De bouwstenen van de
bedrijfswaarde in de
woningcorporatiesector
De bedrijfswaarde onder de loep
Henk Strijker
Afstudeerscriptie, november 2011 Rijksuniversiteit Groningen Faculteit economie en bedrijfskunde S1918214
De bouwstenen van de
bedrijfswaarde in de
woningcorporatiesector
Groningen, november 2011 Rijksuniversiteit Groningen Faculteit economie en bedrijfskunde Variant accountancy Auteur: Henk Strijker Studentnummer: 1918214 Begeleider: Drs. D.J.J. Heslinga De auteur is verantwoordelijk voor de inhoud van deze afstudeerscriptie. Het auteursrecht van deze afstudeerscriptie berust bij de auteurDe Bedrijfswaarde onder de loep
Voorwoord
Voor u ligt een scriptie dat het resultaat is van een onderzoek naar de bedrijfswaarde in de woningcorporatiesector. Met deze scriptie zal ik de universitaire studie accountancy afronden. De tijd die het mij heeft gekost om een goed onderzoek uit te voeren en vast te leggen heb ik als een informatieve periode ervaren. Door te werken bij een groot accountantskantoor in Groningen kwam ik in aanraking met de interessante wereld van woningcorporaties. Van huis uit heeft onroerend goed mij altijd gefascineerd en dit in combinatie met de dynamische markt van deze sector maakte het voor mij eenvoudig welk onderwerp ik moest kiezen voor mijn scriptieopdracht. Tijdens het schrijven van mijn onderzoek ben ik er nogmaals achter gekomen dat interesse het belangrijkste voor mij is om de energie te kunnen opbrengen, om naast je werk een onderzoek te verrichten. Door het lezen van vakliteratuur, gesprekken met collega’s en het houden van interviews heb ik de energie kunnen opbrengen om telkens weer een stap in de goede richting te zetten. De combinatie van onroerend goed, financiën en de beoordeling daarvan, is voor mij de beste combinatie geweest om een goed onderzoek uit te voeren. Ik heb gemerkt dat het lezen van theorie en andere onderzoeksvormen slechts voor een klein deel staat beschreven in deze scriptie. Door het huidige resultaat te behalen is een brede aanpak van informatievergaring essentieel. Door het werken aan mijn scriptie in de avonduren, weekenden en zelfs op vakantie heb ik mijn omgeving daar ook mee belast. Ik wil daarom mijn vriendin bedanken voor de steun die ze was tijdens deze periode. Ook wil ik de mensen bedanken die mijn verslag door hebben gelezen, die met mij hebben gespard over het onderwerp en mij met gezelligheid ondersteunden. En natuurlijk wil ik ook de heren Drs. D.J.J. Heslinga en MSc B. van der Kolk van de Rijksuniversiteit Groningen bedanken voor de begeleiding die hij mij heeft gegeven. Hij had altijd aanvullingen op mijn ideeën en hij heeft mij van goede en heldere adviezen voorzien. Henk Strijker november 2011Managementsamenvatting
Woningcorporaties zijn vanaf 1995 zelfstandige en private ondernemingen met een maatschappelijke doelstelling geworden. Voor 1995 waren de woningcorporaties een verlengstuk van de overheid. Door deze verandering en de wijzigingen in wet‐ en regelgeving werden de taken van woningcorporaties breder. Het commerciële aspect nam een steeds grotere rol in en met name hierdoor kwamen vele woningcorporatie de afgelopen jaren negatief in het nieuws. Binnen de woningcorporatiesector verschuift de bestaansgrond van de corporaties meer van woningcorporatie zoals deze in beginsel bedoeld is, naar die van maatschappelijke projectontwikkelaar. Deze verandering heeft er toe geleid dat de overheid de komende jaren dient in te grijpen. Ten aanzien van bovenstaande veranderingen is de Raad van de Jaarverslaggeving ook tot nieuwe inzichten gekomen. Vanaf het boekjaar 2006 heeft de RJ 645 voor Toegelaten Instellingen een andere invulling gekregen. Woningcorporaties hebben de keuze om niet alleen de historische kostprijsmethode te hanteren, maar ook de waarderingsgrondslag bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is de netto contante waarde van de verwachte kasstromen bij exploitatie gedurende de resterende administratie levensduur van een woning. Dit houdt in dat een woningcorporatie de verwachte huuropbrengsten en onderhoudsuitgaven gedurende de administratieve levensduur van een woning dient in te schatten. Daarbij komt dat er in de bedrijfswaarde ook rekening moet worden gehouden met de verwachte verkoop, sloop of investeringen. Uit dit onderzoekt blijkt dat de methode van bedrijfswaarde de afgelopen jaren steeds toeneemt. In 2006 hanteerde een vijfde deel van alle woningcorporaties de grondslag, maar in 2009 was dit al een derde deel. Met deze toename in gedachten is het daarom ook vreemd dat de Raad van de Jaarverslaggeving in 2010 heeft besloten het mutatieoverzicht van de bedrijfswaarde niet verplicht te stellen als onderdeel van het jaarverslag.Door middel van dit onderzoek is er getracht een antwoord te krijgen op de volgende probleemstelling: Is de bedrijfswaarde als waarderingsmaatstaf de geschikte methode voor de beoordeling van het functioneren van een woningcorporatie? Om bovenstaande vraag te beantwoorden is er een “gemiddelde referentiegroep” van woningcorporaties geselecteerd. Deze wordt door het Centraal Fonds van Volkhuisvesting jaarlijks ingedeeld. In deze referentiegroep is 67 % van het aantal corporaties over de periode van 2006 tot en met 2009 onderzocht. Hierbij is de opbouw van de bedrijfswaarde per woningcorporatie geanalyseerd. Over de periode van 2006 tot en met 2009 in deze referentiegroep, blijkt dat een aantal parameters de bedrijfswaarde vertegenwoordigen. Dit zijn de huur, de onderhoudsuitgaven en de overige exploitatie‐ uitgaven. De gemiddelde bedrijfswaarde per verhuureenheid blijkt niet voor alle woningcorporaties een stabiel verloop te kennen. De inzichten van de bedrijfswaarde laten per jaar veel afwijkingen zien. Daarnaast is de bandbreedte van de bedrijfswaarde erg groot. De bedrijfswaarde geeft ten opzichte van de kostprijsmethode een betere weergave van het functioneren van de corporatie weer. Door middel van de bedrijfswaarde wordt de relevantie met betrekking tot het functioneren van de woningcorporatie verhoogd. Ten aanzien van de fluctuaties bij verschillende woningcorporaties en de belangrijkste componenten hiervan kan er mogelijkerwijs een verbeterslag worden gemaakt om de betrouwbaarheid te verhogen. De belangrijkste aanbevelingen die naar voren komen uit dit onderzoek zijn: Het behouden van het mutatieoverzicht in het jaarverslag, inclusief toelichting op de mutaties ten opzichte van vorig jaar. Een combinatie van de waarderingsgrondslagen “kostprijsmethode” en “bedrijfswaarde”. Normering van de belangrijkste parameters in de bedrijfswaarde of een juiste hantering van een best practice Met behulp van de bovenstaande adviezen krijgt de waarderingsmethode ” bedrijfswaarde” een betere invulling. De resultaten van het onderzoek kunnen echter ook als aanbevelingen dienen voor andere doelgroepen. Deze adviezen zijn gebaseerd op één referentiegroep en vertegenwoordigen derhalve niet de gehele populatie.
