AVANS HOGESCHOOL TILBURG
ACEDEMIE VOOR BOUW&INFRA
Masterplan
Spoorzone Roosendaal
Wim Vissers 112049815-6-2011
Dit document bevat het masterplan voor de Spoorzone van Roosendaal en is gemaakt in opdracht voor de Avans Hogeschool Tilburg, in samenwerking met de gemeente Roosendaal, Avans Hogeschool Tilburg en Pieter Sprangers.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
Inhoudsopgave
INLEIDING ... 3 LOCATIE ... 4LIGGING EN MOTIVATIE KEUZE ... 4
AANLEIDING OPGAVE ... 5 HISTORIE ... 6 WAT IS DE STAD ROOSENDAAL? ... 9 DEELGEBIEDEN ... 11 TOEKOMSTPLANNEN ... 12 CONCLUSIES VOORONDERZOEKEN ... 13
HINDER EN BEBOUWBAAR GEBIED ... 13
BRANDPUNTEN ... 14 INFRASTRUCTUUR ... 15 GROEN EN WATER ... 16 KANSEN EN BEDREIGINGEN ... 17 KANSEN ... 17 BEDREIGINGEN ... 17 RANDVOORWAARDEN ... 18 GEMEENTE ROOSENDAAL ... 18 ANALYSES ... 18 DOELSTELLINGEN ... 19 ALGEMEEN ... 19 GROEN EN WATER ... 19 BELEMMERINGEN ... 20 RELATIES ... 21 ONTSLUITING ... 22 DOELSTELLINGENKAART (SAMENGEVOEGD) ... 23 SCENARIO’S ... 24 SCENARIO 1:BEDRIJVIGHEID ... 24 SCENARIO 2:WONEN ... 25
SCENARIO 3:CULTUUR EN LEISURE ... 26
MULTI CRITERIA ANALYSE ... 27
VISIE ... 29 TOELICHTING VISIE ... 30 VEILIGHEID ... 30 STEDELIJKHEID SPOORZONE... 31 FUNCTIONELE ZONERING ... 32 GROEN EN WATER ... 35 RELATIES ... 37 VERKAVELING ... 38 BIJZONDERE LOCATIES ... 39 BEBOUWING ... 42 REALISATIESTRATEGIE ... 46 FASERING ... 47
ONTWIKKELSTRATEGIE LEISURE STADIONOMGEVING ... 48
BIJLAGEN ... 49
BRONNEN ... 49
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
Inleiding
Het afstuderen wordt gezien als het afronden van een periode van vier jaar hoger beroepsonderwijs. Tijdens het afstuderen zal gekeken worden of de student gedurende de vier jaar voldoende geleerd heeft om het beroepsveld te betreden. Gedurende het schooljaar 2009-2010 zal dit afstudeerproject uitgevoerd worden. De student heeft zelf de vrije keuze gehad in het kiezen van de afstudeeropgave. Het uitwerken van een visie tot een plan is gedurende de vier jaren vaak genoeg geoefend en tijdens de stage is gebleken dat hier de grootste kwaliteiten liggen. Bij het afstuderen is daarom gekozen voor een plangebied waar de analyse en het opstellen van de visie de belangrijkste opgave is. Het gebied Spoorhaven in Roosendaal is na een lange zoektocht uiteindelijk het plangebied geworden. Het afstuderen biedt een laatste kans om binnen een 'beschermende' omgeving van de school een project uit te voeren waarbij de locatie volledig zelf is uitgekozen. De creativiteit van de student is belangrijker dan het volledig haalbaar zijn van het plan.Dit document is het verslag waarin het hele proces van het afstuderen in beschreven staat. Zo begint het verslag met de inventarisaties en analyses (in dit verslag vooronderzoeken genoemd). Vervolgens zijn de randvoorwaarden, kansen en bedreigingen en doelstellingen uiteengezet. Door de grote schommelingen in de bouwsector is vervolgens een aantal scenario’s opgesteld waaruit één definitieve variant is gekozen als meest waarschijnlijke scenario. Voor het meest waarschijnlijke scenario is daarna het programma nader vastgelegd en is aan de uitwerking van het stedenbouwkundig plan begonnen. Dit is mede opgesteld aan de hand van een aantal belangrijke ontwerppunten. Tot slot is bij het stedenbouwkundig plan gekeken naar beeldkwaliteit en haalbaarheid.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
Locatie
Ligging en motivatie keuzeDe locatiekeuze voor het afstuderen is volledig aan de student. Voorafgaand aan het afstuderen is daarom een lijst opgesteld met randvoorwaarden waar het plangebied aan moet voldoen:
• plangebied in Zuid-Nederland;
• relatief klein plangebied (maximaal 10 hectare);
• vraag naar verschillende vormen van bebouwing (wonen, werken,
recreëren);
• plannen voor het gebied moeten mislukt zijn of in een beginfase; • plangebied moet verschillende vormen van hinder kennen.
Daarnaast moet de locatie vragen om een uitgebreide analyse en zorgvuldig opgestelde visie.
Vanuit de verschillende vormen van hinder kwamen al snel de verschillende spoorzones in beeld waarbij gekozen is voor de locatie Roosendaal. Het plangebied is groter dan de gewenste 10 hectare. De grote complexiteit van het gebied maakt, en de bereidheid van de gemeente Roosendaal hebben doen besluiten de Spoorzone Roosendaal als locatie te kiezen.
Roosendaal kent een lange geschiedenis als 'de Spoorstad' van Nederland doordat het decennia lang het belangrijkste spoorknooppunt met een verbinding naar België was. Naast het spoor is Roosendaal ook voor auto- en vrachtverkeer een belangrijk knooppunt, aangezien het ligt tussen de ‘Brabantstad’, Zeeland, Antwerpen en Rotterdam. De combinatie van transport via spoor en via weg vormt de belangrijkste basis voor de economie in de stad.
Op de afbeelding is het plangebied aangegeven met het donkergrijze gebied. De Spoorzone is ten noorden van het station gelegen. Vele decennia lang heeft de zone langs het spoor een belangrijke rol gespeeld voor de ontwikkeling van de stad Roosendaal. Door allerlei veranderingen verzwakt de functie van deze zone echter steeds meer. Om complete verloedering van deze zone tegen te gaan is gekozen de Spoorzone te herstructureren.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e
Ro
ose
nda
al
De Spoorzone is de zone naast het huidige spooremplacement en kent Aanleiding opgave overwegend een invulling met bedrijven. Er zijn een aantal aspecten die ervoor zorgen dat een herstructurering van de Spoorzone noodzakelijk is.Verloedering
De spoorzone kent een hoofdzakelijke invulling met bedrijven. Het grote probleem is echter de verloedering van het gebied. Een deel van de Spoorzone is braakliggend en er staan een aantal bedrijfspanden leeg.
Afbeelding 2: impressie verloedering Spoorzone Roosendaal.
Hinder
De Spoorzone wordt gekenmerkt door vele belemmeringen, waarvan het spoor de grootste bron van hinder vormt. Op afbeelding 5 is het probleem rondom het zuidelijke wisselcomplex goed zichtbaar. Indien de Thalys door Roosendaal rijdt komt onderstaande situatie elk uur voor waarin een aantal treinen elkaar op het wisselcomplex kruisen.
Afbeelding 3: Referentie spoorsituatie zuidelijk wisselcomplex
De kans op een ontsporing of botsing op dit wisselcomplex is niet groot, maar ook niet nul. Een ontsporing of botsing van twee passagierstreinen kan veel slachtoffers in de treinen zelf kunnen veroorzaken, maar een ontsporing of botsing met een goederentrein met gevaarlijke stoffen kan veel meer slachtoffers maken in de directe omgeving.
Afbeelding 4: ontspoorde goederentrein 19 november 2010.Bron: BN de Stem.
Op 19 november 2010 ontspoorde een lege goederentrein. Dit voorval mag ‘een geluk bij een ongeluk’ genoemd worden aangezien de goederentrein leeg was. Het toont wel aan dat ontsporingen op het wisselcomplex voor kunnen komen en dat er snel iets moet gebeuren in de Roosendaalse Spoorzone.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
De Spoorzone is al in een vrij vroeg stadium van de stad ontstaan. HistorieAfbeelding 5: Roosendaal in 1914. Bron: Archief gemeente Roosendaal.
Één van de eerste plattegronden van de stad tonen al het station met daarbij horend spooremplacement. Daarnaast is aan de westzijde van het spoor al sprake van de ontwikkeling van industrie naast het spoor.
