Ruimtelijke onderbouwing
Watertoren Lopik
Gemeente Lopik
COLOFON
Gegevens over het plan:
Plannaam: Watertoren Lopik
Identificatienummer: NL.IMRO.0331.01WatertorenDamweg-OM01
Status: Ontwerp
Datum: 11 februari 2021
Projectnummer Verstoep: 3283 Projectnummer Buro SRO: 18.90.10
Projectbetrokkenen: Verstoep bouwadvies en architectuur Dhr. J. de Jong
Vrouwenmantel 3 2871 NJ Schoonhoven 0182-320111
www.verstoep.nl info@verstoep.nl
In samenwerking met: Buro SRO
Mevr. J. Jentink
Sweerts de Landasstraat 50 6814 DG te Arnhem 026-3523125 www.buro-sro.nl arnhem@buro-sro.nl
Inhoudsopgave
Ruimtelijke onderbouwing Fout!
Bladwijzer niet gedefinieerd.
Hoofdstuk 1 Inleiding 5
1.1 Aanleiding voor het initiatief 5
1.2 Ligging plangebied 5
1.3 Leeswijzer 6
Hoofdstuk 2 Het initiatief 7
2.1 Huidige situatie 7
2.2 Toekomstige situatie 7
2.3 Duurzame stedenbouw 8
Hoofdstuk 3 Beleidskader 10
3.1 Rijksbeleid 10
3.2 Provinciaal beleid 11
3.3 Gemeentelijk beleid 13
Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid 18
4.1 Milieu 18
4.2 Water 23
4.3 Ecologie 25
4.4 Verkeer 26
4.5 Cultuurhistorie en archeologie 26
4.6 Economische uitvoerbaarheid 28
Hoofdstuk 5 Procedure 29
5.1 Inspraak en overleg 29
5.2 Van ontwerp naar vaststelling 29
Bijlagen bij de toelichting 31
Bijlage 1 Ontwerp en landschappelijke inpassing 33
Bijlage 2 Verkennend bodemonderzoek 35
Bijlage 3 Akoestisch onderzoek 37
Bijlage 4 Watertoets 39
Bijlage 5 Verkennend onderzoek flora en fauna 41
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding voor het initiatief
In het buitengebied van Lopik staat een watertoren uit 1936. De watertoren is niet meer in gebruik voor het waterwinproces en is recentelijk verkocht door het waterbedrijf Vitens. Om het markante bouwwerk te bewaren en een duurzame invulling te geven wordt de watertoren herontwikkeld en worden er 6 appartementen, een Bed en Breakfast (hierna: B&B) en een semiopenbare topverdieping in het gebouw gerealiseerd. Door de ontwikkeling blijft de watertoren als karakteristiek element bestaan en blijft de landschappelijke en cultuurhistorische waarde van het landschap behouden.
De gemeente Lopik heeft op 6 mei 2020 positief besloten op het principeverzoek en medewerking te willen verlenen aan het initiatief, mits hierbij rekening gehouden wordt met een aantal voorwaarden zoals participatie, klimaat en duurzaamheidsaspecten, ruimtelijke kwaliteit en verkeer en parkeren.
De voorgenomen ontwikkeling is strijdig met het geldende bestemmingsplan. Omdat het initiatief gewenst is en passend is op de locatie, wordt medewerking verleend aan deze ontwikkeling. In dit document wordt dit toegelicht en gemotiveerd waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).
1.2 Ligging plangebied
Het plangebied is gelegen aan de Damweg 3 in het buitengebied van de gemeente Lopik tussen de kernen Lopik en Polsbroekerdam. De locatie ligt aan de westzijde van de Damweg en direct ten zuiden van de Achterkade. De locatie is kadastraal bekend als gemeente Lopik sectie D nummer 683 en omvat een
oppervlakte van circa 1.585 vierkante meter. De omgeving betreffen agrarische graslanden in de polder Lopik.
Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.
Globale ligging van het plangebied (bron: Openstreetmap.org)
1.3 Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk is in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 is het project inhoudelijk op
haalbaarheid getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Tevens wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 5 in op de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van overleg en zienswijzen zijn opgenomen.
Hoofdstuk 2 Het initiatief
In dit hoofdstuk wordt het initiatief beschreven. Eerst wordt ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied en de relatie met de omgeving. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.
2.1 Huidige situatie
De watertoren is niet meer in gebruik voor het waterwinproces en heeft op dit moment geen functie. De toren staat midden in het open veenweidegebied tussen Lopik en Oudewater. Langs het plangebied ligt de
waterloop Lansing. Het terrein is bereikbaar via een stenen brug aan de oostzijde. Langs de randen van het perceel staat een bomenrij en direct rond de watertoren is het terrein verhard.
Door de watertoren een nieuwe functie te geven blijft de karakteristieke toren in het buitengebied van Lopik behouden en zal deze plek een positieve impuls krijgen. Navolgende afbeelding geeft de huidige situatie weer.
Luchtfoto plangebied
2.2 Toekomstige situatie
De herontwikkeling betreft het geven van een nieuwe invulling aan de niet meer in gebruik zijnde watertoren.
In de bestaande bouwmassa van de watertoren worden 6 appartementen, een B&B met 3 kamers en een semiopenbare topverdieping gerealiseerd. De topverdieping zal kunnen worden gebruikt voor educatieve en recreatieve doeleinden zoals bijvoorbeeld uitkijkpost bij (fiets)tochten en als ontmoetingsplek voor de B&B gasten. De uitkijkgelegenheid bovenin geeft een deels publieke functie aan de toren waarmee de toren niet alleen zichtbaar blijft maar ook toegankelijk wordt voor o.a. inwoners van Lopik. Er is nadrukkelijk geen sprake van een horecafunctie. Een van de bewoners zal de B&B uitbaten.
De appartementen bestaan ieder uit twee etages. Op de etage waar men de woningen betreft bevindt zich de woonkamer met toegang tot het balkon, keuken, slaapkamer en een kleine badkamer. De etage daarboven is vormgegeven als een vide en hier bevindt zich een tweede slaapkamer, grote badkamer en een werkkamer.
Aan de buitenzijde van de watertoren wordt een trap gerealiseerd ten behoeve van de veiligheid van de bewoners en bezoekers. Een andere aanpassing aan de buitenzijde van de watertoren is de toevoeging van de balkons. Om er voor te zorgen dat het bijzondere industriële karakter van de watertoren behouden blijft, is voor de materialisering en detaillering van de trap en de balkons aangesloten bij het stoere gemetselde karakter van de watertoren. Aan de binnenzijde is de toren tevens toegankelijk met een te realiseren lift. In bijlage 1 is het ontwerp van de ontwikkeling opgenomen.
De appartementen krijgen ieder een berging op het maaiveld. Om de bestaande bijzondere betonnen draagstructuur van de watertoren in het zicht te houden is het niet gewenst om deze voorziening inpandig te realiseren. De zes bergingen zijn op enige afstand tot de watertoren geprojecteerd en zijn bescheiden van omvang (6,5 m² per berging). Op het dak van de bergingen worden zonnepanelen geplaatst om de functies te voorzien in duurzame energie. Doordat de bergingen tussen de watertoren en de groenstrook worden gerealiseerd wordt ervoor gezorgd dat ze minimaal zichtbaar zijn vanaf de weg.
