Landelijk wonen in nieuwbouwwijk De Zuidlanden
Een onderzoek naar het planaanbod en woonwensen
Prins, D.H.
Landelijk wonen in nieuwbouwwijk De Zuidlanden
Een onderzoek naar het planaanbod en woonwensen
Prins, Diane, S1464000 Groningen 31 juli 2008 Master Vastgoedkunde Masterthesis Rijksuniversiteit Groningen Corporatie WoonFriesland,
Afdeling Vastgoedproductie
Voorwoord
In de masteropleiding Vastgoedkunde van de Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen van de
Rijksuniversiteit Groningen is het schrijven van een Masterthesis een verplicht onderdeel. Voor dit rapport is bijna 5 maanden onderzoek gedaan. Bij deze wil ik dan ook graag mijn begeleider vanuit de Faculteit, Meneer Nozeman bedanken voor zijn advies voorafgaand en tijdens het onderzoek.
Daarnaast wil ik ook graag iedereen van mijn stage bij de afdeling Vastgoedproductie bij
WoonFriesland bedanken, in het bijzonder Bert Jan en Ingeborg, voor een periode waarin ik veel heb geleerd.
Tevens gaat ook grote dank uit naar de deskundigen betrokken bij het project De Zuidlanden voor het vrijmaken van tijd voor een interview met mij. Dit zijn Meneer Verdonk en Mevrouw Tepper (GEM), Mevrouw de Boer (gemeente Leeuwarden), Mevrouw Alves (Makelaardij Friesland) en Mevrouw van Loenen (Makelaardij Meeus).
Met name Mevrouw van Loenen wil ik in het bijzonder bedanken omdat zij veel tijd heeft gestoken in het verzamelen van contactgegevens voor mijn enquête. Tenslotte wil ik dan ook nog de bewoners van Techum bedanken die meegewerkt hebben aan de enquête.
31 juli 2008 Diane Prins
Inhoudsopgave
Samenvatting... 6
Theoretisch onderzoek ... 6
Praktijk onderzoek... 7
Conclusie... 8
Aanbevelingen... 8
Hoofdstuk 1: Inleiding ... 9
1.1 Achtergrond... 9
1.2 Aanleiding ... 9
1.3 Doelstelling ... 10
1.4 Vraagstelling ... 10
1.5 Onderzoeksmethodiek... 10
1.6 Leeswijzer ... 11
Hoofdstuk 2: Theoretische onderbouwing ... 12
2.1 Levenscyclus ... 12
2.2 Levensloopbenadering ... 12
2.3 De verhuisbeslissing... 13
2.4 De verhuisketen... 13
2.5 Woonwensen ... 14
2.6 Leefstijlen... 15
2.7 Tuinsteden ... 16
2.8 Omgevingskwaliteit ... 16
2.9 Omgevingskwaliteit en landelijk wonen ... 17
2.10 Landelijke woonwensen... 18
2.11 Conceptueel model... 18
Hoofdstuk 3: Onderzoeksmethodologie... 20
3.1 Onderzoeksontwerp... 20
3.2 Onderzoek naar de praktijk ... 20
3.3 Operationalisering hypotheses ... 21
3.4 Onderzoeksuitkomsten ... 22
3.5 Selectie onderzoeksgroep... 22
3.6 Aard van de onderzoeksvragen ... 23
Hoofdstuk 4: De bevolkingsdynamiek in Friesland... 24
4.1 Demografie van Friesland ... 24
4.2 Huishoudensamenstelling Friesland... 26
4.3 Economische omstandigheden van de bevolking van Friesland... 28
4.4 Leefstijlen... 30
4.5 Conclusie... 31
Hoofdstuk 5: De woningmarkt in Friesland en Leeuwarden in het bijzonder ... 33
5.1 Woningvoorraad Friesland... 33
5.2 Verhuizingen binnen Friesland ... 35
5.3 Woonwensen ... 35
5.4 Vraag en aanbod verhouding Friese woningmarkt... 36
5.5 Gemeentelijk beleid Leeuwarden en woningmarkt Leeuwarden... 36
5.6 De vraag naar landelijk wonen... 39
5.7 Leefstijlen als nieuw instrument ... 40
5.8 Conclusie... 41
Hoofdstuk 6: Het programma van De Zuidlanden ... 42
6.1 Het Masterplan De Zuidlanden ... 42
6.2 Landschap... 44
6.3 Woningen en woonmilieu ... 45
6.4 Voorzieningen ... 47
6.5 Infrastructuur/ontsluiting... 48
6.6 Aanleg groenvoorzieningen en infrastructuur... 49
6.7 Identiteit en Fries dorpskarakter... 50
6.8 Conclusie... 51
Hoofdstuk 7: Deskundigen en potentiële bewoners aan het woord ... 53
7.1 Kenmerken van de ondervraagde woningkopers Techum ... 53
7.2 De huidige en toekomstige woning... 54
7.3 Verhuismotieven ... 56
7.4 Omgevingskwaliteit ... 57
7.5 De aanleg van de structuur ... 59
7.6 Dorpse karakter en identiteit ... 60
7.7 Conclusie... 62
Hoofdstuk 8: Conclusie en aanbevelingen ... 64
8.1 Bevolkingsdynamiek en woningmarkt in Friesland/Leeuwarden... 64
8.2 Het planaanbod van De Zuidlanden ... 64
8.3 Conclusie... 65
8.4 Aanbevelingen... 66
Literatuurlijst... 67 Bijlage 1: Interviewopzet N. Verdonk, supervisor van de GEM ...Error! Bookmark not defined.
Bijlage 2: Interviewopzet J. de Boer, senior projectleider gemeente Leeuwarden ...Error!
Bookmark not defined.
Bijlage 3: interviewopzet J. Alves, makelaar...Error! Bookmark not defined.
Bijlage 4: Enquête ...Error! Bookmark not defined.
Samenvatting
In deze scriptie wordt verslag gedaan van een onderzoek naar de inpassing van landelijke woonwensen in een nieuwbouwwijk. Op dit moment wordt aan de zuidzijde van Leeuwarden de nieuwbouwwijk De Zuidlanden gerealiseerd. De Zuidlanden wordt ontwikkeld door een gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij (GEM) van de gemeente Leeuwarden, BAM, Heijmans en Bouwfonds.
De woonwijk krijgt een landelijk karakter en in het gebied worden negen Friese terpdorpen (buurtschappen) ontwikkeld. Het project loopt tot 2030 en er zullen ongeveer 6500 woningen worden gerealiseerd. Naast de woningbouw worden ook commerciële voorzieningen, kantoren, onderwijs- en zorgvoorzieningen gerealiseerd.
Het doel van dit onderzoek is om te onderzoeken in hoeverre mensen met landelijke woonwensen zich laten “bundelen” in een nieuwbouwwijk met een landelijke karakter.
De hoofdvraag die gebruikt is bij dit onderzoek luidt:
In hoeverre sluit het woon- en voorzieningenprogramma van de nieuwe wijk De Zuidlanden aan bij de woonwensen en de woningmarkt van Leeuwarden en omgeving?
Dit onderzoek is gedaan in opdracht van de woningcorporatie WoonFriesland. De aanleiding voor het onderzoek is dat de corporatie de ontwikkeling van het tweede buurtschap, Jabikswoude, voor zijn rekening neemt. De corporatie vraagt zich door de afnemende vraag naar woningen af, of het geplande aanbod wel voldoende zal aansluiten bij de vraag naar woningen en woonmilieus in Friesland en Leeuwarden. Ook wil de corporatie weten hoe de landelijke woonwensen tot uiting kunnen komen in het gebied en of de uitstraling van het gebied ook over komt op de potentiële bewoners.
Theoretisch onderzoek
Om dit te onderzoeken zijn eerst de theorieën, gerelateerd aan deze vraagstelling, onderzocht.
Ten eerste wordt de loop van het leven behandeld door de levenscyclus van Rossi en de levensloopbenadering van Clark en Dieleman. In de levensloopbenadering wordt gesteld dat het leven bestaat uit verschillende fases in de werkcarrière, huishoudencarrière en de wooncarrière. Deze verschillende carrières hebben samen invloed op de woonwensen. Volgens Lewis is een verhuisbeslissing gebaseerd op een verandering in een van deze drie carrières. Deze verandering is de
“trigger” waardoor besloten wordt te verhuizen.
Door een grote verandering in het leven kunnen de woonwensen veranderen, waardoor er minder tevredenheid ontstaat met de huidige woonomgeving. Volgens Priemus zal geprobeerd worden een zo hoog mogelijke satisfactie (tevredenheid) met de woonomgeving te bereiken door middel van actieve ingrepen in de woonomgeving. Hierbij kan de huidige woonomgeving aangepast worden of er kan gekozen worden voor een andere woonomgeving. Tegenwoordig wordt ook steeds vaker betekenis gehecht aan de rol van de leefstijl in de woonwensen. De leefstijl wordt meestal gezien als de basis van normen en waarden die worden meegegeven in de opvoeding. Door in te spelen op de leefstijl van de gewenste doelgroep, wordt gedacht dat het woonmilieu aantrekkelijker kan worden gemaakt.
Vervolgens is bij een onderzoek naar landelijke woonwensen de omgevingskwaliteit en de combinatie van omgevingskwaliteit en landelijk wonen belangrijk.
