Speerpunten voor 2018 Stand van zaken 1 nov 2017

(1)

1 Monitoringsoverzicht van uitgangspunten en prestatieafspraken 2017-2018.

Bijlagen: resultaten van onderzoeken.

In onderstaand overzicht zijn de vier thema’s van de prestatieafspraken telkens in een tabel bewerkt waarbij de in eerste kolom de raaduitgangspunten van mei 2017 zijn opgenomen. In de tweede kolom de prestatieafspraken voor 2017, in de derde kolom zijn de speerpunten voor 2018 opgenomen en in de laatste kolom is beschreven wat de stand van zaken per 1 november 2017 ten aanzien van de

uitgangspunten en afspraken is en waar we nu staan. De kolom speerpunten voor 2018 zijn verder uitgewerkt in een apart document “Prestatieafspraken 2018-2021”. Daarin worden de speerpunten nog eens benoemd en hoe we in 2018 daaraan gaan werken. De nummers tussen ( ) die bij de speerpunten worden genoemd verwijzen naar de nummering in het document “Prestatieafspraken 2018-2021”.

Ieder thema heeft een eigen overzicht. Soms komen uitgangspunten of afspraken voor 2017 bij meer dan één thema terug. Dan wordt of verwezen naar een ander nummer in het overzicht of de tekst wordt herhaald. In de bijlagen zijn vooral de tabellen opgenomen die betrekking hebben op cijfers ten aanzien van huren, wachttijden, woningzoekenden. In de teksten over de stand van zaken wordt daar op verschillende plaatsen naar verwezen. De tekst bevat veelal algemene conclusies. De details staan in de bijlagen.

1. Thema: Betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep

raadsuitgangspunten mei 2017

Afspraak gemaakt in 2016 voor 2017

Speerpunten voor 2018 Stand van zaken 1 nov 2017

1.1 Vergroten van inzicht in de groep ‘actief woningzoekenden’

(doelgroepanalyse)

Gezamenlijk plan van aanpak opstellen voor verkleinen van het aantal (zeer) actief

woningzoekenden

Er zijn nog geen specifieke afspraken voor 2018 hierover gemaakt omdat de

resultaten van de onderzoeken met de gemeente gedeeld moeten worden en eenduidigheid over conclusie nodig is.

Vervolgens is het zaak dat met elkaar besproken wordt of we het eens zijn over de definitie van actief woningzoekenden en een acceptabele wachttijd.

Met de gemeente is besproken op welke uitgangspunten het onderzoek naar actief woningzoekenden is gedaan. Inmiddels zijn de resultaten daarvan bekend. Deze zijn achter dit overzicht bijgevoegd. Enkele cijfers hieruit geven het volgende beeld:

De gemiddelde wachttijd van de afgelopen 5 jaar is 28,9 maanden Het aantal woningzoekenden vanaf 1 reactie is 2489.

Zeer actief wozo (=woningzoekenden) (meer dan 40x gereageerd) is 64.

Definitie doelgroepen naar inkomen (prijspeil 2017):

hh in Uden

primaire doelgroep tot huurtoeslaggrens 2400

secundaire van HTS < € 36.165 1170

lage midden inkomens > € 36.168- < € 40.349 260

hoge midden inkomens > €40.349- < €46.259 270

hogere inkomens > € 46.259 890 conclusies uit onderzoek voor het totale bezit van Area:

- gemiddelde aantal reacties is 80 over de periode 2012-2017 - in 2012 een piek.

- jongeren tot 23 reageren het vaakst maar ook doorstromers van area reageren vaak.

- Schutveld en Raam 110 gemiddelde reacties in Veghel is dat 50.

- de kerkdorpen scoren laag, centrum van veghel scoort laag.

- kennelijk is uden aantrekkelijker dan veghel om in te wonen.

- hoe groot is de spoed?

- 26.000 slapende wozo

- 3.000 actief woningzoekenden waarvan 1000 vaker dan 10 keer reageren.

- ouderen staan langer ingeschreven dan jongeren.

- jongeren wachten gemiddeld 10 maanden - ouderen gemiddeld 32 maanden.

- de gemiddelde wachttijd van niet bemiddelden is 2 maanden langer dan bemiddelde wozo’s - Binnen Uden en Veghel kom je binnen 2 jaar aan de beurt.

1.2 Terugdringen van

‘wachttijden’ van de actief woningzoekenden

en verkorten wachttijden

1.3 Behouden en indien nodig uitbreiden van de kernvoorraad, specifiek ten behoeve van de huisvestingen van de lage inkomensgroepen;

Kernvoorraad bepalen. (1.1)De gemeente actualiseert het volkshuisvestingsbeleid en betrekt Area en de BRA (vastgesteld Q4 2018).

Area stelt een portefeuillestrategie (gereed Q4 2018 op

Er is een woningmarkt onderzoek gedaan.

De conclusie is o.a. dat er nu voldoende woningen zijn maar er wonen nu huishoudens die niet persé tot onze doelgroep behoren.

