STRATEGIE WERKLOCATIES APELDOORN 2019

(1)

STRATEGIE

WERKLOCATIES APELDOORN 2019

KLAAR VOOR DE TOEKOMST

September 2019

(2)

202 Strategie werklocaties Apeldoorn 2019

Uitgave

Gemeente Apeldoorn

Vormgeving Bayon, Katwijk

Fotografie

Gemeente Apeldoorn

September 2019

(3)

STRATEGIE

WERKLOCATIES APELDOORN 2019

KLAAR VOOR DE TOEKOMST

September 2019

(4)

(5)

VOORWOORD

Voorspoed als hefboom

In goede economische tijden moet je vooruit denken en de juiste investeringen doen om in de toekomst tegen een stootje te kunnen. Dat geldt voor een ieder privé en evenzo voor onze stad. Daarom is nu het moment om onze huidige voorspoed als hefboom te benutten voor het werken aan een economie met oog op en voor de toekomst. Dit doen we enerzijds door onze bedrijven te faciliteren in sterke netwerken en anderzijds door ruimte te bieden om te kunnen ondernemen.

Onze uitgangspositie om hier werk van te maken is uitstekend. Weliswaar hebben ondernemers net als een gemeente te maken met goede en minder goede jaren, op de lange termijn komt de positieve ontwikkeling van onze economie niet uit de lucht vallen. We hebben immers een gunstige ligging in het groen. Ons doel is merkbaar meer bedrijvigheid en het versterken van bedrijven. Dat lukt alleen met ruimte, infrastruc- tuur en voorzieningen die passen bij de ambities van onze partners. Vooral ruimte is in Nederland echter een schaars goed. Ook in Apeldoorn, want in Apel- doorn zijn we van het doen. Waar elders wordt gepraat over duurzaamheid, circulariteit en innovatie, zijn we er in Apeldoorn gewoon mee bezig. Onderne- mers investeren fors in onze stad en onze dorpen. Ons veelzijdig midden- en kleinbedrijf en de niet commer- ciële dienstverleners vormen een bruisende bedrijvige gemeenschap die ruimte nodig heeft. We lopen aan tegen de grenzen van de beschikbare fysieke ruimte om te kunnen ondernemen. Daarom hebben we een integrale strategie nodig die gericht is op samenwerking en die helpt om onze ruimte slim, creatief en met oog op de toekomst te benutten.

Deze strategie ligt er nu en heeft een langjarig karakter. Ook is er een rollende uitvoeringsagenda aan gekoppeld met concrete acties die aansluiten bij onze doenersmentaliteit. We realiseren ons dat we dit alleen kunnen doen vanuit een gedeelde verantwoordelijkheid. De regio, gemeente, ondernemers en onderwijs hebben elkaar nodig om de acties te realiseren die leiden naar een optimaal vestigingsklimaat. We nodigen partijen daarom van harte uit om mee te doen. Samen kunnen we zorgen voor voldoende kwalitatief hoogwaardige werklocaties voor bedrijvig Apeldoorn.

Namens het college van B&W Apeldoorn

Jeroen Joon

Wethouder Economie

Strategie werklocaties Apeldoorn 2019 3

(6)

SAMENVATTING

De economie ontwikkelt zich al een aantal jaren positief. Bedrijfsprocessen en productieketens veranderen en verduurzamen waardoor bedrijven en organisaties andere eisen stellen aan vastgoed en de omgeving. De kwaliteit en de beschikbaarheid van werklocaties vormen een belangrijke troef voor het Apeldoornse vestigingsklimaat en zijn een voorwaarde voor een gunstige economische ontwikkeling. De Apeldoornse werklocaties vormen het economisch zwaartepunt van onze werkgelegenheid. Circa 60%

van de werkgelegenheid is gevestigd op onze werklocaties.

Op de golf van economische voorspoed zien we enerzijds een tekort en anderzijds een mismatch ontstaan als het gaat om onze werklocaties. We constateren een hoog leegstandspercentage op de kantorenmarkt, terwijl er een tekort bestaat aan kwalitatieve kantoormeters en meters die voorzien in kleinschalige, flexibele en tijdelijke werkplekken.

Daarnaast ontbreekt het Apeldoorn aan plekken, zogenoemde werkmilieus, die ruimte bieden aan het experiment, innovatie en flexibiliteit in de nabijheid van voorzieningen. Tot slot staan we voor een enorme verduurzamingsopgave en vragen enkele gebieden in onze werklocatie portefeuille om revitalisering en herstructurering. Zo kunnen we ook in de toekomst inspelen op marktwensen.

We hebben kortom nieuwe werklocaties nodig, maar ook andersoortige die meegaan met de behoefte van de gebruiker en de duurzaamheidsopgave waar we met zijn allen voorstaan. Met de strategie Werkloca- ties Apeldoorn 2019 spelen we in op de actualiteit en versterken we de ruimtelijk-economische structuur met het oog op de toekomst. Een stap voorwaarts voor een gezond vestigingsklimaat voor bedrijven en inwoners.

Drie prioriteiten:

A. We creëren toekomstbestendige werklocaties (kwalitatieve opgave). Herstructurering en revitalisering staan centraal zodra het gaat om deelgebieden op de bestaande bedrijventerreinen en (kantoor)locaties waarvan de marktperspectieven afnemen. Met een verduurzamingsaanpak maken we onze werklocaties ook klimaatbestendig.

Dit vraagt een actieve aanpak, met procesbegeleiding, actieve investeringen in ruimtelijke kwaliteit en aankoopbeleid (via bv. revitaliseringsfonds) en duurzaamheidsmaatregelen.

B. We creëren nieuwe werkmilieus. Hotspot en broedplaats locaties; ruimte voor bedrijvigheid voor innovatieve start en scale up bedrijven en gerichte profilering van bepaalde werklocaties om deze aantrekkelijk in de markt te zetten voor de huidige en toekomstige gebruikers. De manier waarop mensen werken verandert. We bieden een adequaat antwoord om deze groep ook in de toekomst te kunnen vestigen. Bijvoorbeeld door nieuwe flexibele, multifunctionele en onderscheidende concepten in stadscentra en/of op industriële werkomgevingen. We handelen hierin flankerend door bijvoorbeeld (mede) te investeren in fysieke plekontwikkeling en ruimte te bieden voor het experiment. Concreet gaat het om locaties als het Zwitsalterrein, Hertzberger Parc en de stations omgeving in de binnenstad.

C. We creëren nieuwe werklocaties (kwantitatieve opgave). De realisering van bedrijventerrein Ecofactorij II, de uitbreiding van bedrijvenstrook Uddel, de uitbreiding van bedrijventerrein Kieveen en de verkenning (onderzoek) naar nieuwe vestigingslocaties in Apeldoorn zowel binnen als buiten het stedelijk gebied zijn belangrijke acties.

We realiseren ons dat we dit alleen kunnen doen vanuit een gedeelde verantwoordelijkheid. De regio, gemeente, ondernemers en onderwijs hebben elkaar nodig om de acties te realiseren die leiden naar een optimaal vestigingsklimaat. Wij zullen ons vanuit de gemeente inzetten netwerken verder uit te bouwen, clusterkracht te activeren en bedrijvigheid aan te trekken (acquisitie). Dit kan niet zonder brede en integrale blik. Werklocaties werken niet als ze niet bereikbaar zijn. Bovendien maken economische afwegingen onderdeel uit van het bredere plaatje, namelijk hoe we in Apeldoorn met elkaar wonen, leven en werken. Met uitvoering van deze prioriteiten draagt de strategie bij aan de lange termijn doelstellingen van Apeldoorn. De strategie stuurt op kwaliteit van de werklocaties, marktevenwicht in vraag en aanbod naar werklocaties en verduurzaming. Uitwerking van de strategie vraagt een consistente en langjarige aanpak. Tegelijkertijd hebben we ambitie en pakken we de kansen wanneer deze zich voordoen. Anticipe- ren staat voorop daarom is de strategie Werklocaties gekoppeld aan een rollende uitvoeringsagenda. Alleen zo kunnen we inspelen op aspecten als gewijzigde (markt) omstandigheden en inzichten.

(7)

INHOUDSOPGAVE

Inhoudsopgave 5

1. Inleiding 7

1.1 Aanleiding - Waarom een strategie voor onze werklocaties? 7

1.2 Urgentie 7

1.3 Context en plaats van de Strategie Werklocaties 8

2 Trends en ontwikkelingen 9

2.1 Belangrijkste trends en ontwikkelingen 9

3 Bedrijfsruimte- en kantorenmarkt Apeldoorn in beeld 13

3.1 Wat hebben we gedaan? 13

3.2 Analyse ontwikkelingen op de bedrijfsruimte- en kantorenmarkt 13

3.2.1 Kantorenmarkt 13

3.2.2 Bedrijfsruimte 14

3.2.3 Werklocaties voor niet-agrarische bedrijvigheid in buitengebied 16 3.2.4 Kleinschalige bedrijfsbestemmingen in woonwijken 17

3.3 Scan Apeldoornse werklocaties 17

3.4 Toekomstbestendige bedrijventerreinen 18

3.5 Conclusie 19

4 Onze aanpak voor toekomstbestendige werklocaties 21

4.1 Drie prioriteiten voor toekomstbestendige werklocaties 21

4.2 Uitgangspunten voor het plan van aanpak 21

4.3 Tijdsplanning en prioritering 23

4.4 Financiën 24

Bijlage 1

Actieprogramma Strategie werklocaties Apeldoorn 25

(8)

(9)

1. INLEIDING

1.1 Aanleiding - Waarom een strategie voor onze werklocaties?

Apeldoorn ligt op één van de belangrijke kruispunten van het wegverkeer en spoorverkeer door Nederland.