Daarom wordt ten eerste de tuinstadgedachte van Howard behandeld. Zijn ideeën stammen uit de tijd van de industriële revolutie. De tuinstadgedachte is gebaseerd op een combinatie van wonen en werken in een groene, ruime wijk. Hier komen de positieve kanten van de stad en het platteland samen. Niet alleen is er genoeg werk, maar ook zijn er mooie, ruime woningen en is er veel groen zodat de arbeiders een betere leefomgeving hebben. Deze theorie, die al meer dan 100 jaar oud is, wordt in feite nog steeds toegepast bij landelijke woonwijken. Bij landelijke woonwijken wordt vaak gekozen voor een combinatie van de rust en ruimte van het platteland en het voorzieningenniveau van de stad.
Ook wordt een publicatie van het RIGO behandeld, waarbij onderzocht is welke aspecten belangrijk zijn voor de omgevingskwaliteit. Voornamelijk een homogene samenstelling en een eigen identiteit van een wijk worden aantrekkelijk gevonden.
Visser en Van Dam hebben vervolgens een vergelijking gemaakt tussen de aspecten die belangrijk worden gevonden voor de kwaliteit van de woonomgeving en de belangrijkste aspecten die uit de woningprijs naar voren komen. Het is opvallend dat bij woonwensen vaak fysieke kenmerken worden genoemd (zoals water en bos) waarvan een positief effect op de woonkwaliteit wordt verwacht. Uit het onderzoek naar de uiteindelijke keuze komt vervolgens naar voren dat vooral de bereikbaarheid van het gebied belangrijk is en niet de fysieke kenmerken.
Tenslotte wordt het onderzoek van Van Dam naar de waardering van omgevingskenmerken in een landelijke woonomgeving behandeld.
Door de behandeling van de verschillende theorieën is de samenhang te zien tussen fases in het leven, verschillende carrières, (landelijke) woonwensen en verhuisbeslissingen. Hierdoor wordt duidelijk wanneer en waarom mensen willen verhuizen. Deze theorieën zijn toegepast bij het praktijkonderzoek.
Er is onderzocht of deze theorieën ook voor het verhuisgedrag naar De Zuidlanden gelden. Als duidelijk is hoe de verhuisbeslissing tot stand komt, kan hierop ingespeeld worden door bijvoorbeeld de corporatie. Deze theorieën zijn gebruikt bij de samenstelling van de enquêtes gehouden onder de kopers van een woning in De Zuidlanden.
Praktijk onderzoek
Om de hoofdvraag van dit onderzoek te kunnen beantwoorden is er onderzoek gedaan naar de bevolkingsdynamiek van Friesland en de woningmarkt van Friesland en Leeuwarden. Door de vergelijking van de toekomstverwachtingen voor de bevolkingsdynamiek met de woningmarkt wordt duidelijk naar welk type woningen de meeste vraag is of in de nabije toekomst zal zijn.
Uit de vergelijking tussen vraag en aanbod op de woningmarkt bleek dat vooral het aantal huishoudens in Friesland toeneemt in de toekomst. Er wordt een stijging van 90.000 naar 130.000 huishoudens verwacht in de komende twintig jaar. Met name het aantal alleenstaande huishoudens stijgt sterk.
Op de woningmarkt is veel vraag naar dure huurappartementen en (half)vrijstaande middeldure koopwoningen. Hier zullen de ontwikkelaars zich de komende jaren ook het beste op kunnen richten.
Naast de verwachte groei van het aantal huishoudens in Friesland, heeft de gemeente Leeuwarden een hoge groeiambitie, waarbij geprobeerd wordt een inwonertal van meer dan 100.000 te bereiken.
Deze uitkomsten zijn vergeleken met het planaanbod in De Zuidlanden. Hierbij is onder andere onderzoek gedaan naar het beoogde woningtype, woningprijs, voorzieningenniveau, infrastructuur en het dorpse karakter/de identiteit. Dit onderzoek is gedaan aan de hand van het Masterplan De Zuidlanden en door diepte-interviews gehouden met deskundigen betrokken bij de planvorming rond De Zuidlanden.
Door middel van enquêtes was het mogelijk om het beoogde planaanbod te vergelijken met de woonwensen van de kopers. Er zijn 27 mondelinge enquêtes gehouden met kopers van een woning in het eerste buurtschap Techum. Hierbij zijn vragen gesteld om de doelgroep van Techum vast te stellen wat betreft leeftijd, huishoudensamenstelling, opleidingsniveau, inkomen en leefstijl. Vervolgens is er ingegaan op de fase in de wooncarrière waarin de ondervraagden zich bevonden. Hierbij zijn vragen gesteld over de huidige woning, de gezochte woning en de gekochte woning. Daarna is dieper ingegaan op de woonomgeving van Techum en De Zuidlanden met vragen over de tevredenheid over de voorzieningen en de aanleg van de wijk.
Tenslotte is de perceptie van identiteit en het dorpse karakter van De Zuidlanden onderzocht. Het doel hiervan was om erachter te komen in welke mate de kopers bekend waren met de identiteit en het dorpse karakter en hoe belangrijk dit was voor de verhuisbeslissing.
De belangrijkste resultaten van dit vergelijkend onderzoek wezen uit dat Techum voornamelijk jonge, hoogopgeleide stellen (met en zonder kinderen) aantrekt. Deze hebben veel gezocht naar twee-onder- een-kap en vrijstaande woningen, maar er zijn voornamelijk rij- en hoekwoningen verkocht.
De tevredenheid over het voorzieningniveau is hoog, met name over de buurtsuper in Techum, de locatie van het gebied en het treinstation dat wordt aangelegd.
Het dorpse karakter van De Zuidlanden wordt duidelijk herkend, vooral de diversiteit wordt erg op prijs gesteld. De eigen identiteit ten opzichte van de andere (geplande) buurtschappen in het gebied is nog niet duidelijk. Waarschijnlijk is het hier te vroeg voor en zal in de toekomst moeten blijken of de eigen identiteit en het onderscheid tussen de buurtschappen duidelijk naar voren komt. Ook wordt het veelal op prijs gesteld als de structuur van het gebied al zou zijn aangelegd, maar dit zou geen grote rol in de verhuisbeslissing hebben gespeeld.
Conclusie
Door de gegevens van de (toekomstige) woningmarkt, het planaanbod en de resultaten van de enquêtes met elkaar te vergelijken, kan de hoofdvraag beantwoord worden.
De belangrijkste conclusie is dat de plannen voor De Zuidlanden goed inspelen op de woningmarkt in Friesland. Vooral de prijsklasse van de woningen sluit aan bij de segmenten waarnaar de grootste vraag is. Ook wordt ingespeeld op de toenemende vraag naar landelijk wonen. Uit de enquête kwam naar voren dat de groene woonomgeving een grote rol heeft gespeeld in het besluit om naar De Zuidlanden te verhuizen. Ook de afwisselende opbouw qua woningtypen en omgevingskwaliteit van het plangebied worden belangrijk gevonden.
Aanbevelingen
Op basis van de conclusie van het onderzoek naar De Zuidlanden zijn tenslotte de volgende aanbevelingen aan WoonFriesland geformuleerd voor de inrichting van het tweede buurtschap Jabikswoude.
• Het is af te raden om woningen met een lage gootlijn te ontwikkelen doordat de inhoud van de woning daardoor sterk afneemt.
• Bouw voornamelijk (half) vrijstaande koopwoningen met een prijs tussen de €200.000-
€250.000.
• Bij de ontwikkeling van huurwoningen, kan rekening gehouden worden met de hoge vraag naar huurtussenwoningen.
• Ontwikkel vrijstaande woningen met name aan de rand van het buurtschap of buiten het buurtschap.
• Vermijd de ontwikkeling van appartementen in het gebied, omdat de vraag naar appartementen zich vooral richt op het stadcentrum.
• Zorg voor veel differentiatie in het buurtschap (opbouw van het buurtschap, woningtype, architectuur, details).
• Een kerk of andere landmark/ontmoetingsplek wordt in Techum gemist door de ondervraagde kopers, dit kan in Jabikswoude ontwikkeld worden.
• Zorg voor een goede busverbinding, in het bijzonder met het zorgcentrum.
• Jabikswoude heeft het imago een buurtschap te worden voor ouderen door de zorgvoorzieningen die gepland staan in het gebied. Als dit niet het gewenste imago is, zal er een goede marketingcampagne opgezet moeten worden.
• Een maquette helpt bij de beeldvorming van het gebied. Naast de maquette voor het geheel van De Zuidlanden kan een maquette van Jabikswoude wenselijk zijn.
• Er is nog te weinig onderzoek gedaan naar de bruikbaarheid van leefstijlen bij de planning van woonwijken en naar de effecten van een tijdige aanleg van de structuur van een gebied.
Daarom is het aan te raden om hier vervolgonderzoek naar te doen.
Hoofdstuk 1: Inleiding
In deze scriptie wordt verslag gedaan van een onderzoek naar het woon- en voorzieningenprogramma van een nieuwbouwwijk. Dit onderzoek is uitgevoerd in combinatie met een stage bij WoonFriesland, een woningcorporatie in Friesland.
