B 2390 Westmalle, St-Jozeflei, 15 - Tel: (+32)033121498 - Gsm: (+32)0486877714 - pdm@arcopolo.com - www.arcopolo.com BIC: KREDBEBB - IBAN: BE72 4085 0439 5116 – Provisierekening: BE78 4085 0595 4186 - Btw: BE 0635.235.677
Deskundigenverslag
2020.1548
Ondergetekende:
Architect-expert Paul De Maesschalck gevestigd te 2390 Westmalle, St-Jozeflei, 15 rijksregisternummer: 57.10.15-383.46
ingeschreven op de tabel van de Orde van Architecten, Provincie Antwerpen lid van NCDAB & van NAV
beroepsrisicoverzekering bij de maatschappij Protect met polisnummer 00/N.02011
beëdigd gerechtsdeskundige opgenomen in het voorlopig Nationaal Register van Gerechtsdeskundigen met nr EXP2641632
Inzake:
Het vonnis van 16 november 2020 van de Rechtbank van 1ste Aanleg van Antwerpen, AR nr 19/1799/A, kamer AB12.
Eisende partij:
Dhr Halan Sauw
wonende te 2940 Stabroek, Molenstraat, 77 rijksregisternummer: 72.09.12-265.77 e-mailadres: hallan.sauw@gmail.com
advocaat: Mter Griet Verschingel
gevestigd te 2570 Duffel, Beukheuvel, 146 e-mailadres: griet@bouwrechtadvocaten.be
Verwerende partij:
nv G. Gil Productions1
gevestigd te 5070 Le Roux, Chaussée de Charleroi, 340 B ondernemingsnummer: 0441.356.334
e-mailadres: info@ggilpro.eu
advocaat: Mter Marc Schoofs
gevestigd te 1800 Vilvoorde, Stationlei, 68 e-mailadres: info@arkalis.be
Opdracht:
- ter plaatse te gaan te 2940 Hoevenen, Molenstraat 77 op dertig november tweeduizend twintig, om 14.00 uur
- na partijen en hun eventuele raadslieden te hebben gehoord en kennis te hebben genomen van hun dossierstukken;
1 verder kortweg partij GP genoemd
- rekening houdende met zijn eerste vaststellingen, na te gaan of een beperkt deskundigenonderzoek wel opportuun is en/of alle mogelijk betrokken partijen aanwezig en/of uitgenodigd zijn; in ontkennend geval de verdere verrichtingen te staken en de rechtbank hieromtrent te adiëren op de wijze zoals voorgeschreven door artikel 973 § 2 van het Gerechtelijk Wetboek;
- de door nv G. Gil Productions uitgevoerde werken te beschrijven en te onderzoeken, meer bepaald te onderzoeken in hoeverre deze werken werden uitgevoerd volgens de overeenkomst en de regels van de kunst;
- in voorkomend geval:
een technisch advies te verlenen omtrent de eventuele gebreken en tekortkomingen, in voorkomend geval de oorzaak hiervan evenals de technische verantwoordelijkheid te bepalen, de hierdoor ontstane schade en de herstelkost;
een afrekening op te stellen tussen partijen;
Inhoudsopgave:
Voorafgaande opmerkingen ... 3
Aangepaste datum ... 3
Installatievergadering van 24 februari 2021, om 14:00 ... 3
Beperkt deskundigenonderzoek mogelijk ? ... 6
Herstellingswerken en kostenraming ... 6
Andere schadeposten ... 7
Technische aansprakelijkheden... 7
Afrekening tussen partijen ... 7
1
Voorafgaande opmerkingen 1.1
Er wordt aangenomen, dat de delen in de richting van de Molenstraat als "Voor" worden omschreven en de daartegenoverliggende delen als "Achter", terwijl "Links" en "Rechts" moet gezien worden, staande voor het gebouw. Dit om gemakkelijker de verschillende punten te kunnen lokaliseren.
2
Aangepaste datum 2.1
Omwille van de Corona-pandemie moest de datum van de installatievergadering enkele malen aangepast worden, waardoor ook de datum voor het neerleggen van mijn verslag niet gehaald werd en verschoven moest worden.