Daarnaast worden aan de achterzijde van het perceel de benodigde parkeerplaatsen voor de appartementen en de B&B gerealiseerd. De parkeerplaatsen zullen ingericht worden met grastegels om zo het verhard oppervlak op het perceel te beperken. Daarbij worden zonnepanelen geplaatst ter plaatse van de
parkeerplaatsen, waar de auto's onder geparkeerd kunnen worden. Er is voldoende ruimte op het perceel om geheel te voldoen aan de parkeerbehoefte van de nieuwe functies in de watertoren. In paragraaf 4.4 Verkeer wordt nader in gegaan op dit onderwerp.
Geconcludeerd wordt dat de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied niet wordt aangetast door een
zorgvuldige landschappelijk inpassing van de fysieke ingrepen. Door het in gebruik nemen van de watertoren door de bescheiden functies wordt het gebouw en de directe omgeving nieuw leven in geblazen. De bergingen en parkeerplaatsen zijn zorgvuldig ingepast door hun bescheiden volume en het toepassen van streekeigen beplanting. Het waardevolle open landschap en natuurlijke groene waarden van de plek blijven met het initiatief behouden.
2.3 Duurzame stedenbouw
In een duurzame leefomgeving wordt bewust omgegaan met energie, klimaat, grondstoffen, ruimte, water en groen. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn een logisch moment om de verschillende aspecten van duurzame stedenbouw vanaf het begin in de planvorming mee te nemen. Ook bij kleine planontwikkelingen zoals deze kunnen duurzaamheidsprincipes worden meegenomen in de opzet van het plan.
Bouwbesluit
Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen en utiliteitsgebouwen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Voor woningen geldt sinds 2015 een Energie Prestatie Coëfficiënt van 0,4 op gebouwniveau. Vanaf 2020 wordt deze verlaagd richting een coëfficiënt dichter bij de nul. Vanaf 2020 moeten alle nieuwe gebouwen voldoen aan de BENG-eisen. Dit is rijksbeleid, waarbij BENG staat voor Bijna EnergieNeutrale Gebouwen.
Kansen
Bij de herinrichting van een perceel en bij nieuwbouw liggen kansen om duurzaamheid te verbeteren. Het energieneutraal maken van een gebouw kan beter bij de bouw dan achteraf. Nieuwbouw biedt de kans om meteen voor een duurzame wijze van verwarming te kiezen, maar ook andere duurzaamheidsaspecten zijn bij nieuwbouw relatief eenvoudig te realiseren, zoals het opwekken van duurzame energie. Het is van belang de kansen voor het opwekken van duurzame energie te benutten om de gestelde toename van duurzaam opgewerkte energie te behalen. Sinds 01-07-2018 moeten nieuwe woningen gasloos worden gebouwd.
Daarnaast kan bij de inrichting van de buitenruimte rekening worden gehouden met water- en hittestress. Het aanplanten van groen is goed voor de klimaatbestendigheid, omdat het bijdraagt aan het verminderen van de hittestress en het verbeteren van het watervasthoudend vermogen van het gebied.
Planspecifiek
De gemeente Lopik stimuleert partijen om een zo duurzaam mogelijk en toekomstbestendig nieuw gebouw of woning te ontwikkelen. Dit betekent dat de voorziene transformatie dient te voldoen aan de uitgangspunten van duurzaam bouwen. Zo zal de ontwikkeling energieneutraal of minimaal voorbereid daarop moeten zijn.
Met dit initiatief krijgt de bestaande watertoren een blijvende, duurzame invulling. De ontwikkelaar wil het pand optimaal isoleren en het zo energiezuinig mogelijk maken. Op het dak van de bergingen en op het parkeerterrein worden zonnepanelen geplaatst om de functies te voorzien in duurzame energie. De hoeveelheid verharding wordt beperkt door de parkeergelegenheid uit te voeren in grastegels.
Hoofdstuk 3 Beleidskader
3.1 Rijksbeleid
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Gebiedsgericht
De SVIR benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, de ecologische hoofdstructuur, de
elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. Voorts betreft het enkele specifieke gebieden, zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam en Schiphol.
In het Barro heeft het Rijk voor deze onderwerpen regels opgesteld waarmee de SVIR juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.
In de SVIR worden, naast de onderwerpen van nationaal belang, accenten geplaatst op het gebied van bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het beleid betekent een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden.
Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en lagere overheden, burgers en bedrijven krijgen, zolang het nationaal belang niet in het geding is, de ruimte om oplossingen te creëren.
Ladder duurzame verstedelijking
Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro, artikel 3.1.6 onder 2.
De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is. Daar wordt het volgende onder verstaan: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid,
detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."
Per 01 juli 2017 is de ladder voor duurzame verstedelijking herzien. Bij de herziening zijn onder meer de drie afzonderlijke 'treden' van de ladder losgelaten en is het begrip 'actuele regionale behoefte' gewijzigd in 'behoefte'. Nieuw is dat de laddertoets bij flexibele plannen kan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van een wijzigings- of uitwerkingsplan.
Planspecifiek Gebiedsgericht
Het plangebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden van de SVIR en het Barro.
Ladder duurzame verstedelijking
Het initiatief omvat de herontwikkeling van een oude watertoren waarin zes appartementen, een B&B met drie kamers en een semi openbare topverdieping worden gerealiseerd. Uit jurisprudentie blijkt dat
ontwikkelingen die geen extra verstedelijking mogelijk maken maar gebruik maken van de bestaande
bebouwing niet gezien worden als stedelijke ontwikkelingen in de zin van de Ladder. Ook is er geen sprake van een zogenaamde laddergevoelige functie, zoals winkels of kantoren, waarbij ruimtelijk relevante effecten als leegstand kunnen optreden. Het aantal toe te voegen woningen blijft ten slotte onder de grens van 11 woningen. Het plan hoeft derhalve niet getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.
3.2 Provinciaal beleid
Het provinciaal ruimtelijk beleid is neergelegd in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013 (PRV). Voor beide is in 2016 een herijking vastgesteld. In de PRV, die op 20 januari 2017 in werking is getreden, zijn algemene regels opgenomen over de inhoud, toelichting of onderbouwing van onder meer bestemmingsplannen. Hiermee is beoogde de
provinciale belangen te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau.
De provincie Utrecht kiest voor een strategie van duurzame ontwikkeling en behoud van aantrekkingskracht.
De hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling zijn:
een voldoende en divers woningaanbod en een goed voorzieningenniveau, met inbegrip van het culturele aanbod;
de bereikbaarheid met auto, fiets en OV;
een concurrerend vestigingsmilieu voor de kennis- en creatieve bedrijven;
aantrekkelijke en beleefbare natuur en landschappen;
een leefomgeving die duurzaam is en anticipeert op klimaatverandering.
Bij het concretiseren van het ruimtelijk beleid binnen deze hoofdlijnen zijn twee prioritaire keuzes gemaakt:
ingezet wordt op binnenstedelijke ontwikkeling en op versterking van de kwaliteit van het landelijk gebied.
Kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied
Om de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied te behouden, wil de provincie een ongebreidelde uitwaaiering van stedelijke functies voorkomen worden. Binnen deze context zijn nieuwe vormen van
verstedelijking niet toelaatbaar, behalve wanneer nieuwe bebouwing in plaats komt van bestaande bebouwing in samenhang met de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit. Er zijn verschillende mogelijkheden voor
hergebruik: voor bedrijven of andere stedelijke functies en voor wonen, waaronder nieuwe woningen. De functiewijziging is aan voorwaarden verbonden, zoals sloop van minimaal 50% van de aanwezige bebouwing (uitgezonderd historisch waardevolle of karakteristieke bebouwing), concentratie van bebouwing en een evenredige verkleining van het voormalige bouwperceel.
Cultuurhistorische hoofdstructuur - Agrarisch cultuurlandschap
De Lopikerwaard is één van de vijf gebieden in de provincie waar specifieke aandacht wordt gevraagd voor de cultuurhistorische waarden. Vanwege de historisch kenmerkende gebouwen, structuren, bebouwingslinten, landschappen en verkavelingspatronen is het belangrijk dat cultuurhistorische waarden aandacht krijgen in ruimtelijke plannen.
De Lopikerwaard vormt samen met de Krimpenerwaard (Zuid-Holland) een van de grootste aaneengesloten veenweidegebieden van Nederland. Een lage ruimtelijke dynamiek binnen de door rivieren omsloten waard heeft gezorgd voor het nagenoeg volledig intact blijven van het twaalfde-eeuwse cope-ontginningssysteem, dat wordt gekenmerkt door enkele zeer lange, oost-west gerichte ontginningslinten. Kenmerkend zijn de vaste dieptematen, het patroon van scheisloten en de boerderijlinten met oriëntatie op de ontginningsbasis. Het contrast tussen de dicht bebouwde, doorgaans dubbelzijdige linten en het open tussenliggende polderland is karakteristiek voor de Lopikerwaard. Een fijnmazig sloot- en boezemsysteem typeert het westelijk deel. De
randen van de waard hebben kenmerkende open (Lekdijk) en meer gesloten (IJsseldijk) boerderijlinten langs de dijk.
Om de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied te kunnen behouden voert de provincie een
terughoudend beleid als het gaat om de ontwikkeling van niet aan het landelijk gebied gekoppelde functies.
Slechts onder voorwaarden, met name ten aanzien van de kwaliteit van het landelijk gebied en van de vitaliteit van al aanwezige functies, zijn ontwikkelingen van niet landelijk gebied functies aanvaardbaar. Dit is onder meer het geval in bestaande bebouwingsconcentraties, zoals buurtschappen en de dichter bebouwde delen van bebouwingslinten en ontginningsassen. Plaatselijk is verdichting mogelijk, zowel door extra bebouwing als door extra functies, als dit bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit. Daarbij kan gedacht worden aan sanering van ongewenste situaties of aan herstel van het landschap. Vooral in de linten zijn de landschappelijke en
cultuurhistorische waarden doorgaans hoog. Dat lijkt een beperking, maar daar waar bestaande situaties worden verbeterd, biedt dat ook kansen. Verdichting op minder kwetsbare plekken kan herstel van doorzichten op waardevollere plekken mogelijk maken.
Landschap Groene Hart
De provincie wil voor het landschap Groene Hart de volgende kernkwaliteiten behouden en versterken:
openheid;
(veen)weidekarakter (incl. strokenverkaveling, lintbebouwing, etc.);
landschappelijke diversiteit;
rust & stilte.
Bij ontwikkelingen in het landschap van het Groene Hart staat het versterken van de diversiteit op het schaalniveau van de verschillende landschapstypen centraal. Daarbij dienen de kernkwaliteiten gerespecteerd en benut te worden om de contrasten tussen de verschillende typen landschap te behouden én te versterken.
Enkel en alleen het accent leggen op rust en stilte doet geen recht aan het Groene Hart. Het waarborgen van rust vraagt ook het bieden van ruimte voor vormen van dynamiek. Daarbij ligt de focus op het vergroten van de contrasten in rust en dynamiek tussen de agrarische landschappen van de velden en de dynamische landschappen van de oude stroomruggen. Gevraagd wordt om zorgvuldig om te gaan met de open, lege ruimte en de dynamiek te concentreren in de 'zones'.
Planspecifiek
In artikel 3.8 van de PRV (Provinciale Ruimtelijke Verordening) staat o.a. dat de percelen bestemd voor bestaande stedelijke functies in het landelijk gebied, een andere stedelijke functie kunnen krijgen, niet zijnde permanente bewoning van een recreatiewoning, kantoor of detailhandel. De watertoren is zo’n bestaande stedelijke functie. Vanwege een juiste interpretatie van dit artikel in samenhang met de beoogde ontwikkeling heeft meermaals overleg plaatsgevonden op ambtelijk niveau met de provincie. Voorliggend verzoek heeft onder voorwaarden goedkeuring gekregen van de provincie. De functionaliteit, te weten de realisatie van appartementen, een B&B en een semiopenbare topverdieping, is door de provincie haalbaar beschouwd, mits de ruimtelijke kwaliteit van de omliggende gronden behouden blijft.
Hier is gehoor aan gegeven door de bergingen en parkeerplaatsen zorgvuldig landschappelijk in te passen.
Daarnaast is een passende oplossing gevonden voor de aankleding van de gevels van de watertoren (zoals buitentrap (brandtrap) en balkons). Daarnaast zorgen de nieuwe functies in beperkte mate voor extra verkeer, maar zijn er in deze geen problemen te verwachten aangezien de watertoren aan de doorgaande route tussen Lopik en Oudewater en tussen Lopik en Polsbroek ligt. Tenslotte zal er door aanwezigheid bewoners meer sociale controle in het gebied zijn.
De openheid van het landschap blijft behouden doordat er gebruik wordt gemaakt van de bestaande bebouwing. Daarnaast blijft de historisch waardevolle en karakteristieke bebouwing behouden doordat het
perceel en watertoren onderhouden zullen worden door de nieuwe eigenaren. Geconcludeerd wordt dat het initiatief de ruimtelijke kwaliteit van het landschap van het Groene Hart niet aantast en de kernkwaliteiten van het gebied behouden blijven.
Tot slot zijn er door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit randvoorwaarden gegeven voor ruimtelijke kwaliteit en de landschappelijke inpassing. In het advies is opgenomen dat men positief is over het ontwerp.
Randvoorwaarde bij de ontwikkeling is dat er aandacht moet zijn voor de materialisering, uitwerking en detaillering van de balkons en trap aan de buitenzijde. Het stoere en industriële karakter van de watertoren zal hierin moeten terug komen. Daarnaast dient er sprake te zijn van een passende terreininrichting.
3.3 Gemeentelijk beleid
Algemeen
De kwaliteit van het landschap is de afgelopen decennia achteruitgegaan. De gemeente Lopik wil bij elke ruimtelijke ontwikkeling in het buitengebied inzetten op verbetering van de natuurlijke, de landschappelijke, de cultuurhistorische en welstandskwaliteiten van afzonderlijke percelen alsook het omliggende gebied.