Wij gaan onze strategische positie aan de A1 en A50 en de internationale treinverbinding naar Berlijn beter benutten door het aantrekken van meer bedrijven. Wij willen geen ‘nee’ verkopen aan bedrijven die zich willen vestigen. Daarom moeten er ook geschikte locaties voor logistieke bedrijven beschikbaar zijn. Wij overleggen met de regio en de provincie Gelderland over goede oplossingen hiervoor.

Bij de bedrijventerreinen verbeteren wij de kwaliteit van de inrichting en bevorderen wij de duurzaamheid.

Wij doen dat in samenspraak met de ondernemers.

Dat geldt niet alleen voor de terreinen die wachten op ontwikkeling sinds de economische recessie. Wij vernieuwen juist ook de verouderde bedrijventerrei

nen.

Bovenstaande passage uit het bestuursakkoord 2018-2022 “De kracht van Apeldoorn” benadrukt het belang dat Apeldoorn hecht aan voldoende en toekomstbestendige werklocaties in de gemeente Apeldoorn. Onder werklocaties verstaan we onze bedrijventerreinen en locaties waar kantoorfuncties ruimtelijk zijn geclusterd.

Dat de gemeente Apeldoorn hier een actieve strategie op wil vormen is herbevestigd tijdens de raadsbehandeling van de MPB 2019-2022 met de motie “Krachtige stad, vitale bedrijven” waarin het college onder andere wordt opgeroepen om een plan van aanpak te presenteren voor revitalisering van de Apeldoornse bedrijventerreinen.

1.2 Urgentie

Werklocaties van groot belang voor Apeldoornse en regionale economie

Er werken 52.000 mensen bij de bedrijven en organisaties die gevestigd zijn op onze bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Dat is circa 60% van de totale werkgelegenheid in de gemeente Apeldoorn.

Onze werklocaties met 570 ha. bedrijventerrein en een kantorenvoorraad van 625.000 m² vormen het zwaartepunt van onze werkgelegenheid. Binnen de benchmarksteden als Zwolle, Amersfoort, Arnhem, Ede en Deventer behoort Apeldoorn in Oost- en Midden-Nederland tot de steden met de grootste concentratie werklocaties. De Apeldoornse werk-

locaties hebben daarmee een centrale rol in het economisch functioneren van de gemeente en regio.

Sturing op de juiste vestigingscondities is daarom belangrijk. Ondernemers moeten de ruimte hebben om zich (door) te ontwikkelen en een bijdrage te leveren aan de ambities van Apeldoorn als ondernemende stad.

Dreigend tekort aan bedrijventerreinen

Op 12 maart 2019 kopte De Stentor “Bedrijfsruimte in Apeldoorn amper nog te vinden”. De uitgifte van bedrijfskavels is in de laatste twee jaar flink toegeno- men en de vraag naar deze werklocaties blijft aanhouden. Dit betekent dat de Apeldoornse bedrijventerreinen nagenoeg zijn uitverkocht als de huidige reserveringen ook daadwerkelijk worden geleverd. Hierdoor dreigt er een tekort aan bedrijfskavels te ontstaan en is de aanleg van nieuwe greenfields noodzakelijk om in de (regionale) behoefte te kunnen voorzien.

Mismatch kantorenmarkt

Hoewel in de afgelopen jaren een groot deel van onze leegstaande kantorenvoorraad is getransformeerd naar wonen ligt het leegstandspercentage beduidend boven het niveau van frictieleegstand. We zien dat kantoorgebruikers andere eisen stellen aan kantoorlocaties. De behoefte aan traditionele werkplekken neemt af. Daarvoor in de plaats groeit de behoefte aan kwaliteit en ruimte voor kleinschaligheid, flexibiliteit en tijdelijkheid van werkplekken.

Toekomstbestendig

Bestaande werklocaties moeten kwalitatief voldoen aan huidige en toekomstige wensen en voorzieningen om aan de marktvraag te kunnen voldoen en duurzaamheidsdoelstellingen te kunnen beantwoorden. Hoewel op dit moment bij geen enkele locatie sprake is van grootschalige veroudering of verloedering is herstructurering, revitalisering en een verduurzamingsaanpak nodig om toekomstbestendig te blijven. Door een betere samenwerking tussen bedrijven op het gebied van circulariteit en energiebesparing kunnen we hierin stappen zetten.

Uitvoering van de strategie vraagt dan ook een consistente en langjarige aanpak. Tegelijkertijd hebben we ambitie en willen de kansen pakken wanneer deze zich voordoen. Gedurende het proces komen we tot nieuwe inzichten over aanpak en strategie. De strategie is daarom gekoppeld aan een rollende uitvoeringsagenda, om zo te anticiperen op aspecten als gewijzigde (markt) omstandigheden en inzichten.

(10)

1.3 Context en plaats van de Strategie Werklocaties

Ondernemen is kansen zien en kansen pakken. De gemeente Apeldoorn wil ondernemers faciliteren en ruimte bieden. Hoofddoelstelling van ons economisch beleid is “het realiseren van meer bedrijvigheid en versterken van bedrijven”. We gaan daarbij uit van ons economisch profiel, dat waar wij goed in zijn.

Onze veelzijdige economie met vijf topsectoren (IT, Zorg, Maak, Transport & Logistiek en Toerisme) stimuleren, versterken en faciliteren we. Als we kijken naar onze economie en grote ontwikkelingen op het vlak van technologie, duurzaamheid, ecologie en economie dan zien we kansen op het vlak van Veiligheid, Energietransitie & Circulaire economie en IT & Innovatie. Dit wordt nader uitgewerkt binnen het programma “De ondernemende stad” waarin we onze bestaande kwaliteiten versterken en de groeikansen aan de hand van 3 pijlers realiseren:

• Aantrekkelijkere en toekomstbestendige locaties voor werk, wonen en leven

• Meer talent aantrekken, binden & boeien

• Verzilveren Apeldoornse Kiemkracht

De “Strategie werklocaties Apeldoorn 2019” geeft invulling aan de eerste pijler binnen het programma

“de Ondernemende Stad”. De juiste omstandigheden op gebied van ruimtelijk kwaliteit, gebiedsprofilering, werkgelegenheid/scholing en clustering zijn hierin essentieel. Tegelijkertijd zien we de druk op de ruimte toenemen. De Strategie Werklocaties Apeldoorn 2019 is een belangrijke bouwsteen voor de omgevingsvisie.

Hierna volgt eerst een korte analyse van trends en ontwikkelingen. Daarna wordt een beeld geschetst van de Apeldoornse bedrijven en kantoorlocaties. Dit leidt samen tot een strategie en een plan van aanpak.

HOOFDDOELSTELLING VAN ONS ECONOMISCH BELEID IS

“HET REALISEREN VAN MEER

BEDRIJVIGHEID EN VERSTERKEN VAN BEDRIJVEN”

(11)

2 TRENDS EN

ONTWIKKELINGEN

Voor keuzes over de toekomst van onze werklocaties zijn de analyse van de markt zoals behandeld in het vorige hoofdstuk van belang, maar is het ook belangrijk in te spelen op (economische)ontwikkelingen die van invloed zijn op ons vestigingsklimaat. Zo hebben we ons te verhouden tot economische megatrends die op ons afkomen, waarbij demografi- sche ontwikkelingen en nieuwe generaties vragen om nieuwe werkvormen. Maar ook technologische ontwikkelingen, versnellende verstedelijking, de energietransitie, grondstoffen schaarste en klimaatdoelstellingen werpen vraagstukken op voor onze strategie werklocaties. Onderstaande trends en ontwikkelingen op de vastgoedmarkt voor bedrijven en kantoren hebben invloed op onze strategie.

2.1 Belangrijkste trends en ontwikkelingen

• Een circulaire en cleantech economie leidt tot een nieuwe ruimtevraag. Door de toenemende schaarste aan grondstoffen en energie en het grotere belang van duurzaamheid is de opkomst van de circulaire economie (recycling, hergebruik

afvalstoffen, productie nieuwe bouwmaterialen, energieopwekking, CO₂ reductie) een feit.

Hergebruik van producten, onderdelen en grondstoffen staat bij steeds meer ondernemers centraal. Hierdoor neemt de ruimtevraag van dit type bedrijvigheid toe, waarbij de verschijnings- vorm overigens zeer divers is. Voor deze bedrijven en (kennis) instellingen loont het daarbij steeds meer om dicht bij elkaar te zitten en/of dicht bij de herkomst van grote afval- en reststromen. In Apel- doorn is deze vorm van bedrijvigheid nu vooral terug te vinden op de locaties Kuipersveld en Kayersmolen. Daarbij is cleantech een belangrijk economisch speerpunt voor Apeldoorn en de Cleantech regio. Het is zaak om nader te duiden welke vestigingscondities kunnen leiden tot verdere versterking van de circulaire economie in Apeldoorn. De aanwezigheid van voldoende hogere milieuhinder categorieën (4 of 5) is van belang om industriële verwerking van grondstoffen en reststromen toe te staan. De vraag naar ruimte vanuit dit type bedrijvigheid zal in de toekomst toenemen. Een grote uitdaging ligt in de opgave om op onze bedrijventerreinen en

(12)

kantoorlocaties een bijdrage te leveren aan de klimaatdoelstellingen. De gemeente Apeldoorn heeft zich in het verlengde daarvan gecommit- teerd aan de doelstellingen uit de Cleantech Agenda met stevige ambities als “in landelijke top 5 als dé vestigingsregio voor bedrijven en talenten”, “hotspots als broedplaatsen voor innovatie” en “bestaande bedrijventerreinen verbeteren” vraagt om concrete acties. Zeker als we hier de duurzaamheidsambities uit de Clean- tech Agenda bij optellen, waarbij we bedrijven toegang willen bieden tot duurzame energie- bronnen en de CO₂ uitstoot met 25% willen verminderen.

