Raadsvoorstel
Gemeente
yjron/ngen
Onderwerp Herziene grondexploitatie CiBoGa 2017
Registratienr. 6792363 Steller/telnr. Sikko Postma / 8281, Edwin Mol 783 68 Bijlagen 1
Classificatie Portefeuillehouder
•Vertrouwelijk
R.van der Schaaf Raadscommissie Ruimte en Wonen Voorgesteld raadsbesluit
De raad besluit:
IV,
V,
VI,
VII,
de herziene grondexploitatie CiBoGa 2017 vast te stellen en de totale kosten te bepalen op € 119,032,000,- (eindwaarde 31-12-2027);
de kosten te dekken uit:
a, grondopbrengsten woningbouw € 27.630.000,-;
b, grondopbrengsten verkoop overige ruimte € 13.031.000,-;
c, subsidies en bijdragen € 32.604.000,-;
Totaal (afgerond): € 73,265,000,-;
Het tekort van de grondexploitatie vast te stellen op € 45,767,000,- (eindwaarde 31- 12-2027) en € 37,545.000,-startwaarde per 1 januari 2018. Het tekort op startwaarde te dekken uit de verliesvoorziening grondexploitaties.
Voor het project Ciboga voor de jaren 2018 en 2019 een vervolgkrediet van
€ 3.785.000,- beschikbaar te stellen. Het totaal beschikbaar gestelde
uitvoeringskrediet komt daarmee uit op € 103,789.000,- van de totaal begrote kosten van € 119,032,000,-;
De gemeentebegroting 2018 op programmaniveau dienovereenkomstig te wijzigen;
Geheimhouding te bekrachtigen ten aanzien van bijlage 1, op grond van artikel 10, lid 2, sub b van de Wet Openbaarheid van Bestuur juncto artikel 25, lid 3
Gemeentewet.
Het genomen besluit vanwege het financieel toezicht op grond van artikel 21 Wet algemene regels herindeling voor te leggen ter afstemming aan de gemeenten Haren en Ten Boer en ter goedkeuring aan Gedeputeerde Staten;
Het genomen besluit na goedkeuring door Gedeputeerde Staten in uitvoering te brengen;
Samenvatting
ln 2017 heeft de raad de grondexploitatie CiBoGa 2016 vastgesteld. Overeenkomstig de gemaakte
afspraak om met name de grondexploitaties van de stedelijke sleutelprojecten in gezamenlijkheid jaarlijks te herzien, treft u hierbij de toelichting en de cijfermatige onderbouwing van de herziene grondexploitatie CiBoGa 2017 aan. Omdat er sprake is van nieuwe regelgeving / richtlijnen is er ten opzichte van
voorgaande jaren sprake van een afwijkende situatie.
De ontwikkelingen op en rondom het Ebbingekwartier vorderen gestaag, dit ondanks de opgetreden vertragingen als gevolg van het aardbevingsbestendig bouwen. In de tweede helft van 2016 zijn het Student Hotel en de 18 grondgebonden woningen van blok 6b opgeleverd en werd begonnen met de bouw van het appartementencomplex 'de Jakobijn', De eerste woningen in dit complex zijn eind 2017 opgeleverd, de rest volgt begin 2018, Sinds afgelopen zomer is de bouw van blok 6 in uitvoering. De blokken 7, 7A en 9 zijn in voorbereiding.
In de loop van de tweede helft van 2018 start naar verwachting op vlek 9 de bouw van de nieuwe Borgmanschool en het naastgelegen appartementencomplex. De planvoorbereiding voor de bouw van het nieuwe cultuurcluster ('de Kunstwerf') nabij het NNT aan de Bloemsingel is vanuit het gemeentelijk vastgoedbedrijf voortvarend opgepakt. Ook hier wordt nog gestreefd naar start bouw eind 2018.
B&W-besluit d.ri..-. 20 maart 2018
Afgehandeld en naar archief Paraaf Datum
Vervolg samenvatting
Voor de Oosterhamrikkade geldt dat er momenteel, samen met de ontwikkelaar, wordt gewerkt aan het verder concretiseren van de stedenbouwkundige uitgangspunten. Naar verwachting zal hier in de eerste helft van 2018 duidelijkheid over zijn waarna de planontwikkeling kan worden gestart.
