Projectnota
Gewenste inrichting Vaartkom-Zuid
Stad Leuven
Voorwoord
Voorliggende projectnota omvat een eerste inzicht in de werken die de stad Leuven binnen het bouwblok tussen de J.-P. Minckelersstraat en de Strijdersstraat beoogt te realiseren.
De site maakt onderdeel uit van de W10-zone in het gemeentelijk RUP GGR-L6 Vaartkom-Zuid.
Voorliggende projectnota vormt daarbij een omschrijving van de gewenste inrichting.
Inhoudstafel
Voorwoord ... ii
Inhoudstafel... 1
1 Projectplan ... 2
1.1 Planologisch kader ... 2
1.1.1 Algemeen ... 2
1.1.2 Wat de toegangsstrook betreft ... 4
1.2 Conceptueel kader ... 4
1.2.1 Algemeen ... 4
1.2.2 Wat de toegangsstrook betreft ... 6
1.3 Basisprincipes ... 7
1.4 Ruimtelijke vertaling ... 7
1.4.1 Algemeen ... 7
1.4.2 Wat de toegangsstrook betreft ... 11
2 Realisatietermijn voor de uitvoering van de werken ... 12
3 Realisatievoorwaarden voor de uitvoering van de werken ... 13
4 Realisatievoorwaarden voor de werken ... 14
5 Beheersmodaliteiten van het openbaar domein ... 15
6 Bijlagen ... 16
1 Projectplan 1.1 Planologisch kader
1.1.1 Algemeen
Het bouwblok tussen de J.-P. Minckelersstraat en de Strijdersstraat is gevat door het gemeentelijk RUP Vaartkom (verder ‘het RUP’).
De toelichtingsnota bij het RUP stelt omtrent het bouwblok tussen de J.-P.
Minckelersstraat en de Strijdersstraat dat dit “wordt gekenmerkt door een versnipperde perceelsstructuur in het binnengebied. Dit maakt een herontwikkeling niet evident. Nochtans is de koppeling van de verschillende percelen bij de definitie van de ontwikkelingsmogelijkheden essentieel, aangezien de bouwmogelijkheden op het ene perceel die van het andere beïnvloeden”.
De toelichtingsnota ontplooit volgende visie voor het bouwblok (zie ook masterplan – bijlage 1):
“Voor de ontwikkeling van het binnengebied wordt ervan uitgegaan dat alle percelen geïncorporeerd kunnen worden en alle bestaande bebouwing wordt afgebroken. Langs de J.-P.
Minckelersstraat worden de woningen tussen parking Minckelers en de Aldi eveneens mee in het project opgenomen.
In het binnengebied worden langs de binnenzijde van de J.-P. Minckelersstraat, de J.-B.
Van Monsstraat en de Strijdersstraat grondgebonden ééngezinswoningen rug aan rug tegen de bestaande woningen geplaatst. Hiermee wordt de achterzijde van de bestaande woningen afgesloten van de gestapelde woningbouw centraal in het binnengebied, zodat privacy problemen voorkomen kunnen worden. Waar nodig wordt tussen de achterkanten extra ruimte voorzien om aan de bestaande percelen de mogelijkheid te bieden hun tuin uit te breiden. De tuinen bevinden zich op volle grond, zodat hoogstammig groen kan worden aangeplant.
De nieuwe ééngezinswoningen worden ontsloten door een woonerf dat het hele binnengebied doorloopt. Het erf sluit aan op de Tweewatersstraat via de bestaande parking van de Lidl1. Langs het andere uiteinde geeft het erf uit op de hoger beschreven groene ruimte.
Tussen het erf en de J.-B. Van Monsstraat komt een informele verbinding op een nader te bepalen plaats (afhankelijk van de percelen die geïncorporeerd kunnen worden). Deze verbinding desenclaveert het binnengebied en verkort de looproute van het binnengebied naar het Martelarenplein.
Tussen het erf en de J.-P. Minckelersstraat wordt een formeel plein voorzien dat de formele toegang vormt tot het binnengebied. Beide zijden van het plein worden afgebouwd.
Langs de J.-P. Minckelersstraat wordt de rooilijn opnieuw bebouwd met een compact bouwblok, dat op het maaiveld ruimte voorziet voor handelsfuncties. Hier kan de bestaande supermarkt Aldi opnieuw worden ondergebracht.