3
Installatievergadering van 24 februari 2021, om 14:00 3.1
Hierbij waren aanwezig:
• voor partij Sauw:
♦ Dhr Halan Sauw
♦ Mter Caroline Obbels
♦ Mter Arne Rooman
• voor partij GP:
♦ Dhr Jean-Claude Jacobs
♦ Mter Steve Parys
• voor partij Jacobs (vrijwillig verschijnend):
♦ Dhr Jeroen Jacobs
3.2
Na opname van de aanwezigheden las ik mijn opdracht voor.
3.3
Verklaringen van partij Sauw
3.3.1
Mter Obbels verklaarde dat het zwembad in kwestie aangelegd werd door partij GP, die partij Jacobs in onderaanneming aanstelde voor de uitvoering van de werken. Zij trachtte deze laatste nog in de procedure te betrekken, doch nu verschijnt hij op vrijwillige basis.
3.3.2
Het zwembad werd aangekocht als “KOTD” (klaar om te duiken), dus álles inbegrepen. Na plaatsing kwamen er verschillende mankementen boven, waaronder de boordstenen en de warmtepomp, die niet pas liggen.
3.3.3
Er werd een bedrag van 26.308 € betaald en de extra 8.300 € was voor het principe KOTD bestemd.
3.3.4
Men trachtte te regelen doch dit lukte niet, waardoor gedagvaard moest worden. Er werd dan verschillende keren een zitting uitgesteld om partij Jacobs erbij te halen, doch de Rechtbank oordeelde reeds dat enkel partij GP als mede-contractant moest aanzien worden van partij Sauw.
3.3.5
Partij Sauw bracht verschillende offertes bij om alles te laten herstellen door derden omdat zij geen vertrouwen meer heeft in partij GP en dus geen herstellingen meer door hen wil laten uitvoeren.
3.4
Verklaringen van partij GP
3.4.1
Mter Parys verklaarde dat zijn cliënt zwembaden verkoopt. In dit geval voor ± 17.000 €. Het betreft een zelfbouwkit met handleiding met mogelijkheid tot installatie door een aannemer, die in dit geval partij Jacobs was. Hij verwees daarvoor naar de bestelbon.
3.4.2
Het zwembad werd geplaatst in de periode mei-juni 2018, maar er liep iets mis. Partij Sauw voerde zelf manipulaties uit aan het zwembad in opbouw. Hij aardde de zwembadkuip dezelfde dag nog aan toen die geplaatst werd, terwijl gemeld werd dat hiermee enkele dagen gewacht moest worden. Hierdoor trad er een vervorming op van de zwembadkuip. Partij Sauw heeft dan zelf herstellingen doorgevoerd door beton bij te storten, waarna hij terug aanaardde.
3.4.3
Mter Parys stelde verder dat het probleem van de boordstenen zijn oorsprong vindt in de vervorming van de zwembadkuip, waardoor die niet meer netjes geplaatst konden worden. Hij vroeg of er fouten gebeurden door zijn cliënt.
3.4.4
Dhr Jean-Claude Jacobs herhaalde dat na het plaatsen van de zwembadkuip moet gewacht worden met aanvullen van de grond rondom omdat het beton dan nog moet uitharden. Partij Sauw vulde echter direct aan. De aannemer was nog maar net weg of hij begon aan te vullen. Dan moest er terug afgegraven worden, het beton aangepast worden en terug aangevuld worden.
3.4.5
Dhr Jeroen Jacobs stelde dat door dit alles de structuur en de trap scheef getrokken werd.
3.5
Reacties van partijen
3.5.1
Mter Obbels stelde dat de zwembadkuip niet gemanipuleerd werd door haar cliënt en dat dit niet bewezen werd. De slechte ligging van de boordstenen heeft daar dus niets mee te maken, zo stelde zij.
3.6 Rondgang
3.6.1
Ik vroeg op meer gedetailleerde wijze de verschillende stappen van de opbouw en wat er toen al dan niet uitgevoerd werd door welke partij.
3.6.2
Dhr Jean-Claude Jacobs verhaalde dat uiteraard eerst uitgegraven wordt. Dan wordt een betonplaat gestort waarop de lichte prefab-elementen geplaatst worden, die de zwembadkuip vormen. Deze elementen worden langs achter op enkele plaatsen verstevigd met steunen, die in de betonplaat verankerd worden. Dit beton moet uiteraard eerst uitharden om deze verankeringen stevigheid te geven.