De tijdelijke studentenhuisvesting aan de Vrydemalaan (de verlegde Antonius Deusinglaan) op de
deellocatie Bodenterrein functioneert naar tevredenheid. Deze deellocatie zal op middellange termijn (circa 2026 e.v.) transformeren naar de oorspronkelijk bedachte woningbouwbestemming: een mix van
grondgebonden woningen en appartementen, al dan niet hier en daar gecombineerd met (non-)
commerciële functies. De hoek Vrydemalaan - Wouter van Doeverenplein is hierop een uitzondering. Hier zijn Koopmans, SSH en Syntrus Achmea aan het werk met de planvorming voor een studententoren met circa 240 wooneenheden.
De RUG en het UMCG zijn bezig met de uitwerking van de ideeën voor de ontwikkeling van een Healthy Ageing Campus, Een ontwikkeling met cultuur- en sportvoorzieningen naast shortstay-woningen voor gastdocenten, wetenschappelijke medewerkers en studenten. Het betreft een ontwikkeling op de locatie tussen de voormalige Antonius Deusinglaan, de Bloemsingel en de Vrydemalaan.
De belangrijkste en meest opvallende wijzigingen in de grex 2017 (t.o.v, de grex 2016) zijn:
De posten voor bodemonderzoek / sanering en voorbereiding en toezicht zijn in deze actualisatie van de grex op grond van de laatste inzichten naar boven bijgesteld. De exploitatielasten zijn naar beneden bijgesteld.
Op basis van de afgelopen periode gerealiseerde grondopbrengsten (o,m. bij blok 6) zijn de te verwachten grondopbrengsten voor de Oosterhamrikkade en het Bodenterrein iets opgehoogd.
Tot slot zijn er op grond van nieuwe regelgeving wijzigingen doorgevoerd die leiden tot een andere wijze van verantwoorden. De tekorten op eindwaarde en de renteverliezen nemen ten opzichte van de
voorgaande grex als gevolg van deze nieuwe wijze van administreren (ogenschijnlijk) fors toe,
ln de paragraaf Argumenten en afwegingen worden de bovenstaande wijzigingen per onderdeel nader toegelicht.
Vervolg voorgesteld raadsbesluit Aanleiding en doel
De aanleiding tot het maken van de grondexploitatie CiBoGa is het gegeven dat eind vorige eeuw is besloten de voormalige bedrijven- en havengebieden, het Circus-, het Boden- en het Gasfabriekterrein (CiBoGa) te ontwikkelen als uitbreiding van de binnenstad, waarin naast wonen diverse functies gerealiseerd kunnen worden in een autoluw en duurzaam milieu. Om deze ontwikkelingen mogelijk te maken heeft er een grote sanering van de gronden plaatsgevonden. Het streven van deze binnenstedelijke gebiedsontwikkeling is om dit, uitgaande van de eerder toegekende bijdragen, te realiseren met minimaal een budgetneutraal resultaat op het geplande tijdstip van oplevering (2027).
Kader
Deze herziene grondexploitatie geeft inzicht in de zich steeds wijzigende kosten en opbrengsten en geldt als financiële monitoring, die als zodanig elk jaar door u wordt vastgesteld. Deze grondexploitatie maakt onderdeel uit van een reeks aan grondexploitaties voor de stedelijke sleutelprojecten.
Argumenten en afwegingen
Juni 2017 is de herziene grondexploitatie Ciboga 2016 vastgesteld op basis van de boekwaarde per 1 juli 2016.
De grex 2017 is op basis van de tot dusver uitgewerkte plannen, ontwikkelingen en laatste inzichten geconcretiseerd en aangepast. Wij vragen u de herziene grondexploitatie Ciboga 2017, gebaseerd op de boekwaarde per 1-10-2017, vast te stellen inclusief een kredietaanvraag tot en met 2019.
Hieronder worden de stand van zaken en de verschillen tussen de grex 2017 en de grex 2016 nader omschreven.