Afbeelding 6: Roosendaal omstreeks 1941. Bron: Gemeentearchief Roosendaal
Tot en met de oorlog was er weinig ontwikkeling aan de westzijde van de stad. Ook aan het spooremplacement is gedurende die decennia weinig verandert.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
Afbeelding 7: Spooremplacement Roosendaal.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
Afbeelding 8: Roosendaal omstreeks 1968. Bron: Gemeentearchief Roosendaal.
Om na de oorlog de grote groei op te vangen is gekozen ook in westelijke richting fors uit te breiden en voor de spoorzone betekende dit de groei van bedrijven naast het spoor. Ook is in deze periode de Suikerunie gebouwd en is bedrijventerrein Borchwerf gepland.
Afbeelding 9: Roosendaal omstreeks 1990. Bron: Gemeentearchief Roosendaal.
Vanaf 1990 zijn er geen grote uitbreidingen in Roosendaal meer geweest die invloed hebben op de Spoorzone.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
De vraag die elke gemeente zich geregeld moet stellen is: wat zijn wij nou voor Wat is de stad Roosendaal? gemeente? Wat is ons imago? Wanneer deze vraag aan een inwoner van Roosendaal wordt gesteld zal er een ander antwoord komen dan wanneer de vraag aan een buitenstaander wordt gesteld.Landelijk:
Op de schaal van Nederland is Roosendaal een middelgrote stad met bijna 60.000 inwoners. Binnen de provincie Noord-Brabant valt de stad niet echt op met grote steden als Eindhoven, Tilburg, Breda en ’s-Hertogenbosch.
Regionaal:
Afbeelding 10: Kaart West-Brabant met nadruk op infrastructuur.
Binnen de regio West-Brabant is Roosendaal de 2e gemeente, achter Breda, maar voor Bergen-op-Zoom en Etten-Leur. Roosendaal heeft door de centrale ligging wel een grote regionale functie voor allerlei voorzieningen. Roosendaal vormt voor zowel snelwegen als het spoor een belangrijk knooppunt met een noord-zuid route en een oost-west route. De reden dat de economie van Roosendaal vooral is gericht op de transportsector wordt op deze schaal duidelijk. Roosendaal heeft ten zuidoosten en ten zuidwesten veel natuur. Bergen-op-Zoom kent echter veel meer natuur rondom de stad en wordt daardoor door velen als een prettigere stad ervaren.
Stedelijk:
Spoorstad. Het spoor is een belangrijk aspect in de stad. Het grote spooremplacement midden in de stad is een grote barrière en heeft de stad gevormd zoals die nu is.
Werkstad. 30% van de bebouwing in de stad bestaat uit bedrijven. Het grootste deel van de inwoners uit Roosendaal werken ook in Roosendaal.
Transportstad. De belangrijkste sector in de stad is transport. De gehele infrastructuur in en rondom de stad is ook ingericht op de transportsector. Het betreft hier transport via water, weg en spoor.
Op de vraag ‘Wat is de stad Roosendaal?’ is het antwoord een transportstad. Dit is ook het imago dat de stad naar buiten toe uitstraalt: de stad lijkt zich vooral te richten op bedrijven en minder op de bewoners.
Om de stad aantrekkelijker te maken is een tweede imago opgesteld: Roosendaal kan zich uiten als een recreatiestad.
Een ander aspect waar Roosendaal zich op kan richten is het ‘groene buitengebied’ wat om de stad heen ligt. Er worden steeds meer fietsroutes door dit buitengebied aangelegd waarmee Roosendaal zich naast de transportsector ook op de recreatie kan richten.
Het uiteindelijke antwoord op de vraag ’Wat is Roosendaal?’ kan als volgt worden geantwoord:
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
Roosendaal RecreatiestadAfbeelding 11: Impressie buitengebied Roosendaal.
De omgeving van Roosendaal is zeer aantrekkelijk voor zowel wandel- als fietsroutes. De Spoorzone is een centrale locatie in de stad. Vanuit de Spoorzone zullen de relaties met het buitengebied dusdanig aangelegd worden dat vanuit elk deel van de stad je binnen 15 minuten fietsen in het buitengebied kan zijn.
Naast deze fietsroutes zal het aantal recreatievoorzieningen worden uitgebreid. In de Spoorzone zullen deze extra recreatievoorzieningen rondom het stadion worden gerealiseerd. Hierbij valt te denken aan een grote bioscoop, sporthallen en een evenementenhal.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
De Spoorzone kan in een vijftal deelgebieden opgedeeld worden. DeelgebiedenAfbeelding 12. Onderverdeling deelgebieden met AutoCad ondergrond.
Van noord naar zuid: Stationsomgeving, Stadionomgeving, Spoorhaven, ROC, Spoorhaven Zuid. Het totale oppervlak van het plangebied bedraagt 31 hectare.
Stationsomgeving
Dit is de oude locatie van de Houtbank, grindoverslag en nog wat overige functies. Alle bestaande bebouwing in het gebied zal verdwijnen en plaats maken voor nieuwbouw. Door het ontwikkelen van de Houtbank en grindoverslag wordt de barrièrewerking van het spoor aanzienlijk verkleind.
Stadionomgeving
Het RBC stadion is een belangrijke functie in het plangebied. De parkeerterreinen rondom het stadion worden slechts één avond in de week volledig gebruikt. Voor mogelijke invullingen van de Stadionomgeving is een referentiestudie gedaan waarin het Euroborg stadion in Groningen als voorbeeld is genomen. De stadionomgeving zal ook de nieuwe stationsuitgang huisvesten. Ook naar de nieuwe stationsuitgang is een referentiestudie gedaan waarin de stations Zwolle, Nijmegen, Amersfoort en 's-Hertogenbosch als referenties zijn genomen. Deze referenties zijn te vinden in de bijlagen.
Spoorhaven
Spoorhaven wordt gekenmerkt door een aantal bedrijven waarvan de Van Gilse suikerfabriek het belangrijkste is. Deze fabriek heeft nog niet aangegeven weg te willen uit het plangebied, maar voor het afstuderen zal als aanname worden gedaan dat de fabriek uitgekocht kan worden. De definitieve verwervingskosten zullen later in het afstuderen onderzocht worden.
ROC locatie
Het Kellebeek College zal gesloopt worden en zal op deze nieuwe ROC locatie nieuwbouw realiseren. Het ROC West-Brabant in Etten-Leur kan mogelijk als referentie gebruikt worden op het gebied van functie en vormgeving. Het betreft een gebouw van 4 tot 8 lagen met de mogelijkheid voor een hogere toren.
Spoorhaven Zuid
De huidige functie is het Kellebeek College in het oude PTT Post gebouw. Door de nieuwbouw van het Kellebeek College zal dit gebied volledig vrijkomen voor nieuwbouw en kan mogelijk aansluiting gezocht worden bij het Kadeplein (onderdeel van Stadsoevers).
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
De gemeente Roosendaal heeft een aantal grote plannen op de agenda staan tot Toekomstplannen 2020. Op het gebied van stedelijke vernieuwing spelen twee projecten een belangrijke rol: De Spoorzone en het verleggen van de A58.Spoorzone
Het totale project Spoorzone bevat naast het gekozen plangebied ook de gebieden Stadsoevers (het vervallen bedrijventerrein ten westen van de Nieuwe Roosendaalse Vliet) en het gebied ten zuiden van het spoor, naast het station. Voor dit laatste gebied is de noodzaak tot herontwikkeling nog niet groot. Voor het gebied Stadsoevers is een volledig plan opgesteld en voor dit afstuderen is aangenomen dat er niet meer kan worden afgeweken van dit plan.
NSPoort, ProRail, het ministerie van VROM en de gemeente Roosendaal werken samen bij het ontwikkelen van de Spoorzone. Het ministerie van VROM heeft eind 2008 de Roosendaalse Spoorzone aangewezen als één van de vijf voorbeeldprojecten voor Spoorzones in Nederland. Hiermee wordt de urgentie voor het ontwikkelen van de Spoorzone extra benadrukt.
Afbeelding 13. Infrastructuur 2010 Afbeelding 14. Infrastructuur 2020
Afbeelding 15. Plankaart Stadsoevers in AutoCad.
Verleggen A58
Een andere groot project is het verleggen van de A58.
De A58 zal ten oosten van Roosendaal naar de A17 geleid worden waardoor de huidige weg door de stad een veel minder belangrijke functie zal krijgen in de ontsluiting van de stad. De Borchwerf zal echter een belangrijkere rol gaan spelen in de ontsluiting van de stad. Voor het plangebied heeft deze verlegging als gevolg dat de reistijd naar Breda en verder via de A58 met 10 tot 15 minuten wordt verkort.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
Conclusies vooronderzoeken
Hinder en bebouwbaar gebiedAfbeelding 16: Bebouwbaar gebied.
