud is een wijk waar huishoudens van jonge en middelbare leeftijd domineren.
In Laageinde en bet Centrum is bet aandeel van ouderen in de leeftijdsopbouw bet grootst. Ook in Besoyen, Baardwijk en Antoniusparochie zijn ouderen in grotere mate vertegenwoordigd dan in de leeftijdsopbouw van heel Waalwijk. Voor Meerdijk geldt dit in iets mindere mate. In deze wijk zijn 35- tot 54-jarigen daarentegen in zeer sterke mate vertegenwoordigd. In Meerdijk domineren met name buishoudens van middelbare en oudere leeftijd de leeftijdsopbouw. Uit de enquete blijkt dat in Meerdijk relatief weinig jonge huishoudens (t/m 34 jaar) woonachtig zijn: slechts 5 % tegenover 19 % in heel Waalwijk.
Met uitzondering van een bovengemiddeld aandeel ouderen (ten koste van bet aandeel 35- tot 54- jarigen) wijkt de leeftijdsopbouw van bet Centrum, Baardwijk, Laageinde en Antoniusparochie nauwelijks af van de leeftijdsopbouw van de gehele Waalwijkse bevolking.
In Besoyen zijn jonge huishoudens over- en huishoudens in de leeftijdsklasse 35-54 jaar ondervertegenwoordigd. De oververtegenwoordiging van 20- tot 34-jarigen gaat niet gepaard met een bovengemiddeld aantal kinderen. Uit de enqu~te blijkt dat het aandeel tweepersoonshuishoudens in Besoyen groter is dan in elke andere wijk.
2.3.3 Het gebruik van de voorraad naar inkomen van het huishouden
Dankzij de enquete kunnen we over informatie met betrekking tot het inkomen van huishoudens beschikken. In bijlage 2.3 is in tabelvorm zichtbaar hoe per wijk de huishoudens verdeeld zijn over verschillende inkomenscategorieen.
Qua inkomensverhoudingen is er een opmerkelijk verschil te herkennen tussen de oude en de relatief nieuwe wijken. In de laatste wijken (Bloemenoord/Groenewoud, Zanddonk, Meerdijk en De Hoet) is het percentage huishoudens met een laag inkomen (maximaal 1750 gulden netto per maand) aanzienlijk kleiner (ca. 10%) dan in het Centrum, Besoyen, Baardwijk en Antoniusparochie.
Laageinde vormt wat dit betreft een uitzondering: deze wijk behoort tot de relatief jonge wijken maar ook hier zijn huishoudens met een laag inkomen in grotere mate vertegenwoordigd.
Niet toevallig is waarschijnlijk bet feit dat in de wijken met een bovengemiddeld aantal lage inkomens ook relatief veel ouderen wonen.
In het Centrum en Besoyen zijn ook huishoudens met een hoog inkomen (minimaal 4000 gulden netto per maand) oververtegenwoordigd. Binnen deze wijken is, in sterkere mate dan in andere wijken, sprake van een tweedeling.
In Baardwijk, Laageinde en met name Antoniusparochie is bet gemiddelde inkomen bet laagst.
Huishoudens met een hoog inkomen zijn in deze wijken ondervertegenwoordigd.
Het laatste geldt ook voor Bloemenoord/Groenewoud. Hier behoort een zeer hoog percentage van de huishoudens tot de midden-klasse (1750-4000).
Zanddonk en De Hoef lijken qua inkomensverdeling veel op bet beeld van heel Waalwijk, zij bet dat bet aandeel huishoudens met een laag inkomen kleiner is.
In Meerdijk is bet gemiddelde inkomen aanzienlijk hoger dan in de rest van Waalwijk. Het verschil met de andere wijken is erg groot. Binnen de wijk zijn de inkomensverschillen echter niet zo groot:
liefst 72 % beschikt over een netto maandinkomen dat minimaal 4000 gulden bedraagt.