Feiten:

 de meeste <23 jarigen wonen onzelfstandig, thuis of particulier

 gezinnen wonen het vaakst in koopwoningen

 >75 jarigen alleen of eenouder zitten het vaakst bij de corporatie.

 het aantal scheefwoners is 26% tegen landelijk 20%

(2)

2

 14% van de woningen van Area in Uden hebben een huurprijs < € 414,-- daarvan heeft 20% een inkomen > € 40.349,--

 910 hh met een inkomen > € 40.349,-- in Uden huren in de prijsklasse < € 635,--

 Doelgroep van beleid tot € 36.165,-- neemt absoluut en relatief toe. Samenstelling van doelgroep van beleid verandert:

- meer 75+

- Afname 45-65

- meer 1persoonshuishoudens Conclusies:

- Uden en Veghel vergrijzen sterker dan de rest van Brabant. Minder jonge aanwas dan de regio.

- De provinciale prognose is optimistisch in de zin van bevolkingsgroei.

- De gezinsverdunning is groter dan verwacht en die vind vooral plaats in steden - Uden krimpt na 2030 harder dan Veghel.

- voorlopig nog geen krimp, er komen wel wat meer inwoners maar de groei zit in de gezinsverdunning, oudere blijven langer leven(

zonder partner), het kan leiden tot een extra vraag voor gezinswoningen door gezinsverdunning - aantrekking van de steden

- jongeren langer thuis en 65+ blijft langer in zijn eigen woning.

- Het meer bouwen van gezinswoningen kan leiden tot een overcapaciteit aan gezinswoningen.

- tekort aan huurappartementen

- ontspannen markt voor gezinswoningen

- behoefte aan huurappartementen neemt toe (door meer 1persoonshuishoudesn, door groei van oudere ouderen, Uden + 150 tot 340) - behoefte aan grondgebonden woningen neemt licht af (ggb woningen kunnen wel een substituut zijn)

- vrijgekomen grondgebonden woningen geschikt voor nieuwkomers op de woningmarkt (starters/doorstromers). Door verkoop van grondgebonden huurwoningen inspelen op groeiende vraag naar koopwoningen. Vraag naar koopwoningen door langer zelfstandig wonen van ouderen.

- Behoefte aan meer huurwoningen in prijsklasse € 414,-- tot € 593,--. Tot 400 woningen in deze prijsklasse en 100 woning in de prijsklasse tot € 711,-- en tot 200 woningen in de prijsklasse boven € 711,--

- Opgave in Daeb tot 2030:

Uden: + 140 tot + 340; bij aanpak scheefheid met 5% tot 100 woningen minder

In het kader van de portefeuillestrategie en nieuw huurbeleid is daar in 2018 pas iets van te zeggen.

1.4 Behouden en indien mogelijk uitbreiden van de goedkope

huurwoningvoorraad;

234 woningen in aanbouw nemen:

Retraitehuis IV 66

Tijd.Velmolenoost 35

Tijd.Loopkantst 18

Pius X 37

Kastanjetuin 11

Abdijln 10

NieuwHoenderbos 45 Spechtenlaan 12

Met gemeente potentiële bouwlocaties in beeld brengen Gehanteerde grondprijs is

€ 205,-- prijspeil 2016 wordt geïndexeerd toegepast

De geplande bouwplannen zoals in 2017 afgesproken lopen gewoon door in de volgende jaren en komen van jaar tot jaar in een andere fase van het bouwproces tot dat ze gerealiseerd zijn.

Er zijn nog geen nieuwe projecten toegevoegd in afspraken voor 2018 in afwachting van de woonvisie en nieuwe portefeuillestrategie

Loopkantstraat 37 woningen te realiseren als er overeenstemming plaatst vindt met de eigenaar (HC) dan zijn deze woningen (deels) bestemd voor een bijzonder project met maatschappelijke doeleinden.

Geen verdere afspraken gemaakt in afwachting van wat de behoefte voor de lange termijn zal zijn en overeenstemming daarover met de gemeente en

Retraitehuis: de bouw is gestart oplevering in 2018

Velmolen: het bestemmingsplan is onherroepelijk, vergunning verleent. De levering van de woningen is vertraagd en worden in Q2-2018 verwacht.

De tijd. Woningen aan de loopkantstraat zijn juni 2017 opgeleverd.

Over de Pius X hebben we nog geen overeenstemming met de ontwikkelaar. Prognose eind december.

Over de Kastanjetuin is de contractvorming in afrondende fase. Met de hurende partij zijn de overeenkomsten concept gereed. Er is al een investeringsbesluit genomen. De ROprocedures kunnen in 2018 starten.

Abdijlaan is in voorbereiding. In januari willen we (circulair) aanbesteden.

Voor Nieuw Hoenderbos wordt het plan uitgewerkt.

Voor de Spechtenlaan is de aanbesteding in voorbereiding.

(3)

3 vastgestelde woonvisie.

De gemaakte afspraak over de grondprijs loopt door tot dat er een nieuwe afspraak over gemaakt moet worden

1.5 Breder toepassen van passend toewijzen (niet alleen o.b.v. financiële criteria maar ook

huishoudensamenstelling en levensfase);

80% primaire groep toewijzen 95% passend toewijzen

5% inkomens >35.739 toewijzen

(1.3) Passend toewijzen breder toepassen.

Om passend toewijzen breder toe te passen wordt in 2018 de woning toewijzingsregels opnieuw bekeken en getoetst of deze passen bij het nieuwe huurbeleid.