De gemeente vraagt naast een goede ruimtelijke onderbouwing meer aandacht voor de landschappelijke inpassing van nieuwe bebouwing. Kwaliteit in ruimtelijke zin dient zo als onderbouwing voor het mogelijk maken van het bouwinitiatief dan wel het afwijken van planologisch beleid. Daarbij staat de gemeente een integrale benadering voor. Er wordt gekeken naar een logische positionering van de bouwwerken op het perceel, passende beplanting en een goede inbedding van het erf in de omgeving.
3.3.1 Nota LopikMEERwaard
In de nota LopikMEERwaard heeft de gemeente Lopik vastgelegd op welke wijze de ruimtelijke kwaliteit van de gemeente verbeterd kan worden. De nadruk ligt op het mogelijk maken van ruimtelijke ontwikkelingen om op die manier de kwaliteit van bebouwingslinten en/of het landschap in de gemeente te verhogen. Het
gemeentelijke beleid rust op een tweetal pijlers. Ten eerste wordt de nadruk gelegd op het benutten van de potenties van het landelijk gebied en op het behouden en versterken van de ruimtelijke kwaliteit en identiteit van dit gebied. Daarbij dient gezocht te worden naar een balans tussen belevingswaarde (karakteristiek, historie en variatie van de inrichting van een gebied, maar ook stilte, beeldkwaliteit en imago), gebruikswaarde (samenhang en beschikbare ruimte voor wonen, werken, recreatie, natuur, water en verkeer) en de
toekomstwaarde (duurzaam grondgebruik, milieukwaliteit, flexibiliteit, kwetsbaarheid). De tweede pijler is het zoeken naar een balans tussen ruimtelijke kwaliteit en nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden. De aandacht is daarbij gericht op behoud en versterking van de sociaaleconomische vitaliteit van het platteland en de leefbaarheid van de dorpskernen. Dit uit zich bijvoorbeeld in de wens tot ruimere mogelijkheden voor economische dragers in het buitengebied (recreatieve voorzieningen, nieuwe bedrijvigheid), het mogelijk maken van verbrede landbouw of het behalen van een kwaliteitsverbetering door transformatie van agrarische bedrijven.
Planspecifiek
Voorliggend plan betreft de herontwikkeling van een historisch waardevol gebouw. Door het toelaten van de nieuwe functies wordt gezorgd voor het behoud van de watertoren en daarmee de beleving van de historie van deze plek. Daarnaast wordt aan het pand de toekomstbestendige functie wonen gegeven. De realisatie van de B&B draagt eveneens bij aan de leefbaarheid van de omgeving en een economisch vitaal buitengebied.
De openheid van het landschap blijft met de ontwikkeling behouden omdat er gebruik wordt gemaakt van de bestaande bebouwing. De bijgebouwen zijn gering van omvang en zijn zorgvuldig ingepast op het perceel. Het parkeren wordt grotendeels gerealiseerd aan de achterzijde van de watertoren. De parkeerplaatsen zijn nauwelijks zichtbaar vanaf de weg. In paragraaf 2.2 is weergegeven op welke wijze invulling is gegeven aan de richtlijnen van de ervenconsulent voor de landschappelijke inpassing.
3.3.2 Toekomstvisie Lopik
Op 1 februari 2012 heeft de raad van de gemeente Lopik de Toekomstvisie Lopik 2030 vastgesteld. In de toekomstvisie wordt een opsomming gegeven van de sterke en zwakke punten en de ontwikkelingen waar de gemeente zich voor ziet gesteld.
Een leefbare samenleving wordt bepaald door de mensen zelf. Er wordt ruimte geboden aan ideeën en initiatieven uit de samenleving. Hierdoor ontstaan draagvlak en daadkracht voor realisering en instandhouding van veerkrachtige voorzieningen, verenigingen en vrijwilligersverbanden – de kern van elke betrokken
gemeenschap. De gemeente Lopik stimuleert zelfredzaamheid, faciliteert initiatieven en navigeert binnen de kaders. De gemeente Lopik beschrijft in de toekomstvisie dat men actief keuzes wil maken om ontwikkelingen binnen en buiten de kernen van de gemeente te sturen.
Functies als wonen, werken en recreëren in het buitengebied zijn belangrijk voor het behoud van
landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten (landschap, karakteristieke bebouwing) en meer algemeen de vitaliteit in het landelijk gebied. Het toestaan van een diversiteit aan functies biedt daarom kansen voor het buitengebied.
Planspecifiek
Met onderhavige planinvulling is sprake van een nieuwe woonfunctie en B&B in het buitengebied, als vervanging van de opgeheven functie van de watertoren. De ontwikkeling zorgt ervoor dat er een nieuwe en blijvende functie aan de watertoren wordt gegeven en de leefbaarheid rond het perceel verbeterd. Met deze planinvulling wordt bijgedragen aan de doelstellingen van de gemeente Lopik ten aanzien van een vitaal plattelandsgebied. Het plan is dan ook in lijn met de Toekomstvisie Lopik.
3.3.3 Landschapsontwikkelingsplan (LOP)
Ter bevordering van de landschappelijke kwaliteit in de Lopikerwaard heeft de gemeente Lopik in samenwerking met de gemeenten Montfoort en Oudewater een landschapsontwikkelingsplan opgesteld (2005). In dit plan geven de gemeenten een gezamenlijke visie op de ontwikkeling van het landschap in een termijn van tien jaar. De landschapsontwikkelingsvisie gaat uit van behoud en versterking van de openheid in de polders en versterking van het half open karakter van de stroomruggen. Voor de gemeenten staat behoud van de streekeigen identiteit, verscheidenheid en beleving van het landschap voorop. Dit onder de voorwaarde dat een groot deel van het gebied levensvatbaar blijft voor de landbouw en vooral veeteelt met weidegang. Er is echter behoefte aan het inpassen van tal van niet- agrarische ontwikkelingen. Bij het vaststellen van nieuwe ontwikkelingsrichtingen moeten de bestaande kernkwaliteiten van het landschap in al haar facetten als basis en richtinggevend kader dienen voor ruimtelijke veranderingen. Uitbreiding van de woonfunctie dient gepaard te gaan met in acht neming van randvoorwaarden ten behoud van de landelijke kwaliteiten.
Planspecifiek
Met het realiseren van onderhavig initiatief blijven de openheid van de polder en de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing behouden. De bergingen op het perceel zijn door de (reeds aanwezige) beplanting nauwelijks zichtbaar vanaf de weg. Bij de ontwikkeling is rekening gehouden met het advies van de
Ervenconsulent van Mooisticht (zie paragraaf 2.2 en 3.2). Geconcludeerd kan worden dat het plan in lijn is met de gemeentelijke uitgangspunten ten aanzien van landschappelijke kwaliteit.
3.3.4 Visie op de linten
"Visie op de linten" is een thematische verkenning die hoofdzakelijk bedoeld is ter voorbereiding op het nieuw op te stellen bestemmingsplan "Landelijk gebied Lopik". Dit nieuwe plan is bedoeld als een actualisatie van het huidige planologische-juridische kader.