De belangrijkste reden dat de Spoorzone Roosendaal de afstudeerlocatie is geworden zijn de vele hinderbronnen in het plangebied. Het is niet mogelijk om overal zomaar bebouwing te plaatsen; in sommige delen is het zelfs niet toegestaan.
Geen bebouwing mogelijk
• Naast het spoor dient een zone van ten minste 30 meter onbebouwd te blijven. Bij calamiteiten op het spoor is het veiligheidsrisico voor bebouwing binnen deze zone te groot, en dus niet toegestaan.
• Het RBC stadion zal in de huidige vorm behouden blijven en kan daardoor niet voorzien worden van extra bebouwing.
Beperkte bebouwing mogelijk
• De Suikerunie levert in het suikerbietenseizoen veel stankoverlast. Bebouwing die toch binnen de geurcirkel van de Suikerunie wordt gerealiseerd zal extra luchtfiltering nodig hebben om het leefmilieu in de bebouwing op een ‘gezond’ niveau te houden.
• In een smalle strook aan de Bosstraat dient rekening gehouden te worden met allerlei vormen van hinder door bedrijven die gevestigd zijn in de omgeving (waaronder een verffabriek en een autogaragebedrijf).
Alle bebouwing mogelijk
• In de Stationsomgeving dient direct aan het spoor nog steeds rekening gehouden worden met een verhoogd veiligheidsrisico door de aanwezigheid van het Noordelijke Wisselcomplex met daarbij horend ontsporinggevaar.
• In Spoorhaven kent bebouwing naast het Zuidelijke Wisselcomplex een verhoogd veiligheidsrisico door ontsporinggevaar.
Alle functies die in de verschillende gebieden zijn toegestaan staan verder omschreven in de bijlagen.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
BrandpuntenAfbeelding 17: Brandpunten plangebied en omgeving.
In zowel de Spoorzone als in de directe omgeving is een aantal brandpunten. Deze locaties bevatten belangrijke functies voor de stad Roosendaal. Deze locaties zijn vaak al goed herkenbaar vanuit de stad. Indien dit nog niet is, dan zal dat door het inrichten van de Spoorzone alsnog gebeuren.
Station
Zoals al eerder is aangegeven is het spoor zeer belangrijk voor de stad. Het station vormt hiermee een belangrijke schakel tussen Roosendaal en de omliggende stedelijke gebieden. De herkenbaarheid van het station is echter nog niet optimaal. Aan beide kanten van het spoor kan daardoor met hoge bebouwing de locatie van het station worden benadrukt.
Stadion
Het stadion is een knooppunt waar iedere twee weken enkele duizenden mensen elkaar ontmoeten voor een gezellige avond voetbal. Het stadion is goed herkenbaar vanuit de stad, maar de toegankelijkheid vanuit het station is zeer slecht. Ook zullen er extra functies komen rondom het stadion om de activiteiten in het brandpunt te versterken waardoor het iedere dag, gedurende de gehele dag, een bron van activiteiten vormt.
Kadeplein
Het Kadeplein vormt in allerlei grote activiteiten in de stad een belangrijk plein. Zo is het Kadeplein een belangrijke locatie tijdens de kermis en bij de wielerklassieker ‘De Draai van de Kaai’ is het Kadeplein een belangrijk evenementenplein.
Het Kadeplein zal in de plannen van Stadsoevers een kwaliteitsimpuls krijgen waarin de horeca een belangrijke rol speelt. Het betreft hier hoofdzakelijk restaurants aan het water en ook is er ruimte voor commerciële bedrijven.
De herkenbaarheid zal mede door de locatie van het nieuwe ROC complex toenemen.
Centrum
Het zuidelijke deel van de Spoorzone grenst aan de doorgaande route naar het centrum. De rest van de Spoorzone kan de aansluiting met het centrum moeizaam vinden door zowel de afstand tot het centrum evenals de barrièrewerking van het spoor. De herkenbaarheid van het centrum is vrij lastig, aangezien rondom de kerk (het voornaamste herkenningspunt) de uitgaanshoreca is gevestigd. De grootschalige winkelgelegenheid is iets ten zuiden van de ‘Markt’ gevestigd.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
Infrastructuur Afbeelding 18: Infrastructuur.De infrastructuur in en rondom de Spoorzone kan in een drietal categorieën ingedeeld worden:
Routes voor gemotoriseerd verkeer
De straat Borchwerf speelt nu al een belangrijke rol in de ontsluiting van Roosendaal en in de toekomst zal deze rol alleen groter worden als de Borchwerf een directe aansluiting krijgt op de verlegde A58. De Spoorzone zal zo min mogelijk direct ontsluiten op de Borchwerf, maar meer via al bestaande infrastructuur zoals de Industriestraat naast het RBC stadion en de Bosstraat. Ook kan aangesloten worden op de Wethouder Lanenstraat die via Stadsoevers richting de Jan Vermeerlaan gaat. De ontsluitingsroute op de straat Kade zal zo min mogelijk gebruikt worden.
Routes voor langzaam verkeer
Op landelijk niveau lopen er een aantal belangrijke fietsroutes door Roosendaal. De Stedenroute LF2 loopt in een noord-zuid route die in Noord-Brabant grotendeels langs de Nieuwe Roosendaalse Vliet, behalve in Roosendaal. Deze route zal in de toekomst ook in Roosendaal langs het water blijven lopen tot aan de Belgische grens. In relatie met het imago ‘Roosendaal Recreatiestad‘ ontbreken ook nog fietsroutes in oostelijke en westelijke richting. In oostelijke richting zal de route aan het spoor worden gekoppeld en in westelijke richting volgt de fietsroute het riviertje de Molenbeek.
Spoor
• Het spoor in Roosendaal vormt een kruispunt vanuit vier richtingen: Bergen-op-Zoom, Antwerpen, Breda en Rotterdam. Alle richtingen zijn voorzien van een dubbel spoor, waardoor er in het station Roosendaal een viertal doorgaande sporen liggen.
In de richting Vlissingen/België loopt over een traject van enkele kilometers een vierdubbel spoor. Voor de richtingen Breda en Rotterdam splits het spoor vrijwel direct na het Noordelijke Wisselcomplex.
• Naast het station ligt een spooremplacement voor het opstellen en stallen van zowel goederen- als passagierstreinen. Op het breedste stuk liggen meer dan 30 sporen naast elkaar! Een tiental van deze sporen zijn onderdeel van, of worden gebruikt voor de Houtbank en grindoverslag.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
Groen en waterAfbeelding 20: Groen en water in en rondom het plangebied.
Op het gebied van groen spelen vier elementen een belangrijke rol:
Groene lanen
De Borchwerf, die overgaat in de Jan Vermeerlaan heeft aan beide zijden naast de weg een bomenrij die langs de gehele route dezelfde bomen kent. De bomenlaan langs de Wethouder Lanenstraat en Bosstraat zijn kleiner opgezet, maar nog steeds goed herkenbaar. Deze bomenlanen zullen extra versterkt worden en doorlopen in de Spoorzone.
Afbeelding 21: bomenrij langs de Borchwerf.
Nieuwe Roosendaalse Vliet
De kade van de Nieuwe Roosendaalse Vliet zal dusdanig aangepast worden zodat het water toegankelijker wordt. Ook zal naast het water ruimte komen voor recreatieve doeleinden.
Groen naast spoor
De huidig zwakke groene zone naast het spooremplacement zal versterkt worden en hierdoor een verbindend element worden tussen de verschillende deelgebieden in de Spoorzone.
Groen ontwerp Stationsomgeving
Als laatste element zal de Stationsomgeving een 'groen' ontwerp krijgen. Dit groen ontwerp zorgt voor de relatie met het huidige groene karakter van het gebied.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
Het samenvoegen van de verschillende kaarten leidt tot kansen en bedreigingen.Kansen en bedreigingen
Uit deze kansen en bedreigingen kunnen potenties voor het gebied gefilterd worden. Veel van de potenties zijn voortgekomen uit de vele referentieprojecten die in Extra Bijlage 1. Referentieprojecten is te vinden.Kansen
• Het ontwikkelen van de Houtbank en grindoverslag vermindert de
barrièrewerking van het spoor.
• Een duidelijke functiescheiding en efficiënte inrichting van het spooremplacement zorgt er mede voor dat het externe veiligheidsrisico binnen het plangebied afneemt.
• De Bosstraat biedt ruimte voor nieuwe bedrijven die georiënteerd zijn op de Bosstraat.
• De ontwikkelingen rondom het Kadeplein bieden kansen voor het vestigen van nieuwe centrumfuncties.
• De huidige bioscoop in Roosendaal is te klein en kan op de huidige locatie niet uitbreiden. In de Spoorzone zal een nieuwe bioscoop komen met 6 zalen (ongeveer 1000 zitplaatsen).