95,81% is toegewezen aan de primaire doelgroep 99,5% is passend toegewezen

1,4% is toegewezen aan inkomens boven € 35.739,--

Bij het toewijzen wordt in eerste instantie gekeken naar het inkomen van de kandidaat huurder. Huurders zijn nog vrij om te reageren op woningen dus een 1persoonshuishouden kan ook een egw huren (muv grote woningen met 4 of meer slaapkamers). Er worden wel adviezen gegeven of een woning geschikt is voor de kandidaat. Het is lastig te sturen om huishoudensamenstelling en leefstijl te matchen met de woning als de keuze van reageren vrij is. Voor degenen die bemiddeld worden naar een woning wordt breder gekeken. Bemiddeling betekent dat er sprake is van kwetsbaarheid. In overleg met de instelling of persoon wordt achterhaald op welk vlak de kwetsbaarheid ligt zodat een zo goed mogelijke match gemaakt kan worden. (bv draagkracht van de persoon en draaglast van de wijk). Dit kan soms wel betekenen dat de slaagkans minder is. In het op te stellen huurbeleid wordt onderzocht of er nog meer mogelijkheden zijn om dit nog breder te doen. Daarbij zijn we ook afhankelijk van gegevensuitwisseling van andere partijen waaronder de gemeente.

1.6 Actief inzetten op doorstroming, specifiek ten behoeve van senioren;

Samenwerking tbv een regionaal WBS verkennen

Seniorencoach inzetten om doorstroming ouderen te bevorderen

(1.6) De verhuiskostenvergoeding voor senioren wordt in 2018 voortgezet.

Een van de middelen om doorstroming te bevorderen kan een regionaal woningtoewijzingssysteem zijn. Door in een groter gebied het woningaanbod kenbaar te maken zou doorstroming bevorderd kunnen worden.

Er is nu niet gekozen voor een regionaal WBS (woningbemiddelingssysteem), maar om WBS zelf te ontwikkelen met het oog op een regionaal systeem mogelijk te maken.

Er nog geen specifieke seniorencoach ingezet. We onderkennen dat dit noodzakelijk is en wij hebben in de formatie naar mogelijkheden gezocht om daar ruimte voor te maken wat betekent dat in 2018 daar wel uren voor vrijgemaakt zijn Incidenteel worden nu wel adviezen gegeven als blijkt dat senioren vragen hebben dan worden ze uitgenodigd voor een gesprek. Bij gelegenheid wordt ook aangesloten bij

informatiebijeenkomsten om uitleg te geven over senioren woningen en complexen.

In 2017 hebben 20 huishoudens gebruik gemaakt van de verhuiskostenvergoeding. In 2016 waren dit er 30. In 2018 gaan we daarmee door.

(oppassen dat de maatregel niet leidt tot verstopping omdat men alleen nog maar wil verhuizen als er een vergoeding tegenover staat) 1.7 Beter afstemmen van

vraag en aanbod door middel van een analyse van de vraag;

Er is niet specifiek een afspraak gemaakt omdat dit ook onder de vraag van de kernvoorraad valt

Ook voor 2018 geldt dat zowel in de woonvisie als in de nieuwe

portefeuillestrategie ingegaan wordt op de vraag die afgezet wordt tegen het aanbod de bestaande voorraad

Uit de onderzoeken blijkt dat we een goede voorraad hebben maar dat onze woningen gedeelte bewoond worden door huishoudens die niet direct tot onze doelgroep behoren. Wij vinden het belangrijk daar met de gemeente en de bewonersraad die dialoog over te voeren. Willen we gedifferentieerde wijken dan is het niet erg dat er scheefwoners in Areawoningen wonen. Vinden we met elkaar dat dit niet moet kunnen dan zullen veel maatregelen gericht zijn op het laten doorstromen van scheefwoners waarbij opgemerkt wordt dat de mogelijkheden wettelijk beperkt zijn en het neer komt op “verleiden tot.

1.8 Actief benaderen van de doelgroep d.m.v.

automatisering;

Tipberichten verzenden Deze afspraak blijft gehandhaafd voor 2018 en kan slechts gelden als één van de maatregelen die nodig zijn om

doorstroming te bevorderen.

Voor huurders die dat kenbaar hebben gemaakt worden tipberichten doorgegeven via de mail. Dit wordt nog eens onder de aandacht gebracht via het bewonersblad en gemakkelijker gemaakt met het huurdersportaal.

We willen meer onderzoeken waarom ouderen niet doorstromen, wat de redenen daarvoor zijn en wat er voor nodig is. Wij hebben gesprekken gevoerd met de Seniorenraad hierover en met de KBO Volkel. De seniorencoach zal daar ook meer aandacht aangeven.

1.9 Verbinden van (terughoudend) verkoopbeleid aan de (benodigde)

investeringscapaciteit;

geen verkoop van

daebwoningen, max 10 niet- daebwoningen verkopen

Er worden voor 2018 geen nieuwe afspraken over verkoop gemaakt omdat verkoop niet nodig is voor de

investeringscapaciteit.