• Stikstof. De ontwikkeling van bedrijventerreinen en bedrijvigheid op de Veluwe hebben impact op de nabijgelegen Natura2000 gebieden. De inmiddels infame PAS-uitspraak van de Raad van State van 29 mei 2019 betekent dat bij nieuwe ontwikkelingen onderzocht moet worden of er sprake is van negatieve effecten op de natuur- waarden van Natura2000 gebieden, zoals vastgelegd in de Europese Habitatrichtlijn voor Flora en Fauna. Indien er sprake is van negatieve effecten leidt dit tot planaanpassingen en/of compenserende maatregelen. Dit biedt ook kansen voor duurzamere en schonere bedrijfs- locaties in de Cleantech regio door bijvoorbeeld zo min mogelijk stikstofemissie producerende bedrijfsvoorzieningen en hieraan gerelateerde activiteiten te ontwikkelen en uit te voeren.

• Energietransitie neemt een vlucht. Bedrijven zijn voor een groot deel verantwoordelijk van alle energieverbruik in Apeldoorn. Om de doelstelling zoals geformuleerd in de Cleantech Agenda en doelstellingen opgelegd door het Rijk te halen is de energietransitie bij bedrijven cruciaal. Het rapport “Gelderse Bedrijventerreinen: klaar voor de toekomst” geeft aan dat de energietransitie bij bedrijven de grootste potentie laat zien om een bijdrage te leveren aan toekomstbestendige

terreinen. Met de Wet Milieubeheer waarbij middelgrote en grootverbruikers van energie verplicht zijn maatregelen te treffen die binnen 5 jaar worden terugverdiend en de wettelijke eis om kantoren in 2023 van een energielabel C te voorzien verwachten we een vlucht van deze energietransitie. De invloed die de lokale overheid, de gemeente, heeft op het energieverbruik van bedrijven is beperkt. Samenwerking, faciliteren en stimuleren zijn daarom de hoofdingrediënten van de aanpak. We sturen daarbij op een gedeelde verantwoordelijkheid. Daarvoor zijn 3 sporen te identificeren:

- Stimuleren individuele bedrijven: besparing op energie leidt tot kostenbesparing, is positief voor het bedrijfsimago, wetgeving als de Wet Milieubeheer vraagt om maatregelen.

- Collectieve maatregelen; het stimuleren en faciliteren van energiebesparende maatregelen die schaalbaar zijn en/of (financiële)voordelen bieden indien deze voor het collectief toepas- baar zijn.

- Gebiedsgerichte aanpak: bedrijventerreinen inzetten als lokale energie opwekkers en Transform voor bedrijven (gasloos). De opgave is groot en vraagt om een lange termijn aanpak. Op kleine schaal starten in gebieden met groot- en piekverbruikers is het devies.

• Smart Industry leidt tot een nieuwe ruimte- vraag. Onder invloed van robotisering en digitalisering ontwikkelt de Nederlandse maakindustrie (ook wel geduid als ‘smart industry’) zich positief en is zij steeds meer concurrerend. Dit leidt tot uitbreiding van bestaande activiteiten en faciliteiten (opslag, productielijnen) en vormen van reshoring. Er ontstaan bovendien nieuwe producten, diensten en processen. Samenwerking tussen bedrijven in de (hightech) waardeketen wordt belangrijker om innovatief en concurrerend te blijven. Op locatieniveau leidt dit onder andere tot het delen van bedrijfsgebouwen, voorzieningen en faciliteiten. Landelijk is de Brainport

MAAR OOK TECHNOLOGISCHE

ONTWIKKELINGEN, VERSNELLENDE

VERSTEDELIJKING, DE ENERGIETRANSITIE, GRONDSTOFFEN SCHAARSTE EN

KLIMAATDOELSTELLINGEN WERPEN VRAAGSTUKKEN OP VOOR ONZE

STRATEGIE WERKLOCATIES.

(13)

Innovatie Campus in Eindhoven daarvan een voorbeeld. En er ontstaat een vraag naar fieldlabs, test- en experimenteeromgevingen, al dan niet in cluster- of samenwerkingsverband. Voor de verankering en groei van de maakindustrie in Apeldoorn is het belangrijk en kansrijk om dergelijke concepten ook binnen de gemeentegrenzen op maat te ontwikkelen.

• Logistieke stromen vragen ruimte en slimme oplossingen. De logistiek en distributiesector maakt, vooral door de ontwikkeling van de e-commerce, een enorme groei door en heeft nog steeds (veel) m²’s nodig. Door schaarste aan grond en personeel schuift deze vraag steeds verder op vanuit de traditionele hotspots zoals Tilburg, Venlo en West-Brabant naar regio’s zoals Oost- en Midden Nederland. Wil Apeldoorn hiervan profite- ren dan zullen er voldoende grote kavels (>4 ha) beschikbaar moeten zijn. Het streven is om logistieke partijen aan te trekken die een structuurversterkende werking hebben op de Apeldoornse economie in termen van werkgelegenheid en ketenversterking van de lokale en regionale bedrijvigheid. De grote logistieke B2B- en B2C stromen vragen niet alleen om XXL-distributie- centra, maar ook steeds meer om slimme oplossingen voor (stads)distributie, smart warehousing, sorteerhubs en lastmile- en retourlogistiek.

• Hotspots voorwaarde voor innovatie. Nieuwe flexibele, multifunctionele en onderscheidende concepten in stadscentra en/of op industriële werkomgevingen vinden gretig aftrek in het land en zijn bronnen voor open innovatie. Voorbeelden zijn Strijp-S Eindhoven, De Nieuwe Stad en Binckhorst. Naast zelfstandigen en start-ups vestigen zich hier (grotere en/of trendy) bedrijven en onderwijsinstellingen. Moderne technologieën zijn immers steeds duurder en complexer om te ontwikkelen waardoor bedrijven, onderwijsinstellingen, onderzoeksinstellingen en start-ups samenwerking zoeken. Fysieke nabijheid en verbindende partijen in een aantrekkelijke omgeving zijn daarvoor een voorwaarde. Dergelijke creatieve hotspots zijn een must-have voor elke stad. Innovatie ontstaan immers bij de gratie van de ontmoeting. Functiemenging houdt dergelijke locaties vitaal en kan leegstand voorkomen.

Apeldoorn wil met het Zwitsal-terrein, de stationsomgeving en het Hertzberger Parc inspelen op deze ontwikkelingen.

• Gezonde, prettige en duurzame werkomgevingen worden steeds belangrijker. De manier waarop mensen werken verandert. Zo werken zelfstandige professionals, start-ups en kleine bedrijven vaker thuis, in koffiezaken of op andere ontmoetingsplekken. Deze plekken geven invulling aan de toenemende behoefte aan samenwerking, inspira- tie en kennisdeling. Onder invloed van technologi-

(14)

sche vooruitgang gaan werken en wonen – maar ook ‘vrije tijd’ - op dezelfde locatie bovendien steeds beter samen. Dit segment (millennials) vraagt om een aansprekend woon/werkmilieu.

Niet op bedrijventerreinen of in grote kantoorver- zamelgebouwen in onpersoonlijke, monofunctio- nele en grijze locaties buiten de stad, maar in groene dynamische leefomgevingen met voorzieningen, die met OV en fiets goed bereikbaar zijn en waar wonen, werken en netwerken kan worden gecombineerd. Het gebied rondom het station leent zich bij uitstek als een dergelijk werkmilieu.

Zeker als we beseffen dat het spoor met directe verbinding naar de Randstad en Duitsland van economisch belang is om ook in de toekomst grotere partijen aan ons te binden en een rol te kunnen blijven spelen in de kantorenmarkt.

• Blurring maakt werklocaties aantrekkelijker.

Nieuwe generaties stellen andere eisen aan werklocaties dan die we gewend zijn. We consta- teerde al dat gezonde, prettige en duurzame werkomgevingen steeds belangrijker worden. Ook bedrijven vragen steeds vaker om een levendige werkomgeving. Voor de bedrijventerreinen betekent dit investeren in zaken als voorzieningen in horeca, ontspanning, sport, gelegenheid voor een ommetje, ontmoetingsplekken (binnen en buiten), duurzame mobiliteit, goede parkeervoor- zieningen en een groene en veilige omgeving.

Maar ook ruimte voor bijvoorbeeld solitaire kantoorvoorzieningen aan de randen van bedrijven terreinen kan zorgen voor een gewenste mix van functies en levendigheid op terreinen.