• Er liggen kansen voor het ontwikkelen van een nieuwe stationskant. Een voorkeur voor een bebouwde of onbebouwde uitgang is er niet.
• De kantorentoren die door een ontwikkelaar gepland is naast het stadion helpt bij het versterken van het brandpunt rondom het stadion.
• Het parkeerterrein ten zuiden van het stadion is in eigendom van de gemeente Roosendaal en hier liggen kansen voor meervoudig ruimtegebruik, waaronder sportgerelateerde functies zoals een sporthal of fitnessruimte. Ook een evenementenhal is goed denkbaar op deze locatie.
• De Passerelle zorgt voor een uitstekende bereikbaarheid voor langzaam verkeer door de relatie met het centrum te versterken.
• De 30 meter zone biedt kansen voor een interne ontsluitingsweg. Deze zone zal ook de verbindende factor zijn tussen de nieuwe stationskant en het Kadeplein.
• De Wethouder Lanenstraat biedt kansen voor de ontsluiting van
Spoorhaven. De straat Kadeplein en Industriestraat spelen een veel kleine rol voor de ontsluiting van Spoorhaven.
• De Bosstraat biedt kansen voor de ontsluiting van het station en de stationsomgeving. De stationsomgeving zal ook gebruik maken van het bestaande kruispunt van de Industriestraat en de Borchwerf.
• De 30 meter zone biedt kansen voor groenontwikkeling met een
recreatieve functie.
• Het gebied Spoorhaven kan gebruik maken van de groene invulling van Stadsoevers. Hierdoor liggen er kansen in Spoorhaven voor een hoogstedelijke invulling (kleine tuinen met hoge woondichtheid).
• De huidige groene omgeving van de stationsomgeving biedt kansen om dit groene karakter aan de nieuwe invulling te geven.
• De Nieuwe Roosendaalse Vliet biedt kansen om het water beter
toegankelijk gemaakt te worden. Daarnaast kan de bomenlaan die in het plan Stadsoevers is gepland bij het nieuwe stadskantoor worden doorgezet tot aan het Kadeplein.
Bedreigingen
• Het gehele plangebied ligt in de gevarenzone van het spoor. In alle bebouwing dient rekening gehouden te worden met de externe veiligheid. • Indien het opnieuw inrichten van het spooremplacement niet wordt
aangepakt vervalt de kans om bebouwing direct aan het spoor te realiseren.
• Door het ontwikkelen van de Houtbank en grindoverslag komt veel grond vrij. Programma's die in andere spoorzones zijn gerealiseerd zijn in Roosendaal niet haalbaar. Het vinden van de juiste functies om de spoorzone in Roosendaal toch haalbaar te maken zal zorgvuldig moeten worden gedaan.
• De stadionomgeving valt binnen de geurcirkel van de Suikerunie. De bebouwing in deze zone zal aangepast worden zodat in de bebouwing zelf geen geuroverlast is.
• De ontwikkelingen rondom het Kadeplein zijn mogelijk niet voldoende om het gewenste resultaat te bereiken, namelijk het doortrekken van het centrum over het spoor heen.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
• De bebouwing aan de Bosstraat zijn overwegend achterkanten van
bedrijven aan de straat Borchwerf. Door deze rommelige achterkantsituatie vormt de Bosstraat een harde barrière tussen bedrijventerrein Borchwerf en de Stationsomgeving.
• Het deelgebied Stationsomgeving zit ingeklemd tussen het spoor en bedrijventerrein Borchwerf. De geplande invulling van deze zone met woningbouw zal zorgvuldig gepland moeten worden.
• De herontwikkeling van de Spoorzone vraagt om een grote investering. De realisatie zal daarom gefaseerd gebeuren en door verschillende ontwikkelaars worden uitgevoerd. Er zal goed onderzoek gedaan moeten worden naar welke partijen bij het ontwikkelen betrokken worden.
Randvoorwaarden
Gemeente Roosendaal
• Plangebied bestaat uit de delen 1B, 2A en 2B (deelgebieden ten noorden van het spooremplacement) vanuit de deelgebiedenkaart van de gemeente Roosendaal;
• Spooremplacement blijft behouden zoals in de huidige situatie; • Van Gilse suikerfabriek verdwijnt uit het plangebied;
• Passerelle zorgt voor extra aansluiting tussen Stadsoevers en het station met aansluiting op de perrons;
• Bij de uitwerking van de visie zal vooral gericht worden op de
deelgebieden Spoorhaven en de Stadionomgeving.
Analyses
• Houtbank en grindoverslag worden verplaatst naar Borchwerf II samen met een nieuwe goederenterminal. Kosten hiervoor zullen ook meeberekend worden in de planvorming. Door het verdwijnen van de houtbank en grindoverslag komt er extra grond vrij voor nieuwe ontwikkelingen waardoor de belemmeringen afnemen en de kwaliteit van het gebied een enorme impuls krijgen;
• Rekening houden met de hinder van de infrastructuur en bedrijven. Gevoelige bebouwing in een hinderzone is toegestaan, maar het moet duidelijk zijn hoe de hinder binnen de acceptabele normen blijft;
• Goede ontsluiting van het plangebied vanwege externe veiligheid. Dit houdt in het vermijden van doodlopende routes. Ook zal elk deelgebied op ten minste 2 punten ontsloten worden;
• Geen nieuwe aansluitingen op de Borchwerf. Deze straat zal de
belangrijkste ontsluiting voor het plangebied vormen. De doorstroming op deze route moet intact blijven.
• De fietsroute 'Stedenroute LF 2a" zal ook in Roosendaal het water blijven volgen. Op deze manier zal de route binnen Noord-Brabant zo veel mogelijk langs water lopen.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
De doelstellingen zijn per thema opgesteld. De kaarten zijn per thema gemaakt enDoelstellingen
samengevoegd in één document. Dit document is op A3 formaat terug te vinden in Extra Bijlage 3. Doelstellingenkaarten.Algemeen
• Visie opstellen voor de gehele spoorzone waarin de relatie met het centrum opnieuw gezocht moet worden;
• Nieuwe ontwikkeling in de spoorzone moet voldoen aan de bestaande wetten en regels. Hierbij spelen de wetten en regels voor hinder een belangrijke rol;
• Onderzoeken wat de potenties van Spoorhaven zijn wanneer de Van Gilse suikerfabriek weg is;
Afbeelding 22: Doelstellingenkaart ‘groen en water.
Groen en water
• Recreatieve route naar buitengebied.
o Zone naast spoor. De losse stukken groen naast het spoor zullen een forse kwaliteitsverbetering krijgen en met elkaar verbonden worden. Deze groene zone is het verbindende element binnen de Spoorzone.
o Zone naast Nieuwe Roosendaalse Vliet. Naast de Nieuwe Roosendaalse Vliet zal een groene zone van ten minste 10 meter komen waardoor een hoogwaardige recreatieve route naar het buitengebied ontstaat.
o Groene route door Stadsoevers. Het vele groen in de plannen voor Stadsoevers is in een zigzaggende structuur door het plan geleid. Deze groene structuur zal aansluiting krijgen op de zone naast het spoor en de groene zone langs het water.
o Verbinding met centrum. Vanuit het knooppunt van het groen zal een verbinding gezocht worden met het stadspark dat ten oosten van het plangebied ligt, tegen het centrum aan.
• Nieuwe Roosendaalse Vliet toegankelijker maken. De huidige vervallen kade zal vernieuwd en deels verlaagd worden zoals in de plannen van Stadsoevers bij het nieuwe stadskantoor gepland is. Door de losse fietsroute door de nieuw groene zone aan het water en de deels verlaagde kade zal de kwalitatief hoogwaardige recreatieve zone aan het water haalbaar zijn.
• Stationsomgeving groen karakter geven. De huidige indeling van de houtbank en grindoverslag kent veel groen. De kwaliteit is echter niet voldoende om het groen te behouden, maar het geeft wel een aanknopingspunt om de stationsomgeving een groen karakter te laten houden. Het streven is om de stationsomgeving zo groen mogelijk in te richten.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
Belemmeringen• Barrièrewerking van het spoor verkleinen. Het ontwikkelen van de houtbank en grindoverslag zorgen ervoor dat de barrière fysiek gehalveerd wordt en de passerelle en tunnelverbinding van het station zorgen ervoor dat het spoor voor het gevoel een minder grote barrière is. In Zwolle en Amersfoort is een soortgelijke situatie waar de nieuwe infrastructuur en herstructurering van de stationsomgeving ervoor zorgen dat de barrièrewerking van het spoor flink wordt teruggedrongen.
o Sporen 44 t/m 47 verdwijnen. Deze sporen worden momenteel door Railpro gebruikt voor het stallen van grindtreinen. Deze functie vervalt door het verplaatsen van de grindoverslag. De sporen zullen weggehaald worden en de vrijkomende grond zal herontwikkeld worden.