Er zijn geen Daeb woningen verkocht in 2017 en slechts 1 niet-daeb woning verkocht. Wel wordt in het kader van de portefeuillestrategie opnieuw bekeken of verkoop toch gewenst is. .

1.10 Verbinden van verkoop- en liberalisatiebeleid aan het vergroten van de spreiding van

huurwoningen over de verschillende wijken (vergroten

zelfredzaamheid);

Hierover zijn voor 2017 geen specifieke afspraken gemaakt

Hierover zijn voor 2018 geen specifieke afspraken gemaakt

Zie hiervoor. Dit is een reden om het verkoopbeleid tegen het licht te houden.

Naar aanleiding van de scheiding van de voorraad in Daeb en niet-Daeb voorraad voor 2017 wordt voor de niet-Daebtak een apart beleid opgesteld hoe we met deze voorraad willen omgaan. De wens om een nietDaebloze corporatie te zijn hebben we voorlopig losgelaten.

Afhankelijk van hoe de markt zich ontwikkelt voor de middeninkomens wordt over hierop geanticipeerd.

1.11 Toepassen van alternatieve woonproducten

(woon’units’, loft/studio’, kamers)

18 Tijdelijke woningen aan de Loopkantstraat

35 tijdelijke woningen op Velmolen Oost

hier zijn voor 2018 geen verdere

afspraken over gemaakt omdat het blijven zoeken naar alternatieven voor ons een vanzelfsprekendheid is.

de woningen aan de Loopkantstraat zijn reeds gerealiseerd en de tijdelijke woningen aan de Velmolen worden in 2018 gerealiseerd.

Het kloostertje aan de Carolushof is een alternatieve woonvorm voor mensen met een verstandelijke beperking. Wij reageren op

mogelijkheden die zich voordoen maar we blijven voorstander van zelfstandige woonruimten. Bij nieuwbouw voor initiatiefgroepen kunnen we inspelen op de specifieke vraag. Bv Knarrenhof.

(4)

4 1.12 Vergroten van

transparantie in het aanbod

Er zijn geen specifieke afspraken over gemaakt.

Er zijn geen verdere afspraken opgenomen

Het aanbod staat op de website en woningzoekenden die reageren kunnen bij de verantwoording zien op welke plek ze geëindigd zijn met hun reactie. Het geeft woningzoekenden inzicht in hoe gewild een woning is gezien het aantal personen dat gereageerd heeft.

Het huurdersportaal is operationeel. Dit is een portaal voor de zittende huurders. Voor andere verhuurders (Brabantwonen) hebben we ook al eens geadverteerd. Met Laverhof verkennen we de mogelijkheid van samenwerking als het gaat om verhuur van woningen.

1.13 Vergroten van inzicht de omvang en aard van woonfraude;

Informatiebehoefte en bronnen met elkaar afstemmen

Het uitwisselen van gegevens blijven we voortzetten

Door met elkaar informatie te delen kan meer inzicht verkregen worden. Echter er blijft een belemmering hierop liggen omdat de wet voorschrijft wat wel en niet gedeeld mag worden. Dit betekent dat het moeilijk blijft om volledig inzicht te krijgen. Daarnaast speelt dat niet iedere inwoning tot woonfraude gerekend moet worden. Onderverhuur mag wettelijk gezien wel. Beide aspecten maken het moeilijk om woonfraude aan te tonen. Daar waar het wel aangetoond wordt, wordt de woonfraude gezamenlijk met de gemeente aangepakt. Op dit moment lopen er 9 gevallen van woonfraude

1.14 Voorkomen van

‘oneerlijke’

woningtoewijzing als gevolg van woonfraude;

Wat is ”oneerlijk”? onduidelijk is wat de gemeenteraad hier bedoelt heeft te zeggen.

1.15 Het verbeteren van het vroegtijdig signaleren van betalingsproblemen;

Gemeente betrekt Area en BR bij uitwerking armoedebeleid

We hebben hier geen verdere afspraken over gemaakt

Er is momenteel goed contact met de gemeente als er betalingsproblemen zijn om met elkaar te bespreken hoe eea op gelost kan worden en of er regelingen bij de gemeente zijn waar gebruik van gemaakt kan worden zodat achterstand opgelost kunnen worden. Financiële regelingen kunnen beter en automatisch overmaken vanuit de uitkering zou ook helpen.

Er zijn 8704 contracten en 370 gevallen van huurachterstand.

1.16 Het leveren van maatwerk;

Maatwerk wordt vooral geleverd aan mensen die door inkomensverlaging in de problemen komen. Daar wordt in voorkomende gevallen en passend binnen de regels de huur verlaagd. Daarnaast wordt bij overlast incidenteel een andere woning toegewezen. Bij bemiddeling van klanten van instellingen wordt ook maatwerk geleverd middels een omklapcontract.