Centraal in het binnengebied worden compacte bouwvolumes met gestapelde woningbouw langsheen het erf geplaatst2 . Zij definirren een besloten plein dat weliswaar publiek is, maar toch vooral gericht op de bewoners van het binnengebied. Richting Leibeek opent het binnengebied zich naar de groene ruimte3.
Onder het binnengebied wordt een parkeerruimte voorzien. Naast de nodige bestemmingsparkings voor het bovengronds programma en de gereserveerde parkings voor
1 Thans: Action
2 Conform het Ruimtelijk Structuurplan Leuven (RSL) §4.5.1.2: “Na het ondergronds brengen van de parkeerplaatsen, kan het hele binnengebied een verkeersluw karakter krijgen, vanaf de Leibeek tot aan de J.-P.
Minckelersstraat. Daardoor ontstaat een interessante, informele voetgangersroute tussen het gebied Twee Waters en het stadscentrum (via de J.-P. Minckelersstraat). Het verkeersluw karakter is een optimale conditie voor de realisatie van een woonontwikkeling. De dichtheid die in het binnengebied kan worden gerealiseerd, is nodig om het ondergronds brengen van de parkings financieel haalbaar te maken.”
3 RSL §4.1.3.: “Bij de ontwikkeling van de Vaartkom moet bijzondere aandacht uitgaan naar de creatie van een samenhangend netwerk van hoogwaardige publieke ruimte met een hoge verblijfskwaliteit
(gebruikswaarde en belevingswaarde. De nodige groene ruimte, zowel kwantitatief als kwalitatief, vormt daar een belangrijk onderdeel van.”
RSL §4.7.4.1.: “Het projectgebied wordt daarnaast ook expliciet in aanmerking genomen als één van de vier belangrijke verkeersluwe verblijfsruimtes.”
bewoners in de omgeving zal er ook een rotatieparking gerxploiteerd worden. De in- en uitrit bevinden zich langs de J.-P. Minckelersstraat.”
1.1.2 Wat de toegangsstrook betreft
De toegangsstrook betreft de zone waarop zoals hierboven aangegeven een formeel plein met publieke toegang dient te worden voorzien. De planologische overheid heeft immers aangegeven dat de toegangsweg dient te vertrekken vanuit de J.-P. Minckelersstraat. Voor een optimale aansluiting met het woonerf langsheen de ééngezinswoningen moet deze toegangsstrook noodzakelijk worden gepositioneerd (rechts) naast de bestaande en te herbouwen bouwvolumes langs de J.-P. Minckelersstraat en uitgeven op/deel uitmaken van een publieke ruimte.
Figuur 1 - Toegangsstrook
1.2 Conceptueel kader 1.2.1 Algemeen
De beoogde nieuwe wijk binnen het bouwblok tussen de J.-P. Minckelersstraat en de Strijdersstraat dient een verbinding te maken tussen diverse ruimtelijke entiteiten en zich
hiertussen te positioneren enerzijds als een nieuwe entiteit, anderzijds als een verbindend element dat de overgang tussen de naastgelegen bebouwing maakt.
Het verbindende karakter kan gerealiseerd worden door het aanbieden van kwalitatieve publieke ruimte aan de huidige en nieuwe bewoners, voorzien van doorsteken door de nieuwe wijk. Op die manier kan de nieuwe woonwijk een hefboom zijn voor de opwaardering van de omliggende wijken.
De nieuwe woonwijk mag zich geenszins als een afzonderlijk eiland ontwikkelen, zonder interactie met de omgeving. Dit zou een gemiste kans zijn.
De hoofdbestemming van de nieuwe ontwikkeling is wonen. Hierbij wordt gestreefd naar een voldoende mix van typologie in een duurzame omgeving.
De woonwijk zal ontwikkeld worden met goed geïsoleerde woningen en duurzame materialen. De woonwijk speelt op een intelligente manier in op het aanwezige fysische milieu (geluid, zon, lucht, wind, …) door een doordachte configuratie van de bebouwde volumes en de open ruimtes.
De stad Leuven ambieert daarbij een kwalitatief openbaar domein, om de kwaliteit van het woonmilieu te verbeteren. Het publiek domein geeft structuur aan het stedelijk wonen. Het staat ook centraal als de voornaamste ruimte waar de verschillende groepen mensen elkaar kunnen ontmoeten en met elkaar optrekken. Ze gaat ook op een duurzame manier om met mobiliteit.
