Waardeveranderingen van het vastgoed
en het toepassen van earnings
management binnen Nederlandse
woningcorporaties
Rijksuniversiteit Groningen, Master of Science in Accountancy
Naam: R. Oosterbroek
Hebben bijzondere waardeveranderingen van het
vastgoed van de woningcorporaties effect op het
toepassen van earnings management?
Naam: Remco Oosterbroek
Studentnummer: S2585502
Datum: 18-03-2016
Begeleider: Dr. C.A. Huijgen
Tweede beoordelaar: Dr. F. van Beest
Universiteit: Rijksuniversiteit Groningen
Faculteit: Faculteit Economie en Bedrijfskunde Opleiding: MSc Accountancy & Control
Voorwoord
Na het afronden van mijn Accountancy bachelorsdiploma in 2013 aan de Hogeschool Saxion was mijn volgende doelstelling het succesvol afronden van de studie Master of Science in Accountancy aan de Rijksuniversiteit van Groningen. Nu tweeënhalf jaar later ligt hier voor u mijn scriptie ter afronding van de studie.
Bij het starten van deze opleiding ben ik ook begonnen met werken bij BDO als assistent-accountant. Door mijn werk ben ik in aanraking gekomen met de woningcorporatiebranche. Door de
maatschappelijke functie, de nieuwsberichten rondom de in opspraak geraakte woningcorporaties en de steeds veranderende wet- en regelgeving rondom de woningcorporatiebranche ben ik direct geïnteresseerd geraakt in deze branche. Door mijn betrokkenheid als assistent-accountant bij de controle van de jaarrekeningen van woningcorporaties, is mij opgevallen dat het management op de hoede is met het presenteren van de cijfers. De afgelopen jaren is de wet- en regelgeving omtrent het waarderen van het vastgoed veranderd. Deze veranderende wet- en regelgeving gerelateerd aan het waarderen van het vastgoed heeft de afgelopen jaren een aanzienlijke invloed gehad op het resultaat. Hierdoor ben ik in september gestart met het onderzoeken van earnings management bij woningcorporaties ten tijde van waardeveranderingen van het vastgoed.
Het schrijven van een scriptie naast een baan vergt veel tijd en geduld. Hierdoor heb ik veel moeten vragen van de mensen in mijn omgeving. Mijn dank gaat dan ook uit naar de mensen die direct, dan wel indirect, veel voor mij hebben betekend in de afgelopen periode. Ten slotte gaat mijn bijzondere dank uit naar de heer Huijgen. Zijn kritische blik, begeleiding en flexibiliteit hebben ertoe geleid dat ik met een goed gevoel deze scriptie kan afsluiten.
Enschede, 18 maart 2016 Remco Oosterbroek
Inhoudsopgave
Samenvatting ... 5
1 Introductie ... 6
2 Woningcorporaties in Nederland ... 9
2.1 Achtergrond woningcorporaties ... 9
2.2 Toezichthouder, belangenbehartiger en de borgsteller ... 10
2.2.1 Toezichthouder ... 10
2.2.2 Belangenbehartiger ... 10
2.2.3 Borgsteller ... 11
2.3 Wet- en regelgeving (omtrent vastgoedwaardering) bij woningcorporaties ... 11
2.3.1 Algemene wet- en regelgeving woningcorporaties... 11
2.3.2 Wet- en regelgeving omtrent vastgoedwaardering bij woningcorporaties ... 12
3 Theoretische inkadering ... 16
3.1 Definitie earnings management ... 16
3.1.1 Motieven earnings management ... 17
3.1.2 Patronen van earnings management ... 18
3.1.3 Toepassen van earnings management ... 19
3.2 Earnings management in de non-profit sector ... 20
3.3 Waardevermindering van activa en het toepassen van earnings management ... 20
3.4 Hypothesevorming ... 21 4 Onderzoeksmethodologie ... 23 4.1 Meetmodel ... 23 4.2 Variabelen... 24 4.3 Regressiemodellen ... 24 4.4 Data selectie ... 25 5 Onderzoeksresultaten... 27 5.1 Bepalen uitbijters ... 27 5.2 Beschrijvende statistiek ... 28 5.3 Resultaten ... 30 5.3.1 Hypothese 1 ... 30 5.3.2 Hypothese 2 ... 32 5.3.3 Hypothese 3 ... 33 6 Conclusie ... 34 7 Bibliografie ... 36 Bijlagen ... 40
SAMENVATTING
In dit onderzoek is onderzocht of een relatie aanwezig is tussen de waardeveranderingen van het vastgoed van woningcorporaties en het toepassen van earnings management. Doordat de nieuwe richtlijn 645 vanaf boekjaar 2012 in werking is getreden, zijn van 75 woningcorporaties de data handmatig verzameld van de periode 2012 tot en met 2014. De gebruikte woningcorporaties in dit onderzoek stammen uit drie van de elf referentiegroepen die jaarlijks door het Centraal Fonds Volkshuisvesting worden opgesteld, te weten de corporaties met marktgevoelig bezit, de grote herstructureringscorporaties en de middelgrote en kleine herstructureringscorporaties. Naar mijn verwachting wordt eerder earnings management toegepast bij deze woningcorporaties dan bij de overige woningcorporaties.
In dit onderzoek is de verwachting dat resultaatverhogend earnings management wordt toegepast bij waardevermindering van het vastgoed en dat resultaatverlagend earnings management wordt toegepast indien het vastgoed in waarde stijgt. In termen van earnings management patronen is dit een ‘income smoothing’ strategie. Indien de waardedaling van het vastgoed echter aanzienlijk is, is de verwachting dat het management resultaatverlagend earnings management toepast
overeenkomstig met een ‘take a bath’ strategie. Ten slotte is onderzocht of de keuze van de waarderingsgrondslag een impact heeft op het toepassen van earnings management. Bij het waarderen van het vastgoed tegen historische kostprijs vindt alleen een waardevermindering plaats indien de kasstroomgenererende eenheid een lagere realiseerbare waarde heeft. De schommelingen in het resultaat bij waardering tegen bedrijfswaarde en tegen marktwaarde zullen dan groter zijn. Hierdoor is de verwachting dat corporaties die waarderen tegen marktwaarde en bedrijfswaarde eerder earnings management toepassen.
De onderzoeksresultaten tonen aan dat waardeveranderingen van het vastgoed invloed hebben op het toepassen van earnings management. Overeenkomstig de verwachting passen
woningcorporaties resultaatverlagend earnings management toe bij waardestijgingen van het vastgoed en resultaatverhogend earnings management bij waardedalingen van het vastgoed. Indien de waardedalingen van het vastgoed aanzienlijk zijn, blijven de woningcorporaties
resultaatverhogend earnings management toepassen wat niet overeenstemt met de verwachting. Een significante relatie tussen de gekozen waarderingsgrondslag en het toepassen van earnings management is niet gevonden.
1
INTRODUCTIE
De woningcorporaties staan de afgelopen jaren onder druk. In de laatste decennia zijn een groot aantal woningcorporaties in opspraak geraakt door grote verliezen op commerciële projecten, grote bezoldigingen aan bestuurders, grote verliezen door het gebruik van derivaten, bestuurders die rijden in dure auto’s en overige fraudegevallen. Het hoogtepunt was bereikt toen begin 2012 het financiële wanbeleid van Vestia bekend werd. Het verlies dat Vestia heeft geleden door te speculeren met derivaten wordt geschat op € 2,7 miljard (Parlementaire enquête
woningcorporaties, 2014-2015). Door dit verlies komt Vestia in hetzelfde rijtje te staan als JP Morgan (€ 6,2 miljard verlies), Société Générale (€ 4,9 miljard verlies) en Barings Bank (€ 1,4 miljard verlies) (Janssen, 2011). Het schandaal rondom Vestia maakt het helemaal bijzonder omdat het hier gaat om een semipublieke instelling in Nederland in plaats van één van de grootste banken ter wereld. Daarnaast zijn de schuldigen bij de overige schandalen veroordeeld tot langdurige
gevangenisstraffen. In het geval van Vestia lopen Erik Staal, de bestuursvoorzitter, en Marcel de Vries, de financieel directeur, tot op heden vrij rond.
Niet alleen Vestia heeft zich schuldig gemaakt aan de imagoschade voor woningcorporaties. In 2013 is een parlementaire enquêtecommissie opgericht om onderzoek te doen naar het stelsel van woningcorporaties. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in een eindrapport, die op 30 oktober 2014 aangeboden aan de Tweede Kamer. Op 2 en 3 december 2014 is in de Tweede Kamer over dit onderzoek gedebatteerd. Ten behoeve van de parlementaire enquête woningcorporatie heeft Aedes, de branchevereniging voor woningcorporaties, ook onderzoek gedaan naar de status van de woningcorporaties.
Een opsomming van woningcorporaties die in de afgelopen decennia te grote risico’s hebben genomen, waar zelfverrijking heeft plaatsgevonden of waar fraudeleus is gehandeld:
· Woonbron te Rotterdam: Schafte in 2004 een schip (SS Rotterdam) aan ter waarde van € 1,5 miljoen. De intentie was om het schip te renoveren voor € 24 miljoen om het vervolgens in gebruik te nemen voor commerciële doeleinden. Het plan van de bestuurder mislukte. De werkelijk gemaakte kosten lagen in 2009 op € 257 miljoen en het schip is uiteindelijk verkocht voor € 30 miljoen, hierdoor is € 227 miljoen verlies gemaakt op dit (commerciële) project.