1.17 Het verlagen van de woonlasten en het beperkten van (grote) verschillen in de huurprijzen.

Streefhuren bepaald op:

Tot € 409,92 …………..15%

- 586,68 …………..48%

- 628,76 ………….. 18%

- 680,00……….11%

- 710,68 ……… 8%

 710,68 …………. 1%

Huurverhoging bedraagt de huursom van inflatie+1%

Huidige huren liggen op gemiddeld 66%

Dit Is nog van toepassing tot dat nieuw huurbeleid is vastgesteld in 2018 Afspraak is dat

(1.2) Area een nieuw huurbeleid vaststelt (Q2 2018)

€ 414,02 …13% = 629 - 586,68 …63%=3123 - 628,76 … 12%= 614 - 710,68 … .7%= 366

 710,68 … 5%= 266 Totaal 4998

Huurverhoging is inflatie+0,99% geworden

De huursom benadering wordt ingezet voor inkomensafhankelijke huurverhoging en nivellering geharmoniseerde en niet geharmoniseerde huurprijzen.

3.682 huishoudens hebben geen huurverhoging gehad

3.673 huishoudens hebben een huurverhoging gehad van 1,7%

678 huishoudens hebben 3% huurverhoging gehad.

De totale huursom als gevolg van de jaarlijkse huurverhoging in 2018 zal niet meer bedragen dan het inflatiepercentage.

(5)

5 2 Thema: Realiseren energiezuinige sociale huurwoningvoorraad

raadsuitgangspunten mei 2017 Afspraak gemaakt in 2016 voor 2017 Speerpunten en Afspraken voor 2018 Stand van zaken 1 nov 2017

2.1 Het verlagen van de woonlasten met comfortverbetering als bijkomend voordeel;

Op geschikte woningen zonnepanelen aanbrengen Gezamenlijke VVE’s van zonnepanelen voorzien en energiezuinig maken

nieuwe afspraken zijn hierop niet gemaakt omdat dit nog doorloopt en waar zonnepanelen zijn en worden aangebracht gebeurt dit zonder huurverhoging zodat huurders maximaal kunnen profiteren van minder energielasten.

Zonnepanelen worden aangebracht tijdens renovatieprojecten waarbij ook andere energiebesparende maatregelen worden getroffen.

We zijn in juli gestart met het collectief aanbrengen zonnepanelen op individuelen woningen.

In Germenzeel zijn 102 woningen van zonnepanelen voorzien op verzoek van huurders.

Complexmatig zijn inmiddels zonnepanelen gelegd op de Mr. van Coothstraat, Oude Kerkpad, Beukenlaan Odiliapeel, Muntmeester, Rozebeker, Bosven en Capellerhof in Volkel. Dit zijn allemaal platte daken dus minder zichtbaar.

In voorbereiding zijn nog 11 complexen en is de aanbestedingsprocedure opgestart voor de selectie van de uitvoerende partij voor 2018-2020 2.2. Planmatig (langjarig) energieneutraal

maken van de bestaande voorraad;

Intensiever samenwerken en kennisdelen Investeren in planmatig, mutatie en dagelijks onderhoud en woningverbetering zonder de norm te overschrijden

In 2017 /2018 renoveren van -Bogerd 131 -Bogerd 55 -Hoevense veld 65

(2.1) Verbeteren van de energieprestatie van de bestaande voorraad (2.4) Projecten in de wijk verbreden met mogelijkheid tot meer groen in de wijk

Mogelijkheid onderzoeken om in een gezamenlijk wijk- masterplan fysiek en sociaal domein te combineren

(2.3) Planmatig onderhoud aan 90 woningen Bogerd

Renovatie van de Bogerd: voor 209 woningen is dit nu in uitvoering

2.3 Vergroten van energiebewustzijn huurders

Gezamenlijke energiecoach inzetten

Deelnemen aan deelautocoöperatie Uitbreiden concept

Waar bewoners moeite hebben met het overstappen op energiezuinige installaties worden gesprekken gehouden om te laten zien wat de veranderingen betekenen en hoe energiezuinig met de woning omgegaan kan worden. Waar de woning van zonnepanelen wordt voorzien vinden gesprekken met energiecoach op verzoek plaats.

Area is gestart met 6 elektrische auto’s, Gemeente heeft 6 auto’s en IBN 2 auto’s. Er wordt ene proef gestart waarbij ook bewoners van deze deelauto’s gebruik kunnen maken.

2.4 Flexibel bouwen, woningsplitsing, koppelen van woningen, creëren nieuwe woonvormen;

Hier zijn geen specifieke afspraken voor gemaakt omdat woningsplitsing al wordt toegepast bij het huisvesten van statushouders.

Het flexibel bouwen is en wordt ingevuld met tijdelijke woningen die geplaatst zijn in de Loopkantstraat en in 2018 nog in Velmolen oost komen

De ervaringen van bewoners worden binnenkort opgehaald.

2.5 Herontwikkeling/transformeren bestaande gebouwen;

Transformatie van bestaande gebouwen is niet specifiek of concreet afgesproken maar worden wel opgepakt als de mogelijkheid zich voordoet

Voor transformatie zijn geen specifieke afspraken verder gemaakt omdat mogelijkheden die zich voordoen wel opgepakt worden

De gesprekken zijn in de afrondende fase om de Pius X-school te transformeren naar een wooncomplex voor ouderen met een zorg behoefte. Daarnaast heeft Area het kloostertje aangekocht in de Carolushof en dat wordt geschikt gemaakt voor personen met een verstandelijke beperking

2.6 Innovatieve wijze van

energieopwekking en energieopslag;

Haalbaarheidsonderzoek doen naar Zonnepark, windenergie, toepassen collectieve duurzame warmte, realiseren innovatieprojecten, versnellen duurzame bouwprocessen

2.2 Duurzaam energie opwekken voor deelauto’s maar ook voor gebruik in woningen

Onderzoek naar aanhaken bij energiepark

2.7 Toepassen van alternatieve

woonproducten (mantelzorgwoningen, (kleinschalige vormen van)

groepswonen, of in groepsverband wonen).