• Veilig bouwen. Vanuit externe veiligheid zal de bebouwing direct aan het spoor bescherming bieden tegen explosies en zullen enkele gebouwen aanwezig zijn die bestand zijn tegen eventuele gaswolken. Vooral locaties waar veel mensen samen zullen zijn zoals het ROC en RBC terrein dienen explosiebestendig te zijn en een ruimte te hebben met een eigen luchtsysteem. Hierdoor zal de veiligheid van de bewoners en bezoekers van het gebied gewaarborgd blijven.
• Milieuzones. De zone waar beperkte bebouwing mogelijk is zullen
overwegend kantoren, detailhandel en overige voorzieningen komen. Woningbouw is toegestaan maar zal slechts beperkt plaatsvinden. In de zones waar alle bebouwing is toegestaan zal overwegend woningbouw komen.
• Minder harde grens Bosstraat. De braakliggende terreinen kunnen
ingevuld worden met kleine bedrijvigheid, bestaande bebouwing kan een nieuwe voorkant aan de Bosstraat krijgen en nieuwbouw in de stationsomgeving zal georiënteerd zijn op de Bosstraat. Door het nieuwe karakter van de Bosstraat zal de overgang tussen de stationsomgeving en het bedrijventerrein Borchwerf minder hard zijn.
• Geluidsoverlast.
o De straat Borchwerf zal door de aansluiting met de A58 en de nieuwe functies in de Spoorzone drukker worden. Hierdoor zal de geluidsoverlast van het wegverkeer toenemen. Bij het realiseren
van gevoelige functies langs deze weg zal er een geluidswal nodig zijn.
o Het zuidelijke wisselcomplex grenst dusdanig aan het plangebied dat geluidswerende maatregelen nodig zijn om geluidsoverlast van het spoor tegen te gaan. Het noordelijke wisselcomplex heeft voldoende afstand tot het plangebied waardoor hier geen extra geluidswerende maatregelen nodig zijn.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
Relaties • Centrum ↔ Kadeplein. Deze relatie zal voor een deel ophangen aan de straat ‘Kade’. Ook zal er een tweede, meer informele verbinding, komen door Spoorhaven Zuid waardoor een soort extra lus aan het centrum wordt toegevoegd.• Centrum ↔ Stadion. Door de afstand van bijna 2 kilometer zal er bijna tot geen relatie zijn tussen deze twee belangrijke elementen in de stad. Door de verschillende doelgroepen van beide brandpunten is er ook geen relatie nodig.
• Spoorzone ↔ Stadsoevers. Het water, en de bebouwing aan het water, spelen een belangrijke rol. Zo zal de bebouwing van Spoorhaven aansluiten op de bebouwing van Stadsoevers. Ook zullen er enkele bruggen over het water komen en het water wordt toegankelijker gemaakt waardoor beide gebieden in elkaar overlopen en het water geen grote barrière zal vormen.
• Station ↔ Stadion. De stadionomgeving zal een dubbele verbinding krijgen met het station. Enerzijds via de Passerelle en anderzijds via de voetgangerstunnel onder het station. Deze tunnel zal worden doorgetrokken.
• Kadeplein ↔ Station. Het Kadeplein zal om een verbinding vragen met het station. Deze relatie kan gekoppeld worden aan het water of aan het spoor, waarbij de voorkeur ligt bij een route langs het spoor.
• Kadeplein ↔ Stadion. Doordat beide brandpunten zich richten op een andere doelgroep zal deze relatie niet duidelijk aanwezig zijn. De relatie tussen het Kadeplein en station kan eventueel ook gebruikt worden als verbindingsroute naar het stadion.
• Stadion ↔ Stationsomgeving. Een van de relaties is de route langs het spoor. Deze route verbindt ook het vele versnipperde groen. De tweede verbinding is een meer informele route die vanuit de Stadionomgeving door de Stationsomgeving meandert. Deze informele route kan een groen karakter kennen waaraan het groene karakter van de Stationsomgeving kan worden gekoppeld.
• Stationsomgeving ↔ Borchwerf. De relatie tussen de Borchwerf en de Stationsomgeving zit vooral in het type bebouwing dat aan beide zijden van de straat Bosstraat komt te liggen. Op het gebied van routes zullen er weinig tot geen relaties zijn behalve de Bosstraat.
• Spoorzone ↔ Buitengebied. Spoorhaven zal de aansluiting met het buitengebied vooral zoeken door middel van de fietsroute Stedenroute die gekoppeld is aan de Nieuwe Roosendaalse Vliet. De Stationsomgeving zoekt de aansluiting met het buitengebied meer in oostelijke richting. De route langs de Bosstraat richting het buitengebied is al aanwezig.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
Ontsluiting • Fietsgebruik stimuleren.o Het fietsgebruik in Spoorhaven Zuid zal worden gestimuleerd door de bestaande infrastructuur in de huidige vorm met eenrichtingsstraten te handhaven. De voet- en fietspaden zullen een belangrijke rol spelen in Spoorhaven Zuid. Doordat het autogebruik wordt ontmoedigd zal eventueel winkelend publiek veel ruimte krijgen in de openbare ruimte.
o Binnen Spoorhaven zal de fietsroute over de passerelle een belangrijk punt zijn om het fietsgebruik richting het centrum te stimuleren. Ook de fietsroute naast de Nieuwe Roosendaalse Vliet en de route langs het spoor zullen enkel voor voetgangers en fietsers toegankelijk zijn. Het autoverkeer zal geen snelle route kennen richting het centrum.
• Geen extra ontsluiting op Borchwerf. De ontsluiting van het station en de stationsomgeving zal gebeuren via de Bosstraat. De stadionomgeving en Spoorhaven worden ontsloten via de Industriestraat en Spoorhaven zal nog eens extra ontsloten worden door de Wethouder Lanenstraat. De aansluiting van de Bosstraat op de Borchwerf moet mogelijk aangepast worden naar een rotonde of kruispunt met verkeerslichten.
• Dubbele ontsluiting deelgebieden. Vanuit veiligheidsoogpunt is een dubbele ontsluiting van elk deelgebied wenselijk.
o Spoorhaven Zuid wordt ontsloten via de straten Kadeplein en Oostelijke Havendijk, die aansluiten op de Kade en Wethouder Lanenstraat.
o Spoorhaven wordt ontsloten op de Wethouder Lanenstraat en de Industriestraat. De route richting Oostelijke Havendijk is niet wenselijk als ontsluitingsroute en zal daarom een eenrichtingsstraat zijn.
o Door het aantrekken van allerlei nieuwe functies in de Stadionomgeving zullen er meer mensen aanwezig zijn. De ontsluiting zal enerzijds via de Industriestraat gaan en anderzijds via een nieuwe route die aansluit op de Bosstraat.
o De Stationsomgeving zal grotendeels ontsloten worden op de Bosstraat. Aangezien de Bosstraat via een dubbele aansluiting ontsluit op de Borchwerf is dit toegestaan. Ook zal een deel van de
Stationsomgeving aansluiting krijgen op de nieuwe verbindingsroute tussen de Bosstraat en de Stadionomgeving.
• Het grootste deel van de Spoorzone ligt op een loopafstand van het station. Een deel van de nieuwe bewoners van de Spoorzone zullen dagelijks het openbaar vervoer gebruiken om op het werk te komen. Een goede, en veilige verbinding, met het station is daarom noodzakelijk om het gebruik van openbaar vervoer te stimuleren.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
Doelstellingenkaart (samengevoegd) Afbeelding 26. Samenvoeging doelstellingenkaarten.Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
Vanuit de randvoorwaarden en doelstellingen is het plan in grote lijnen alScenario’s
vastgelegd. Voor de functionele invulling zijn echter nog een aantal alternatieven die in dit hoofdstuk nader worden toegelicht. De scenariokaarten zijn in de bijlagen op A3 formaat te vinden in Bijlage 1. Scenario’s.Afbeelding 27: Scenario 1: Bedrijven
Scenario 1: Bedrijvigheid
Scenario 1 is opgezet vanuit de invalshoek bedrijvigheid. Hierbij valt te denken aan kantoren, detailhandel, aan huis gebonden bedrijven of bedrijfspanden.
Sterke punten
• De 30m zone wordt volledig vrij gehouden van bebouwing; • Herkenbaarheid brandpunt stadion door kantorentorens;
• Bebouwing stationsomgeving sluit goed aan op bedrijventerrein
Borchwerf;
• De Nieuwe Roosendaalse Vliet wordt beter toegankelijk gemaakt door een verlaagde kade;
• Relatie Kadeplein en centrum wordt versterkt door bedrijvigheid
Spoorhaven Zuid;
• Spoorhaven biedt kansen voor startende bedrijven die vooral gericht zijn op bereikbaarheid;
• Door het toekennen van een bedrijfsbestemming aan de Spoorzone hoeft de grond minder goed gesaneerd te worden.