Als object voor het onderzoek is gekozen de nog aan te leggen uitbreidingswijk De Zuidlanden bij Leeuwarden en de plannen die daarvoor ontwikkeld worden
1.1 Achtergrond
Na de Vinex-wijken is er een nieuwe periode aangebroken waarbij de volgende uitbreidingswijken aan steden worden toegevoegd. De meeste Vinex-wijken zijn afgerond en de vraag naar nieuwe woonlocaties dient zich reeds aan.
De Vinex-wijken waren het antwoord op grote bouwopgaven, waarbij tussen 1995 en 2005 ongeveer 635.000 woningen gebouwd moesten worden. Deze uitbreidingen zijn voor ongeveer 50% in de Randstad gerealiseerd. Belangrijk bij deze wijken is dat ze zo dicht mogelijk tegen bestaande steden moesten komen te liggen om het autoverkeer te beperken en de overloop vanuit de steden op te vangen. De bewoners van de steden die geen geschikt huis in de stad konden vinden, konden op deze manier toch voor de stad behouden blijven. De doelgroep van deze wijken bestond dan ook voornamelijk uit jonge gezinnen op zoek naar een ruimere eengezinswoning.
Ook was het de bedoeling dat deze wijken goed ontsloten zouden worden via het openbaar vervoer, omdat de bewoners van de wijken nog steeds zouden werken in de steden zelf en er anders teveel autogebruik zou zijn.
Op dit moment, in 2008, zijn de meeste Vinex-locaties grotendeels afgerond en bestaan er al weer plannen voor nieuwe uitbreidingswijken. Hoewel de Vinex-wijken grote nieuwbouwwijken zijn met ruime huizen, is er ook kritiek geuit op deze wijken. Zo geven bewoners onder andere aan dat de kavels te klein zijn uitgevallen en dat er te weinig voorzieningen zijn. Ook de experts hebben nogal wat commentaar, met name op de statische opbouw en het gebrek aan variatie.
Natuurlijk kan er ook geleerd worden van de tekortkomingen van de Vinex-wijken en verwacht wordt dat dit meegenomen wordt in de plannen voor de post-Vinex-wijken.
In dit onderzoek staat de post-Vinex wijk, De Zuidlanden, centraal. De Zuidlanden is een wijk die aan de zuidkant aan Leeuwarden gedacht is. Deze wijk zal niet de vorm krijgen van een standaard nieuwbouwwijk. Het plan is namelijk om in een gebied van 550 ha 9 dorpskernen te realiseren die allemaal los van elkaar staan, maar door de voorzieningen toch binding met elkaar hebben.
In deze 9 dorpen worden tot 2020 naar verwachting 6500 woningen gerealiseerd. De reden dat er gekozen is voor het ontwikkelen van een dorpsachtige woonomgeving is om de overloop uit de stad naar de omliggende dorpen tegen te gaan. Mensen hebben steeds meer interesse om te wonen in een groene omgeving en gedacht wordt dat deze groep te interesseren is voor een woning in het natuurrijke project van De Zuidlanden.
1.2 Aanleiding
Bij nadere beschouwing van de plannen van De Zuidlanden, vallen twee zaken op: er worden in verhouding tot de Vinex-wijk van Leeuwarden Zuiderburen (ong. 1900 woningen) veel woningen gebouwd en de opzet van een wijk bestaand uit dorpskernen is een nieuw concept.
Dit is ook meteen de aanleiding voor dit onderzoek. Bij dit project kan afgevraagd worden of er wel vraag in Friesland is naar zoveel woningen en op welke doelgroep het project zich richt. Landelijk wonen is waarschijnlijk aantrekkelijk voor veel mensen, maar is de wijk ook toegankelijk voor veel mensen, qua woningtype, prijzen, leefomgeving en voorzieningen.
Ook is het nog maar de vraag of de mensen die landelijk willen wonen, zich wel laten “bundelen” in aangelegde ‘authentieke’ Friese dorpen. Interessant is dan ook hoe er voor gezorgd wordt dat er echte Friese dorpen ontstaan met het juiste karakter.
De woningcorporatie wil daarbij nog graag onderzoeken wat er aan gedaan wordt om de opzet en de structuur van de wijk duidelijk over te brengen naar de potentiële bewoners. Ten tijde van de Vinex- wijken vlogen de huizen als warme broodjes over de toonbank. Nu de woningmarkt wat ingezakt is, loopt de verkoop ook minder hard. Vergeleken met vorig jaar is het aantal verkochte huizen in
Friesland gedaald met 25%, volgens cijfers van het kadaster (Leeuwarder Courant, 2008). Dit komt waarschijnlijk omdat er te weinig gebouwd is in het hogere segment, waardoor de doorstroming niet goed op gang komt. Dat is ook de reden dat de genoemde corporatie zich afvraagt of de plannen wel aansluiten bij de markt en of het ambitieniveau niet te hoog ligt. Nu de eerste dorpskern wordt ontwikkeld, is WoonFriesland aan de beurt de tweede dorpskern, Jabikswoude, te realiseren. Deze dorpskern zal waarschijnlijk 290 woningen bevatten, waarvan 174 koopwoningen en 50 huurwoningen. Hierbij komt nog een zorgcomplex met 65 woningen (zowel intramurale als extramurale zorgwoningen).
Omdat WoonFriesland zo goed als volledig verantwoordelijk is voor de woningen in de tweede dorpskern, vragen zij zich af of er wel genoeg rekening gehouden wordt met de consument en wat eraan wordt gedaan om op hun wensen in te spelen?
Waarschijnlijk moet de corporatie meer moeite doen om de woningen te verkopen. Als de woonconsument niet warmloopt voor impressies van het project, kan hij een betere indruk van de wijk krijgen als de structuur van de wijk al aanwezig is. Hierbij kan gedacht worden aan zowel de groenstructuur als de infrastructuur.
1.3 Doelstelling
Het doel van dit onderzoek is om na te gaan in hoeverre de plannen voor De Zuidlanden aansluiten op de marktvraag. Het antwoord op deze vraag maakt duidelijk wat er ontwikkeld kan worden in Jabikswoude en waar rekening mee gehouden dient te worden. Daarom zullen aan het eind van dit onderzoek aanbevelingen aan de corporatie worden gedaan over de te ontwikkelen dorpskern.
1.4 Vraagstelling
Centraal in dit onderzoek staat de volgende hoofdvraag:
In hoeverre sluit het woon- en voorzieningenprogramma van de nieuwe wijk De Zuidlanden aan bij de woonwensen en de woningmarkt van Leeuwarden en omgeving?
Aan de hand van deze hoofdvraag zijn zes deelvragen gevormd die gezamenlijk tot een conclusie op de hoofdvraag moeten leiden. Deze deelvragen zullen individueel in de hoofdstukken behandeld worden.
De deelvragen luiden:
1. Hoe ziet de demografische opbouw van Friesland eruit en wat zijn de verwachtingen voor de toekomst?
2. Van welk type woningen/woonmilieus is er vraagoverschot in Friesland/Leeuwarden of is de komende jaren een stijgende vraag te verwachten?
3. Wat is het geprogrammeerde aanbod in De Zuidlanden, naar onder andere woningtype en prijzen en sluit dit aan bij het vraagoverschot?
4. Hoe is de opbouw van de wijk qua voorzieningen, groen en infrastructuur en sluit dit aan bij de wensen van de potentiële bewoners?
5. Hoe wordt ervoor gezorgd dat de 9 dorpskernen ook daadwerkelijk een (Fries) dorpskarakter krijgen en hoe ontstaat er differentiatie tussen de 9 dorpskernen?
6. Hoe zal de wijk aangelegd worden (eerst woningen of eerst de structuur) en heeft dit invloed op de vraagkant van de markt?
1.5 Onderzoeksmethodiek
Dit onderzoek is ondersteund door WoonFriesland, een woningcorporatie in Friesland die zowel huur- als koopwoningen gaat ontwikkelen in een van de 9 dorpskernen in De Zuidlanden, namelijk in Jabikswoude.
Daarom is het belangrijk om een goed beeld van de woningmarkt in Friesland te schetsen en te onderzoeken in hoeverre hier op ingespeeld wordt door de ontwikkelende partijen en de gemeente Leeuwarden.
Niet alleen gaat het om de vraag naar woningen, maar ook is er aandacht voor het voorzieningenniveau en het woonmilieu.
Het principe van landelijk wonen hangt hier ook mee samen en het begrijpen van wat wordt verstaan onder landelijk wonen is essentieel om de vraag ernaar in kaart te kunnen brengen.
Voor dit onderzoek is zowel een literatuurstudie als een praktijkonderzoek uitgevoerd.
In de literatuur is vooral onderzoek gedaan naar theorieën over vestigingsplaatskeuze, de levencyclus en woonwensen van onder andere Rossi, Clark en Dieleman, Priemus en Lewis
Ook is de onderbouwing van de verwachte demografische opbouw en de veronderstelde marktvraag geanalyseerd.
Vervolgens is de praktijk onderzocht door interviews met sleutelinformanten van de GEM (gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij) De Zuidlanden, van de gemeente Leeuwarden, van verkopende makelaars en van potentiële bewoners. Het doel hiervan is om te onderzoeken in hoeverre het dorpswonen een rol speelt in de verhuisbeslissing. Verdere uitleg over de onderzoeksmethodiek is te vinden in hoofdstuk 3.
1.6 Leeswijzer
De scriptie bestaat uit acht hoofdstukken, die weer zijn opgedeeld in een aantal paragrafen.
