Bestemmingsplan
Ockhuizerweg, Rijndijk, Haarzuilens
Vastgesteld, januari 2017
Haarzuilens
Inhoudsopgave
Hoofdstuk 1 Inleiding 7
1.1 Aanleiding 7
1.2 Doelstelling 7
1.3 Ligging en begrenzing plangebied 7
1.4 Vigerend bestemmingsplan 8
1.5 Leeswijzer 9
Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders 11
2.1 Rijksbeleid 11
2.2 Provinciaal en regionaal beleid 15
2.3 Gemeentelijk beleid 19
2.4 Gebiedspecifiek beleid 24
2.5 Conclusie 27
Hoofdstuk 3 Planbeschrijving 29
3.1 Ockhuizerweg 35 29
3.2 Ockhuizerweg 39 31
3.3 Rijndijk 34
Hoofdstuk 4 Onderzoek en randvoorwaarden 37
4.1 Inleiding 37
4.2 Milieu-effectrapportage en Strategische Milieu Beoordeling 37
4.3 Geluidhinder 37
4.4 Geur 38
4.5 Externe veiligheid 39
4.6 Luchtkwaliteit 40
4.7 Bodemkwaliteit 40
4.8 Flora en fauna 41
4.9 Water 43
4.10 Archeologie 45
4.11 Kabels en leidingen 46
4.12 Duurzaam bouwen en energie 47
4.13 Gezondheid 47
4.14 Conclusie 48
Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid 49
5.1 Economische uitvoerbaarheid 49
5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 49
Hoofdstuk 6 Juridische planopzet 51
6.1 Inleiding 51
6.2 Planvorm 51
6.3 Opbouw regels 51
6.4 Regeling bijbehorende bouwwerken 51
6.5 Artikelsgewijze toelichting 57
6.6 Lijst van Bedrijven functiemenging 60
6.7 Handhaving 60
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Het gebied Haarzuilens ligt ten westen van Utrecht en is een belangrijk recreatie- en groengebied voor de stad Utrecht en omgeving. De stadsregio Utrecht-west heeft een groot recreatietekort. De recreatieve druk groot, onder andere door de bouw en de groei van Leidsche Rijn en
Maarssenbroek.
Rijk, provincie en gemeente waren voornemens de gronden in Haarzuilens te verwerven om zo de geplande recreatieve uitloop van Leidsche Rijn te kunnen realiseren. In 2000 heeft
Natuurmonumenten het landgoed Haarzuilens verworven (389 hectare) en beheert sindsdien het grootste deel van het buitengebied Haarzuilens. De uitvoering van de Recreatie om de Stad-opgave (RodS) in Utrecht liep voorspoedig, tot het Rijk in het decentralisatieakkoord natuur (2011) aangaf RodS niet meer als haar taak te zien. Gevolg hiervan was dat de Rijksbijdrage voor verwerving, inrichting en beheer van de RodS-gebieden per direct is vervallen. Dit is een enorme tegenvaller voor het bereiken van de beoogde recreatieontwikkeling, want het Rijk was de grootste financier van RodS.
Met de bezuinigingen zijn ook de toegezegde beheergelden voor Natuurmonumenten weggevallen.
Voor de duurzame financiering van het beheer is Natuurmonumenten daarom aangewezen op het inzetten van diverse alternatieve inkomstenbronnen. In het afsprakenkader beheer RodS Utrecht, dat op 3 maart 2014 onder andere door gemeente Utrecht, provincie Utrecht en Natuurmonumenten is ondertekend, is aangegeven dat het een opgave voor de partijen is om het beheer op lange termijn te dekken en een gezamenlijke opgave om te zoeken naar optimale verdienmogelijkheden.
De ontwikkeling van woningen in erfpacht is één van de manieren om in dit kader structurele inkomsten te genereren.
Natuurmonumenten is daarom voornemens een beperkt aantal woningen te bouwen op voormalige agrarische percelen waar al een ontwikkeling gepland is, zodat tevens sprake is van een
kwalitatieve verbetering van het gebied Haarzuilens. In aanvulling op de bestaande (bedrijfs)woning aan de Ockhuizerweg worden in totaal maximaal 15 woningen toegevoegd.
1.2 Doelstelling
De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is de nieuwe ontwikkelingen aan de Ockhuizerweg 35 en 39 en achter Rijndijk 2 en 4 planologisch-juridisch mogelijk te maken. Voorafgaand aan het
opstellen van het bestemmingsplan is een bouwenvelop vastgesteld. In de bouwenvelop zijn de uitgangspunten voor dit bestemmingsplan vastgelegd. In paragraaf 2.4.3 en hoofdstuk 3 wordt hier nader op ingegaan.
Met dit bestemmingsplan is verder aansluiting gezocht bij het bestemmingsplan Haarzuilens en de Utrechtse Leest.
1.3 Ligging en begrenzing plangebied
Het plangebied omvat drie locaties: Ockhuizerweg 35, Ockhuizerweg 39 en Rijndijk (achter Rijndijk 2 en 4).
Ligging plangebied, bestaande uit drie locaties
Het betreft (oorspronkelijk) drie voormalige agrarische bedrijven.
1.4 Vigerend bestemmingsplan
Alle locaties vallen binnen bestemmingsplan Haarzuilens (vastgesteld 13 januari 2014).
Op alle locaties is de aanduiding Waarde - Cultuurhistorie van toepassing. Diverse werkzaamheden aan/in de ondergrond of aan groen zijn daarmee vergunningplichtig. Ook is op alle locaties (al dan niet gedeeltelijk) de aanduiding Waarde - Archeologie van toepassing. Op grond daarvan mag niet worden gehandeld in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.
Hieronder worden per locatie de specifiek daarvoor geldende bestemmingen met relevante bouw- en gebruiksmogelijkheden aangegeven.
Ockhuizerweg 35
Het perceel aan de Ockhuizerweg 35 heeft grotendeels de bestemming Agrarisch met de aanduiding Wijzigingsbevoegdheid - 2. Binnen de bestemming Agrarisch is de uitoefening van een agrarisch bedrijf toegestaan. Bij het agrarisch bedrijf mag één bedrijfwoning aanwezig zijn.
De bestemming Agrarisch mag onder de in de wijzigingsbevoegdheid opgenomen voorwaarden worden gewijzigd ten behoeve van een zorgboerderij, kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen en een kinderboerderij ofwel ten behoeve van twee woningen. De woningen moeten worden afgedekt met een kap, de bouwhoogte bedraagt maximaal 7 meter en het bebouwingspercentage bedraagt niet meer dan 20% van het perceel. Bij wijziging moet de mogelijkheid tot het behoud van de bestaande boerderij worden onderzocht. Karakteristieken als maat, schaal en ontsluiting van het terrein (voormalig boerenerf) en de aansluiting op het achterliggende landschap zijn essentieel voor de wijziging van de bestemming.
Het achterste deel van het plangebied heeft de bestemming Recreatie. De bestemming Recreatie is onder andere bestemd voor extensieve openluchtrecreatie, water, waterlopen met bijbehorende taluds en oevers, wandel-, fiets- en ruiterpaden, ligweiden, ondergeschikte agrarische activiteiten. Er mogen bouwwerken, geen gebouw zijnde, worden opgericht zoals speelvoorzieningen, palen, masten en erf- en perceelafscheidingen.
Ockhuizerweg 39
Voor dit perceel geldt de bestemming Wonen - Uit te werken. De gronden zijn (na uitwerking) bestemd voor wonen en de daarbij behorende wegen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water, tuinen en erven.
Er mogen maximaal drie woningen worden gebouwd, waarvan één vrijstaande woning en twee twee-onder-één kapwoningen. Het bebouwingspercentage mag niet meer bedragen dan 20% van het perceel. De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 10 meter en de gebouwen moeten worden afgedekt met een kap.
Bij de uitwerking wordt gerefereerd aan het (voormalig) agrarisch gebruik van het terrein, wat onder andere betekent dat grotere bouwvolumes moeten worden afgedekt met een kap. De bestaande windsingel en het zicht op het achterliggende open landschap zijn kenmerkend voor deze locatie waarmee rekening moet worden gehouden.
Rijndijk
Het perceel aan de Rijndijk heeft de bestemming Agrarisch. Binnen de bestemming Agrarisch is de uitoefening van een agrarisch bedrijf toegestaan. Bij het agrarisch bedrijf mag één bedrijfwoning aanwezig zijn.
1.5 Leeswijzer
Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de planbeschrijving. De planbeschrijving bevat per perceel een korte beschrijving van de bestaande situatie, de visie op het perceel en randvoorwaarden voor de ontwikkelingsmogelijkheden. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 4 aan bod. Hoofdstuk 5 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 6 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.
Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders
2.1 Rijksbeleid
2.1.1 Nota Ruimte
De Nota Ruimte is in januari 2006 door de Eerste Kamer aangenomen. Inhoudelijk heeft de nota het adagium: decentraal wat decentraal kan, centraal wat centraal moet. Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat in Nederland ter beschikking is. De belangrijkste instrumenten van de nota hebben betrekking op contouren, landschappen, stedelijke netwerken en water.
