Opsteller: Bianca de Vlieger
1. Inleiding
Het thema “wonen” is een belangrijk thema voor de Omgevingsvisie. Het gaat over de verschillende vormen van wonen, van eengezinswoning tot woongemeenschap en woon-zorginstellingen, maar ook over mensen die hier vanwege werk of vakantie voor kortere tijd of in deeltijd willen wonen. En het gaat over de kwaliteit van de woning en de woonomgeving. In deze factsheet wordt onder meer gerefereerd aan het woningmarktonderzoek van de STEC-groep in 2019, aangevuld met het woningmarktonderzoek dat momenteel gedaan wordt door RIGO in opdracht van de gemeente en de corporatie Woongoed Middelburg. Er zijn veel meer gegevens dan hier worden vermeld. De opzet van deze factsheet is om een beschrijving te geven van de situatie rondom het wonen in de gemeente Middelburg en welke zaken aan het veranderen zijn. De factsheet eindigt met uitdagingen die er voor de komende decennia liggen en die een aanzet kunnen zijn voor de dialoog over wonen in 2050.
2. Huidige situatie Woningvoorraad
Op 1 januari 2018 had de gemeente Middelburg 23.685 woningen, het overgrote deel daarvan (96%) is regulier bewoond. Zo’n 490 woningen staan leeg (waaronder frictieleegstand in verband met verhuizen) en van 205 woningen is bekend dat ze als tweede woning worden gebruikt. Van het totaal aantal woningen is 29% in handen van een woningbouwcorporatie.
Hieronder worden enkele diagrammen weergegeven met de verdeling naar type woning, bouwperiode, energielabels en aanpasbaarheid.
egw = eengezinswoning; mgw = meergezinswoning; corpo = van corporatie, voor het overgrote deel sociale huur.
Er zijn natuurlijk verschillen per wijk. In de factsheet “Gemeente Middelburg in cijfers” wordt een overzicht gegeven van de verschillen tussen de wijken met betrekking tot leeftijdsopbouw, huishoudensgrootte en eigendom van woningen.
3. Beleid
Woonvisie gemeente Middelburg
De gemeente heeft eind 2015 de Woonvisie 2016-2020 vastgesteld. Momenteel wordt er gewerkt aan een actualisatie daarvan, dat proces loopt parallel aan het proces van de omgevingsvisie. De titel van
Energielabels en aanpasbaarheid Middelburgse woningen.
Woningvoorraad Middelburg.
1. - Goede woningen:
- Aandacht voor duurzaamheid en energiebesparing.
- Balans tussen beschikbaarheid, kwaliteit en betaalbaarheid.
- Ruimte voor vernieuwende woonconcepten.
2. - Voor iedereen:
- Levensloopvriendelijke gemeente
- Tijdelijke huisvesting voor bijzondere doelgroepen - Participatie en co-creatie
3. - Op een goede locatie:
- Bouwen voor de behoefte - Focus op stedelijke woonmilieus
- Aandacht voor kwetsbare wijken en kernen
In 2021 zal er – naast het proces van de Omgevingsvisie – ook gewerkt worden aan een nieuwe woonvisie (2021-2026), die zal worden geïntegreerd in de Omgevingsvisie. De gemeente Middelburg vindt het belangrijk om vraag en aanbod van woningen goed op elkaar afgestemd te krijgen. Daarbij is er speciaal aandacht voor bijzondere doelgroepen, zoals:
- Woon-zorg-combinaties.
- Statushouders.
- Buitenlandse werknemers (arbeidsmigranten) - Studenten
Kwaliteitsatlas Middelburg
Ten aanzien van nieuwbouw op de juiste plaats, staat in de Kwaliteitsatlas: De provincie wil de groei van de functies wonen, werken en voorzieningen concentreren in de stedelijke gebieden. Voor Walcheren geldt dat 85% van de nieuwe woningen gerealiseerd moet worden in het stedelijk gebied van Vlissingen en Middelburg. Middelburg wil kwaliteit bieden, waardoor het voor mensen interessant wordt om zich in Middelburg te vestigen of er te blijven wonen. Daarom moeten we op de juiste plek aantrekkelijke woningen realiseren en zorgen voor een optimale woonomgeving. Dat wil zeggen dat we de kansen op kwaliteitsverbetering in het bestaand stedelijk gebied moeten benutten, maar ook het groenstedelijk wonen aan de randen van de stad moeten uitbreiden.