Na dit eerste inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk twee verder het theoretische raamwerk behandeld. Hierin komen de verschillende theorieën aan bod die verband houden met het onderzoek.
Dit hoofdstuk wordt afgesloten met een conceptueel model en een aantal hierbij aansluitende hypotheses.
In hoofdstuk drie wordt de methodologie behandeld. Hier zullen de hypotheses operationeel gemaakt worden en zal aangegeven worden op welke manier de hypotheses onderzocht worden.
Hoofdstuk vier gaat vervolgens in op de bevolkingsdynamiek van Friesland en de toekomstverwachting wat betreft bevolkingsopbouw en gezinssamenstelling. Ook zal de eerste deelvraag hier besproken worden.
In hoofdstuk vijf wordt een verkenning van de woningmarkt uitgevoerd. Die zal niet alleen gericht zijn op de woning, maar ook op de omgeving van de woning met inbegrip van de toekomstverwachtingen.
Vervolgens wordt geprobeerd de tweede deelvraag in dit hoofdstuk te beantwoorden.
In hoofdstuk zes richt het onderzoek zich op de plannen van De Zuidlanden: wat houdt het plan in en wie vormen de doelgroep, wat gaat er in De Zuidlanden gerealiseerd worden aan woningen en voorzieningen en waarom is er voor dit programma gekozen. Ook het dorpse karakter en het moment van aanleg van wegen en groen worden hier behandeld. Zowel deelvragen drie en vijf worden in dit hoofdstuk beantwoord en deelvragen vier en zes worden gedeeltelijk besproken.
In hoofdstuk zeven worden de uitkomsten van de enquêtes uitgewerkt en vergeleken met de uitspraken van de deskundigen. Ook wordt nagegaan in hoeverre het Friese dorpskarakter bij de ondervraagden bekend is en of dat een rol heeft gespeeld bij de verhuisbeslissing. De laatste twee deelvragen, vier en zes komen worden tenslotte in dit hoofdstuk beantwoord.
In hoofdstuk acht worden conclusies getrokken met betrekking tot de hoofdvraag en aan de hand daarvan worden aanbevelingen geformuleerd voor de aanpak en het programma van het plan De Zuidlanden.
Hoofdstuk 2: Theoretische onderbouwing
Aangezien onderzoek gedaan wordt naar het huidige woon- en voorzieningenprogramma van een nieuwbouwwijk en de aantrekkingskracht van de wijk, zal eerst onderzocht worden waarom en wanneer mensen verhuizen. In theorieën is veel te vinden over verhuisbeslissingen en motieven. De belangrijkste theorieën hierover zullen aan bod komen. Ook zullen hierbij de woonwensen aan bod komen: wat wil de woonconsument? Vervolgens zal nog de landelijke woonomgeving onderzocht worden: wat is hier de toegevoegde waarde van en wat zijn de huidige woonwensen op dit gebied.
2.1 Levenscyclus
Rossi was in 1955 een van de eerste wetenschappers die een theorie ontwikkelde die het verhuisgedrag van mensen verklaarde. Het verhuizen is volgens Rossi (1955) “het zoveel mogelijk aanpassen van een woonsituatie aan de wensen van de bewoner, door het veranderen van woonplek”
Zijn theorie, bekend als de levenscyclusbenadering, legt een verband tussen de verschillende fases in het leven en de woningbehoefte.
De verschillende fases in het leven vallen ook samen met een verschillende woonruimtebehoefte. Als verschillende fases kunnen bijvoorbeeld onderscheiden worden: het opgroeien als kind, het uit huis gaan, gaan samen wonen, het kinderen krijgen, het opgroeien van de kinderen, het uit huis gaan van de kinderen en tenslotte het ouder worden alleen of samen met partner.
Kritiek op de theorie van Rossi is er ook. Zo wordt er bijvoorbeeld gesteld dat in zijn theorie niet duidelijk is aangegeven uit welke fases de levenscyclus bestaat. (Clark en Dieleman, 1996)
Ook zijn er de laatste decennia voornamelijk in de Westerse samenleving steeds meer verschillen ontstaat tussen de individuele levenscycli van mensen. Niet alleen is de samenstelling van de levenscyclus veranderd, maar ook de samenstelling van de huishoudens. De traditionele fasen zijn hierdoor die langer voldoende om het verhuisgedrag op individueel niveau te verklaren.
Om dat wel te kunnen bereiken zullen er fases toegevoegd moeten worden en zal de duur van de fases verschillen (Bolt, 2001). Een standaard levenscyclus is door hedendaagse grote verschillen dus een stuk lastiger geworden.
Deze verschillen worden ook nog eens versterkt door grotere economische verschillen. In de theorie van Rossi wordt ervan uitgegaan dat alleen de levensfase de verhuisgeneigdheid verklaard. Maar tegenwoordig zal er ook steeds meer onderzoek moeten worden gedaan naar de welvaart. Een toenemend inkomen is vaak ook een verhuismotief.
2.2 Levensloopbenadering
Een recentere theorie die meer rekening houdt met de verschillende aspecten van het leven is de levensloopbenadering (Clark en Dieleman, 1996).
Dit model houdt niet alleen rekening met de verschillende levensfases op basis van leeftijd, maar houdt ook rekening met een aantal andere factoren. De levensloopbenadering gaat ervan uit dat iedereen niet alleen een werkcarrière heeft, maar ook een woon- en een huishoudencarrière. Een verandering in een carrière of een andere combinatie van deze drie carrières verklaart de verhuisgeneigdheid. Dit kan dus gaan om veranderingen op het gebied van bijvoorbeeld: leeftijd, burgerlijke staat, gezinssamenstelling, werk of salaris en de tevredenheid met de leefomgeving. Ook het gaan studeren kan hiertoe gerekend worden.
Het verschil in werkcarrière zorgt voor sociale ongelijkheid en dus ook voor de segmentering van de woningmarkt.
Naast de demografische, economische en huishoudens factoren heeft de leefstijl ook invloed op de levensloop. Iedereen krijgt tijdens zijn opvoeding bepaalde normen en waarden mee, waaraan diegene vindt dat hij moet voldoen. De leefstijl heeft bijvoorbeeld te maken met de cultuur waarin een persoon opgroeit of de persoonlijke geschiedenis. De leefstijl bepaald bijvoorbeeld de onbelangrijk uitziende alledaagse beslissingen over hoe je leeft, een soort routineachtige patronen van handelen (Priemus, 1984). Doordat de leefstijl bepaald wat iemand persoonlijk normen en waarden vindt, is de leefstijl ook sturend bij grote beslissingen, zoals opleidingskeuze en gezinsuitbreidingen. Verderop in dit
hoofdstuk zal nog dieper ingegaan worden op leefstijlen en het tegenwoordig steeds vaker gehouden leefstijlenonderzoek.
2.3 De verhuisbeslissing
Het beslisproces achter het wel of niet verhuizen wordt vaak opgedeeld in drie fases: de beslissing om de huidige woning te verlaten, het zoeken naar een nieuwe woning en de keuze maken tussen de verschillende alternatieven (Lewis, 1998).
De eerste fase waarin de beslissing wordt genomen om de huidige woning te verlaten, wordt ook wel de triggerfase genoemd. Deze fase staat in relatie tot de hierboven beschreven levensloopbenadering en de verschillende carrières. Een verandering in een van deze carrières kan gezien worden als de trigger, de veroorzaker van een verhuisbeslissing. Deze trigger kan gezien worden als een soort drempelwaarde: als de ontevredenheid over de woning of de woonomgeving toeneemt (ook door veranderende eisen), kan er een grens bereikt worden waarbij besloten wordt te verhuizen.
Als deze beslissing eenmaal is genomen, volgt een nieuwe fase: het zoeken naar een nieuwe woning.
Deze fase begint meestal globaal met het verzamelen van informatie en het verkrijgen van informatie.
Ook de al aanwezige kennis kan hierbij een rol spelen. Vaak bestaat er al een beeld over bepaalde steden of wijken, gebaseerd op informele informatiebronnen zoals eigen observaties of gesprekken met familie en vrienden.
Als er genoeg informatie verkregen is, wordt overgegaan naar de volgende fase, een keuze maken tussen de verschillende alternatieven. Niet in elk geval zijn er meerdere alternatieven die geschikt worden bevonden, maar als die er wel zijn is het afwegingsproces belangrijk.
De woningzoekende zal het alternatief kiezen dat het dichtst bij zijn optimale leefomgeving in de buurt komt. De ene omgevingsfactor kan daarbij zwaarder wegen dan een andere, dit is afhankelijk van de persoonlijke voorkeuren. De uiteindelijke keuze kan dan ook worden gezien als het resultaat van de afweging tussen de verschillende alternatieven.
2.4 De verhuisketen
Een verhuizing is niet een losstaande gebeurtenis. Als een huishouden een nieuw huis betreedt, wordt hun oude huis in principe ook altijd weer opgevuld door een ander huishouden. Daarom kunnen de stromen verhuizingen ook gezien worden als een verhuisketen. Deze keten stopt bijvoorbeeld als er huizen worden afgebroken en komt op gang door het betrekken van een nieuwe woning door een huishouden (zowel nieuwbouw als bestaande voorraad).