Inhoudsopgave Voorwoord ... 3 Managementsamenvatting ... 4 1. Inleiding ... 8 1.1 Aanleiding ... 8 1.1.1 Wat is er gebeurd? ... 8 1.2 Probleemstelling ... 9 1.3 Opbouw van het verslag ... 10 2. Onderzoeksontwerp ... 11 2.1 Ontwerpen ... 11 2.1.1 Deelvragen en probleemstelling ... 11 2.1.2 Tijdspad ... 13 2.2 Verzamel ... 15 2.2.1 Dataverzameling ... 15 2.2.1 Referentiegroep ... 15 2.2.2 Geselecteerde woningcorporaties ... 16 2.3 Analyseren ... 17 2.4 Evalueren ... 17 3. Oorsprong van woningcorporatie ... 18 3.1 Wat is de doelstelling van een woningcorporatie? ... 18 3.2 De geschiedenis van woningcorporaties ... 19 3.3 Corporatiesector jaren negentig ... 20 3.4 Corporatiesector anno nu ... 21 3.4.2 Wet en regelgeving ... 22 3.4.3 Ministerie van VROM/WWI... 22 3.4.4 CFV ... 22 3.4.5 WSW ... 23 3.4.6 Aedes ... 23 3.4.7 Gemeenten ... 23 3.4.8 VTW ... 24 3.4.9 Belastingdienst ... 24 3.4.10 CorpoData ... 24 3.4.11 Accountant ... 25 3.4.12 Huurders ... 25
3.5 De toekomst van de corporatiesector ... 26 3.5.1 Vervallen van het mutatieoverzicht bedrijfswaarde ... 27 3.5.1.2 Sociaal of commercieel vastgoed ... 28 3.5.2 Heffing huurtoeslag ... 30 3.5.3 Inkomensgrens ... 30 3.5.4 Scheefwonen ... 30 3.6 Conclusie van verleden naar heden ... 31 4. Theoretische verantwoording ... 32 4.1 Wet en regelgeving ... 32 4.2 Strijdigheid betrouwbaar en relevantie ... 33 4.3 Historische kostprijs ... 33 4.4 Reële waarde ... 34 4.5 Boekhoudkundige informatie ... 37 4.6 Bedrijfswaarde in de praktijk ... 38 4.7 Beantwoording van deelvragen: ... 43 5. Resultaten onderzoek ... 45 5.1 Toename van de bedrijfswaarde ... 45 5.2 Bedrijfswaarde ... 46 5.3 Huuropbrengsten ... 48 5.4 Onderhoudslasten ... 49 5.5 Indexering van de brongegevens ... 50 5.6 Resultaten jaar 2006 ... 51 5.7 Resultaten jaar 2007 ... 52 5.8 Resultaten jaar 2008 ... 52 5.8 Resultaten jaar 2009 ... 53 5.9 Beantwoording van de deelvraag ... 54 6. Discussie ... 55 6. Discussie ... 55 7.1 Conclusie ... 56 7.2 Beperkingen ... 58 7.3 Aanbevelingen ... 58 Bibliografie ... 61
1. Inleiding
1.1 Aanleiding
Zoals al staat vermeld in het voorwoord is de corporatiesector een dynamische omgeving. Het heeft de afgelopen jaren veelvuldig in het nieuws gehaald. De berichtgeving omtrent woningcorporaties is tot op heden niet altijd positief geweest. Headlines als: Groningse woningcorporatie boekt grondpositie van 5
miljoen af1, Blunders kosten woningcorporaties 100 miljoen euro2 of Woningcorporaties investeren slecht3 zijn niet uitzonderlijk. Voldoende aanleiding om de prestaties van de woningcorporatiesector eens goed onder de loep te nemen. 1.1.1 Wat is er gebeurd? De taken van woningcorporaties zijn begin deze eeuw verder uitgebreid met behoud van leefbaarheid in wijken en buurten inclusief de betrokkenheid bij het beheer van maatschappelijk vastgoed. Door het verbreden van taken werden er door woningcorporaties verschillende manieren gebruikt om de betrokkenheid van het maatschappelijk vastgoed te handhaven. Hierdoor was er aanleiding tot het treffen van maatregelen om het toezicht op woningcorporaties en de wijze van prestaties in de verantwoording meer tot uiting te laten komen. Oftewel woningcorporaties krijgen steeds meer taken naast het verhuren van de woningen aan de minder draagkrachtige burgers van Nederland. Het aangaan van grote nieuwbouw projecten en het opkopen van grondposities zijn onder andere taken geworden van woningcorporaties. Deze projecten zijn niet in lijn met de primaire ondernemingsdoelstellingen en/of financiële draagkracht. Al deze veranderingen bleken ook aanleiding te zijn voor aanpassing van de verslaggeving voor woningcorporaties. Het vergroten van relevantie en vergelijkbaarheid zijn daar de gevolgen van. Voor de verantwoording is dit reden genoeg om het doel van de transparantie van prestaties in de jaarrekening te vergroten. Dit was voor de Raad voor de Jaarverslaggeving in 2005 aanleiding door richtlijn ” 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting” een nieuwe invulling te geven. Hierbij dient de bedrijfswaarde als toelichting te worden opgenomen in de jaarrekening. De keuze voor de te hanteren grondslag, historische kostprijs of bedrijfswaarde is in de balans dus vrij. Voor de totstandkoming van de bedrijfswaarde dienen de parameters te worden opgenomen en toegelicht in de jaarrekening. 1 Dagblad van het noorden, Strop voor Lefier Groningen, juli 2011 2www.elsevier.nl, Elsevier, juli 2011, 3 NOS, juli 2011.
De boekwaarde vormt echter geen indicatie van de werkelijke exploitatiemogelijkheden van een bestaande huurwoning. Op basis van de historische kostprijsmethode wordt de kostprijs van de verworven woning in de vijftig jaren die volgen op de aanschafdatum annuïtair afgeschreven. De bedrijfswaarde is de netto contante waarde van de verwachte kasstromen bij exploitatie gedurende de resterende administratieve levensduur van een woning (zie Hakfoort, van Leuvensteijn en Renes, 2001)4 Van oudsher waarderen woningcorporaties hun woningbezit veelal tegen de historische kostprijs. Dat is verklaarbaar vanuit de traditionele karakteristiek van de sociale huursector. Woningcorporaties, hebben gelet op die karakteristiek, als doel, zorg te dragen voor de huisvesting van huishoudingen die niet op eigen kracht kunnen voorzien in passende huisvesting. Dit betekent dat woningcorporaties niet meer streven naar evenwicht van inkomende en uitgaande geldstromen uit woningexploitatie. Door de gewijzigde doelstelling is een beter inzicht nodig in met name de financiële positie van woningcorporaties, waarin de verdiencapaciteit tot uitdrukking komt. (Van Rens en Suurland, 2000)5
1.2 Probleemstelling
Van oorsprong kennen woningcorporaties geen prestatie‐indicator in welke vorm dan ook. De enige en belangrijkste doelstelling is de kwaliteit van onderdak voor minder draagkrachtige Nederlanders. Door de economische veranderingen in de publieke sector is presentatie van meetbaarheid een belangrijke onderwerp geworden. Vanuit de overheid krijgt de prestatie van meetbaarheid in de vorm van de bedrijfswaarde meer aandacht. In dit kader is het advies van A. Pureveen (Financial concern directeur De Alliantie en lid van één van de werkgroepen van de Raad voor de Jaarverslaggeving), dat is opgenomen in een artikel van de MAB dat de waardering op historische kostprijs als keuzeoptie komt te vervallen, niet opmerkelijk6. De uitspraak is in lijn met de diverse publicaties, die zijn uitgebracht door Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting(CFV), waaruit op te maken is dat de historische kostprijs steeds meer terrein verliest binnen de sector als waarderingsgrondslag. De waarderingsgrondslag bedrijfswaarde wint steeds meer terrein. Door deze ontwikkelingen kan het begrip bedrijfswaarde nader aangepast worden en krijgt het hierdoor meer bekendheid. Echter blijft het waarderingsmodel zoals door de heer Pureveen aangegeven iets anders, doordat het maatschappelijk vastgoed betreft. Door het gebruik van waardering in de vorm van 4 Centraal planbureau, Woningcorporaties: prikkels voor effectiviteit en efficiëntie, 2001 5 H.J van Rens, C.L Suurland, Bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag, B&G pag.26 ‐30, september 6 RJ uiting 2010‐1: Ontwerprichtlijn 645 “toegelaten instellingen volkshuisvesting”, april 2010.bedrijfswaarde kan het management meer invloed op de waardering uitoefenen. Is earnings management daar een oorzaak van? Hoort het beleid van de woningcorporatie terug te komen in de bepaling van de bedrijfswaarde? Geeft de bedrijfswaarde wel een juiste weergave van het functioneren van een woningcorporatie? Al deze vragen zijn tot één kernvraag gekomen in de volgende probleemstelling: Is de bedrijfswaarde als waarderingsmaatstaf de geschikte methode voor de beoordeling van het functioneren van een woningcorporatie? 1.3 Opbouw van het verslag De opzet en de methode van een onderzoek zijn belangrijk voor de lezer. Dit onderwerp wordt behandeld in hoofdstuk twee. In hoofdstuk drie wordt de historie van woningcorporaties tot aan het punt waar het nu staat beschreven. Hierbij worden de belangrijkste zaken aangestipt die van invloed zijn geweest op wat er tot nu bereikt is. Een onderzoek staat en valt met een theoretisch onderbouwing dit wordt verder uitgewerkt in hoofdstuk vier. Maar de theoretische onderbouwing alleen is niet afdoende om de praktisch manier van de bedrijfswaarde en de opbouw hiervan uit te leggen. Door aan de hand van bouwstenen van de bedrijfswaarde in hoofdstuk vijf een beschrijving te geven wordt dat wel bereikt. In hoofdstuk zes zijn de resultaten van de data‐analyse uitgewerkt. Naar aanleiding van de analyse en andere voorgaande hoofdstukken komt in de hoofdstuk zeven de aanbeveling. Tot slot is in hoofdstuk acht de eindconclusie beschreven waarin er een antwoord wordt gegeven op de probleemstelling van het onderzoek.
