Uitspraak
van de Huurcommissie Verzoek
Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte
Bottemaheerd 68 KM 70-4 9737 NG GRONINGEN
Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker
[xxx]
Gemachtigde:[xxx]
Hierna te noemen: huurder Wederpartij
[xxx]
(niet aanwezig op zitting) Gemachtigde: [xxx]
Hierna te noemen: verhuurder
--- Kern van de uitspraak
De huurprijs van € 300,00 per maand wordt vanaf 1 maart 2016 tijdelijk verlaagd tot € 60,00 per maand.
--- I Verloop van de procedure
Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 9 mei 2016 een verzoek van de huurder ontvangen.
Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige
onderhoudsgebreken. Op 27 februari 2016 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 30 juni 2016een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
II Zitting Gegevens zitting
Zittingsdatum: 28 september 2016 Correspondentie over de zitting
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
Zaaknummer
ZKN-2016-003192
Datum zitting
28 september 2016
Verzonden op
26-10-2016
Verzonden aan
huurder en verhuurder
COUGC ENV-2016-244502
Zaaknummer
ZKN-2016-003192
Datum zitting
28 september 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUGC ENV-2016-244556
Nu een zittingslid verhinderd was heeft de commissie partijen de vraag voorgelegd of er bezwaar was tegen behandeling door een commissie bestaande uit de
voorzitter en een lid. Daar was geen bezwaar tegen.
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder:
desgevraagd: ik stem in met de behandeling door een incomplete commissie
ik ben het eens met de opgestelde puntentelling
de onderhoudsituatie is goed weergegeven; er zijn 3 ernstige gebreken en verder kleine hinderlijkheden
behalve de huisbel: die functioneert niet en dat is ook een ernstig gebrek.
Korte samenvatting verklaring verhuurder en bewindvoerder:
desgevraagd: ik stem in met de behandeling door een incomplete commissie
bewindvoerder: de verhuurder heeft niets te zeggen over de gevolgen van een uitspraak; de bewindvoerder gaat over de boedel; deze treedt in de rechten en plichten die de verhuurder heeft; in deze is de bewindvoerder partij vanaf 20 april 2016 en deze is niet opgeroepen voor deze zitting;
de verhuurder zelf heeft geen kennis van het onderzoeksrapport; de stukken zijn wel naar ons kantoor gestuurd, maar op naam van de verhuurder; dat is fout; het verzoek is niet ontvankelijk door het aanschrijven van de verkeerde partij;
de gebreken zijn een gevolg van huurders handelen; de deurbel is meerdere keren gerepareerd; er was in principe niets mis met de keuken; de koelkast reguleert alles automatisch, maar de huurders hebben die helemaal
volgestouwd en is toen gaan lekken op vloer; het hout is ontzet; de huurders hadden een inboedelverzekering moeten hebben
mechanische ventilatie: mij is niet bekend dat die niet werkt; bij de aanvang van de huur was alles in orde; deze huurder is er wel als een van de laatste ingekomen
in het huurcontract is opgenomen dat huurders niet mogen schilderen; er zijn nu muurschilderingen; ik weet niet van loszittende verf
te warm water: ik zou zeggen, mengen met koud water
toilet met gebruikssporen; klachten zijn altijd verholpen (tot januari 2016) de bril is aan de ene kant vervangen; de kapotte pot is de schuld van de huurders
sloten op kamers: ik ben geen officiële verhuurder; vanaf het begin zijn de afspraken met huurders dat er geen sloten zijn; op aanvraag zijn die wel door mij aan te brengen; ik zou moeten nakijken of ik van die afspraak schriftelijk bewijs heb.
III Beoordeling Ontvankelijkheid
De bewindvoerder stelt dat de post van de Huurcommissie ten onrechte aan de verhuurder is gericht op het adres van het kantoor van de bewindvoerder WSNP.
Daardoor is de bewindvoerder WSNP niet correct opgeroepen voor de zitting en daardoor heeft de verhuurder de stukken niet ontvangen.
De Huurcommissie was immers op de hoogte van de instelling van het WSNP (Wet schuldsanering natuurlijke personen)-bewind per 20 april 2016.
Zaaknummer
ZKN-2016-003192
Datum zitting
28 september 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUGC ENV-2016-244556
De commissie heeft geconstateerd dat in deze en andere zaken de bewindvoerder mr. E.P. de Groot bij brief d.d. 2 juni 2016 heeft laten weten dat op 20 april 2016 het WSNP-bewind is ingesteld. De vonnissen (het betrof de verhuurder en diens partner) terzake zijn overgelegd. In de brief wordt niets gezegd over de gevolgen die naar de mening van bewindvoerder zouden moeten voortvloeien uit de
onderbewindstelling noch wat de Huurcommissie met de mededeling geacht zou worden te doen.
