EXPLOITATIEPLAN ZANDZOOM EDRIJVENPARK H2O
GEMEENTE BERNHEZE
GEMEENTE Fout! Onbekende naam voor documenteigenschap.
RAPPORTKENMERKEN
Onderwerp: Exploitatieplan Zandzoom
Opdrachtgever: Gemeente Heiloo
Auteurs: E. Lamfers, Over Morgen
T.J.E.A. van der Heijden, Van der Heijden Grondbeleid
Status: ontwerp
Datum: 27 augustus 2019
Kenmerk: Heiloo 18012008.2
INHOUDSOPGAVE
1. INLEIDING ... 6
1.1. Wettelijke plicht exploitatieplan ... 6
1.2. Proces ontwikkeling Zandzoom ... 7
1.3. Relatie bestemmingsplan en exploitatieplan ... 8
1.4. Doel en functie van het exploitatieplan ... 9
1.5. Jaarlijkse herziening en eindafrekening ... 11
1.6. Leeswijzer ... 12
2. TOELICHTING VOORGENOMEN ONTWIKKELING ZANDZOOM ... 15
2.1. Globale beschrijving bestemmingsplan ... 15
2.2. Begrenzing exploitatieplangebied ... 16
2.3. Globale beschrijving exploitatieplan ... 18
3. VERWERVINGSBELEID ... 20
4. TOELICHTING REGELS EXPLOITATIEPLAN ... 21
4.1. Toelichting algemeen... 21
4.2. Proefverkaveling en verkavelingsplan ... 23
4.3. Fasering ... 24
4.4. Koppeling werken en bouwen ... 26
4.5. Ruimtegebruik ... 27
4.6. Openbare ruimte ... 27
4.7. Woningbouw ... 28
4.8. Bestekken ... 29
4.9. Aanbesteden ... 29
4.10. Tussentijdse en eindinspecties ... 30
4.11. Voorrangsregeling ... 30
4.12. Verbodsbepalingen ... 30
4.13. Afwijkingsbepalingen ... 30
4.14. Aanduiding regels ... 31
5. OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN ... 33
5.1. Toelichting werkzaamheden bouwrijp maken ... 33
5.2. Toelichting werkzaamheden aanleg nutsvoorzieningen ... 34
5.3. Toelichting werkzaamheden inrichting openbare ruimte ... 34
5.4. Werkzaamheden buiten het exploitatieplangebied ... 34
6. DE EXPLOITATIEOPZET ... 35
6.1. Inleiding ... 35
6.2. Rekentechnische uitgangspunten ... 36
6.3. Ruimtegebruik en eigendomssituatie ... 36
6.4. Programma ... 36
6.5. Kosten ... 37
6.6. Opbrengsten ... 40
6.7. Vaststelling maximaal verhaalbare kosten ... 41
6.8. Exploitatiebijdrage per eigendom ... 41
6.9. Gerealiseerde kosten en opbrengsten ... 42
7. REGELS EXPLOITATIEPLAN ... 43
8. BIJLAGEN BIJ HET EXPLOITATIEPLAN ... 51
8.1. Overzicht, toelichting en bijlagen ... 51
bijlage 1 kaart exploitatieplangebied bijlage 2 proefverkaveling
bijlage 3 fasering
bijlage 4 eigendommenkaart bijlage 5 kaart bestaande situatie bijlage 6 verwervingskaart bijlage 7 plankostenscan bijlage 8 bouwwegen
bijlage 9 bouwrijpmaken en inrichting openbare ruimte
bijlage 10 detailuitwerkingen ramingen kosten en opbrengsten exploitatieopzet bijlage 11 taxatierapport Inbrengwaarden
bijlage 12 planschade risicoanalyse
bijlage 13 aanbestedingskader
bijlage 14 jaarschijven grondexploitatie
bijlage 15 overzicht ruimtegebruik per eigendom
1. INLEIDING
1.1. Wettelijke plicht exploitatieplan
Het bestemmingsplan Zandzoom 2019 voorziet in de bouw van 1265 woningen en een zeer gering aantal te herbouwen woningen. Naast deze woningen voorziet het bestemmingsplan ook in het opwaarderen van bestaande wegen, de aanleg van nieuwe wegen, groenvoorzieningen en water.
Het plangebied van het bestemmingsplan wordt begrensd door de Vennewatersweg aan de noordzijde, aan de oostzijde door water gelegen aan de oostzijde van Oosterzijweg, de
gemeentegrens met Castricum aan de zuidzijde en het landelijk gebied van Heiloo aan de westzijde.
Het feit dat het bestemmingsplan nieuwe woningen mogelijk maakt, heeft tot gevolg dat artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) van toepassing is. Dit artikel bepaalt dat de
gemeenteraad bij het vaststellen van een bestemmingsplan dat aangewezen bouwplannen mogelijk maakt ook een exploitatieplan vaststelt. Woningen zijn als bouwplannen aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Samengevat heeft een exploitatieplan als doel:
1. Het borgen dat de gemeente de kosten die samenhangen met het te realiseren gebied (wegen, riolering, groen, plankosten etc.) kan verhalen op eigenaren die zelf hun gronden tot ontwikkeling willen brengen;
2. Het stellen van eisen aan de wijze waarop het gebied moet worden gerealiseerd.
De wettelijke plicht tot het vaststellen van een exploitatieplan is niet altijd van toepassing. De gemeenteraad kan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien (samengevat):
1. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de gronden die zijn gelegen in het gebied en waarop aangewezen bouwplannen zijn voorzien, anderszins is verzekerd.
2. er geen noodzaak is om eisen te stellen aan het tijdvak, fasering danwel andere regels over de inrichting van het gebied.
Aan deze punten is voldaan als de gemeente en alle grondeigenaren overeenkomsten hebben gesloten waarin deze onderwerpen afdoende zijn geregeld. Deze situatie doet zich in Zandzoom niet voor. In het onderhavige gebied Zandzoom zijn de gronden in eigendom bij een groot aantal
eigenaren: uit de informatie van het Kadaster blijkt dat de gronden in eigendom zijn bij 55 eigenaren.
De meeste eigenaren binnen het te ontwikkelen gebied hebben zich in het overleg met de gemeente laten vertegenwoordigen aan de Tafel van Zandzoom (zie paragraaf 1.2). Ondanks de inspanningen van de gemeente en de vertegenwoordigers van de eigenaren aan deze Tafel is het niet gelukt om met alle grondeigenaren een overeenkomst te sluiten. Dit betekent dan ook dat voor het gebied Zandzoom moet worden geconstateerd dat niet aan de hiervoor genoemde voorwaarden om af te zien van het vaststellen van een exploitatieplan wordt voldaan. De conclusie is dan ook dat voor het gebied Zandzoom zoals opgenomen in het bestemmingsplan Zandzoom 2019 een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12, lid 1 Wro noodzakelijk is.
De gemeente heeft de mogelijkheid om op grond van artikel 7c Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet het vaststellen van het exploitatieplan door te schuiven. De gemeente maakt van deze mogelijkheid geen gebruik omdat er niet alleen sprake is van kostenverhaal, maar ook van de noodzaak om
locatie-eisen te stellen. Deze eisen richten zich op de wijze waarop de grondexploitatie van
Zandzoom dient te worden uitgevoerd bijvoorbeeld het bouwrijpmaken en de aanleg van de openbare ruimte. Deze locatie-eisen dienen vanaf de start van de uitvoering van Zandzoom en voor het gehele plangebied van toepassing te zijn. Om deze reden kan het exploitatieplan niet worden
doorgeschoven. Hierbij is ook nog van belang dat de beoogde ontwikkeling voldoende duidelijk is om ook in dit stadium een exploitatieplan op te stellen.
Daarnaast zijn er in de 1e fase van de ontwikkeling van het gebied ook gronden gelegen van
eigenaren waarmee nog geen anterieure overeenkomst is gesloten. Voor het bestemmingsplan is wel gebruik gemaakt van mogelijkheden die de Crisis en herstelwet biedt. Kortheidshalve wordt hiervoor verwezen naar de toelichting en regels van het bestemmingsplan.
1.2. Proces ontwikkeling Zandzoom
Het bestemmingsplan Zandzoom 2019 is een herziening van een gedeelte van het bestemmingsplan dat al vanaf 2005 op de gronden van toepassing is. Het plan van 2005 is echter nooit volledig uitgevoerd; er is slechts voor een beperkt gedeelte van het plan een uitwerkingsplan vastgesteld en gerealiseerd. Dit was een van de redenen om te komen tot een nieuw bestemmingsplan. Daarnaast is er besloten in het kader van de Omgevingswet, die naar verwachting in 2021 in werking zal treden, te komen tot een nieuwe aanpak: de markt ontwikkelt en realiseert in onderling overleg het nieuwe plan;
de gemeente beperkt haar rol meer tot het verhalen van kosten en het voeren van een bepaalde mate van regie over de wijze waarop het plan wordt gerealiseerd.
Hoewel de aanpak waarbij de markt het initiatief neemt, geen unicum is, zijn er in het gebied Zandzoom wel een aantal belangrijke punten die het project uitzonderlijk maken:
1. de versnipperde eigendom in het gebied Zandzoom is een grote uitdaging. Zoals in paragraaf 1.1 al is aangegeven, zijn er volgens het Kadaster 55 grondeigenaren. Naast het aantal eigenaren is er ook een grote diversiteit aan grondeigenaren: zo zijn er professionele partijen die kennis en ervaring hebben over gebiedsontwikkeling, maar ook grondeigenaren die geen of weinig kennis en ervaring hebben. De gemeente heeft om deze redenen in 2016 het initiatief genomen om te komen tot een vorm van gebiedsontwikkeling waarin –zo mogelijk- alle grondeigenaren participeren. Deze benadering heeft ertoe geleid dat de (meeste) grondeigenaren zich hebben georganiseerd in een overlegorgaan met de gemeente t.w. de Tafel.