2. Onderzoeksontwerp
In dit hoofdstuk wordt het ontwerp van het onderzoek beschreven. Het onderzoeksontwerp is door middel van de methode die Nel Verhoeven beschrijft in Wat is onderzoek?(2007) 7 opgebouwd . De basismethode die hierin beschreven wordt, bestaat uit vier belangrijke fasen: Figuur 1: Onderzoekscyclus Bovenstaande vier fasen worden in de volgende paragrafen achtereenvolgend behandeld. Op deze manier krijgt het onderzoek een juiste fundering .2.1 Ontwerpen
De opstartfase is de oriëntatiefase van het onderzoek en bevindt zich in de fase ”ontwerpen”. Tijdens deze fase wordt niet alleen de probleemstelling behandeld, maar ook het omschrijven van het tijdpad, de afbakening van begrippen en een voorlopige vaststelling van het onderzoeksplan. In deze fase geeft men aan wat het doel en de wetenschappelijke relevantie is van het onderzoek. Met behulp van deze fase wordt een eerste hand gelegd aan de opbouw van het onderzoek. Deze fase is voor het onderzoek richtinggevend, maar kent al wel een duidelijke afbakening hoe één en ander eruit gaat zien. 2.1.1 Deelvragen en probleemstelling Na het oriënteren, het zelf formuleren en het vaststellen van het onderwerp voor het onderzoek, volgt nu het concreet op papier zetten van de eerste werkzaamheden. De kern van het onderzoek dient in 7 N. Verhoeven, (2007), Wat is onderzoek Ontwerpen Verzamelen Evalueren Analyserenéén vraag te worden verwerkt, namelijk de probleemstelling. Zoals al in paragraaf 1.2 van de inleiding van het onderzoek vermeld, is de probleemstelling als volgt geformuleerd naar aanleiding van de startnotitie: Is de bedrijfswaarde als waarderingsmaatstaf de geschikte methode voor de beoordeling van het functioneren van een woningcorporatie? De basis voor het onderzoek is de probleemstelling. Echter komen hier een aantal deelvragen naar voren waardoor het onderzoek een bredere aanpak krijgt. Hieronder wordt per deelvraag aangegeven hoe de presentatie en beantwoording hiervan zal plaatsvinden. Hierbij wordt de structuur van en aandachtspunten voor de scriptie alsnog weergegeven. Om een goed onderzoek uit te voeren in een bepaalde sector is het inlezen in de materie daarvan essentieel. Zonder een goede achtergrond van een branche is het beantwoorden van een probleemstelling onhaalbaar. Een goede eerste deelvraag is dan ook: Wat is de geschiedenis van de woningcorporatie en welke ontwikkelingen spelen er of gaan er spelen, die van invloed zijn op het functioneren van een woningcorporatie? In de paragrafen twee, drie en vijf van hoofdstuk drie wordt op basis van de verzamelde literatuur een antwoord gegeven op het ontstaan van de woningcorporatiesector en daarbij worden de huidige‐ en toekomstige ontwikkelingen van de sector beschreven. Met deze informatie alleen is de basis van de opstart van de scriptie nog niet afgerond. Om een helder beeld te krijgen van de sector is het beschrijven van de omgeving waarin de corporatie zich beweegt ook van belang. De omgeving is namelijk ook van invloed op het functioneren van de corporatie. Op basis hiervan is het de volgende deelvraag van toepassing: Wat zijn de belangrijkste taken van een woningcorporatie en wie zijn de belanghebbenden waar een woningcorporatie mee van doen heeft? In de paragrafen één en vier van hoofdstuk drie worden alle belanghebbenden vanuit de theorie weergegeven. Hier wordt per belanghebbende uitgelegd wat zijn of haar functie is en hoe deze de afgelopen jaren meer betrokken is binnen de woningcorporatiesector. Nadat de basis van de woningcorporatiesector is gelegd door het beantwoorden van bovenstaande vragen dient het begrip bedrijfswaarde meer invulling te krijgen. Om het begrip bedrijfswaarde op een
eenvoudige manier uit te leggen kan de lezer een duidelijk beeld vormen waar het in dit verslag omdraait. Hiertoe is de volgende deelvraag geformuleerd: Wat wordt verstaan onder de bedrijfswaarde en wat zijn de alternatieve waarderingsgrondslagen voor een woningcorporatie? In hoofdstuk vier wordt de bedrijfswaarde besproken en wordt een antwoord gegeven op de vraag wat er onder bedrijfswaarde wordt verstaan vanuit de theorie. De bedrijfswaarde is immers een begrip dat met name de laatste jaren meer vorm heeft gekregen in de verslaggeving. Nadat het vraagstuk over de definitie van de bedrijfswaarde en de belangrijkste parameters bepalend daarvan zijn beantwoord, is de koppeling van het functioneren en de weergave van de bedrijfswaarde aan bod. Dit wordt behandeld naar aanleiding van de volgende deelvraag: Is er een relatie gedurende de periode 2006 tot en met 2009 tussen de onderhoudslasten en verhuuropbrengsten op de totale bedrijfswaarde? In hoofdstuk vijf worden de belangrijkste parameters van de bedrijfswaarde ten opzichte van elkaar gepresenteerd. Hierbij vindt er zowel een vergelijking van de parameter over de jaren als onderlinge vergelijkbaarheid tussen de belangrijkste componenten van de bedrijfswaarde huuropbrengsten en onderhoudskosten ten opzichte van de bedrijfswaarde plaats. 2.1.2 Tijdspad Nadat de voorlopige probleemstelling op papier staat is het voor het verkrijgen van een juist antwoord noodzakelijk om te weten welke activiteiten er worden verricht. Hier is het plan van aanpak een essentieel onderdeel. Vragen als: Welke informatie dient er te worden verzameld, Op welke manier wordt deze informatie verkrijgbaar?, En is de verwachte informatie voldoende om een helder beeld te krijgen van de situatie? passeren de revue. Nadat deze keuzes zijn gemaakt is het noodzakelijk om een tijdspad op te stellen waar in elke activiteit wordt vastgelegd. Hierdoor is het risico dat het onderzoek vertraging oploopt een stuk kleiner.