Ook binnen gebouwen zien we steeds vaker verschillende functies huisvesten of verschillend gebruik van de beschikbare ruimte verspreid over de dag (overdag kantoor en in de avond leslokalen of maatschappelijke functies). De kracht van transformaties van gebouwen met incourante functies is inmiddels bewezen. De uitdaging wordt om bij nieuwe ontwikkelingen nu al rekening te houden met mogelijk toekomstig- of dubbel gebruik van de beschikbare ruimte. Functiemen- ging op werklocaties en binnen bedrijfsgebouwen (blurring) zal daarmee ook in Apeldoorn invulling moeten krijgen.

Hoewel een steeds groter deel van de markt vraagt om gemengde, nabij de stad gelegen locaties blijft er tegelijkertijd vraag naar goed ontsloten, ruime locaties waar hinder gevende- en logistieke bedrijvigheid zich kan vestigen.

• Blijvende behoefte aan flexibele kantoorconcep- ten. De kantorenmarkt zit in de lift, al beperkt de (grote) marktdynamiek zich wel tot de grote steden in de Randstad. Daar doen zich al tekorten aan moderne kantoren voor. Buiten de Randstad

is de nieuwbouwbehoefte beperkt. Intussen nemen leegstandcijfers wel af, mede door de transformatie van incourante kantoorruimte naar wonen. In Apeldoorn is dit ook het geval. Overi- gens blijft er vraag naar moderne, duurzaam ingerichte zelfstandige kantoren langs snelwegen en hoofdverkeersassen door nieuwbouw of ombouw van incourante panden. Zelfstandige kantoorgebruikers kiezen steeds minder vaak voor een anonieme kantoortoren, maar voor moderne kleinschalige gebouwen met ruimte voor persoonlijke uitstraling. Tegelijkertijd spelen trends als gezond en flexibel werken, de krapte op de arbeidsmarkt, de behoefte aan co-working en de nieuwe generatie werknemers (ZP’ers, freelancers). Hierdoor zal de vraag naar nieuwe, flexibele, multifunctionele en onderscheidende kantoorconcepten blijven toenemen.

• Binnenstad als bepalende vestigingsfactor én werklocatie. De binnenstad als belangrijke werklocatie is nog niet in ons Apeldoornse DNA opgenomen. We beschouwen de binnenstad toch vaak als de plek waar die we bezoeken om te winkelen of om de horeca te bezoeken. Toch zien we hier kansen en urgentie. Onderdeel van onze strategie is dus de positionering van onze binnenstad als centrale werklocatie in Apeldoorn.

Dit is een langjarige en multidisciplinaire opgave.

Waarbij het naast ruimte om te werken juist ook gaat om elementen als kwaliteit van stedelijk wonen, huisvesting voor jongeren/studenten, kwalitatief hoogwaardige OV verbindingen en onderwijs.

ONDERDEEL VAN ONZE STRATEGIE IS DE POSITIONERING VAN ONZE BINNEN- STAD ALS CENTRALE WERKLOCATIE IN

APELDOORN. DIT IS EEN LANGJARIGE EN MULTI DISCIPLINAIRE OPGAVE.

(15)

3 BEDRIJFSRUIMTE- EN KANTORENMARKT

APELDOORN IN BEELD

3.1 Wat hebben we gedaan?

De versnelde groei van de economie en de verande- ringen op de vastgoedmarkt zijn aanleiding geweest om verkenningsonderzoeken uit te zetten om zo beter zicht te krijgen in de kansen, marktperspectieven en bedreigingen van onze werklocaties. De volgende onderzoeken zijn in 2018 en 2019 uitgevoerd:

1. Analyse ontwikkelingen op de bedrijfsruimte- en kantorenmarkt. Bureau STEC heeft de vastgoed ontwikkelingen op de bedrijfsruimte- en kantorenmarkt geanalyseerd en op basis daarvan de Vastgoedmonitor Werklocaties Apeldoorn 2018 opgesteld. De monitor is met input van bedrijfs- makelaars (Hunnik&Holtrigter, Rodenburg en ThomaPost) tot stand gekomen. In paragraaf 3.2 wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste bevindingen uit de monitor.

2. Inventarisatie (toekomstige) vraagbehoefte werklocaties. Bureau Buiten heeft de vraag naar bedrijventerreinen voor Apeldoorn geprognotiseerd voor de periode 2018-2030. STEC Groep heeft een behoefteraming naar bedrijventerreinen uitgevoerd voor de Cleantech regio. In paragraaf 3.2.2 wordt nader ingegaan op deze onderzoeken en vraagbehoefte.

3. Scan Apeldoornse werklocaties. Bureau ARCUSplus heeft in de zomer 2018 alle bedrijventerreinen en kantoorlocaties bezocht en onderzoek gedaan naar de profielen, marktfeiten, ruimtelijke kwaliteit, bereikbaarheid/infrastruc- tuur en voorzieningen van de werklocaties. Op basis hiervan is voor alle locaties een scan- en schouwrapport gemaakt met een advies voor prioritering van een aanpak. In paragraaf 3.3 staan de bevindingen en conclusies naar aanleiding van dit rapport.

4. Met het rapport ‘Gelderse bedrijventerreinen:

klaar voor de toekomst’ maakt de provincie Gelderland een start om invulling te geven aan de doelstelling om in 2050 alle werklocaties in de provincie duurzaam te hebben ingericht qua energie, klimaatbestendigheid en logistieke productiestromen. Tezamen bepalen de duurzame, fysiek-ruimtelijke en sociaaleconomische aspecten de toekomstbestendigheid van een bedrijventerrein. Met de regio’s heeft de provincie

het begrip toekomstbestendigheid uitgewerkt en zijn de Gelderse bedrijventerreinen – en dus ook de terreinen in Apeldoorn - in een nulmeting langs de lat gelegd om te kijken hoe toekomstbestendig zij nu zijn en waar de potentie ligt om toekomstbestendiger te worden. Paragraaf 3.4 gaat nader in op het rapport, onderzoek en opgaven voor Apeldoorn.

3.2 Analyse ontwikkelingen op de bedrijfsruimte- en kantorenmarkt

De werklocaties - bedrijfsruimte en kantoorruimte - zijn gezamenlijk goed voor circa 60% van de totale werkgelegenheid in de gemeente. Zoals in hoofdstuk 1 aangegeven betreft het ruim 52.000 arbeidsplaat- sen en zijn onze werklocaties daarmee het economisch zwaartepunt van de gemeente. De beschikbaarheid van voldoende – kwantitatieve en kwalitatieve - ruimte voor bedrijvigheid is een belangrijke vestigingsplaatsfactor en basisvoorwaar- de voor economische ontwikkeling. Zonder deze ruimtelijke basiscondities kan de economie zich niet goed ontplooien. Beschikbaarheid van ruimte is daarmee een vereiste. De kantoren- en bedrijfsruim- temarkt is volgens makelaars en vastgoeddeskundi- gen sterk lokaal georiënteerd. Bijna driekwart van alle verhuisbewegingen is binnen de eigen gemeente, met name vanwege uitbreidingswensen. Maar een deel van de verhuizingen betreft ook eindgebruikers van buiten Apeldoorn die met name vestigen op nieuwe terreinen als Apeldoorn-Noord, Stadhou- dersmolen en Ecofactorij. De bedrijven Cervix Beton (betonproductie), Bia Komatsu (civiele bouwkunde) en Ameco (slachterij en vleesverwerking) zijn daar voorbeelden van. Vestigingsmotieven zijn de beschikbaarheid van grootschalige bedrijfskavels, de ligging nabij het knooppunt A1/A50 en in het geval van Ameco tevens de aanwezigheid van keten- partners (Grolleman Coldstore).

3.2.1 Kantorenmarkt

Er is nog steeds een ruim aanbod in de kantorenmarkt in Apeldoorn. Positief is dat de laatste jaren fors aan de voorraad is onttrokken door transformatie van panden naar de bestemming wonen. De getransformeerde voorraad was deels verouderd en had als kantoorlocatie geen toekomst. Hierdoor is

(16)

het leegstandspercentage gedaald, maar blijft deze nog beduidend boven het niveau van frictieleegstand.

Ondanks de leegstand lijkt er nog weinig transforma- tiepotentieel naar wonen of andere functies op goede locaties. Tegelijkertijd is er een tekort aan kwalitatieve moderne kantoormeters in de gemeente. Het huidige aanbod voldoet in veel gevallen niet aan de kwalitatieve eisen van de markt in termen van ligging, parkeren, bereikbaarheid via OV, flexibele indeling, vergader- en overlegvoorzieningen en energielabel.

De beschikbare volumineuze kantoorpanden zijn vaak verouderd en vragen flinke investeringen om de metrages geschikt te maken voor de marktvraag. Een positief voorbeeld van een dergelijke upgrading is de verbouwing van het kantoorpand Wapenrustlaan. Dit pand van 10.000 m² is door de eigenaar geschikt gemaakt voor nieuwe concepten en voldoet weer aan de marktvraag. Opgave is om meer inzicht te krijgen in kantoorpanden en locaties die in de huidige staat geen marktpotentieel meer hebben en eventueel in aanmerking komen voor andere functies.

Bijzonder is dat in Apeldoorn kantoren en kantoorlocaties verspreid zijn over de stad met enkele grote gebruikers en een groot aantal kleine gebruikers in kleinere kantooreenheden. In een stad met deze schaalgrootte kan een meer geclusterd “Central Business District” op een strategische locatie dichtbij het OV-knooppunt en voorzieningen kansen bieden voor toekomstbestendige economische groei. De

stationsomgeving biedt mogelijkheden voor een dergelijke (groot)stedelijke ontwikkeling. De te ontwikkelen visie op de binnenstad moet dat uitwijzen.