· Servatius te Maastricht: Stapte in een project om een campus te bouwen in Maastricht. De campus werd ontworpen door ’s wereld meest vooraanstaande Architect Santiago Calatrava. De architect uit Spanje kreeg enkel voor het ontwerp al € 14 miljoen. Het project is gestart in 2008 maar na onderzoek werd in 2009 de bestuurder van de woningcorporatie op non-actief gesteld. De partners waren in een eerder stadium al uit het project gestapt waarna Servatius alleen verder ging. Het project is in 2009 definitief afgeblazen waardoor de financiële schade € 67 miljoen bedroeg.
· Rochdale te Amsterdam: Begin 2009 wordt de directeur van woningstichting Rochdale ontslagen vanwege zelfverrijking. De voormalig directeur heeft op kosten van de woningstichting een Maserati aangeschaft. Daarnaast wordt de voormalig directeur beschuldigd voor te hoge toekenning van pensioengeld, onterechte declaraties, het
verduisteren en aannemen van steekpenning en witwassen. Op 27 oktober 2015 is tegen de voormalig directeur een celstraf van drie jaar geëist (FD, 2015).
· WSG te Geertruidenberg: De corporatie hield zich bezig met commerciële projecten en het aanschaffen van grondposities. Ten tijde van de vastgoedcrisis moest de corporatie flink afwaarderen waardoor de leningenportefeuille fors hoger was dan het bezit. Om een faillissement te voorkomen moet het Centraal Fonds Volkshuisvestiging € 118 miljoen toewenden aan de woningcorporatie.
· Rentree te Deventer: In 2009 wordt de directeur van Woningcorporatie Rentree ontslagen voor het financiële wanbeleid binnen de organisatie. Rentree heeft (te dure) grondposities aangeschaft waardoor de woningcorporatie voor de speculatieve aankoop € 67 miljoen moest afboeken.
· Laurentius te Breda: In 2012 wordt de directeur van Woningcorporatie Laurentius ontslagen. De directeur wordt verdacht van oplichting, verduistering, witwassen en omkoping. Bij zijn arrestatie is € 0,7 miljoen contant geld thuis gevonden. De corporatie komt in financiële problemen en extra geborgde leningen zijn noodzakelijk om de ondergang van de corporatie te voorkomen.
Uit de bovenstaande situaties is gebleken dat de positie van een directeur - bestuurder vaak te machtig is en de raad van commissarissen niet voldoende tegenkracht bieden (Parlementaire enquête woningcorporaties, 2014-2015).
De commissie van de parlementaire enquête woningcorporaties (2014 – 2015, p. 15) verklaart vier hoofdoorzaken voor de incidenten die plaatsgevonden hebben in afgelopen decennia:”
1. Menselijk gedrag: Varen op een moreel kompas alleen is onvoldoende 2. Gebrek van duidelijke grenzen: Overambitie en risicovol gedrag 3. Gebrekkige governance: Onvoldoende tegenkrachten
4. Veel geld en weinig risicobesef: Moreel gevaar. “
Verder blijkt dat de financiële toezichthouder en de borgsteller, respectievelijk het Centraal Fonds Volkshuisvestiging en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, niet de rol speelden die vereist werd.
Voor de toezichthouder, het Centraal Fonds Volkshuisvestiging, en de borgsteller van de woningcorporaties, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, is de solvabiliteit een belangrijk meetinstrument voor de financiële gezondheid van de corporatie. De solvabiliteit van
woningcorporaties wordt vergeleken met een gestelde norm. Uit recente cijfers blijkt dat het eigen vermogen in 2014 van alle woningcorporaties is gestegen met bijna € 13 miljard tot ruim € 45 miljard (FD, 2015). Door de toename van het eigen vermogen stijgt de solvabiliteit van de woningcorporaties ook naar bijna 32% in 2014 (FD, 2015).
De belangrijkste post van de jaarrekening bij woningcorporaties betreft de materiële vaste activa, deze beslaan ongeveer 90,1% van het balanstotaal (CFV, 2010). Naar schatting blijkt dat Nederlandse woningcorporaties alleen op commerciële projecten al € 3 miljard hebben afgeboekt (FD, 2015). Uit de bovenstaande incidenten kan geconcludeerd worden dat de directeur – bestuurders en managers binnen woningcorporaties grote invloed hebben (gehad) op het uitoefenen van het beleid. Doelstelling van dit onderzoek is om vast te stellen of de woningcorporaties, naast de bovenstaande fraudeleuze handelingen en verkeerde beslissingen, ook earnings management toepassen.
Onderzoek naar earnings management binnen de non-profit sector is in vergelijking met de profit sector schaars. Earnings management wordt binnen de non-profit sector voornamelijk toegepast om financiële ratio’s te verbeteren (Keating et al., 2008; Jones en Roberts, 2006), het vermijden van belastingen (Hoffman, 2007; Omer & Yetman, 2007) of vermijden van kleine verliezen (Ballantine et al. 2007; Leone en Van Horn, 2005). Boterenbrood (2014) bevestigt in zijn onderzoek dat earnings management wordt toegepast binnen Nederlandse ziekenhuizen door de prikkels met betrekking tot de financiering.
Rees et al. (1996) concluderen uit hun onderzoek dat afwaarderingen op activa gelijktijdig wordt toegepast met earnings management middels discretionaire accruals om in te spelen op de economische omgeving van de organisatie. De resultaten van Duh et al. (2009) tonen aan dat
organisaties die meer bijzondere waardeverminderingen opnemen, eerder bijzondere
waardeverminderingen zullen terugdraaien om daling van de winst in een volgende periode te vermijden.
Uit de bovenstaande onderzoeken kan geconcludeerd worden dat earnings management wordt toegepast binnen de non-profit sector en dat een relatie aanwezig zou kunnen zijn tussen bijzondere waardeveranderingen en het toepassen van earnings management. Dit resulteert in de volgende onderzoeksvraag:
“Hebben bijzondere waardeveranderingen van het vastgoed van de woningcorporaties in de periode 2012 tot en met 2014 effect op het toepassen van earnings management?”
In het volgende hoofdstuk wordt gestart met de achtergrond van de woningcorporaties, de belangrijkste stakeholders en de wet- en regelgeving voor woningcorporaties. In hoofdstuk drie wordt het theoretisch kader omtrent earnings management beschreven. In hoofdstuk vier wordt ingegaan op de toegepaste methodologie gevolgd door hoofdstuk vijf met de resultaten van het onderzoek. Ten slotte is de conclusie opgenomen in hoofdstuk zes.
2
WONINGCORPORATIES IN NEDERLAND
Om een volledig beeld te krijgen van de woningcorporatiesector wordt in hoofdstuk 2 allereerst ingegaan op de achtergrond van de woningcorporaties in Nederland. Vervolgens wordt in paragraaf 2.2 de belangrijkste stakeholders van de woningcorporatiesector beschreven. De wet- en
regelgeving (omtrent vastgoedwaardering) van woningcorporaties wordt ten slotte uiteengezet in paragraaf 2.3.
2.1 ACHTERGROND WONINGCORPORATIES
In overeenstemming met de woningwet (1 juli 2015) is de kerntaak van de woningcorporaties: “ zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen.” De commissie van parlementaire enquête woningcorporaties (2014 – 2015, p.5) omschrijft de taak van
woningcorporaties als volgt: “het huisvesten van mensen die daar zelfstandig niet toe in staat zijn.” Aedes, de belangenbehartiger van alle woningcorporaties in Nederland schrijft in de
Governancecode (Governancecode Woningcorporaties, 2015, p.4) dat: ”Woningcorporaties staan voor het huisvesten van mensen met een bescheiden inkomen en voor kwetsbare groepen. De zorg voor een leefbare omgeving is onderdeel van deze taak. Een voorwaarde voor het kunnen vervullen van deze taak is (financiële) continuïteit. Corporaties zijn er namelijk niet alleen voor mensen die nu woonruimte nodig hebben, maar ook voor toekomstige bewoners.” Woningcorporaties worden gecategoriseerd als toegelaten instellingen. In Nederland zijn anno 2013 375 woningcorporaties die circa 30% van de Nederlandse bevolking in een woning voorziet (CFV,2014; Parlementaire enquête woningcorporaties 2014 – 2015).
In 1850 werden voor het eerst acties ondernomen om woningen voor burgers met geen of een bescheiden inkomen te verbeteren. Voor 1850 bemoeide de overheid zich niet met het leven van de burgers. In de late 19e eeuw veranderde de overheid naar een verzorgingsstaat. Dit heeft geleid tot de invoering van de woningwet in 1902. Hierdoor kon het Rijk financiële steunen verlenen voor de opbouw en verbetering van woningen. Deze steun was echter enkel bedoeld voor organisaties die focust waren op de volkshuisvesting zonder winstoopmerk. Door de steun ontstond een forse groei van toegelaten instellingen tot 1922. Door de wereldcrisis in de jaren 30 werd de woningwet gewijzigd en moesten de corporaties de bijdragen terugbetalen. Zeggenschap van corporaties werd geminimaliseerd en de verantwoordelijkheid van de gemeenten vergroot. Dit had tot gevolg dat de bouw en het aantal corporaties fors afnam. Na de tweede wereldoorlog was een groot tekort aan woningen. Daardoor werd het bouwen, beheren en verdelen van woningen een taak van het Rijk en de gemeenten. In de jaren 60 hadden de corporaties het zwaar door de kleinschaligheid en beperkte financiële middelen. Dit leidde tot meer zelfstandigheid en bestuurlijk vrijheid eind jaren 60 en begin jaren 70. Door de financiële bemiddeling groeiden de corporaties aanzienlijk en werd de woningwet hierop aangepast. Woningcorporaties waren door de verzelfstandiging in staat om te lenen van de kapitaalmarkt. Hierdoor werden de toezichthoudende instituut het Centraal Fonds
Volkshuisvestiging en de garantie instituut het Waarborgfonds Sociale Woningbouw opgericht. In 1993 werd het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) opgesteld. Halverwege de jaren 90 werd de zelfstandigheid van de woningcorporaties verder vergroot middels de bruteringswet en hierbij werd de rol van de gemeente als toezichthouder afgeschaft. Centraal Fonds Volkshuisvestiging kreeg onder het Rijk de taak als toezichthouder (Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, 2013). Afgelopen decennium worden de Nederlandse woningcorporaties geteisterd door schandalen, incidenten, de economische crisis en ten slotte politieke maatregelen. Hierdoor komen de woningcorporaties in zwaar weer. De parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties heeft
onderzoek gedaan en komt tot de conclusie dat het corporatiestelsel ver van huis is geraakt en fors op de schop moet (parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties, 2014 – 2015).