Een belangrijk aspect van de inkomensverdeling is de vraag welk deel van de huishoudens tot de aandachtsgroep van bet volkshuisvestingsbeleid moet worden gerekend. Bij benadering kan met behulp van de enqu~teresultaten de aandachtsgroep in beeld worden gebracht. Tot de aandachtsgroep worden gerekend: alleenstaanden en een-oudergezinnen met een inkomen tot 1750 gulden en tweepersoonshuishoudens en gezinnen met een inkomen beneden 2500 netto per maand. Bijlage 2.5 toont per wijk en per sector (koop en huur) welk dee! van de huishoudens tot de aandachtsgroep behoort.
In Baardwijk, Laageinde en Antoniusparochie is bet percentage huishoudens dat tot de aandachtsgroep wordt gerekend behoorlijk hoger dan gemiddeld: resp. 48, 41 en 52% (tegenover 36% in heel Waalwijk). Dit gegeven stemt overeen met bet grote aandeel huishoudens met een laag inkomen in deze wijken. In Baardwijk en Antoniusparochie behoort zelfs in de koopsector een op de drie huishoudens tot de aandachtsgroep.
Het feit dat veel huishoudens tot de aandachtsgroep behoren, betekent niet dat er in Baardwijk, Laageinde en Antoniusparochie op relatief grote schaal "te duur" wordt gewoond. Het percentage te duur wonenden is zelfs geringer dan gemiddeld in Waalwijk. In Baardwijk en Antoniusparochie is dit niet verwonderlijk, gezien de grote omvang van de goedkope huurwoningvoorraad (wat tevens de oorzaak: is van de omvangrijke goedkope scheetheid in Baardwijk). In Laageinde is echter de omvang
van de goedkope voorraad niet groter dan gemiddeld in Waalwijk. Toch wordt ook hier nauwelijks te duur gewoond. Blijkbaar zijn de huishoudens die tot de aandachtsgroep behoren juist in het goedkope dee! van de voorraad gehuisvest.
In het Centrum en Besoyen is het percentage dat tot de aandachtsgroep wordt gerekend ongeveer gelijk aan het stedelijk gemiddelde, terwijl in Bloemenoord/Groenewoud, Zanddonk en De Hoef dit percentage beneden het gemiddelde ligt. In Meerdijk is de aandachtsgroep zeer klein: slechts 2 % van de huishoudens moet hiertoe worden gerekend.
Dure scheefheid komt in Zanddonk vaker voor dan gemiddeld in Waalwijk. De aandachtsgroep is weliswaar niet zo groot, doch de huurprijzen liggen op een hoog niveau. Goedkope huurwoningen bestaan in Zanddonk nauwelijks. Dure scheefheid bestaat derhalve eveneens nauwelijks.
De kwaliteit van wijken en buurten
hoofdstuk 3
3.1 In lei ding
In dit hoofdstuk wordt per wijk een overzicht gegeven van de beoordeling van de woning en de woonomgeving door bewoners (gemeten via de enqu8te) en door professionele deskundigen (gemeten via bet zogeheten sleutelfiguren-onderzoek). Een groot aantal aspecten van "bet wonen" is in bet overzicht opgenomen.
Met name de negatieve beoordelingen van de verschillende kwaliteitsaspecten worden belicht.
In bijlage 3.2 is de methode van bet sleutelfiguren-onderzoek beschreven en zijn lijsten opgenomen van de namen van sleutelpersonen en de instantie/afdelingen die zij representeren en van de aspecten die in dit onderzoek aan de orde zijn gekomen. Bijlage 3.3 toont de beoordelingsformulieren die aan de sleutelpersonen werden voorgelegd. Aile beoordelingen door sleutelfiguren zijn in matrixvorm gepresenteerd in bijlage 3.4.
Per wijk worden allereerst de zwakke aspecten op wijkniveau blootgelegd middels de resultaten uit bet sleutelfiguren-onderzoek. Voor deze zwakke aspecten geldt dat bet gemiddelde van alle woonbuurten in de wijk, de norm onderschrijdt (dat wil zeggen: lager dan "3" is).
Aansluitend wordt voor de aspecten die op wijkniveau geen onvoldoende scoren, aangegeven welke buurten de norm onderschrijden (kaarten waarop per wijk de buurtindeling is weergegeven zijn opgenomen in de bijlagen 3. la t/m 3. li).