Er zijn geen specifieke afspraken gemaakt Er zijn geen specifieke afspraken gemaakt In nieuwbouw wordt in de Kastanjetuin een complex aangekocht om (jong) volwassenen met een beperking geclusterd zelfstandig te laten wonen.

(6)

6 3 Thema: Huisvesten urgente doelgroepen

raadsuitgangspunten mei 2017

Afspraak gemaakt in 2016 voor 2017 Speerpunten en Afspraken voor 2018

Stand van zaken 1 nov 2017

3.1 Vergroten van inzicht in de doelgroepen (doelgroepanalyse);

Enerzijds (woningmarktonderzoek) zijn de doelgroepen qua inkomen in beeld gebracht. Anderzijds is door de gemeente Oss een onderzoek gedaan naar uitstroom uit beschermd wonen. Daarmee zijn nog niet alle doelgroepen in beeld.

Wij vinden het van belang dat we in dialoog bepalen welke doelgroepen we willen onderscheiden.

- Naar leeftijd?

- Naar inkomen?

- Huishoudsamenstelling?

- Naar behoefte (spoed, starter, vergunninghouder, exverslaafden, zorg, ondersteuning enz)?

- Mantelzorgers en verleners.

3.2 Letterlijk ‘op de kaart zetten’ van de doelgroepen;

De data van onze doelgroep zijn in beeld en we zijn in gesprek met de gemeente over hoe we hun data en onze met elkaar zo kunnen koppelen dat er een goed wijkbeeld ontstaat.

3.3 Op elkaar aansluiten van vraag en aanbod;

De doelgroepen zijn nu verdeeld in leeftijd en inkomens.

Welke andere doelgroepen willen we nog onderscheiden en wat is hun behoefte en welk aanbod hebben we daarvoor?

3.4 Huisvesten en monitoren van spoedzoekers en (pre)starters;

Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat starters geen probleem hebben om binnen een redelijke termijn aan een woning te komen.

De conclusie is onder andere:

De omvang het aantal spoedzoekers is over de afgelopen 5 jaren constant gebleken. De vraag is echter wel wanneer een woningzoekende spoedzoeker is. Onder de gemiddeld 3000 actief woningzoekenden reageert gemiddeld 12%-15% vaker dan 30 keer op een woning. De woningzoekende die vaker dan 30 keer reageert, is in 90%-95% van de gevallen een woningzoekenden in de leeftijdsklasse 24-55jaar. De doelgroepen die het meest worden bemiddeld (waar de wachttijd daalt als gevolg van bemiddeling), zijn de doelgroepen in de

leeftijdsklasse < 23 jaar en de leeftijdsklasse 24-55 jaar. In beide oudere leeftijdsklasse is het aandeel dat wordt bemiddeld zeer gering.

3.5 Faciliteren van de uitstroom vanuit beschermd wonen en maatschappelijke opvang;

Samen afspraken maken over woonbegeleiding waar nodig

(3.4) Inzicht in nut en noodzaak voor crisisopvang en beschikbaar stellen wooneenheden voor probleemjongeren

Uitstroom uit beschermd wonen en maatschappelijke opvang zijn getracht in beeld te brengen door de gemeente Oss

Afgelopen jaar is flink ingezet op het monitoren van cliëntstromen, zoals instroom-, door- en uitstroom. Inzicht in kenmerken van de populatie biedt belangrijke sturingsinformatie. Inzicht in herkomst is belangrijk om met de

zorgaanbieders van herkomst afspraken te maken (over preventie, maar ook over tijdig informeren). Nog niet alle voor goede sturing noodzakelijk benodigde cliëntgegevens zijn in beeld.

434 mensen een geldige indicatie Beschermd Wonen hebben in het eerste half jaar van 2017. 47 van deze 434 mensen hadden in 2016 nog geen indicatie voor Beschermd Wonen. Deze mensen zijn nieuw ingestroomd. 38 mensen hebben een ZIN-indicatie gekregen en 9 een PGB-indicatie.

Maar dit zegt nog niet alles.

We zijn momenteel aan het onderzoeken of we de uitvraag zelf kunnen doen voor met een bureau.

3.6 Realiseren van de taakstelling huisvesting vergunninghouders;

Toestroom statushouders en uitstroom instellingen

10 woningen (totaal 2016 en

2017)kamerverhuur met begeleiding voor statushouders, starters en personen met begeleidingsbehoefte

(3.1)Gezamenlijke visie maken op voorzieningen tbv kwetsbare groepen

statushouders 10,9%

zorgpartij en urgenten 4,0 % reguliere doelgroep 85,2 %

er zijn 4 panden voor kamer verhuur ingezet (2 in 2016 en 3 in 2017) tot en met 2017 waren niet meer nodig . Gezinnen worden gewoon gehuisvest in egw en de taakstelling wordt volledig gehaald.