Het projectgebied biedt de kans om een hedendaagse, kwalitatieve woonwijk te realiseren omgeven door publieke ruimte en voldoende groen, ondersteund door enkele lokale voorzieningen. Het is echter geenszins de bedoeling van deze plek een nieuwe centraliteit binnen de omgeving te maken.
1.2.2 Wat de toegangsstrook betreft
Gegeven de noodzaak aan afdoende stedelijk groen wordt ervoor geopteerd om het plein en de toegangsweg er naartoe vanuit de J.-P. Minckelersstraat te ‘bekronen’, groen in te vullen en aan te kleden. Voor een optimale bezonning dient deze ten zuiden van de gestapelde woningbouw gepositioneerd te worden.
Het plein wordt de groene ader van de site die de omgeving met elkaar verbindt, gehuld in gevarieerde beplanting die kleurrijk bloeit en verandert het hele jaar door.
De toegangsweg kondigt dit reeds van ver in de J.-P. Minckelersstraat aan met een grote straatboom en een waardevol bosje van inheemse meerstammigen en bloeiende grassen, waarlangs of -door de plek via verschillende paden kan worden verkend, zowel recreatief als functioneel.
1.3 Basisprincipes
Vanuit het planologisch kader en het conceptueel kader geldt aldus dat:
a) Het volledige bouwblok herontwikkeld dient te worden. De Raad van State aanvaardt dat de eis van een globale ontwikkeling ontleend wordt aan oogmerken van een duurzame ruimtelijke ordening zoals in casu. Zie daarover RvS 9 januari 2017, nr. 236.977, De Pourcq.
b) Kwalitatieve (groen)pleinen structuur geven aan het binnengebied.
c) Het bouwblok ontsloten dient te worden via de J.-P. Minckelersstraat, via een toegangsweg die toeleidt tot een (groen)plein dat zich ten zuiden van de gestapelde woningbouw dient te bevinden.
d) Naast deze toegangsweg een bouwblok gerealiseerd wordt, langsheen de J.-P.
Minckelersstraat, ter vervanging van de bestaande bebouwing.
1.4 Ruimtelijke vertaling 1.4.1 Algemeen
Voormelde basisprincipes zijn vertaald in een masterplan, dat uitgaat van een globale herinvulling van het bouwblok. Het masterplan is toegevoegd in bijlage 1, om integrerend deel uit te maken van deze projectnota.
Deze locatie leent zich uitermate goed voor een verdichtingsproject, zijnde een gemengde woonwijk met hoofdaandeel wonen.
Belangrijke visie-elementen die meegenomen zijn in het ontwerp zijn de volgende:
- De nieuwe ontwikkeling dient zich als een nieuwe entiteit te positioneren tussen de morfologisch verschillende wijken en functies waar ze aan grenst. Deze nieuwe entiteit moet de overgang en binding tussen de verschillende weefsels organiseren.
- Opwaarderen van de groene potenties van het gebied en vertrekken vanuit deze groenstructuur om de nieuwe volumes te bepalen.
- Crerren van doorsteken.
De duurzaamheidsambities van het masterplan en van de nadere doorvertaling ervan in concrete ontwerpen worden thematisch onderverdeeld in 6 verschillende thema’s: duurzaam ruimtegebruik, groen en open ruimte, kwalitatief fysisch milieu, energie, water en bodem - afval - materialen.
Er wordt gestreefd naar een integrale People-Planet-Profit benadering waarbij zowel ecologische, sociale en economische aspecten van de verschillende thema’s aan het licht komen.
Zo behelst het thema van duurzaam ruimtegebruik buiten minimale ruimte-inname of densiteit ook ruimtelijke kwaliteit en sociale en programmatorische diversiteit, toegespitst op de noden en de stedelijke verweving. Hierdoor wordt o.a. draagkracht en meerwaarde voor zowel de ontwikkeling als de buurt gegenereerd.
In thematieken als energie, water en materialen worden buiten technische en ecologische aspecten ook economische aspecten beschouwd zoals financirle haalbaarheid van investeringsbudgetten (energiebesparende en waterbesparende maatregelen, hernieuwbare energie,…), ‘quick-win’-s en oplossingen zonder intrinsieke meerkost (regenwaterbuffering in wadi’s, optimale orirntatie van gebouwen,…) en het proactief stimuleren van innovatie en specialisatie van de lokale markt (groendaken, grijswatersystemen,…).