Om een thematische verkenning te kunnen vormen op de toekomstige ontwikkeling van het landelijk gebied is het noodzakelijk inzicht te krijgen in de verschillende trends. Het kan hierbij gaan om landelijke trends maar ook om specifieke voor de gemeente Lopik waarneembare ontwikkelingen. Hoe het landelijk gebied van Lopik er over 20 jaar exact uit ziet is lastig te voorspellen. Toch zijn er in het algemeen en in de gemeente enkele trends te onderscheiden die enig inzicht geven in de mogelijke ontwikkeling van het landelijk gebied. De volgende trends zijn te onderscheiden:
1. Het landelijk gebied als multifunctionele leef- en werkomgeving;
2. Schaalvergroting versus kleinschaligheid en lokale initiatieven;
3. De kwaliteit van de leefomgeving staat onder druk.
1. Het landelijk gebied als multifunctionele leef- en werkomgeving
De agrarische sector staat onder druk en is niet langer de belangrijkste sociaaleconomische drager van het landelijk gebied. Het aantal agrarische bedrijven en de werkgelegenheid in de agrarische sector is verder afgenomen. Vrijkomende agrarische percelen worden gebruikt voor niet-agrarische functies. Het
oorspronkelijke agrarische karakter heeft plaats gemaakt voor een grote verscheidenheid aan functies en belevenissen. Een trend die zich in de toekomst alleen maar verder zal versterken.
De toename en herbestemming van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing is de grootste ruimtelijke opgave in het landelijk gebied. Veranderingen op agrarische percelen hebben een grote impact op de belevingswaarde van de directe omgeving en het landschap. De gemeente wil de waardevolle cultuurhistorische elementen zo goed mogelijk behouden maar ook voldoende kansen voor nieuwe ontwikkelingen bieden om erftransformatie ook daadwerkelijk (financieel) mogelijk te maken.
2. Schaalvergroting versus kleinschaligheid en lokale initiatieven
Op verschillende gebieden in onze samenleving zie je dat voornamelijk wordt ingezet op schaalvergroting. Dit veelal vanuit een oogpunt van efficiëntie en kostenbesparing. Vooral bij de grootste ruimtevragers in het landelijk gebied, de agrarische en nieuw-agrarische bedrijven, lijkt schaalvergroting het devies. De omvang van deze activiteiten vormt echter steeds vaker een knelpunt in relatie met de omgeving. Dit komt omdat het maatschappelijk krachtenveld is gericht op behoud van de kwaliteiten van het landelijk gebied. Kwaliteiten die vaak een relatie hebben met kleinschaligheid en authenticiteit. Je kunnen identificeren met de omgeving wordt belangrijk geacht maar vraagt om behoud van landschap en cultuurhistorie. Het besef groeit dat natuur en landschap op zichzelf staande waarden zijn en behoud en versterking van deze waarden tevens bijdraagt aan een goede woon- en leefomgeving.
Het ruimtelijk beleid van de gemeente moet gericht zijn op het realiseren van een dynamisch landelijk gebied.
In feite moet er een duidelijke balans ontstaan tussen groei en behoud. Daarbij moet niet voorbij gegaan worden aan de identiteit en de karakteristiek van de typische plattelandsgemeente en dient voldoende rekening te worden gehouden met de multifunctionaliteit van het landelijk gebied en het belang van uitbreiding van sommige traditionele maar ook nieuwe functies.
3. De kwaliteit van de leefomgeving staat onder druk
Inwoners en ondernemers hebben ruimte nodig om samen met de gemeente nieuwe ontwikkelkansen te verkennen. Het is echter wel aan de gemeente om duidelijke keuzes te maken ten aanzien van
omgevingskwaliteit. Vervolgens moeten de overige partijen op de hoogte gebracht worden van deze keuzes en de ruimte krijgen om daarbinnen invulling te geven aan hun ambities. In Lopik betekent dit in elk geval dat elke ruimtelijke ontwikkeling een bijdrage levert aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. De kwaliteit van het landelijk gebied is ook achteruit gegaan, bijvoorbeeld als gevolg van de economische crisis. Er waren minder middelen beschikbaar om naast de noodzakelijke investeringen extra aandacht te besteden aan de verbetering van kwaliteit. Nu er sprake is van economisch herstel is te zien dat het aantal initiatieven gericht op kwaliteitsverbetering ook weer toenemen.
Beleidsopgaven
Rekening houdend met de algemene trends is de gemeente Lopik gestart met de verkenning van ruimtelijke ontwikkelingen in het landelijk gebied. Hieruit kunnen een vijftal beleidsopgaven worden onderscheiden.
1. Ruimtelijke kwaliteitsverbetering als voorwaarde bij nieuwe ontwikkelingen;
2. Waarborgen van cultuurhistorie en waardevolle structuren;
3. Van primair agrarisch gebied naar een multifunctioneel gebied met kwaliteit;
4. Ontwikkelen van het recreatief en toeristisch potentieel;
5. Stimuleren van duurzaamheid en waarborgen van veiligheid en waterbeheersing.
1. Ruimtelijke kwaliteitsverbetering als voorwaarde bij nieuwe ontwikkelingen
Het uitgangspunt van het ruimtelijk beleid is dat bij elke ontwikkeling vanuit de herkomstwaarde wordt gezocht naar een balans tussen belevingswaarde en gebruikswaarde om een duidelijke toekomstwaarde te kunnen realiseren. Deze waarden moeten onderdeel vormen van een integrale afweging.
2. Waarborgen van cultuurhistorie en waardevolle structuren
Het waarborgen van cultuurhistorie en waardevolle structuren is de tweede beleidsopgave. De gemeente Lopik heeft een aantrekkelijk landelijk gebied. Het landelijk gebied van de gemeente Lopik kent een hoge cultuurhistorische waarde die sterk samenhangt met het oorspronkelijke agrarische gebruik van het gebied.
Deze cultuurhistorie vormt grotendeels de huidige ruimtelijke kwaliteit in het landelijk gebied en vormt de basis voor nieuwe ontwikkelingen.
3. Van primair agrarisch gebied naar een multifunctioneel gebied met kwaliteit
Het ontwikkelen van een multifunctioneel landelijk gebied met kwaliteit is één van de beleidsopgaven. Vooral de functies landbouw, wonen en niet-agrarische bedrijven geven vorm aan deze multifunctionaliteit. Deze functies hebben voornamelijk invloed op de belevings- en gebruikswaarde van het landelijk gebied.
4. Ontwikkelen van het recreatief en toeristisch potentieel
Eén van die nieuwe functies in de linten zijn recreatieve en toeristische activiteiten. De activiteiten kunnen ontwikkeld worden als nevenfunctie maar ook als vervolgfuncties van agrarische bedrijven. De kwaliteiten van het landelijk gebied vormen een goede basis voor de verdere recreatieve en toeristische ontwikkeling. Dit vergt wel een goede afstemming op de kwaliteiten en waarden van het gebied.
5. Stimuleren van duurzaamheid en waarborgen van veiligheid en waterbeheersing
De fysieke leefomgeving wordt een steeds belangrijker onderdeel van het afwegingskader. Een gezond en veilig leefklimaat staan daarbij centraal. Dat eist ook van gemeente dat er nagedacht wordt over
duurzaamheid (energietransitie) en waterbeheersing.