Stand van zaken bouw en planontwikkeling
Met de woningbouw en andere ontwikkelingen in het Ebbingekwartier en de naastgelegen gebieden gaat het goed. Wel is in de praktijk gebleken dat de gefaseerde ontwikkeling, het bouwen op een eerder gebouwde garage (een garage die ontwikkeld is op basis van een ander stedenbouwkundig plan) in combinatie met de perikelen rond het aardbevingsbestendig bouwen veel extra tijd en inzet kosten.
De inzet van een aantal jaren geleden om tijdelijke ontwikkelingen toe te staan heeft zijn vruchten
afgeworpen. Deze tijdelijke ontwikkelingen (OpenLab Ebbinge, het evenemententerrein etc.) hebben geleid tot naamsbekendheid en een duidelijk positiever imago van het gebied. Dit blijkt uit de grote belangstelling die er is van kopers voor de woningen op het Ebbingekwartier. De tijdelijke voorzieningen zijn in 2017 ontmanteld om plaats te maken voor de definitieve invulling.
Hierna wordt in hoofdlijn de stand van zaken per bouwblok geschetst en wordt nader ingegaan op de belangrijkste en meest opvallende wijzigingen in de grex 2017.
Toelichting per bouwblok Blok 6b
Blok 6b bestaat uit 18 grondgebonden woningen en is in het najaar van 2016 opgeleverd. De woningen zijn bewoond, maar de bewoners ondervinden helaas, maar onvermijdelijk, nog wel enige hinder van de bouwwerkzaamheden voor blok 6, De definitieve inrichting van de openbare ruimte tussen blok 6b en blok 6 wordt aansluitend op de oplevering van blok 6 uitgevoerd.
Blok 6
Blok 6 omvat 79 grondgebonden woningen en 5 appartementen en is sinds medio 2017 volop in uitvoering.
Dit direct nadat de vergoedingen voor het aardbevingsbestendig bouwen definitief door de NAM waren toegekend. Het proces om zover te komen verliep helaas moeizaam en heeft veel tijd gekost. De eerste woningen in blok 6 worden nog voor de zomervakantie 2018 opgeleverd. De laatste woningen zullen naar verwachting eind dit jaar zijn bewoond.
Het nader onderzoek naar het in lijn met de bovenbouw aardbevingsbestendig maken van de onderbouw (de parkeergarage) is nagenoeg afgerond, We mogen er vanuit gaan dat, mede gezien de toezeggingen van NCG en CVW, de noodzakelijke maatregelen in de garage onder blok 6 nog in de tweede helft van 2018
kunnen worden uitgevoerd. Het nader onderzoek naar de in de garage benodigde maatregelen onder blok 7 wordt binnenkort opgestart.
Blok 7 en blok 7a
De ontwikkelaar VanWonen is volop bezig met de planvoorbereiding voor blok 7, De huidige plannen gaan voor blok 7 uit van ca, 90 woningen (ca. 35 grondgebonden woningen en ca. 55 appartementen).
Blok 7a (het Ebbingehofje) omvat ca, 35 appartementen. De plannen voor blok 7a worden gezamenlijk met een bewonerscollectief ontwikkeld. De belangstelling voor alle woningen is groot.
Ook bij blok 7 en 7a levert het aardbevingsbestendig bouwen vertraging op. Omdat er sprake is van een complexe bouwsituatie, het bouwen op een bestaand parkeerdek, is de ontwikkelaar voor de vergoeding van de meerkosten bij de ontwikkeling van deze bouwblokken genoodzaakt een beroep te doen op de zogenaamde maatwerkregeling. Dit is een relatief nieuwe regeling / procedure waarbij de NAM vanaf de eerste ontwerpstappen een integrale benadering van de bouwopgave verlangt. Deze integrale benadering moet door de ontwikkelende partij gedurende het proces schriftelijk worden aangetoond. In de praktijk een lastige en tijdrovende bezigheid. Naar verwachting kan er mede hierdoor pas op z'n vroegst in het eerste kwartaal van 2019 met de bouw van blok 7a worden gestart, dus kort na de oplevering van blok 6. Blok 7a en 7 worden in één bouwstroom uitgevoerd.