Hoofdstuk Omschrijving Periode
1 1. Inleiding/Waarom de bedrijfswaarde? maart 2 2.1 Onderzoeksontwerp 2.2 Verzamelen 2.3 Analyseren 2.4 Evalueren april 3 3.1 Geschiedenis van de woningcorporatie 3.2 Woningcorporatie nu? 3.3 Woningcorporatie in de toekomst? april 4 4. Theoretische verantwoording 4.1 Historische kostprijs 4.2 Bedrijfswaarde mei 5 5. Data verzameling 5.1 Analyse op de bedrijfswaarde 5.2 Analyse op de contante waarde van de opbrengsten 5.3 Analyse op de contante waarde van onderhoud juni 6 6. Discussie 7 7. Conclusie 7.1 Beperking 7.2 Aanbevelingen op basis van de constatering juli Afronding augustus Verdediging november Tabel 1 tijdspad masterscriptie Door de fase “ontwerpen” goed te hebben opgezet is de basis gelegd voor een gedegen onderzoek. De fase “ontwerpen” is tijdrovend en behaalt op papier weinig vooruitgang. Echter is het opzetten van deze fase essentieel voor een voorspoedig lopend onderzoek.
2.2 Verzamel
Voor de fase “verzamelen” is tijdens de ontwerp fase de probleemstelling vastgesteld. Op basis van de probleemstelling wordt de methode van onderzoek bepaald. De methode voor dit onderzoek is kwantitatief. Aan de hand van de cijfermatige gegevens worden er kwantitatieve analyses uitgevoerd. Daarnaast wordt het aspect van kwalitatief onderzoek ook in het onderzoek verwerkt door het afnemen van interviews om hiermee de bevindingen uit de kwantitatieve analyses en de samenhang van het onderzoek te bekrachtigen of ter discussie te stellen. Om bovenstaande gebeurtenissen uit te voeren is een dataverzameling noodzakelijk en de daarbij behorende afbakening van gegevens. Deze onderwerpen worden in de volgende paragrafen verder toegelicht. 2.2.1 Dataverzameling De kwantitatieve analyse kent een start die is uitgevoerd door het uitvoeren van literatuuronderzoek. Voor dit onderzoek zijn verschillende bronnen geraadpleegd om het onderwerp nader te analyseren. De kennis en ervaringen over dit vakgebied die zijn opgedaan kunnen worden gebruikt voor dit onderzoek. Middels het doornemen van jaarverslagen is de bedrijfswaarde van de verschillende woningcorporaties te achterhalen. Door het doornemen van jaarverslagen van de geselecteerde woningcorporaties is de data‐analyse in voldoende mate gebleken om een antwoord te geven op de probleemstelling. Hierdoor wordt de corporatiedata die wordt er gearchiveerd bij CorpoData geraadpleegd. CorpoData wordt in paragraaf 2.4.9 beschreven. Middels de door een accountant gecontroleerde cijfers is de betrouwbaarheid gewaarborgd. Door middel van het doornemen van jaarverslagen die betrekking hebben op het mutatieoverzicht bedrijfswaarde kan de verslaggeving met een kritische blik worden benaderd. 2.2.1 Referentiegroep Voor een duidelijke afbakening van het onderzoek is er gekozen voor de referentiegroep ”middelgrote en kleine herstructureringscorporaties”. Het CFV bepaalt jaarlijks referentiegroepen van woningcorporaties met dezelfde kenmerken. Op basis van referentiegroepen is voor het CFV de betrouwbaarheid van vergelijking een stuk hoger. Criteria voor een indeling van referentiegroepen zijn:
‐ Aantal verhuureenheden ‐ Ouderdom van de verhuureenheden ‐ Mutatiegraad van de woongelegenheden ‐ Kwaliteit van het woningbezit ‐ Resultaten van de bedrijfsvoering. Dit betreft echter enkele eigenschappen waardoor een referentiegroep is ontstaan. De referentiegroep ”middelgrote en kleine herstructuringscorporaties” kent in het jaar 2009 47 corporaties van de in totaal (en in Nederland waren er toen) 418 corporaties. Voor dit onderzoek is gekozen voor die groep, omdat het een stabiele referentiegroep is waardoor de betrouwbaarheid van analyse hoog is. Dit was in 2009 één van de grootste referentiegroepen. De grootste referentiegroep was “gemiddeld profiel” (122 ) waarbij de kanttekening gemaakt kan worden dat deze groep te gevarieerd is om te vergelijken. Als tweede referentie groep met een “gemiddeld profiel “ is de groep genomen met accent op eengezinswoningen (92). Deze keuze voor “middelgrote en kleine herstructureringscorporaties” was daarom een logische keuze. 2.2.2 Geselecteerde woningcorporaties Voor een deugdelijke grondslag en een juiste beantwoording op de probleemstelling is de aanpak van data onderzoek essentieel. Voor het onderzoek is de referentiegroep “middelgrote en kleine herstructuringscorporaties” gebruikt. Het tijdspad dat wordt gehanteerd in dit onderzoek loopt van 2006 tot en met 2009. Vanaf dat jaar vond er registratie in de brede vorm van de woningcorporatie plaats. Voor het onderzoek zijn de jaren 2006 tot en met 2009 geselecteerd en is er per jaar gekeken welke woningcorporaties tot deze referentiegroep behoorden. Elke woningcorporatie die jaarlijks een onderdeel vormde van de referentiegroep is meegenomen in dit onderzoek. Het uiteindelijke aantal woningcorporaties dat voldeed aan deze criteria is 33. Door het selecteren van 33 woningcorporaties in één referentiegroep van gemiddeld 50 woningcorporaties, is het behaalde resultaat een goede weergave van de populatie.
2.3 Analyseren
Voor het analyseren van de kwantitatieve gegevens (data) voor het onderzoek zijn er enkele losse categorieën gebruikt. Deze zijn op nominaal meetniveau gemeten. Voor het onderzoek zijn de losse categorieën discreet vernoemd. De toegekende woningcorporaties zijn door middel van codes in hoofdstuk zes weergegeven. Om de lezer op een eenvoudige manier kennis te laten nemen van het gebruik en de verschillende waarden van de bouwstenen, is er gekozen voor een grafiekstijl. De waarden worden weergeven in een staafdiagram. Door deze weergave worden de tijd en de verschillen tussen de discrete variabelen helder gepresenteerd. De staafdiagram gekenmerkt zich door het laag meetniveau, het beschrijven van verhoudingen en geldt voor slechts enkele waarden.
2.4 Evalueren
De vierde en laatste onderzoeksfase is (waarderen en) “evalueren”. Voordat deze fase start is het achtereenvolgens doorlopen van de vorige drie fases van belang. Wat waren de aanleidingen van het onderzoek? Is er voldoende analyse uitgevoerd om antwoord te geven op de probleemstelling en de daarbij behorende deelvragen? Voor dit onderzoek is er veel tijd besteed aan de fase “evalueren”. Door gesprekken te voeren met accountants, het kritisch bekijken van resultaten uit de data‐analyse en nogmaals doorlezen van wetenschappelijke artikelen om zodoende een helder beeld te krijgen van wat de data laat zien. Het onderzoek is in deze periode ook wel de start van de afronding van een periode waarin alles in het teken staat van één ding, het onderzoek. In hoofdstuk vijf worden de resultaten van de verzamelde informatie op een zo objectief en onafhankelijk mogelijk manier weergegeven. Hierbij is eerst het resultaat van het onderzoek stapsgewijs gepresenteerd en daarna is een resultaat daarvan geschetst.3. Oorsprong van woningcorporatie
Inleiding
De opzet voor het onderzoek is beschreven en dus kan er worden gestart met de beantwoording van de deelvragen op basis van de theorie. In dit hoofdstuk zal, zoals reeds aangegeven in hoofdstuk twee, antwoord worden gegeven op twee verschillende deelvragen, namelijk: ‐ Wat is de geschiedenis van de woningcorporatie en welke ontwikkelingen spelen er of gaan er spelen, die van invloed zijn op het functioneren van een woningcorporatie? En daarnaast zal er ook antwoorden worden gegeven op de deelvraag: ‐ Wat zijn de belangrijkste taken van een woningcorporatie en wie zijn de belanghebbenden waar een woningcorporatie mee van doen heeft? Aan het eind van de verschillende paragrafen wordt het antwoord ten aanzien van de deelvraag verder uitgewerkt. De laatste jaren is het onderwerp woningcorporatie veelvuldig in de media genoemd. Een aantal onderwerpen werden reeds aangehaald in de aanleiding van het onderzoek. Deze onderwerpen hebben met name betrekking op het financiële beleid. Tot op heden zijn er talloze onderwerpen de revue gepasseerd. Om hier een indruk van te geven zijn de onderstaande titels van artikelen weergegeven: Scheefwonen dient te worden aangepakt, Oneerlijke strijd met projectontwikkelaars, Vennootschapsbelasting, Vergoedingen van bestuurders en Rijksinstellingen waarbij huurders erbij in schieten, Brede vastgoedinvesteerders,etc. Dit zijn enkele krantenkoppen van de afgelopen jaren. Samenvattend kan worden geconcludeerd dat de sector woningcorporatie flink in ontwikkeling is. Om een juist beeld te schetsen van de huidige situatie in combinatie met de probleemstelling is het belangrijk om het doel en de geschiedenis van de woningcorporaties bondig en duidelijk weer te geven.3.1 Wat is de doelstelling van een woningcorporatie?