Planspecifiek
Met voorliggend initiatief wordt op meerdere vlakken aangesloten bij het gemeentelijk beleid. Met de herontwikkeling van de watertoren blijft een waardevol cultuurhistorisch element behouden en wordt tevens een kans geboden voor een nieuwe ontwikkeling. Doordat er gebruik wordt gemaakt van bestaande
bebouwing blijven de kwaliteiten van het landelijk gebied behouden. Daarnaast zorgt het duurzaam gaan gebruiken van deze locatie door een toekomstbestendige functie voor een bijdrage aan een goede woon- en leefomgeving en een multifunctioneel landelijk gebied. Tenslotte zorgt het opwekken van energie middels zonnepanelen ervoor dat de bewoners en bezoekers gebruik kunnen gaan maken van duurzame energie.
3.3.5 Geldend bestemmingsplan
Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan Landelijk Gebied, vastgesteld door de raad op 12 juni 2007. Aan onderhavige gronden is de bestemming ‘Maatschappelijke doeleinden - Watertoren’
toegekend. Binnen deze bestemming mag hele gehele vlak worden bebouwd met een maximale hoogte zoals aanwezig was ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan. Tevens zou het realiseren van een woning zijn toegestaan, maar een woning is niet aanwezig. Daarnaast rust op de gronden de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’. Het beoogde gebruik past niet binnen deze bestemmingen.
Uitsnede bestemmingsplan Landelijk gebied
Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid
Voor een buitenplanse afwijking van het bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de uitvoerbaarheid aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.
4.1 Milieu
4.1.1 Bodem
Op grond van de Wet Bodembescherming (Wbb) moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming is met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Bij een functiewijziging zal in veel gevallen een specifiek bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd.
Planspecifiek
Een rapportage van het bodemonderzoek is opgenomen in bijlage 2. Hieruit blijkt dat er geen milieutechnische bezwaren zijn voor het plan.
Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect bodem.
4.1.2 Lucht
De mate van blootstelling aan luchtverontreiniging speelt een rol in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Met betrekking tot 'luchtkwaliteit' zijn twee aspecten van belang. Ten eerste of de luchtkwaliteit ter plaatse de nieuwe functie toelaat (de gevoeligheid van de bestemming) en ten tweede wat de bijdrage is van het plan aan die luchtkwaliteit.
Luchtkwaliteit ter plaatse
In de Wet milieubeheer zijn normen opgenomen voor de concentraties van een aantal stoffen in de buitenlucht ter bescherming van de mens. De belangrijkste stoffen zijn PM10 en PM2,5 (fijnstof) en NO2
(stikstofdioxide). De grenswaarde van PM10 en NOx bedraagt 40 µg/m3, van PM2,5 is dat 25 µg/m3.
Bijdrage aan luchtkwaliteit
In de Wet milieubeheer zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen. De Wet maakt een onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om
bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).
Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate bijdragen" (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een toevoeging van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit, omdat een dergelijk project per definitie niet boven de 3%-norm komt. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'.
Planspecifiek
Luchtkwaliteit ter plaatse van het initiatief
Vanuit een goede ruimtelijke ordening is de huidige luchtkwaliteit ter plaatse getoetst met behulp van de NSL Monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl). Door de metingen ter plaatse te toetsen aan de grenswaarden is gekeken of sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Uit metingen van het rekenpunt 167178 binnen het plangebied zijn de volgende concentraties naar voren gekomen:
NO2 (stikstofdioxide) PM10 (fijnstof)
PM2,5 (fijnere fractie van fijnstof) Gemeten totale concentratie
jaargemiddelde 2018 (µg/m3)
15,6 µg/m3 19,2 µg/m3 11,7 µg/m3
Grenswaarde concentratie (µg/m3)
40 µg/m3 40 µg/m3 25 µg/m3
De gemeten concentraties stikstofdioxide en fijn stof liggen ruim onder de gestelde grenswaarden. Met betrekking tot de luchtkwaliteit zijn geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.
Bijdrage initiatief
Ten aanzien van de bijdrage aan luchtkwaliteit is het initiatief van geringe omvang (realiseren zes appartementen, een B&B met drie kamers en een semiopenbare topverdieping) ten opzichte van de
benoemde grenswaarde (3%). Op basis van de te verwachten toename aan verkeersbewegingen ten gevolge van het project is te concluderen dat dit project 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een nadere toetsing ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven.
Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit.
4.1.3 Geluid
De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd:
woningen;
geluidgevoelige gebouwen, zoals scholen, ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen, psychiatrische instellingen en kinderdagverblijven;
geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).
Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. Binnen deze zones bepaalt het bevoegd gezag de te hanteren grenswaarden. Er geldt een voorkeursgrenswaarde en een bovengrens (hoger mag niet). De Wgh gaat verder onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen. De belangrijkste bronnen van geluidhinder die bij een ruimtelijke ontwikkeling aan de orde kunnen zijn betreffen:
industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.
Planspecifiek
Ten behoeve van het plan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting als gevolg van de Damweg, zie bijlage 3. Geconcludeerd wordt dat de geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai ter plaatse van de nieuwe woonbestemmingen voldoet aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder, met uitzondering van de oostzijde van het gebouw. Op deze zijde wordt wel voldaan aan de maximale grenswaarde. Maatregelen (bijvoorbeeld het vergroten van de afstand tot de weg, het aanpassen van het wegdek of het toepassen van geluidwerende voorzieningen zoals een geluidwal) zijn financieel niet haalbaar,
niet mogelijk of anderszins ongewenst. Voor het initiatief wordt gelijktijdig met de aanvraag omgevingsvergunning het vaststellen van een hogere grenswaarde aangevraagd.
Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect geluid.
4.1.4 Geur
De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader voor milieuvergunningen als het gaat om geurhinder van veehouderijen met landbouwhuisdieren. De Wgv maakt onderscheid in dieren met en dieren zonder een vastgestelde geuremissiefactor. Voor de eerste soort wordt de geurbelasting bij geurgevoelige objecten berekend, voor de tweede gelden minimumafstanden tot dergelijke objecten (ook wel bekend onder de term 'vaste afstandsdieren'). De Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv) bepaald in bijlage 1 voor welke dieren geuremissies zijn vastgelegd. Als het (beoogde) veehouderijbedrijf niet in deze regeling wordt genoemd betreft het vaste afstandsdieren.
De gemeente Lopik heeft een geurverordening. In afwijking van artikel 4, lid 1 van de Wgv bedraagt de minimale afstand voor de geurbelasting van een veehouderij met minder dan 200 stuks melkvee (en 140 stuks jongvee) en/of 50 overige dieren op een geurgevoelig object:
in de bebouwde kom: 50 meter
in het buitengebied: 25 meter
Planspecifiek
In de directe omgeving zijn geen veehouderijen aanwezig. Het dichtstbijzijnde (agrarische) bedrijf (een intensieve veehouderij aan de Lopikerweg West 49) is gelegen op 1 km afstand waardoor geconcludeerd wordt dat er voldoende afstand bestaat tussen dat bedrijf en de nieuwe appartementen. Vice versa zijn er geen bedrijven gelegen in de nabijheid van de watertoren die door de komst van de nieuwe appartementen worden beperkt in hun ontwikkelingsmogelijkheden.
Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect geur.