Deze gebeurtenissen hebben geleid tot de volgende aanpassingen: · Aanpassing van de RJ 645 voor woningcorporaties in 2012;
· Herziening en aanpassing van de Governancecode voor woningcorporaties in 2015; · Opheffing van het Centraal Fonds Volkshuisvestiging halverwege 2015 en vervanging door
de Autoriteit Woningcorporaties;
· Herziening en aanpassing van de Woningwet in 2015;
· Opheffing van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) in 2015 en vervanging door het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV);
In 2013 is ook de verhuurdersheffing in het leven geroepen voor de woningcorporaties. Dit is een belastingheffing opgelegd door de overheid waarbij de hoogte wordt bepaald middels een vast percentage van de totale WOZ-waarde van de huurwoningen. Het doel van de verhuurdersheffing is een financiële bijdrage aan de overheid te leveren om zo de woningmarkt beter te laten
functioneren.
2.2 TOEZICHTHOUDER, BELANGENBEHARTIGER EN DE BORGSTELLER
2.2.1 Toezichthouder
Tot 1 juli 2015 was het Centraal Fonds Volkshuisvestiging (hierna: CFV) de toezichthouder van alle woningcorporaties in Nederland. Vanaf 1 juli 2015 neemt de Autoriteit Woningcorporaties (hierna: AW) de taken van CFV over en is het CFV opgeheven. De AW valt onder Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) van het ministerie van Infrastructuur en Milieu (ILT, 2015). De taken van het AW worden door Inspectie Leefomgeving en Transport (2015, P. 1) als volgt omschreven: ”Autoriteit Woningcorporaties houdt integraal toezicht op de rechtmatigheid, governance, integriteit en de financiële continuïteit bij woningcorporaties.”
Doordat dit onderzoek gericht is op de woningcorporaties tot en met 2014 wordt in het navolgende het CFV nog als toezichthouder benoemd. Door de maatschappelijke rol van woningcorporaties en de gewenste zekerheid dat woningcorporaties verantwoord opereren is het toezicht op
woningcorporaties noodzakelijk. De missie van het CFV luidt: “Het CFV bewaakt de continuïteit van woningcorporaties ten behoeve van hun duurzaam functioneren” (CFV, 2013, P. 8). Het CFV vervult twee taken:
· financieel toezicht;
· sanering van financieel zwakke corporaties als sluitstuk van dat toezicht.
Naar aanleiding van het Vestia-debacle heeft het CFV in 2013 de saneringsheffing ingevoerd. Om Vestia overeind te houden heeft het CFV circa € 675 miljoen geëind bij de overige woningcorporaties (FD, 2015).
Daarnaast is de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (hierna: VTW) betrokken bij woningcorporaties. Commissarissen van woningcorporaties kunnen lid worden van de stichting. De stichting richt zich op het verbeteren van de effectiviteit van intern toezicht. Zij omschrijft haar functie op de website als volgt (VTW, 2015): “De VTW behartigt de belangen en bevordert de kwaliteit en de ontwikkeling van het interne toezicht van woningcorporaties.”
2.2.2 Belangenbehartiger
Aedes is de belangenbehartiger van alle woningcorporaties in Nederland. Woningcorporaties kunnen zich aanmelden door lid te worden van Aedes. Enkel toegelaten instellingen die woningen
aan een sociale doelgroep aanbieden en hun vermogen volledig inzetten gerelateerd aan de maatschappij kunnen lid worden. Het doel van Aedes is vastgelegd in de statuten (Statuten Aedes, 2015, P. 2):” De vereniging heeft als brancheorganisatie tot doel het behartigen van de belangen van de aangesloten organisaties, die werkzaam zijn op het terrein van wonen”.
2.2.3 Borgsteller
Om de maatschappelijke functie te kunnen beoefenen krijgen woningcorporaties toegang tot de kapitaalmarkt met gunstige voorwaarden omtrent de financieringskosten. Hiervoor hebben de woningcorporaties een borgstelling nodig van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (hierna: WSW). Het WSW is een stichting die borg gaat staan voor de rente- en aflossingsverplichtingen van de woningcorporaties. Eén van de grootste belanghebbende van de financiële gegevens van een woningcorporatie is dan ook het WSW.
De commissie van parlementaire enquête woningcorporaties (2014 – 2015, P. 11) omschrijft de functie van het WSW als volgt in haar rapport: “Het WSW is formeel geen toezichthouder, maar heeft wel belangrijke toezichthoudende functies, uit hoofde van zijn taak om de risico’s van borging voor de aangesloten woningcorporaties en voor de overheden te beheersen.” Het doel van het WSW is een optimale financiering voor de volkshuisvesting.
Voor een borgstelling worden de woningcorporaties beoordeeld door het WSW door middel van een objectief risicobeoordelingsmodel. Het WSW heeft het risicobeoordelingsmodel ingericht in
‘Financial risks’ en ‘Business risks’. Beide methoden wegen even zwaar voor de totale beoordeling. Financial risk houdt in dat het WSW de woningcorporatie toetst op vijf financiële ratio’s (WSW, 2015). Voor deze financiële ratio’s heeft het WSW normen opgesteld waarbij de resultaten van de woningcorporaties vergeleken worden met deze normen. De toetsing van de financiële ratio’s wordt uitgevoerd bij:
· de jaarlijkse integrale risicobeoordeling; · een individuele borgingsverzoek;
· een verzoek tot aanvullend faciliteringsvolume.
De gegevensbronnen voor deze risicobeoordeling zijn de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht. De vijf financiële ratio’s die onderdeel zijn van de risicobeoordeling van het WSW zijn opgenomen in bijlage 1.
2.3 WET- EN REGELGEVING (OMTRENT VASTGOEDWAARDERING) BIJ
WONINGCORPORATIES
2.3.1 Algemene wet- en regelgeving woningcorporaties
Woningcorporaties dienden zich in de periode waarover dit onderzoek zich uitstrekt te houden aan het Besluit beheer sociale-huursector (hierna: BBSH). Het BBSH was een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB). Het BBSH werd aangestuurd door de Woningwet die vastgesteld is door het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. Het Besluit Toegelaten Instelling Volkshuisvestiging (hierna: BTIV) is in 2015 vastgesteld door de AMvB en hierdoor treedt het BTIV per 1 juli 2015 in werking (ILT, 2015) ter vervanging van het BBSH.
In de woningwet zijn de rechten en verplichtingen van de woningcorporaties vastgelegd. Op 1 juli 2015 is de woningwet herzien en uitgebracht (Rijksoverheid, 2015; ILT, 2015). Op hoofdlijnen is de woningwet gericht op de regelgeving omtrent sociale huur. De nieuwe woningwet is op een groot aantal punten aangepast ten opzichte van de voorgaande woningwet. Uitgangspunt van de
aanpassing is dat woningcorporaties zich (weer) voornamelijk moeten focussen op het bouwen en beheren van huurwoningen voor mensen met lagere inkomens. De belangrijkste punten zijn gerelateerd aan (Rijksoverheid, 2015): “
· bouwen betaalbare huurwoningen;
· strenge regels voor commerciële projecten; · prestatieafspraken met gemeenten en huurders; · onafhankelijk toezicht;
· nevenfunctie bestuurders; · passende toewijzingen; · staatssteun.”
Voor woningcorporaties is een Governancecode opgesteld door Aedes. De Governancecode omschrijft hoe het bestuur en de Raad van Commissarissen (hierna: RvC) van woningcorporaties moeten functioneren en de manier van verantwoording afleggen over hun resultaten. De
Governancecode is ontwikkeld in 2007, aangepast in 2011 en door de tumult in de afgelopen jaren herzien en aangescherpt in 2015. De Governancecode focust zich op de volgende vijf principes (Governancecode woningcorporaties 2015, P. 1): ”
1) Leden van bestuur en RvC hanteren waarden en normen die passen bij de maatschappelijke opdracht.
2) Bestuur en RvC zijn aanspreekbaar en leggen actief verantwoording af. 3) Bestuur en RvC zijn geschikt voor hun taak.
4) Bestuur en RvC gaan in dialoog met belanghebbende partijen.
5) Bestuur en RvC beheersen de risico’s verbonden aan hun activiteiten.”
Door de herziening moet de kwaliteit, transparantie en integriteit (weer) hoog in het vaandel staan waarbij het belang van de bewoners weer prioriteit krijgt.