In de Nota Ruimte wordt gewezen op het belang van een goede samenwerking en uitwisseling van kennis tussen economische sectoren en de kennisinstellingen. Dit draagt bij aan behoud en
versterking van de internationale concurrentiepositie van de Randstad.
Bundeling
Centraal staat het bundelen van verstedelijking en economische activiteiten. Dit betekent dat nieuwe bebouwing grotendeels geconcentreerd tot stand komt in bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. Het Rijk wil verstedelijking en infrastructuur zoveel mogelijk bundelen in nationale stedelijke netwerken, economische kerngebieden en hoofdverbindingsassen.
Gemeente Utrecht maakt deel uit van het grootste nationaal stedelijk netwerk in Nederland:
"Randstad Holland". Doelstelling van het rijk is om de internationale concurrentiepositie van de Randstad als geheel te versterken. Binnen het nationaal stedelijke netwerk Randstad Holland zijn drie economische kerngebieden gelegen: de Noordvleugel, de Zuidvleugel en de regio Utrecht.
Belangrijke bestaande kwaliteiten van het economisch kerngebied Utrecht, die behouden en versterkt moeten worden, zijn:
Regio Utrecht als centraal knooppunt van infrastructuur;
Regio Utrecht als broedplaats van kennis en talent;
Regio Utrecht als belangrijk centrum van nationaal georiënteerde zakelijke dienstverlening en maatschappelijke organisaties.
Verdichting
De ruimte die in het bestaand stedelijk gebied (verouderde bedrijventerreinen en wijken) aanwezig is, moet door verdichting optimaal worden gebruikt door revitalisering, herstructurering en
transformatie.
Groen
Voor groen signaleert de Nota Ruimte dat de ontwikkeling van recreatievoorzieningen de afgelopen decennia is achtergebleven bij de verstedelijking. Bovendien voldoet het huidige groen vaak niet aan de huidige kwaliteitseisen en is in veel gevallen versnipperd en matig toegankelijk. Het is dan ook van belang om voldoende ruimte te reserveren voor groengebieden en andere
recreatiemogelijkheden en te streven naar een balans tussen rood en groen/blauw. Van provincies en gemeenten wordt verwacht dat zij deze balans tussen bebouwing en groen/blauw meenemen in hun ruimtelijke plannen. Het gaat daarbij ook om verbetering van de bereikbaarheid en
toegankelijkheid van de groene ruimte, zowel door belemmeringen weg te nemen als door het wandel-, fiets- en waterrecreatienetwerk te vergroten. Ook op nieuwe uitleglocaties fungeert het groen nogal eens als sluitpost. Het rijk rekent erop dat gemeenten bij de opzet van nieuwe locaties het door de praktijk ingegeven richtgetal van circa 75 m² groen per woning hanteren.
2.1.2 Structuurvisie Randstad 2040
Het ministerie van VROM (nu Infrastructuur en Milieu) heeft in samenwerking met bestuurders van de Randstad een structuurvisie Randstad 2040 opgesteld. Het kabinet heeft de structuurvisie op 5 september 2008 vastgesteld.
De ambitie is om de Randstad tot een duurzame en concurrerende Europese topregio te
ontwikkelen. Het kabinet maakt ruimtelijke keuzes voor de ruimtelijke ontwikkeling van de Randstad vanuit vier leidende principes:
Principe 1: leven in een veilige, klimaatbestendige en groenblauwe delta
Principe 2: kwaliteit maken door een sterkere wisselwerking tussen groen, blauw en rood Principe 3: wat internationaal sterk is, sterker maken
Principe 4: krachtige duurzame steden en regionale bereikbaarheid Veilige, klimaatbestendige en groenblauwe delta
Als basiswaarde voor toekomstige ontwikkelingen wil het Rijk anticiperen op de klimaatverandering.
Voor het waarborgen van de veiligheid wordt ingezet op het drieluik van 1) preventieve maatregelen (investeren in waterkeringen en het watersysteem), 2) een duurzame ruimtelijke planning en 3) een verbeterde rampen-bestrijdingsorganisatie. Een robuustere, groenblauwe delta met grotere
eenheden en beter onderling verbonden moet de ruimte bieden om deze opgaven mogelijk te maken, meer differentiatie en kwaliteit opleveren en meer bepalend zijn voor de verstedelijking.
Wisselwerking groen, blauw en rood
Principe 2 zet in op meer diversiteit in woon-, werk- en verblijfsmilieus door combinaties van water, natuur, landschap, cultuurhistorie, wonen en werken te stimuleren. Binnen de grote groenblauwe delta kiest het kabinet voor een meer gedifferentieerde aanpak: bescherming (landschap, natuur) én ontwikkeling (combinaties van groen, rood en blauw) van de groenblauwe structuur.
(Inter)nationale topfuncties
Met principe 3 'Wat internationaal sterk is, sterker maken' wordt gedoeld op het benutten en versterken van (inter)nationale topfuncties die de Randstad te bieden heeft. Voor de stad Utrecht zet het kabinet zich in op:
Versterken van de nationale potenties van Utrecht als draaischijf en kennisstad Versterken van de hoogwaardige economische clusters rond de universiteit 'Revival' van de stad
Principe 4 omvat het verstedelijkingsbeleid. Het kabinet kiest bovenal voor een kwaliteitsstrategie.
Daarbij hoort een verdichtingsstrategie voor wonen, werken en voorzieningen. Koppeling van verstedelijking en bereikbaarheid op regionaal niveau biedt kansen voor opschaling van de woningmarkt en arbeidsmarkt en kansen om agglomeratievoordelen beter te benutten.
2.1.3 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. In de SVIR
schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. De SVIR heeft drie hoofddoelen geformuleerd:
Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland;
Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid;
Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.
Uit voornoemde doelen zijn diverse Nationale belangen gedestileerd: zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele werken, waarbij in elk geval aandacht dient te zijn voor de gevolgen voor de waterhuishouding, het milieu en het cultureel erfgoed.
Eén van de ambities voor 2040 is dat woon- en werklocaties in steden en dorpen aansluiten op de (kwalitatieve) vraag en dat locaties voor transformatie en herstructurering zoveel mogelijk worden benut. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen, heeft het Rijk een voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).
Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 tweede lid) (2012)
De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de SVIR geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Bro. Het Bro bepaalt dat overheden op grond van het Bro een nieuwe
stedelijke ontwikkeling standaard moeten motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen:
de treden. Deze drie stappen borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkelingen wordt gekomen. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent. Dit gezag draagt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke afweging over die ontwikkeling. De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing op alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van de decentrale overheden, waaronder het bestemmingsplan.
De drie treden van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' kort samengevat.
Op de eerste trede van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt de regionale ruimtevraag
(kwantitatief én kwalitatief) bepaald voor wonen, werken, detailhandel en overige voorzieningen.
Indien de behoefte in trede 1 is aangetoond, is trede 2 aan de orde.
Op de tweede trede wordt bekeken of binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. Hiertoe moet worden bepaald wat de beschikbare ruimte is (kwantiteit) en wat de (financiële) haalbaarheid van de intensivering is (kwaliteit).
Als herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, is trede 3 aan de orde. De gebruiker wordt geholpen om de meest duurzame ruimte te vinden voor verstedelijking buiten het (bestaand) stedelijk gebied. Er wordt bekeken in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.
De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is van toepassing op deze ontwikkeling waarbij 15 nieuwe woningen (exclusief 1 woning ter vervanging van de voormalige bedrijfswoning aan de
Ockhuizerweg 35) worden toegevoegd. De afstand tussen de twee percelen aan de Ockhuizerweg en het perceel aan de Rijndijk is 1 kilometer, hetgeen betekent dat ter hoogte van het dorp
Haarzuilens aan de Ockhuizerweg slechts 12 nieuwe woningen worden gebouwd.
Hierna wordt het plan getoetst aan de treden van de Ladder voor duurzame verstedelijking.
Trede 1: Kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte Kwantitatief
In de provincie Utrecht is sprake van een woningbouwtekort. Dit blijkt uit verschillende beleidsnota's en studies. De provincie Utrecht heeft ABF Research gevraagd een prognose te maken van de ontwikkeling van de bevolking, huishoudens, de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag 2010-2025 met een doorkijk naar 2040. Dit is gevat in het rapport 'Verkenning kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte provincie Utrecht' van februari 2011. 60% van het provinciale tekort bevindt zich in het stadsgewest Utrecht. De oorzaak van de groei van het tekort ligt enerzijds in de sterke groei van het aantal huishoudens in het stadsgewest Utrecht en anderzijds in de lagere groei van de woningvoorraad.
Uit de regionale woningmarktmonitor (BRU, 2013) blijkt dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 moet groeien met 61.000 woningen om het woningtekort niet verder te laten groeien.
