Vraag nr. 21
van 15 oktober 2004
van mevrouw LINDA VISSERS
Sociale woningen – Huuraanpassing na renovatie Een huurder van de socialewoningmaatschappij Kempisch Tehuis werd na de uitvoering van reno-vatiewerken aan zijn woning geconfronteerd met een huurprijsverhoging van meer dan 21 %. Voor een huurder met een bescheiden inkomen betekent deze verhoging een vrij onverwachte fikse hap uit zijn budget.
De vraag rijst in hoeverre dergelijke prijsstijgingen verantwoord zijn.
1. Zijn er bepaalde wettelijke of andere beperkin-gen (maxima) inzake de verhoging van huurprij-zen in de sociale huisvesting?
2. Is er voor bepaalde renovaties en daaropvolgen-de huurprijsverhogingen in daaropvolgen-de sociale woning-sector geen akkoord nodig van de huurder? 3. Wordt door de Vlaamse
Huisvestingsmaat-schappij (VHM) enige controle uitgeoefend op huurprijsverhogingen na renovatie?
4. Werden door de VHM terzake reeds huurprijs-verhogingen geannuleerd/verminderd?
5. Beschikt een huurder die geconfronteerd wordt met een plotse gedwongen huuropslag, over een recht van voorrang voor een andere sociale woning die wel binnen zijn budget past?
Antwoord
1. Er zijn geen expliciete wettelijke of andere beperkingen (maxima) vastgelegd inzake de verhogingen van huurprijzen in de sociale huis-vesting.
Wel zijn er in het BVR (besluit van de Vlaamse Regering – red.) van 20.10.2000 tot reglemen-tering van het sociaal huurstelsel regels opge-nomen omtrent de minima en maxima van de basishuurprijs en van de reële huurprijs, hetgeen impliciet een weerslag heeft op (de minima en maxima van) de verhogingen van de huurprijs (ook bij renovatie).
Luidens artikel 10 van het voormeld besluit wordt het jaarbedrag van de basishuurprijs van de woning vastgesteld op ten minste 3 % en ten hoogste 9 % van de geactualiseerde kostprijs. De beperking van de basishuurprijs tot 9 % geldt niet voor woningen die, op het ogenblik van de huurprijsbepaling, meer dan 40 jaar gele-den voorlopig opgeleverd wergele-den.
Krachtens artikel 13, §4 mag de reële huurprijs niet hoger zijn dan enerzijds de normale huur-waarde en anderzijds 1/60 van het inkomen, doch in geen geval lager dan de helft van de basishuurprijs.
2. Neen.
Ingrijpende renovaties gaan meestal gepaard met een (al dan niet tijdelijke) herhuisvesting. Dat vergt heel wat organisatie. Het is niet raadzaam een dergelijke operatie afhankelijk te maken van het akkoord van de zittende huur-ders. Aan de socialehuisvestingsmaatschappij-en wordt wel aangeradsocialehuisvestingsmaatschappij-en de huurders tijdig socialehuisvestingsmaatschappij-en omstandig te informeren. Er wordt getracht de last die grote renovaties met zich brengen, zoveel mogelijk te beperken.
Bij kleinere renovaties (bv. installatie van ramen met dubbele beglazing) zal de overlast zich veel-al beperken tot enkele dagen.
Van welke omvang de ingrepen ook zijn, het is, zoals hiervoor reeds werd gesteld, in de prak-tijk niet doenbaar het akkoord van een zittende huurder te vragen om renovatiewerken uit te voeren. Het permanent onderhoud en de goede staat van de woning zouden in het gedrang kun-nen komen.
Het belang daarvan werd trouwens ook niet onderschat door de wetgever. Artikel 9, §2 van het sociale huurbesluit stelt immers dat een huurder moet instemmen met een tijdelijke herhuisvesting ingevolge een verbetering, aan-passing of renovatie van de door hem betrok-ken sociale huurwoning, indien de verhuurder zulks noodzakelijk acht.
Ten slotte wijs ik erop dat het evident is dat de basishuurprijzen worden verhoogd om de kos-ten van uitgevoerde renovatiewerken geheel of gedeeltelijk te recupereren. Hierbij wil ik nog benadrukken dat een stijging van de basishuur-prijs niet noodzakelijk eenzelfde stijging van de reële huurprijs tot gevolg heeft. Indien er een beperking van l/60ste van het inkomen geldt, is er dus zelfs geen verhoging van de reële huur-prijs (cf. 13, §4 van het sociale huurbesluit). Het sociale huurbesluit voorziet in artikel 20 in
de mogelijkheid om tegemoetkomingen te verle-nen aan huurders die moeten verhuizen ingevol-ge renovatie van hun sociale huurwoning (voor-zover de resultatenrekening van de betrokken maatschappij per 31 december van het voorbije boekjaar een positief resultaat vertoonde en op voorwaarde dat de opdrachthouder de goedkeu-ring geeft).
3. Overeenkomstig artikel 10 van het sociale huur-besluit moeten de vaststelling en wijziging van de basishuurprijs door de VHM worden goedge-keurd. Een stijging van de basishuurcoëfficiënt met meer dan 10 % moet door de raad van bestuur van de VHM worden goedgekeurd. 4. Door de socialehuisvestingsmaatschappijen
voorgestelde basishuurprijzen die niet voldoen aan de hiervoor geciteerde wettelijke bepalin-gen van het sociale huurbesluit, worden door de VHM niet goedgekeurd en moeten worden aangepast.
5. In de huidige huurreglementering is daarin niet voorzien. Een huurder kan zich uiteraard steeds kandidaat stellen voor een andere woning. Hij zal dan evenwel de chronologie van de toewijzin-gen moeten afwachten.