De leden van Aedes dienen de code verplicht toe te passen en in het jaarverslag dient omschreven te worden hoe de vijf bovenstaande principes zijn toegepast. Bij het onjuist toepassen van de code kan iedere belanghebbende de woningcorporatie hierop aanspreken en een klacht indienen bij Aedes. Een commissie velt jaarlijks een oordeel over het toepassen van de Governancecode door alle woningcorporaties. Bij overtreding van de Governancecode kan het Aedes besluiten om over te gaan tot sancties, zoals het publiceren van de overtreding of zelfs het ontnemen van het lidmaatschap (Governancecode Woningcorporaties, 2015).
2.3.2 Wet- en regelgeving omtrent vastgoedwaardering bij woningcorporaties
In de BBSH is opgenomen dat woningcorporaties Titel 9 Boek 2 dienen toe te passen. Alle
Nederlandse bedrijven dienen bij het opstellen van de externe verslaggeving zich te houden aan de richtlijnen van de Raad van Verslaggeving (hierna: RJ). De RJ 645 betreft een sectorspecifieke richtlijn gericht op woningcorporaties. Per 1 januari 2012 is de nieuwe Richtlijn 645 in omloop gebracht en dienen de woningcorporaties de richtlijn verplicht toe te passen. De nieuwe RJ 645 is met name op het gebied van de waardering van het vastgoed aangepast.
Woningcorporaties kunnen voor de waardering van het vastgoed keuzes maken tussen verschillende waarderingsgrondslagen. De waardering van vastgoed kan gebaseerd zijn op drie verschillende grondslagen:
· historische kostprijs; · bedrijfswaarde; · marktwaarde.
De keus voor een waarderingsgrondslag is echter wel afhankelijk van een aantal aspecten. Als eerste dienen woningcorporaties in de vernieuwde RJ de typologie van het vastgoed te bepalen. Hierbij kan onderscheid gemaakt worden tussen sociaal vastgoed of commercieel vastgoed. Dit onderscheid wordt ook wel DAEB vastgoed (sociaal) en niet-DAEB (commercieel) vastgoed genoemd. Het verschil tussen sociaal vastgoed of commercieel vastgoed wordt bepaald door:
· Sociaal vastgoed wordt initieel bepaald door de huurprijs. Indien de huurprijs lager is dan de jaarlijks gestelde huurtoeslaggrens, dan wordt het aangemerkt als sociaal vastgoed.
Daarnaast wordt maatschappelijk vastgoed ook gecategoriseerd als sociaal vastgoed. · Commercieel vastgoed betreft vastgoedobjecten waarbij de huurprijs hoger is dan de
jaarlijks gestelde huurtoeslaggrens of bedrijfsmatig vastgoed (Aedes, 2014)
Vervolgens dienen woningcorporaties te bepalen of het vastgoed gekwalificeerd kan worden als vastgoedbelegging of als bedrijfsmiddel. Commercieel vastgoed betreft altijd een vastgoedbelegging. Bij sociaal vastgoed kunnen beide kwalificaties van toepassing zijn.
Op grond van bovenstaande twee stappen zijn er drie categorieën van toepassing: 1. Sociaal vastgoed dat zich kwalificeert als bedrijfsmiddel;
2. Sociaal vastgoed dat zich kwalificeert als vastgoedbelegging; 3. Commercieel vastgoed dat zich kwalificeert als vastgoedbelegging.
Als laatste stap dienen woningcorporaties de waarderingsgrondslag van het vastgoed te bepalen. Bij de drie hierboven geschetste categorieën kan de woningcorporatie kiezen voor historische kostprijs of actuele waarde. Waardering van het vastgoed tegen historische kostprijs is identiek ongeacht de typologie of de kwalificatie. De invulling van actuele waarde verschilt tussen de drie verschillende categorieën (Frissen, 2014).
Ter verduidelijking is onder figuur 1 een schema weergegeven over de mogelijke waarderingsgrondslagen van het vastgoed van woningcorporaties.
Figuur 1: Schema voor waarderingsgrondslag vastgoed woningcorporaties (Aedes, 2014)
De actuele waarderingsgrondslag bij commercieel vastgoed en vastgoedbeleggingen gebeurt tegen marktwaarde. Het besluit actuele waarde artikel 4 (2005) omschrijft de marktwaarde als volgt: “Onder de marktwaarde wordt verstaan het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen terzake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn.”
Bij commercieel vastgoed vindt de waardering tegen marktwaarde initieel plaats door middel van taxaties. Hierbij wordt de prijs door vraag en aanbod bepaald. De waardering op marktwaarde door middel van taxaties kan alleen plaatsvinden als er sprake is van een actieve markt. Indien er geen sprake is van een actieve markt dient gewaardeerd te worden tegen Discounted Cashflow (hierna: DCF).
Bij sociaal vastgoed dat gekwalificeerd wordt als vastgoedbelegging is de waardering tegen actuele waarde per definitie de DCF-methode. Bij sociaal vastgoed wordt namelijk gesteld dat er geen sprake is van een actieve markt (Aedes, 2014).
Voor de waardering van sociaal vastgoed worden de drie waarderingsgrondslagen, historische kostprijs, bedrijfswaarde en marktwaarde omschreven, nader omschreven.
Historische kostprijs
Waardering tegen historische kostprijs kan voor alle drie de benoemde categorieën. Uitgangspunt bij deze waarderingsgrondslag is de daadwerkelijk betaalde kosten voor een vastgoedobject en deze wordt jaarlijks verminderd met afschrijvingen. De afschrijving wordt veelal lineair uitgevoerd gedurende de economische levensduur tot de restwaarde wordt bereikt.
De woningcorporaties die historische kostprijs hanteren als waarderingsgrondslag moeten jaarlijks toetsen of er sprake is van bijzondere waardeverminderingen. Er vindt afwaardering plaats indien de kasstroomgenererende eenheid een lagere realiseerbare waarde heeft. De realiseerbare waarde is voor sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel anders dan sociaal vastgoed als vastgoedbelegging en commercieel vastgoed. De realiseerbare waarde voor sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel betreft de bedrijfswaarde en de realiseerbare waarde voor sociaal vastgoed als vastgoedbelegging betreft de directe opbrengstwaarde. Het commercieel vastgoed betreft de directe opbrengstwaarde. Indien waardevermindering plaatsvindt dan wordt dit, in overeenstemming met de afschrijvingen, verwerkt in de winst- en verliesrekening.
Waardering van vastgoed tegen historische kostprijs betreft een relatief goed te volgen
waarderingsgrondslag en vereist derhalve geen hoog kennisniveau voor de opstellers of gebruikers van de jaarrekening. Een mogelijk nadeel van de waardering tegen historische kostprijs is dat achter de vastgoedwaarde in de balans een stille reserve schuilt. Hierdoor is het inzicht van de
informatievoorziening in de jaarrekening voor de stakeholders laag (Aedes, 2014). Actuele waarde – bedrijfswaarde
Het Besluit actuele waarde artikel 3 (2005) omschrijft bedrijfswaarde als volgt:
“Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf.” Het WSW schrijft jaarlijks sectorparameters voor ten behoeve van de berekening van de bedrijfswaarde. Deze parameters, tezamen met het beleid van de corporaties zijn de onderbouwing voor de geschatte toekomstige kasstromen bij het berekenen van de
bedrijfswaarde.
Een mogelijk voordeel is dat de informatievoorziening voor de stakeholders bij de waardering tegen bedrijfswaarde hoger is dan de waardering tegen historische kostprijs. Een nadeel is echter dat beleidswijzigingen kunnen leiden tot grote schommelingen en dat de corporatie een aanzienlijk invloed heeft op de bedrijfswaarde door het gestelde beleid. Ten slotte is de bedrijfswaarde complexer dan de historische kostprijs (Aedes, 2014)
Afschrijvingen, waardetoenames en waardeverminderingen gebeuren bij bedrijfswaarde meer en de verwerking is door de regelgeving ook complexer. Door het maatschappelijke doel van
woningcorporaties worden woningen niet verhuurd tegen marktconforme prijzen. Hierdoor zijn de geschatte toekomstige kasstromen in het beginstadium vaak al lager dan de waarde van de
historische kostprijs. Dit deel wordt de onrendabele top genoemd. De onrendabele top wordt verwerkt in de winst- en verliesrekening als bijzondere waardevermindering.
Waardetoenames komen met regelmaat voor bij de berekening van de bedrijfswaarde. Huurprijzen worden jaarlijks verhoogd maar door huurharmonisatie of liberalisatie kunnen deze mutaties een impact hebben op de berekening. De verwerking van een waardetoename is afhankelijk van het verleden van de kasstroomgenererende eenheid. Indien in het verleden een waardevermindering of de onrendabele top is gerealiseerd ten laste van het resultaat, dan wordt voor deze hoogte het verlies teruggenomen uit het resultaat ten behoeve van de waardetoename. Als de hoogte van de waardetoename de eerder genomen waardevermindering of onrendabele top overschrijdt, dan zal de waardetoename van de kasstroomgenererende eenheid ten gunste van het eigen vermogen gebracht worden. De mutatie in het vermogen wordt verwerkt onder de herwaarderingsreserve. Naast de verwerking van de onrendabele top kunnen er ook overige waardeverminderingen plaatsvinden. In paragraaf 2.1 is vermeld dat in 2013 de verhuurdersheffing is ingesteld voor woningcorporaties. In paragraaf 2.2.1 is omschreven dat de saneringsheffing is ingevoerd voor woningcorporaties. Zulke heffingen hebben een negatief effect op de waarde van het vastgoed gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. De waardeverminderingen worden ten laste van het resultaat gebracht, in overeenstemming met de onrendabele top. Uitzondering op deze regel is dat als een waardevermindering plaatsvindt op een kasstroomgenererende eenheid waarbij eerder een waardetoename heeft plaatsgevonden, de waardevermindering ten laste van de
herwaarderingsreserve genomen dient te worden (Frissen, 2014). Actuele waarde – marktwaarde verhuurde staat
Sociale huurwoningen die geclassificeerd worden als vastgoedbelegging en commercieel vastgoed dienen gewaardeerd te worden tegen marktwaarde. Zoals hierboven beschreven is er bij sociale huurwoningen geen sprake van een actieve markt en dient daardoor het DCF-model toegepast te worden. Aedes (2014, P. 29) omschrijft het waarderen van vastgoed middels DCF-Model als volgt: “Het Discounted Cashflow (DCF) model gaat uit van genormeerde kasstromen. De contante waarde van de kasstromen zijn gebaseerd op betrouwbare schattingen, ondersteund door bepalingen in de bestaande huur- en andere contracten en (waar mogelijk) extern bewijsmateriaal zoals actuele huurprijzen voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat en gebruik makend van een disconteringsvoet, die de onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het
realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt”.