In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2013) is voor de regio Utrecht een
woningbouwprogramma van 40.295 ) woningen opgenomen voor de perdiode 2013-2028,
gebaseerd op mogelijke ontwikkellocaties en verwacht ontwikkeltempo. Er wordt hierbij opgemerkt dat met dit voorgenomen programma het tekort hoog zal blijven, wat in overeenstemming is met de vraag naar woningen die blijkt uit de woningmarktmonitor.
Voor de gemeente Utrecht wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 27.750 woningen.
Van dit programma zijn 22.750 woningen in het stedelijk gebied gesitueerd, waarvan ongeveer de helft in de Vinex-locatie Leidsche Rijn (11.500 woningen). De andere helft van het programma binnen de rode contouren is voorzien in diverse kleinere en grotere projecten. Buiten de rode contour zijn in de polder Rijnenburg tot 2030 7.000 woningen gepland, waarvan naar verwachting 5.000 woningen in de PRS-periode zullen worden gerealiseerd. Tot 2040 wordt er in Utrecht geen krimp voorzien.
In kwantitatief opzicht is er ruimte voor de beoogde woningbouwontwikkeling, bestaande uit in totaal 15 nieuwe woningen.
Kwalitatief
De kwalitatieve invulling van het bouwprogramma van de gemeente Utrecht wordt bepaald door de inkomensontwikkeling, de woonvoorkeuren en de vraaggestuurde beleidsoptie waarin de
woonconsument centraal staat. In de actualisering van de Utrechtse Woonvisie (zie paragraaf 2.3.10) is hier op ingegaan. De vraaggestuurde benadering zorgt voor een nieuwbouwpakket dat de doorstroming optimaliseert waardoor huishoudens ook in de voorraad optimaal worden bediend. Het vraaggestuurde nieuwbouwprogramma toont tussen 2010 en 2025 de grootste toename in het Buitencentrum (28.000 woningen) en het Dorpse woonmilieu (17.000). De overige woonmilieus (Centrumstedelijk, Groenstedelijk en Landelijk wonen) zitten op een omvang rond de 8.500 nieuwbouwwoningen. Binnen het huursegment is het programma voor de middeldure huur het omvangrijkste (19.000), gevolgd door het dure huursegment (13.000). In de koop is de omvang van het duurste segment het grootste (19.000), gevolgd door het middeldure segment (14.000). Wordt het vraaggestuurde programma vergeleken met het pakket gereedgekomen woningen uit het verleden dan zou in de toekomstige nieuwbouw meer aandacht voor de huursector gewenst zijn.
De beoogde ontwikkeling voorziet in woningen in het woonmilieu Landelijk wonen, waarvoor binnen de gemeentegrenzen weinig locaties aanwezig zijn. Hierdoor wordt aangesloten op de kwalitatieve vraag en voorzien in een aangetoonde behoefte.
Trede 2: Bestaand stedelijk gebied
De locatie ligt buiten bestaand stedelijk gebied, zodat trede 3 aan de orde is.
Trede 3: Locaties buiten bestaand stedelijk gebied
Binnen bestaand stedelijk gebied kan geen sprake zijn van Landelijk wonen. De transformatie van agrarische percelen naar woningbouwlocaties binnen Haarzuilens is een unieke kans om in dit gebied een kwaliteitsverbetering te bewerkstelligen e n om woningen in het woonmilieu Landelijk wonen te realiseren.
De drie percelen binnen het plangebied worden op compacte wijze herontwikkeld en direct ontsloten op bestaande wegen. Op de percelen Ockhuizerweg 39 en aan de Rijndijk worden maximaal 3 woningen per locatie gebouwd. De locatie aan de Ockhuizerweg 35 ligt aan de rand van het stedelijk gebied van Haarzuilens en wordt bebouwd met maximaal 10 woningen in maximaal 4 gebouwen. De bereikbaarheid van het gebied (per bus, auto en fiets) en specifiek van de drie te herontwikkelen percelen is uitstekend.
Geconcludeerd kan worden dat er sprake is van een zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik.
2.1.4 Visie Erfgoed en Ruimte: Kiezen voor Karakter
Nederland verandert voortdurend. Binnen al deze veranderingen dient het karakter van Nederland zichtbaar te blijven. Hiertoe heeft Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed 3 peilers benoemd:
Gebiedsgericht kijken: het karakter van Nederland.
Gebiedsgericht werken: van collectie naar connectie. Gebiedsgerichte omgang met het erfgoed vergt dat de 'big picture' van karakteristieken wordt doorvertaald naar effectieve strategieën voor ontwikkeling en behoud. Dit kan door erfgoedopgaven te verbinden met opgaven uit andere sectoren en de economische, sociaal-culturele en ecologische kracht van het erfgoed beter uit te baten.
Gebiedsgericht erfgoedmanagement: wie doet wat?
In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is opgenomen dat gemeenten beschermde en niet beschermde erfgoedwaarden in hun bestemmingsplannen dienen mee te wegen en daarbij een beschrijving dienen te geven van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige
cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten zoveel als mogelijk rekening is gehouden.
2.1.5 Waterwet
Op 22 december 2009 is de Waterwet in werking getreden. De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. De Waterwet kent één watervergunning.
Niet elke activiteit in het watersysteem is vergunningsplichtig. Vaak is voor minder ingrijpende activiteiten een melding voldoende, maar de melder moet wel voldoen aan algemene regels zoals opgenomen in het Waterbesluit, de Waterregeling of een verordening van het waterschap (de keur) of de provincie. Een watermeldingsplicht kan ook voortvloeien uit bijvoorbeeld het Activiteitenbesluit, het Besluit lozing afvalwater huishoudens (Blah) of het Besluit lozen buiten inrichtingen (Blib). Veel activiteiten vallen onder algemene regels, waardoor geen watervergunning nodig is en veelal met een melding kan worden volstaan. Bij ruimtelijke ontwikkelingen met consequenties voor het watersysteem dient vooraf contact met de gemeente (als het overheidsloket) of direct met het bevoegde gezag (Rijkswaterstaat, waterschap of provincie) te worden opgenomen.
2.1.6 Nationaal milieubeleidsplan
In 2001 verscheen de kabinetsnota 'Een wereld en een wil: werken aan duurzaamheid', beter bekend als het vierde Nationaal Milieubeleidsplan (NMP4). In dit beleidsplan licht het kabinet het te voeren milieubeleid toe. Het NMP4 wil een eind maken aan het afwentelen van milieulasten op de toekomstige generaties en op mensen in arme landen.
Het milieubeleid voor de komende periode is gebaseerd op een aantal leidende beginselen:
duurzame ontwikkeling (de dimensies milieu, economie en sociale kwaliteit worden in hun
onderlinge balans beheerd);
preventie (nadelige gevolgen van activiteiten moeten worden voorkomen);
voorzorg (niet pas in actie komen tegen ernstige bedreigingen als het wetenschappelijk bewijs is geleverd);
bestrijding aan de bron;
de vervuiler betaalt;
ALARA (As Low As Reasonably Achievable; de beste bescherming die in redelijkheid gevraagd kan worden).
Deze beginselen worden gecodificeerd, mede in het verlengde van artikel 174 van het EU-verdrag.
Deze codificatie betreft niet alleen de Wet milieubeheer, maar ook de wetgeving op andere relevante beleidsterreinen (zoals ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer, energie, landbouw en technologie).
2.2 Provinciaal en regionaal beleid
2.2.1 Structuurvisie provincie Utrecht (streekplan)
De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 is op 4 februari 2013 vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht. Dit ruimtelijke beleid van de provincie heeft als uitgangspunt: lokaal wat kan, regionaal wat moet. Gemeenten krijgen hierdoor meer ruimte om, binnen gestelde kaders, zelf beslissingen te nemen. Ruimtelijke kwaliteit staat hierbij voorop, waarbij ook aandacht dient te zijn voor het behouden, versterken en beleefbaar maken van cultuurhistorie.
De Provincie streeft naar een provincie waarin ruimte is voor goed wonen, werken en natuur; wonen en werken vooral binnen stedelijk gebied, compact en intensief bij OV-knooppunten; behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteiten, zoals gezondheid en leefbaarheid en behoud van kernkwaliteiten landelijk gebied, zoals openheid en biodiversiteit. Met vijf strategische doelen die mede
richtinggevend zijn voor ons ruimtelijke beleid:
1. met een innovatieve kenniseconomie: inzet op kennisintensieve en diensteneconomie, meer woon-werkcombinaties, bestaande bedrijventerreinen duurzaam maken, intensiveren en functiemenging.
2. die bereikbaar is, met auto, fiets of OV in een beter milieu: woon- werk en recreatielocaties moeten bereikbaar zijn en blijven, doorstroom bestaande netwerken verbeteren, stimuleren alternatieven.
3. die klimaatneutraal en klimaatbestendig is: minimaliseren uitstoot broeikasgassen en de omgeving is toegerust op extreme weersomstandigheden, wateropslag, dijkverzwaring, robuuster ecosysteem.