Zowel op wijk- als op buurtniveau (indien mogelijk) wordt aangegeven waar er meningsverschillen (lijken te) bestaan tussen sleutelfiguren en bewoners en tussen sleutelfiguren onderling.
Het inzoomen op buurtniveau levert een gedifferentieerder en meer adequaat beeld van de kwaliteit.
Door sleutelfiguren is namelijk de kwaliteit van een stedebouwkundig en functioneel homogeen gebied (de zogeheten buurt) beoordeeld, en niet de kwaliteit van een hele wijk. Dankzij bet kleinschalige niveau kunnen problemen beter worden gelokaliseerd.
In de enqu8te is aan bewoners gevraagd om de woning en de omgeving van bun woning te beoordelen. Onbekend is welke grenzen men bij de omgeving van de woning hanteert (waarschijnlijk zijn die grenzen bovendien flexibel: als bet gaat om voorzieningen, zal de omgeving aanzienlijk groter zijn, dan wanneer bet gaat om de overlast van buurtbewoners).
Bij de vergelijking tussen de beoordeling van sleutelpersonen en bewoners, gaan we ervan uit dat bet buurtniveau in voldoende mate overeenkomt met bet schaalniveau waarop bewoners bun oordeel uitspreken.
Bij de beoordeling van bun woning en woonomgeving hadden geenqu8teerde bewoners de keuze uit vijf antwoordmogelijkheden (zeer slecht, slecht, neutraal, goed en zeer goed). Per wijk is tel kens in de samenvatting aangegeven hoe de geenqu8teerden op deze vragen hebben geantwoord.
Naast deze algemene beoordeling van de kwaliteit van de woning en de woonomgeving werd aan de bewoners tevens gevraagd om zestien verschillende woonomgevingsaspecten te beoordelen (bet percentage negatieve beoordelingen is in bijlage 3.6a weergegeven en opgenomen in de tekst per wijk) en om aan te geven welke aanpassing in de huidige woonsituatie men noodzakelijk acht (zie bijlage 3.6b).
Met betrekking tot een aantal aspecten is er sprake van een structureel verschil van mening tussen de bewoners en een van de sleutelpersonen. Dat wil zeggen: in vrijwel federe wijk worden die aspecten door bewoners anders beoordeeld dan door sleutelpersonen. De aspecten die door de sleutelpersonen structureel positiever zijn beoordeeld dan door bewoners, zijn: de parkeermogelijkheden (beoordeeld door bet PSI en bet Ouderenwerk), bet onderhoud (en de onderhoudsstaat) van de openbare ruimte (beoordeeld door de verantwoordelijke ambtenaar van Openbare Werken) en bet gevoel van onveiligheid (beoordeeld door bet buurtwerk, bet PSI, bet Algemeen Maatschappelijk Werk, de
ambtenaar van Sociale Zaken en door de politie). Met betrekking tot de speelvoorzieningen is het oordeel van de sleutelpersoon van Openbare Werken vrijwel overal positief, in tegenstelling tot de beoordeling van de andere sleutelpersonen (van het PSI en het buurtwerk) en in tegenstelling tot de alom aanwezige behoefte aan speelvoorzieningen onder bewoners (blijkens de enquete). De tegenstellingen duiden op een normenverschil. Volgens gemeentelijke normen voldoet het speelvoorzieningenniveau in vrijwel iedere buurt, terwijl veel bewoners (met name huishoudens met jonge kinderen uiteraard) meer voorzieningen (en met name dichterbij de woning) wenselijk achten.
Aan de hoge eisen van de bewoners kan vrijwel nergens geheel voldaan worden, wegens ruimtegebrek en ook vanwege een tekort aan financiele middelen. Dat de sleutelpersonen van het PSI en het buurtwerk over het algemeen negatiever oordelen over het speelvoorzieningenniveau, is een logisch uitvloeisel van het feit dat zij met klachten van bewoners hierover worden geconfronteerd. Een soortgelijk normenverschil bestaat waarschijnlijk ten aanzien van de parkeervoorzieningen en het onderhoud van de openbare ruimte.