Zwakke punten
• Huidige situatie: geen vraag naar kantoren. Voor toekomst is dit een grote onzekerheid;
• Door hoge wervingskosten ligt de grondprijs hoog. Kan barrière vormen voor startende bedrijfjes;
• Enkel bedrijven zorgt buiten kantoortijden nog steeds niet voor extra levendigheid op straat;
• Bebouwing Spoorhaven sluit niet aan op bebouwing Stadsoevers.
De grootste onzekerheid van dit plan is of er voldoende vraag naar bedrijvigheid is met de plannen voor Borchwerf II en uitbreiding Majoppeveld. Het plan staat of valt met de vraag naar kantoren. Het risico is te groot om aan te nemen dat de situatie over 5 jaar dusdanig verbeterd is dat het plan realiseerbaar is.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
Scenario 2 is opgezet vanuit de invalshoek waarin woningbouw het belangrijkste Scenario 2: Wonen nieuwe element is.Afbeelding 28: Scenario: Wonen
Sterke punten
• Herkenbaarheid brandpunt stadion door realiseren torens/hoogbouw;
• 30m zone wordt meervoudig gebruikt: woningbouw en recreatie. Is
tevens explosiebestendige wal;
• Spoorhaven sluit aan op bebouwing Stadsoevers;
• Langzame overgang enkel woningbouw naar woningbouw met aan huis gebonden bedrijven in Stationsomgeving zorgt voor minder harde grens aan de Bosstraat;
• De zone naast de Nieuwe Roosendaalse Vliet wordt als recreatieve ruimte ingericht waardoor bewoners het water gaan gebruiken;
• Hoogbouw Spoorhaven Zuid zorgt voor herkenbaarheid brandpunt
Kadeplein;
• Informele groene route door Stationsomgeving zorgt voor een groen karakter van de wijk. Informele groene route ligt op de scheidingslijn wonen en aan huis gebonden bedrijvigheid.
Zwakke punten
• Huidige situatie: weinig tot geen vraag naar appartementen;
• Bodemvervuiling zal volledig gesaneerd moeten worden voor
woningbouw is toegestaan;
• Aan de woningen in een hindercirkel zullen extra maatregelen getroffen moeten worden om de leefkwaliteit te waarborgen;
• Alle bedrijven ten zuiden van de straat Borchwerf zullen in de nabije toekomst getransformeerd dienen te worden van maximaal categorie 4 bestemming naar maximaal categorie 3 bestemming en aan de Bosstraat het liefst maximaal categorie 2 bestemming.
• Enkel woningbouw levert gedurende de dag en avond wat levendigheid op straat met zich mee, maar het gevaar is dat er alleen ‘gewoond’ en niet ‘geleefd’ wordt in de Spoorzone.
Het grootste gevaar in scenario 2 is dat de Spoorzone een wijk wordt waar de mensen overdag werken en ’s avonds in de woning blijven. Hierdoor zal er alleen in het gebied ‘gewoond’ worden. De hoge bouwdichtheid zorgt echter voor kleine tuinen waardoor de bewoners de openbare ruimte op zullen zoeken voor recreatie.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
Scenario 3 is opgezet vanuit de invalshoek waarin cultuur en Leisure de Scenario 3: Cultuur en Leisure belangrijkste nieuwe elementen zijn.Afbeelding 29: Scenario 3: Cultuur en Leisure
Sterke punten
• Herkenbaarheid brandpunt stadion door kantoor- of woontorens;
• Uitbreiding stadion met culturele of Leisure functies zorgen voor zowel dag- als avondactiviteiten, zowel doordeweeks en in het weekend;
• Uitbreiding Kadeplein naar Spoorhaven Zuid zorgt voor sterke relatie centrum en Spoorzone en Kadeplein en Spoorzone;
• Van Gilse suikerfabriek kan dienen als nieuw cultureel centrum en vormt de afsluiting van het Kadeplein/Spoorhaven Zuid;
• Sterke verbindingsroute tussen station/stadion en Kadeplein door de 30m zone;
• 30m zone kan tevens goed gebruikt worden voor sportgerelateerde
functies;
• Extra culturele of Leisure functies aan het water zorgen dat de Nieuwe Roosendaalse Vliet een breder publiek trekt;
Zwakke punten
• Huidige situatie: te weinig programma om gehele Spoorzone in te vullen met Cultuur en Leisure. Dit zal in de toekomst niet veel veranderen; • Binnen de externe veiligheidszone (rondom het stadion en Spoorhaven
Zuid) zullen veel mensen samenkomen wat een groot veiligheidsrisico met zich meebrengt.
• In de stadionomgeving komen functies waar veel mensen samenkomen. Deze zone ligt binnen de hindercirkel van de Suikerunie, waardoor er veel maatregelen getroffen moet worden aan de bebouwing.
Het grootste risico in scenario 3 is dat de nieuwe functies in de stadionomgeving gelegen zijn binnen zowel de hindercirkel van de Suikerunie en de externe veiligheidszone gelegen. Hierdoor worden veel mensen blootgesteld aan de gevaren, tenzij er grote investeringen worden gedaan om de veiligheid te waarborgen.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
Omdat alle scenario’s veel voor- en nadelen hebben is gekozen voor een Multi criteria analyse (MCA). Met deze methode kan redelijk snel bepaald worden welk alternatiefMulti criteria analyse
het ‘beste’ is, maar ook waar verbeterpunten van dit beste plan zitten.Criteria Wegingsfactor 'werken' 'wonen' 'Cultuur&Leisure'
Stadionomgeving -5 2 8
Herkenbaarheid 3 -1 1 1
Functie is een toevoeging op huidig aanbod 1 -1 0 1 Creëert levendigheid op straat (overdag) 2 1 -1 1 Creëert levendigheid op straat ('s avonds) 1 -1 0 1 Creëert levendigheid op straat (weekend) 2 -1 1 1 Levert geen overlast voor omliggende gebieden 1 0 1 -1
Sluit aan bij huidige functie 2 -1 0 1
Valt binnen de veiligheidsvoorschriften spoor 2 1 -1 -1
Spoorhaven Zuid -9 3 12
Herkenbaarheid 3 -1 0 1
Functie is een toevoeging op huidig aanbod 2 -1 0 1 Creëert levendigheid op straat (overdag) 2 1 -1 1 Creëert levendigheid op straat ('s avonds) 1 -1 0 1 Creëert levendigheid op straat (weekend) 2 -1 1 1 Levert geen overlast voor omliggende gebieden 3 -1 1 0
Sluit aan bij huidige functie 2 -1 1 1
Valt binnen de veiligheidsvoorschriften spoor 2 1 -1 0
Spoorhaven -4 4 n.v.t. Herkenbaarheid (heeft eigen identiteit) 2 0 0 n.v.t.
Gebied sluit aan op de omgeving 2 -1 1 n.v.t.
Creëert levendigheid op straat (overdag) 1 1 0 n.v.t. Creëert levendigheid op straat ('s avonds) 1 -1 0 n.v.t. Creëert levendigheid op straat (weekend) 1 -1 1 n.v.t.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
Levert geen overlast voor omliggende gebieden Valt binnen de veiligheidsvoorschriften spoor 3 2 -1 1 -1 1 n.v.t. n.v.t.Stationsomgeving 3,5 5,5 n.v.t. Herkenbaarheid (heeft eigen identiteit) 3 1 0 n.v.t.
Gebied sluit aan op de omgeving 3 0,5 0,5 n.v.t.
Creëert levendigheid op straat (overdag) 1 1 0 n.v.t. Creëert levendigheid op straat ('s avonds) 1 -1 1 n.v.t. Creëert levendigheid op straat (weekend) 1 -1 1 n.v.t. Levert geen overlast voor omliggende gebieden 2 -1 0 n.v.t. Valt binnen de veiligheidsvoorschriften spoor 2 1 1 n.v.t.
De Multi criteria analyse laat zien dat het scenario Cultuur&Leisure de ‘beste variant’ is. Dit scenario is echter niet voldoende om de gehele Spoorzone een invulling te geven. In de deelgebieden Spoorhaven en Stationsomgeving komt het scenario ‘wonen’ als beste naar voren. Voor de Stationsomgeving is de overgang van de Stadionomgeving naar bedrijventerrein Borchwerf echter dusdanig belangrijk dat een mix van wonen en werken is gekozen.