Door onderzoek te doen naar deze verhuisketens, kan ook bijvoorbeeld de doorstroming bestudeerd worden. De impact van nieuwbouwwoningen op de verhuisketen is relatief groot. Dit komt door het multiplier effect: nadat de nieuwe woning is betrokken, worden ook de daardoor leeggekomen woningen weer opgevuld en de daarop volgende lege woningen.
De mobiliteit op de woningmarkt is niet perfect, soms breken ketens voortijdig af door bijvoorbeeld kwalitatieve verschillen in vraag en aanbod. Dit kan te maken hebben met regionale verschillen in aanbod en vraag, maar ook met het type woning.
Als de lengte van de verhuisketen wordt onderzocht, dus het aantal verhuizingen dat de eerste verhuizing tot gevolg heeft, kunnen conclusies getrokken worden over de doorstroming op de woningmarkt. De mogelijkheden tot doorstroming op de woningmarkt zijn niet voor iedereen gelijk.
Lagere bevolkingsklassen hebben minder mogelijkheden omdat ze minder te besteden hebben. Over dit probleem wordt verschillend gedacht. Zo zegt Smith in zijn Filteringtheorie (Priemus, 1984) dat de doorstroming gestimuleerd dient te worden, maar dat ook geaccepteerd dient te worden dan lage inkomensgroepen het slechtst wonen en dat er bij voorkeur duurdere woningen aan de woningvoorraad toegevoegd dienen te worden. Dit is ook de gedachte die in veel landen terug komt in het volkshuisvestingbeleid: niet bouwen voor de laagste doelgroepen, maar voor de middenklasse zodat er meer doorstroming plaatsvindt, waardoor de lagere inkomensgroepen meer mogelijkheden krijgen.
Hoewel in de bovenstaande theorieën voornamelijk wordt gesproken over de levensloop en de verhuisgeneigdheid, heeft verhuizen ook te maken met de persoonlijke leefstijl en wensen. Daarom
zullen nu de huidige woonwensen van de consumenten onderzocht worden, voornamelijk de woonwensen ten opzichte van het landelijk wonen.
2.5 Woonwensen
De huishoudensamenstelling heeft een grote invloed op de verhuisgeneigdheid. Maar ook de huishoudensamenstelling is bij woonwensen een belangrijke variabele. Als belangrijkste componenten kan hierbij aangegeven worden de leeftijd van het gezinshoofd en de gezinssamenstelling.
Aangezien verhuizen vaak samenhangt met een verschil in ruimtebehoefte, is vooral te verwachten dat groter en kleiner wordende huishoudens verhuizen. Maar de ruimtebehoefte hangt tegenwoordig ook steeds meer samen met de leefstijl: tweeverdieners zonder kinderen willen bijvoorbeeld ook graag een grotere eengezinswoning.
Woonwensen zijn subjectief. Elke woningzoekende heeft zijn eigen woonwensen waarbij een passende woning wordt gezocht. De overeenkomsten en meest voorkomende woonwensen kunnen wel in kaart gebracht worden. Woonwensen zijn veranderlijk en daarom kunnen we spreken van trends in woonwensen. Om deze woonwensen in kaart te brengen, worden de woonconsumenten verdeeld in basistypologieën (Priemus, 1994). Ook deze basis typologieën hangen samen met de huishoudensituatie en arbeidsmarktsituatie.
Woonwensen zijn samen te vatten als de aspiraties van bewoners. Het aspiratiebeeld kan volgens Lewis (Priemus, 1994) worden omschreven als: ‘de woning of het woningaspect welke het huishouden binnen het kader van het aanbod van woningen op de voor het huishouden interessante woningmarkt in de door het huishouden bereikbare prijsklasse ideaal acht, gezien zijn specifieke omstandigheden.
Bij al deze wensen wordt dus bepaald wat persoonlijk het belangrijkst wordt gevonden en op basis daarvan worden de woonwensen vastgesteld.
Volgens Priemus is wonen dan ook een proces van aanpassing. Het aspiratiebeeld zal aangepast moeten worden bij de beschikbare mogelijkheden van de woningmarkt. Hierbij ontstaat satisfactie (tevredenheid) wanneer datgene wat nagestreefd wordt, het aspiratieniveau, bereikt wordt. Daarom kan alleen een bevredigende woonsituatie ontstaan (Priemus, 1978) als er een goede harmonie is tussen het aspiratiebeeld en de woonsituatie, die tot stand is gekomen door hoofdzakelijk actieve ingrepen. Hierbij gaat het dus niet om het aanpassen van de woonwensen, maar om de fysieke verandering van de woning of woonomgeving (mogelijk door verbouwing of andere aanpassingen).
Tegenwoordig wordt steeds meer onderzoek gedaan naar woonwensen. Hierbij wordt vaak onderscheid gemaakt tussen landelijk-stedelijk wonen, eengezins-meergezins, huur-koop en prijs. Dit wordt gepubliceerd in het rapport van WoOn: het woononderzoek Nederland (2006, Wonen op een rijtje). Zowel de woonwensen als de woonomstandigheden worden hierbij in kaart gebracht. Dit werd vroeger gedaan via het WoningBehoefte Onderzoek en de Kwalitatieve Woningregistratie.
Uit het WoOn worden conclusies getrokken die meegenomen worden in beleidsmatige beslissingen.
Zo staat er bijvoorbeeld in de Nota Mensen, Wensen, Wonen (2001) dat de volgende factoren de komende jaren een rol spelen:
• Kansen scheppen voor mensen in kwetsbare posities
• Wonen en zorg op maat bevorderen
• Stedelijke woonkwaliteit verbeteren
• Groene woonwensen faciliteren
Deze thema’s spelen in op de veranderingen in de samenleving en de zwakke punten van de woningmarkt. Tot verandering in de samenleving kunnen bijvoorbeeld de individualisering en de vergrijzing gerekend worden. Zulke veranderingen werken ook door in de woonwensen.
Werd vroeger bij het ramen van woonwensen voornamelijk onderzoek gedaan naar demografische en economische kenmerken van de bevolking, tegenwoordig doet leefstijlonderzoek steeds meer zijn intrede. Daarom zal er nu nog wat uitgebreider ingegaan worden op het begrip leefstijl.
2.6 Leefstijlen
Sinds ongeveer vijf jaar is er steeds meer aandacht voor leefstijlen in combinatie met de woningmarkt.
Duidelijk is dat er niet langer een standaard product (woning) kan worden afgeleverd en dat niet iedereen voor wie het huis bedoeld is, bijvoorbeeld een gezin met jonge kinderen, er ook wil wonen.
In de keuze van een woning of een wijk speelt steeds meer het gevoel/ de beleving een belangrijke rol.
Onderzoeken hiernaar zijn steeds belangrijker geworden, mede door de kritischere houding van de consument en doordat er minder krapte op de woningmarkt is.
Hagen, van The Smart Agent Company, gespecialiseerd in leefstijlonderzoek, zegt hierover (Slierlings, 2005): "In de woningmarkt zie je nog altijd dat consumenten worden ingedeeld op basis van sociodemografische factoren of koopkracht. Ik merk dat de tijd rijp is om emotie daarin te betrekken en deze via een leefstijlbenadering ook zo te operationaliseren dat je er als aanbieder mee kunt werken."
Uit deze onderzoeken wordt vooral duidelijk, dat mensen met dezelfde leefstijl graag bij elkaar in de buurt willen wonen. Vooral jongeren tot 35 jaar hebben deze voorkeur. Dit wil niet zeggen dat er segregatie in elke wijk op moet treden, of dat er geen levensloopbestendige woningen meer moeten worden gebouwd. Het gaat meer om het tegemoet komen aan leefstijlen zodat er onder bewoners meer tevredenheid bestaat.
Bij leefstijlen moet dus niet zozeer gedacht worden aan demografische of economische eigenschappen van mensen, maar meer aan de normen en waarden. Door overlap in deze normen en waarden kan een indeling worden gemaakt in verschillende leefstijltypologieën. Een aantal van deze groepen zijn bijvoorbeeld (Slierlings, 2005): ongebondenen (eigenzinning, intellectueel, vrijheidstrevend, dynamisch), samenlevers (positief, open, sportief, makkelijke aanpassers), verankerden (huiselijk, geborgenheid, buurtgebonden) en de dynamische individualisten (carrièregericht, maar ook gericht op privacy). Samenvattend zijn deze groepen ingericht op introvert/extravert en samenlevers/individualisten.
Als duidelijk is wat qua leefstijl de doelgroep(en) voor een woonwijk is/zijn, dan kan hierop ingespeeld worden bij bijvoorbeeld de aanleg van de wijk, voorzieningen, woonomgevingen, architectuur. Natuurlijk hoeft niet met maar één groep rekening te worden gehouden, ook verschillende doelgroepen kunnen gecombineerd worden in delen van de wijk.
Het doel hiervan is dus om niet willekeurig een stedenbouwkundig plan op te stellen, maar ook om een achterliggende gedachte te ontwikkelen die meer consumentgericht is. Daarmee wordt een wijk niet alleen aantrekkelijker, maar neemt ook het risico op conflicten en overlast in een wijk af.