Een woningcorporatie heeft als kernactiviteit: Het huisvesten of doen huisvesten van personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting9. Dit betekend dat een woningcorporatie niet gericht is op winstmaximalisatie De taken van de woningcorporaties zijn door de Ministerie van VROM geregeld in het Besluit beheer 9 Woningwet, artikel 47.1.a.sociale huursector (BBSH). De invulling en de taken hiervan zijn binnen de sector behoorlijk veranderd. Op dit moment bezit de woningcorporatiesector 75% van alle huurwoningen in Nederland. Totaal zijn er 3 miljoen huurwoningen in Nederland beschikbaar. De kerntaken van een woningcorporatie zijn het regelen van huisvesting voor ouderen, gehandicapten en mensen die begeleiding nodig hebben bij het wonen, het bouwen en het verhuren van zogenaamd maatschappelijk vastgoed, bijvoorbeeld scholen en sportvoorzieningen, of het aanstellen van huismeesters en wijkbeheerders met daarbij het onderhoud aan woningen en de directe woonomgeving, zoals achterpaden en parkeerplaatsen. En tot slot de verkoop van huurwoningen aan huurders en andere woningzoekenden10.
3.2 De geschiedenis van woningcorporaties
In de jaren rond 1850 werden de eerste woningcorporaties opgericht door Amsterdamse notabelen om een particuliere bouwmaatschappij te starten voor de huisvesting van arbeiders. Veertig jaar later (1901) werd er een onderzoek gestart naar de kwaliteit van de huisvesting voor arbeiders. Uit het resultaat van dit onderzoek bleek dat de woningen verslechterd waren11. De aanbeveling van de onderzoekers was dat de overheid maatregelen diende te nemen om de kwaliteit te waarborgen. Het op dat moment zittende kabinet heeft de Woningwet op basis van deze resultaten ingevoerd. Naar aanleiding van de Woningwet kreeg de huidige corporatie de term “toegelaten instelling (ti) ” toegewezen12. De toegelaten instellingen kregen als taak onderdak te verlenen aan personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervonden bij het vinden van passende huisvesting. In de tijd van de Tweede Wereldoorlog bleek er schaarste te zijn op de woningmarkt. Vanaf dat moment werd de band tussen woningcorporaties en overheid steeds sterker. Woningcorporaties kregen subsidie voor het bouwen van sociale woningbouw. De overheid had hierdoor nog wel een sterke invloed in het uitgavenpatroon van woningbouwverenigingen. Na aan de maatschappelijke behoefte te hebben voldaan vonden er in de jaren zeventig vele fusies plaats tussen woningbouwverenigingen. Op dat moment steeg het aandeel van 10 De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningcorporaties 11 Aedes, www.aedes.nl 12 Vrom, www.vrominspectie.nl
woningbouwverenigingen naar 30 % van het totale woningbezit. Vanaf toen is de naam woningcorporatie ook ontstaan.
3.3 Corporatiesector jaren negentig
Vanaf 1988 verstrekte de overheid geen geldleningen aan woningbouwverenigingen meer. Voortaan moesten de woningbouwverenigingen de financiering via de kapitaalmarkt realiseren. Dit waren de eerste aanzetten tot de verzelfstandiging van de woningcorporatie. Hierbij werden er garanties verleend door de Stichting Waarborgfonds Sociale woningbouw. In het rapport: “Woningcorporaties: naar een duidelijke taakafbakening en een heldere sturing”13 worden maatschappelijke ondernemingen gedefinieerd als: ‐ Een onderneming ‐ Die is vormgeven als een privaatrechtelijk rechtspersoon ‐ Die een maatschappelijk doel nastreeft dat vervlochten is met (of deels parallel loopt met) het algemeen belang; ‐ Die goederen en diensten voortbrengt ‐ Waarvan het financiële overschot of de winst niet wordt uitgekeerd, maar geheel wordt aangewend voor het realiseren van het maatschappelijke doel dat de onderneming nastreeft. In het jaar 1993 is het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) ingevoerd als uitbreiding van de woningwet. In het besluit werd een intern toezichthoudend orgaan binnen de woningcorporaties verplicht gesteld. Het BBSH regelde onder andere, de verantwoording van het beleid, resultaten door de corporaties en waar in de toezichthoudende rol van rijksoverheid werd vastgelegd. De financiële verzelfstandiging kwam pas echt tot uiting in 1995 waarbij het twee gezichten kende. In de eerste plaats werden de verenigingen omgezet in stichtingen, die voortaan woningcorporaties genoemd werden. Hierdoor werden zij volledig onafhankelijk. Zij droegen nu volledig de risico’s subsidiëring werd afgeschaft en zij dienden samen te werken met andere woningcorporaties. 13 Rigo, Woningcorporaties: Naar een duidelijke taakafbakening en een heldere sturing, 2005, blz 1
In de tweede plaats vond er een financiële verzelfstandiging plaats van de sector. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds Volkshuisvestiging (CFV) werden belangrijker.