4. waarin alle mensen meetellen en kunnen meedoen op school, in hun wijk en in hun vak:
kleinschalige woonvormen, flexibele woonconcepten, functiemenging, ontmoetingsplekken.
5. met een mooie natuur en gevarieerd landschap: verbeteren kwaliteit landschap, economisch meer benutten sterke punten landschappen, betere kwaliteit natuur, duurzame en verbrede landbouw.
2.2.2 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie
Bij de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie is een Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) gemaakt. De verordening zorgt voor de doorwerking van de structuurvisie naar de gemeenten.
De PRV geeft soms harde ruimtelijke grenzen aan. Soms wordt volstaan met de verplichting om een ruimtelijke keuze voor een bepaald beleidsaspect goed te onderbouwen.
Ruimte-voor-ruimte
In artikel 4.7 van de Provinciale Ruimtelijke Verordening is een ruimte-voor-ruimteregeling
opgenomen. Deze regeling (Algehele agrarische bedrijfsbeëindiging of bedrijfsverplaatsing binnen het Landeijk gebied) is gericht op het terugdringen van de hoeveelheid bebouwing in het landelijk gebied nadat de bedrijfsvoering is beëindigd. Dit ten gunste van de ruimtelijke kwaliteit.
Kwaliteitsverbetering kan worden bereikt door koppeling nieuwbouw aan sanering of ingrijpende transformatie. Grootte en verschijningsvorm van nieuwbouw moet passen binnen het omringende landschap en de bestaande bebouwing en cultuurhistorische waarden moeten worden
gerespecteerd.
Ter compensatie van sloop van opstallen wordt, afhankelijk van het aantal gesloopte m², de bouw van één of meer nieuwe woning(en) mogelijk gemaakt mits alle bestaande voormalige,
cultuurhistorisch niet waardevolle, bedrijfsgebouwen zijn gesloopt en omliggende agrarische bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd.
De bouw van de nieuwe woning vindt plaats op het oorspronkelijk bouwperceel of op een andere locatie in het landelijk gebied als dit leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit. Er kan ontheffing verleend worden van de criteria ten aanzien van de omvang van te slopen bebouwing en aan de inhoud, het aantal en de situering van woningen mits is aangetoond dat dit meer bijdraagt aan verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.
Er zijn in het verleden door Natuurmonumenten veel agrarische gebouwen op diverse locaties op het landgoed gesloopt en twee bestaande woningen. Het gaat om de volgende locaties: Polderweg 2, Ockhuizerweg 35, Ockhuizerweg 39, Eikslaan 5, Parkweg 1 en Thematerweg 10. In 2007 heeft de provincie Utrecht een ruimte-voor-ruimtebrief aan de gemeente Utrecht gestuurd. Daarin heeft de provincie in ruil voor een grote hoeveelheid te slopen bebouwing ingestemd met de bouw van 10 ruimte-voor-ruimtewoningen. Van dat aantal is maar een deel benut.
In 2014 is op het perceel achter Rijndijk 2 meer dan 1.000 m² aan agrarische gebouwen gesloopt en is in januari 2014 ingestemd met de bouw van in ieder geval één extra woning binnen de
ruimte-voor-ruimteregeling.
Bij agrarische bedrijfsbeëindiging of verplaatsing is het tevens toegestaan om tot het hoofdgebouw behorende, onder hetzelfde dak als de bedrijfswoning aangebouwde bedrijfsruimte (het voormalige deel), aan de burgerwoonfunctie toe te voegen (artikel 4.7 Provinciale Ruimtelijke Verordening). In deze situatie is ook splitsing van het gebouw in meer wooneenheden aanvaardbaar, mits de
eenheid in de bebouwing gehandhaafd blijft. Daarbij moet voorkomen worden dat deze woningen op termijn vervangen worden door bijvoorbeeld vrijstaande woningen. Deze optie maakt het mogelijk om in de boerderij op de Ockhuizerweg 35, naast de bestaande woning, extra wooneenheden in de achterliggende aangebouwde schuur te realiseren.
Kernrandzone
De drie locaties liggen in de kernrandzone, zoals aangeduid in de Provinciale Ruimtelijke
Structuurvisie. Het Landinrichtingsplan Haarzuilens en de Bouwenvelop bouwlocaties Haarzuilens geven de kernrandzonevisie voor Haarzuilens weer. In paragraaf 2.4 wordt ingegaan op deze twee gemeentelijke beleidsdocumenten.
In de kernrandzone worden ruimtelijke ontwikkelingen toegestaan om de ruimtelijke kwaliteit te versterken: 'voor kleinschalige stedelijke functies direct in aansluiting op het stedelijk gebied indien dit ten dienste staat van de versterking van de recreatieve belevingswaarde van de kernrandzone'.
Dit kan door realisatie van natuur, groen, aanleg en beheer van recreatieve voorzieningen (artikel 4.8 Provinciale Ruimtelijke Verordening en toelichting artikel 4.8 tweede lid sub a).
Zoals beschreven, zijn er in het gebied veel recreatieve voorzieningen en stad-landverbindingen gerealiseerd waardoor een netwerk is ontstaan, functies in het buitengebied zijn gekoppeld en de ruimtelijke kwaliteit in het gebied is aanzienlijk verbeterd.
Hier bovenop kunnen we op korte termijn extra kwaliteit toevoegen met de volgende ruimtelijke maatregelen:
Structuurversterking van het landschap door een goede landschappelijke inpassing van de bouwlocaties. Hiervoor zijn in de bouwenvelop per locatie eisen gesteld ten aanzien van landschappelijke inpassing en ruimtelijke kwaliteit.
Uitbreiding aan de noordoostzijde van het Parkbos met circa 4,5 hectare groen gebied met wandelpaden.
2.2.3 Strategisch Mobiliteitsplan Provincie Utrecht+ 2004 - 2020 (SMPU)
Het verkeers- en vervoerbeleid van de provincie Utrecht is vastgelegd in het Strategisch Mobiliteitsplan Provincie Utrecht 2004-2015 (SMPU) van december 2003, dat in 2008 is geactualiseerd in het SMPU+ 2004-2020.
De drie hoofddoelen van het SMPU+ zijn:
1. het realiseren van een doelmatig verkeer- en vervoersysteem om de bereikbaarheid in en van de provincie Utrecht en de randstad te waarborgen;
2. het verbeteren van de veiligheid van het verkeer- en vervoersysteem voor gebruikers en omwonenden;
3. het verminderen van de negatieve effecten van verkeer en vervoer op de kwaliteit van de leefomgeving.
De provincie wil de veiligheid en sociale leefkwaliteit in kernen verbeteren door provinciale wegen binnen de bebouwde kom in te richten als erftoegangsweg, dus een weg met een maximale snelheid van 30 km per uur. Een ander nieuw beleidsaccent is het verder verbeteren van de sociale veiligheid
van fietspaden en bushaltes.
Het plan heeft alleen wettelijke status voor het gebied van de provincie buiten het BRU-gebied. Wel liggen er provinciale wegen binnen het BRU-gebied. Het SMPU en het Regionaal verkeers- en
vervoersplan (RVVP) zijn daarom op elkaar afgestemd.
Om de beleidsdoelen uit het SMPU+ te realiseren is het nodig om projecten uit te voeren. Jaarlijks stellen Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht daarvoor twee uitvoeringsprogramma's vast.
In het Uitvoeringsprogramma Mobiliteitsplan Provincie Utrecht (UMP) staan de projecten vermeld die de provincie vooral met eigen middelen realiseert. In het Uitvoeringsprogramma Brede Doeluitkering Verkeer en Vervoer (BDU) staat waaraan de provincie Utrecht de van het Rijk ontvangen Brede Doeluitkering Verkeer en Vervoer uitgeeft.
2.2.4 Provinciale Cultuurnota 2012-2015
In de Provinciale Cultuurnota zijn 3 ambities benoemd:
Ambitie 1: Cultuur Verrijk; om de cultuurhistorische kwaliteit van onze leefomgeving behouden, verbeteren en zichtbaar maken.
Ambitie 2: Cultuur verbindt; om de provincie Utrecht als sterke regio te profileren op het gebied van cultuur en de inwoners en bezoekers te laten genieten van het rijke culturele aanbod.
Ambitie 3: De culturele sector professioneel en economisch verstevigen en daartoe het maatschappelijk draagvlak vergroten.
2.2.5 Waterhuishoudingsplan 2005-2010
Het provinciaal waterbeleid is uiteengezet in het Waterhuishoudingsplan 2005-2010. De provincie streeft naar een gezonde en veerkrachtige ‘watersystemen’ en naar een duurzaam gebruik van water voor mens en natuur.
De provincie streeft naar een zo natuurlijk mogelijk waterbeheer, waarbij het provincie en
waterbeheerders minder afhankelijk willen zijn van allerlei technische ingrepen. Eén manier is om bij beslissingen in de ruimtelijke ordening water een belangrijker rol te laten spelen; ofwel we hanteren water als een ‘ordenend principe’. Een andere manier om een meer natuurlijk waterbeheer te realiseren, is verbeteren van het peilbeheer. In het waterbeleid speelt de gebiedsgerichte aanpak een belangrijke rol.