3.6.3
Dhr Jean-Claude Jacobs herhaalde verder dat de dag van de plaatsing van de zwembadkuip partij Sauw dezelfde avond nog de grond rondom reeds aanvulde, waardoor een verankering van zulk een steun los kwam en er een bult naar binnen toe in de kuip ontstond (linkse zijde, vooraan). Er werd dan gemaild tussen partijen, waardoor partij Sauw zelf terug de grond weghaalde ter hoogte van de bult, de ondersteuning van de kuip en de verankering ervan in de onderliggende betonplaat herstelde met snelbeton en dan terug aanvulde met grond.
3.6.4
Daarna kwam de hellingschappe in de kuip, de isolatie tegen de wanden en de liner. Partij Jacobs keek toen niet na of alles nog correct uitgelijnd stond.
3.6.5
Dan werd een betonnen boord rondom de kuip gestort om er de boordstenen op te kunnen plaatsen.
3.6.6
Omtrent de boordstenen kon ik vaststellen dat die minstens voor de helft tot ¾ los liggen. Aan de onderzijde van de boorstenen zijn geen restanten van mortel te zien, waardoor gesteld kan worden dat de boordstenen niet hechtten in de mortel. Doordat de boordstenen los kwamen te liggen vielen uiteraard ook de voegen tussen de stenen weg.
3.6.7
Dat de onderzijden van de boordstenen minder effen zijn dan de bovenzijde is mijns inziens normaal te noemen. Het betreffen kunststenen die in een vorm gegoten worden en dus aan de onderzijde niet overal even dik zijn.
3.6.8
Partij Sauw meldde dat zij hier ook zelf aan gewerkt hadden. Het voegsel tussen de boordstenen stak immers overal onder de stenen uit, wat voor vele scherpe kantjes zorgde, die hij wegkapte om kwetsuren aan de baders te vermijden.
3.6.9
Omtrent de naad in de liner op de bodem van het zwembad kon ik inderdaad vaststellen dat die scheef loopt.
Waarom dit zo uitgevoerd werd kon partij GP niet verklaren. Het kon dus evengoed een naad geweest zijn die mooi recht in het midden van het zwembad loopt, zoals dat bij alle andere zwembaden het geval is.
3.6.10
De trap aan de voorzijde van het zwembad blijkt 1,2 cm scheef te staan, wat perfect na te meten is via het watervlak. Deze scheefstand kan inderdaad veroorzaakt zijn door de bult die in de linker wand gevormd werd door het te vroeg aanaarden van de zwembadkuip. Daardoor wordt de rechte linker zijde ingekort en wordt er getrokken aan de voorste bocht, waarin de trap verwerkt zit.
3.6.11
Deze trap is een prefab-element dat onderaan gesteund wordt door steunen, die in- of uitgeschroefd kunnen worden om zo de trap waterpas te plaatsen. Door de grond voor de trap af te graven kunnen deze steunen dus bereikt worden en bijgeregeld, zodat de trap terug waterpas komt te staan.
3.6.12
Onder de warmtepomp wees partij Sauw op het gedeeltelijk en scheef gestorte stukje betonplaat en het feit dat de warmtepomp niet waterpas opgesteld stond. Het toestel wordt echter volledig ondersteund, waardoor het probleem van het betonplaatje eerder een esthetische kwestie is dan een technische. Het ligt ook volledig rechtsachter het tuinhuis in een hoekje van de tuin waar niemand komt. Het toestel kan met stelvijzen allicht pas geplaatst worden.
3.6.13
De filterinstallatie stond op een stukje MDF-plint geplaatst, dat partij Jacobs uit het tuinhuis haalde.
Ondertussen werd de gehele filterinstallatie door partij Sauw zelf aangepast en verving hij het stukje MDF-
plint door een ander stuk hout. Hij gaat de filter nog op stelschroeven plaatsen, zodat het houten stukje niet meer nodig is.
3.6.14
Tenslotte haalde partij Sauw nog aan dat partij Jacobs tijdens de werken een parkeerplaats voor de woning innam voor een hoop zand en werd er met beton gemorst. Partij Sauw heeft hier echter nooit een opmerking of boete vanwege de overheid voor gehad, waardoor hij daardoor geen schade leed.
3.6.15
Partij Sauw merkte ook op dat hij reeds lange tijd het zwembad niet meer kon gebruiken door toedoen van de vele mankementen en dus daardoor een groot mindergenot leed.