De kwalitatieve hoogwaardige populaire kantoorlocaties in het centrum en in Apeldoorn-Zuid zijn nagenoeg opgedroogd en kennen het laagste leegstandspercentage.

3.2.2 Bedrijfsruimte

De vraag naar bedrijfsruimte in Apeldoorn en in de Cleantech regio als geheel is groter dan verwacht bij de basisraming zoals vastgesteld in het Regionaal Pro- gramma Werklocaties (RPW) 2016-2025. In dit RPW verwachtte de regio een uitgiftepatroon van 9.6 ha.

per jaar voor alle Cleantech gemeenten samen. Voor de Gelderse gemeenten werd een uitgiftepatroon van 5.5 ha. geraamd en voor Deventer 4.2 ha. In 2018 werd echter in Apeldoorn al 10.6 ha. aan grond uitgegeven. Met dit uitgifte tempo zal de regio de geraamde bedrijfsruimte al ruim voor de looptijd van dit RPW opsouperen. Sterker, met de huidige concrete interesse in Apeldoorn die blijkt uit reserveringen en gronden die zich in de contractfase bevinden, zijn de gronden nu al nagenoeg uitverkocht. Uiteraard met de kanttekening dat deze huidige reserveringen ook daadwerkelijk worden geleverd.

Gezien de hoge uitgifte in 2018 en de huidige concrete interesse in zowel Apeldoorn als de regio heeft de gemeente Apeldoorn een nieuwe behoefteraming naar bedrijventerreinen uitgevoerd tot 2030. Ook de

(17)

Cleantech regio heeft een dergelijk onderzoek uit laten voeren voor de gehele regio.

STEC groep heeft op basis van nieuwe richtlijnen voor de Cleantech regio een verwachte ruimtevraag vastgesteld van 100 hectare in een laag scenario en 159 hectare in een economisch hoog scenario. De regio heeft op dit moment een planologische voorraad van circa 100 hectare. De helft van deze voorraad is in optie bij (potentiële) initiatiefnemers. Op basis van deze gegevens heeft de regio nieuwe afspra- ken gemaakt en opgesteld in het RPW 2019-2030.

Hierbij kiest de regio voor het hoge scenario ingege- ven door de snelle groei van de gronduitgifte en de grote voorraad aan opties. Dit betekent dat in de regio circa 60 hectare nieuw bedrijventerrein moet worden toegevoegd.

Bureau Buiten heeft de geprognotiseerde vraag naar bedrijventerreinen specifiek voor Apeldoorn in beeld gebracht. De uitbreidingsvraag tot 2030 bij een economische groei volgens het laag landelijk groeiscenario is door hen geprognotiseerd op 39 hectare. Als de economie zich ontwikkelt volgens het hoge groeiscenario is de uitbreidingsvraag 77 hectare. Deze prognose is hoger dan het onderzoek dat de Clean- tech regio heeft uitgevoerd. Dit komt mede doordat deze prognose is gebaseerd op (bijna) volledige levering van de gronden aan het begin van de planperiode die zich nu in de contractfase bevinden respectievelijk gereserveerd zijn. Ook stelt dit onderzoek dat door de gunstige geografische ligging van Apeldoorn tezamen met de relatief grote en hoogopgeleide beroepsbevolking in Apeldoorn en de directe omgeving maken dat het vestigingsklimaat van Apeldoorn zich onderscheidt van dat van de overige gemeenten in de Cleantech-regio. De sectoren industrie, groothandel en logistiek zullen de grootste uitbreidingsvraag kennen.

De behoefte aan groot schalige kavels is daarmee het meest urgent. Behalve de behoefte aan grootschalig bedrijventerrein, dreigt er volgens het onderzoek ook een tekort aan gemengde bedrijventerreinen. Het gaat hier om kleine en middelgrote kavels zoals aanwezig op bedrijven terreinen Stadhoudersmolen en Apeldoorn-Noord. Ook deze tekorten vragen om actie.

Omdat voor deze minder grootschalige bedrijvigheid het iets gemakkelijker is binnen de bestaande bouw en terreinen een geschikte locatie te vinden is dit tekort iets minder urgent van aard dan het tekort in het segment grootschalig. Geadviseerd wordt om zo snel mogelijk Ecofactorij II in ontwikkeling te nemen.

Beide onderzoeken tonen aan dat er tot 2030 een substantiële uitbreidingsvraag verwacht wordt, waarbij de uitbreidingsvraag voor grootschalige bedrijvigheid het meest urgent is. Naast de (beperkte) ruimte die er nog is op de bestaande terreinen, zal Apeldoorn nieuwe werklocaties moeten ontwikkelen.

In het RPW 2019-2030 heeft de regio afgesproken dat

Apeldoorn met circa 40 hectare de grootse uitbreiding van het harde planaanbod voor haar rekening neemt. Met Ecofactorij II en Kameleon locatie beantwoorden we de uitbreidingsvraag voor het grootschalige segment. Met de uitbreiding van de werklocaties Kieveen en Uddel bieden we ruimte aan minder grootschalige bedrijvigheid.

De geplande uitbreiding van 40 hectare bedrijventerrein beantwoord nog niet aan de geprognotiseerde vraagbehoefte van 77 hectare uit het onderzoek van Bureau Buiten in het hoge scenario. Dit betekent dat we enerzijds onderzoeken moeten starten naar mogelijkheden voor nieuwe uitleglocaties en anderzijds verstandig moeten omgaan met de bestaande beperkte beschikbaarheid van onze werklocaties.

De groeiwensen van Apeldoorn als woongemeente moeten in verhouding staan met de mogelijkheden voor werken. De economie en beschikbaarheid van werk zijn immers nog altijd het belangrijkste motief voor (jonge) mensen om zich ergens te vestigen.

Onderzoek naar nieuwe uitleggebieden kan antwoorden bieden voor deze opgave en tevens buffers reserveren voor het onverwachte. Bijvoorbeeld voor andere urgentie opgaven dan woningbouw die we nu nog niet kennen, zoals energieproductie en –opslag en testruimte voor circulaire praktijken. Ruimte voor werken kan niet enkel gezocht worden in het toevoegen van nieuwe terreinen, maar moet ook worden gezocht binnen de bestaande werklocaties. Externe factoren zoals de uitspraak van de Raad van State rondom het Programma Aanpak Stikstof dwingen ons daartoe. Ook kunnen we niet enkel ten tijde van - en voor - economische hoogconjunctuur ontwikkelen en

DE SECTOREN INDUSTRIE,

GROOTHANDEL EN LOGISTIEK ZULLEN DE GROOTSTE

UITBREIDINGSVRAAG KENNEN. DE

BEHOEFTE AAN GROOTSCHALIGE

KAVELS IS DAARMEE HET MEEST URGENT.

(18)

is met de toenemende ruimtelijke druk het uitbrei- dingsvraagstuk voor werklocaties onderdeel van een groter geheel waarin ook duurzaamheid, leefbaarheid, woningbouw en het voorzieningenniveau een belangrijke rol vervullen. Om in een toekomstbestendige vraagbehoefte te kunnen voorzien hanteren we daarom als uitgangspunt dat bestaande bedrijventerreinen ook bedrijventerrein blijven. Herstructurering en revitalisering door bijvoorbeeld verdichting en verruiming van bouwmogelijkheden bieden kansen voor nieuwe ruimte. Ook ligt er een opgave om onbenutte ruimte op bestaande terreinen te inventariseren. Beschikbare kavels in privaat bezit met benodigdheden om tot ontwikkeling te komen maken hier onderdeel van uit.

Met dit totale pakket van uitbreiden, ruimte creëren op bestaande terreinen en het starten van een verkenning naar nieuwe uitleggebieden anticiperen we op de vraagbehoefte van 77ha aan nieuwe werklocaties tot 2030 volgens de ramingen van bureau Buiten.

3.2.3 Werklocaties voor niet-agrarische bedrij- vigheid in buitengebied

Het buitengebied kent werklocaties in het buitengebied met één bedrijfsvestiging (solitaire locaties) of locaties waar meerdere bedrijven zijn gevestigd zoals bedrijventerrein Kieveen, de bedrijvenstrook in Uddel en aan de Papegaaiweg bij Wenum Wiesel. Deze bedrijvigheid is in veel gevallen voortgekomen uit de

landbouwsector: transport/distributie, verwerking landbouwproducten, installatietechniek en automati- sering. Voor de leefbaarheid in de dorpen, werkgelegenheid en economische dynamiek van het buitengebied zijn al deze werklocaties belangrijk. Deze bedrijven spelen een grote rol in de lokale werkgelegenheid en in de lokale bedrijfsketen. Het is zaak om deze bedrijven groeimogelijkheden te kunnen blijven bieden ten behoeve van de economische vitaliteit van het buitengebied. Om ruimte te bieden aan deze lokale bedrijvigheid krijgen de bedrijventerrein Kieveen en bedrijvenstrook Uddel uitbreidingsmoge- lijkheden met resp. 4 en 2 hectare.