Het waterhuishoudingsplan beschrijft het waterbeleid aan de hand van zeven thema's:
1. veiligheid;
2. waterkwantiteit;
3. waterkwaliteit en ecologie;
4. stedelijk waterbeheer en waterketen;
5. water en ruimte;
6. vaarwegen;
7. organisatie van het waterbeheer.
Per thema zijn doelen benoemd die de provincie zelf uitvoert.
2.2.6 Gebiedskatern Groene Hart
Als uitwerking van de aanwijzing van het Groene Hart als Nationaal Landschap hebben de drie betrokken provincies in 2011 de Gebiedskatern Groene Hart de kernkwaliteiten van het landschap benoemd. De ambitie is deze kernkwaliteiten te waarborgen en te ontwikkelen. Met dit
gebiedskatern wil de provincie inspiratie en houvast bieden voor het omgaan met ontwikkelingen en zo de landschappelijke kwaliteiten veiligstellen.
Als kernkwaliteiten van het Groene Hart worden benoemd:
landschappelijke diversiteit door contrasten tussen open-dicht, rust-drukte, groot-klein, droog-nat, bebouwd-onbebouwd en hoog-laag.
het (veen)weidekarakter met zijn kenmerkende strokenverkaveling, kaden, dijkjes, lintdorpen, oude dorpskernen, kronkelende veenriviertjes, vee, (weide)vogels, rietlanden en moerassige delen;
openheid in combinatie met elementen in de randen van het gebied, zoals dorpskernen, bosranden en beplanting langs wegen. Openheid is ervaarbaar vanuit de linten, vanaf achterkades of kavelgrenzen en vanuit het open veld.
Rust en stilte is een belangrijke gevoelswaarde, nauw gerelateerd aan openheid en het
(veen)weidekarakter. Toenemend recreatief medegebruik, zoals rondom Haarzuilens, maakt het
landschap minder rustig en stil dan de extensieve agrarische gebieden. De sequentie van druk, naar relatieve rust naar stilte is een belangrijke kwaliteit.
De Provincie Utrecht heeft voor het landschap van het Groene Hart als hoofdambitie het versterken van de landschappelijke diversiteit met respect voor de kernkwaliteiten en die benutten om de contrasten tussen de verschillende typen landschappen te behouden én te versterken.
Ten aanzien van ontwikkeling en verandering van het landschap zijn de volgende principes opgesteld:
Wonen en werken inpassen als nieuw landgoed of boerenerf in het lint.
Nieuwe recreatie heeft de maat en verhouding van bestaande erven.
Parkeren vindt plaats binnen het erf, uit het zicht van de straat.
Het voorerf bestaat uit kleinschalige groenelementen, op het achtererf is ruimte voor schaalvergroting.
Erfbeplanting bestaat uit streekeigen soorten. De kavelgrens wordt niet volledig dichtgeplant.
Natuurontwikkeling is beperkt in hoogte zodat men eroverheen kan kijken.
2.2.7 Regionaal Structuurplan
Bestuur Regio Utrecht heeft in 2005 het Regionaal Structuurplan (RSP) vastgesteld waarin in grote lijnen is weergegeven hoe de regio Utrecht zich in de komende jaren moet gaan ontwikkelen op het gebied van wonen, werken, groen en bereikbaarheid. In de Wet ruimtelijke ordening is het
instrument regionaal structuurplan niet langer opgenomen. Het huidige RSP heeft onder de nieuwe wet dezelfde status gekregen als een provinciale structuurvisie. De inhoud van het door de
samenwerkende gemeenten vastgestelde RSP blijft geldig tot 2015.
Het centrale thema van het plan is beheerste dynamiek. Via het principe beheerste dynamiek moet sturing gegeven worden aan de verstedelijkingsdruk om te komen tot een evenwichtige
ontwikkeling.
Op de plankaart RSP Utrecht 2005-2015 zijn de percelen binnen het plangebied aangegeven als recreatie groen. De kaart is een abstractie van de werkelijkheid. Dit betekent dat niet alle bestaande functies zijn opgenomen of weergegeven. De legenda-eenheden geven de ‘grootste gemene deler’
van een gebied aan. Zo kunnen zich in ‘groene’ gebieden ook een aantal woningen of
bedrijfsruimtes bevinden. Uitgangspunt is dat bestaande functies gehandhaafd kunnen blijven.
Toevoegingen en uitbreidingen zullen op basis van lokaal maatwerk moeten worden bekeken.
In 2007 hebben de gemeenten gezamenlijke uitvoeringsafspraken geformuleerd en vastgelegd in het uitvoeringscontract RSP 2005-2015.
2.2.8 Regionale woonvisie 2030
De Regionale Woonvisie 2030 richt zich op de woningbehoefte tot 2030 en het op basis hiervan te voeren beleid op de lange en middellange termijn. Onderwerpen zijn de kwantitatieve en de kwalitatieve woningbehoefte, de bouwopgave, het doelgroepenbeleid en het
woonruimteverdelingsbeleid. Deze woonvisie gaat niet in op de ruimtelijke vertaling hiervan.
BRU heeft vier kernuitgangspunten geformuleerd:
1. De regio maakt zich sterk voor het terugdringen van het kwantitatieve woningtekort.
2. De regio wil sturen op de betaalbaarheid van de regionale woningvoorraad. Zij zet zich in voor voldoende sociale huisvestingsmogelijkheden en een evenwichtige spreiding daarvan over de gemeenten.
3. De regio wil sturen op versterken van de woonkwaliteit, in het verlengde van de veranderende woningbehoefte voor specifieke doelgroepen.
4. Tenslotte ziet de regio als taak het eerlijk verdelen van de schaarse woonruimte.
De kernuitgangspunten zijn vertaald in een concreet beleidsinzet, bestaande uit 16
beleidsdoelstellingen. Ter uitvoering van het beleid bevat de visie een eerste aanzet tot een actieprogramma voor de periode tot 2015. Dit programma zal de komende periode nader worden uitgewerkt.
2.2.9 Regionaal Verkeers- en Vervoerplan 2005-2015
Het Bestuur Regio Utrecht (BRU) is als Kaderwetgebied verantwoordelijk voor het regionale
verkeers- en vervoerbeleid in de Utrechtse regio. Vanwege voortdurende veranderingen in economie en verkeer is het nodig het beleid eens in de één à twee jaar bij te stellen. Daarnaast is het BRU op grond van de Planwet verkeer en vervoer verplicht om een Regionaal Verkeers- en Vervoerplan (RVVP) op te stellen. Het BRU werkt daarbij nauw samen met provincie en gemeenten.
Het Regionaal Verkeers- en Vervoerplan concentreert zich rond drie thema's: bereikbaarheid, veiligheid en leefbaarheid. Het BRU pleit voor 'beheerste mobiliteit', in overeenstemming met de 'beheerste dynamiek' die het BRU voor ogen staat in het Regionaal Structuurplan. Dit betekent dat het BRU zich uitspreekt tegen het ongelimiteerd faciliteren van de vraag naar verkeer en vervoer en uitdrukkelijk kiest voor selectieve bereikbaarheid.
2.3 Gemeentelijk beleid
2.3.1 Structuurvisie Utrecht 2015-2030
Voor de stad Utrecht is op 1 juli 2004 de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 vastgesteld. In de structuurvisie zijn de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de stad Utrecht beschreven. Daarbij wordt uitgegaan van drie kernkwaliteiten van de stad, die in de structuurvisie zijn uitgewerkt in drie perspectieven: De Markt, Het Podium en De Binnentuinen.
De Markt sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als randstedelijk centrum in een economisch dynamische en hoogstedelijke omgeving.
Het Podium sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als ontmoetingsplaats voor winkelen, cultuur, onderwijs en recreatie.
De Binnentuin sluit aan bij de kernkwaliteit: de grote stad met kleinschaligheid en sociale cohesie in de wijken.
Haarzuilens is in de structuurvisie bestempeld als buitenstedelijke groenstructuur. Voor de lange termijn (2030) sluit het perspectief 'Het Podium' het beste aan bij onderdelen van dit plangebied. De openbare ruimte in het plangebied wordt voor een groot gedeelte (450 ha) als een nieuw
recreatiegebied ontwikkeld. Als een “landgoed bij de stad” waar op een drukke dag plek is voor circa 15.000 recreanten uit omliggende kernen. Daarnaast geldt Kasteel de Haar als podium. Per jaar zijn er ongeveer 80.000 betalende recreanten die het kasteel en/of de tuinen bezoeken. Het ligt dus voor de hand deze kernkwaliteit te versterken.
Doelstelling binnen het perspectief het Podium is:
het versterken van de landelijke identiteit van Utrecht als ontmoetingsstad;
het bijdragen aan de culturele vitaliteit van de stad;
het versterken van de functionele relatie van de stad met de regio op het gebied van cultuur, onderwijs, voorzieningen en recreatie;
het ontwikkelen van een (bijbehorend) uitnodigend stedelijk milieu.