2. Deze Tafel is vervolgens -namens de meeste grondeigenaren- in samenspraak met de gemeente aan de slag gegaan met het uitgangspunt te komen tot een ontwikkeling en realisatie van het integrale plan Zandzoom;
3. Vanuit deze integrale ontwikkeling en realisatie van het plan Zandzoom heeft de Tafel onderling oplossingen gevonden voor een aantal wezenlijke elementen zoals:
a. Het (op termijn) verplaatsen danwel saneren van bedrijven die in het gebied aanwezig zijn en de bekostiging van deze verplaatsing/sanering;
b. De mogelijkheid voor de eigenaren om zelf hun gronden bouw- en woonrijp te maken en de openbare ruimte te realiseren;
c. De verdeling van het te realiseren bouwprogramma over de eigenaren;
d. De verdeling van de kosten die met de ontwikkeling en realisatie van Zandzoom samenhangen over de eigenaren;
e. Het vastleggen van een fasering waarin de eigenaren hun gronden zullen (doen) bebouwen.
f. Het ontwikkelen van een model anterieure overeenkomst en de ondersteuning van het proces van ondertekening van deze overeenkomst.
De inspanningen van de Tafel en de gemeente hebben tot gevolg gehad dat de gemeente met de meeste grondeigenaren een anterieure overeenkomst heeft kunnen sluiten. Dit betekent dat met deze overeenkomsten het volgende is verzekerd;
1. 69 % van de kosten die de gemeente maakt;
2. 91 % van het aantal te realiseren woningen;
3. 85 % van het aantal te realiseren bedrijfsverplaatsingen danwel- saneringen;
4. 90 % van het grondareaal van het plan.
Zoals al eerder is vermeld, is het niet gelukt om met alle grondeigenaren een anterieure
overeenkomst te sluiten. Om deze reden is het noodzakelijk om het onderhavige exploitatieplan vast te stellen.
1.3. Relatie bestemmingsplan en exploitatieplan
Een exploitatieplan is vaak verbonden aan een bestemmingsplan, toch zijn het verschillende plannen.
In hoofdlijnen ziet de relatie tussen een bestemmingsplan en een exploitatieplan er als volgt uit:
1. Het bestemmingsplan regelt de ruimtelijke onderwerpen van Zandzoom zoals bestemmingen en bijbehorende gebruiksmogelijkheden van gronden en bebouwing. Het exploitatieplan is gericht op de grondexploitatie en regelt het verhalen van de kosten en de wijze waarop het plan wordt gerealiseerd.
2. Het exploitatieplan is volgend aan het bestemmingsplan: het exploitatieplan voorziet in de uitvoering van het kostenverhaal en de wijze van realisatie van het bestemmingsplan;
3. In het verlengde hiervan geldt dat het exploitatieplan niet in strijd mag zijn met het bestemmingsplan. Het exploitatieplan kan wel voorzien in een nadere detaillering van het bestemmingsplan.
Het bestemmingsplan Zandzoom 2019 houdt in hoofdlijnen het volgende in:
De bouw van 1265 woningen in verschillende prijsklassen en de sloop en herbouw van een beperkt aantal bestaande woningen;
Het behoud van openheid in het landschap in combinatie met wonen in het groen;
Het beschermen van belangrijke landschappelijk en cultuurhistorisch waardevolle elementen;
Een looptijd van maximaal 20 jaar.
Het bestemmingsplan kenmerkt zich als een globaal eindplan. Dit blijkt uit de bestemming
‘Woongebied’ waaruit volgt dat op de gronden met deze bestemming er een grote mate van vrijheid is voor de situering van de woningen en de bijbehorende functies zoals openbare ruimte. De detaillering van het plan Zandzoom zal voor een belangrijk gedeelte plaatsvinden vanuit de grondexploitatie door de inzet van het exploitatieplan en daarbij behorende herzieningen.
Bij het vaststellen van het exploitatieplan en herzieningen zal nadrukkelijk worden gekeken naar datgene dat de gemeente met de eigenaren heeft afgesproken in de gesloten anterieure
overeenkomsten. In deze overeenkomsten zijn afspraken gemaakt over het kostenverhaal en de wijze waarop de grondeigenaren hun gronden ontwikkelen en realiseren.
1.4. Doel en functie van het exploitatieplan
Om tot de realisatie van de bebouwing binnen het plangebied te komen, zijn werken en
werkzaamheden nodig die, indachtig het bepaalde in artikel 6.13 lid 1 onder b Wro, als volgt kunnen worden onderverdeeld:
a. het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied;
b. de aanleg van nutsvoorzieningen;
c. de inrichting van de openbare ruimte.
De kosten hiervan worden, vanuit de in artikel 6.13 lid 4 Wro opgenomen fictie dat de gemeente Heiloo is aan te merken als de enige exploitant in het gebied, gemaakt door de gemeente. Dit betekent dat de gemeente, eveneens vanuit deze fictie, te maken heeft met kosten, zoals:
a. inbrengwaarden van de gronden binnen het exploitatieplangebied (artikel 6.2.3 Bro);
b. de kosten van onderzoeken (artikel 6.2.4 sub a Bro);
c. de kosten van bodemsanering etc. (artikel 6.2.4 sub b Bro);
d. de kosten van voorzieningen in een exploitatieplangebied (artikel 6.2.4 sub c Bro); het begrip
‘voorzieningen’ is opgenomen in artikel 6.2.5 Bro;
e. de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het gebied, waaronder mede begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren (artikel 6.2.4 sub d Bro);
f. de hiervoor onder a tot en met e en de onder g bedoelde kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatieplangebied, waaronder mede begrepen de kosten van de noodzakelijke compensatie van in het plangebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen (artikel 6.2.4 sub e Bro);
g. de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering inzake de aanleg van voorzieningen, alsmede in verband met het vrijmaken van gronden van persoonlijke rechten en lasten etc., alsmede van sloop, verwijdering van opstallen etc. (artikel 6.2.4 sub g Bro);
h. de kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen voor het exploitatieplangebied (artikel 6.2.4 sub h Bro);
i. de kosten van andere door het gemeentelijke apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden, voor zover deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de hiervoor omschreven werken, werkzaamheden en maatregelen (artikel 6.2.4 sub j Bro);
j. de kosten van tijdelijk beheer van de door of namens de gemeente verworven gronden, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten (artikel 6.2.4 sub k Bro);
k. de kosten van tegemoetkoming van de (plan)schade zoals bedoeld in artikel 6.1 Wro (artikel 6.2.4 sub l Bro);
l. de kosten van niet-terugvorderbare, niet-gecompenseerde compensabele btw of andere niet- terugvorderbare belastingen (artikel 6.2.4 sub m Bro);
m. de rentekosten van geïnvesteerd kapitaal en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten (artikel 6.2.4 sub n Bro).
De kosten die hiervoor zijn vermeld, komen voor verhaal via een exploitatieplan in aanmerking. Hierbij geldt wel de voorwaarde dat deze kostenposten zich binnen of in samenhang met het te ontwikkelen exploitatieplangebied zullen voordoen. Het totaal van deze verplicht te verhalen kosten zal, conform de regels zoals opgenomen in afdeling 6.4 Wro, worden verhaald ten laste van de eigendommen binnen het exploitatieplangebied waarop ingevolge het bestemmingsplan aangewezen
bouwplanmogelijkheden zijn voorzien.
Naast het kostenverhaal kunnen in een exploitatieplan ook eisen en regels worden opgenomen over de wijze waarop het gebied wordt gerealiseerd. De onderwerpen waarover in een exploitatieplan eisen en regels kunnen worden opgenomen, zijn onder andere: het bouwrijp maken, de inrichting van de openbare ruimte, het ruimtegebruik, deelgebieden, aanbesteden, bestekken, koppelingen tussen bouwen en werken en fasering.
Kostenverhaal
Het exploitatieplan heeft gezien het vorenstaande meerdere doelen en functies. Allereerst dient het als de publiekrechtelijke basis voor het verplicht door de gemeente toepassen van verhaal van de kosten van de grondexploitatie op de eigendommen waarop aangewezen bouwplanmogelijkheden zijn voorzien. Het kostenverhaal ingevolge dit exploitatieplan vindt plaats op twee manieren:
1. door het sluiten van posterieure overeenkomsten over de grondexploitatie zoals bedoeld in artikel 6.24 Wro;
2. door het verbinden van een financieel voorschrift aan een te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen van aangewezen bouwplannen.
Een financieel voorschrift wordt aan een omgevingsvergunning verbonden alleen als ten tijde van de aanvraag van de vergunning is gebleken dat het kostenverhaal voor de in de vergunning begrepen gronden niet al anderszins is verzekerd of een exploitatiebijdrage voor die gronden overeengekomen
en verzekerd is. Dit betekent dat geen financieel voorschrift aan een dergelijke omgevingsvergunning wordt verbonden als:
a. een anterieure overeenkomst (d.w.z. voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan) is gesloten;
b. of een posterieure overeenkomst (d.w.z. na de vaststelling maar voorafgaand aan de indiening van de aanvraag voor een omgevingsvergunning) is gesloten;
c. dan wel als er sprake is van gronduitgifte van bouwkavels door of namens de gemeente.