Met name in de omgeving van Uddel zien we dat er (uitbreidings)vraag is naar niet-agrarische bedrijfsactiviteiten op solitaire locaties. Het oostelijk deel van de gemeente leent zich gezien de ontwikkelingen in de agrarische sector en andere opgaven voor het landelijk gebied minder voor een invulling met bedrijfsactiviteiten die helemaal los staan van de agrarische activiteiten. Bij groei van bestaande niet-agrarische bedrijvigheid of nieuwe bedrijfsvestiging in het buitengebied kan spanning ontstaan tussen economische ontwikkeling, de landschappelijke kwaliteit en andere opgaven voor het landelijk gebied. Het is daarom zaak om bij uitbreidingsvragen van solitaire locaties en/of kleinschalige nieuwe bedrijfsinitiatieven op vrijgekomen agrarische bebouwing in lijn met het agrarisch perspectief een gebiedsgerichte afweging te maken. waarbij de

(19)

economische vitaliteit en dynamiek van het gebied één van de belangen is. Het buitengebied kan bijvoorbeeld een broedplaats zijn voor nieuwe bedrijven die niet snel worden opgestart op een bedrijventerrein, tegengaan van verpaupering en leegstand door hergebruik van agrarische bedrijfsgebouwen en nieuw levensonderhoud bij beëindiging van agrarische bedrijfsvoering. Criteria die een rol spelen bij de gebiedsgerichte afweging voor niet- agrarische bedrijfsactiviteiten zijn o.a.

- de verkeersaantrekkende werking;

- de mogelijke aantasting van de bestaande agrarische bedrijven;

- de milieubelasting voor het omliggende gebied;

- behoud of de versterking van de landschappelijke kwaliteit en/of de leefbaarheid;

- hergebruik van bestaande, voormalig agrarische bebouwing.

3.2.4 Kleinschalige bedrijfsbestemmingen in woonwijken

De meeste nieuwe bedrijven worden in woonwijken gestart vanwege lage huisvestingskosten, het beperken van de risico’s en het gemakkelijk kunnen combineren met andere taken. Het merendeel van de bedrijven start in de dienstensector waardoor een formele bedrijfslocatie in eerste instantie niet noodzakelijk is. De behoefte van informele werklocaties verspreid over de stad en in woonwijken wordt aangejaagd door de toename van ‘Zelfstandige Professionals’ en het naar elkaar toegroeien van wonen, werken en vrijetijdsbesteding waarbij ruimtes ook in toenemende mate overlappende activiteiten huisvesten. Harde functiescheiding past daarmee steeds minder goed bij de huidige stedelijke dynamiek.

Daarmee zijn woonwijken interessante broedplaatsen waar veel bedrijven starten en bij groei de woonwijken verruilen voor formelere werklocaties als bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Om bedrijven in iedere fase van hun groei te faciliteren zijn kleinschalige bedrijfsbestemmingen in woonwijken van economisch toegevoegde waarde en dragen deze bij aan levendige dynamische woonwijken.

Aanvragen voor wijzigingen van bedrijfsbestemmingen naar woonbestemmingen in woonwijken moeten we daarom zorgvuldig behandelen. Solitaire bedrijfsbestemmingen die belangrijk zijn voor het ecosys- teem in woonwijken en de economische keten versterken willen we behouden. Vanzelfsprekend moeten de activiteiten die gekoppeld zijn aan de bedrijfsbestemming wel passen binnen het woon- milieu en niet voor overlast zorgen.

3.3 Scan Apeldoornse werklocaties

ARCUSplus heeft de bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de gemeente Apeldoorn verkend en beoordeeld op kwaliteit, ontwikkelingsperspectieven

en marktkansen. Er zijn binnen de stad Apeldoorn 15 aaneengesloten gebieden te onderscheiden en daarnaast twee werklocaties in de dorpen: bedrijventerrein Kieveen in Loenen en de bedrijvenstrook Uddel aan de Elspeterweg.

Figuur 1: De werklocaties binnen Apeldoorn

Nummer

op kaart Locatie/naam bedrijventerrein

1 Apeldoorn-Noord

2 Stadhoudersmolen

3 Sleutelbloemstraat

4 Vlijtseweg

5 Osseveld-Oost

6 Ecofactorij

7 Matenhoek

8 Kayersmolen-Noord

9 Kayersmolen-Midden

10 Kayersmolen-Zuid

11 Kuipersveld

12 Malkenschoten

13 Ugchelen

14 ZWP-Brouwersmolen/Schumanpark (ZWP = Zuidwestpoort)

15 ZWP-C. Geurtsweg

Kieveen en Uddel staan niet op deze kaart, maar zijn wel meegenomen in de analyses

Uit de ruimtelijk economische verkenning blijkt dat de terreinen goed functioneren. Er is bij geen enkele locatie sprake van substantiële of grootschalige veroudering en verloedering. Wel zijn de volgende ruimtelijke opgaven en thema’s benoemd die aandacht verdienen:

(20)

- Er is een grote schaarste aan uitgeefbare hecta- res;

- Herontwikkeling en revitaliseren is nodig;

- De beperkte profilering en grote fragmentatie van de locaties;

- De verkleuring die hier en daar optreedt in randgebieden van de werklocatie;.

- Het gebrek aan toekomstperspectief van bestaande kantoorlocaties (Westpoint, Fauststraat, Stadhoudersmolen);

- De hoge leegstand in kantoren locaties Jean Monnetpark en Osseveld;

- De nog beperkte collectieve samenwerking tussen bedrijven op gebied van energiebesparing en circulariteit;

- De lage organisatiegraad van bedrijven op werklocaties

Daarnaast heeft ARCUSplus op basis van hun schouw een rangschikking gemaakt van de terreinen die het eerst in aanmerking komen voor herstructurering en revitalisering. De rangschikking is tot stand gekomen aan de hand van vier indicatoren, te weten: ontwikkeling van de werkgelegenheid, ontwikkeling ruimtelijke kwaliteit, aanwezig knelpunten en mate van profilering. Deze leiden tot een rangschikking naar hoge

(rood), medium (oranje) en lage (groen) urgentie.

Figuur 2: Overzicht urgentie terreinen

De verkenning biedt handvatten om voor de gebieden geclassificeerd met een hoge en medium urgentie een toekomstbestendige strategie te ontwikkelen. De opgave is verschillend per gebied.

Elke locatie heeft immers een eigen context, potentie en/of ontwikkelopgave. Zo ligt er voor Kayersmolen- Noord (hoge urgentie) binnen de kaders van Kanaal- zone 2.0 een opgave om het gebied te herontwikke- len naar een combinatie van wonen en werken in een

stedelijke omgeving dichtbij de voorzieningen van de binnenstad en station. Een grootstedelijk woon-werk milieu is hier goed denkbaar. Ook zijn er terreinen met een hoge of medium urgentie die vanwege hun besloten karakter en functie voor bepaalde doelgroe- pen niet direct om een ruimtelijke herstructurering vragen. Een voorbeeld is het Jean Monetpark dat te kampen heeft met leegstand, maar ruimtelijk verzorgd is en weinig zichtbaar is vanaf de openbare weg. Een dergelijk gebied vervult een goede functie voor bijvoorbeeld startende bedrijven in een meer formele werkomgeving die als springplank kan dienen naar een bedrijventerrein of grootschaligere kantoorlocaties in de stad. De rol van de overheid is hier met name het faciliteren en toestaan van verschillend gebruik en functies in het gebied.

Eerste prioriteit ligt in realiseren van een ontwikkel- strategie en ondersteuning in de herontwikkeling van het noordelijke gedeelte van Kayersmolen-Zuid (De Plaatijzerindustrie en omgeving) voor (smart) industriële bedrijvigheid. Brouwersmolen (deelgebied Goudkuillocatie en upgrading PDV strook) vraagt een soortgelijke verkennende aanpak. Tot slot hoort het opstellen van een overzicht van (kantoor)panden en kavels met een afnemend marktperspectief en/of weinig structuurversterkende werking op het functioneren van een werklocatie als geheel tot de topprioriteiten om vervolgens met vastgoedeigenaren tot een nieuw perspectief te komen.

3.4 Toekomstbestendige bedrijventerreinen

De provincie Gelderland heeft zich in de Omgevings- visie als doel gesteld dat in 2050 alle werklocaties in de provincie duurzaam zijn ingericht qua energie, klimaatbestendigheid en logistieke productiestromen. Bedrijventerreinen leveren daarmee een belangrijke bijdrage aan het behalen van de energie-, klimaat- en circulaire transitie ambities. Tegelijkertijd blijft de provincie inzetten op het kwalitatief verbeteren van de fysiek-ruimtelijk inrichting en het herstel- len van het marktevenwicht op bedrijventerreinen via regionale programmeringen. In het rapport ‘Gelderse bedrijventerreinen: klaar voor de toekomst’ heeft de provincie Gelderland met de regio’s het begrip toekomstbestendigheid nader uitgewerkt. De volgende definitie van toekomstbestendige bedrij- venterreinen is gehanteerd: ‘Toekomstbestendige Gelderse bedrijventerreinen zijn terreinen waar bedrijven, overheden en beheerders samenwerken aan toekomstige kansen en aanpak van knelpunten op het gebied van economie, duurzame energie, klimaat, gezondheid en ecologie, waarmee een aantrekkelijker vestigingsklimaat wordt gecreëerd en wordt toegewerkt naar energieneutrale en klimaat

bestendige bedrijventerreinen in 2050’.