Er is ook kritiek op de leefstijlenbenadering en het nut voor de inrichting van de woonomgeving/
woningprogramma. Zo merkt van Kempen van de universiteit van Utrecht (Nul20, 2003) een aantal kanttekeningen op bij de toepasbaarheid van leefstijlen. Onder andere zegt hij dat het problematisch is dat het begrip leefstijl op veel verschillen manieren kan worden gedefinieerd en ingedeeld. De meeste bedrijven die werken met leefstijlen, hebben ook allemaal een eigen indeling gemaakt. Verder is het nog de vraag of leefstijl moet worden gezien als een optelsom van bijvoorbeeld demografische of economische variabelen, of juist als een restcategorie.
Ook de vraag wie ingedeeld wordt is lastig, gaat het daarbij om het individu, het huishouden of een sociale groep? En hebben de individuen in een huishouden dan dezelfde leefstijl?
Verder is nog niet duidelijk of en hoe leefstijlen veranderen in tijd en wordt het steeds lastiger om mensen in te delen in bepaalde hokjes van normen en waarden omdat ook hier steeds meer verscheidenheid voorkomt. De belangrijkste vraag is tenslotte of woonwijken wel ingedeeld kunnen worden op basis van leefstijlen. Mensen kiezen immers niet alleen om verschillende redenen dezelfde wijk, maar ze hechten ook verschillend belang aan het woonmilieu.
Omdat onderzoek wordt gedaan naar de aanleg van een nieuwbouwwijk met landelijk uitstraling, zal er ook aandacht worden besteed aan de woonomgeving en dan voornamelijk de landelijke woonomgeving. Waarom willen steeds meer mensen graag landelijk wonen? De aantrekkingskracht van het landelijk wonen en natuur zal daarom nu besproken worden, beginnend bij een van de eerste theorieën over landelijk wonen van Ebenezer Howard.
2.7 Tuinsteden
In 1898 kwam Howard met zijn theorie over tuinsteden, ook wel de grootste innovatie in de ontwikkelingsgang van de ruimtelijke ordening genoemd (Van der Cammen, 2003).
Howard kwam met het idee om (ten tijde van de industrialisatie) werken en wonen beter te combineren. Veel mensen trokken naar de steden om daar te gaan werken en woonden dan ook zo dicht mogelijk bij de fabrieken in zeer slechte woonomstandigheden. In het concept van de tuinsteden worden de twee functies (wonen en werken) samengebracht op een andere manier, waarbij de voordelen van de stad worden gecombineerd met de voordelen van het platteland. De achterliggende gedachte hierbij is het idee dat de samenleving maakbaar zou zijn. Hierbij werd gedacht dat als de woonomgeving maar aantrekkelijk genoeg was, de bewoners in hun vrije tijd ook wel bij huis zouden blijven in plaats van naar het café of iets dergelijks te gaan. Daarmee zou de zedelijkheid van de arbeidersklasse vergroot worden.
Howard wilde de arbeiders een betere leefomgeving geven en bedacht daarom het regionale verstedelijkingsmodel. Hierbij werden zelfvoorzienende steden opgericht op het platteland met maximaal 32.000 inwoners. Deze steden konden gezien worden als een weerspiegeling van de gehele samenleving, elke bevolkingsgroep moest erin vertegenwoordigd worden.
In Nederland is dit idee op een aantal plaatsen tot uitdrukking gekomen, maar eerder als tuindorp: een nederzetting aan de rand van een bestaande stad, die gebruik maakte van de voorzieningen van de stad.
Hierbij gaat het dus niet om een op zichzelf staande gemeenschap, maar meer om een dorp met grote betrokkenheid bij de stad.
Tegenwoordig is het principe van de maakbare samenleving al lang opgegeven. Niet langer wordt gedacht dat als de omgeving een goede kwaliteit heeft, de bewoners zich dan ook goed gedragen. Wel is de woonomgeving nog steeds heel belangrijk op de woningmarkt. Daarom zal nu de omgevingskwaliteit van landelijk wonen in combinatie met woonwensen onderzocht worden.
2.8 Omgevingskwaliteit
Omgevingskwaliteit is volgens de Raad voor het milieubeheer en de Raad voor de Ruimtelijke Ordening (1996):
“Omgevingskwaliteit is de resultante van de kwaliteit van de samenstellende delen van een bepaald gebied of locatie, maar meer dan de som der deelkwaliteiten: het is een waardering voor de plek als geheel. De samenstellende delen (de aanwezige natuur, open ruimte, infrastructuur, gebouwde omgeving, milieu, voorzieningen en grondstoffen) hebben ieder hun eigen karakteristiek, en hun eigen deelkwaliteit”.
De woonomgeving is dus de omgeving waarin de woning staat en kan bekeken worden op verschillende schaalniveaus, zoals de buurt, de wijk, de stad, de regio. Op een wat hoger schaalniveau kan het bijvoorbeeld gaan om kenmerken zoals een urbane of een suburbane omgeving maar op een lager schaalniveau gaat het meer om kenmerken als de voorzieningen en de leefbaarheid van de wijk.
De omgevingskenmerken bepalen voor een belangrijk deel de vestigingkeuze. Dat is ook de reden waarom het belangrijk is om de woonwensen van bewoners te weten: omgevingskwaliteit is voor een deel een subjectief begrip. Aan sommige eigenschappen kunnen wel waarden worden toegekend, zoals aan de mate van ontsluiting en de hoeveelheid voorzieningen, maar hoeveel belang wordt gehecht aan deze eigenschappen is verschillend. Daarom is het bijvoorbeeld voor een ontwikkelaar van belang om te weten welke aspecten de grootste invloed hebben op de kwaliteit van de woonomgeving. Op deze manier kan er efficiënt ingespeeld worden op de vraag.
Aspecten van de omgevingskwaliteit worden vaak in drie groepen ingedeeld: de fysieke woonomgeving, de sociale omgeving en criminaliteit, veiligheid en overlast (RIGO, 2004). Deze aspecten kunnen in beeld gebracht worden via een leefbaarheidonderzoek.
Uit onderzoek van het RIGO (2004) komen een aantal punten naar voren wat betreft de woonkwaliteit in nieuwe wijken. Niet alleen ten aanzien van de waardering van de verschillende aspecten van de woonkwaliteit, maar ook ten aanzien van ontwikkelingen die positief worden ervaren voor de woonkwaliteit. Zo vinden bewoners het belangrijk dat de woning en woonomgeving een sterke eigen
identiteit hebben, zodat de betrokkenheid bij de woonomgeving toeneemt. Dit kan gedaan worden door de wijk een thema te geven zoals bijvoorbeeld bij Meerstad Groningen is gebeurd.
Ook waarderen bewoners variatie in een wijk. Hierbij gaat het vooral om variatie in woningtypes.
Variaties in bevolkingsgroepen wordt minder op prijs gesteld. Over het algemeen wonen mensen het liefst in een qua bevolking homogene buurt waardoor er meer binding ontstaat.
Hieruit blijkt wel dat de woonkwaliteit wel voor een groot deel gemaakt kan worden, hoewel er niet meer gedacht wordt aan een maakbare samenleving,. Daarom is het ook belangrijk om bewust alle aspecten van een wijk te evalueren, zodat er een omgeving met samenhang ontstaat. Verder valt over de woonomgeving in nieuwbouwwijken op te merken dat consumenten zich in eerste instantie niet laten leiden door de woonomgeving. Dit komt doordat de woning uitgebreid te zien is in de verkoopbrochure, terwijl het beeld dat geschetst wordt van de omgeving zeer beperkt is. Pas als de wijk eenmaal wordt bewoond, ontstaat er aandacht voor de woonomgeving, mede omdat de bewoners pas dan wordt merken wat de voor- en de nadelen van de woonomgeving zijn.
2.9 Omgevingskwaliteit en landelijk wonen
In de publicatie ‘De prijs van de plek’ van Visser en Van Dam (2006) staan de resultaten van het onderzoek naar de toegevoegde waarde van de locatie op de huizenprijs.
Dit is onderzocht door de gegevens over verkochte woningen te koppelen aan de locatie van de woning, om zo te onderzoeken wat de rol van de woonomgeving is voor de prijsontwikkeling van koopwoningen. Ook onderzochten Visser en Van Dam of uit deze gegevens opgemaakt kon worden welke specifieke kenmerken voor de prijs van belang zijn. Zij gingen er hierbij vanuit dat de prijs van een woning kan worden gezien als een waardering van de woning, de woonomgeving en de locatie. In het onderzoek is onderscheid gemaakt tussen een stedelijke en een landelijke omgeving.
Hoewel de relatie tussen de fysieke kenmerken van een woning (zoals aantal kamers, oppervlakte) ongeveer de helft van de prijs van de woning verklaart, wordt de andere helft van de prijs dus verklaard door andere kenmerken. Voor een deel komt dit verschil door regionale verschillen in de vraagaanbodverhoudingen op de woningmarkt, zoals een hogere vraag in het westen t.o.v. de vraag in het noorden.
Het overige deel van de prijs wordt geprobeerd te verklaren aan de hand van de hedonische prijsmethode (HPM). De HPM gaat er vanuit dat een heterogeen consumptiegoed zoals een woning is op te vatten als een bundeling van homogene kenmerken, die allemaal op zich een waardering kennen.
De verkoopprijs van een woning kan daardoor worden gezien als een toegekende waarde van de woning in zijn woonomgeving.