Overigens doet deze situatie zich in Zandzoom niet voor. De gemeente is wel eigenaar van gronden binnen het plangebied, maar zal deze verkopen en niet zelf in exploitatie nemen.
Het kostenverhaal is dan immers al anderszins verzekerd door gronduitgifte door of namens de gemeente dan wel overeengekomen en verzekerd door een anterieure of een posterieure overeenkomst.
Locatie-eisen
Ten tweede geldt het exploitatieplan als publiekrechtelijke basis voor de regels en eisen die van toepassing zijn op de feitelijke realisatie van het exploitatieplangebied. Zoals hiervoor al is
aangegeven, kunnen de eisen en regels betrekking hebben op het bouwrijp maken, de inrichting van de openbare ruimte, het ruimtegebruik, deelgebieden, aanbesteden, bestekken, koppelingen tussen bouwen en werken en fasering. Het doel van deze eisen en regels is te komen tot een
gestructureerde grondexploitatie en invulling van het te ontwikkelen gebied. In hoofdstuk 4 is vermeld en uitgelegd dat van deze mogelijkheid in dit exploitatieplan gebruik wordt gemaakt.
1.5. Jaarlijkse herziening en eindafrekening
Ingevolge artikel 6.15 Wro dient een exploitatieplan jaarlijks te worden herzien door de
gemeenteraad. De herziening kan betrekking hebben op alle onderdelen van het exploitatieplan, dus zowel op de exploitatieopzet als op de regels.
Afhankelijk van de omvang van de door te voeren herziening is er sprake van een herziening van structurele dan wel niet-structurele onderdelen. In artikel 6.15, lid 2 Wro is vermeld wat onder een niet-structureel onderdeel kan worden verstaan:
Een uitwerking en detaillering van een raming van kosten en opbrengsten;
Een aanpassing van ramingen met de indexering die in het exploitatieplan is opgenomen;
Een vervanging van de ramingen van kosten door gerealiseerde kosten;
Andere niet-structurele onderdelen.
Als er sprake is van een herziening van niet-structurele onderdelen, hoeft voor de
totstandkomingsprocedure niet de uitgebreide openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht te worden gevolgd. Ook is er dan geen mogelijkheid van beroep tegen een vastgesteld herzieningsbesluit.
Een herziening van een exploitatieplan kan tot gevolg hebben dat een exploitatiebijdrage wordt verhoogd of verlaagd. In het geval voorafgaand aan de herziening van het exploitatieplan de exploitatiebijdrage al is overeengekomen dan wel als een financieel voorschrift aan een
omgevingsvergunning is verbonden, heeft een daarna te wijzigen exploitatiebijdrage niet tot gevolg dat een eerder overeengekomen bijdrage respectievelijk als financieel voorschrift aan een
omgevingsvergunning verbonden bijdrage met terugwerkende kracht wordt verhoogd of verlaagd.
Op grond van artikel 6.20 Wro wordt binnen drie maanden nadat de uitvoering van het geheel van de in dit exploitatieplan voorziene werken en werkzaamheden is voltooid, door burgemeester en
wethouders een eindafrekening van het exploitatieplan opgesteld. Gevolg van een eindafrekening is dat alle exploitatiebijdragen voor het exploitatieplangebied worden herberekend op basis van de werkelijk gerealiseerde kosten. De herberekening vindt plaats overeenkomstig de in artikel 6.20 Wro opgenomen regels. Daarbij is bepaald dat als uit de herberekening volgt dat de uiteindelijke bijdrage meer dan 5% lager uitkomt dan de eerder als financieel voorschrift aan een verleende
omgevingsvergunning verschuldigde bijdrage, het verschil, voor zover dat groter is dan de genoemde 5%, met rente wordt terugbetaald aan de vergunninghouder dan wel diens rechtsopvolger.
Voor het exploitatieplan van Zandzoom zullen zeker herzieningen aan de orde zijn. De redenen zijn dat het plan wellicht een langere looptijd zal kennen dan nu voorzien in de exploitatieopzet waardoor kosten en opbrengsten periodiek moeten worden geactualiseerd en het niet is uit te sluiten dat ook de regels en eisen op onderdelen moeten worden afgestemd op de actualiteit. Bij de totstandkoming van deze herzieningen zal ook aandacht worden besteed aan de anterieure overeenkomsten die zijn gesloten. Voor de bewaking van de uitvoering van deze overeenkomsten is ook een rol weggelegd voor het monitoringsteam. Dit is een overlegorgaan waarin grondexploitanten en de gemeente de voortgang en kwaliteit van het plan en de uitvoering van de overeenkomsten bewaken.
1.6. Leeswijzer
Dit exploitatieplan bestaat naast een inleiding uit een toelichting op de exploitatieopzet en de regels en eisen, een bindend deel t.w. de exploitatieopzet en de eisen en regels. In het laatste hoofdstuk zijn de bijlage opgenomen waarin per bijlage is aangegeven wat de status daarvan is: toelichting of bindend onderdeel.
De inhoud van dit exploitatieplan is als volgt:
Hoofdstuk 1: Inleiding: hierin is ingegaan op de wettelijke verplichting van een exploitatieplan, de reikwijdte en doelstellingen van een exploitatieplan en het proces in Zandzoom.
DEEL A: TOELICHTEND GEDEELTE
Hoofdstuk 2: Voorgenomen ontwikkeling Zandzoom. In dit hoofdstuk wordt beschreven wat het plan Zandzoom inhoudt, op welke wijze dit plan wordt gerealiseerd en de begrenzing van het
exploitatieplangebied.
Hoofdstuk 3: Verwervingsbeleid: Grondverwerving en eigendommen. Ingevolge artikel 6.13 lid 2 sub a Wro kan een exploitatieplan een kaart (in combinatie met een beschrijving van het beleid) bevatten waarop wordt vastgelegd welke gronden het bevoegd gezag voornemens is te verwerven.
Hoofdstuk 4: Toelichting op de regels van het exploitatieplan. Dit exploitatieplan bevat eisen en regels die in acht moeten genomen bij de wijze van realisatie van het plan. De eisen en regels zelf zijn in hoofdstuk 7 van het exploitatieplan opgenomen.
DEEL B: BINDEND GEDEELTE
Hoofdstuk 5: Omschrijving van de werken en de werkzaamheden. Ingevolge artikel 6.13 lid 1 onder b Wro dient in het exploitatieplan een beschrijving van de werken en werkzaamheden inzake het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte te worden opgenomen. Deze beschrijving is in dit hoofdstuk vastgelegd.
Hoofdstuk 6: Exploitatieopzet: tot het exploitatieplan behoort een exploitatieopzet en overzicht van kosten en opbrengsten. De inhoud van de exploitatieopzet voorzien van een toelichting is opgenomen in dit hoofdstuk.
Hoofdstuk 7: Regels, zijnde de voorschriften van het exploitatieplan. dit hoofdstuk bevat de eisen en regels die op grond van dit exploitatieplan in acht moeten worden genomen.
DEEL C: BIJLAGEN
Hoofdstuk 8: Bijlagenoverzicht. Dit hoofdstuk bevat een beschrijving van de status van de bijlagen die tot het exploitatieplan behoren en de bijlagen zelf. Het exploitatieplan bevat in totaal 15 bijlagen
Deel B: Toelichting
2. TOELICHTING VOORGENOMEN ONTWIKKELING ZANDZOOM
2.1. Globale beschrijving bestemmingsplan
In paragraaf 1.3 is al ingegaan op de relatie tussen een bestemmingsplan en een exploitatieplan in het algemeen. In de kern komt het er op neer dat een bestemmingsplan de toedeling van
bestemmingen, functies en ruimtelijke gebruiksmogelijkheden regelt en dat het exploitatieplan vanuit de grondexploitatie zich meer richt op de wijze waarop deze toegedeelde bestemmingen, functies en gebruiksmogelijkheden worden gerealiseerd en de kosten hiervan worden verhaald.
Vanuit het bestemmingsplan Zandzoom 2019 zijn onder andere de volgende onderwerpen (samengevat) relevant voor het exploitatieplan:
Het bestemmingsplan kent meerdere bestemmingen zoals onder meer ‘Woongebied’
(inclusief meerdere deelgebieden), ‘Wonen’, Bedrijf, Agrarisch Bedrijf en andere bestemmingen.
Het bestemmingsplan kenmerkt zich als een globaal eindplan. Dit blijkt uit de bestemming
‘Woongebied’. Voor de gronden binnen deze bestemming geldt een directe bouwtitel wat inhoudt dat aanvragen voor een omgevingsvergunning die in overeenstemming zijn met de regels van de genoemde bestemming in principe direct verleend kunnen worden.
Het feit dat er een directe bouwtitel is, betekent echter nog niet dat de directe verlening van de vergunning voor het bouwen ook in alle gevallen daadwerkelijk aan de orde zal zijn. De aanvraag voor het bouwen zal immers ook moeten voldoen aan de eisen en regels die in het exploitatieplan zijn opgenomen.
Het bestemmingsplan voorziet in de bouw van 1265 woningen en een beperkt aantal te slopen en te herbouwen bestaande woningen. Deze woningen worden gerealiseerd in verschillende prijsklassen zoals sociale huur, sociale koop en middenduur, duur en topsegment.