Op basis van de randvoorwaarden, doelstellingen en Multi criteria analyse is de invulling van de ‘beste variant’ dus als volgt:
• Spoorhaven Zuid: Cultuur&Leisure (gericht op Cultuur) • Spoorhaven: Wonen
• Stadionomgeving: Cultuur&Leisure (gericht op Leisure) • Stationsomgeving: mix bedrijvigheid en wonen.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
De visie is een mix van de doelstellingen en de invulling met de beste variant.Visie
Afbeelding 30: Visie
De visie is in Bijlage 2. Visiekaart 1 op 2.000. in betere kwaliteit en op schaal 1:2.000 op A0 formaat te vinden. De visiekaart is ook beschikbaar op A3 formaat schaal 1 op 10.000.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
Toelichting visie
VeiligheidIn eerdere hoofdstukken is al vaker gesproken over het feit dat Roosendaal zich op transport zal en moet richten. Het transport over de weg gaat volledig buiten de stad om en zal daarom geen gevaar opleveren voor de Spoorzone. Het gevaar van transport via spoor raakt de Spoorzone echter wel. De afgelopen jaren, en ook tijdens het afstuderen, is een aantal keren gebleken wat de gevaren van een spooremplacement kunnen zijn. De voornaamste gevaren zijn een explosie of een gaswolk, als gevolg van een ontspoorde goederentrein. Het onderdeel veiligheid vormt daarom de basis van de visie.
De richtlijn die door de overheid is opgesteld is dat in een zone van ten minste 30 meter vanaf het spoor geen ‘gevoelige’ bebouwing wordt geplaatst. De grootste kans op calamiteiten is bij de wisselcomplexen. Ter hoogte van deze wisselcomplexen geldt een richtlijn van 300 meter waarin geen gevoelige functies gebouwd worden. Dit zou inhouden dat er in de Stationsomgeving en in Spoorhaven bijna geen woningbouw mogelijk is. Om dit probleem op te lossen is gekozen om zoveel mogelijk de 30m zone bebouwingsvrij te laten. Bij de wisselcomplexen zal de bebouwing extra explosiebestendige gevels krijgen of zal een aarden wal komen. Deze bebouwing en aarden wal zullen tevens dienen als geluidswerende maatregelen zodat de bebouwing in de Spoorzone zo min mogelijk geluidshinder van het spoor ondervindt.
De veiligheid speelt ook een belangrijke rol in de infrastructuur. Deze is zo opgesteld dat bij een calamiteit op het spoor (een deel van) de Spoorzone ontruimd kan worden. Het gebied Spoorhaven kan gebruik maken van de Industriestraat in noordelijke richting, de Wethouder Lanenstraat in westelijke richting en de Kade in zuidelijke richting.
De Stadionomgeving heeft door de grote toename van functies niet voldoende aan de ontsluiting op de Industriestraat. Daarom is een tweede route geïntroduceerd die de parkeergarage onder de Stadionomgeving aansluit op de Bosstraat. Deze route vormt ook een belangrijke ontsluitingsroute voor de Stationsomgeving. Naast het ontruimen van de gehele Spoorzone zal onder belangrijke functies ook ruimte zijn om veilig te kunnen schuilen. Hierbij heeft de grote parkeergarage
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
Stadionomgeving Stedelijkheid SpoorzoneDe Stadionomgeving valt in de categorie ‘centrumstedelijk’. Het gebied zal een hoge bebouwingsdichtheid kennen, net als het centrum van Roosendaal. De bebouwing heeft een minimale bouwhoogte van 4 verdiepingen en een maximale hoogte van 10 verdiepingen. De toren naast het stadion vormt een uitzondering hierop. Deze woontoren zal als landmark dienen binnen de Stadionomgeving en zal 14 verdiepingen hoog worden. Een ander kenmerk van een centrumstedelijk gebied is dat er gedurende de gehele dag en week allerlei activiteiten zijn waardoor er mensen op straat zijn. Zo zijn er voor overdag de kantoren en beurshal die zorgen voor de activiteit op straat. ’s Avonds en in het weekend nemen het stadion en de bioscoop de rol van gangmaker over.
Kadeplein
Rondom het Kadeplein zal de bebouwingsdichtheid lager liggen als in de Stadionomgeving en ook zullen er minder functies aanwezig zijn. Toch kan dit gebied alsnog als ‘stedelijk’ worden beschouwd. Dit komt mede doordat de bebouwing nog steeds een minimale bouwhoogte van vier verdiepingen zal kennen. Ook zijn er enkele woontorens tot 10 verdiepingen toegestaan als extra herkenningspunt voor het Kadeplein. De activiteit op straat zal ’s avonds en in het weekend aanzienlijk minder zijn dan overdag.
Spoorhaven
Spoorhaven is een overgangszone van de centrumstedelijke Stadionomgeving en het stedelijke Spoorhaven Zuid waarin een zeer hoge bebouwingsdichtheid wordt behaald. Wenselijk is een woondichtheid van 50 tot 80 woningen per hectare waarmee de titel ‘hoogstedelijk’ van toepassing is. De openbare ruimte binnen Spoorhaven is vooral gericht op de ontsluiting van de bebouwing. Het recreatieve groen zal vooral aan de randen liggen.
Stationsomgeving
De bebouwingsdichtheid zal steeds verder afnemen en het bebouwingstype zal van appartementen bij de Stadionomgeving overgaan richting vrije kavels en twee onder één kap woningen, afgewisseld met bedrijfspanden. De openbare ruimte biedt steeds meer ruimte voor openbaar groen en ook de kavels zijn minder volgebouwd. Door dit alles zal het een laagstedelijk gebied zijn.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
Vanuit de scenario’s is het scenario Cultuur&Leisure als beste naar voren gekomen Functionele zonering aangevuld met wonen en werken. Deze thema’s zijn echter nog vaag en vragen om een nadere toelichting.Cultuur
Het Kadeplein zal zich ontpoppen tot een nieuw brandpunt in Roosendaal. De ambitie voor dit plein is goed te lezen op de website www.stadsoevers.nl: ‘Met gezellige terrasjes aan de kade en een levendig plein waar diverse activiteiten plaatsvinden’. Naast dit levendige brandpunt zal ook het ROC een belangrijke functie vormen rondom dit centrum. Dit nieuwe brandpunt met allerlei verschillende functies, van studie tot uitgaan tot cultuur is allemaal samengevat onder het thema ‘Cultuur’. Er zijn twee nieuwe functies in Spoorhaven Zuid die het Kadeplein omvormen tot het gewenste brandpunt.
De eerste en belangrijkste nieuwe functie is de Van Gilse suikerfabriek. De hoofdhal van de fabriek heeft lichte monumentale waarden. In de doelstellingen is vastgelegd dat binnen de Spoorzone een bioscoop met 5 á 6 zalen dient te komen. De huidige bioscoop draait zowel de ‘grote’ films als de ‘cultfilms’. In de Van Gilse fabriek zal ruimte zijn voor ten minste één zaal waarin de ‘cultfilms’ worden gedraaid. Deze zaal zal ook voor andere culturele doeleinden gebruikt kunnen worden zoals kleine toneelkunst of kunstexposities. De resterende ruimte in de fabriekshal kan gebruikt worden als atelier, loftwoning of andere cultureel getinte functies.
Een andere doelstelling is een hotel in de Spoorzone. Het Kadeplein wordt een brandpunt waar mensen uit kunnen gaan. De locatie dicht bij het centrum, het Kadeplein en station bieden een uitstekende locatie voor een hotel. Er is gekozen het hotel aan de rand van het plein te leggen. Hierdoor ligt het hotel aan de route tussen het Kadeplein en het station. De ligging is echter ook uitermate geschikt voor senioren en daarom zal het hotel in een groter complex komen te liggen waar de hotelfunctie en seniorenfunctie gecombineerd zijn.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
LeisureLeisure is de Engelse benaming voor allerlei functies die te maken hebben met ontspanning. Het voetbalstadion is een goed voorbeeld van een Leisure functie. Het Leisure brandpunt zal ten minste de volgende functies kennen:
• RBC stadion in huidig oppervlak en hoogte; • 25.000 m2 tot 30.000 m2 kantoren;
• Sporthal (dubbelgebruik VMBO school en RBC); • Grote supermarkt (max. 8.000 m2 bvo);
• Nieuwe CityTheater met 1000 zitplaatsen verdeeld over 5 á 6 zalen; • Overdekte of ondergrondse parkeergarage met een capaciteit van ten
minste 1000 parkeerplaatsen;
• maximaal 8.000 m2 aan grootschalige commerciële ruimte (bijvoorbeeld een MyCom, Mediamarkt of sportgerelateerde winkels);
• Congres- en evenementenhallen (maximaal 10.000 m2). Het oude
Leysdream kan hier een doorstart maken;
• Flexibele woningbouw die indien nodig kan worden omgebouwd tot
kantoorruimte.