Uit het onderzoek, via HPM, zijn een aantal conclusies af te leiden. Zo valt over het algemeen te zeggen dat fysieke kenmerken de minste invloed op de woningprijs hebben. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld de groene (natuur) en blauwe (water) kenmerken van de omgeving. Wel worden deze kenmerken in het landelijke gebied twee keer zo sterk gewaardeerd. Sociale kenmerken zoals de status van een buurt zijn in het stedelijke gebied redelijk belangrijk, in het bijzonder bevolkingsdichtheid en aanwezigheid niet-westerse allochtonen spelen hierbij een belangrijke rol.
Maar in het landelijke gebied zijn sociale factoren een stuk minder van belang.
Over de laatste groep kenmerken, de functionele kenmerken, valt nog te zeggen dat er twee factoren zijn die belangrijk zijn voor de prijs van een woning. Zo is werkgelegenheid in de nabijheid prijsbepalend en de nabijheid van een autosnelweg. Hoewel de werkgelegenheid in zowel landelijk als stedelijk gebied belangrijk is, heeft de nabijheid van een snelweg in het stedelijke gebied een negatief en in het landelijke gebied een positief effect op de prijs. Bereikbaarheid wordt op het platteland belangrijk gevonden.
Opvallend is wel dat de stated preferences (wat woningzoekenden aangeven belangrijk te vinden bij een woonomgeving) niet overeenkomen met de revealed preferences (de uit het onderzoek gebleken omgevingskenmerken). Dit duidt op een verschil in woonwensen en het daadwerkelijke keuzegedrag.
De stated preferences bestaan voornamelijk uit fysieke kenmerken, terwijl dus in dit onderzoek is gebleken dat tijdens het keuzeproces bereikbaarheid belangrijker wordt gevonden. Dit kan ook te maken hebben met de druk op de woningmarkt: een tekort aan keuzemogelijkheden.
Vervolgens wordt in het artikel nog een beleidsrelevante conclusie getrokken: bij het ontwerp en de realisering van nieuwe woningen dient goed te worden nagedacht over de locatie van wijken. Hierbij kan en moet veel meer rekening worden gehouden met de woon- en woonomgevingwensen van consumenten
2.10 Landelijke woonwensen
Hoewel er op het platteland een restrictief bouwbeleid is, is de vraag naar woningen daar de laatste jaren sterk gestegen. Steeds meer woonconsumenten gaan op zoek naar een rustige, ruime, groene woonomgeving. Dit hoeft niet direct te betekenen dat de landelijke woonmilieus op het platteland zijn gelokaliseerd.
Daarom is het bij het in kaart brengen van de landelijke woonwensen ook belangrijk om eerst te onderzoeken wat wordt verstaan onder landelijk wonen. Om de typen woonmilieus duidelijk te onderscheiden heeft het VROM (2000) gekozen voor een vijfdeling: centrum-stedelijk, buiten- centrum, groen-stedelijk, centrum-dorps en landelijk. Onder de vraag naar landelijk wonen wordt meestal verstaan de vraag naar centrum-dorps en landelijke woonmilieus.
Uit onderzoek blijkt dat slecht 20% van de verhuisgeneigde stedelingen echt op het platteland wil wonen (van Dam et al, 2003). Er wordt gezocht naar een woning met landelijke kenmerken, zoals een woning met tuin in een natuurlijke omgeving, maar die toch betrokken bij de stad is (het zogenaamde pseudo-platteland). Ongeveer ook 20% van de verhuisgeneigde stedelingen geeft aan hier naartoe te willen verhuizen. Ten slotte geeft 50% van deze groep nog aan geen specifieke voorkeur te hebben voor landelijk of pseudo-platteland wonen.
Maar hoe groot is de vraag eigenlijk naar landelijk wonen? Volgens het WBO van 2002 is er van de huidige huishoudens 22% verhuisgeneigd. Dit aantal bestaat uit 32% verhuisgeneigden in de stedelijke omgeving en slechts 14% verhuisgeneigden uit het landelijke gebied.
Uit het onderzoek naar landelijk wonen (van Dam et al, 2003) komen de volgende gegevens naar voren: in centrum-dorps en landelijke woonmilieus is een tekort van ongeveer 130.000 woningen.
Uitgesplitst naar type woningen is er een tekort aan vrijstaande woningen en een overschot aan tussenwoningen. De vragers in dit segment van de woningmarkt zijn voornamelijk huishoudens met hoge inkomens, ouderen en gezinnen met kinderen. Het is ook opvallend dat bekendheid met het platteland belangrijk is, dus eigenlijk een vorm van retourmigratie: terug naar het platteland waar diegene bijvoorbeeld als kind is opgegroeid.
De landelijke woonwensen hangen ook af van het beeld dat gevormd is van het platteland. Welke kenmerken maken een woonmilieu tot een landelijk woonmilieu? Vaak wordt deze vraag beantwoord met: rust, mooi, schoon, veilig en aantrekkelijk bebouwd.
Ook de aanwezigheid van privaat groen (een tuin) en van dieren in de omgeving wordt hierbij belangrijk gevonden. De aanwezigheid van voorzieningen worden vaak niet belangrijk gevonden, behalve de aanwezigheid van een winkel voor dagelijkse boodschappen.
De kenmerken van de woning zelf zijn natuurlijk ook bepalend. Veel stedelingen die landelijk willen wonen zoeken een vrijstaand huis, soms een boerderij, en het liefst op een grote kavel. De traditionele bouwstijl is gewenst, moderne huizen zijn een stuk minder in trek. Nieuwbouw is daarentegen wel in trek, als de woning dan maar wel gerealiseerd wordt in de traditionele sfeer. Qua prijsklasse wordt er vooral gezocht naar woningen tussen de 200.000 en 300.000 euro, hoewel toch nog ongeveer 15% op zoek is naar een woning vanaf 500.000 euro. Een ruime meerderheid is op zoek naar een koopwoning.
De behandelde theorieën zullen in het onderzoek gebruikt worden bij het zoeken naar verklaringen voor de huidige trends op het gebied van wonen. Het overkoepelende onderwerp bij alle behandelde theorieën is de woningmarkt. De woningmarkt in Friesland is dan ook object van het onderzoek, in combinatie met het aanbod in De Zuidlanden. Het geprogrammeerde aanbod zal verklaard worden door middel van de zojuist besproken theorieën en onderzoeken.
2.11 Conceptueel model
De vraag- en doelstelling geformuleerd in hoofdstuk 1 hebben geleid tot het literatuuronderzoek waarbij bovenstaande theorieën van belang werden geacht. Vervolgens zal uit deze theorieën een
conceptueel model worden gevormd, die de samenhang tussen de verschillende theorieën weergeeft.
Daarna zullen er hypotheses geformuleerd worden, die door de vorming van het conceptueel model onderzocht kunnen worden. Hoe deze hypotheses onderzocht zullen worden, zal in het volgende hoofdstuk uitgebreid aan de orde komen.
Het onderzoekselement (het onderwerp) van dit onderzoek zijn de inwoners van Friesland. De toekomstige bewoners van De Zuidlanden zullen voornamelijk bestaan uit de bewoners uit Friesland.
Of de inwoners van Friesland de verhuisbeslissing overwegen (of nemen) hangt af van een aantal persoonlijke factoren zoals: leeftijd, leefstijl, inkomen en huishoudensamenstelling. Deze factoren hebben te maken met de levensloop. Ze geven aan in welke fase van het leven een persoon is en welke ambities hij heeft. Dit zijn de onafhankelijke variabelen, die gezamenlijk de afhankelijke variabele beïnvloeden. Als deze factoren worden bestudeerd voor de inwoners van Friesland, kan duidelijk worden welke groep geïnteresseerd is in landelijk wonen in De Zuidlanden en waarom ze dat zijn, dus wat ze aantrekkelijk vinden aan de leefomgeving.
Daarom is de afhankelijke variabele in dit onderzoek ook de landelijke woonwensen: hoe staan de onafhankelijke variabelen in verhouding tot de woonwensen? Welke factoren hebben een positieve en welke een negatieve invloed op de landelijke woonwensen?
Als dit duidelijk is, kunnen degenen die al zijn aangemerkt als geïnteresseerden in de nieuwe wijk ondervraagd worden. Vervolgens kan binnen deze groep onderzocht worden wat hun persoonlijke kenmerken zijn en hoe dit in verhouding staat tot de landelijke woonwensen die zij hebben. Ook kan hierdoor duidelijk worden wat er nog ontbreekt in De Zuidlanden in vergelijking tot de woonwensen.
Om dit te onderzoeken zijn er eerst hypothesen opgesteld, deze geven weer wat verwachte uitkomsten van het onderzoek zijn. De hypotheses die hierbij onderzocht zullen worden zijn als volgt:
1. Om doorstroming op de woningmarkt te bevorderen zal er voornamelijk voor midden en hoge inkomensklassen gebouwd worden.
2. In De Zuidlanden zullen voornamelijk ruime eengezinswoningen met een traditionele bouwstijl ontwikkeld worden.
3. Veranderingen in de werk/huishoudencarrière zijn een ‘trigger’ voor een verhuisbeslissing.
4. Een duidelijke ‘trigger’ bij landelijke woonwensen heeft voornamelijk te maken met pushfactoren van het stedelijk wonen.
5. In De Zuidlanden zal voor elk buurtschap een eigen identiteit gecreëerd worden, waardoor de potentiële bewoners expliciet de keuze voor dat buurtschap maken.
