Masterclass aangeboden door Rabobank, Obvion Hypotheken, Vista Hypotheken: Van woningtekort naar woningmarktcrash?

(1)

Een woningmarkt in onzekere tijden

Stefan Groot | SEH congres| 8 juni 2022

Masterclass aangeboden door Rabobank, Obvion Hypotheken, Vista Hypotheken:

Van woningtekort naar woningmarktcrash?

(2)

Agenda

• Stand van zaken economie en woningmarkt

• Gevolgen hoge inflatie en oorlog Oekraïne

• Woningschaarste

2

Ontwikkelingen Nederlandse woningmarkt

(3)

Grote veerkracht Nederlandse economie

3

Sterke uitgangspositie ondanks onzekerheid

-4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5

6

Omvang economie 2022Q1 ten opzichte van 2019Q4 (%)

Bron: Macrobond

(4)

Historisch lage werkloosheid

4

Laagste werkloosheidspercentage in bijna 40 jaar

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022

werkloosheid (% van de beroepsbevolking)

Bron: CBS

(5)

Veel gespaard tijdens pandemie

5

In 2020 en 2021 opgeteld 10.000 euro per huishouden

-10 0 10 20 30 40 50

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

betaalrekeningen spaarrekeningen Toename tegoeden van huishoudens bij banken (in mld euro)

Bron: DNB

(6)

Rente is op lange termijn scherp gedaald

6

Historisch lage rente, ondanks recente stijging

Bron: CBS, DNB -2 -1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

1978 1982 1986 1990 1994 1998 2002 2006 2010 2014 2018 2022 Tienjaarsrente op Nederlands staatspapier (%)

(7)

Sterke versnelling huizenprijsgroei

7

Hoogste groei sinds 1977

-12-1010121416182022-8-6-4-202468

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 Huizenprijsontwikkeling (jaar-op-jaar, %)

Bron: CBS

(8)

In absolute euro’s nog extremer beeld

8

Huizen 75.000 euro duurder in jaar tijd

Bron: CBS, RaboResearch -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 70 80

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 Schatting van de absolute huizenprijsontwikkeling (jaar-op-jaar, x 1.000 euro)

(9)

Zelfs tweeverdieners uit de markt geprijsd

9

70% huishoudens verdient minder dan 2x modaal

Bron: RaboResearch, CBS, Kadaster

154 182

300

430

338

418

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450

2019 2020 2021 2022

Max. hypotheek voor alleenstaande die één keer modaal verdient

Schatting van de koopwoningprijs aan het begin van het jaar

Max. hypotheek voor stelletje dat twee keer modaal verdient

x 1.000 euro

(10)

Jongeren maken vrijwel geen kans meer

10

Rijkste 10% jongeren <25 kan maar 22% koopwoningen kopen

Bron: RaboResearch, CBS, Kadaster, DNB 0

10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

<25 jaar 25 tot 35 jaar 35 tot 45 jaar 45 tot 55 jaar 55 tot 65 jaar 45-gradenlijn

% verkochte koopwoningen dat betaalbaar is voor huurders vrije sector, 2021

cumulatieve percentage huishoudens van arm (links) naar rijk (rechts)

(11)

Gevolg: dalend aandeel starters

11

Afgelopen jaren wel licht herstel door beleid

Bron: RaboResearch, Kadaster 0

10 20 30 40 50 60 70 80

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 Huizenkopers naar leeftijd (in %)

<35 jaar ≥55 jaar

(12)

Vrije huur is duur alternatief

12

Financiële kwetsbaarheid groot in de huursector

Bron: RaboResearch 0 10 20 30 40 50

Spaargeld gebruikt voor vaste lasten/dagelijkse uitgaven

Rekeningen te laat betaald vanwege geldgebrek

Rood gestaan vanwege geldgebrek

Afgelopen 12 maanden... (%)

Huurders in de gereguleerde sector Huurders in de vrije sector Huiseigenaren

(13)

Vooruitzichten starters blijven slecht

13

Stijging huizenprijzen vlakt vanaf dit jaar wel af

0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 Prijzen van bestaande koopwoningen (2015=100)

Opmerking: betreft cijfers maart, nieuwe

voorspelling komt

later deze maand uit

(14)

Mede door stijgende rente

14

Maar ook door afzwakken economische groei en dalende koopkracht

154 182 169

300

430 430

338

418

379

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450

2019 2020 2021 2022 2022a

Max. hypotheek voor alleenstaande die één keer modaal verdient

Schatting van de koopwoningprijs aan het begin van het jaar

Max. hypotheek voor stelletje dat twee keer modaal verdient

x 1.000 euro

(15)