In het onderhavige onderzoek wordt ervan uitgegaan dat aan parkeer- en speelvoorzieningen in een bepaalde buurt een reeel tekort is als zowel de sleutelpersonen als relatief veel bewoners (in vergelijking met het stedelijk gemiddelde) deze aspecten negatief beoordelen.
Ten aanzien van de onderhoudsstaat van de openbare ruimte zal van iedere wijk worden aangegeven hoeveel respondenten op de enquete ontevreden zijn met de huidige situatie. In die gevallen waar de sleutelpersoon van de gemeente ook een negatieve beoordeling uitspreekt, is sprake van een plaatselijk probleem dat mogelijk ten grondslag ligt aan de ontevredenheid van veel bewoners.
Aan het aspect "Doe!- en taakstelling van het buurtwerk" wordt door de ambtenaar van Welzijn voor vrijwel alle buurten een "2" gegeven, waarmee gesteld wordt dat een aantal activiteiten van het buurthuis mede gericht zijn op het voorkomen van problemen c.q het verbeteren van de leefbaarheid.
Met score "2" werd door de sleutelpersoon van Welzijn echter niet een negatieve beoordeling beoogd.
In zijn optiek dient bet buurtwerk altijd via haar activiteiten aandacht aan de leefbaarheid te besteden.
Pas in tweede instantie heeft hij gekeken naar de mate waarin de leefbaarheid tekort schiet. Vanwege deze interpretatie van dit kwaliteitsaspect, wijkt de score van de sleutelpersoon van Welzijn vaak af van de score die de sleutelpersonen van het buurtwerk. Zij hebben bij dit aspect in eerste instantie de leefbaarheid beoordeeld.
In de analyse van de beoordelingen zijn we ervan uitgegaan dater pas sprake is van een tekort in de leefbaarheid van een buurt en de noodzaak om via activiteiten van het buurtwerk daaraan iets te doen, als beide sleutelpersonen dit aspect negatief beoordelen. Bovendien moet dan ook uit de enquete- resultaten blijken dat er een bovenmatige behoefte is aan meer sociale en culturele activiteiten in de buurt.
Ten behoeve van de overzichtelijkheid van het begrip "kwaliteit" zijn drie dimensies van de kwaliteit onderscheiden: fysiek, functioneel en sociaal. Tot de fysieke aspecten worden gerekend:
- de kenmerken van de woning;
- de stedebouwkundige structuur (discontinu"iteiten in de bebouwing en karakter van de bebouwing);
- de technische aspecten van de infrastructuur van de wijk.
Onder functionele aspecten wordt met name de aanwezigheid en bereikbaarheid van voorzieningen verstaan. Ook verkeersveiligheid en overlast van niet-woonfuncties op het wonen, behoren tot de functionele aspecten. Sociale aspecten hebben betrekking op de verhuurbaarheid en populariteit van de woningen, op bevolkingskenmerken, op onveiligheidsgevoelens van bewoners en op de relaties tussen bewoners.
In de volgende paragrafen wordt telkens per wijk eerst een overzicht gegeven van de "zwakke" punten en in welke buurten deze "zwakke" punten zich voordoen. Zwakke punten worden geconstateerd aan de hand van de sterkte/zwakte-profielen. Deze profielen zijn opgesteld vanuit de zogeheten
"pessimistische" optiek: indien meerdere sleutelpersonen een bepaald aspect beoordeeld hebben, dan is per buurt de meest negatieve score maatgevend bij het opstellen van het sterk:te-zwakte-profiel.
Uit de sterkte/zwakte-profielen blijken ook op welke aspecten de wijk "sterk" is (dat wil zeggen:
boven de norm scoort). In de tekst wordt aan deze aspecten minder aandacht geschonken. Prioriteit wordt gegeven aan de zwakke punten.
Na de beschrijving van de zwakke punten op wijkniveau, wordt ingezoomd op het buurtniveau. Per aspect wordt aangegeven welke buurten de norm onderschrijden.