3.4 Corporatiesector anno nu
De corporatiesector kent tot op heden veel verschillende belanghebbenden, die de wet‐ en regelgeving opstellen of anderzijds waar de corporatie verplichtingen aan heeft. Om een duidelijke afbakening te geven met welke partijen een corporaties dient te communiceren is onderstaand een grafische weergave gepresenteerd. Allereerst wordt hier de regulering van één van de belangrijkste externe partijen die richting geeft aan het te voeren beleid van een corporatie weergegeven. Vervolgens wordt er per belanghebbende aangeven welk belang zij vertegenwoordigen en waarmee de relatie tussen de woningcorporatie duidelijker wordt.Woning
corpora
tie
VROM /WWI corpo dataCFV
WSW Aedes Huur‐ ders Gemee nte VTW Huur ders Accoun tant Belas ting dienst Woningwet‐BBSH Figuur 2 Belanghebbenden woningcorporaties3.4.2 Wet en regelgeving In het BBSH worden de regels voor woningcorporatie uitgewerkt. Deze sectorspecifieke regels zijn onder andere toelatingen, fusies, statutenwijzigingen, beleidsvoorbereidingen, verslaglegging en het toezicht. In het BBSH worden een aantal categorieën gedefinieerd die belangrijk worden geacht voor de verantwoording van woningcorporaties. Deze onderwerpen zijn het huisvesten van de doelgroep, waarborging van de kwaliteit, betrekken van de huurders bij het beleid en ook het waarborgen van financiële continuïteit. Deze onderwerpen worden door het BBSH uitgedragen om de functies van de woningcorporaties goed te kunnen analyseren. Een ander onderwerp dat geregeld is in het BBSH, is het jaarlijks uitnodigen van de betrokken gemeenten om hiermee in overleg te gaan over de beleidsvoornemens van het komend jaar. Het controleprotocol van het BBSH kende in januari 2011 een herziening. Hierbij is de verantwoordelijkheid van de accountant nog meer toegespitst op de informatie in het jaarverslag over de Governancecode en zijn toelichting en benamingen verder uitgewerkt. 3.4.3 Ministerie van VROM/WWI Het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) en Wonen Wijken en Integratie (WWI) valt sinds oktober 2010 onder het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK). De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties is verantwoordelijk voor het toezicht op woningcorporaties en is als beleidsmaker verantwoordelijk voor het volkshuisvestingsbeleid, alsmede voor de inrichting van het toezicht.14 3.4.4 CFV Het Centraal Fonds voor Volkhuisvesting is de financieel toezichthouder voor woningcorporaties. Het CFV is een zelfstandig bestuursorgaan en kent zijn oorsprong al in 198815. De instantie heeft drie belangrijke taken: de sanering van noodlijdende instellingen, het verlenen van projectsteun en het verzamelen en beoordelen van informatie over de financiële posities in het kader van het interne 14 www.rijksoverheid.nl, 2011 15 CFV, www.cfv.nl, 2011
toezicht. Het beoordelen van de financiële posities vereist de nodige expertise en dergelijke resultaten worden doorgestuurd naar het Ministerie van VROM. Daarnaast adviseert het CFV inzake het rechtmatigheidstoezicht en het volkshuisvestelijk toezicht. Ook fungeert het CFV als saneringsfonds en is het voor corporaties mogelijk via het Fonds in aanmerking te komen voor subsidiëring, dit laatste heet projectsteun. 3.4.5 WSW Waarborgfonds sociale woningbouw (WSW) heeft als doel de toegang tot de kapitaalmarkt voor woningcorporaties te bevorderen16. Het fonds helpt corporaties met gunstige rentetarieven te verlenen door garantie uit te geven aan de geldverstrekkers. De corporaties krijgen hierdoor lage rentekosten en geldverstrekkers hebben meer zekerheid over de uitstaande leningen. Begin 2011 stond het WSW voor een totaal van 90 miljard borg voor woningcorporaties. 3.4.6 Aedes Aedes is de branchevereniging van woningcorporaties. Zij maakt zich sterk voor de belangen van woningcorporaties. Hierin verzorgt zij voorlichtingen, voert onderzoek uit en voorziet woningcorporaties van relevante informatie. Daarnaast is Aedes ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche. Hierin zijn 28.000 mensen werkzaam17. 3.4.7 Gemeenten Een van de meest invloedrijke partners voor een woningcorporatie is de gemeente. Het beleid van de gemeente is van grote invloed op de haalbaarheid van de doelen van een woningcorporatie. Een woningcorporatie kan nog zo haar best doen, indien een gemeente het niet eens is met het plan is zij overgeleverd aan de wil van de gemeente. Tevens heeft een corporatie, om tot huisvesting te komen, grond nodig. In de meeste gevallen is dat in bezit van de gemeente. Het mes snijdt dus aan twee kanten. De gemeente is er aan de andere kant ook bij gebaat dat een woningcorporatie haar maatschappelijke taak goed volbrengt. Het is immers de verantwoordelijkheid van de gemeente dat burgers een goed onderkomen hebben18. Daarbij is deze taak voor een groot deel 16 WSW, www.wsw.nl, 2011 17 Aedes, www.aedes.nl, 2011 18 Rigo, Woningcorporaties: Naar een duidelijke afbakening en een heldere sturing, 2005
voor de woningcorporatie weggelegd. Beide partijen zijn nauw met elkaar verbonden en er worden dan ook zo nu en dan prestatieafspraken opgesteld tussen corporaties en gemeenten. 3.4.8 VTW De vereniging van toezichthouders (VTW) is in 2002 opgericht ter ondersteuning en advisering van en behartigen van de algemene belangen van de toezichthouders van woningcorporaties19. Het doel is om het externe toezicht op de woningcorporaties te versterken om in samenwerking te treden met de beschreven organisatie als Aedes, CFV of het WSW. Het VTW richt zich met name op de Governancecode en geeft daarover workshops, brengt publicaties uit en informeert haar leden over veranderingen. 3.4.9 Belastingdienst De Belastingdienst heeft in de afgelopen jaren binnen de woningcorporatiesector een steeds groter rol gekregen. De corporatiesector heeft al jaren te maken met de btw, overdrachtsbelasting, loonheffing, sociale verzekeringen en gemeentelijke heffingen. Vanaf 2006 is elke woningcorporatie beperkt vennootschapsbelastingplichtig, in 2008 is dit integraal doorgevoerd. Hierdoor is elke woningcorporatie een volwassen belastingplichtige geworden. Voor woningcorporaties betekent dit een grote toename van de fiscale en administratieve verplichtingen. 3.4.10 CorpoData Vanaf de verantwoording van het verslagjaar 2007 worden de corporatiegegevens ten behoeve van WSW, het ministerie BZK en CFV gezamenlijk opgevraagd20. Voordat CorpoData werd opgericht voerde elke instantie haar eigen aanvraag bij de corporatie met haar doelstellingen uit. Met de totstandkoming van CorpoData heeft men een lastenverlichting gebracht aan de kant van woningcorporaties. En tevens een centrale archivering voor de verschillende instanties opgesteld. De corporaties dienen op twee verschillende momenten in het jaar de gegevens aan te leveren bij de CorpoData. Op 1 februari leveren zij de prospectieve informatie (dPI) aan en op 1 juli de verantwoorderingsinformatie (dVi). Bij het verantwoorden van de dVi dient een rapport van feitelijke bevindingen worden afgegeven door een accountant. 19 VTW, www.vtw.nl, 2011 20 Corpodata, www.corpodata.nl, 2011
3.4.11 Accountant De rol van de accountant is binnen de woningcorporatie in de financiële markten vanaf 1 januari 2010 belangrijker geworden. Sindsdien hebben de controles van de jaarrekeningen de status van wettelijke controle gekregen en daarmee valt het onder het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) 21. Jaarlijks wordt er door de minister, NIVRA (Nederlands instituut voor register accountants) en de accountantskantoren een gezamenlijk controleprotocol opgesteld. Het protocol beschrijft waar de controle van de jaarrekening over moet gaan en de beoordelingen van de specifieke eisen voor het jaarverslag. Deze specifieke eisen komen voort uit de gebeurtenissen van het verleden uit de bouwsector en woningcorporatiesector. Onderdelen van het controleprotocol zijn de Governance Code Woningcorporaties, naleving van de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (WOPT) en de juistheid en volledigheid van de verantwoording van de beloningen voor bestuurders. Niet alleen de jaarrekeningcontrole is een onderdeel voor de accountant, ook het controleren van de woningcorporatie‐sectorgegevens is een onderdeel van de werkzaamheden. De opgegeven data, verstuurd naar CorpoData, dient conform jaarrekening of jaarverslag te zijn. Ook voor deze werkzaamheid dient de accountant zich te houden aan het voorgeschreven controleprotocol. Echter bij corporatiedata dient een rapport zijn toegevoegd van feitelijke bevindingen, dit in tegenstelling tot een verklaring bij de jaarrekening. Deze corporatiedata is de gegevensbron voor het onderzoek geweest. 3.4.12 Huurders De doelgroep van woningcorporaties zijn de huurders zelf. De groep huurders vormen huurdersorganisaties van de verhuureenheden. Deze organisaties bestaan uit verschillende instellingen, zoals de universiteit, hogeschool, zorginstellingen of studentenkamers. Door het samenwerken proberen zij de belangen behartigd te krijgen om zodoende de corporatie te kunnen overtuigen van hun standpunten. De tevredenheid van de huurdersorganisaties is van groot belang voor de woningcorporaties. Door goede contacten te onderhouden met de verschillende instanties probeert de 21 H. Bröring,Tijd voor imagoverbetering woningcorporaties, PWC, 2011
corporatie de kwaliteit te waarborgen. Een gevolg daarvan is dat in het BBSH is vastgelegd dat twee leden van de Raad van Commissarissen bindend worden voorgedragen door de huurdersorganisaties.