3.7
Tenslotte gaf ik de werf vrij.
4
Beperkt deskundigenonderzoek mogelijk ? 4.1
Ik meen dat deze kwestie inderdaad met een beperkt deskundigenonderzoek kan afgehandeld worden.
5
Herstellingswerken en kostenraming 5.1
Ik overloop hierna de gebreken, zoals ze hiervoor aangehaald werden.
5.2
De problemen rond de bult in de linker zijde, vooraan, van de zwembadkuip kan niet meer hersteld worden, tenzij de steun ernaast terug vrij gegraven wordt, de positionering van de steun verbeterd wordt en alles terug aangeaard en afgewerkt wordt. Dit probleem werd echter door partij Sauw zelf veroorzaakt, waardoor ik deze herstelling niet verder weerhoudt.
5.3
De boordstenen moet weggenomen worden, de mortellaag eronder moet weggebroken worden en vervangen worden door een nieuwe, waarna de boordstenen opnieuw geplaatst kunnen worden. Ik meen dat dit een kost vertegenwoordigd van: 8 h werk aan 50 €/h, plus 50 € materiaalkosten, zijnde in het totaal 450 € (exclusief BTW).
5.4
De scheve naad in de liner kan enkel hersteld worden door de liner te vervangen. Ik meen echter dat dit kosten zou veroorzaken die niet echt in verhouding staan tot het nadeel, dat louter van esthetische aard is. Een minderwaarde is hier meer op zijn plaats: 500 € (exclusief BTW)
5.5
De trap aan de voorzijde moet waterpas gezet worden, zoals hiervoor omschreven: 4 h graafwerk aan 50 €/h, plus 1 h betonwerk aan 50 €/h, plus 100 € materiaalkosten, zijnde in totaal 350 € (exclusief BTW).
5.6
Ook de warmtepomp moet met stelschroeven waterpas gezet worden: 0,5 h werk aan 50 €/h, plus materiaalkosten, zijnde 30 € (exclusief BTW).
5.7
De filterinstallatie werd door partij Sauw reeds volledig aangepast, waardoor hiervoor geen herstelling meer moet voorzien worden.
5.8
De totale herstellingskosten raam ik daardoor op 1.330 € (exclusief BTW), wat flink wat minder is dan de door partij Sauw voorgelegde offertes. Die gaan echter uit van een herstelling van de volledige kuip ten laste van partij GP, wat dus niet kan weerhouden worden.
6
Andere schadeposten 6.1
Omtrent het niet kunnen gebruiken van het zwembad gedurende vele maanden, waardoor partij Sauw meent een mindergenot te kunnen eisen, meen ik toch te moeten stellen dat dit overdreven wordt. Het zwembad is perfect bruikbaar, ook met los liggende boordstenen en een scheve naad in de liner. Dat de warmtepomp iets scheef staat doet geen afbreuk aan de goede werking ervan.
6.2
De iets scheef staande trap en de bult in het zwembad doen ook geen afbreuk aan de bruikbaarheid ervan. Deze euvels werden trouwens door partij Sauw zelf veroorzaakt.
6.3
In elk geval zou het eerder beperkte nadeel van de losliggende boordstenen en dusdanig kleine impact hebben op de totale huurwaarde van het pand (als het zich in goede staat zou bevinden), die dan nog enkel maar in de zomermaanden moet toegepast worden dat een mindergenot eerder verwaarloosbaar te noemen is.
7
Technische aansprakelijkheden 7.1
Zoals hiervoor reeds aangegeven valt de vervorming van de zwembadkuip en het scheef trekken van de trap onder de eigen technische aansprakelijkheid van partij Sauw.
7.2
De scheve naad in de liner, het los komen van de boordstenen en de scheefstand van de warmtepomp vallen onder de technische aansprakelijkheid van partij GP.
8
Afrekening tussen partijen 8.1
Voor zover mij bekend werden alle facturen door partij Sauw betaald, waardoor geen echte afrekening moet doorgevoerd worden. De hiervoor berekende herstellingskosten moeten dus betaald worden door partij GP aan partij Sauw.
Dit deskundigenverslag werd opgesteld op 7 blz’n op 11 maart 2021 te Westmalle.
Paul De Maesschalck, architect-expert,
NRG-nr: EXP2641632