Een belangrijk doel is het behoud van openheid in het landschap in combinatie met wonen in het groen;
Het beschermen van belangrijke landschappelijk en cultuurhistorisch waardevolle elementen;
Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van mogelijkheden die de Crisis en herstelwet biedt, voor het exploitatieplan is hiervan geen gebruik gemaakt.
Een looptijd van maximaal 20 jaar. Hoewel in de exploitatieopzet hiervan niet is uitgegaan, kunnen meerdere factoren wel leiden tot een langere looptijd:
o het grote aantal eigenaren dat zelf de bestemming wil realiseren;
o het aantal en de omvang van de te verplaatsen bedrijven;
o het aantal te realiseren woningen vereist een goede spreiding in de tijd;
o de wijze van de realisatie van het plan: de markt bepaalt voor het belangrijkste gedeelte wat het tempo is van de beoogde gebiedsontwikkeling;
Voor veel gronden in het bestemmingsplan zijn anterieure overeenkomsten gesloten.
Voor een groot gedeelte van de gronden binnen het bestemmingsplan geldt de globale
eindbestemming ‘Woongebied’ (al dan niet aangevuld met een gebiedsaanduiding). Deze globale eindbestemming biedt veel ruimte voor de daadwerkelijke realisatie van het plan. Deze wijze van bestemmen is verantwoord nu er voor bijna 90 % van de gronden binnen het plan een anterieure overeenkomst is gesloten.
Het voorafgaande neemt niet weg dat het toch nodig is om in het exploitatieplan een zodanig pakket van eisen en regels op te nemen dat het plan op een gestructureerde en financieel verantwoorde wijze wordt gerealiseerd, dit geldt ook voor de gronden met een directe bouwtitel. De detaillering van het plan Zandzoom zal daarom –uiteraard met in acht name van de regels van het bestemmingsplan- voor een belangrijk gedeelte plaatsvinden vanuit de grondexploitatie door de inzet van het
exploitatieplan en daarbij behorende herzieningen. Het exploitatieplan en de herzieningen worden vastgesteld door de gemeenteraad. Op deze wijze geeft de gemeenteraad vanuit zijn
verantwoordelijkheid voor het algemene (publieke) belang sturing aan de realisatie van Zandzoom door de eigenaren.
Bij het vaststellen van het exploitatieplan en herzieningen wordt nadrukkelijk aandacht besteed aan datgene dat de gemeente met de eigenaren heeft afgesproken in de gesloten anterieure
overeenkomsten. In deze overeenkomsten zijn afspraken gemaakt over het kostenverhaal en de wijze waarop de grondeigenaren hun gronden ontwikkelen en realiseren. Het is de bedoeling dat de integrale ontwikkeling en realisatie van het integrale plan op een gestructureerde wijze zal
plaatsvinden. Aan dit uitgangspunt dienen zowel de gronden waarover een anterieure overeenkomst is gesloten als de gronden waarover een dergelijke overeenkomst niet is gesloten, bij te dragen.
De gemeente heeft in Zandzoom op dit moment een dubbele positie: enerzijds is zij de behartiger van het algemeen belang en anderzijds is zij ook grondeigenaar en daarmee ook belanghebbende.
Uitgangspunt is dat de gemeente haar gronden aan een marktpartij verkoopt en zelf geen grondexploitatie en bouwplannen zal realiseren.
Kortom: het exploitatieplan is een aanvulling op de anterieure overeenkomsten met als doel de realisatie van het plan door de markt mogelijk te maken overeenkomstig de gemeentelijke uitgangspunten.
2.2. Begrenzing exploitatieplangebied
Op grond van artikel 6.12 Wro, lid 2 Wro is een exploitatieplan gekoppeld aan een bestemmingsplan.
Dit betekent dat de begrenzing van het exploitatieplangebied ook verbonden is met de begrenzing van het bestemmingsplan. De begrenzing van een exploitatieplangebied mag niet groter zijn dan de begrenzing van een bestemmingsplan. Dit betekent dat de begrenzing van een exploitatieplangebied in beginsel gelijk is aan de begrenzing van het bestemmingsplan. Aan de andere kant mag de begrenzing van een exploitatieplangebied wel kleiner zijn dan de begrenzing van een
bestemmingsplan. Voor het plan Zandzoom doet deze situatie zich voor en wel om de volgende redenen:
1. In paragraaf 1.2 is aangegeven dat het onderhavige bestemmingsplan voorziet in een herziening van een gedeelte van het bestemmingsplan Zandzoom van 2005. Dit
bestemmingsplan is vastgesteld onder de werking van de voorganger van de huidige wet t.w.
de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). Het bestemmingsplan van 2005 voorzag
voornamelijk in de bestemming ‘Wonen-uit te werken’. Omdat het plan van 2005 is vastgesteld onder de WRO dient te worden bezien of en zo ja in welke mate artikel 9.1.20 Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening nog van toepassing is. Dit artikel bepaalt immers (samengevat) dat een exploitatieplan niet aan de orde kan zijn als op grond van een voorafgaand plan al een bouwvergunning had kunnen worden verleend voor een
aangewezen bouwplan. Een voorafgaand plan kan zijn een bestemmingsplan (gebaseerd op artikel 10 WRO) of een uitwerkingsplan (gebaseerd op artikel 11 WRO). Dit alles is echter niet van toepassing als in het nieuwe plan (t.w. het onderhavige bestemmingsplan
Zandzoom 2019) een nieuwe bestemmingsregeling is opgenomen.
Voor het plan Zandzoom geldt dat het bestemmingsplan van 2005 voorzag in een ‘uit te werken’ bestemming voor wonen. Er zijn, met uitzondering van één bepekt gebied, geen uitwerkingsplannen in de zin van artikel 11 WRO vastgesteld. Omdat geen uitwerkingsplan is vastgesteld, kunnen er ook geen bouwvergunningen worden verleend. Dit betekent dat artikel 9.1.20 niet van toepassing is en de desbetreffende gronden dienen te worden opgenomen in het exploitatieplangebied. Daarnaast is er ten opzichte van het
bestemmingsplan van 2005 in het nieuwe bestemmingsplan sprake van wijzigingen in de bestemmingsregeling omdat het plangebied is aangepast, het aantal woningen is gewijzigd en ook de dichtheden van het aantal te realiseren woningen is gewijzigd. Ook om deze reden dienen de gronden te worden opgenomen in het exploitatieplangebied.
2. De gronden waarop al woningen zijn gerealiseerd, vallen buiten het exploitatieplangebied (de bestemmingen ‘Wonen’ en ‘Gemengd’. In het bestemmingsplan zijn voor deze gronden geen mogelijkheden voor aangewezen bouwplannen opgenomen, de bestemming is al
gerealiseerd.
3. Ook voor de gronden met de bestemmingen ‘Bedrijf’ en ‘Horeca’ geldt dat de bestemmingen al zijn gerealiseerd. Op deze gronden zijn geen aangewezen bouwplannen mogelijk zodat ook deze gronden niet binnen het exploitatieplangebied van het onderhavige exploitatieplan vallen. .
4. Gebieden waarvan eigenaren hebben aangegeven niet te willen realiseren. een aantal eigenaren heeft aangegeven geen behoefte te hebben aan een woonbestemming; deze gronden zijn ook niet opgenomen in het exploitatieplangebied.
5. Bestemming ‘Cultuur en ontspanning’: deze gronden zijn wel opgenomen in het
bestemmingsplan, maar binnen deze bestemming zijn geen aangewezen bouwplannen toegestaan waardoor ook deze gronden buiten het exploitatieplangebied blijven.
6. Bestaande wegen en andere voorzieningen waarvan de functie van openbare ruimte wordt gehandhaafd, zijn ook niet opgenomen. Omdat dit reeds gerealiseerde voorzieningen en kosten zijn, is het niet nodig de inbrengwaarde van deze gronden opnieuw te laten vaststellen. Dit neemt echter niet weg dat voor de bestaande wegen en andere
voorzieningen in bepaalde gevallen nog kosten moeten worden gemaakt en in sommige gevallen al zijn gemaakt. Deze kosten komen wel voor verhaal in aanmerking en zijn dan ook in de exploitatieopzet verwerkt.
Op grond van deze punten bestaat het exploitatieplangebied uit meerdere deelgebieden. Deze deelgebieden vormen echter in ruimtelijk, functioneel, organisatorisch en financieel opzicht één samenhangend gebied waardoor er sprake is van één exploitatieplangebied. Dit gegeven past binnen de Kadernota Zandzoom waarin het gebied ook is aangeduid als één samenhangend gebied. De samenhang tussen de deelgebieden wordt gevormd door de volgende punten:
1. de deelgebieden liggen binnen het plangebied van het bestemmingsplan en op geringe afstand van elkaar;
2. de deelgebieden voorzien in dezelfde functie t.w. wonen met bijbehorende voorzieningen zoals wegen, groen etc.;
3. de bestaande wegen vervullen allen een functie voor het nieuwe woongebied;
4. de deelgebieden vormen één samenhangend en geïntegreerd proces van grondexploitatie en de bouwexploitatie van het gehele plan hangt hiermee nadrukkelijk samen
5. zie tevens het gestelde in paragraaf 1.2.
Het exploitatieplangebied omvat in ieder geval het gebied van het bestemmingsplan waarin de aangewezen bouwplanmogelijkheden zijn gelegen en waarvoor de plicht tot het verhalen van kosten bestaat. De gronden waarover anterieure overeenkomsten zijn gesloten, maken om deze reden dan ook deel uit van het exploitatieplangebied.