Een groot verschil tussen waardering tegen marktwaarde en waardering tegen bedrijfswaarde is de verwerking van waardeveranderingen. Ongeacht of er sprake is van waardevermindering of
waardevermeerdering, worden bij marktwaarde de waardeveranderingen verwerkt in de winst- en verliesrekening onder ‘niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’, dit in tegenstelling tot de bedrijfswaarde waarbij de waardevermeerderingen ten gunste van het eigen vermogen worden geboekt. De redenatie achter dit verschil is het feit dat de waardering tegen marktwaarde een gevolg is dat de woningen geclassificeerd worden als vastgoedbelegging in plaats van een bedrijfsmiddel zoals bij de waardering tegen bedrijfswaarde (Aedes, 2014).
Waarderen tegen marktwaarde is een intensief proces. De verwerking van waardeveranderingen is echter minder gecompliceerd doordat het in mindere mate voorkomt in vergelijking met de waardering tegen bedrijfswaarde (Frissen, 2014). Hierdoor is deze waarderingsgrondslag in veel situaties makkelijker te volgen voor de stakeholders.
3
THEORETISCHE INKADERING
Hoofdstuk 3 gaat in op de theoretische onderbouwing van de hoofdvraag. Allereerst wordt (het toepassen van) earnings management inclusief de motivaties en de patronen benoemd in paragraaf 3.1. Vervolgens worden de resultaten van eerder onderzoek gerelateerd aan het toepassen van earnings management in de non-profit sector omschreven. In paragraaf 3.3 wordt ingegaan op het toepassen van earnings management bij waardeverminderingen van activa. Ten slotte wordt in de laatste paragraaf de hypothesen van dit onderzoek gevormd.
3.1 DEFINITIE EARNINGS MANAGEMENT
De winst van een organisatie schetst de financiële prestaties van de organisatie. Veel stakeholders hebben belang bij de financiële prestaties van een organisaties, zoals aandeelhouders, banken, potentiele investeerders, overheid, leveranciers, concurrenten, werknemers en overige stakeholders.
In Nederland is de wet- en regelgeving inzake de jaarrekening en het jaarverslag opgenomen in het Burgerlijk Wetboek (BW) Titel 9 Boek 2. Artikel 362 van het Burgerlijk Wetboek Titel 9 Boek 2 (2015) geeft het volgende weer:
1) “De jaarrekening geeft volgens normen die in het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar worden beschouwd een zodanig inzicht dat een verantwoord oordeel kan worden gevormd omtrent het vermogen en het resultaat, alsmede voor zover de aard van een jaarrekening dat toelaat, omtrent de solvabiliteit en de liquiditeit van de rechtspersoon.
2) De balans met de toelichting geeft getrouw, duidelijk en stelselmatig de grootte van het vermogen en zijn samenstelling in actief- en passiefposten op het einde van het boekjaar weer.
3) De winst- en verliesrekening met de toelichting geeft getrouw, duidelijk en stelselmatig de grootte van het resultaat van het boekjaar en zijn afleiding uit de posten van baten en lasten weer.”
In overeenstemming met Titel 9 Boek 2 artikel 361 (2015) van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW) is het bestuur van de rechtspersoon verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven.
Het management dient haar kennis te gebruiken bij het selecteren van de waarderingsgrondslagen, het maken van schattingen en het toelichtingen van de informatie zodat de prestaties van de organisatie juist wordt geschetst (Healy en Wahlen, 1999). Rees et al. (1996) stellen dat het management gebruik maakt van hun discretionaire bevoegdheid om waarderelevante signalen te verstrekken aan beleggers. Volgens Scott (2014) kunnen managers verschillende grondslagen voor het opstellen van de jaarrekening kiezen. Het is te verwachten dat de manager een grondslag kiest die erbij helpt dat de doelstelling van de manager wordt bereikt. Dit wordt ook wel earnings management genoemd.
Scott (2014, P. 445) omschrijft earnings management als volgt:
“Earnings management is the choice by a manager of accounting policies, or real actions, affecting earnings so as to achieve some specific reported earnings objective.”
Bij real actions wordt de timing van investerings- of financieringsbeslissingen beïnvloed met het doel gerapporteerde winsten te veranderen (Schipper, 1989).
“Earnings management occurs when managers use judgment in financial reporting and in structuring transactions to alter financial reports to either mislead some stakeholders about the
underlying economic performance of the company or to influence contractual outcomes that depend on reported accounting numbers”
De definitie van earnings management van Schipper (1989, P. 92) is:
“By earnings management I really mean disclosure management in the sense of a
purposeful intervention in the external financial reporting process, with the intent of obtaining some private gain.”
Veel literatuur categoriseert earnings management als opportunistisch gedrag. Bij opportunistisch management wordt de waardering gekozen voor eigen belang en hierdoor vermindert de
bruikbaarheid van de financiële gegevens voor de investeerders (Scott, 2014). In het onderzoek van Sankar en Subramanyam (2001) wordt beoordeeld of het toestaan van discretie bij het rapporteren informatieve voordeel oplevert. Zij zijn van mening dat het toestaan van beperkte discretie bij het rapporteren geen nadelige impact heeft op de informatievoorziening. De resultaten tonen aan dat managers hun discretie gebruiken om de kwaliteit van informatie te verbeteren middels het communiceren van opbrengsten. In het onderzoek van Rees et al. (1996) wordt earnings
management ook niet gelijkgesteld met opportunistisch gedrag. Zij opperen de mogelijkheid dat managers gebruik maken van hun discretie om waarderelevantie toe te voegen voor investeerders. Uit de onderzoeken en definities van de hierboven genoemde auteurs kan geconstateerd worden dat earnings management verschillende scenario’s kent. Ronen en Yaari (2008) onderscheiden de definities van earnings management in 3 categorieën:
· Witte definitie. Hierbij wordt earnings management omschreven als het profiteren van de flexibiliteit in de verslaggevingskeuze om de privé informatie van het management te signaleren. Hierbij wordt onder meer gerefereerd aan de definitie van Sankar en Subramanyam;
· Grijze definitie: Hierbij wordt earnings management omschreven waarbij het kiezen van de verslaggevingskeuze opportunistisch is of economisch efficiënt. Hierbij wordt onder meer gerefereerd naar de definitie van Scott;
· Zwarte definitie: Hierbij wordt earnings management omschreven als het toepassen van bedrog om de transparantie van de financiële gegevens te verminderen dan wel verkeerd voor te stellen. Hierbij wordt onder meer gerefereerd naar de definitie van Schipper en Healy en Wahlen.
3.1.1 Motieven earnings management
Healy en Wahlen (1999) hebben de resultaten van de beschikbare earnings management literatuur tot 1999 samengevat. Daarbij concluderen zij dat er verscheidende redenen zijn voor het
management om earnings management toe te passen. Kapitaalmarkt motivaties
Accounting informatie wordt gebruikt door investeerders en analisten om de waarde van de aandelen te bepalen. Hierdoor ontstaan prikkels bij het managers om earnings management toe te passen in een poging om op korte termijn de aandelenkoers te beïnvloeden (Healy en Wahlen, 1999).
Contractuele motivaties
Accounting informatie wordt gebruikt bij het monitoren en reguleren van de contracten tussen de organisatie en de diverse stakeholders. Contracten kunnen ontstaan tussen de organisatie en het
management voor de beloning van de prestaties, zogeheten compensatie contracten. Daarnaast kunnen schuldcontracten aanwezig zijn tussen de organisaties en de kredietverstrekkers. In het onderzoek van Watts en Zimmerman (1990) worden de ‘bonus plan hypothese’ en ‘debt-equity hypothese’ beschreven. Bij de ‘bonus plan hypothese wordt gesuggereerd dat managers van organisaties beloond worden met bonussen op basis van hun prestaties. Hierdoor zijn managers eerder geneigd om toekomstige winsten te verschuiven naar de huidige periode. Bij de ‘debt-equity hypothese’ suggereren Watts en Zimmerman (1990) dat managers hogere winsten willen
presenteren voor een betere solvabiliteitspositie. Hoe lager de solvabiliteit, hoe groter de kans is managers methodes zullen toepassen om toekomstige winsten te verschuiven naar de huidige periode. Healy en Wahlen (1999) concluderen dat compensatie- en schuldcontracten het toepassen van earnings management veroorzaken om de beloningen te verhogen, werkzekerheid te
verbeteren en om potentiële schending van schuldcontracten te voorkomen.