Beantwoording deelvraag
Met behulp van paragraaf één en vier is er antwoord gegeven op de deelvraag: Wat zijn de belangrijkste taken van een woningcorporatie en wie zijn de belanghebbenden waar een woningcorporatie mee van doen heeft? Uit paragraaf 3.1 blijkt dat de doelstelling van woningcorporaties is verankerd in de Woningwet. De Woningwet, artikel 47.1.a geeft aan dat de belangrijkste taken van een woningcorporatie zijn: Het huisvesten of doen huisvesten van personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting. Bovenstaande doelstelling kent echter nog wel een aantal aanvullende taken, zoals de verantwoordelijkheid voor de wijkomgeving en het maatschappelijk vastgoed in verschillende vormen. Daarnaast is het tweede deel van de deelvraag wie de belanghebbenden zijn waar een woningcorporatie mee van doen heeft ter sprake gekomen. In paragraaf vier van dit hoofdstuk zijn alle belanghebbenden genoemd. De conclusie die uit hoofdstuk drie kan worden getrokken is dat verantwoording van resultaten door de woningcorporatie door verschillende instanties wordt meegenomen. Van huurders tot aan overheidsinstanties is de corporatie verantwoordelijk voor transparantie van de behaalde resultaten.3.5 De toekomst van de corporatiesector
Begin 2010 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving ontwerprichtlijn RJ‐uiting 2010‐1 gepubliceerd. De ontwerprichtlijn is een geactualiseerde versie van de huidige RJ 645 die uit 2005 stamt. Belanghebbenden of andere geïnteresseerden konden tot 1 april 2011 met een reactie komen, een groot aantal woningcorporaties hebben hier gebruik van gemaakt. In april 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving RJ‐uiting 2010‐3 vastgesteld. Deze RJ‐uiting is het vervolg op de ontwerprichtlijn RJ 2010‐1. Deze herziene ontwerprichtlijn kent enkele veranderingen ten
opzichte van de RJ 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uit 2005. De belangrijkste wijzigingen zijn: ‐ Vervallen van mutatieoverzicht bedrijfswaarde ‐ Kwalificatie van sociaal en commercieel vastgoed Maar niet alleen de Raad voor de Jaarverslaggeving komt met veranderingen waar woningcorporaties zich aan dienen te houden, het kabinet Rutte heeft ook een aantal veranderingen voorgesteld. Zo zijn er de volgende veranderingen in het regeerakkoord van het kabinet Rutte opgenomen: ‐ Heffing huurtoeslag ‐ Inkomensgrens ‐ Scheefwonen 3.5.1 Vervallen van het mutatieoverzicht bedrijfswaarde Een belangrijke verandering in de RJ‐uiting 2010‐3 is het vervallen van het mutatieoverzicht bedrijfswaarde. De RJ 645 in de nieuwe vorm stelt niet meer verplicht een mutatieoverzicht van de bedrijfswaarde op te nemen. Tot aan deze verandering was elke woningcorporatie, of het nu wel of niet de bedrijfswaarde als grondslag hanteerde, verplicht het overzicht op te nemen. Voor een verdere verdieping is de tekst zoals deze wordt opgenomen in de RJ 645 Toegelaten Instellingen Volkhuisvesting: De bepalingen aangaande de verwerking van de zogenaamde gecombineerde bouwprojecten en de verplichting om een mutatieoverzicht bedrijfswaarde in de toelichting op te nemen zijn vervallen. Door toegelaten instellingen wordt er hetzij in het jaarverslag hetzij in de toelichting op de onroerende zaken in exploitatie reeds een toelichting verstrekt op de mutaties in deze post. Indien toegelaten instellingen een mutatieoverzicht bedrijfswaarde willen opnemen in de jaarrekening is dat uiteraard toegestaan22. De te kiezen grondslagmethode bedrijfswaarde uit 2005 wordt hierdoor niet verder uitgebreid. De inleiding van het onderzoek gaf aan dat de hantering van de grondslag wel toe neemt. De functie van de toelichting is om extra informatie te geven zodat de gebruiker van het jaarverslag/jaarrekening een 22 RJ‐Uiting 2011‐2: 'Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting (herzien 2011)’Raad voor de verslaggeving,
betere inschatting kan maken van de prestaties van de onderneming. Het onderwerp mutatieoverzicht wordt in hoofdstuk vier duidelijker omschreven. Een ander onderdeel van de bedrijfswaarde is de rentabiliteitswaardecorrectie welke niet wordt besproken in hoofdstuk vier . Ook de bepaling omtrent dit principe kent verandering, namelijk: Bij de bepaling van de bedrijfswaarde is het niet meer toegestaan om de zogenaamde rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen, dit om aansluiting met de bestaande Richtlijnen te waarborgen23. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen, beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. Deze rentabiliteitswaardecorrectie is een beoordeling op financieringsgebied door een woningcorporatie ten opzichte van de voorgeschreven normen door het WSW. Voor het onderzoek is de rentabiliteitswaardecorrectie geen apart onderwerp, echter het maakt het nu nog wel deel uit van de bedrijfswaarde. 3.5.1.2 Sociaal of commercieel vastgoed In de ontwerprichtlijn RJ 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting wordt onder andere beschreven dat het opnemen van sociaal en commercieel vastgoed in de jaarrekening een vereiste gaat worden. Het sociaal vastgoed wordt dan omschreven als de bestaansgrond van de exploitatie. Vastgoed dat zich niet kwalificeert als sociaal wordt als commercieel vastgoed opgenomen. Op basis van deze aanpassing komt de bestaansgrond van een woningcorporatie direct naar voren. De vraag doet zich dan ook zeker voor of woningcorporaties het vastgoed aanhouden voor de verhuurexploitatie, of als vastgoedbelegging? Deze voorstelling van zaken dient door de externe accountant getoetst te worden. Voor een duidelijke analyse heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving een stappenplan ontwikkeld. Het stappenplan is gepresenteerd in een organogram in figuur 1 op pagina 29. 23 RJ‐Uiting 2011‐2: 'Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting (herzien 2011)’Raad voor de verslaggeving,
Figuur 3 Waarderingsschema onroerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in exploitatie (onderverdeeld naar kasstroomgenererende eenheden) Classificeer naar typologie Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed Kwalificeer naar aanwending Sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel Sociaal vastgoed als vastgoedbelegging RJ 212/121 RJ 212/121 RJ 213.515 RJ 213.509 C RJ 213.515 RJ 213 Kostprijsmodel Actuele waarde
3.5.2 Heffing huurtoeslag In het nieuwe Regeerakkoord van het kabinet Rutte zijn een aantal nieuwe maatregelen getroffen die betrekking hebben op de werkwijze van de woningcorporaties in de toekomst. In het regeerakkoord staat onder andere dat woningcorporaties moeten gaan bijdragen aan de heffing van huurtoeslag. Het kabinet Rutte wil dat vanaf 2014, 620 miljoen euro24 wordt betaald door de woningcorporaties. Het verwachte uitgaven patroon voor huurtoeslag in 2014 wordt geschat op 760 miljoen euro. Op dit moment zijn er 430 woningcorporaties, wat betekent dat een gemiddelde corporatie anderhalf miljoen euro dient te betalen aan de overheid. Dit zal grote gevolgen hebben gezien de smalle cashflow per corporatie. De gevolgen hiervan zijn dat woningcorporaties zich weer meer gaan richten op de kernactiviteit, namelijk de verhuur van woningen in plaats van het ontwikkelen van projecten. Een andere niet uitgesloten verandering is het verkopen van bestaand onroerend goed om de uitgaande gelden voldoende aan te kunnen vullen. Als gevolg van de dalende marktprijzen heeft dat niet de voorkeur. 3.5.3 Inkomensgrens Vanaf 1 januari 2011 geldt een inkomensgrens voor woningzoekenden van 33.614 euro per huishouden25. Dit betekent dat huurders met een gezamenlijk huishoudelijk inkomen hoger dan 33.614 euro niet meer in aanmerking komen voor huurwoningen. Hier zijn echter nog wel een paar uitzonderingen op. Voor mensen met een urgentie geldt deze regeling bijvoorbeeld niet en een woningcorporatie mag 10 % van het woningbezit verhuren met een hogere huurprijs dan 652 euro (commercieel vastgoed). Voor deze 10 % kan de huurder via de woningcorporatie in een soort van vrije sector huur terechtkomen. 3.5.4 Scheefwonen Tot slot staat in het nieuwe regeerakkoord dat de huishoudens met een inkomen hoger dan 43.000 euro een verhoging van de huur kunnen ontvangen vanaf 1 ‐7 ‐ 2011. De juiste invulling voor woningcorporaties om de inkomens van huurders te achterhalen is er op dit moment nog niet. Door de huur te verhogen van de mensen met hogere inkomens krijgen woningcorporaties iets meer ruimte in het huurbeleid. Tot nu toe is de jaarlijkse huurstijging voor huurders met een inkomen hoger dan 24 Doorrekening effecten Regeerakkoord voor de corporatiesector, april 2011, Naarden 25 Woonbond, www.woonbond.nl, 2011
43.000 euro vastgesteld op een maximum van 5 % boven de inflatie van het voorgaande jaar. De verwachting is dat sommige huurders daardoor zullen vertrekken, indien de kopersmarkt van huizen natuurlijk in rustig vaarwater bevindt. De invoering van het nieuwe huurbeleid wordt verwacht per 1 juli 2012.