Bij de ontwikkeling volgens het perspectief Podium uit de structuurvisie, moet het behoud en herstel van het aanwezige bebouwingsbeeld en het versterken van de bestaande of historisch bepaalde karakteristieken centraal staan.
2.3.2 Welstandsnota 2004
In de Welstandsnota Utrecht van juli 2004, getiteld "De schoonheid van Utrecht", is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft
vanzelfsprekend de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria.
De nota, die verplicht is om welstandsbeleid te kunnen voeren, kent de volgende doelen:
het plaatsen van de welstandsbeoordeling binnen een inhoudelijk, objectief kader waarmee de rechtszekerheid voor de initiatiefnemer wordt gediend;
het verhogen van de kwaliteit van de welstandsadvisering;
het vastleggen van efficiënte en transparante procedures voor de welstandszorg;
het bieden van meer samenhang in het beleid dat zich richt op het uiterlijk van de stad.
Voor vergunningplichtige bouwwerken geldt het volgende:
op basis van een gebiedsgerichte analyse per buurt of wijk worden in hoofdlijnen een ruimtelijke karakteristiek gegeven;
ambities worden vertaald in beleidsniveaus per gebied; deze beleidsniveaus zijn: Behoud, Respect en Open; de drie niveaus onderscheiden zich onderling in mate van vrijheid in omgaan met de bestaande structuur en architectuur;
algemeen geldende beoordelingscriteria verschillen alleen per beleidsniveau en niet per gebied.
Voor alle drie ontwikkellocaties geldt het beleidsniveau 'Behoud'. Er wordt daarmee ingezet op behoud en herstel van het aanwezige bebouwingsbeeld en het versterken van de bestaande of historisch bepaalde karakteristiek van stedenbouwkundige, architectonische, landschappelijke of cultuurhistorische aard. Dit betekent:
primaire oriëntatie op monumentale en beeldbepalende kwaliteiten en eigenschappen van de gebouwen;
authenticiteit staat voorop, zowel voor nieuwe als voor bestaande gebouwen;
geen nabouwen van maar voortbouwen op de historische context, waarbij "voortbouwen op"
zowel op een traditionele als vooruitstrevende manier mag plaatsvinden;
nieuwe interpretaties zijn mogelijk.
2.3.3 Monumentenbeleid/cultuurhistorie
Het beleidsplan van monumenten/cultuurhistorie 2004 'Beheer van de chaos der eeuwen' is een evaluatie van het monumentenbeleid sinds 1993. In dat jaar is het beleid vastgesteld in de nota Op de schouders van reuzen. Met name de relatie tussen ruimtelijke ontwikkelingen in de stad en de cultuurhistorie is in dit beleid benadrukt. Een uitvoerige inventarisatie en ook een effectrapportage bij aanzienlijke ingrepen werd noodzakelijk.
Naast de evaluatie doet het beleidsplan aanbevelingen voor de toekomst.
De belangrijkste aanbevelingen zijn:
1. voortzetten monumentenbeleid;
2. restauraties stimuleren met behulp van een revolving fund;
3. wijziging financiële regeling voor beeldbepalende panden;
4. puntensysteem als leidraad voor financiering/subsidiëring;
5. herstel van monumenten in gemeentelijk bezit;
6. lijst in eigendom te houden gemeentelijk bezit;
7. besluitvorming over de effecten van ruimtelijke ingrepen voor cultuurhistorische waarden;
8. regeling archeologie in de toekomst (verbetering bekostiging van archeologisch onderzoek);
9. regeling bouwhistorisch onderzoek;
10. commmunicatie.
2.3.4 Gemeentelijk archeologiebeleid
Het gemeentelijk archeologiebeleid heeft tot doel bij te dragen aan de historische beeldvorming over Utrecht en zijn bewoners. Om dit doel optimaal te verwezenlijken, vervult de gemeentelijke
archeologische dienst een actieve rol. In het gemeentelijk archeologiebeleid wordt afhankelijk van de archeologische waarde, danwel de archeologische verwachtingswaarde zowel naar boven als naar beneden afgeweken van de algemene vrijstelling voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.
In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart aangeduide gebieden waar een
onderzoeksverplichting geldt, zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning gevraagd kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen. Binnen deze gebieden gelden voor bepaalde ingrepen en activiteiten een aantal
vrijstellingen.
De onderzoeken in het gebied Haarzuilens hebben enkele tientallen nederzettingsterreinen uit de IJzertijd tot de Late Middeleeuwen opgeleverd. Voor een deel zijn deze verwerkt in de
Archeologische Monument Kaart (AMK) die door de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM) wordt bijgehouden. De status van de terreinen op de AMK, met uitzondering van wettelijk beschermde of te beschermen terreinen, is niet bepalend of beperkend voor het
gemeentelijk beleid inzake de bescherming van archeologisch erfgoed. Voor het plangebied zullen de archeologische waarden de komende maanden zoveel mogelijk in samenspraak met de RACM
worden gedigitaliseerd en geclassificeerd volgens het instrumentarium dat de gemeente in de bestemmingsplannen zal kunnen gebruiken voor de bescherming van archeologisch erfgoed. Op dit moment wordt dit instrumentarium aangepast naar de nieuwe eisen van de nieuwe wet.
De aanwezigheid van enkele tientallen archeologische terreinen in een goeddeels ongestoord landschap is voor het gebied van de Oude Rijn ten westen van Utrecht bijzonder te noemen. Om die
reden heeft de RACM het gebied rond het Haarpad en de Joostenlaan (gelegen tussen Parkweg, Thematerweg, het dorp Vleuten en het kasteelpark De Haar) in het kader van het
landinrichtingsproject Haarzuilens in zijn totaliteit als beschermenswaardig bestempeld. Het is de bedoeling om grote delen ervan na inrichting voor te dragen voor wettelijke bescherming op grond van de Monumentenwet. Dit betekent dat voortgezet agrarisch gebruik mogelijk zal zijn, maar met beperkingen ten aanzien van de bodembewerking (niet dieper dan de bestaande bouw voor, in de praktijk 30 cm).
Conclusies
nieuwe functies zullen verenigbaar moeten zijn met duurzaam behoud van de archeologische resten in de bodem;
in het algemeen moet bij vergunningaanvragen (voor beschermde monumenten en eventueel in het kader van een aanlegvergunningenstelsel) worden uitgegaan van behoud van de bestaande maaiveldsituatie (of beperkte ophoging), aanzienlijke beperkingen ten aanzien van
bodemingrepen (hooguit kleinschalige verstoringen in de bovenste 30 cm) en handhaving van het grondwaterpeil;
via de dubbelbstemming Waarde - Archeologie wordt de Archeologieverordening van toepassing verklaard.
2.3.5 Groenstructuurplan
Gemeente Utrecht heeft een groenstructuurplan vastgesteld ter behoud en ontwikkeling van de kwaliteiten van het stedelijk groen als onderdeel van een kwalitatief hoogstaand woon- en vestigingsklimaat. Het Groenstructuurplan (2007-2011) van Utrecht geeft in hoofdlijnen de gebruiksfunctie, de bestemming, de beeldende rol, de ecologische betekenis en het onderhoudskarakter van de groenvoorzieningen in de stad aan. Dit kunnen bestaande voorzieningen zijn of voorzieningen die nog ontwikkeld gaan worden.
De visie voor het stedelijk groen gaat uit van de verbetering van de kwaliteit van het huidige stedelijke groenareaal, het realiseren van groene verbindingen naar de omringende landschappen en uitbreiding van het groene areaal om Utrecht.
De meest kansrijke en belangrijke onderdelen voor de ontwikkeling van de groenstructuur zijn:
1. De ontwikkeling van drie groene recreatiegebieden grenzend aan de bebouwde kom:
Utrecht-west (Haarzuilens en het IJsselbos), Noorderpark en Groenraven-oost;
2. Het Leidsche Rijn Park als groot binnenstedelijk groengebied;
3. De versterking van het groen in de na-oorlogse wijken Zuilen, Ondiep, Overvecht, Hoograven en Kanaleneiland.
In het groenstructuurplan is de parkaanleg rondom Kasteel de Haar aangeduid als één van de kerngebieden voor de stadsnatuur. Er wordt ingezet op behoud en versterking van verbindingen tussen de kerngebieden onderling.
2.3.6 Bomenbeleid Utrecht (2009)
Eén van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende
bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu.
Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:
Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren. Dat betekent bij de ruimtelijke plannen in de komende jaren bezien waar bomen kunnen worden toegevoegd om zo de bomenlanen en pleinen te completeren. Daarnaast bij ingrepen in de huidige structuur op basis van een goed programma van eisen de structuur weer aanvullen;
De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden.
Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplanting van bomen, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging van de bomen in de jeugdfase en bij bomenziekten.
Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf.
De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.