Recentelijk heeft ook Jha (2013) aangetoond dat managers earnings management toepassen door winsten omhoog te sturen in het kwartaal voordat schuldovereenkomstschending plaatsvindt. In het kwartaal na de schuldovereenkomstschending worden winsten omlaag gestuurd. Duh et al. (2009) associëren in hun onderzoek earnings management met prikkels om schendingen van
schuldovereenkomsten te voorkomen. Zij toonden aan dat organisaties met hogere schuldratio’s eerder geneigd zijn om waardeverminderingen terug te draaien in de volgende perioden.
Het overtreden van overeenkomsten kan leiden tot hoge kosten die organisaties liever willen vermijden. Deze kosten bevatten enerzijds directe kosten zoals hogere rentepercentages of boetes en anderzijds indirecte kosten zoals het verbreken van zakelijke relaties en een verminderde mogelijkheid om financiering aan te trekken (Scott, 2014).
Regelgevende motivaties
In het onderzoek van Watts en Zimmerman (1990) wordt ook de ‘political cost hypothese’ omschreven. Deze hypothese suggereert dat organisaties lagere winsten willen presenteren om minder de aandacht te trekken van de regering om daarmee regelgeving te voorkomen. In het onderzoek van Jones (1991) is aangetoond dat managers winsten verlagen middels earnings
management als er sprake is van “import relief” onderzoek. Import relief zijn specifieke maatregelen opgelegd door de overheid om de binnenlandse economie te beschermen tegen buitenlandse concurrentie. Deze maatregelen betreffen onder meer subsidies, leningen tegen lage rentes en belastingvoordeel. Geconcludeerd kan worden dat als bemoeienis van de overheid een negatieve effect heeft op organisaties, managers bereid zijn om earnings management toe te passen. Healy en Wahlen (1999) hebben onderzocht of specifieke industrie regelgeving effect heeft op de prikkels bij het toepassen van earnings management. Het onderzoekt toont aan dat verslaggevingsdiscretie gebruikt wordt bij het voorkomen van industrie specifieke wettelijke beperkingen. Chen et al. (2009) tonen aan dat waardeverminderingen van activa teruggedraaid worden door het management om de kans op handelsschorsing te verkleinen of te voorkomen. Ze concluderen dat organisaties gemotiveerd zijn door regulerende stimuleringsmaatregelen om grotere incidentele resultaten te rapporteren en het lijkt hierbij dat ze terugnames van waardeverminderingen gebruiken als de belangrijkste methode van earnings management.
3.1.2 Patronen van earnings management
Scott (2014) beschrijft vier soorten patronen van earnings management, te weten Income minimization
Income minimization wordt gekozen door organisaties die politiek zichtbaar zijn ten tijde van hoge winstgevendheid. Beleid dat in overeenstemming is met het minimaliseren van de winst betreft
snelle afschrijvingen op materiele vaste activa en immateriële vaste activa, reclamekosten en onderzoeks- en ontwikkelingskosten.
Income smoothing
Bij income smoothing wordt verondersteld dat managers risico-avers zijn en hierdoor een voorkeur hebben voor een mindere variabele bonus. Dit heeft als gevolg dat managers de gerapporteerde winst glad willen strijken over een verloop van tijd.
Wanneer winsten wisselvalliger zijn door de jaren heen, neemt de kans op overtreding van schuldovereenkomsten toe. Daarnaast kunnen organisaties hierdoor de aandacht trekken van betrokken stakeholders. Hierdoor kan een prikkel ontstaan om income smoothing toe te passen. Daarom zullen managers proberen de winsten glad te strijken om zodoende de ratio’s in evenwicht te houden.
Take a bath
Dit patroon zal ontstaan ten tijde van organisatorische malheur of herstructureringen. Indien een organisatie al een verlies gaat lijden kan het management het voornemen hebben om dan maar een groot verlies te rapporteren. De verliezen kunnen onder meer gecreëerd middels extra
afschrijvingen van activa en voorzieningen voor toekomstige kosten. Doordat deze extra verliezen in de toekomst zullen omkeren worden de toekomstige winsten verbeterd.
Income maximization
Dit patroon komt voor bij organisaties waarvan de managers de winsten maximaliseert doordat de organisatie dichtbij een schending zit van de schuldovereenkomst of vanwege bonusdoeleinden van de manager.
3.1.3 Toepassen van earnings management
Stakeholders willen weten of een organisatie in staat is om meer inkomende kasstromen te genereren dan uitgaande kasstromen. Veel stakeholders maken dan ook gebruik van dit
meetinstrument voor diverse doeleinden. Het probleem van het beoordelen van kasstromen is dat zij vaak niet voldoende informatief zijn doordat geen rekening wordt gehouden met het
toerekenings- en matchingbeginsel. De winst van een organisatie is daarom een belangrijk meetinstrument om de prestaties van de organisatie te meten (Dechow, 1994).
Een belangrijk element van de kwaliteit van winst is de kwaliteit van accruals. Accruals zijn het verschil tussen de winst en de cashflow uit operationele activiteiten (Dechow en Dichev, 2002). Accruals bevatten veranderingen in niet kasstroomgerelateerde aspecten, zoals vorderingen, de voorziening dubieuze debiteuren, de voorraden, de kortlopende schulden en de afschrijvingslasten. Het management van een organisatie kan invloed uitoefenen op de hoogte van de accruals. Dechow (1994, P. 4) omschrijft dit proces als volgt: “The accrual process is hypothesized to mitigate timing and matching problems inherent in cash flows so that earnings more closely reflects firm
performance.”
Accruals zijn te onderscheiden in discretionaire accruals en niet-discretionaire accruals.
Discretionaire accruals betreffen verwachtingen van het management waarbij ze flexibiliteit hebben binnen de verslaggeving. Als het management invloed wil uitoefenen op de winst, dan zullen ze dit voornamelijk doen middels discretionaire accruals. Dit vanwege het feit dat het makkelijk
uitvoerbaar is, weinig manipulatiekosten heeft en niet makkelijk te traceren is. Hoe groter de accruals zijn ten opzichte van de kasstromen, hoe groter de mogelijkheid bestaat dat deze accruals een discretionaire component bevatten (Dechow en Dichev, 2002). De kwaliteit van de winst zal toenemen bij hogere kasstroomelementen. Bij niet-discretionaire accruals heeft het management
geen flexibiliteit binnen de verslaggeving. Het toepassen van discretionaire accruals is de meest gebruikte methode van earnings management (Chen en Tsai, 2015).
Scott (2014) geeft aan dat accruals uiteindelijk weer omdraaien. Dit betekent dat als de winst met een bepaalde omvang naar boven gemanaged is, de winst in de volgende perioden weer naar beneden bijgesteld wordt met dezelfde omvang.
3.2 EARNINGS MANAGEMENT IN DE NON-PROFIT SECTOR
Wereldwijd is al veel onderzoek gedaan naar earnings management binnen de profit sector. Onderzoek naar earnings management binnen de non-profit sector is in vergelijking met de profit sector schaars. Onderzoek wijst uit dat earnings management binnen non-profit sector voornamelijk gericht is op het verbeteren van financiële ratio’s (Keating et al., 2008; Jones en Roberts, 2006), het vermijden van belastingen (Hoffman, 2007; Omer en Yetman, 2007) of vermijden van kleine verliezen (Ballantine et al. 2007; Leone en Van Horn, 2005).
Verbruggen en Christiaens (2012) hebben onderzoek gedaan naar earnings management binnen de gehele non-profit sector in België. Dit onderzoek is voornamelijk gericht op het effect van
subsidiëring op earnings management. Zij tonen aan dat, ondanks de vele verschillen binnen de non-profit sector, earnings management binnen de gehele sector wordt toegepast en zij relateren earnings management ook aan het niveau van subsidiëring. Leone en Van Horn (2005) concluderen dat ziekenhuizen earnings management toepassen om een kleine winst te rapporteren. Bouwens et al. (2006) hebben in hun onderzoek aangetoond dat Nederlandse ziekenhuizen earnings
management toepassen door winsten te verhogen in zowel het jaar voorafgaand als het jaar waarin ze financiering krijgen. Boterenbrood (2014) bevestigt in zijn onderzoek dat earnings management wordt toegepast binnen Nederlandse ziekenhuizen vanwege de prikkels met betrekking tot de financiering.
Deze onderzoeken suggereren dat non-profit organisaties earnings management toepassen om extra financiering te krijgen. Voor deze organisaties is het dus essentieel om goede resultaten en
financiële kracht te tonen om financiële toezichthouders te overtuigen. Zoals beschreven in
hoofdstuk 2.2 worden woningcorporaties in Nederland beoordeeld door de toezichthouder (CFV) en de borgsteller (WSW) ten aanzien van het verkrijgen van financiële middelen.
3.3 WAARDEVERMINDERING VAN ACTIVA EN HET TOEPASSEN VAN
EARNINGS MANAGEMENT
Rees et al. (1996) hebben onderzoek gedaan naar het toepassen van earnings management door middel van afwaarderingen op activa en accruals. Rees et al. (1996) concluderen dat afwaarderingen op activa gelijktijdig worden toegepast met earnings management middels discretionaire accruals om in te spelen op de economische omgeving van de organisatie. Zucca en Campbell (1992) hebben in een eerder stadium al geconcludeerd dat organisaties hun beslissingsbevoegdheid gebruiken bij afwaarderingen op activa om earnings management toe te passen.