De Stadionomgeving richt zich op een zeer breed publiek. Hierdoor zal er gedurende de hele dag, van maandag tot en met zondag, voldoende activiteit zijn om het centrumstedelijke karakter haalbaar te maken. De bioscoop die in de Stadionomgeving is gepland is het deel met de ‘grote’ films. Het CityTheater zal dus twee locaties kennen: de ‘cultzaal’ in de Van Gilse fabriek en de ‘grote zalen’ bij het stadion.
Door de uitstekende bereikbaarheid van dit gebied is het een toplocatie voor kantoren. In deze visie is slechts 25.000 m2 kantoren opgenomen, terwijl bij andere spoorzones in Nederland een veelvoud hiervan is gerealiseerd. Door de huidige crisis in de kantoorsector wordt er relatief weinig kantoorruimte gepland. De kantoren zijn in een aantal torens naast het spoor gepland, evenals rondom het RBC stadion. Indien meer kantoorruimte in de toekomst haalbaar blijkt te zijn is het mogelijk om boven het evenementencomplex met bioscoop kantoorruimte te realiseren.
Wonen
In elk deelgebied komen wel woningen voor. Er zijn echter drie velden waarin wonen het belangrijkste thema is en elk veld is net iets anders.
Spoorhaven
Het gebied Spoorhaven is door de hoge stedelijkheid een gebied met overwegend gesloten bouwblokken met een mix van grondgebonden woningen en appartementen. De openbare ruimte zal overwegend een verkeersfunctie kennen. De ligging tussen het centrum, Kadeplein, Stadionomgeving en station maakt dit gebied gelieft bij vele doelgroepen. Zo zal een mix van jong en oud in Spoorhaven de ruimte krijgen met voor elke doelgroep een passend woningtype. Het parkeerprobleem dat deze hoge woningdichtheid met zich meebrengt kan opgelost worden door het fietsgebruik van bewoners te stimuleren. Dit wordt bereikt doordat elke woning gemiddeld één parkeerplaats heeft en de voorzieningen in de omgeving beter bereikbaar zijn per fiets dan per auto. Ook is de ligging dicht bij het station een reden voorde lage parkeernorm.
Stationsomgeving
De Stationsomgeving kent twee soorten wonen: wonen in het park en aan huis gebonden bedrijven. Het wonen in het park richt zich op bebouwing in een groene omgeving met toch een stedelijk karakter. Als inspiratie voor dit park kan het Chassépark in Breda gebruikt worden. De bebouwing zal overwegend bestaan uit losse woontorens of flatgebouwen. Er zal een mix komen van huur en koopappartementen waarmee de doelgroepen senioren, starters en de sociale sector worden aangesproken. De zone tussen het park en het stadion zal hoofdzakelijk worden ingericht met appartementen in gesloten bouwblokken met een bouwhoogte van 4 tot 6 verdiepingen.
De aan huis gebonden bedrijvigheid is duidelijk een lagere dichtheid met twee onder één kap woningen en vrijstaande woningen. De bedrijven die hier gevestigd worden mogen geen overlast veroorzaken voor de omgeving. Bedrijven waaraan gedacht kan worden zijn bijvoorbeeld een klein klusbedrijf of tandartsenpraktijk aan huis.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
Afbeelding 34: Referentie woon- en kantorentorens in het Chassépark in Breda.
Afbeelding 35: Referentie aan huis gebonden bedrijvigheid.
Werken
Het werken is onderverdeeld in kantoren en bedrijven. Er komen kantoortorens in de Stadionomgeving met nu een maximum oppervlak van 30.000 m2 en maximaal 100.000 m2 in de toekomst.
De bedrijvensector is aan huis gebonden bedrijven en losse bedrijfspanden. Het betreft hier kavels die niet groter zullen zijn dan 2.000 m2. Het unieke voor Roosendaal is dat in dit bedrijventerrein het thema ‘groen’ centraal staat. In de openbare ruimte komt voldoende ruimte voor groen. Een andere eigenschap van het groene thema is dat er geen parkeerplaatsen in openbare ruimte worden gerealiseerd. De bedrijven zullen dus of gericht zijn op het openbaar vervoer of parkeerruimte op eigen terrein moeten realiseren. Door het planten van veel bomen in de openbare ruimte wordt het groen op de kavels ook gestimuleerd waarmee het bedrijventerrein vanuit het spoor ook echt groen oogt.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
De hoge stedelijkheid biedt weinig ruimte voor openbaar groen in de Groen en water deelgebieden. Recreatie is echter een zeer belangrijk onderdeel van een leefbare wijk. De ‘groene verbindingen’ door de Spoorzone zullen grotendeels voorzien in de behoefte aan ontspanningsruimte. In de plannen van Stadsoevers is bij het stadskantoor een groene aanzet gemaakt voor de oostelijke oever van de Nieuwe Roosendaalse Vliet. Door het weghalen van de Oostelijke Havendijk kan deze groene zone naast het water volledig worden doorgezet tot aan het Kadeplein. De fietsroute ‘Stedenroute’ zal tot aan het Kadeplein gekoppeld zijn aan zowel het water, maar ook het groen. De groene invulling van het water biedt ook kansen voor het creëren van extra watertoerisme.Afbeelding 36: Impressie Nieuwe Roosendaalse Vliet met groene oostelijke oever.
De andere belangrijke recreatieve route is gekoppeld aan de 30 meter zone. Deze groene zone is echter niet gebonden aan de 30 meter en zal op verschillende plaatsen meer of minder dan 30 meter bedragen. Ook zal het groen op verschillende plaatsen de Spoorzone ingaan vanuit deze groene zone aan het spoor. Gecombineerd met veiligheid is gekozen voor een open karakter van de groene zone. Er zal een dubbele bomenrij naast de recreatieve fiets- en wandelpaden door de groene zone komen. Daar waar bebouwing in de 30m zone is toegestaan geldt voor de recreatieve zone dat de bomenrij doorgezet wordt.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
Ook bij de Passerelle zal de bomenrij naast het spoor doorgezet worden en overheersend zijn. Deze bomenrij zal doorlopen tot aan het park in de Stationsomgeving. Vanuit het park zal slechts een enkele bomenrij naast de recreatieve route richting het buitengebied lopen.
Af
st
ud
er
en Wi
m
V
iss
er
s:
Sp
oo
rz
on
e R
oo
se
nda
al
De Spoorzone ligt dicht tegen het centrum aan en zal daarom als geheel een Relaties toevoeging zijn voor de stad Roosendaal. De losse deelgebieden zijn echter niet allemaal verbonden. Spoorhaven Zuid is als enige door de afstand tot het centrum echt verbonden met het centrum. De Stadionomgeving zit via de Passerelle verbonden met het station en de functies die daaraan gekoppeld zijn. Spoorhaven zelf heeft door de woonfunctie een veel grotere relatie met Stadsoevers en zal de cultuur en Leisure duidelijk scheiden. De Stationsomgeving is de overgang van het hoogstedelijke gebied rondom het stadion en de lage stedelijkheid van de Borchwerf.Naast deze functionele relaties zal de Spoorzone ook een sterke relatie hebben met de snelwegen A17 en A58. Het unieke aan de Spoorzone is dat het naast de verbinding met het station ook nog eens een zeer goede verbinding met de snelwegen heeft. Doordat in de Spoorzone allerlei nieuwe functies komen zal de straat Borchwerf een zeer belangrijke rol spelen. De straat Borchwerf dient deze nieuwe verkeersstroom wel op te kunnen vangen. Indien dit in de huidige staat niet kan is uitbreiding naar twee keer tweebaansweg een goede optie.
Nog een ander kenmerk van de vernieuwde Spoorzone worden de recreatieve verbindingen die het centrum van Roosendaal verbinden met het buitengebied. Voor de Spoorzone zijn twee van deze recreatieve routes van belang: de route langs het water waaraan een belangrijke fietsroute is gekoppeld en een route langs het spoor. Deze recreatieve routes zijn op de afbeelding hiernaast zichtbaar als groene lijn. Op het gebied van recreatie zullen een tweetal brandpunten komen. In het zuiden komt bij Spoorhaven Zuid een park die in een indirecte verbinding staat met het park aan de oostzijde van het spoor. Aan de westzijde van de Stationsomgeving komt bebouwing in een parkachtig karakter. Vanuit de doelstellingen is naar voren gekomen dat de Stationsomgeving een groen karakter dient te krijgen. Dit deel van de Spoorzone vormt het einde van het stedelijke karakter waarna de bebouwing overgaat in een veel lagere dichtheid.