Daarnaast behoren tot het exploitatieplangebied ook de gronden waarop nog openbare ruimte dient te worden gerealiseerd. Tot de openbare ruimte behoren de gronden waarop onder andere de volgende functies zijn voorzien en nog moeten worden gerealiseerd:
wegen met bijbehorende werken;
riolering;
groenvoorzieningen;
water.
De exacte begrenzing van het exploitatieplangebied is aangegeven op bijlage 1.
2.3. Globale beschrijving exploitatieplan
Het exploitatieplan richt zich op de uitvoering van het bestemmingsplan Zandzoom 2019 en het bijbehorende kostenverhaal. Het beleid van de gemeente is er op gericht om het plan door de markt te laten realiseren. Dit betekent dat de gemeente zelf geen actieve rol heeft in de grondexploitatie van het plan, maar dat private grondexploitanten zelf de bestemming realiseren. De gemeente ziet vanuit haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid, wettelijke plicht en de behoefte om het plan op een gestructureerde en financieel verantwoorde wijze te (doen) realiseren de noodzaak voor het vaststellen van een exploitatieplan.
De noodzaak om een exploitatieplan vaststellen is daarmee gebaseerd op en een uitvoering van de publiekrechtelijke positie en rol van de gemeente. Vanuit deze positie en rol is het daarmee ook aan
de gemeente om de inhoud van het exploitatieplan te bepalen. Nogmaals wordt ook hier vermeld dat de gemeente met het bepalen van de inhoud van dit exploitatieplan ook nadrukkelijk aandacht heeft besteed aan de anterieure overeenkomst die met private grondexploitanten zijn gesloten.
Het exploitatieplan bevat de volgende onderdelen:
1. Een omschrijving van de werken en werkzaamheden: in deze omschrijving geeft de gemeente aan welke werkzaamheden voor de ontwikkeling en realisatie van het plan noodzakelijk zijn en de eisen die bij de realisatie daarvan in acht moeten genomen.
2. Een exploitatieopzet waarin de kosten en opbrengsten zijn opgenomen die samenhangen met de grondexploitatie. De kosten en opbrengsten zijn onderbouwd. Deze exploitatieopzet is vervolgens de grondslag voor de berekening van de exploitatiebijdrage die grondeigenaren verschuldigd zijn;
3. Een beschrijving van de methodiek die wordt gehanteerd bij de detaillering van het globale bestemmingsplan. De gemeente bouwt hierbij voort op de afspraken die zijn vastgelegd in de anterieure overeenkomsten. Samengevat is in de overeenkomsten vastgelegd dat de basis voor de exploitatiebijdrage die de private grondexploitant aan de gemeente is verschuldigd, bestaat uit een proefverkaveling waarin het aantal en de aard van de te bouwen woningen zijn vastgelegd. Deze proefverkaveling wordt vervolgens uitgewerkt in een verkavelingsplan waarin niet alleen de woningen, maar ook andere onderwerpen zijn vastgelegd zoals de ligging en inrichting van de openbare ruimte etc. Dit verkavelingsplan is de basis voor de omgevingsvergunningen en de feitelijke inrichting van het gebied van de private
grondexploitant. Deze methodiek wordt ook toegepast in dit exploitatieplan en is nadere uitgewerkt in Hoofdstuk 4. Toelichting Regels Exploitatieplan en Hoofstuk 7. Regels Exploitatieplan; het financiële onderdeel is toegelicht en uitgewerkt in Hoofdstuk 6, De Exploitatieopzet.
4. Eisen en regels: hoewel de realisatie van het plan door private grondexploitanten zal plaatsvinden, is uiteindelijk de gemeente eindverantwoordelijk voor het plan Zandzoom.
Tegen deze achtergrond is het noodzakelijk om over meerdere onderwerpen die te maken hebben met grondexploitatie eisen en regels op te nemen. De onderwerpen waarover in dit exploitatieplan eisen en regels worden gesteld, zijn in ieder geval:
a. De proefverkaveling en het verkavelingsplan b. Het regelen van het ruimtegebruik;
c. Het stellen van eisen aan de wijze van realiseren en de kwaliteit van het bouw- en woonrijpmaken en de inrichting van de openbare ruimte;
d. Het opnemen van een fasering voor het bouwen van woningen;
e. Het aanbesteden van werken;
f. Koppelingen tussen werken en omgevingsvergunningen.
g. Het beschermen van waardevolle landschapselementen h. Bepalingen over bepaalde categorieën van woningen
5. Bijlagen waarin de opbrengsten en kosten worden onderbouwd, maar ook bijlagen die een directe relatie hebben met de eisen en regels.
3. VERWERVINGSBELEID
Voor het plan Zandzoom geldt dus als uitgangspunt dat private grondexploitanten het plan
ontwikkelen en realiseren. Dit betekent dat de gemeente geen behoefte heeft om de gronden binnen het plan Zandzoom te verwerven. Een uitzondering hierop zijn echter de gronden die worden
aangewend voor de openbare ruimte. De gronden die hiervoor worden aangewend, worden concreet aangeduid in het verkavelingsplan dat door elke private grondexploitant dient te worden opgesteld.
Over de verwerving van deze gronden door de gemeente zijn in de anterieure overeenkomsten afspraken gemaakt. Voor zover er over de verwerving van gronden voor de openbare ruimte nog geen afspraken zijn gemaakt, zal de gemeente deze alsnog trachten te verwerven.
Bij de vaststelling van dit exploitatieplan zijn er nog geen verkavelingsplannen beschikbaar. Om desondanks toch een inzicht te geven in de gronden die mogelijk worden aangewend voor openbare ruimte en dus door de gemeente worden verworven, is aansluiting gezocht bij de proefverkaveling.
Op bijlage 6 zijn als te verwerven gronden aangegeven de gronden die op de proefverkaveling zijn aangeduid als openbare ruimte. Deze bijlage is indicatief en zal bij elke herziening van dit
exploitatieplan worden aangepast op de actuele situatie zoals deze is ontstaan naar aanleiding van daadwerkelijke verwerving en verkavelingsplannen.
Het gemeentelijk verwervingsbeleid is gebaseerd op een verwerving op minnelijke basis. Met de desbetreffende eigenaar wordt in contact getreden om te bezien of, en zo ja onder welke
voorwaarden, zij bereid zijn de desbetreffende gronden aan de gemeente te verkopen. Mocht een dergelijke minnelijke verwerving niet mogelijk zijn en de eigenaar niet bereid zijn om de gronden overeenkomstig dit exploitatieplan te ontwikkelen, dan rest de gemeente geen andere keus dan de gronden te onteigenen danwel de gronden op onteigeningsbasis te verwerven.
In de post ‘inbrengwaarde’ van de exploitatieopzet van dit exploitatieplan zijn de kosten overeen- komstig artikel 6.13 lid 5 Wro opgenomen op basis van minnelijke verwerving. Mocht het echter noodzakelijk zijn om gronden te onteigenen danwel op onteigeningsbasis te verwerven, dan dient de exploitatieopzet hierop te worden aangepast. In dat geval zal op grond van voornoemd artikel de post
‘inbrengwaarde’ moeten worden afgestemd op de schadeloosstelling op onteigeningsbasis.
4. TOELICHTING REGELS EXPLOITATIEPLAN
4.1. Toelichting algemeen
Zoals eerder is aangegeven, zal de ontwikkeling en realisatie van het plan Zandzoom geschieden door private grondexploitanten. In het plan Zandzoom zijn circa 55 grondeigenaren. Het overgrote deel van deze grondeigenaren heeft met het sluiten van een anterieure overeenkomst aangegeven dat zij zelf de beoogde woningbouw en bijbehorende openbare ruimte willen realiseren. Dit betekent wel dat de gemeente het kostenverhaal en de wijze van realisatie van het plan dient te borgen.
Vanuit haar publiekrechtelijke positie en rol is het daarmee ook aan de gemeente om de inhoud van het exploitatieplan te bepalen. In dit exploitatieplan zijn de volgende regels opgenomen:
systeem van proefverkaveling en verkavelingsplan
fasering
de koppeling van werken en werkzaamheden in relatie tot de afgifte van omgevingsvergunningen
het bouwrijp maken
het ruimtegebruik
openbare ruimte
woningbouw
bestekken
aanbesteden
verbodsbepalingen
afwijkingsmogelijkheden.
In algemene zin geldt dat er meerdere redenen zijn om eisen en regels over de hiervoor vermelde onderwerpen vast te stellen:
1. er is sprake van veel private grondexploitanten. Met het merendeel van deze
grondexploitanten is een anterieure overeenkomst gesloten. Deze overeenkomsten bevatten onderwerpen die specifiek zijn afgestemd op de betreffende grondpositie (aantal en aard te realiseren woningen), maar ook onderwerpen die voor het gehele gebied van toepassing zijn zoals de kwaliteitseisen van de openbare ruimte. Het is belangrijk dat deze eisen ook gelden voor de grondexploitanten die geen overeenkomst met de gemeente hebben gesloten;
2. ondanks de nu gehanteerde fasering in de exploitatieopzet valt niet uit te sluiten dat het plan een lange looptijd zal hebben. Gedurende deze looptijd is het noodzakelijk om een adequaat stelsel van eisen en regels te hebben waardoor de grondexploitatie van het plan op een verantwoorde en gestructureerde wijze is geborgd;
3. nu het plan nagenoeg volledig wordt gerealiseerd door private grondexploitanten, waarbij het niet is uit te sluiten dat er zich nog ontwikkelingen voordoen met betrekking tot
grondposities, is ook een publiekrechtelijk stelsel als het exploitatieplan een belangrijke achtervang;
4. de gemeente heeft naast het bestemmingsplan een aantal kaders vastgesteld die beogen te borgen dat het gebied Zandzoom wordt ontwikkeld tot een hoogwaardig en open
woongebied. Deze kaders zijn:
a. de Kadernota Zandzoom, vastgesteld bij raadsbesluit van 8 mei 2017;
b. Het RKK t.w. Ruimtelijke Kwaliteitskader, vast te stellen door de gemeenteraad;
c. het IPOR t.w. Inrichtingsprincipes en Profielen Openbare Ruimte, vast te stellen door de gemeenteraad;
d. Kwaliteitshandboek t.w. Kwaliteitshandboek Openbare Ruimte Woningbouwlocaties gemeente Heiloo 2016, vastgesteld op 20 mei 2019 met bijbehorend addendum.