Duh et al. (2009) beoordelen in hun onderzoek of het terugdraaien van een eerder opgenomen bijzondere waardevermindering een mogelijkheid is om earnings management toe te passen en of dit gedrag ook gerelateerd is aan de prikkels van managers. Daarnaast hebben Duh et al. (2009) beoordeeld of corporate governance mechanismen het gedrag van managers voor het toepassen van earnings management door het terugdraaien van een eerder opgenomen bijzondere
waardevermindering, kunnen mitigeren. De resultaten van Duh et al. (2009) tonen aan dat organisaties die hogere bijzondere waardeverminderingen verantwoorden, eerder bijzondere waardeverminderingen terugdraaien om daling van de winst in een volgende periode te vermijden. Dit is in overeenstemming met de cookie jar reserve hypothese. Caylor en Chambers (2015, P. 74) omschrijven cookie jar reserves als: “The basic idea is that in good years a company builds up reserves (i.e., initially understating net assets) that it then draws on in bad years to increase earnings”.
Duh et al. (2009) hebben ook aangetoond dat dit sturend gedrag meer geldt voor bedrijven met hogere schuldratio’s. Dit is consistent met het idee dat earnings management gerelateerd is aan de prikkel om schending van de schuldovereenkomst te voorkomen (Jha, 2013; Healy en Wahlen, 1999). Ten slotte concluderen Duh et al. (2009) dat als het corporate governance mechanisme van een organisatie effectiever werkt, het gedrag om earnings management toe te passen middels het terugdraaien van bijzondere waardevermindering wordt tegengegaan.
3.4 HYPOTHESEVORMING
Woningcorporaties kunnen de winst twee kanten op sturen. In tijden dat het slecht gaat kunnen woningcorporaties sturen op hogere winsten (of minder verliezen) om te voorkomen dat de politiek gaat ingrijpen middels wet- en regelgeving of dat de corporatie onder de loep komt te liggen in de maatschappij. Het management wil niet naar buiten laten komen dat zij incapabel is. Daarnaast wil een woningcorporatie goede resultaten publiceren om kapitaalkosten te minimaliseren. Het WSW toetst de woningcorporaties op basis van financiële ratio’s en de meerjarenprognose van de kasstromen. Om in aanmerking te komen voor nieuwe leningen zijn de uitkomsten van deze financiële ratio’s van belang. Door het CFV worden normen gesteld voor de financiële ratio’s van woningcorporaties. Lage ratio’s kunnen betekenen dat een woningcorporatie onder het
toezichtregime van het CFV komt (CFV, 2014, P. 7):
“Het jaarresultaat is nog nooit zo hoog geweest. De hiervoor besproken verbetering van de
volkshuisvestelijke solvabiliteit van de sector in 2013 gaat gepaard met een positief jaarresultaat van € 12,5 miljard. Dat is € 13,9 miljard meer dan in 2012, toen het jaarresultaat - € 1,4 miljard bedroeg. De sterke verbetering van het resultaat ten opzichte van 2012 hangt vooral samen met de toename van de (niet gerealiseerde) waardeverandering van het vastgoed (van - € 2,1 miljard in 2012 naar € 9,5 miljard in 2013) en de daling van de onrendabele investeringen door een beperking van de investeringsprogramma’s bij corporaties (van - € 3,6 miljard in 2012 naar - € 1,4 miljard in 2013). De solvabiliteit verschilt sterk tussen individuele corporaties. De grenswaarde voor de solvabiliteit is afhankelijk van het individuele risicoprofiel dat is gebaseerd op de intensiteit van de programmering en de mate van marktconformiteit in de geraamde kasstromen. De hoogte van de interest coverage ratio en de solvabiliteit kunnen onder meer reden zijn om bij een individuele corporatie op te schalen in het toezichtregime van CFV.”
In bijlage 1 zijn de ratio’s beschreven die het WSW toetst op de jaarrekeningen van de
woningcorporaties. Earnings management kan met name invloed hebben op de loan-to-value ratio en solvabiliteitsratio. Uit de jaarverslagen van de woningcorporaties blijkt dat de woningcorporaties bewust bezig zijn om goede ratio’s te tonen. Zo valt uit figuur 2 af te lezen dat Christelijke
Woongroep Marenland de gestelde ratio’s van het WSW toont in haar jaarverslag. Hierbij wordt aangegeven dat de ratio’s verbeterd zijn ten opzichte van de voorgaand jaar.
Figuur 2: Jaarrekening 2014 Christelijke Woongroep Marenland:
Anderzijds kan een corporatie er baat bij hebben om resultaat naar beneden te sturen. De
corporaties liggen de afgelopen jaren onder druk vanwege de hoogte van het eigen vermogen (FD, 2015; CFV, sectorbeeld woningcorporaties 2014). Indien een woningcorporatie hoge winsten behaalt ten opzichte van andere woningcorporaties, kan zij de neiging hebben om dit naar beneden bij te sturen. Sinds 1 januari 2008 geldt voor woningcorporaties een algehele belastingplicht in de Wet VpB 1969 per 1 januari 2008. Om zo min mogelijk belasting af te dragen kan een woningcorporatie de intentie hebben om winsten laag te houden. Blijkt dat woningcorporaties te hoge winsten behalen dan kan dit financiële gevolgen hebben voor de corporaties. De regering kan heffingen toepassen, zoals de Vogelaarsheffing, saneringsheffing of de verhuurdersheffing. De
woningcorporaties kunnen dan de intentie hebben om in goede jaren waardedalingen toe te passen zodat in mindere jaren de winst op peil blijft.
Op basis van het bovenstaande zijn de volgende hypothesen opgesteld. Hypothese 1:
Waardestijgingen en waardedalingen van het vastgoed worden gecompenseerd door respectievelijk resultaatverlagend en resultaatverhogend earnings management.
In termen van earnings management patronen is dit een ‘income smoothing’ strategie. Hypothese 2:
Indien de waardedaling van het vastgoed aanzienlijk is, zal resultaatverlagend earnings management toegepast worden.
In termen van earnings managementpatronen is dit een ‘take a bath’ strategie. Hypothese 3:
Bij het waarderen van het vastgoed tegen bedrijfswaarde of marktwaarde zal eerder earnings management toegepast worden dan bij het waarderen tegen historische kostprijs.
Bij het waarderen van het vastgoed tegen historische kostprijs vindt alleen een waardevermindering plaats indien de kasstroomgenererende eenheid een lagere realiseerbare waarde heeft. De
schommelingen in het resultaat bij waardering tegen bedrijfswaarde en tegen marktwaarde zullen dan hoger zijn. Hierdoor is de verwachting dat corporaties die waarderen tegen marktwaarde en bedrijfswaarde eerder earnings management toepassen.
4
ONDERZOEKSMETHODOLOGIE
In hoofdstuk 4 wordt de onderzoeksmethodologie van dit onderzoek beschreven. Het meetmodel van het onderzoek wordt beschreven in de eerste paragraaf gevolgd door de gehanteerde
variabelen in paragraaf 4.2. De regressiemodellen om de hypothesen te toetsen zijn opgenomen in paragraaf 4.3. Ten slotte wordt in paragraaf 4.4 beschreven welke data voor dit onderzoek gebruikt zijn en hoe de data verzameld zijn.
4.1 MEETMODEL
Om earnings management te meten zijn er in de afgelopen drie decennia diverse modellen
ontwikkeld. Het veel gebruikte Modified Jones model is in 1995 ontwikkeld door Dechow et al. en is een uitgebreide versie op het door Jones ontwikkelde model in 1991. Jones (1991) geeft in haar onderzoek aan dat de niet-discretionaire accruals niet constant (hoeven te) zijn doordat
economische omstandigheden wijzigen. Zij zinspeelt hier op de mutatie van de opbrengsten en de materiele vaste activa. Dechow et al. (1995) hebben bedenkingen bij het Jones – model doordat de opbrengsten in het Jones model gecategoriseerd worden als niet-discretionair. Dechow et al. (1995) stellen dat rekening gehouden dient te worden met de verkopen op rekening. Zodoende hebben zij het Jones model uitgebreid door de opbrengsten op te delen in discretionair deel en een niet-discretionair deel. De mutaties in de vorderingen worden hierbij meegenomen als een niet-discretionaire accrual in de vergelijking van het Modified Jones model.
Binnen het Modified Jones model dienen meerdere parameters geschat te worden. Voor het schatten van deze parameters zijn twee methoden mogelijk: de tijdreeks- en de cross-sectionele methode. Bij de tijdsreeksmethode worden de gegevens van één organisatie geanalyseerd over een bepaalde periode, bijvoorbeeld de gegevens van één corporatie over 5 jaar. Bij de cross-sectionele methode worden gegevens geanalyseerd van meerdere organisaties op één tijdstip, bijvoorbeeld een groep woningcorporaties van één jaar (Rijcke, 2000). Bernard en Skinner (1996) geven in hun onderzoek aan dat de tijdreeksmethode minder precies is dan de cross-sectionele methode. Derhalve wordt in dit onderzoek de cross-sectionele methode toegepast.
Het uitgangspunt voor de berekening van earnings management in het onderzoek van Dechow et al. (1995) zijn de totale accruals. In vergelijking 1 is de definitie van de totale accruals opgenomen. Vervolgens worden de niet-discretionaire accruals berekend middels de vergelijking van het
Modified Jones model. De vergelijking van het Modified Jones model is opgenomen in vergelijking 2. Door ten slotte de niet-discretionaire accruals af te trekken van de totale accruals worden de discretionaire accruals overgehouden.