(21)

Met de uitwerking van het begrip toekomstbestendigheid zijn tevens de Gelderse bedrijventerreinen in een nulmeting langs de lat gelegd om te kijken hoe toekomstbestendig zij nu zijn en waar de potentie ligt om toekomstbestendiger te worden. Tezamen bepalen de duurzame, fysiek-ruimtelijke en sociaaleconomische aspecten de toekomstbestendigheid van een bedrijventerrein. De terreinen in Apeldoorn zijn niet expliciet benoemd, maar maken onderdeel uit van de beoordeling van de terreinen in de Stedendriehoek. Zij:

- Scoren relatief hoog op het thema duurzaam &

gezond doordat de subthema’s klimaatadoptatie en biodiversiteit hier hoog scoren.

- Scoren lager op het thema Fysiek-ruimtelijk vanwege een hoger aantal verouderde terreinen.

- In algemene zin ligt er veel potentie op het gebied van energietransitie, waarbinnen zonne-energie de meeste potentie voor verbetering heeft.

De belangrijkste aanbevelingen uit het rapport zijn om de herstructureringsaanpak te verbreden naar een verduurzamingsaanpak met een focus op energie. De organisatiegraad op bedrijventerreinen is een voorwaarde om succesvol aan verduurzaming te kunnen te werken.

3.5 Conclusie

De uitgevoerde onderzoeken (hoofdstuk 3) en de analyse van trends en ontwikkelingen (hoofdstuk 2) laten een beeld zien van enerzijds een verwacht tekort aan werklocaties en anderzijds de behoefte en noodzaak voor transformatie naar nieuwe marktbe- hoeften. Een overzicht van de belangrijkste observa- ties:

- Op bestaande terreinen (‘brownfields’) moet ruimte gemaakt worden voor nieuwe bedrijven.

Voor herontwikkeling van locaties met behoud van bedrijfsfuncties en milieuruimte hebben de

Bron: Rapport “Gelderse bedrijventerreinen klaar voor de toekomst”, Bureau Buiten

Wat maakt een bedrijventerrein toekomstbestendig?

7

Duurzaam & gezond

Energietransitie Klimaatadaptatie Circulaire economie Luchtvervuiling Geluidshinder Biodiversiteit CO2-footprint Verkeer en vervoer

Fysiek-ruimtelijk

Openbare ruimte Vastgoed

Bereikbaarheid Digitale-

bereikbaarheid Veiligheid

Sociaaleconomisch

Werkgelegenheid

Economisch toegevoegde waarde

Marktdynamiek

Onderwijs-arbeidsmarkt Next Economy

Organisatiegraad Ontmoeting Clustering

(22)

deelgebieden Kayersmolen-Zuid (noordelijk gebied - 7,4 ha) en Brouwersmolen (9 tot 11 ha) de eerste prioriteit. Voor Kayersmolen-Noord wordt binnen de raadskaders van Kanaalzone 2.0 gestuurd op herontwikkeling naar een combinatie van wonen en werken. Daarnaast moeten we met de stofkam door onze bestaande werklocaties om onbenutte en vrije ruimte te inventariseren en (kantoor) panden en kavels te identificeren met afnemend marktperspectief in de huidige staat en functie. Om onze bedrijventerreinen klaar te maken voor de toekomst zijn acties nodig op duurzame, fysiek- ruimtelijke en sociaaleconomische aspecten vanuit een gedeelde verantwoordelijkheid. Herstructure- rings- en revitaliseringsvraagstukken verbreden we met een verduurzamingsaanpak.

- Een tekort aan nieuwe bedrijventerreinen (‘greenfields’) dreigt. Voornamelijk om plek te bieden aan grote ruimtevragers die vanwege de centrale ligging aan de as van de A1/50 graag voor Apeldoorn kiezen. Maar ook lokale bedrijven die afhankelijk zijn van de lokale werkgelegenheid en netwerkkracht zien steeds minder mogelijkheden om te groeien, uit te breiden en/of binnen de gemeentegrenzen te verplaatsen. De hoogste prioriteit ligt op de realisatie van Ecofactorij ll, Uddel ll en de uitbreiding van Kieveen in Loenen.

Om ook in de toekomst te kunnen voorzien voor voldoende ruimte voor economische ontwikkeling is onderzoek naar toekomstige uitleglocaties nodig.

- Op de kantorenmarkt is de vraag nog steeds gering en sluit het huidige aanbod onvoldoende aan bij de wensen van de markt. Leegstaande volumineuze kantoorgebouwen zijn verouderd en vragen flinke investeringen om weer geschikt te worden

gemaakt voor de huidige vraag of dienen te worden onttrokken aan de voorraad. Transformatie naar andere functies zal nog voor enkele locaties een oplossing zijn, maar hebben we nog onvoldoende in beeld. Het toevoegen van kwalitatieve metrages op strategische locaties is nodig om als stad van betekenis te zijn en blijven voor de kantorenmarkt.

Waar stationsgebieden in het verleden plekken waren die beter vermeden konden worden zijn dit inmiddels gebieden die bewust door mensen

worden opgezocht en als hoogstedelijk gebied onderdeel uitmaken van de binnenstad waar wonen, werken, recreëren en winkelen naadloos in elkaar overgaan.

De stationsomgeving is kansrijk voor nieuwe werkmilieus waarbij een robuust OV knooppunt (Intercity station en internationale lijn) een vereiste is voor economische ontwikkeling. De te ontwikkelen visie op de binnenstad moet dat verder uitwijzen. Als gevolg van de huidige spreiding van kantoor- en werklocaties, de gebrekkige noord-zuid verbinding via het spoor en de goede ontsluiting van Apeldoorn via de as van de A1/A50 zijn bereikbaarheid per auto, voldoende parkeergele- genheid en een robuust OV netwerk via continue busverbindingen belangrijke randvoorwaarden voor een optimaal vestigingsklimaat.

- Het tekort aan werklocaties vraagt ook een andere rol van de gemeente. We kunnen vestigings- en uitbreidingsvraagstukken niet enkel meer oplossen met de aanleg van greenfields. We moeten ondernemers uitdagen om productieprocessen slimmer en duurzamer in te richten om ruimte voor uitbreiding te creëren en onze huidige werklocaties toekomstbestendig te maken. Dat vraagt ook om flexibiliteit in regels die we als gemeente hanteren.

Dat betekent dat de gemeente niet enkel regisseert maar op onderdelen ook een medespeler is. Ons relatiemanagement speelt daarin een cruciale rol.

HET TEKORT AAN WERKLOCATIES VRAAGT OOK EEN

ANDERE ROL VAN DE GEMEENTE.

(23)

4 ONZE AANPAK VOOR

TOEKOMSTBESTENDIGE WERKLOCATIES

Apeldoorn onderscheidt drie prioriteiten die de komende jaren binnen onze strategie werklocaties de boventoon gaan voeren. Deze topprioriteiten zijn vastgesteld om antwoorden te bieden op de markt- analyse uit hoofdstuk 2 en de trends & ontwikkelingen uit hoofdstuk 3. Paragraaf 4.1 geeft een overzicht van de prioriteiten en in paragraaf 4.2 zijn deze vertaald naar een plan van aanpak en een uitvoe- ringsprogramma (zie bijlage 1).

4.1 Drie prioriteiten voor toekomstbestendige werklocaties

Apeldoorn kiest voor drie prioriteiten waaraan het plan van aanpak invulling moet geven.

A. Creëren van toekomstbestendige werklocaties Een kwalitatieve opgave in ruimtelijke, economische en klimaat neutrale (met de nadruk op energietransitie) zin. Revitalisering en herstructurering staat centraal zodra het gaat om deelgebieden op de bestaande bedrijventerreinen en (kantoor)locaties waarvan de marktperspectieven afnemen. Deze opgave verbreden we met een verduurzamingsaanpak om onze werklocaties klimaatbestendig te maken. Dit vraagt een pro actieve aanpak, met procesbegeleiding, actieve investeringen in ruimtelijke kwaliteit en aankoopbeleid (via bv. revitaliseringsfonds) en duurzaamheidsmaatregelen. Enkel bij specifieke (markt en/

of ruimtelijke) omstandigheden mag herontwikkeling leiden tot een afname van de bedrijfsbestemmingen. Uitgangspunt is dat bedrijventerreinen als bedrijventerreinen bestemd blijven.

B. Creëren van nieuwe werkmilieus. Het gaat om ruimte voor bedrijvigheid voor innovatieve start en scale up bedrijven (hotspot en broedplaats locaties) als om gerichte profilering van bepaalde werklocaties om deze aantrekkelijk in de markt te zetten voor de huidige en toekomstige gebruikers.

De manier waarop mensen werken verandert. We willen antwoord bieden om deze groep ook in de toekomst te kunnen vestigen. Bijvoorbeeld door nieuwe flexibele, multifunctionele en onderscheidende concepten in stadscentra en/of op industriële werkomgevingen. We gaan hierin flankerend handelen, door bijvoorbeeld (mede) te

investeren in fysieke plekontwikkeling en ruimte te bieden voor het experiment. Concreet gaat om locaties als het Zwitsal terrein, Hertzberger Parc en de stationsomgeving in de binnenstad.

Bij onze Apeldoornse manier van werken, waarbij we ruimte bieden aan ondernemerschap, en met onze persoonlijke benadering hoort ook het opzoeken van de randjes. We bieden op de plekken waar dat kan ruimte voor bijvoorbeeld solitaire kantoorontwikkelingen aan de randen van de bedrijventerreinen en ondersteunende functies op bedrijventerreinen (blurring). Vanzelfsprekend mogen deze geen nadelige gevolgen hebben voor de bestaande bedrijvigheid en het functioneren van de werklocaties.