Deze kaders zijn direct of indirect van belang voor Zandzoom en maken daarom direct of indirect onderdeel uit van dit exploitatieplan.
Deelgebieden
In de Kadernota Zandzoom die door de gemeenteraad is vastgesteld, is het gebied Zandzoom opgedeeld in meerdere deelgebieden; in de nota worden deze deelgebieden ‘Kamers’ genoemd.
Deze opdeling is ingegeven door het feit dat deze Kamers vanuit meerdere perspectieven van elkaar verschillen t.w. landschappelijk, bebouwingsmogelijkheden (aantal en aard van de te realiseren woningen), de boogde infrastructuur etc. Hoewel het voor de hand ligt deze Kamers ook in dit exploitatieplan te duiden en in de regels te verwerken, is er geen noodzaak om hiertoe over te gaan.
De reden hiervan is dat de onderwerpen die vanuit de grondexploitatie in verband kunnen worden gebracht met de aanwijzing van de Kamers op een andere wijze bijvoorbeeld in andere documenten, zijn geregeld;
1. Het aantal woningen dat per Kamer mag worden gebouwd, is in het bestemmingsplan geregeld;
2. Het verkavelingsplan regelt al veel over de te bouwen woningen en de inrichting van een grondexploitant;
3. De fasering van de ontwikkeling van het gehele plan en daarmee ook per Kamer is geregeld in de regels over fasering;
4. De bouw van de sociale huurwoningen is verwerkt in de regels over de sociale huurwoningen; over sociale koopwoningen zijn geen bepalingen opgenomen.
5. De kwaliteit en inrichting van het bouwrijpmaken en de openbare ruimte is verwerkt in de regels over het bouwrijpmaken en de inrichting van de openbare ruimte. De eisen die worden gesteld, gelden voor het gehele exploitatieplangebied en voor zover er sprake is van
bijzondere onderdelen die verbonden zijn aan een bepaalde Kamer is dit geregeld in het Ruimtelijk Kwaliteitskader.
Tegen deze achtergrond is het niet noodzakelijk om de Kamers expliciet in dit exploitatieplan te regelen. Voor de duidelijkheid zijn op een aantal bijlagen de deelgebieden wel aangegeven.
4.2. Proefverkaveling en verkavelingsplan
In de anterieure overeenkomsten die de gemeente en de private grondexploitanten hebben gesloten is er sprake van een proefverkaveling en een verkavelingsplan. Dit systeem is ook verwerkt in dit exploitatieplan.
Inhoud en betekenis Proefverkaveling
De proefverkaveling geeft indicatief inzicht in de wijze waarop de betreffende grondexploitant zijn gronden wil inrichten. Deze proefverkaveling is een vertaling van de afspraken die zijn vastgelegd in de anterieure overeenkomst die de gemeente en de grondexploitant met elkaar hebben gesloten.
Samengevat is in de overeenkomsten vastgelegd dat de proefverkaveling de basis is voor de exploitatiebijdrage die de private grondexploitant aan de gemeente is verschuldigd: het totaal aantal en de verdeling daarvan per categorie van de te bouwen woningen zijn hierin bindend vastgelegd.
Voor de inrichting van de gronden heeft de proefverkaveling ‘slechts’ een indicatieve status: het is een mogelijke inrichting en dan nog op hoofdlijnen. De definitieve inrichting van het gebied wordt ter uitvoering van de overeenkomst vastgelegd in een verkavelingsplan (zie hierna).
Het systeem van de proefverkaveling is ook van toepassing op de gronden waarvoor geen anterieure overeenkomst is gesloten. Dit betekent dat voor het gehele exploitatieplangebied een
proefverkaveling is opgesteld, zie bijlage 2. Deze proefverkaveling geeft daarmee per grondeigendom inzicht in het aantal en de categorie van de te realiseren woningen en een voorgenomen/indicatieve inrichting (op hoofdlijnen). Voor de proefverkaveling voor het gehele exploitatieplangebied zijn leidend geweest de gesloten anterieure overeenkomsten en voor de overige gronden is een invulling
opgenomen die logisch en stedenbouwkundig verantwoord aansluit op de gesloten overeenkomsten.
Inhoud, betekenis en procedure verkavelingsplan
Het verkavelingsplan is een nadere detaillering van de proefverkaveling. In het verkavelingsplan zijn niet alleen de woningen, maar ook andere onderwerpen vastgelegd zoals:
De situering en de oppervlakte (m²) van het openbaar gebied en het uitgeefbare gebied (oppervlakte analyse);
De aansluitingen met de aangrenzende eigendommen;
Het aantal en de locatie woningen per woningcategorie;
De bouwvlakken;
Het aantal woningen per hectare (dichtheid);
De parkeerbalans;
Cultuurhistorische houtwallen en /of hagen;
Inrichting openbare ruimte;
Water;
Groen
Dit verkavelingsplan is de basis voor de omgevingsvergunningen en de feitelijke inrichting van het gebied van de private grondexploitant. Dit betekent dat er een verkavelingsplan dient te zijn dat de procedure (zie hierna) met succes heeft doorlopen en door het college van burgemeester en
wethouders is goedgekeurd. Is dat niet het geval dan kan er ook geen omgevingsvergunning voor de bouw van woningen worden verleend en kan er ook niet worden gestart met het bouwrijp maken van het betreffende gebied. Het verkavelingsplan heeft daarmee een bindende status.
Het verkavelingsplan wordt door de betreffende grondexploitant ingediend bij de gemeente;
laatstgenoemde is verantwoordelijk voor de toetsing. Het behoeft geen nadere uitleg dat het verkavelingsplan moet voldoen aan het bestemmingsplan. Bezien vanuit de grondexploitatie gelden er nog aanvullende regels; in dit exploitatieplan is opgenomen dat het verkavelingsplan ook nog wordt getoetst aan de volgende documenten:
a. Het RKK t.w. Ruimtelijke Kwaliteitskader;
b. Het IPOR t.w. Inrichtingsprincipes en Profielen Openbare Ruimte;
c. Het Kwaliteitshandboek t.w. Kwaliteitshandboek Openbare Ruimte Woningbouwlocaties gemeente Heiloo 2019 met bijbehorend addendum.
Het IPOR en het Kwaliteitshandboek zijn documenten die van toepassing zijn voor de gehele gemeente. Bij beide documenten is een addendum opgenomen waarin wordt aangegeven welke onderdelen hiervan voor het exploitatieplangebied van toepassing zijn en welke onderdelen niet. Dit addendum maakt daarmee het gehele proces beter inzichtelijk en eenvoudiger.
Bij de toetsing van het verkavelingsplan wordt de volgorde aangehouden zoals deze hiervoor is aangegeven: eerst bestemmingsplan, vervolgens RKK etc. Bij tegenstrijdigheden tussen genoemde documenten prevaleert het voorafgaande document.
Eerst als het verkavelingsplan voldoet aan het voorafgaande kunnen vervolgstappen worden gezet zoals het aanvragen voor de omgevingsvergunning en de aanvang van de werkzaamheden van bouw- en woonrijpmaken.
In de toetsing door de gemeente is een rol weggelegd voor het ‘Kwaliteitsteam’. Dit team draagt met name zorg voor de toetsing van de verkavelingsplannen aan het RKK. Het team heeft een
adviserende rol en brengt aan advies uit aan het college van burgemeester en wethouders dat vervolgens zal besluiten over de goedkeuring van het verkavelingsplan.
De regeling over proefverkaveling en verkavelingsplan is opgenomen in artikel 2.
4.3. Fasering
Binnen het exploitatieplangebied worden uiteindelijk 1265 woningen gebouwd en een aantal woningen herbouwd. Het exploitatieplangebied heeft een grote oppervlakte, wordt bebouwd gedurende een langere periode en kent veel bestaand en te handhaven functies en bebouwing.
Daarnaast zijn er veel grondexploitanten die op verschillende locaties binnen het
exploitatieplangebied hun plannen willen realiseren. Dit betekent dat aandacht nodig is voor een gestructureerde wijze van realisatie van het plan. Zo is het onder andere belangrijk dat het gebied goed bereikbaar is en blijft, dat wordt voorkomen dat er sprake is van een grote bouwput en dat opbrengsten en kosten worden gestroomlijnd. Hierin kan worden voorzien door het opnemen van een fasering voor de realisatie van het plan.
In het overleg met de Tafel is de fasering een belangrijk onderdeel geweest. Dit betreft zowel de fasering op het niveau van het totale plangebied als de fasering van de realisatie van de plannen van elke individuele grondexploitant. Het resultaat van beide faseringen is per grondexploitant vastgelegd in de anterieure overeenkomst. Deze fasering is ook verwerkt in de fasering die in dit exploitatieplan is opgenomen.