Walcherse woningmarktafspraken
In 2018 zijn afspraken gemaakt tussen de drie Walcherse gemeenten en de Provincie Zeeland, over de woningbouw tot 2026. De Walcherse inspanningen bestaan uit de volgende onderdelen:
1. Anticiperen op veranderingen van de marktvraag.
2. Meer inbreiding, minder buiten bestaand bebouwd gebied.
3. Stimuleren van herbestemming en herontwikkeling van vrijkomend vastgoed.
4. Faciliteren van de benodigde woningbouwproductie.
5. Benutten van de grote diversiteit aan woonmilieus op Walcheren.
6. Stimuleren verduurzaming en herstructurering en sloop/nieuwbouw.
Ook het aantal nieuw te bouwen woningen is vastgelegd in de afspraken. De woningbouwopgave voor Walcheren is vastgesteld op 5112 woningen, tot en met 2025. netto zijn 3.639 woningen opgenomen in nieuwbouwprojecten. De nieuwbouwprojecten voor de gemeente Middelburg zijn weergegeven op bijgevoegde kaart.
Omgevingsvisie Provincie Zeeland (concept)
Ook de provincie spreekt zich uit over wonen. “Uitstekend wonen en leven in Zeeland” is één van de vier maatschappelijke uitdagingen voor de provincie. De ambitie met betrekking tot de woningvoorraad wordt als volgt weergegeven:
In 2050 beschikken we over een toekomstbestendige en CO2-neutrale woningvoorraad die in kwaliteit en kwantiteit volledig aansluit op de vraag. Onze woonomgeving is veilig, lokt gezond gedrag uit en heeft weinig gezondheidsrisico’s, draagt bij aan biodiversiteit en is klimaatadaptief.
In de (concept) Omgevingsvisie Zeeland wordt aangegeven dat veel van de Zeeuwse woningen uit de wederopbouwperiode komen en daarmee relatief oud en een lagere bouwkwaliteit hebben. Om doeltreffend tegemoet te komen aan de veranderende bevolkingssamenstelling en de energietransitie te accommoderen is vooral in de particuliere sector een hoger sloop- en nieuwbouwtempo nodig. Daarbij zijn er wel grote regionale en lokale verschillen. Van grote vraag naar nieuwe of andere woningen tot veel leegstaand vastgoed. Maar algemeen kan wel gesteld worden dat er vooral om de veranderde bevolkingssamenstelling en de energietransitie te accommoderen, er vooral in de particuliere sector een hoger sloop- en nieuwbouwtempo nodig is. Er is grote behoefte aan nultredenwoningen en beschutte woonzorgwoningen.
Momenteel stelt de provincie Zeeland met de Zeeuwse gemeenten een woonagenda op.
4. Trends en ontwikkelingen Middelburg krimpt demografisch niet
Anno 2020 is het aantal huishoudens circa 23.250. Het aantal zal de komende twintig jaar naar verwachting nog met circa 2.750 toenemen, waarvan 1.750 tot het jaar 2030. naar verwachting zit de grootste toename bij de vijfenzestigplussers; dit zijn bestaande huishoudens. De komende tien jaar zullen veel gezinnen in de empty-nestfase belanden. Er worden echter ook jonge gezinnen gevormd; per saldo neemt het aantal gezinnen nog toe. Er is een lichte afname van huishoudens tot 23 jaar waar een deel van de studentenpopulatie onder zal vallen. Kortom: groei, vergroening en vergrijzing (bron: RIGO, 2020).
Groei, vergroening en vergrijzing gaan hand in hand. De groei van het aantal gezinnen betekent dat tal van ‘kindervoorzieningen’ voldoende draagvlak blijven houden. De vergrijzing zorgt voor investeringsopgaven in zorgdiensten en levensloopbestendige woonvormen. De ontwikkeling van de inkomens is onzeker. Het aandeel van de primaire doelgroep (thans 22%) in het jaar 2030 varieert van 19% onder gunstige economische omstandigheden tot 23% in geval van een crisisscenario. In deze inkomensontwikkeling is ‘COVID-19’ niet meegenomen! (bron: RIGO, 2020).
Meer behoefte aan koopwoningen
De kwalitatieve invulling van de woningbehoefte en daarmee de opgave hangt af van het economische scenario. Een belangrijke onzekere factor is de koopkracht die van invloed is op de behoefte voor huur- en koopwoningen naar prijs.
Tot 2030 is bijna 80 procent van de opgave te vinden in de koop en 20 procent in de huur. Tussen 2030 en 2040 is de opgave volledig in de koop.