Blok 8
Het Studenthotel op blok 8 is medio 2016 opgeleverd. De bouwwerkzaamheden voor de aansluitende bouw van 45 appartementen (de Jakobijn) zijn nagenoeg afgerond . De oplevering van de eerste woningen heeft in december 2017 al plaats gevonden en enkele bewoners hebben in januari hun nieuwe appartement al daadwerkelijk betrokken. Alle appartementen zullen in het eerste kwartaal 2018 zijn opgeleverd en zijn dan naar verwachting grotendeels bewoond.
Blok 9
Op blok 9 zijn de nieuwe Borgmanschool en een appartementencomplex met circa 35 appartementen in ontwikkeling. In de plint van het appartementencomplex wordt een kinderopvangorganisatie gehuisvest.
Het blijkt gezien de beschikbare budgetten voor de school, budgetten die niet zijn toegesneden op een binnenstedelijke bouwopgave, een lastige opgave om te voldoen aan de voor het Ebbingekwartier geldende kwaliteitseisen. De geplande start van de bouwwerkzaamheden voor zowel de school als de appartementen is eind dit jaar.
Blok 10a
Voor blok 10a, dat deels in eigendom van de gemeente is en deels van Nijestee, zijn op dit moment nog geen concrete plannen. Dit heeft de maken met enkele nog lang lopende huurcontracten.
Blok 10b
Blok 10b is de locatie voor het nieuwe cultuurcluster ('de Kunstwerf') ten behoeve van enkele culturele instellingen. Hiervoor heeft uw raad in december 2016 krediet beschikbaar gesteld. De architectenselectie middels een prijsvraag heeft in de eerste helft van 2017 plaats gevonden. In juli 2017 is de winnaar bekend gemaakt: Ard de Vries en Donna van Milligen Bielke.
De planvoorbereiding voor de bouw van het nieuwe cultuurcluster ('de Kunstwerf') is vervolgens vanuit het gemeentelijk vastgoedbedrijf samen met het architectenduo voortvarend opgepakt. Het betreft een
ambitieus plan dat echter wel spanning oplevert met de beschikbare budgetten. Met de nodige creativiteit wordt in samenspraak met betrokkenen getracht tot een goede oplossing te komen. Er wordt gestreefd naar start bouw eind 2018.
In bouwblok 10b staan ook de villa's A en B, Villa A is redelijkerwijs niet te herstellen en dient voor de nieuwbouw van de Kunstwerf te worden gesloopt. Voor Villa B is behoud en herstel wel het uitgangspunt.
Er heeft een eerste inventarisatie plaats gevonden welke invullingen eventueel mogelijk zijn, dit uiteraard in samenhang met de overige functies in dit bouwblok. Het haalbaarheidsonderzoek dat moet resulteren in een plan van aanpak en een kredietaanvraag kan naar verwachting in het tweede kwartaal 2018 worden afgerond en voorgelegd aan college en raad. De oplevering van verbouw dient gelijktijdig met de oplevering van de nieuwbouw plaats te vinden en staat vooralnog voor eind 2019 in de planning.
Blok 11
De RUG en het UMCG zijn bezig met de uitwerking van de ideeën voor de ontwikkeling van een Healthy Ageing Campus. Een ontwikkeling met cultuur- en sportvoorzieningen naast shortstay-woningen voor
gastdocenten, wetenschappelijke medewerkers en studenten. Het betreft een ontwikkeling op de locatie tussen de voormalige Antonius Deusinglaan, de Bloemsingel en de Vrydemalaan, De eerste
voorbereidende werkzaamheden zijn gestart. De daadwerkelijke start van grootschalige nieuw- en verbouw laat echter nog wel even op zich wachten en is niet eerder voorzien dan vanaf 2022/2023.
Met het UMCG en de RUG wordt ter overbrugging gesproken over een evt. invulling van het terrein met enkele tijdelijke paviljoens, in samenwerking met, en als mogelijk vervolg op. Open Lab Ebbinge.