2.3.7 Gemeentelijk verkeersbeleid
Utrecht groeit en fietst, OV en auto vragen steeds meer ruimte in de stad. Utrecht heeft daarom een nieuwe visie op mobiliteit ontwikkeld en het Ambitiedocument Aantrekkelijk en Bereikbare Stad in 2012 vastgesteld.
Op 26 mei 2016 is het gemeentelijk verkeersplan Nota Slimme Routes, Slim Regelen, Slim Bestemmen vastgesteld. Voor elke vervoerwijze is in deze nota een speerpunt benoemt: ruim baan voor de voetganger, nieuwe routes met korte reistijden voor de fietser, een kwaliteitssprong voor het openbaar vervoer, minder doorgaand autoverkeer door de stad en slimmere logistiek in de stad.
Het gemeentelijk beleid is met name gericht op de verkeerssituatie in het stedelijk gebied en daarom minder relevant voor de percelen binnen het plangebied van dit bestemmingsplan.
2.3.8 Nota Stallen en Parkeren
De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. In de
uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd.
Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen.
2.3.9 Visie Wonen 2030
De Visie Wonen 2030 dient als input voor de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 en gaat over de ruimtelijke aspecten van het wonen. De hoofdkoers is gericht op de verdere uitbouw van Utrecht als aantrekkelijke woonplaats.
In de Visie Wonen wordt benadrukt dat de behoefte aan wonen in de stad ook in de toekomst zal blijven bestaan. Om aan de vraag naar bepaalde woonmilieus te kunnen voldoen, zijn er in de toekomst nieuwe locaties nodig. Locaties voor verdere uitbreiding van de woningvoorraad in Utrecht moet zich vooral richten op het realiseren van 'centrumstedelijke' woonmilieus en
'dorpsrand/landelijke' woonmilieus. De visie is gericht op de ontwikkeling van het woonaanbod van de stad Utrecht in de periode na de grootschalige projecten, Stationsgebied, Leidsche Rijn en De Utrechtse Opgave (DUO), die tot ongeveer 2010 lopen. De koers is gericht op verdere uitbouw van Utrecht als aantrekkelijke woonplaats. Enerzijds om meer midden- en hogere inkomens te binden en anderzijds om samen met de regio een voldoende en kwalitatief beter woonaanbod te garanderen voor de lagere inkomens. Er zijn diverse programma's in ontwikkeling om de druk op de woningmarkt te verminderen en de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad te verbeteren.
Rond 2010 zal de woningvoorraad zijn toegenomen tot 135.000 woningen. Het aandeel
koopwoningen is dan gegroeid van 40% naar 55%. Verder is berekend dat de regio Midden-Utrecht in de periode 2010-2020 nog behoefte heeft aan een toevoeging van 26.000 woningen en in de periode van 2020-2030 ruim 25.000 woningen.
2.3.10 Actualisering Woonvisie Utrecht
De Actualisering woonvisie Utrecht is op 4 juni 2015 vastgesteld door de gemeenteraad. De
gemeente werkt samen met haar partners aan een goed functionerende woningmarkt. Utrecht moet een zeer aantrekkelijke woongemeente blijven. De gemeente maakt gebruik van kansen om die aantrekkelijkheid vast te houden en te vergroten. Ook ondersteunt de gemeente bewoners die zich moeilijk op eigen kracht op de woningmarkt staande houden.
In de visie wordt een aantal duidelijke prioriteiten gesteld voor de meest acute kwesties. Daarbij ligt de focus op de huursector en dan met name op de sociale huursector. Het probleem van de
betaalbaarheid van huren krijgt hierbij de meeste aandacht. Centraal staan ook de kwaliteit en de duurzaamheid van woningen en een vergroting van het aantal middeldure huurwoningen. Een beknopte woonvisie sluit beter aan bij de wens om het woonbeleid en de afspraken met corporaties op een meer cyclische wijze vorm te geven. Jaarlijks wordt gekeken of het nodig is om beleid en/of afspraken aan te passen. Dit gebeurt door goede monitoring van het beleid en financiën.
2.3.11 Beleidsnotitie Omzettingsvergunning
De notitie gaat over het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte. In Utrecht worden in vrij veel woningen de kamers apart bewoond, bijvoorbeeld door studenten. In zo'n situatie is zelfstandige woonruimte omgezet in onzelfstandige woonruimte. Volgens de Regionale Huisvestingsverordening is omzetting van woonruimte alleen toegestaan met een omzettingsvergunning. Dit is vooral van toepassing op koopwoningen. In de aandachtsgebieden Ondiep, Zuilen, Hoograven, Overvecht en Kanaleneiland verleent de gemeente in principe geen omzettingsvergunningen. De leefbaarheid in deze gebieden staat onder druk en derhalve is de slaagkans op het verkrijgen van een vergunning in deze gebieden miniem. Ook in andere gebieden kan op grond van de leefbaarheid een vergunning geweigerd worden.
Uitzondering
Aan ouders/verzorgers die een woning kopen voor hun zoon of dochter (die bij een Utrechtse onderwijsinstelling is ingeschreven) en een aantal medestudenten verleent de gemeente een tijdelijke omzettingsvergunning. De vergunning is geldig voor een periode van vijf jaar en wordt in principe verleend zonder daar compensatie voor te vragen.
2.3.12 Waterplan Utrecht
Zes waterpartners, bestaande uit de Hoogheemraadschappen De Stichtse Rijnlanden en Amstel, Gooi en Vecht, Hydron Midden-Nederland, de provincie Utrecht, Rijkswaterstaat Utrecht en de
gemeente Utrecht hebben het Waterplan Utrecht opgesteld. Het Waterplan Utrecht omvat een lange termijn visie tot 2030 en een uitvoeringsprogramma voor de periode 2004-2008.
Met het opstellen van het Waterplan Utrecht hebben de waterpartners afgesproken te streven naar een watersysteem voor de toekomst, dat aansluit bij de natuurlijke omstandigheden op en om Utrechts grondgebied. Om dit te bereiken is afgesproken te werken aan het terugdringen van de verontreiniging van het oppervlaktewater, stroomafwaartse gebieden niet te veel belasten met overtollig water uit Utrecht (afwenteling), veranderde waarden van het water voor de stad beter benutten (transport, toerisme, recreatie en natuur, woon- en werkomgeving) en door hechtere samenwerking meer resultaat voor hetzelfde geld. Dit is vertaald in tien ambities voor een
duurzamer watersysteem voor Utrecht in 2030. Met de ambities wordt invulling gegeven aan de trits 'vasthouden, bergen, afvoeren' en aan de trits 'schoonhouden, scheiden en zuiveren'.
2.3.13 Gemeentelijk Rioleringsplan
In het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) zijn maatregelen vastgelegd om lozingen vanuit het riool terug te dringen. Eén van de maatregelen betreft de aanleg van bergbezinkbassins (BBB's). Een bergbezinkbassin zorgt voor een grotere inhoud van de riolering. Daarnaast wordt in het bassin een deel van het vuil afgevangen waardoor het overstortende water schoner wordt. Dit voorkomt stank en vissterfte in de ontvangende watergang. Naast de aanleg van de BBB's gaat de gemeente Utrecht ook andere maatregelen nemen om te voldoen aan het Rijksbeleid, zoals het vergroten van delen van de riolering en het afkoppelen van hemelwater.
2.3.14 Plan Gemeentelijke Watertaken 2016-2019
Het Plan Gemeentelijke Watertaken beschijft de invulling van de wettelijke gemeentelijke zorgplicht voor afvalwater, hemelwater en grondwater. Ook de wijze van beheer van oppervlaktewater wordt beschreven. Op basis van de zorgplicht heeft de gemeente op het gebied van water de volgende taken:
1. veilige inzameling en transport van afvalwater, zonder risico's voor de volksgezondheid en het milieu;
2. het inzamelen en verwerken van hemelwater zonder dat er wateroverlast optreedt;
3. het voorkomen en verminderen van structurele grondwateroverlast;
4. het samen met de waterschappen realiseren van veilig, gezond en aantrekkelijk oppervlaktewater waarlangs het goed wonen, werken en cecreeren is.
2.3.15 Geluidnota Utrecht
De Geluidnota Utrecht 2014-2018 is op 11 februari 2014 vastgesteld. Dit beleid gaat over het beperken en minimaliseren van geluidhinder bij ruimtelijke ontwikkelingen in Utrecht.
De Geluidnota heeft betrekking op weg-, rail- en industrielawaai. Hiervoor is landelijke wet- en regelgeving van toepassing. Daarbinnen is echter ook ruimte voor gemeentelijke beleidsvrijheden. In de Geluidnota wordt aangegeven hoe hiermee wordt omgegaan.
De belangrijkste regels uit de Geluidnota zijn:
nieuw te bestemmen woningen beschikken over een geluidsluwe gevel, een rustige buitenruimte en een akoestisch goede woningindeling;
behoud van goed akoestisch woon- en leefklimaat in rustige woonwijken bij bestemmen van nieuwe woningen en bedrijven in elkaars nabijheid.
Ook onderwerpen, die meer algemeen onder het begrip "een goede ruimtelijke ordening" vallen, worden in de Geluidnota beschreven.