Voor de corporatiehuur geldt dat er in het negatieve (economische) scenario een opgave overblijft, maar dat deze in het basisscenario lager ligt en in het positieve scenario krimpt. Hierbij bestaat de opgave vooral uit woningen met een prijs tot de eerste aftoppingsgrens. Uiteindelijk (2030-2040) slinkt de opgave aan corporatiewoningen in alle scenario’s.
De opgave aan particuliere huur is het minst afhankelijk van het economische scenario. Het
economische scenario bepaalt wel of er meer opgave is voor particuliere huurwoningen met een prijs onder of boven de liberalisatiegrens.
De opgave voor de koopwoningen betreft woningen met een prijs boven de e 300.000. Ongeacht het scenario is de opgave aan eengezinswoningen in de koop het omvangrijkste, terwijl in de huur de opgaven aan eengezins- en meergezinswoningen even groot zijn (bron: RIGO, 2020).
Wonen met zorg
Zo’n 12% van de senioren (65-plussers) zoekt woon-zorgcombinaties (bron: RIGO, 2020).
niet-permanent wonen
Het toerisme op Walcheren groeit. Dat uit zich in de vraag naar woningen om tijdelijk te verblijven, terwijl tegelijkertijd op basis van de Kustvisie nieuwbouw van recreatiewoningen aan banden wordt gelegd. In de gemeente Middelburg is een tweede woning toegestaan, maar toeristische verhuur van die woning niet. Het verhuren van kamers kan alleen in een B&B: de bewoner verhuurt een deel van zijn/haar eigen huis. Ondanks dat het niet is toegestaan, weten we dat ook verhuur van de hele woning (bijv. via Airbnb) voorkomt in Middelburg. Daarvoor wordt momenteel beleid opgesteld.
Wanneer woningen slechts voor een gedeelte van het jaar bewoond worden, kan dat invloed hebben op de leefbaarheid, zeker als dit zich op bepaalde plekken concentreert.
Het tweede woningbezit kan kansen bieden voor woningen die anders minder goed in de markt liggen, maar er kan ook sprake zijn van een prijsopdrijvend effect, waardoor bepaalde woningen minder goed bereikbaar worden voor de primaire doelgroep.
CO2-neutraal
De grootste uitdaging in de komende 30 jaar zal zijn: hoe worden we als samenleving CO2-neutraal?
Dat vraagt een enorme verandering van denken en gedrag. Voor de woningmarkt speelt de transitie naar aardgasloze woningen. In 2021 stelt de gemeente dan ook een Transitievisie warmte op. De energietransitie heeft nu al invloed op de vraag naar woningen, de woningen met lage energielabels zijn minder gewild.
Binnenstad
Er is een groeiende behoefte aan wonen in de binnenstad.
5. Aanzet voor dialoog
☛Welke kwaliteiten van de woonomgeving heeft de gemeente Middelburg waar ze zuinig op moet zijn?
☛Waar kijkt u het meest van op, in bovenstaande uiteenzetting? Waar maakt u zich zorgen om?
☛Hoe denkt u dat mensen over 30 jaar willen wonen?
☛ Wat doen we met de verouderde particuliere voorraad? In 2050 zijn alle bestaande woningen 30 jaar ouder. Er wordt een mismatch voorzien tussen de huidige woningen en de duurzame,
levensloopbestendige woningen die gewenst zijn. Hoe denken we in dit kader over sloop? Hoe maken we dat betaalbaar?
☛Waar gaan we nog bouwen? Waar zouden we nog kunnen uitbreiden of inbreiden?
☛ Stel, de gemeente krijgt een éénmalige subsidie van 10 miljoen euro, te besteden aan de woningvoorraad (let op, dit is fictie). Waar moet ze die volgens u aan besteden?
6. Link met andere bouwstenen
De bouwsteen Wonen raakt aan alle andere thema’s van de omgevingsvisie.
Geraadpleegde bronnen
Gemeente Middelburg, Kwaliteitsatlas, 2010.
Gemeente Middelburg, Woonvisie 2016-2020.
Provincie Zeeland, Zeeuwse Omgevingsvisie – deel A strategische visie, eerste deel van de tweede ruwe schets versie 1-9-2020.
RIGO, Woningmarktanalyse Middelburg, Stand van zaken en inzicht in ontwikkelingen tot 2025, 2030 en 2040, november 2020.
STEC-groep, Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ)
nieuwbouw- projecten Middelburg.
Erik van der Valk, 2020.