Aan bet slot van elke wijkbeschrijving worden in het kort de kwaliteitstekorten op een rij gezet en wordt aangegeven in welke buurten de grootste problemen spelen.
3.2 Het Centrum
3.2.1 Fysieke kwaliteitsaspecten
Het Centrum kent in fysiek opzicbt twee zwakke punten, beide betreffende de tecbnische kant van de infrastructuur. Gemiddeld scoren de buurten in het Centrum namelijk op de aspecten 'bestrating' en speelvoorzieningen' een "2", dus beneden de norm):
Fyl Fy2 Fy3 Fy4 FyS Fy6 Fy7 Fy8 Fy9 FylO
••• •••
•••• •••
•• ••••
••• •• •••
••••
Fysiek-ruimtelijke kwaliteit Karakter van de bouwvorm
Bouwkundige kwaliteit woningen
Bouwkundige kwaliteit utilitaire gebouwen Kwaliteit bestrating
Kwaliteit riolering
Kwaliteit groenvoorziening Kwaliteit speelvoorziening Veiligheid openbare ruimte
Uiterlijke verschijningsvorm openbare ruimte
In vier woonbuurten is berstrating op grote scbaal nodig vanwege ouderdom van de bestrating of functieverandering van de straat. In vijf andere buurten is er beboefte aan incidentele herstrating. Een betere bestrating wordt ook door een op de drie respondenten uit bet Centrum noodzakelijk geacht.
In een buurt is instandbouding van de bestaande speelvoorzieningen problematisch aJs gevolg van zeer intensief gebruik en misbruik (vervanging is eventueel noodzakelijk). In twee andere buurten is de functie van de daar aanwezige speelvoorzieningen op basis van normaal onderhoud in stand te houden.
De negatieve score voor de wijk is dus geflatteerd, tengevolge van de slecbte situatie in een buurt.
Ondanks de positieve scores van de wijk op de overige fysieke kwaliteitsaspecten, zijn er in het Centrum een aantal buurten die op een of meerdere aspecten negatief scoren. In stedebouwkundig opzicbt scoren vijf woonbuurten beneden de norm. In drie woonbuurten bestaan discontinu"iteiten in de bebouwing, waardoor de fysieke samenhang ontbreekt. Kleine projecten (inbreiding, partiele sloop) en eventueel een grootscbaJiger aanpak is nodig om de stedebouwkundige problemen op te beffen.
In een buurt is de bouwkundige staat van de woningen onvoJdoende. Aan het betreffende complex in deze buurt (0.2) worden momenteel ecbter ingrijpende verbeteringswerkzaamheden verricht, zodat aangenomen mag worden dat dit probleem daarna opgeJost zal zijn.
De bouwkundige staat van utilitaire gebouwen is in vier buurten onvoldoende. In twee buurten behoeven de gebouwen enkele bouwtechnische verbeteringen, terwijl in twee andere buurten de gebreken zelfs zo ernstig zijn dat sloop/vervangende nieuwbouw eventueel noodzakelijk is.
In drie buurten kost het onderboud van de groenvoorzieningen veel tot zeer veel energie aJs gevolg van intensief gebruik en misbruik (met name in buurt 0.9).
In een buurt wordt door de ambtenaar van Openbare Werken geduid op bet bestaan van onveilige plekken als gevolg van onvoldoende verlichting (0.14). Door de vertegenwoordiger van het buurthuis in bet Centrum (De Amstel), wordt gezegd dat in twee andere buurten onveilige plekken bestaan (0.6 en 0.16). VoJgens de sleutelpersonen bestaat er dus slecbts een gering aantaJ onveilige plekken in bet Centrum. Desalniettemin voelt 22% van de respondenten zicb 's avonds onveilig in de omgeving van de eigen woning. Aannemelijk is dat zij meer plekken onveiJig vinden dan de sleutelpersonen.