C. Creëren van nieuwe werklocaties Een kwantita- tieve opgave waarbij de realisering van bedrijventerrein Ecofactorij II om de grootschalige vraag op te vangen, de uitbreiding van bedrijvenstrook Uddel en de uitbreiding van bedrijventerrein Kieveen de belangrijkste uitvoeringsacties zijn.

Ook de verkenning naar nieuwe uitleglocaties in Apeldoorn en de inventarisatie van onbenutte ruimte op onze bestaande werklocaties horen bij deze prioriteit.

De hierboven genoemde acties zijn breed, vaak complex en vraagt inzet van verschillende gemeente- lijke disciplines en externe stakeholders. Samenwer- king met marktpartijen en andere overheden om acties gerealiseerd te krijgen is een vereiste evenals de beschikbaarheid van financiële investeringskracht voor ondersteuning of cofinanciering. Het verder uitbouwen van onze netwerken, clusterkracht en organisatiegraad vanuit ons actieve relatiebeheer en het aantrekken van nieuwe bedrijvigheid (aquisitie) behelst ons flankerende beleid.

4.2 Uitgangspunten voor het plan van aanpak

Voor het uitvoeren van de genoemde prioriteiten zijn acties, maatregelen, investeringen en onderzoek nodig op verschillende domeinen. De acties die voortvloeien uit onze prioriteiten zijn in het “uitvoe- ringsprogramma strategie werklocaties” (bijlage 1) onderverdeeld binnen de driedeling die de provincie

(24)

(paragraaf 3.4) hanteert in de aanpak voor toekomstbestendige werklocaties:

• Fysiek-ruimtelijk

• Duurzaam en Gezond

• Sociaal-economisch

De uitwerking binnen deze domeinen, is verschillend wat aanpak, schaal en omvang betreft. Sommige uitvoeringsacties vergen een jarenlange en structu- rele inspanning van marktpartijen, gemeente (en andere overheden), grondeigenaren, ondernemers, parkmanagement organisaties en georganiseerd bedrijfsleven. Anderen hebben een korte uitvoe- ringshorizon. De uitkomsten en benoemde acties in deze Strategie Werklocaties Apeldoorn bieden ook nog geen antwoord op alle voorliggende vragen rondom toekomstbestendige werklocaties. Het is een startpunt om met onze stakeholders aan de slag te gaan voor het realiseren van onze doelstellingen.

Om de prioriteiten te realiseren kiezen we binnen de drie domeinen voor:

We kiezen in het fysiek-ruimtelijk domein voor:

• We verkopen geen “ nee” aan bedrijven die zich in Apeldoorn willen vestigen en/of willen uitbreiden.

• We anticiperen op de vraagbehoefte van 77ha aan nieuwe werklocaties tot 2030 volgens de ramingen van bureau Buiten door:

o Realisatie van bedrijvenpark Ecofactorij II voor grootschalige logistiek en industriële bedrijvigheid. Beschikbaar komt ca. 30 ha. bedrijventerrein;

o Ruimte voor lokale bedrijvigheid in Loenen en Uddel door de uitbreiding van Kieveen (ca. 4 ha.) en de private bedrijvenstrook Uddel (ca. 2 ha.);

o Toevoeging van De Kameleon locatie (ca. 5 ha.) aan de bedrijvenlocatievoorraad;

o Inventarisatie van onbenutte ruimte in privaat bezit op bestaande werklocaties inclusief strategie om tot ontwikkeling te komen (stofkam door bestaande terreinen);

o Herstructurering van de deelgebieden Kayers- molen-Zuid (noordelijk gebied) en Brouwers- molen, waardoor vestigingsruimte ontstaat voor nieuwe bedrijvigheid;

o Inzichtelijk maken van de te herstructureren en revitaliseren (probleem)locaties om weer geschikt te kunnen maken voor de marktvraag;

o Realisatie van nieuwe ruimte op bestaande terreinen door bij herstructurering en revitalisering te verdichten en bouwmogelijkheden te verhogen en vergoten.

• Om in de totale geprognotiseerde vraagbehoefte van 77ha tot 2030 te kunnen voorzien, starten we met een verkenning voor nieuwe werklocaties binnen en buiten het stedelijk gebied voor met name de verwachte marktvraag naar locaties met kavels van 2.000 m² tot 1 hectare. Ook om ruimte te reserveren voor toekomstige ontwikkelingen die we nu nog niet kunnen voorzien.

• De ontwikkeling van de Zwitsal locatie als innovatieve hotspot broedplaats op gebied van cleantech (energietransitie en circulaire economie), IT simulatie en netwerkplek voor ondernemers en kennisinstellingen.

• De ontwikkeling van de binnenstad en stationsomgeving in het bijzonder (= omgeving Veldhuis, kayersmolen-noord, Herzberger) als nieuw werkmilieu.

• De verdere ontwikkeling van de Wegener Sport- campus.

• Periodieke monitoring van relevante parameters als omvang aanbod/leegstand, werkgelegenheid en ruimtelijke kwaliteit.

• Meer ruimte voor blurring voor minder monotone, grijze werklocaties.

• Solitaire werklocaties in woonwijken en het agrarisch gebied zijn belangrijk voor de vitaliteit van het buitengebied en leefbaarheid in de woonwijken.

• Het uitgangspunt dat bestaande werklocaties (ook bij herstructureren) werklocaties blijven.

(25)

Strategie werklocaties Apeldoorn 2019 23 We kiezen binnen duurzaamheid & gezondheid voor:

• Verduurzamingsaanpak met de nadruk op energietransitie op onze werklocaties.

• Ondersteuning van de ondernemers op Apeldoorn- Zuid, Apeldoorn-Noord en Ecofactorij voor (bestaande) energiebesparende projecten.

• Faciliteren en informeren van ondernemers (klein en groot energieverbruikers) voor het doen van energiebesparende en (collectieve) duurzaamheidsmaatregelen.

• het invullen van het regionaal project Cleantech Icoon A1.

• Onderzoek naar de mogelijkheden voor een gebiedsgerichte aanpak Transform voor bedrijven (= een integrale en programmatisch aanpak voor verduurzaming van werklocaties).

• Regionale samenwerking voor kennisdeling, opschaling en aanjagen en lokaal uitvoeren.

We kiezen in het sociaaleconomisch domein voor:

• Versterking en uitbreiding van de werkgelegenheid door het aantrekken van nieuwe bedrijvigheid.

• Faciliteren van ondernemingen, bedrijven clusters dan wel netwerken en bedrijfsketens van onderne-

mers op gebied van (cleantech) innovaties, grondstoffen circulariteit, organisatiegraad en arbeidsmarkt.

• Profilering van de werklocaties.

• Periodieke monitoring van de vastgoedontwikkelin- gen.

• Toetsing van de economische ontwikkelingskansen van de werklocaties.

• Het benutten van de kansen voor sectoren logistiek en smart industry.

4.3 Tijdsplanning en prioritering

De invulling van bovengenoemde uitgangspunten betekent de komende jaren een uitwerking naar een scala van acties en initiatieven. Niet alles kan tegelijk uitgevoerd worden en heeft de grootste prioriteit.

Gezien de marktontwikkelingen en het feit dat Apeldoorn niet meer over voldoende werklocaties kan beschikken, terwijl de marktvraag groot is, heeft de inzet binnen het fysiek ruimtelijk domein de hoogste prioriteit. In onderstaande tabel zijn de acties hiervoor weergegeven.

Uitvoering met allerhoogste prioriteit (2019/2020) Acties

Ruimte realiseren voor nieuwe bedrijventerreinen Realiseren van Ecofactorij II en de uitbreiding van Kieveen en Uddel door te starten met de verkenningen en het verrichten van haalbaarheidsstudies, opstellen van ontwikkelplannen verrichten onderzoek en planologische procedures Onderzoek naar nieuwe werklocaties

Herontwikkeling van locaties met behoud van

bedrijfsfunctie en milieuruimte Aanpak deelgebieden Kayersmolen Zuid (noordelijk deel) en Brouwersmolen

Aanpak te revitaliseren en herstructureren probleem-

locaties Inventarisatie van probleemlocaties en opstellen strategie met

vastgoedeigenaren Inventarisatie onbenutte ruimte op bestaande

werklocaties Inventariseren onbebouwde gronden in privaat eigendom met

strategie om tot ontwikkeling te komen

Functiemenging op Brownfields Onderzoek naar blurringsmogelijkheden op de bestaande terreinen

Verduurzamingsopgave met nadruk op de energie-

transitie op werklocaties Aanjagen, faciliteren en ondersteunen energiebesparende projecten en initiatieven Apeldoorn-Noord, Ecofactorij en Apeldoorn-Zuid.

Ruimte voor nieuwe ontwikkelingen Ontwikkeling Cleantech hotspot Zwitsallocatie

Uitvoering met hoge prioriteit (> 2020) Acties

Ruimte voor nieuwe ontwikkelingen Realisering van Hertzberger Parc Nieuw werkmilieu Stationsomgeving

Aanpak leegstand kantoorlocaties In overleg met de eigenaren van de kantoorlocaties komen tot een herontwikkelingsstrategie