Blok 12
De tijdelijke studentenhuisvesting aan de Vrydemalaan (de verlegde Antonius Deusinglaan) op de
deellocatie Bodenterrein functioneert naar tevredenheid. Deze deellocatie zal op middellange termijn (circa 2026 e.v,) transformeren naar de oorspronkelijk bedachte woningbouwbestemming: een mix van
grondgebonden woningen en appartementen, al dan niet hier en daar gecombineerd met (non-) commerciële functies.
De hoek Vrydemalaan - Wouter van Doeverenplein is hierop een uitzondering. Hier zijn Koopmans, SSH en Syntrus Achmea al aan het werk met de planvorming voor een studententoren met circa 240
wooneenheden,Gezien de nog te doorlopen bestemmingsplanprocedure wordt vooralsnog uitgegaan van start bouw van deze woontoren in de loop van 2019.
Blok 13.
Blok 13 betreft het bouwblok aan de Oosterhamrikade N.Z,, tussen de Singelweg en de Kapteynbrug, Voor de Oosterhamrikkade geldt dat er momenteel, samen met de ontwikkelaar VanWonen, wordt gewerkt aan het verder concretiseren van de stedenbouwkundige uitgangspunten. Complicerende factor hierbij is de eigendomssituatie. Naar verwachting zal er in de loop van het tweede kwartaal 2018 duidelijkheid zijn over de stedenbouwkundige uitgangspunten. Daarna kan de planontwikkeling worden opgestart. Er wordt gestreefd naar start van de bouw in het eerste kwartaal van 2020.
Belangrijkste en meest opvallende financiële wiiziqinqen in de grondexploitatie (grex 2017 t,o.v, de grex 2016) Bodemonderzoek / sanering
De post bodemonderzoek / sanering is opgehoogd van € 24,30 miljoen naar € 24,97 miljoen. Deze ophoging is opgevoerd, omdat bij het bouwrijp maken van de blokken 9 t/m 10 extra saneringskosten zijn voorzien.
Verder worden bij de Oosterhamrikkade N,Z, extra saneringskosten verwacht.
Een deel van de doorgevoerde verhoging is overigens fictief, want is een gevolg van uitwisseling /
verschuiving tussen de posten Bouw- en Woonrijp maken en Bodemonderzoek/sanering (de verhoging van de post bodemonderzoek/sanering leidt in dat geval dus tot een verlaging van de post Bouw- en Woonrijp maken). Het netto effect van verhoging van de post bodemonderzoek / sanering is circa € 0,45 miljoen.
Voorbereiding en toezicht
Bij eerdere rapportages is aangegeven dat de post voor voorbereiding en toezicht (V8(T) onder druk staat.
De kosten lopen niet in de pas met de eerdere ramingen. Er is sprake van een sterk gefaseerde uitvoering in een stedelijk omgeving, waarbij als extra complicerende factor het bouwen op het dek van een al eerder gerealiseerde parkeergarage in ogenschouw dient te worden genomen. De gebruikelijke percentages voor V8(T, van 12-15 %, zijn in een dergelijke complexe situatie niet toereikend gebleken. Daarom is bij deze herziening voor V&T een meer realistisch percentage van 20% aangehouden en is de post V8iT opgehoogd van € 6,45 miljoen naar € 7,07 miljoen (20%).
Exploitatielasten
ln de praktijk is gebleken dat de exploitatielasten in het verleden te hoog zijn ingeschat, In deze herziening is deze post in lijn gebracht met de realiteit hetgeen een reductie oplevert van circa € 0,4 miljoen.
Nieuwe regelgeving
Een wijziging van regelgeving die zijn oorsprong vindt in de Notitie Grondexploitaties leidt tot aanzienlijke wijzigingen in de opzet van de grondexploitatie. In het kort komt het er op neer dat "Grondbedrijf vreemde activiteiten" niet (meer) onder de operationele grondexploitatiecomplexen mogen worden verantwoord.
Gemeentelijke bijdragen inclusief de daarmee te genereren rentebaten dienen buiten de grex te worden geadministreerd. Bijdragen van derden, zoals diverse subsidies, fondsen en dergelijke mogen nog wel worden meegenomen. In de vorige exploitatie was onder de post Subsidies en bijdragen sprake van een opbrengst van € 69,7 miljoen, ln de grex 2017 is dit bedrag door de nieuwe wijze van administreren teruggelopen tot € 32,6 miljoen, een verschil van € 37,1 miljoen.