3.7 Huisvesten van de middeninkomens en senioren;

Middeninkomens (vanaf 36.000,-- tot 40.000) worden bediend met woningen met een huur vanaf € 680,--. Daarmee wordt gebruik gemaakt van de regels die daarvoor zijn.

3.8 Participeren in maatschappelijke initiatieven;

Leefbaarheidsinitiatieven ondersteunen met personele en financiële inzet

Gezamenlijk of afzonderlijk participeren in maatschappelijke initiatieven en besluiten daarop nemen

reguliere periodiek overleg met

bewonerscommissies en de Bewonersraad

Er zijn geen verdere afspraken

opgenomen Area heeft contact met de Knarrenhof en zoekt met hen naar locaties om een project te realiseren. Daarbij is de locatie politiebureau er een van.

Area ondersteunt/faciliteert het wijkontwikkelingsbedrijf in de Flatwijk in samenwerking met de gemeente en OnsWelzijn

Area ondersteunt het ouderinitiatief van Uniek om een project geclusterd wonen voor jong volwassenen met een verstandelijke beperking te realiseren.

Area neemt deel aan het deelautoconcept.

(7)

7 de BR raadpleegt regelmatig de achterban

De BR geeft zienswijze op beleidsstukken Op een duidelijke manier de informatie over de landelijke klachtencommissie kenbaar maken

De BR overlegt minimaal 4 x per jaar met de bestuurder. 3 x is dat al gebeurd. De 4^de staat al gepland De bewonersraad wordt op hun verzoek betrokken bij onderwerpen

De Bewonersraad plant 2 x per jaar een overleg in met Bewonerscommissies en kan op verzoek . 1 x heeft dit overleg al plaats gevonden Bewonerscommissiebijeenkomsten bijwonen. De Bewonersraad houdt 2 x per jaar een huurdersavond. Deze heeft 1 x plaats gevonden en de 2^de staat gepland voor 7 november

3.9 Vergroten inzicht in

‘achter de voordeur’

problematiek.

Gezamenlijk plan van aanpak opstellen voor 3 aandachtwijken, Flatwijk, Borgerd en Bitswijk

Informatie delen van geodata,

wijkinformatie en leefbaarheidinformatie

Gezamenlijk preventieve aandacht voor Melle

Gezamenlijke dialoog met betrokken partijen om te komen tot fysieke en sociale aanpak binnen de wijken

Wijkgericht werken ondersteunen Samenwerken met buurtnetwerk om de aanpak van overlast te verbeteren Gemeente verkent de mogelijkheid om panden te sluiten

Flatwijk; wijkbedrijf in oprichting wordt op haalbaarheid

onderzocht. Balans verbouwen in 2018

Bitswijk; diverse programma’s zijn gestart: groen, schuttingen, bewonersgroepen enz. Visie opstellen in 2018.

Bogerd; fysieke aanpak loopt tot 2020 in 2018 integrale

leefbaarheidsaanpak met samenwerkingspartners

(3.1) Gezamenlijk visie maken op voorzieningen tbv kwetsbare groepen

(1.5) Partijen werken gezamenlijk met de Bewonersraad aan het imago van sociale

huurderswoningen/- wijken (3.5) Sociale netwerken stimuleren

(3.6) Samenwerking met basisteam

Wooneenheden voor

probleemjongeren beschikbaar

we gestart met een leefbaarheidsproject in de wijk met 52 duplexwoningen in de omgeving van de Accordeonstraat. In deze wijk in de Bitswijk wonen veel alleenstaanden met veelal een laag inkomen. Bij alle bewoners hebben we een bezoekje gebracht. Hierdoor kregen we een goed beeld van de bewoners, hun problemen, vragen en kwaliteiten. Psychiatrische-en verslavingsproblematiek, financiële problemen en ernstige vervuiling van woning en tuin. Drie voorbeelden van de problematiek die we aantroffen.

Een groot aantal bewoners waaronder deze drie hebben we intensief begeleid en/of doorgeleid naar professionele zorgverleners.

Langzamerhand merken we dat onze inzet resultaat begint op te leveren.

(8)

8 4 Thema: Realiseren van wonen met zorg en ouderenhuisvesting

raadsuitgangspunten mei 2017 Afspraak gemaakt in 2016 voor 2017 Speerpunten en Afspraken voor 2018 Stand van zaken 1 nov 2017

4.1 Vergroten van inzicht in de doelgroepen (doelgroepanalyse);

Er zijn geen specifieke afspraken over gemaakt. Er zijn geen verdere afspraken opgenomen Zie 3.1 4.2 Vergroten van het aanbod om uitstroom uit

beschermd wonen op te vangen;

Toewijzen 70% regulier 15% statushouders 15% bijz. doelgroep

(1.2)Area stelt een nieuw huurbeleid vast (Q2 2018) 85,2%%

10,9%%

4%

4.3 Geschikt maken van woningen; Gezamenlijk uitvoeringsafspraken over fokuswoningen maken

Er zijn geen verdere afspraken opgenomen Complex Veilingstraat is het noodzakelijke binnen onderhoud in samenwerking met WMO uitgevoerd De seniorencoach wordt daarop ook ingezet.