De uiteindelijke ambities in elk duurzaamheidsthema, en de weging van de criteria onderling, worden afgestemd op de opportuniteiten en probleemstellingen van het gebied en de context. Het project zal daarom vanaf de conceptiefase op een slimme manier rekening houden met de impact van lucht, geluid, wind en de optimalisatie van zonlicht om een zo hoog mogelijk comfort en omgevingskwaliteit na te streven in binnen- en buitenruimte zonder grote meerkosten.
Volgende ambities worden als maatgevend naar voor geschoven bij het verder uit te werken ontwerp:
1) Duurzaam ruimtegebruik: streven naar een minimale ruimte-inname, maximale ruimtelijke kwaliteit en een optimale functionele en sociale mix.
a) Minimale dichtheid, stimuleren van een optimale verhouding tussen maximale dichtheid en maximale leefkwaliteit, stimuleren van meervoudig ruimtegebruik…
b) Ruimtelijke kwaliteit
c) Sociale en intergenerationele mix door het voorzien van geconventioneerde woningbouw
2) Open ruimte en groen: Streven naar een kwalitatieve en duurzame open ruimte met oog voor een verhoging van de groenoppervlakte, –kwaliteit en –functionaliteit t.a.v.
sociale, remedirrende en klimatologische omgevingsfactoren.
a) Ruimtelijke kwaliteit, toegankelijkheid en veiligheid
b) Minimale groenoppervlakte en minimale oppervlakte op volle grond vastleggen c) Zoveel mogelijk inheemse beplanting -de juiste beplanting op de juiste plaats- voor groengebieden/bodem-ecologisch onderzoek en begeleiding en afstemming van beplanting door ecoloog en landschapsarchitect met het oog op een behoud van de bestaande natuurwaarde en een potentirle versterking van het ecologisch netwerk
d) Functioneel en remedirrend groen ten opzichte van omgevingsfactoren is een meerwaarde.
3) Fysisch milieu: Streven naar slimme en optimale benadering van geluid- lucht- en windhinder en lichttoetreding. Er wordt een zo groot mogelijke kwaliteit en comfort van de binnen- en buitenruimten nagestreefd. Door vanaf de conceptiefase van het ontwerp rekening te houden met de omgevingsfactoren kunnen zonder grote meerkosten belangrijke winsten worden geboekt (geluidsisolerende ramen, kunstlicht, …) en wordt er meerwaarde voor wijk en buurt gecrererd.
a) Akoestisch comfort: Er zal een kwalitatieve verantwoording van de ruimtelijke schikking van de nieuwe volumes gerealiseerd worden, die op een intelligente manier inspeelt op mogelijke geluidshinder vanuit de omgeving.
b) Daglichttoetreding en zomercomfort: Een maximale zonlichttoetreding in de intensieve gebruiksruimten in het openbaar domein en de private open ruimtes moet worden nagestreefd. Ook voldoende daglichttoetreding en voldoende zonlichttoetreding in de wintermaanden, en zomercomfort in de zomermaanden zijn een vereiste voor kwalitatieve woongebouwen.
4) Energie: Met een lager energieverbruik, duurzaam geproduceerde energie en schone technologie evolueren naar klimaatneutraliteit in 2050.
5) Water: Integraal waterbeleid gericht op de beperking van drinkwaterverbruik, gebruik van hemelwater en grijswater, bescherming van het grond- en oppervlaktewater en zuivering van het afvalwater.
6) Bodem, materialen en afval: Steeds meer eindeloze materialen gebruiken en afval voorkomen, hergebruiken en tenslotte recycleren. Mits economische haalbaarheid wordt er getracht een aantal voorwaarden vast te klikken:
7) Mobiliteit: Verplaatsingen zijn zo duurzaam mogelijk en garanderen bereikbaarheid, verkeersveiligheid en gezonde leefkwaliteit.
1.4.2 Wat de toegangsstrook betreft
Het masterplan voorziet in een toegangsweg die vanuit de onder rubriek 0 geresumeerde basisprincipes:
- noodzakelijk rechts van de site gepositioneerd moet worden (naast de bebouwing aan straatzijde, die herbouwd dient te worden met een volume langsheen de J.-P.
Minckelersstraat).
- uitgeeft op een levendig publiek groenplein.
In functie van deze publieke lijninfrastructuur met aanhorigheid (groenplein4 ) en rekening houdend met de globale ontwikkelbaarheid van het bouwblok, dringt een verwerving van de toegangsstrook zich op. Deze kadert mee in het gegeven dat het RUP de globale aanpak van de W10 zone vooropstelt.