De Huurcommissie heeft deze brief opgevat als een uitnodiging de post voor de verhuurder aan het adres van bewindvoerder te sturen. De commissie acht dit logisch en wijst in dat kader ook op de inhoud van het vonnis: de rechtbank "geeft last aan de bewindvoerder tot het openen van aan de schuldenaar gerichte brieven en telegrammen". In een eerder stadium (op 28 augustus 2016) heeft de
bewindvoerder bovendien telefonisch verzocht de behandeling ter zitting op 5 september 2016 van deze en andere zaken uit te stellen (hetgeen is gehonoreerd) en zich daarmee dus opgesteld als gemachtigde.
In elk geval heeft de bewindvoerder zich in de procedure gemengd.
De commissie wijst tot slot op het feit dat de bewindvoerder bij de behandeling ter zitting is verschenen door zich daar te laten vertegenwoordigen.
De commissie merkt verder op dat, nu het de verantwoordelijkheid van de
bewindvoerder is om de verhuurder inhoudelijk te informeren, niet wordt ingezien dat de verhuurder geacht moet worden de stukken niet te hebben ontvangen.
De commissie komt tot de conclusie dat noch de bewindvoerder noch de
verhuurder in zijn belangen is geschaad door het versturen van de stukken naar de verhuurder op het adres van de bewindvoerder.
Er is geen reden de zaken niet te behandelen.
Inhoudelijk
De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de
woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen.
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Huurprijs
De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 maart 2016. Op die datum was de huurprijs € 300,00 per maand.
Onderhoud en gebreken
Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting had de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst volgens de Huurcommissie ernstige gebreken:
De huisbel functioneert niet. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Ra8).
Het plafond en de wanden in de badkamers vertonen op meerdere plaatsen schimmelvorming. De schimmel is het gevolg van oppervlaktecondensatie als gevolg van slecht (kunnen) ventileren. Tijdens het onderzoek is gebleken dat in een van de doucheruimten de mechanische ventilatie defect is. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V3).
Zaaknummer
ZKN-2016-003192
Datum zitting
28 september 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUGC ENV-2016-244556
De kamer is niet afsluitbaar. Dit is een gebrek in categorie A (nummer 7).
De Huurcommissie heeft overwogen dat de slechte staat van de keuken niet van dien aard is dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Het door de huurder(s) in gebruik houden van de vaatwasser in de wetenschap dat deze lekt en dan meer schade veroorzaakt, is niet verantwoord.
Bij een gebrek in categorie A wordt de huurprijs door de Huurcommissie tijdelijk verlaagd tot 20% van de maximale huurprijs.
Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. In deze situatie vindt de Huurcommissie een verlaging tot 80% redelijk.
Tijdelijke verlaging
De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 20% van de geldende huurprijs van
€ 300,00. De huurder is dus € 60,00 per maand verschuldigd.
Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging
De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 9 mei 2016. Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de
verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 maart 2016.
Als het gebrek in categorie A is hersteld, maar de gebreken in categorie C nog niet, wordt de tijdelijk verlaagde huurprijs € 240,00 per maand.
Vanaf de eerste van de maand nadat de gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van € 300,00 betalen. Zolang de gebreken niet zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, gebreken zijn hersteld, kan de
verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen.
Welk bedrag
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
Zaaknummer
ZKN-2016-003192
Datum zitting
28 september 2016
Huurcommissie
Datum
28 oktober 2010
Kenmerk
ZKN-736478-09
COUGC ENV-2016-244556
IV Beslissing
De woonruimte heeft op 1 maart 2016 de volgende ernstige gebreken:
- De huisbel functioneert niet. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Ra8).
- Het plafond en de wanden in de badkamers vertonen op meerdere plaatsen schimmelvorming. De schimmel is het gevolg van oppervlaktecondensatie als gevolg van slecht (kunnen) ventileren. Tijdens het onderzoek is
gebleken dat in een van de doucheruimten de mechanische ventilatie defect is. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V3).
- De kamer is niet afsluitbaar. Dit is een gebrek in categorie A (nummer 7).
De geldende huurprijs van € 300,00 wordt vanaf 1 maart 2016 tijdelijk verlaagd tot € 60,00 per maand.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Legesveroordeling
De verhuurder moet € 25,00 leges betalen.
De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd.
GRONINGEN, 28 september 2016 De Huurcommissie,
mr. J.H. Bloksma A.C.P. Tamse MRE MRICS Zittingsvoorzitter Zittingslid