4.4 Realiseren van kleinschalige woonvoorzieningen (gespreid);

Er zijn geen specifieke afspraken over gemaakt. Er zijn geen verdere afspraken opgenomen De volgende kleinschalige projecten zijn gerealiseerd of in uitvoering om gerealiseerd te worden:

- loopkantstraat: tijdelijke woningen voor spoedzoekers

- Carolushof voormensen met een verstandelijk beperking

- Kastanjetuin voor mensen met een verstandelijke beperking

4.5 Weghalen van belemmeringen; Er zijn geen specifieke afspraken over gemaakt. Er zijn geen verdere afspraken opgenomen We zijn in gesprek met het platform Drempels Weg Uden.

4.6 Faciliteren van doorstroming, specifiek gericht op senioren;

Er zijn geen specifieke afspraken over gemaakt. Er zijn geen verdere afspraken opgenomen We verlengen de verhuiskostenregeling voor senioren en we zetten een seniorencoach in.

4.7 Stimuleren van zelfredzaamheid (bijv. voorlichting woningaanpassing, loslaten labeling);

Investeren in brandveiligheid in seniorencomplexen en plannen voor aanpak

Er zijn geen verdere afspraken opgenomen Gestart is met 4 complexen in Uden voor brandveiligheid

4.8 Faciliteren van oudereninitiatieven; Er zijn geen specifieke afspraken over gemaakt. Er zijn geen verdere afspraken opgenomen We zijn in gesprek met de Udense Knarrenhof

(9)

9 Bijlage 1.

1. Portefeuille naar huurklassen

Peildatum 1-7-2017 portefeuille Uden Portefeuille Veghel(Meierijstad)

Huurprijsklasse absoluut % absoluut %

< € 414,02 629 12,6 190 6,2

> € 414,02 - < € 592,55 3123 62,5 1690 55,5

> € 592,55 - < € 635,05 614 12,3 384 12,6

> € 635,05 - < € 710,68 366 7,3 510 16,8

> € 710,68 266 5,3 269 8,8

4998 100,0 3043 100,0

2. Doelgroepen naar inkomen

Prijspeil 2017 Uden Meierijstad Veghel

Doelgroepen naar inkomen absoluut % absoluut % absoluut %

Primaire doelgroep met recht op huurtoeslag) 2340 49,5 3410 52,7 1440 46,8

Secundaire doelgroep boven huurtoeslag tot € 36.165 1140 24,1 1690 26,1 760 24,7

Lage middeninkomens > € 36.165 - < € 40.349 250 5,3 33 0,5 150 4,9

Hoge middeninkomens > € 40.349 - < € 46.259 250 5,3 340 5,3 170 5,5

Hogere inkomens > € 46.259 750 15,9 1000 15,4 560 18,2

4730 100,0 6473 100,0 3080 100,0

Bron: cijfers RIGO.

RIGO rekent met iets andere aantallen, omdat zij rekening houdt met een klein % leegstand

dit is de échte doelgroep van beleid. Van rijksoverheid zijn corporaties verplicht om 80% van de vrijkomende woningen met huurprijs < € 710,68 aan te bieden aan doelgroep met inkomen tot € 36,165

Dit is de niet doelgroep van beleid. Vanuit Rijksoverheid hebben corporaties ruimte om 10% van vrijkomende huurwoningen aan te bieden aan doelgroep > € 36.165 en < € 40.349. DE overige 10% wordt meestal ingezet voor bijzondere toewijzing.

Huurtoeslaggrenzen

inkomensgrens 65- eenpersoonshuishouden

meerpersoonshuishouden

€ 22.100,--

€ 30.000,-- 65+ eenpersoonshuishouden

meerpersoonshuishouden

€ 22.100,--

€ 30.050,--

3. Bezit Uden-Volkel Odiliapeel

Bezit Uden

Stand per 1-1 toegevoegd verkocht

uden volkel O’peel uden volkel O’peel uden volkel O’peel

2012 4.494 263 107 49 0 0 7 1 -

2013 4.536 262 107 15 8 10 46 - 4

2014 4.505 270 113 - - - 14 - -

2015 4.491 270 113 79 - - 22 2 1

2016 4.548 268 112 70 - - 15 1 -

2017 4.603 267 112 18 - - 6 - -

213 8 10 110 4 5

(10)

10 4. Inschrijfduur

(11)

11

(12)

12 5. Wachttijden naar kern en leeftijd van huurders met een getekend huurcontract in de afgelopen vijf jaren

(13)

13

(14)

14 6. Aantal reacties per vrijgekomen woning in periode 2012-2017

(15)

15

(16)

16 Omvang van spoedzoekers over de jaren

Aantal reacties 2012 2013 2014 2015 2016 2017

<10 2192 2001 1913 2101 2096 1497

<20 504 371 419 509 462 369

<30 253 185 225 248 245 158

<40 144 120 132 143 156 84

>40 407 303 233 372 350 64

Jaarlijks zoekt ongeveer een groep 600-800 met grotere spoed een woning.

Dit past ongeveer bij het aantal jaarlijkse mutaties.

Elders zien we dat senioren vaak reageren maar ook zeer kritisch zijn.

De vraag van starters < 23 jaar lijkt te verkorten.