Een andere, hiermee verband houdende, opvallende wijziging in de grex betreft de omvang van de post 'Rente'. Ten opzichte van de grex 2016 is sprake van een verschil van circa € 9,5 miljoen. Ook dit grote verschil is een direct gevolg van de nieuwe regelgeving en de gewijzigde vorm van administreren.
Het totale geprognotiseerde resultaat komt in deze exploitatiebegroting, met name door het niet in de grex opnemen van eerder toegekende bijdragen incl. de rentebaten, aanzienlijk hoger uit dan de vorige
exploitatie te weten € 45,8 miljoen (negatief).
De bijdragen die eerder zijn toegekend, en die in de voorgaande grexen nog als opbrengst werden verantwoord, worden nu inclusief de rentebaten in een zogenaamde verliesvoorziening opgenomen.
Middels deze verliesvoorziening kan het resulterende tekort, dat ontstaat door het uit de grex halen van de in- en externe bijdragen, uiteindelijk weer worden verrekend. Doel van de nieuwe rekenregels is vooral een beter inzicht te verstrekken in de feitelijke financiële stand van zaken inclusief de benodigde en reeds in het verleden toegekende bijdragen. Per saldo is het effect van deze nieuwe regelgeving en bijbehorende wijze van administreren ten opzichte van de oude methodiek in financiële zin echter vrijwel neutraal.
Financiële consequenties
De totale investering van de grondexploitatie bedraagt € 119.032.000,- (op eindwaarde 31-12-2027).
De dekking ziet er als volgt uit:
a) Grondopbrengsten woningbouw: € 27.630.000,-
b) Grondopbrengsten verkoop overige ruimte: € 13.031.000,- c) Subsidie en bijdragen (derden) € 32.604.000,-
De dekking bedraagt in totaal € 73.265.000,- op eindwaarde 31-12-2027.
Het tekort van de grondexploitatie komt daarmee uit op € 45,767,000,- (eindwaarde) en € 37,545,000,- startwaarde per 1 januari 2018, Voorgesteld wordt het tekort op startwaarde te dekken uit de verliesvoorziening grondexploitaties.
Benodigd krediet
De gemaakte kosten en nog te maken kosten tot en met 2019 bepalen het aan te vragen aanvullend geknipt krediet, We stellen voor om voor deze grondexploitatie voor de periode tot en met 2019 een aanvullend krediet van € 3,785,000,- beschikbaar te stellen. Hiermee komt het totaal beschikbaar gestelde krediet op
€ 103,789.000,-.
Kansen en risico's
Puntsgewijs zijn hierna de belangrijkste risico's benoemd:
Economische ontwikkelingen;
Ontwikkelingen Oosterhamrikkade en Bodenterrein;
Ontwikkelen op een bestaande garage (aardbevingsbestendigheid/aangepast bouwen);
Stagnatie van de woningmarkt;
Lagere grondopbrengst maatschappelijk vastgoed als gevolg van onder druk staande bouwbudgetten (betreft nieuwbouw Borgmanschool en de Kunstwerf / cultuurcluster) De bovengenoemde risico's worden in de bijlagen nader omschreven.
Begrotingswijziging
BegrotingsH-ijziging Imes te ringen 2018
Betrokken directie(s) Stadsontwikkeling
Titel Raads- / Collegevoorstel Herziene grondexploitatie CiBoGa 2017 Besluitvorming (orgaan + datum) Raad
Incidenteel Structureel Looptijd
Soort wijziging
I 2018-2019 Investering
FInanciSIe begrotingswijziging Bedragenx 1.000 euro
Projgramma Deeljprogramma Directie VS Lasten Baten
Saldo te activeren
08 Wonen 08 I Gezinnen SO Ontwikkeling en Uitv I 3-785 3 785 0
TOTALEN BEGROTINGSWIJZIGING 3.785 3.785 0
Met vriendelijke groet,
burgemeester en wethouders van Groningen,
de burgemeester.
Peter den Oudsten
de secretaris.
Peter Teesink