(1) ∆ = Mutatie in de vlottende activa
∆ = Mutatie in de vlottende passiva ∆ ℎ = Mutatie in de liquide middelen
∆ = Mutatie in het kortlopende karakter van de langlopende schulden verantwoord onder de kortlopende schulden
= Afschrijvingen en bijzondere waardeveranderingen = Totale activa aan het begin van de periode
(2) = Bedrijfsspecifieke parameter van de totale activa = Totale activa aan het begin van de periode = Bedrijfsspecifieke parameter van de omzet ∆ = Mutatie in de omzet
∆ = Mutatie in de vorderingen
= Bedrijfsspecifieke parameter van de vaste activa = Materiële vaste activa
De waardedalingen en de waardestijgingen hebben invloed op het langlopende gedeelte van de accruals. In het geval van de bovenstaande regressie betekent dit een invloed op de afschrijvingen. Om in dit onderzoek te voorkomen dat er een automatisch verband ontstaat tussen de afhankelijke en de onafhankelijke variabelen worden alleen de kortlopende accruals meegenomen. Hierdoor wordt niet meegenomen in de regressievergelijking van de niet-discretionaire accrual.
4.2 VARIABELEN
In dit onderzoek wordt onderzocht of een relatie aanwezig is tussen de waardeveranderingen van het vastgoed van woningcorporaties en het toepassen van earnings management. De discretionaire accrual wordt derhalve geclassificeerd als de afhankelijke variabele en de waardeveranderingen van het vastgoed als onafhankelijke variabele.
Naast waardeveranderingen van het vastgoed kunnen andere factoren invloed hebben op de discretionaire accrual. Om vast te stellen of andere variabelen invloed hebben zijn er drie
controlevariabelen aan het model toegevoegd. Eerder onderzoek heeft aangetoond dat de omvang van de organisatie, de accountant van de organisatie en de mate van schuldfinanciering van de organisatie, belangrijke variabelen zijn die invloed kunnen hebben op het toepassen van earnings management. Zo concluderen Dechow et al. (1996) dat organisaties met een ‘big four auditor’ minder earnings management toepassen. Xie et al. (2003) hebben een negatieve relatie gevonden tussen de grootte van de organisatie en het toepassen van earnings management. Jha (2013) heeft aangetoond dat de relatieve hoogte van de schuld een positieve relatie heeft met het toepassen van earnings management.
4.3 REGRESSIEMODELLEN
Om hypothese 1 te onderzoeken is regressievergelijking 3 opgesteld.
DWCA = + (
D
W) + (BIG4) + (SIZE) + (LEV) + (D2013) + (D2014) (3) WaarbijDWCA = Discretionaire werkkapitaalaccrual
D
W = Waardeverandering vastgoed in de winst- en verliesrekening / waarde vastgoed BIG4 = 1 indien corporatie wordt gecontroleerd door een BIG 4 accountant en 0 bij decontrole van een niet BIG 4 accountant SIZE = Logaritme totale activa
LEV = Verplichtingen / totale activa D2013 = Dummy voor boekjaar 2013 D0214 = Dummy voor boekjaar 2014
Het regressiemodel om hypothese 2 te onderzoeken is weergegeven in vergelijking 4.
DWCA = + (D
D
W) + (BIG4) + (SIZE) + (LEV) + (D2013) + (D2014) (4) WaarbijD
D
W = 1 indien de uitkomst van “waardevermindering in de winst- en verliesrekening / totale vastgoedwaarde” groter is dan 4% en 0 indien uitkomst lager is dan 4% Ten slotte is het regressiemodel om hypothese 3 te onderzoeken weergegeven in vergelijking 5.DWCA = + (DB) + (DM)+ (BIG4) + (SIZE) + (LEV) + (D2013) + (D2014) (5) Waarbij
DB = 1 indien de waarderingsgrondslag bedrijfswaarde betreft
en 0 bij de waarderingsgrondslagen historische kostprijs en marktwaarde DM = 1 indien de waarderingsgrondslag marktwaarde betreft
en 0 bij de waarderingsgrondslagen historische kostprijs en bedrijfswaarde
4.4 DATA SELECTIE
Het CFV maakt elk jaar een indeling van alle woningcorporaties in Nederland naar 11 verschillende referentiegroepen. Elke woningcorporatie wordt jaarlijks beoordeeld en op dat moment worden de referentiegroepen herijkt. De indeling van de woningcorporaties naar de 11 referentiegroepen vindt plaats op basis van 19 kenmerken/variabelen. De omvang van bezit, het aantal WWS-punten, de gemiddelde restlevensduur, de aandeel ouderenwoningen, de studentenhuisvestiging, de mutatiegraad en de Indicatie Fysieke Ingrepen (IFP) zijn enkele variabelen. De indeling van
referentiegroepen en het aantal woningcorporaties per 19 oktober 2015 is weergegeven in tabel 1 (CFV, 2015):
Naam referentiegroep Aantal
woningcor poraties
1. Studentenhuisvesting 5
2. Ouderenhuisvestiging 17
3. Grote herstructureringscorporaties 12 4. Middelgrote en kleine herstructureringscorporaties 42
5. Gemiddeld profiel 124
6. Gemiddeld profiel met accent op eengezinswoningen 96 7. Gemiddeld profiel met krimpende portefeuille 12
8. Corporaties met relatief jong bezit 10 9. Corporaties met marktgevoelig bezit 41 10. Corporaties met stabiele portefeuille 7
11. Overige corporaties 12
Totaal aantal woningcorporaties in 2015 389
Tabel 1: Referentiegroepen van het CFV voor de indeling van woningcorporaties (2015)
In dit onderzoek wordt de focus gelegd op de woningcorporaties die ingedeeld zijn in: · Grote herstructureringscorporaties;
· Middelgrote en kleine herstructureringscorporaties; · Corporaties met marktgevoelig bezit.
Gezien de aard van deze groepen zullen deze woningcorporaties naar mijn verwachting eerder earnings management toepassen dan de overige woningcorporaties. Dit vanwege het feit dat er sprake is van een herstructurering en/of sprake is van gevoelig bezit. In totaal zijn dit 95
woningcorporaties.
Zoals beschreven in ‘2.3.2 Wet- en regelgeving omtrent vastgoedwaardering bij woningcorporaties’ is per 1 januari 2012 de nieuwe richtlijn 645 in werking getreden en dienen de woningcorporaties de richtlijn verplicht toe te passen. De wijziging in de wet- en regelgeving heeft met name invloed gehad op de waardering van het vastgoed. Door deze aanpassing wordt het boekjaar 2012 het startpunt. Boekjaar 2014 is op dit moment het laatst beschikbare boekjaar waardoor dit onderzoek zich richt op de periode van 2012 tot en met 2014. De benodigde data zijn niet beschikbaar in publieke databases. De data zijn derhalve handmatig verzameld voor 285 jaarrekeningen.
Niet alle 95 woningcorporaties zijn in de uiteindelijke dataset meegenomen. Van enkele corporaties is de jaarrekening niet beschikbaar. Daarnaast zijn een aantal corporaties in periode 2012 tot en met 2014 gefuseerd. Verder zijn de corporaties met een gewijzigde waarderingsgrondslag buiten
beschouwing gelaten. Hierdoor zijn uiteindelijk van 75 corporaties de data verzameld. In tabel 2 is opgenomen hoeveel jaarrekeningen opgenomen zijn in dit onderzoek per referentiegroep. In bijlage 2 zijn de 75 woningcorporaties opgenomen die deel uitmaken van de dataset.
Naam referentiegroep Aantal
woningcorporaties Aantal jaarrekeningen opgenomen in sample Grote herstructureringscorporaties 12 9 Middelgrote en kleine herstructureringscorporaties 42 32
Corporaties met marktgevoelig bezit 41 34
Totaal: 95 75
5
ONDERZOEKSRESULTATEN
In dit hoofdstuk zijn de resultaten van het onderzoek opgenomen. Allereerst zijn de 225 waarnemingen gecontroleerd op uitbijters. De uitbijters zijn hierna verwijderd uit de dataset. Vervolgens zijn van de overgebleven waarnemingen de beschrijvende statistieken geanalyseerd en opgenomen in paragraaf 5.2. Door middel van regressieanalyses zijn de hypothesen getoetst. Deze resultaten zijn opgenomen in paragraaf 5.3.
5.1 BEPALEN UITBIJTERS
Om vast te stellen of de data van 225 waarnemingen normaal verdeeld zijn, zijn de uitschieters bepaald door middel van een boxplot. Allereerst zijn de beschrijvende statistieken van de discretionaire accruals opgesteld. De resultaten zijn opgenomen in tabel 3.
N Minimum Maximum Gemiddelde Standaarddeviatie Discretionaire accrual 225 -1,0 36,7 ,189 2,451
Tabel 3: Beschrijvende statistieken van de afhankelijke variabele.
Naar aanleiding van de bovenstaande resultaten kan geconcludeerd worden dat de discretionaire accruals van de 225 waarnemingen een minimumwaarde hebben van -1,0, een maximumwaarde van 36,7, een gemiddelde van 0,189 en een standaardafwijking van 2,451. Met name het maximum en de standaardafwijking zijn hierbij opvallend te noemen.
Figuur 3: Boxplot van de dataset.
Uit de boxplot in figuur 3, blijkt dat zes waarnemingen sterk afwijken van de 219 overige waarnemingen. Om verdere analyses uit te voeren zijn deze waarnemingen geëlimineerd uit de dataset. In tabel 4 zijn de desbetreffende waarnemingen inclusief de discretionaire accrual opgenomen.