4 Het groenplein kan mee als een aanhorigheid van de toegangsweg worden beschouwd nu het plein volgens het RUP mee fungeert als formele toegang van het binnengebied (supra). Juridisch is het zo dat de openbare weg alles omvat wat functioneel nodig of nuttig is voor de wegenis, zoals bermen, kunstwerken, taluds, et cetera (Wetsontwerp tot wijziging van de bijzondere wet van 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen, Parl.St. Kamer, BZ 1988, nr. 516/1, 13).
2 Realisatietermijn voor de uitvoering van de werken
De aanvraag van de omgevingsvergunning voor het project binnen de RUP zone W10 wordt verwacht eind 2020 – begin 2021.
Om de realisatie van de ondergrondse parking mogelijk te maken dient in een eerste fase de bestaande bebouwing binnen de volledige RUP-zone W10 in één fase afgebroken te worden. Dit met uitzondering van de te behouden panden langsheen de J.-B. Van Monsstraat die deel uitmaken van de erfgoedcluster.
Vervolgens wordt de ondergrondse parking gerealiseerd. De uitvoeringstermijn van deze werken wordt geschat op ongeveer 1,5 à 2 jaar. Na de bouw van de parking kan de constructie van de zich er boven bevindende een- en meergezinswoningen aanvangen. De bouwperiode van ieder individueel bouwblok wordt geraamd op 1,5 jaar.
De constructie van de respectievelijke bouwblokken zal daarbij evenwel gefaseerd in de tijd gebeuren, zodanig dat de totale bouwperiode van de opstallen naar schatting minstens 4 jaar in beslag kan nemen vanaf de start van de werken.
3 Realisatievoorwaarden voor de uitvoering van de werken De aanvraag van de omgevingsvergunning is gepland einde 2020.
De uitvoeringstermijn wordt geraamd op 2 jaar.
4 Realisatievoorwaarden voor de werken
Eén van de realisatievoorwaarden die uitdrukkelijk worden voorzien in het RUP Vaartkom- Zuid is dat dit binnengebied als één zone dient ontwikkeld te worden en dat dus de volledige zone voorwerp dient uit te maken van de omgevingsvergunningsaanvraag.
Een significant gedeelte van het projectgebied zal een openbaar karakter krijgen vanaf oplevering. De zone van de toegangsstrook, uitgebreid tot de volledige toegangsstraat, zal een volledig openbaar karakter krijgen omwille van het feit dat de stad Leuven een doorwaadbaarheid van de site wenst te garanderen. Niet-limitatief gaat het over:
• Het woonerf langsheen de ééngezinswoningen;
• Het groenplein;
• De toegangsstrook tot het groenplein;
• De verbindingsassen tussen de J.-P. Minckelersstraat en Strijdersstraat en tussen het groenpark en de Vunt.
Een gedeelte van de verkochte units dient als geconventioneerd woonaanbod voorzien te worden. De units die hiervoor in aanmerking komen, zullen geselecteerd worden in functie van de sociale mix of complementariteit met het bestaande aanbod.
Om deze afspraken te regelen zal vooraf aan de omgevingsvergunningsaanvraag een samenwerkingsovereenkomst opgesteld worden tussen Stad Leuven en de ontwikkelaar.
5 Beheersmodaliteiten van het openbaar domein
De zones die deel worden van het openbaar domein (zie bijlage 2), zullen eerst aangelegd dienen te worden door de private ontwikkelaar, onder vestiging van de nodige waarborgen bij afleveren omgevingsvergunning, om vervolgens overgedragen te worden aan het openbaar domein.
Voor de zones die reeds eigendom van de stad Leuven zijn, wordt in functie van de aanleg van het openbaar domein een opstalrecht verleend aan de private ontwikkelaar.
Hierbij zal de procedure overname openbaar domein gevolgd worden (bestek, waarborgen,….). Wat het toekomstig onderhoud betreft, is het zo dat het zuiver openbaar domein voorzien zal worden van een structureel en oppervlakkig onderhoud en het privaat domein met openbare erfdienstbaarheden enkel met een oppervlakkig onderhoud vanwege de stad.
6 Bijlagen
Overeenkomstig de decreetgeving is een eerste visie uitgewerkt in het masterplan, dat gevoegd wordt als bijlage 1.
Onder bijlage 2 wordt het plan met aanduiding rooilijnen en statuut verschillende zones weergegeven.
BIJLAGE 1: Masterplan
BIJLAGE 2: Plan met rooilijnen en statuut gronden