2.3.16 Nota externe veiligheid
De Nota externe veiligheid gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht voor de beheersing van risico's als gevolg van het werken met gevaarlijke stoffen in inrichtingen (bedrijf, productielocatie of kantoor) en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De genoemde risico's zijn veiligheidsrisico's voor mensen die zich in de buurt van de inrichting en/of het transport bevinden.
De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt of een risico-ontvanger, zoals een woning, planologisch mogelijk wordt gemaakt. De randvoorwaarden en regels zijn vertaald in afstandseisen tussen risicobronnen (bedrijven,
transportroutes (weg, spoorweg, vaarweg) of buisleidingen) en omgevingsobjecten. De gemeente Utrecht kiest ervoor om geen zwaardere veiligheidseisen op te leggen dan die vermeld staan in de risiconormering van de rijksoverheid. In sommige gevallen biedt de rijksregelgeving ruimte tot afwijken van de normering. In de Nota spreekt de gemeente zich uit om terughoudend om te gaan met de mogelijkheid tot afwijken.
2.3.17 Actieplan luchtkwaliteit Utrecht 'Lucht voor ambitie'
Schone lucht, een bereikbare stad en duurzame groei. Dat zijn de doelstellingen van het Actieplan Luchtkwaliteit Utrecht (ALU). Het ALU bevat een samenhangend pakket maatregelen om de
luchtkwaliteitsknelpunten op te lossen, bewoners, werkenden en bezoekers te stimuleren meer met het openbaar vervoer en de fiets te reizen en knelpunten in het autoverkeer op te lossen.
2.4 Gebiedspecifiek beleid
2.4.1 Landinrichtingsplan Haarzuilens
In 2006 is het door de Dienst Landelijk Gebied, gemeente Utrecht en provincie Utrecht ontwikkelde Landinrichtingsplan Haarzuilens vastgesteld.
De doelstelling van het landinrichtingsplan is de realisering van een openbaar toegankelijk recreatiegebied met nieuwe recreatieverbindingen voor wandelaars en/of fietsers. Het gebied behoudt een groene inrichting en is vooral bestemd voor de omliggende woongebieden en de bewoners in het gebied zelf. Gestreefd wordt naar een heel aantrekkelijk recreatiegebied wat betreft bereikbaarheid, beleving van rust en ruimte, hoogwaardige natuur en veiligheid. Ook voor andere functies dan recreatie (zoals water, milieu en verkeer) neemt het landinrichtingsplan maatregelen om de bestaande kwaliteiten van het gebied te bewaren en, waar mogelijk, te verhogen.
Een greep uit de uitgevoerde maatregelen:
Wielrevelt 171 hectare: verwerving van agrarische percelen en omvorming naar recreatie- en natuurgebied met wandel- en fietspaden, ligweides, activiteitenterrein, hondenlosloopgebied, twee uitkijkplatforms aan de Haarrijnse Plas, bankjes en bebording, een plukboomgaard, een historisch beleefpad, een waterbeleefpad 't Natte Laand van 3 km voor kinderen,
parkeerplaatsen.
Klein Limburg 25 hectare: verwerving van agrarische percelen en omvorming naar recreatie- en natuurgebied met wandelpaden en parkeervoorzieningen.
Sloop van vele agrarische opstallen verspreid over het gebied, waardoor de kwaliteit van het landschap is verbeterd.
Realisatie van een recreatieve pleisterplaats en beheerkantoor aan de Thematerweg 10.
Realisatie van een Parkbos van 70 hectare met wandel- en paden, vijverpartijen, ligweides, 70.000 nieuwe bomen en een parkeervoorziening.
Het perceel aan de Rijndijk is omsloten door het Parkbos. Het Parkbos ligt ingeklemd tussen de oude linten Rijndijk, Lagehaarsedijk en Polderweg. Het nieuwe Parkbos omvat 75 hectare nieuwe natuur, waarvan circa 20 hectare bos, en is openbaar toegankelijk. Verder zijn er bloemrijke weilanden (ruim
50 hectare), speel- en ligweides, vijvers en watergangen. In het gebied zijn wandelpaden
(struinpad, wandellanen en wandelpad) en doorgaande fietspaden gerealiseerd. Het groen en de routes sluiten aan op het bestaande park rondom Kasteel De Haar. De woningen Rijndijk 2 en 4 horen bij het lint Rijndijk. Het daarachter gelegen terrein (voormalig agrarisch perceel) is omsloten door het Parkbos. Deze specifieke ligging in het bos is de basis voor de ontwikkeling van de woonlocatie. Het concept is 'wonen op een open plek aan de rand van het Parkbos'.
De percelen aan de Ockhuizerweg liggen in Haarzuilens, waar handhaving van het huidige beeld wordt nagestreefd.
Met het wegvallen van de Rijksbijdrage voor het programma Recreatie om de Stad is het belangrijk om het beheer op lange termijn te dekken en een gezamenlijke opgave om te zoeken naar optimale verdienmogelijkheden. De ontwikkeling van woningen in erfpacht is één van de manieren om in dit kader structurele inkomsten te genereren.
Vanuit de visie, ambities en gebiedskwaliteiten van het Landinrichtingsplan Haarzuilens en
Gebiedskatern Groene Hart zijn in de "Bouwenvelop bouwlocaties Haarzuilens" de randvoorwaarden voor een stedenbouwkundig en landschappelijk goede inpassing uitgewerkt.
2.4.2 Beschermd dorpsgezicht Haarzuilens
De drie beoogde bouwlocaties liggen binnen de grens van het beschermd dorpsgezicht Haarzuilens.
Sinds 4 december 2013 is Haarzuilens en omgeving aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Het beschermd gezicht omvat de eind 19e-eeuwse aanleg van Kasteel de Haar, het kasteeldorp Haarzuilens en de omringende, op de middeleeuwse ontginningspatronen gebaseerde landerijen, die deels bij het kasteel behoren.
Het gezicht wordt globaal omgrensd door de gemeentegrens van Woerden (Harmelen) in het westen, de gemeentegrens van Stichtse Vecht (Breukelen en Maarssen) in het noordoosten en de spoorlijn en de Vleutense Wetering in het zuiden. Aan de oostzijde is de Joostenlaan met enkele aangrenzende percelen bepalend voor de omgrenzing.
Waarderingskaart Haarzuilens (bron: Rijksdienst voor de Monumentenzorg, 2004)
Het beschermd dorpsgezicht Haarzuilens is van algemeen belang vanwege de architectuur- en cultuurhistorische, archeologische, stedenbouwkundige en landschappelijke waarden, zoals de landschappelijke parkaanleg rond Kasteel de Haar, Kasteel de Haar als kern van deze aanleg met diverse zichtassen over het weidegebied, het dorp Haarzuilens als geïdealiseerd voorbeeld van een verplaatst middeleeuws dorp, de bijzondere ruimtelijk-historische samenhang tussen kasteel, park en dorp in een geheel landschappelijke omgeving, de middeleeuwse ontginningsstructuren van het landschap en de in het gebied aanwezige historische bebouwing, archeologische terreinen en bijzondere elementen zoals de bij het kasteel behorende eendenkooi en de Hamtoren.
Doel van de aanwijzing is de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende structuur en ruimtelijke kwaliteit van het gebied te onderkennen als zwaarwegend belang bij de toekomstige ontwikkelingen binnen het gebied. De aanwijzing beoogt op die wijze een basis te bieden voor een ruimtelijke ontwikkeling die inspeelt op de aanwezige kwaliteiten, daarvan gebruik maakt en daarop voortbouwt.
Het perceel aan de Rijndijk ligt op de waarderingskaart binnen het gebied dat behoorde tot het
oorspronkelijk parkontwerp. Aan de overzijde van de Rijndijk ligt het Parkbos.
De percelen aan de Ockhuizerweg liggen op de waarderingskaart in een open gebied met
opstrekkende verkaveling. Aan de overzijde van de Ockhuizerweg ter hoogte van huisnummer 35 is de dorpsbebouwing van Haarzuilens als zodanig aangeduid.
2.4.3 Bouwenvelop bouwlocaties Haarzuilens
Op 1 december 2015 heeft het college van burgemeester en wethouders de bouwenvelop bouwlocaties Haarzuilens vastgesteld.
Het doel van de bouwenvelop is het vastleggen van een ruimtelijk en programmatisch kader en uitgangspunten voor beeldkwaliteit voor ontwikkeling van de verschillende locaties. De bouwenvelop is de basis voor het bestemmingsplan. Ingediende plannen voor de locaties worden, naast of ze voldoen aan wettelijke voorschriften, getoetst aan de randvoorwaarden uit de bouwenvelop. In hoofdstuk 3 volgt een inhoudelijke toelichting op de bouwenvelop.
2.5 Conclusie
Ten aanzien van het plangebied wordt geconcludeerd dat de herontwikkelingsrichting past binnen de uitgangspunten van het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk (waaronder ook het gebiedsspecifieke) beleid.