4.1.5 Milieuzonering
Milieuzonering is het aanbrengen van een ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Doel is om bij het opstellen van een ruimtelijk plan een goed en veilig leefklimaat te waarborgen, maar tegelijkertijd ook aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun activiteiten.
De mate waarin bedrijven invloed hebben op hun omgeving is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid en de afstand tot een gevoelige bestemming. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.
Milieuzonering heeft betrekking op aspecten met een ruimtelijke dimensie, zoals geluid, geur, gevaar en stof.
De mate van belasting, en daarmee de gewenste aan te houden afstand, kan per aspect en per bedrijfstype en verschillen. In de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is een lijst opgenomen met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Van deze richtafstanden kan worden afgeweken, mits wordt onderbouwd waarom de feitelijke milieuhinder als minder belastend wordt gezien.
Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'.
Planspecifiek
Het dichtstbijzijnde agrarische bedrijf, zoals aangegeven in voorgaande paragraaf 4.1.4, bevindt zich op 1 kilometer van de watertoren. Ook ten aanzien van andere mogelijke vormen van hinder is er van belemmering van de bedrijfsvoering geen sprake, en vice versa ondervinden de nieuwe woningen ook geen overlast van de bedrijfsvoering. De functie van een B&B is tenslotte goed passend bij of in een woning en kent geen
richtafstand ten aanzien van de appartementen. Geconcludeerd wordt dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.
Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect milieuzonering.
4.1.6 Externe veiligheid
Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving die ontstaan door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen. Hierbij gaat het om risicovolle inrichtingen, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en buisleidingen.
De verplichting om in een ruimtelijk plan in te gaan op deze risico's komt voort uit het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi), het 'Besluit externe veiligheid transportroutes' (Bevt) en het 'Besluit externe veiligheid buisleidingen' (Bevb). Daarnaast zijn in het Activiteitenbesluit milieubeheer en het Vuurwerkbesluit veiligheidsafstanden genoemd die moeten worden aangehouden rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting.
De wetgeving richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn kleinere kantoren en winkels, horeca, parkeerterreinen en bedrijfsgebouwen waarin geen grote aantallen personen aanwezig zijn.
Binnen het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico (PR) van 10-6 per jaar en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandscontouren tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 per jaar (de kans dat per jaar 1 persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof mag niet groter zijn dan 1 op een miljoen). Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij de berekening van het groepsrisico spelen mee de aard en hoeveelheid van de gevaarlijke stoffen en het aantal potentiële slachtoffers.
Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen de PR en/of de invloedsgebieden van het GR. Binnen de 10-6-contour is het realiseren van kwetsbare objecten niet toegestaan.
Planspecifiek
Via de website risicokaart.nl kan voor de locatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en / of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Bijgevoegd een screenshot van die website.
Uitsnede risicokaart
Brandstofleiding van defensie
Uit de risicokaart is op te maken dat ten zuiden van het perceel op 23 m afstand een brandstofleiding van defensie loopt. De plaatsgebonden risicocontour van deze buisleiding is 0 m en vormt daarmee geen belemmering. Er is wel sprake van een toename van het groepsrisico ter plaatse. In dit kader dient op grond van artikel 7 van het Bevt, gezien de ligging, worden ingegaan op de mogelijkheden voor:
de bestrijdbaarheid van een zwaar ongeval op deze transportroute en
de zelfredzaamheid met betrekking tot nog niet aanwezige (beperkt) kwetsbare objecten binnen het plangebied.
Volgens artikel 9 van het Bevt moet de veiligheidsregio in de gelegenheid worden gesteld om hierover een advies uit te brengen. In dit geval is sprake van een standaardsituatie, waarvoor onderstaande
verantwoordingstekst kan worden gehanteerd. Relevant hierbij is ook dat het ruimtelijke besluit geen betrekking heeft op het mogelijk maken van een (nog niet aanwezig) "bijzonder kwetsbare object", bestemd voor verminderd zelfredzame personen.
Bestrijdbaarheid
Bij een calamiteit, waarbij toxische vloeistoffen of gassen (kunnen) vrijkomen, zal de brandweer inzetten op het beperken of voorkomen van effecten. Deze inzet zal voornamelijk plaatsvinden bij de bron. De brandweer richt zich dan niet direct op het bestrijden van effecten in of nabij het plangebied. De mogelijkheden voor bestrijdbaarheid worden daarom niet verder in beschouwing genomen.
Mogelijkheden tot zelfredzaamheid
Bij een calamiteit, waarbij toxische vloeistoffen of gassen vrijkomen, is het belangrijk dat de aanwezigen in het plangebied worden geïnformeerd hoe te handelen bij dat incident. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde waarschuwings- en alarmeringspalen (WAS-palen) of NL-alert. Bij het genoemde incidentscenario is het advies om te schuilen in een gebouw en de ramen, deuren en ventilatieopeningen te sluiten. Er zijn voldoende mogelijkheden om dit advies tijdig op te volgen.
Provinciale weg N210
Daarnaast loopt er een provinciale weg ten zuiden van het plangebied. De afstand tot deze transportroute bedraagt ruim 2,2 km en vormt daarmee geen belemmering voor het initiatief.
Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect externe veiligheid.
4.2 Water
Water is een belangrijk thema in de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.
Waterbeleid voor de 21eeeuw
De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in
Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:
vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Indien nodig wordt overtollig water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen niet meer mogelijk is wordt het water afgevoerd.
schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.
Waterwet
De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan
kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.
Nationaal Waterplan
Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Dit Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.
Watertoets
De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:
de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.
Beleid Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden
Het beleid van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is neergelegd in het Waterbeheerplan 'Waterkoers 2016-2021'. De focus betreft het werken aan veilig, voldoende en gezond water tegen
aanvaardbare maatschappelijke kosten. Het hoogheemraadschap richt zich op beheren en ontwikkelen van het watersysteem over de eigen grenzen heen en speelt in op ontwikkelingen van de maatschappij door actief het gesprek aan te gaan en samen te werken.
Het Hoogheemraadschap hanteert beleidsregels op grond van de Keur 2009. Uitbreiding van verhard
oppervlak moet, vanuit hydrologische optiek gezien, waterbalansneutraal plaatsvinden. Als hiervoor berging of vertraging van de afvoer plaatsvindt, bijvoorbeeld door het realiseren van een wadi (greppel) of een
ondergrondse infiltratievoorziening, dient met een maatwerkberekening te worden aangetoond dat de voorgestelde voorziening voldoet. Bij een ontwikkeling waarbij minder nieuw verhard oppervlak, waarvan het hemelwater direct of indirect op het oppervlaktewater wordt geloosd, wordt gerealiseerd dan 500 m² binnen de bebouwde kom en minder dan 1.000 m² buiten de bebouwde kom, is geen compensatie nodig.
Indien infiltratie in de bodem geen oplossing biedt, kan er nieuwe bergingscapaciteit aangelegd worden die de extra afvoer van het nieuwe verharde oppervlak als het ware neutraliseert dan wel de piekafvoer opvangt.
Wanneer het nieuw verhard oppervlak tussen 500 m² (binnen bebouwde kom) of 1.000 m² (buiten bebouwde kom) en 10.000 m² ligt, is het minimaal benodigd extra oppervlak open water 15% van het aan te leggen extra verhard oppervlak. Bij een nieuw verhard oppervlak van meer dan 10.000 m² is een maatwerkberekening nodig.