3.6 Conclusie van verleden naar heden
Gedurende dit hoofdstuk wordt er een antwoord gegeven op de deelvraag: Wat is de geschiedenis van de woningcorporatie en welke ontwikkelingen spelen er of gaan er spelen, die van invloed zijn op het functioneren van een woningcorporatie? De geschiedenis van de woningcorporatie, zoals vermeld, kent een rijke historie. Belangrijke elementen hierin zijn de verzelfstandiging in 1995. Gedurende deze periode kregen zij de naam van corporatie en droegen zij vanaf toen zelf alle risico’s. Vóór deze periode was de woningcorporatie een verlengstuk van de overheid. Van 1995 tot 2005 werden de taken van woningcorporaties steeds breder opgesteld. De verslaggeving kende vanaf 2005 de keuze van waardering tegen historische kostprijs of bedrijfswaarde. Daarnaast was de verplichting ten aanzien van de toelichting geboren. De crisis startte in het jaar 2008 en vanaf toen kwamen de leemten van verschillende organisatie in de woningcorporatiesector zichtbaar in de media. De regering wil met de huidige maatregelen, zo lijkt het erop, de woningcorporaties weer meer de functie geven waarvoor ze oorspronkelijk voor zijn opgesteld. Dat wil zeggen dat nieuwbouw moeilijker wordt en dat voor veel corporaties, minder investeren en meer verkopen de oplossing is om goed voorbereid te zijn op de toekomst. Deze gevolgen zullen ook te merken zijn in de solvabiliteit van woningcorporaties. Een verwachte daling van 17 % is hierbij geen uitzondering. Kasstromen worden daardoor voor de woningcorporatie belangrijker. Ook op basis van de nieuwe ontwerprichtlijn RJ 645 wil de verslaggeving middels transparantie laten zien waar de kernactiviteiten zitten en wat er extra wordt gedaan. De vraag naar transparantie voor de burger wordt hier enigszins in verwerkt. Maar daarentegen vervalt het verplicht stellen van het mutatieoverzicht van de bedrijfswaarde.
4. Theoretische verantwoording
4.1 Wet en regelgeving
In dit hoofdstuk zal er antwoord gegeven worden op de volgende twee deelvragen: Wat wordt verstaan onder de bedrijfswaarde en wat zijn de alternatieve waarderingsgrondslagen voor een woningcorporatie? In hoeverre vormt deze waarderingsgrondslag een beoordeling van het functioneren van een woningcorporatie? Voor een helder onderzoek is het essentieel om het doel en de betekenis van grondslagen nader toe te lichten. Op basis hiervan kan de gebruiker van het onderzoek een juist beeld vormen van de uitkomsten van het onderzoek. In de huidige richtlijn RJ 645 van de Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2005) kunnen onroerende zaken in exploitatie in de jaarrekening worden gewaardeerd tegen historische kostprijs of tegen actuele waarde26. In richtlijn RJ 645 (herzien 2005) is de bedrijfswaarde aangewezen als invulling van de actuele waarde. Indien wordt gekozen voor de historische kostprijs dient de bedrijfswaarde nog te worden toegelicht in de vorm van een mutatieoverzicht. De historische kostprijs is de waardering van het bezit tegen verkrijgings‐ of vervaardigingsprijs, verminderd met afschrijvingen en/of bijzondere waardeverminderingen. De kostprijsmethode die in het Aedes magazine staat, geldt daarbij als een goed voorbeeld: “Toch had deze aanpak zijn charme, een goede boekhouder moest immers weergeven wat er was gebeurd en niet speculeren over wat er kon gebeuren”27 De bedrijfswaarde is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige inkomsten (onder andere: huur, eventuele bijdragen en overige opbrengsten) verminderd met de contante waarde van de toekomstige uitgaven (onder andere: onderhoud, beheerkosten, belastingen en verzekeringen) over de restant levensduur van het bezit. Omdat de inkomsten en uitgaven per jaar zijn uitgedrukt in euro’s van dat jaar, worden deze via een contantmakingsfactor (de disconteringsvoet) naar het basisjaar teruggerekend. Dit 26 www.cfv.nl 27 Aedes magazine, Hoe waarderen we vastgoed, april 2011.wil zeggen: uitgedrukt in euro’s van het betreffende basisjaar. De bedrijfswaarde laat de verdiencapaciteit van het bezit zien voor de resterende levensduur. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting leidt uit externe bronnen de inflatieverwachting af. Deze wordt voor alle corporaties gehanteerd. De huurstijging is deels afhankelijk van de inflatieverwachting en deels van het beleid van de corporatie. Het beleid van de corporatie is niet alleen afhankelijk van de marktmogelijkheden, maar ook van wetgeving. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting hanteert in de uniformering een bandbreedte bij de eventuele aanpassing van de stijgingsparameter van de corporatie. Voor de eerste vijf prognosejaren levert dit een marge op ten opzichte van de inflatieverwachting28.
4.2 Strijdigheid betrouwbaar en relevantie
De twee kwalitatieve begrippen “relevantie” en “betrouwbaarheid” zijn onmisbaar in het onderzoek. Indien een bepaald winstbegrip relevant is opgesteld , verliest het veel terrein op het gebied van betrouwbaarheid30. Zo beschreef Hoogendoorn (1993) beide begrippen: relevantie wil zeggen dat de informatie nuttig dient te zijn voor de door gebruikers te nemen beslissingen. Met betrouwbaarheid wordt bedoeld dat de informatie vrij dient te zijn van wezenlijke onjuistheden en vooroordelen en een getrouwe weergave van de werkelijkheid dient te geven31. Als het mogelijk zou zijn om de relevantie te vergroten, zonder opoffering van de betrouwbaarheid (of vice versa), resulteert dit in een toename van de bruikbaarheid (usefulness) van de financiële verantwoording. Eén manier om dit te bewerkstellingen is om in de toelichting informatie te verstrekken omtrent de marktwaarde/bedrijfswaarde. Deze manier wordt dan ook teruggevonden in het mutatieoverzicht van de bedrijfswaarde die in RJ 645 vooralsnog dient te worden opgenomen.
4.3 Historische kostprijs
De waarderingsgrondslag “historische kostprijs” kenmerkt zich door de eenvoud en betrouwbaarheid. Jaarlijks wordt er een waarde berekend, de zogenaamde boekwaarde, die aan de hand van de aanschafprijs minus de afschrijvingen tot stand komt. Afschrijvingen worden berekend aan de hand van 28 http://www.cfv.nl/media_dirs/833/media_files_data/toelichting_cip_2009.pdf, mei 2011 30 Handboek Externe verslaggeving 2010, een praktische handleiding voor toepassing NL GAAP, Kluwer 2010 31 Hoogendoorn, M.N. Botsende beginselen in de externe verslaggeving, Amsterdam University Press, Amsterdam 1993
de levensduur van het object. Voor onroerend goed wordt vaak een standaard van 50 jaar gebruikt. Door middel van deze verslaglegging zijn de afschrijvingskosten per jaar even groot. Voorbeeld: Er is een woning met een aanschafwaarde van € 100.000 in het jaar 2001 gebouwd. Men verwacht dat de woning een levensduur heeft van 50 jaar, oftewel er wordt € 2.000 per jaar afgeboekt en als kosten verantwoord in de winst en verliesrekening. Aan het einde van het boekjaar 2010 is er daardoor 9 jaar afgeschreven met een boekwaarde van € 82.000 (€ 100.000 – (9 x € 2.000) .