6. Doordat mensen met dezelfde leefstijl dezelfde woonwensen hebben, zullen zij voor hetzelfde woonmilieu kiezen. Hierdoor worden de buurtschappen qua leefstijl homogeen.
Om het zojuist beschreven conceptuele model te verduidelijken volgt hier een grafische weergave van het model:
Leeftijd en Leefstijl
Werkcarrière
(inkomen) Huishouden-
carrière
Wooncarrière (woonwensen)
Hoofdstuk 3: Onderzoeksmethodologie
In dit hoofdstuk zal de methodologie worden besproken die gebruikt is bij het onderzoek.
Aan de hand van de theoretische onderbouwing is in hoofdstuk twee het conceptueel model geformuleerd. Aan de hand van dit model is onderzoek gedaan.
3.1 Onderzoeksontwerp
Het onderzoek zal een toetsingsonderzoek zijn. De reden hiervoor is dat er al eerder onderzoek is gedaan naar verhuisbeslissingen, levensloop en woonwensen. Uit de theorieën die hierover te vinden zijn, zijn hypothesen afgeleid. Deze hypotheses komen dus voort uit bevindingen uit eerdere onderzoeken en zullen getest worden in een nieuw onderzoeksveld om te onderzoeken of ze in deze situatie ook stand houden.
3.2 Onderzoek naar de praktijk
Om de hypotheses te kunnen testen, zullen er twee typen onderzoek worden verricht.
Ten eerste zullen er diepte-interviews gehouden worden met deskundigen die betrokken zijn bij het project De Zuidlanden. Het zal hierbij gaan om de supervisor van het project, projectleider van de gemeente, een voorlichter van het informatiecentrum en een verkopende makelaar.
Omdat er maar een klein aantal deskundigen betrokken zijn bij het project die een grote hoeveelheid aan informatie kunnen verschaffen, is er gekozen voor diepte-interviews. Hierbij kunnen ook uitgebreidere open vragen gesteld worden die een goed inzicht geven in de plannen. Voor een deel zal dit onderzoek ongestructureerd zijn, omdat deskundigen vaak zelf al voor ogen hebben wat ze willen vertellen en wat ze belangrijk vinden aan de mede door hun tot stand gebrachte plannen.
Het doel van dit deel van het onderzoek is om de achterliggende gedachte van de nieuwe wijk bloot te leggen. De aannames die zijn gedaan bij het ontwikkelen van de wijk kunnen op deze manier doorgrond worden. Ook het dorpskarakter zal hierbij verder onderzocht worden.
Het tweede type onderzoek dat gedaan zal worden is primaire dataverzameling door middel van enquêtes onder kopers van een woning in De Zuidlanden, in het eerste dorp Techum. De enquete heeft tot doel de daadwerkelijke landelijke woonwensen in kaart te brengen, zodat duidelijk wordt wat kopers echt belangrijk vinden bij landelijk wonen.
Hierbij is gekozen voor enquêtes omdat de onderzoeksgroep redelijk groot is en omdat het de bedoeling is om de woonwensen in te delen in verschillen types. Hierbij is het belangrijk dat de potentiële bewoners door middel van verschillende variabelen zoals leeftijd, gezinssamenstelling, leefstijl en inkomen ingedeeld kunnen worden in verschillende doelgroepen. Omdat er ook gevraagd zal worden naar de persoonlijke woonwensen en naar de eigen ideeën over landelijk wonen, is het misschien mogelijk om de verschillende doelgroepen te koppelen aan de woonwensen, zodat er een indeling ontstaat waarbij duidelijk wordt welke groepen welke woonwensen hebben.
Voor de uitvoering van het onderzoek is het belangrijk om de hypothesen operationeel te maken.
Hierbij is het de bedoeling dat er voor gezorgd wordt dat de hypothesen meetbaar zijn, door bijvoorbeeld het aangeven van een schaal bij bepaalde eenheden.
Daarnaast is het belangrijk om een duidelijke afbakening van de begrippen te maken. Als bijvoorbeeld de eerste hypothese onderzocht wordt, over veranderingen in de werk- en huishoudencarrière, wat wordt er dan precies verstaan onder een verandering? En hoe is een verandering in de werk- of huishoudencarrière in te schatten, is het een belangrijke verandering of verandert het dagelijkse leven er weinig door?
Voornamelijk bij de begrippen die getest worden door enquêtes is het belangrijk om de variabelen meetbaar te maken, omdat er uit een groot aantal cases conclusies dienen te worden getrokken.
Daarom zullen nu eerst de begrippen uit de hypotheses afgebakend en meetbaar gemaakt worden.
3.3 Operationalisering hypotheses
De eerste hypothese luidt: om doorstroming op de woningmarkt te bevorderen zal er voornamelijk voor midden en hoge inkomensklassen gebouwd worden. Met midden inkomens worden de klassen bedoeld tussen modaal en tweemaal modaal inkomen. De hoge inkomensklasse is alles dat hierboven zit. Deze hypothese kan onderzocht worden door het Masterplan De Zuidlanden te bestuderen en de huizenprijzen te onderzoeken, ook kan het onderzocht worden door de diepte-interviews met deskundigen. Vervolgens zal ook bij de groep belangstellenden gevraagd moeten worden of ze daadwerkelijk tot deze doelgroep behoren. Als deze beide kanten onderzocht zijn, kan duidelijk worden of er rekening wordt gehouden met de doorstroming op de woningmarkt door te bouwen voor midden en hoge inkomens. Om deze hypothese aan te nemen zal minimaal 70% van de te bouwen woningen voor midden en hoge inkomensklassen moeten bestaan.
De tweede hypothese luidt: In De Zuidlanden zullen voornamelijk ruime eengezinswoningen met een traditionele bouwstijl ontwikkeld worden.
Dit zal onderzocht worden door een analyse van het Masterplan en de diepte-interviews. Uit onderzoek is namelijk gebleken dat bewoners van stedelijke woonmilieus die landelijker willen wonen voornamelijk aangetrokken worden door de traditionele kenmerken van het platteland. Dit zijn dus kenmerken zoals een ruime woning, het liefst met een traditioneel type woning zoals een boerderette.
Moderne woningbouw is veel minder in trek.
Ook dit kan vervolgens nog vergeleken worden met de enquêtes, waaruit kan blijken of de vraag ook daadwerkelijk gericht is op dit type woningen of dat er wel vraag is naar modernere woningen.
Wederom is er voor gekozen om deze hypothese aan te nemen als minimaal 50% van de woningen in De Zuidlanden uit dit type bestaat.
De derde hypothese is: veranderingen in de werk/huishoudencarrière zijn een ‘trigger’ voor een verhuisbeslissing. Hierbij is het belangrijk om de gebruikte begrippen goed af te bakenen. Daarom wordt verondersteld dat de verandering in het werk/huishouden maximaal tot een jaar geleden mag hebben plaatsgevonden en dat de verandering van dusdanige invloed is op het dagelijkse leven, dat het ook veranderende woonwensen tot gevolg heeft.
Bij een werkcarrière kan gedacht worden aan: het afronden van de studie, promotie maken, nieuwe baan krijgen, verandering van werklocatie en het met pensioen gaan. Onder werk wordt alle verrichte arbeid verstaan, waar een geldelijke vergoeding tegenover staat.
Bij huishoudencarrière kan gedacht worden aan: uit huis gaan, gaan samenwonen, gaan trouwen, het kinderen krijgen, kinderen die uit huis gaan en alleenstaand worden.
Dit zijn voornamelijk de grote veranderingen die invloed uit kunnen oefenen op de tevredenheid met de huidige woonomgeving. Nieuwe situaties brengen nieuwe eisen met zich mee, waardoor een nieuw aanpassingsproces kan beginnen.
Deze hypothese kan het beste onderzocht worden middels een enquête met potentiële bewoners. Het doel hiervan is om een betere indruk te krijgen van de fase van het leven waarin iemand verkeerd. Ook factoren zoals leeftijd, inkomen en opleiding kunnen hierbij een rol spelen.
Deze hypothese zal aangenomen worden als in elke geval de helft van de ondervraagde potentiële bewoners aangeeft een dergelijke ‘trigger’ te hebben ervaren.
De vierde hypothese luidt: een duidelijke ‘trigger’ bij landelijke woonwensen heeft voornamelijk te maken met pushfactoren van het stedelijk wonen. Hierbij is het belangrijk dat de verhuisgeneigdheid wordt versterkt door de negatieve eigenschappen van de stad. Hierdoor ontstaat een idealisering van het platteland, terwijl het stedelijke woonmilieu zijn aantrekkelijkheid verliest. Pushfactoren van stedelijk wonen kunnen vrij breed zijn, zoals op buurtniveau last hebben van overlast of op stedelijk niveau te veel last van files hebben. In elk geval gaat het hierbij om negatieve kanten van de stad, die ervoor zorgen dat bewoners liever wat meer buitenaf gaan wonen. Ook dit kan onderzocht worden via de enquête, door te vragen naar de redenen van de verhuizing.
Voor de aanname van de hypothese is het belangrijk dat de pushfactoren om te vertrekken uit de stad niet alleen als een van de redenen worden genoemd, maar dat er ook wordt aangegeven dat dit als oorzaak kan worden gezien voor het overwegen van een verhuizing. Het gaat dus echt om het
‘trigger’-effect, het veroorzaken van een grotere verhuisgeneigdheid.