Planspecifiek Watertoets
Voor dit plan is de digitale watertoets ingevuld, zie bijlage 4. Hieruit blijkt dat er geen (beschermingszones van) beschermde waterkeringen/watergangen in het plangebied liggen. Het initiatief wordt gerealiseerd in de bestaande watertoren. Daarnaast wordt 39 m² aan bergingen gerealiseerd en wordt een gedeelte van het terrein verhard met waterdoorlatende grastegels ten behoeve van parkeren .
Hemelwater
Voorliggend initiatief betreft de herbestemming van een bestaand gebouw en de realisatie van een zeer beperkte toename aan (semi)verhard oppervlak (bergingen en parkeerplaatsen). De ontwikkeling blijft ruim onder de vrijstellingsgrens van 1.000 m² toename aan verharding die het waterschap hanteert. Vanuit het gemeentelijk waterbeleid dient daarnaast hemelwater op eigen terrein geborgen te worden. Hiervoor is voldoende ruimte op het perceel.
Oppervlaktewater
Aan de zuid- en westkant van het perceel ligt een watergang die in beheer is bij het Hoogheemraadschap. Het plan heeft geen invloed op deze watergang.
Afvalwater
Voor de verwerking van het huishoudelijk afvalwater wordt een IBA (Individuele Behandeling van Afvalwater) aangelegd. De aanvraag hiervoor is ingediend bij het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden.
Hemelwater kan direct worden afgekoppeld op de naastgelegen watergang.
Met betrekking tot het aspect water wordt het plan uitvoerbaar geacht.
4.3 Ecologie
Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en het bosopstanden in Nederland.
Gebiedsbescherming
In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat)
beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.
Soortenbescherming
Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende
maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.
Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.
Planspecifiek
Ten aanzien van voorliggend initiatief is een QuickScan Wet Natuurbescherming uitgevoerd, zie bijlage 5.
Gebiedsbescherming
De dichtstbij zijnde locatie betreft Natura 2000 gebied Lekuiterwaarden op 3020 meter in zuidelijke richting.
Het meest nabij gelegen NNN-gebied betreft de gronden aan de Achterkade direct ten noorden van de projectlocatie en de ecologische verbindingszone ten zuiden hiervan op 50 meter afstand. Op basis van de aard en omvang van de voorgenomen ontwikkeling in relatie tot de afstand tot de dichtbij gelegen Natura 2000 gebieden en het NNN worden geen effecten verwacht op de beschermde natuurwaarden. Specifiek voor het deelaspect stikstof geldt dat de geplande activiteiten in relatie tot de afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied niet zullen leiden tot een toename van de stikstofdepositie op beschermde
natuurgebieden.
Soortenbescherming
Uit het onderzoek naar soortenbescherming blijkt er geen aanleiding is tot de noodzaak voor het aanvragen van ontheffingen en of een specialistisch vervolg onderzoek, mits aan enkele mitigerende voorwaarden tijdens de uitvoering van de werkzaamheden wordt voldaan. Zo dient voorafgaand aan het uitvoeren van de
werkzaamheden in de periode maart-juli een broedvoegelcheck te worden uitgevoerd. Daarnaast dient de bouwplaatsverlichting te worden afgeschermd en toegepaste lichtbronnen te worden gebruikt.
De algemene zorgplicht voor flora en fauna geldt voor alle in het wild levende planten en dieren in Nederland (art 1.11 Wnb). Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden dient dan ook steeds rekening te worden gehouden met flora en fauna. Bij aantreffen van dieren dienen deze voorzichtig buiten de projectlocatie op een geschikte plaats te worden gebracht. Bij twijfel dient ecologisch advies te worden ingewonnen.
De uitvoerbaarheid van het initiatief voor ecologie is hiermee aangetoond.
4.4 Verkeer
Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur.
De ontwikkeling mag geen grote verkeersaantrekkende werking hebben en het parkeren dient geheel plaats te vinden op eigen terrein.
Planspecifiek
Ontsluiting/bereikbaarheid
De watertoren is gelegen aan de Damweg. Deze weg wordt een intensief gebruikt voor doorgaand verkeer tussen Polsbroek/Oudewater en Lopik/Cabauw. Uit een verkeerstelling van de gemeente blijkt dat er 4.500 voertuigen (auto's, vrachtwagens, trekkers en fietsers) de watertoren dagelijks passeren. De toename als gevolg van de realisatie van de appartementen en de B&B is gering. De Damweg kan deze toename aan verkeer goed verwerken.
Parkeren
Met betrekking tot het aantal parkeerplaatsen geldt, volgens de normen van het CROW (publicatie 381), voor een niet stedelijke dure etage woning in het buitengebied een norm, van 1,7 á 2,5 parkeerplaatsen per woning. Daarnaast dienen er 3 parkeerplaatsen voor de 3 kamers van de B&B gerealiseerd te worden. De 16 benodigde parkeerplaatsen kunnen geheel op eigen terrein gerealiseerd worden. Hiervoor is voldoende ruimte op het perceel beschikbaar.
Met betrekking tot het aspect verkeer wordt het plan uitvoerbaar geacht.
4.5 Cultuurhistorie en archeologie
In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.
Cultuurhistorie
Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op
gebiedsniveau te behouden en te versterken.
Archeologie
De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.
Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.
Planspecifiek Cultuurhistorie
Het plangebied ligt midden in de polder in de Lopikerwaard. De gehele Lopikerwaard is onderdeel van het 'agrarisch cultuurlandschap' binnen de Cultuurhistorische Hoofdstructuur, zoals die door de provincie Utrecht is opgenomen in de Ruimtelijke Structuurvisie. De cultuurhistorische waarden worden gevormd door de historisch kenmerkende gebouwen, structuren, bebouwingslinten, landschappen en verkavelingspatronen.
Ontwikkelingen zijn mogelijk in de bebouwingslinten om zo het contrast tussen het "lege" polderlandschap en de dynamische linten te behouden en te versterken.
Het initiatief wordt gerealiseerd in de bestaande watertoren, die kan blijven bestaan dankzij deze nieuwe functie. Daardoor zal de toren in goede conditie komen en behouden blijven voor het omliggende landschap.
Archeologie
Navolgende afbeelding toont een uitsnede van de archeologisch beleidskaart van de gemeente Lopik.
Uitsnede uit de Archeologische waarden- en verwachtingenkaart, gemeente Lopik
Het plangebied valt in een gebied met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Hier geldt dat voor ruimtelijke ontwikkelingen met een oppervlakte groter dan 2.500 m² en bodemingrepen dieper dan 1 m - mv een archeologisch vooronderzoek verplicht is.
De bouwwerkzaamheden van bergingen in voorliggend plan beslaan een oppervlakte die kleiner is dan 2.500 m². Een archeologisch onderzoek is derhalve niet nodig.
Het plan is uitvoerbaar op de aspecten cultuurhistorie en archeologie.
4.6 Economische uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:
het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.
Planspecifiek
De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeente zal voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afsluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de anterieure overeenkomst.
Tevens zal een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Deze overeenkomst zal als een separate rapportage worden opgenomen. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd kan worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.