In het overleg met de Tafel is afgesproken dat de woningen (6 woningen of minder) die zijn
geprojecteerd in de ‘linten’ niet gebonden zijn aan de afspraken over fasering. Dit geldt daarmee ook voor de gronden waarover nog geen anterieure overeenkomst is gesloten. De gronden in de linten zijn aangeduid op de verbeelding van het bestemmingsplan Zandzoom 2019.
De fasering zoals deze is opgenomen in dit exploitatieplan (bijlage 3) bestaat uit een kaart met een lijst. Hieruit kan voor elk grondeigendom worden afgeleid wanneer deze gronden tot ontwikkeling kunnen worden gebracht. De kaart en de lijst geven per eigendom aan wanneer en op welke locatie het te realiseren woningbouwprogramma zal plaatsvinden.
Deze fasering is een initiatief van de Tafel en is verwerkt in de gesloten anterieure overeenkomsten.
Hierin is rekening gehouden met aantallen woningen en de woningcategorie op jaarbasis. In dit exploitatieplan is gekozen voor een sturing op uitsluitend het aantal woningen omdat de typologie van woningen meer afhankelijk is van marktomstandigheden en daarmee tot de verantwoordelijkheid van de marktpartijen behoort.
In de fasering van de Tafel is bepalend het moment waarop de gronden door de betreffende grondexploitant ‘TE KOOP’ worden aangeboden. Wettelijk gezien kan het moment van aanbieding van gronden geen onderwerp zijn voor een regeling over een fasering in een exploitatieplan. Het is daarom beter een relatie te leggen met het moment van het verlenen van omgevingsvergunning.
Teneinde recht te doen aan de gemaakte afspraken is in de regels bepaald dat bij het verlenen van vergunningen de fasering in acht dient te worden genomen. Hierbij wordt geen relatie gelegd met het
‘Te Koop’ aanbieden van gronden, maar met het moment waarop de omgevingsvergunning kan worden verleend.
De planning van de te realiseren woningen is voor een belangrijke mate afhankelijk van de
economische omstandigheden en de vraag naar woningen. Het is dan ook wenselijk om in de regels over fasering rekening te houden met conjuncturele schommelingen. Dit betekent dat het niet verstandig is om de fasering te koppelen aan een bepaald tijdvak bijvoorbeeld jaartallen. De
afstemming met conjuncturele schommelingen wordt beter bereikt door een relatie te leggen met het aantal verleende omgevingsvergunningen in een bepaalde fase. De uitwerking hiervan in de regels houdt het volgende in: indien op de gronden in een bepaalde fase 70 % van het aantal geplande omgevingsvergunningen is verleend, is het toegestaan om over te gaan tot het verlenen van
omgevingsvergunningen voor de bouw van woningen in de volgende fase. Deze flexibilteitsbepaling is opgenomen in artikel 13, onder c. Is het aantal van 70 % van omgevingsvergunningen nog niet bereikt dan is het niet toegestaan om vergunningen te verlenen voor woningen in de volgende fase.
Deze fasering staat los van de regels over het verkavelingsplan. Het ligt voor de hand dat er in de praktijk een afstemming zal plaatsvinden tussen het moment van het indienen van een
verkavelingsplan en het gewenste moment waarop de omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen dienen te zijn verleend. Immers, zoals uit paragraaf 4.2 volgt, is altijd een door
burgemeester en wethouders goedgekeurd verkavelingsplan nodig voordat überhaupt met de uitvoering van de plannen kan worden begonnen, dus ook de omgevingsvergunning kan worden verleend.
Voor de fasering voor het gehele exploitatieplangebied en de exploitatieopzet zijn de gesloten anterieure overeenkomsten leidend geweest en op basis daarvan is voor de overige gronden een invulling van de fasering opgenomen die bezien vanuit de grondexploitatie logisch en verantwoord is.
De regels over de fasering richten zich uitsluitend op het verlenen van een omgevingsvergunning en niet op de start van het bouwrijpmaken.
De regeling over fasering is opgenomen in artikel 3.
4.4. Koppeling werken en bouwen
De wijze waarop Zandzoom wordt gerealiseerd, hangt samen met de voortgang van bepaalde werkzaamheden. Zo zijn in ieder geval de volgende werkzaamheden/werken van belang voor de wijze waarop Zandzoom kan worden gerealiseerd:
Voltooiing spoorwegonderdoorgang: dit betreft het realiseren van een ondergang in de Vennewatersweg en wordt uitgevoerd door gemeente;
Aanpassing Vennewatersweg: dit betreft een totale reconstructie van de Vennewatersweg inclusief de realisatie van twee rotondes;
Aansluiting A-9: dit betreft het realiseren van een nieuwe op/afrit op de rijksnelweg A-9 en wordt uitgevoerd door gemeente
Aanpassing bestaande wegen zoals de Kapellaan, de Westerweg en de Oosterzijweg. Deze werken/werkzaamheden worden uitgevoerd door de gemeente Heiloo
Waterberging
Met deze werkzaamheden/werken is rekening gehouden in de fasering zoals deze in vorige paragraaf is beschreven zodat hiervoor in de regels geen bepalingen hoeven te worden opgenomen.
Een onderdeel waarvoor wel een koppelingsregeling nodig is, is het borgen dat voor elke
bouwinitiatief er een afdoende ontsluiting is in de vorm van een bouwweg. Vanuit het perspectief van bereikbaarheid en verkeersveiligheid en ter borging van een verantwoorde wijze van de aanleg en aanpassing van infrastructurele maatregelen is het noodzakelijk het tracé van de bouwwegen te regelen. Op bijlage 8 zijn meerdere tracés van bouwwegen aangeduid. De te realiseren bouwwegen dienen binnen het aangeduide tracé te worden aangelegd, met dien verstande dat er een
bandbreedte geldt van 50 meter aan weerszijden van het tracé.
Bij de nieuw te realiseren woningen, wegen en groenvoorzieningen/tuinen worden eisen gesteld aan de ontwatering en drooglegging. In het Waterstructuurplan Zandzoom (18 juli 2017), dat onderdeel uitmaakt van bijlage 9 van dit exploitatieplan, worden deze eisen nader beschreven en toegelicht. Bij de ontwikkeling van het gebied en daarmee ook bij de verkavelingsplannen dient rekening te worden gehouden met zowel de bestaande, de tijdelijke als de toekomstige situaties. Veranderingen in de waterhuishoudkundige situatie en terreinhoogten mogen niet van invloed zijn op de ont- en
afwateringssituatie van de te behouden woningen en bedrijfspanden. Dit betekent dat de bestaande en te handhaven woningen en bedrijfsgebouwen volledig moeten worden ingepast. Het is dan ook van belang dat er geen sprake mag zijn van een significante stijging of daling van het
grondwaterniveau.
Voorafgaand aan de bebouwing dient een voldoende robuust watersysteem te worden aangelegd zodat aan de ontwateringscriteria wordt voldaan. In het Waterstructuurplan zijn daartoe minimaal aan te houden hoogten bepaald en weergegeven. Dit dient te worden aangetoond door middel van een uitwerking van de bestaande, tijdelijke en toekomstige situatie als onderdeel van een
verkavelingsplan.
Deze eisen in de regels zijn verwerkt in artikel 4.
4.5. Ruimtegebruik
Een exploitatieplan kan ook regels bevatten over het ruimtegebruik. Nu het bestemmingsplan Zandzoom 2019 voorziet in de globale bestemming Woongebied (aangevuld met aangeduide deelgebieden) ontbreekt een regeling over de aanwending en het gebruik van de gronden. Voor de gronden binnen het exploitatieplangebied is er wel een proefverkaveling; deze verkaveling biedt op zichzelf nog niet de mogelijkheid biedt om gronden bouwrijp te maken, te bebouwen met woningen en in gebruik te nemen voor de nieuwe functie. Voor de gronden waarover overeenkomsten zijn
gesloten, zullen de betreffende grondexploitanten eerst inzicht moeten geven in het beoogde ruimtegebruik door het indienen van een verkavelingsplan. Eerst nadat dit plan is goedgekeurd door het college van burgemeester en wethouders kunnen de nieuwe functies worden gerealiseerd en is daarmee het gebruik ook van de betreffende gronden vastgelegd. Voor de gronden waarvoor geen anterieure overeenkomst is gesloten, voorziet dit exploitatieplan in feite in hetzelfde systeem. Ook voor deze gronden dient een verkavelingsplan te worden ingediend en kunnen, na goedkeuring hiervan, de nieuwe functies worden gerealiseerd en is daarmee het nieuwe ruimtegebruik vastgelegd.
Om het nieuwe ruimtegebruik een bindende status te geven, is in de regels bepaald dat aanwending en het gebruik van de gronden dient te voldoen aan het verkavelingsplan.
De regeling over het ruimtegebruik is opgenomen in artikel 5.
4.6. Openbare ruimte
Uitgangspunt van de ontwikkeling van het plan voor Zandzoom is dat de openbare ruimte door de grondexploitanten wordt gerealiseerd. Ook op dit punt zijn in de anterieure overeenkomsten afspraken gemaakt. Deze afspraken houden in dat de grondexploitant zelf de openbare ruimte aanlegt maar daarbij wel de eisen die de gemeente stelt, in acht neemt. De reden hiervan is dat de openbare ruimte uiteindelijk wordt overgedragen aan de gemeente en om deze reden wil de gemeente borgen dat de openbare ruimte de juiste kwaliteit heeft.