In een woonbuurt is een normaJe frequentie met betrekking tot bet reinigen van de openbare ruimte onvoldoende. Op sommige plaatsen in die buurt doen zicb regelmatige problemen voor waardoor intensiever gereinigd dient te worden. Het wekt overigens geen verwondering dat juist in deze buurt frequenter gereinigd moet worden: in de buurt zijn de Waalwijkse boofdwinkelstraten gelegen. In een andere buurt moet soms graffitti verwijderd worden of schade ten gevolge van vandalisme gerepareerd worden. Door 28% van de respondenten op de enqu~te is bet onderboud (c.q. de onderhoudsstaat)
negatief beoordeeld. Voor lln op de vijf bewoners is verbetering van bet onderboud en de onderboudsstaat noodzakelijk.
3.2.2 Functionele kwaliteitsaspecten
In functioneel opzicbt kent bet Centrum opvallend veel zwakke punten. De wijk scoort op twee aspecten een "1" en op vijf aspecten een "2".
Ful
•
Fu2
•
Fu Sa
•
Fu Sb
•
Fu6
•
Fu7
•
Fu Sa
•
Fu Sb
•
Fu Sc
•
Fu9
•
FulO
•
Full
•
.,., .
. .,., ,
I• • .,
• •
• • •
• • •
Winkelvoorziening Onderwijsvoorzieningen
Sociaal-culturele voorziening: buurthuis Sociaal-culturele voorziening: jongeren Kwaliteit structureel green
Kwaliteit speelvoorzieningen
Verkeersveiligheid op hoofdontsluitingswegen Verkeersveiligheid op woonstraten
Geluidshinder
Parkeermogelijkheden
Milieu-hinderlijke bedrijven BeYnvloeding wonen/niet-wonen
In vrijwel alle buurten (drie buurten uitgezonderd) is er een tekort aan speelvoorzieningen voor alle doelgroepen. De dicbtstbijzijnde speelvoorzieningen zijn voor velen te ver weg. Dit tekort dat door de sleutelpersonen van bet PSI en bet buurtwerk wordt opgemerkt, wordt ook gevoeld door de bewoners. 57% van alle respondenten uit bet Centrum vindt dater onvoldoende speelvoorzieningen zijn en 36% vindt dat bierin verbetering zou moeten komen.
In de bele wijk bestaan op alle boofdontsluitingswegen verkeersonveilige situaties. Door alle deskundigen (ambtenaren van de afdeling Verkeer, bet PSI, bet Ouderenwerk en bet buurtwerk) wordt deze onveiligbeid gesignaleerd.
Ook op veel woonstraten in bet Centrum bestaan verkeersonveilige situaties. Volgens de gemeentelijk deskundige geldt dit voor twee buurten, volgens de vertegenwoordigers van bet buurtwerk geldt bet voor zeven andere buurten.
De verkeersveiligbeid in bet Centrum wordt door de sleutelfiguren zeer slecbt beoordeeld. Deze mening wordt gedeeld door bet merendeel van de bewoners: 43 % vindt dat de straten onveilig zijn voor kinderen en 22 % meent dat er ook voor volwassenen onveilige situaties bestaan. Een op de drie respondenten vindt dat de verkeersveiligbeid verbeterd dient te worden.
Het drukke verkeer dat onvermijdelijk is voor een stadscentrum, is daaraan uiteraard debet. Misscbien ligt een deel van de oorzaak ecbter ook in de wijze waarop de straten en wegen zijn vormgegeven.
In acbt woonbuurten is de afstand tot een basisscbool voor bet merendeel van de woningen groter dan 500 m. Door bewoners wordt de relatief grote afstand tot een basisscbool niet als een probleem ervaren.
In de wijk ontbreekt een jongerencentrum (c.q. Speciale activiteiten voor jongeren). Volgens de sleutelpersonen van bet buurtwerk is er onder bewoners van negen buurten beboefte aan betzij een jongerencentrum in de wijk, betzij meer specifiek op jongeren gericbte activiteiten. In die beboefte wordt nu voorzien door een jongerencentrum in een andere wijk. De grote afstand is volgens bet buurtwerk een bezwaar. Volgens de sleutelpersoon van Welzijn functioneert bet jongerencentrum in Antoniusparocbie ook voor bewoners in bet Centrum en is de betrokkenheid met dat jongerencentrum redelijk. In zijn optiek is slecbts in een buurt de beboefte aan jongeren-activeiten in bovengemiddelde mate aanwezig (0.9). Uit de enquete blijkt dat slecbts 14% meer/betere voorzieningen voor jongeren in de nabijbeid van de woning wenst. Dit is iets minder dan gemiddeld in Waalwijk.
Volgens de normen van de gemeentelijk deskundige is in veel delen van de wijk duidelijk sprake van geluidshinder. Klachten over geluidshinder komen echter zowel bij de gemeente, als bij het buurtwerk en het PSI niet of nauwelijks binnen.
In vier woonbuurten in het Centrum zijn min of meer regelmatig te weinig parkeerplaatsen. Door de vertegenwoordiger van het buurthuis De Amstel wordt dit in meer buurten (zeven) het geval geacht.
Door een op de drie bewoners wordt verbetering van de huidige parkeerplaatsen of uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen noodzakelijk geacht.
Naast deze bovengenoemde aspecten, die voor het merendeel van de wijk negatief beoordeeld zijn, scoren sommige buurten op enkele andere punten beneden de norm. Opmerkelijk is bijvoorbeeld de uitspraak van de sleutelpersoon van Welzijn dat in zes buurten niet in de behoefte aan een buurthuis wordt voorzien, ondanks de aanwezigheid van buurthuis De Amstel in het Centrum.
Door relatief veel bewoners (19%) wordt een tekort aan groenvoorzieningen ervaren. Volgens de gemeentelijk deskundige is er in acht buurten inderdaad sprake van te beperkte gebruiksmogelijkheden van het 11groen11• De positieve score van de hele wijk op dit aspect, wordt veroorzaakt door het feit dat in enkele buurten de groenvoorzieningen voldoende gebruiksmogelijkheden bieden voor meerdere doelgroepen. Blijkbaar is dit voor 19% van de bewoners niet voldoende.
In een woonbuurt (0.6) is er, volgens de ambtenaar van Bouw- en Milieuzaken, sprake van overlast door door een of meer milieu-hinderlijke bedrijven. De overlast, in de vorm van stank en lawaai, irriteert buurtbewoners. Vanuit een andere buurt (0.18) komen bij het PSI en het Ouderenwerk klachten binnen over overlast van een niet-woonfunctie.
Het grote aantal 11zwakke11 punten in de functionele structuur van de wijk zou men kunnen nuanceren door te aanvaarden dat ze horen bij een centrummilieu. In het centrum van een stad is het nu eenmaal zo dat het verkeer tot geluidshinder kan leiden, dat er soms te weinig parkeerplaatsen zijn, dat een basisschool iets verder weg kan liggen dan in een wijk waar veel schoolgaande kinderen wonen etc.
Een aantal buurten in het Centrum van Waalwijk zijn echter ook met name woonbuurten. Met het nuanceren van de zwakke punten moet derhalve voorzichtig omgegaan worden.
3.2.3 Sociale kwaliteitsaspecten
Sociaal gezien kan de wijk 11sterk11 genoemd worden. Niet een aspect scoort op wijkniveau onder de norm.
Sol
• • •
PopulariteitSo2
• • •
Verhuurbaarheidsos
• • • •
WerkloosheidSo7
• • •
HuurbetalingsgedragSo9
• • • •
Behoefte aan professionele ondersteuning SolO• • •
Deel- en taakstelling van buurtwerk Soll• • • •
Congruentie woongedrag Sol2a• • •
Gevoel van onveiligheid (buurthuis) Sol2b• • •
Gevoel van onveiligheid (politie)Sol3
• • •
BeeldvormingDesalniettemin wordt op bijna alle aspecten door een aantal buurten de norm onderschreden.
De woningen van de woningbouwvereniging zijn in de buurten 0.6 en 0.18 maar matig populair. De wachttijd is daarvoor korter dan gemiddeld. In buurt 0.6 zijn de woningen daardoor niet goed verhuurbaar: mutatiegraad, woningweigering (en leegstand) liggen boven het gemiddelde. Ook komt in deze buurt regelmatige huurachterstand vaker voor dan gemiddeld in de rest van het woningbezit