Koopkracht staat onder druk

15

CAO-loongroei blijft sterk achter bij inflatie

-10 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8

2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 Real CLA wage growth (year-on-year increase, %)

Bron: RaboResearch

(16)

Hoge inflatie vooral door energie

16

Maar inmiddels bredere prijsstijgingen

-2 0 2 4 6 8 10 12

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Energie, inclusief andere brandstof Industriële goederen excl. Energie

Diensten Bewerkte voeding, dranken en tabak

Onbewerkte voedingsmiddelen Inflatie (HICP)

% j-o-j

Bron: RaboResearch, CBS, Macrobond

(17)

Beschikbaarheid grondstoffen en voedsel

17

Rusland en Oekraïne zijn grote producenten

0 10 20 30 40 50 60

Rusland Oekraïne Wit-Rusland

Aandeel in wereldwijde export (%)

Bron: RaboResearch, Trademap

(18)

Gemeten inflatie overschat stijging energielasten

18

Consumentenuitgaven in categorie ‘energie en water’ wel sterk toegenomen

Noot: seizoensgecorrigeerd Bron: RaboResearch

(19)

Maar steeds vaker hogere energierekening

19

Grote verschillen in energielasten tussen huishoudens

Bron: RaboResearch

(20)

Ook vaker sprake van grote stijging

20

Bij 11% huishoudens meer dan 60 euro stijging energierekening

Bron: RaboResearch

(21)

Inflatie heeft gepiekt

21

Maar kan door boycot olie en gas langer hoog blijven

Bron: RaboResearch

-2 0 2 4 6 8 10 12

2000 2005 2010 2015 2020

Inflatie (HICP) Nederland Model Voorspelling

% j/j

(22)

Door boycots ook recessierisico eurozone

22

Verschillen tussen Eurolanden zijn groot

Bron: RaboResearch, Eurostat, Macrobond

• Impact hang af van:

• Afhankelijkheid van (Russische) olie en gas

• Afhankelijkheid van internationale handel

• Uitgangspositie

(23)

Meer huizen te koop door onzekerheid

23

Hoewel woningaanbod nog steeds historisch laag is

Noot: beschikbare woningen >25 m². Bron: Funda.nl, RaboResearch

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

Nederland (linker-as) Vijf grootste gemeenten (rechter-as) Bestaande huizen beschikbaar op Funda.nl, vrijdag einde middag (>25 m2, x 1.000)

(24)

Ook aantal transacties daalt scherp

24

Vooral gevolg van gebrek aan aanbod

Bron: Kadaster

50 75 100 125 150 175 200 225 250 275

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022

Woningverkopen (12-maandstotaal, x 1.000)

(25)

Nieuwbouw blijft laag

25

Nog ver verwijderd van 100.000 woningen per jaar

Bron: RaboResearch, CBS

0 20 40 60 80 100 120 140

1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 2015 2018 2021 Bouwvergunningen Opgeleverde nieuwbouwwoningen

Aantal woningen (x 1.000)

(26)

Duidelijke trendbreuk in woningvoorraad

26

Aanbod is zeker niet enige oorzaak prijsstijgingen, maar speelt belangrijke rol

Bron: RaboResearch, CBS 530 535 540 545 550 555 560 565 570

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 Aantal woningen per 1000 inwoners van 18 jaar en ouder

(27)

Nieuwbouw volgt vraag niet

27

Stijging vraag leidt vooral tot stijgende huizenprijzen

Bron: Caldera & Johansson (2013) 0,0

0,5 1,0 1,5 2,0 2,5

CH NL AT IT BE FR ISR VK DE PL ES NO AU IR NZ NI JP CN DK SW VS

prijselasticiteit woningaanbod

(28)

Ook bevolkingsgroei is na 2000 onderschat

28

Gevolg: te weinig woningbouw gepland

Bron: CBS

15.0 15.5 16.0 16.5 17.0 17.5 18.0

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020

bevolking op 1 januari (in mln)

Bevolking Prognose 2000 Prognose 2004

Prognose 2008 Prognose 2012 Prognose 2017

(29)

En wie moet de huizen bouwen?

29

Tekort aan personeel en materiaal schiet omhoog, door hoge vraag en verstoringen

Bron: CBS

0 5 10 15 20 25 30 35 40

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Arbeidskrachten Productiemiddelen, materiaal, ruimte Bouwnijverheid bedrijven met tekorten aan... (%)