De kwaliteitseisen die de gemeente stelt aan de openbare ruimte zijn in meerdere documenten vastgelegd t.w.
a. Het RKK t.w. Ruimtelijke Kwaliteitskader;
b. Het IPOR t.w. Inrichtingsprincipes en Profielen Openbare Ruimte. In het IPOR zijn een meerdere documenten/beleidsstukken vermeld die hiervan onderdeel uitmaken. Ook met deze documenten/beleidsstukken zal bij de beoordeling en realisatie rekening moeten worden gehouden;
c. Het Kwaliteitshandboek t.w. Kwaliteitshandboek Openbare Ruimte Woningbouwlocaties gemeente Heiloo 2019 met bijbehorend addendum.
Deze documenten zijn in bijlage 9 vermeld om daarmee aan te geven dat de openbare ruimte aan deze documenten moet voldoen.
Het IPOR en het Kwaliteitshandboek zijn documenten die van toepassing zijn voor de gehele
gemeente. Bij het Kwaliteitshandboek is een addendum opgenomen waarin wordt aangegeven welke onderdelen hiervan voor het exploitatieplangebied van toepassing zijn en welke onderdelen niet. Dit addendum maakt daarmee het gehele proces beter inzichtelijk en eenvoudiger.
De toetsing aan deze documenten zal geschieden bij het verkavelingsplan (paragraaf 4.2) en de bestekken (zie paragraaf 4.8)
De regeling over de openbare ruimte is opgenomen in artikel 6.
4.7. Woningbouw
In de Kadernota Zandzoom is de basis vastgelegd voor het aantal te realiseren sociale
huurwoningen. Hierin is bepaald dat van de geplande 1100 woningen 90 woningen oftewel tenminste 8 % moeten worden gerealiseerd als een sociale huurwoning. Ter uitvoering hiervan is in het
bestemmingsplan opgenomen dat tenminste 8 % van de te bouwen woningen in de categorie ‘sociale huur’ wordt gerealiseerd. Voor de duiding van deze categorie verwijst het bestemmingsplan
Zandzoom 2019 naar de definitie in artikel 1.1.1. Besluit ruimtelijke ordening; het exploitatieplan sluit aan bij deze definitie. Aangezien in het gebied Zandzoom inmiddels niet 1100 woningen, maar (inclusief te slopen en herbouwen bestaande woningen) 1270 woningen zijn voorzien, bedraagt het aantal te realiseren sociale huurwoningen 115, oftewel 9 % van 1270 woningen.
Ook over de realisatie van de sociale huurwoningen is voorafgaand aan dit exploitatieplan gesproken met de Tafel. Uit dit overleg is gebleken dat de realisatie van deze woningen is verdeeld over de grondexploitanten en is vastgelegd in de gesloten anterieure overeenkomsten. Dit betekent dat per grondexploitant en daarmee per eigendom concreet is vastgelegd wat het aantal te realiseren sociale huurwoningen is.
Om zeker te stellen dat de hierboven omschreven taakstelling is geborgd, is in de regels van dit exploitatieplan opgenomen dat in totaal 9 % oftewel 115 sociale huurwoningen binnen het exploitatieplangebied worden gerealiseerd waarbij de verdeling over de grondeigendommen is verankerd in de proefverkaveling. Op deze wijze kan bij de toetsing van de verkavelingsplannen worden bezien of aan deze bepalingen wordt voldaan.
Voor de verdeling van de sociale huurwoningen binnen het gehele exploitatieplangebied zijn de gesloten anterieure overeenkomsten leidend geweest en is voor de overige gronden een invulling opgenomen die logisch en verantwoord is.
De regeling over sociale huurwoningen is opgenomen in artikel 7.
Over sociale koopwoning zijn in dit exploitatieplan geen bepalingen opgenomen omdat de woningen in deze categorie niet voldoen aan de wettelijke definitie vanwege de te hanteren verkoopprijs.
4.8. Bestekken
Uit artikel 6.13, lid 2, onder C Wro volgt dat een exploitatieplan regels kan bevatten over het uitvoeren van de werken en werkzaamheden inzake het bouwrijpmaken, aanleg nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. In de artikelen 8 tot en met 10 zijn uitvoeringsregels uitgewerkt naar de volgende onderdelen:
Bestekken (artikel 8)
Aanbesteden (artikel 9)
Inspecties (artikel 10)
In paragraaf 4.6 is vermeld dat de openbare ruimte door de grondexploitanten zelf wordt gerealiseerd.
De gemeente wordt te zijner tijd eigenaar van de openbare ruimte en wil bewaken dat de openbare ruimte de kwaliteit krijgt die past bij het nieuwe woongebied Zandzoom. Om deze reden gelden er eisen waaraan de openbare ruimte moet voldoen, zie voornoemde paragraaf.
Het is natuurlijk ook noodzakelijk dat de gemeente toetst en bewaakt dat aan deze eisen zal worden voldaan. In de regels van dit exploitatieplan is opgenomen dat voorafgaand aan de uitvoering van de openbare ruimte steeds een bestek wordt opgesteld conform de procedures en (rand)voorwaarden in het Kwaliteitshandboek en de IPOR. De werken en werkzaamheden die in het bestek zijn
opgenomen, dienen te voldoen aan de kwaliteitsomschrijving zoals deze is beschreven in bijlage 8.
Het bestek behoeft de instemming van burgemeester en wethouders. Met dit instemmingsvereiste wordt bereikt dat voordat met de werken en werkzaamheden wordt gestart een toetsing plaatsvindt aan de kwaliteitsomschrijving die in het exploitatieplan is opgenomen. Is er geen sprake van een goedgekeurd bestek dan is het niet toegestaan met de werkzaamheden te starten.
De regeling over bestekken is opgenomen in artikel 8.
4.9. Aanbesteden
Op grond van Europees en nationaal recht en, in het verlengde daarvan, op grond van het
gemeentelijke beleid rekent de gemeente het tot haar taak om mededinging te bewerkstelligen die verband houden het bouwrijpmaken en de inrichting van de openbare ruimte. De wettelijke basis voor het opnemen van regels hieromtrent is artikel 6.2.9 Bro.
Voor dit exploitatieplan bestaat het kader voor het aanbesteden uit de bepalingen die zijn opgenomen in en voortvloeien uit de Europese regels, de Aanbestedingswet en het gemeentelijk beleid (zie bijlage 14).
In de regeling is opgenomen dat voorafgaand aan de uitvoering van de genoemde werken steeds een aanbestedingsprotocol wordt opgesteld. Dit protocol behoeft de instemming van burgemeester en wethouders. Met deze instemmingsvereiste wordt bereikt dat voordat met de werken en
werkzaamheden wordt gestart, een toetsing plaatsvindt aan de regels over aanbesteding.
De regeling over aanbesteden is opgenomen in artikel 9.
4.10. Tussentijdse en eindinspecties
De aanleg van de openbare ruimte door de grondexploitanten zal moeten voldoen aan de eisen die in dit exploitatieplan daaraan zijn gesteld. Om dit te kunnen vaststellen, is het noodzakelijk dat de regels voorzien in het kunnen houden van tussentijdse en eindinspecties ter zake de voortgang en voltooiing van de werken/werkzaamheden inzake deze voorzieningen. Dat belang is aanwezig nu het plan nagenoeg volledig wordt gerealiseerd door private grondexploitanten.
Controle en inspectie is nodig om na te gaan of deze voorzieningen door de gemeente in beheer kunnen worden overgenomen.
In relatie tot het kunnen doen van inspecties is vereist dat de personen die met de inspecties zijn belast, steeds vrije toegang hebben tot het exploitatieplangebied.
De regeling over aanbesteden is opgenomen in artikel 10.
4.11. Voorrangsregeling
Voor de duidelijkheid is een voorrangsregeling opgenomen voor de toepassing van de regels van het exploitatieplan. Deze regeling is nodig om te voorkomen dat bij de toetsing van het verkavelingsplan, het bestek etc. aan de kwaliteitsomschrijving (bijlage 9) onduidelijkheid kan ontstaan over de vraag welk document van toepassing is. Dit artikel bepaalt wat de volgorde is die bij de toetsing moet worden gehanteerd: allereerst wordt getoetst aan het RKK, daarna aan het IPOR en vervolgens aan het Kwaliteitshandboek. In lid 2 is bepaald dat bij tegenstrijdigheden tussen deze documenten het voorafgaande document doorslaggevend is.
4.12. Verbodsbepalingen
Zonder verbod om gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het exploitatieplan, zou men zich niet behoeven te houden aan de regels van het exploitatieplan en zou de gemeente geen instrumenten hebben voor handhaving. Er is voor regels die gesteld zijn krachtens de Wro, zoals het exploitatieplan, een algemeen gebruiksverbod opgenomen (artikel 7.2, sub b Wro).
De toepassing van artikel 7.2, sub b Wro brengt met zich mee dat een gebruiksverbod alleen rechtskracht heeft, als tevens is bepaald dat een overtreding van het gebruiksverbod een strafbaar feit is. Om die reden is het van belang dit in het exploitatieplan vast te leggen.
De regeling over verbodsbepaling is opgenomen in artikel 12.
4.13. Afwijkingsbepalingen
Ingevolge artikel 6.13, lid 2, sub e Wro kan een exploitatieplan regels bevatten met inachtneming waarvan bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de regels van het exploitatieplan.
Met betrekking tot de mogelijkheid om af te wijken van het exploitatieplan is in de regels het volgende opgenomen:
