Route November 2018

Route 55

15 November 2018

Investeren in vastgoed met Belfius Immo

15 november 2018 Pascale Wijns

1. Voorstelling Belfius Immo

4

Belfius Immo 1. Voorstelling

30 jaar ervaring wordt in 2016 uitgebreid met nieuwe activiteit



> 30 jaar actief voor corporate klanten & publieke sector

- ontwikkeling van residentieel vastgoed en gemengde projecten - verschaffing van mezzanine financiering voor vastgoedprojecten

Erasmus Gardens Residentie Leskoo

Anderlecht Oudenaarde

Belfius Immo 1. Voorstelling

30 jaar ervaring wordt in 2016 uitgebreid met nieuwe activiteit



Sinds begin 2016 nieuwe activiteit van Belfius Immo voor particuliere klanten

- start als ontwikkelaar van residentieel vastgoed in co-promotie met partner- promotoren

- om het aan te bieden (te verkopen) als beleggingsproduct aan klanten

Belfius Immo 1. Voorstelling

Belfius Immo is een 100% dochter van Belfius Bank

BELFIUS Bank (100%)

BELFIUS IMMO (50%)

Architecten / Real Estate Sales

PROMOTOR (50%)

Aankoop gronden - Lokaal - Technische en rendementsexpertise

Projectvennootschap / THV of NV

Residentieel project – min 30 wooneenheden – kernlocatie – kwaliteitsvol

LOKALE EXTERNE PARTNERS

Notarissen – Syndicus – Facilitybedrijven

2. Investeren in vastgoed

Belfius Immo

2. Investeren in vastgoed

Vastgoedgids - De Tijd- september 2018

Vastgoedmarkt is taaier dan gedacht

Belfius Immo

2. Investeren in vastgoed

Vastgoedgids - De Tijd- september 2018

Vastgoedmarkt is taaier dan gedacht

10

Belfius Immo

2. Investeren in vastgoed

De voordelen van vastgoed



Stabiliteit: waardevaste belegging



Diversificatie van het vermogen



Rendement uit 3 componenten

 Huurrendement (wapen tegen inflatie)

 Meerwaarde

 Fiscale optimalisatie



Successieplanning (Vlaanderen)



Hefboomeffect dankzij (gedeeltelijke) financiering

Belfius Immo

2. Investeren in vastgoed

De voordelen van nieuwbouw



Tienjarige aansprakelijkheid



Goede energieprestaties



Afwerkingen beantwoorden aan verwachtingen



Geen structurele kosten 1

^ste

10 jaar

Nieuwbouwappartementen :



voldoen aan de steeds strengere energie-eisen



zijn veel gevraagd op de verhuurmarkt



voeren de rangschikking aan van de interessantste woonvorm om in te investeren op

een termijn van tien jaar.

3. Onze projecten

13

Belfius Immo

3. Onze projecten



Appartementen: “verkoop op plan”  toepassing van de Wet Breyne

• voorschot van max 5 %

• betaling naarmate vordering der werken

• voorlopige en definitieve oplevering

• voltooiingsgarantie



Minimale projectgrootte: 30 à 50 eenheden



Overal in het land maar altijd:



op kernlocaties van een stad of gemeente met



een bewezen en reëel huurpotentieel en



een vlotte bereikbaarheid

Selectieve residentiële co-promotie

14

Belfius Immo

3. Onze projecten



In partnership met degelijke promotoren die een bewezen trackrecord hebben



Aanbod servicepakket via derden

 Syndicus

 Verhuurdiensten

 Rentmeesterschap/Privatief beheer



Voor eigen bewoning of als investering



Voor investeerders met een geschat brutohuurrendement rond 3%

Selectieve residentiële co-promotie

Belfius Immo

3. Onze Projecten

Oudergem

Residentie Delvaux

 60 appartementen in 2 gebouwen

 commercialisatie gestart oktober 2016

 oplevering februari 2019

 co-promotie met groep Cordeel

 80 % verkocht

Prijzen van 198.000 € tot 700.000 €

N og beschikbaar:

16

Belfius Immo

3. Onze Projecten

Residentie Delvaux - Oudergem

Gebouw I

Belfius Immo

3. Onze Projecten

Brugge

Tille, wonen in Brugge

 15 appartementen, 25 woningen

 commercialisatie gestart november 2017

 oplevering begin 2020

 co-promotie met Hectaar NV

 53 % verkocht

Prijzen van 185.000 € tot 253.000 € Nog beschikbaar:

 App met 2 slaapkamers vanaf 235.000 €

Belfius Immo

3. Onze Projecten

Namur

Résidence Fontaine des prés

• 27 appartementen

 commercialisatie gestart april 2017

 oplevering begin 2019

 co-promotie met Lixon SA

 44 % verkocht

Prijzen van 99.000 € tot 271.000 € Nog beschikbaar:

 App met 1 slaapkamer vanaf 143.500 €

 App met 2 slaapkamers vanaf 189.000 €

Belfius Immo

3. Onze Projecten

Lokeren

Nieuw !

Residentie Belvedère

 78 appartementen in 2 fases (51+27)

 commercialisatie gestart juli 2018

 oplevering januari 2021

 co-promotie Van Roey Vastgoed

 4 appartementen verkocht

Prijzen van 149.000 € tot 315.000 € Nog beschikbaar in fase 1:

 App met 1 slaapkamer vanaf 156.500 €

Belfius Immo

3. Onze Projecten

Waregem

Residentie Volte

• 47 appartementen

 Commercialisatie gestart mei 2017

 oplevering begin 2020

 co-promotie met B&R NV

 45 % verkocht

Prijzen van 165.500 € tot 298.000 € Nog beschikbaar:

 App met 2 slaapkamers vanaf 165.500 €

 App met 3 slaapkamers vanaf 262.500 €

Belfius Immo

4. Voorbeeld van investering

Waregem

Belfius Immo

4. Voorbeeld van investering

Verkoopprijs appartement excl. kosten

Belfius Immo

4. Voorbeeld van investering

Belfius Immo

4. Voorbeeld van investering

Raming all-in = verkoopprijs incl. kosten + schatting van aansluitings- en notariskosten

Belfius Immo

4. Voorbeeld van investering

Belfius Immo

4. Voorbeeld van investering

Belfius Immo

4. Voorbeeld van investering

Appartement 2 slaapkamers 65m² Terras en Tuin 21m² Ingerichte keuken en badkamer

Vloeren en wandtegels

Ondergrondse parking

Belfius Immo

4. Voorbeeld van investering



Basis:

Appartement 165.500 €

Parking 22.500 €

Totaal excl. kosten 188 000 €



Kosten:

Registratierechten 4 226 € BTW op constructie 30 605 € Aansluitingskosten 3 600 € Notariskosten + kosten basisakte 4 000 € Totale kosten 42 431 €



Totale investering

230 431 €

Belfius Immo

4. Voorbeeld van investering

 Berekening van het brutohuurrendement

Verwachte huur (app + parking) => 645 € /maand

Brutorendement => 3,36 %

(jaarlijkse huur/investering)

 Berekening van het nettohuurrendement

Jaarlijkse brutohuur (1ste jaar) 7 740 € Jaarlijkse kosten mede-eigendom 300 € Onroerende voorheffing (schatting) 645 €

Jaarlijkse nettohuur (schatting) 6 795 € of 566 € /maand

Nettorendement voor PB => 2,95 %

 Personenbelasting

1 129 €

Belfius Immo

4. Voorbeeld van investering

Ik ben een medewerker

• Geboren in 1962

• In dienst sinds 1982

• Ik kan op pensioen gaan in 2028

• Mijn verworven reserve op 01/01/2018 bedraagt 145.000 €

• Ik heb ook wat spaargeld

Hoe mijn rendement verhogen?

Hoe dit appartement financieren?

Belfius Immo

4. Voorbeeld van investering

FINANCIERING CASH

• Behoud nettorendement van 2,26 % op een investering van 230 431 €

KREDIET

Type krediet

• Krediet met vaste of progressieve aflossingen => terugbetaling op het ontleend bedrag = nettohuur of een lening op 10 jaar van +/- 50.000 €

• Bullet-krediet

Type van waarborg

• Tegoeden: vermogensbeheer of portefeuille

• Hypotheek (of wederopneming), hypothecair mandaat of hypotheekbelofte

• Groepsverzekering tot max. 60 % van de verworven reserve (investeringsvastgoed)

32

Belfius Immo

4. Voorbeeld van investering

 Gebruik van groepsverzekering

• Krediet

^{87.000 €}

waarborg groepsverzekering (145.000€ x 60%)

• Kredietvorm

Bullet 10 jaar tegen 1,9 %  groepsverzekering + luik sterfgeval

• Eigen inbreng

143 431 € (230 431 € - 87.000 €)

 Simulator van Belfius Immo

www.belfiusimmo.be/simulator-page/

• Nettorendement

^{3,86 %*}

• Netto-inkomsten

428 € geïndexeerd

(nettohuur 566 € - interesten 138 € )

*jaarlijkse interest (1.653 €) > KI+40 % => geen belasting op OR inkomen in PB

230 431 € (188 000€ + 42 431€)

Belfius Immo

4. Voorbeeld van investering

 Combinatie van de waarborgen

•

Krediet

160.000 € waarvan

87.000 € op groepsverzekering 73.000 €  beheer of portefeuille

 of wederopneming op bestaand krediet

• Eigen inbreng

70.431 €

•

Kredietvorm

Bullet 10 jaar tegen 1,9%

 Simulator van Belfius Immo

• Nettorendement

5,94 %*

• Netto-inkomen:

313 € geïndexeerd

230 431 € (188 000€ + 42 431€)

Belfius Immo

4. Voorbeeld van investering

 Pensioen

• Terugbetaling krediet (kapitaal) van 87.000 € / 160.000 €

 Ofwel verkoop ik het appartement

 Ofwel houd ik het appartement en betaal met het kapitaal van mijn

groepsverzekering

Route 55

Aankoop van een onroerend goed met de groepsverzekering als waarborg

Geert Vandycke

15/11/2018

• Het is mogelijk een onroerend goed te financieren via een groepsverzekering (GV).

• Het krediet wordt meestal onder een bullet-vorm toegestaan,

dwz met maandelijkse betalingen van de intrest en een éénmalige terugbetaling van het kapitaal bij de effectieve pensionering en de vereffening van de GV.

• De GV die de terugbetaling van het krediet garandeert wordt in pand gegeven (juridische techniek : afstand van bepaalde rechten via avenant).

• De wet definieert het kader waarin de inpandgeving van een GV is toegelaten.

• Een CAO laat de Belfius-bank medewerkers toe te genieten van voordelige voorwaarden op niveau van rentevoeten en waarborgen voor deze kredietvorm.

Summary

• Aangeslotene = werknemer = begunstigde van het luik leven

• Verworven reserve = ~ afkoopwaarde = brutobedrag op datum van vandaag overdraagbaar aan een andere pensioeninstelling als u de werkgever verlaat

 ~ opgebouwde ‘spaartegoeden’ tot nu toe

• Verworven prestatie = brutobedrag op de wettelijke pensioenleeftijd indien u niet meer bijdraagt aan de GV (u verlaat de werkgever zonder overdracht van de verworven reserve)

 ~ gekapitaliseerde ‘spaartegoeden’ tot aan het pensioen zonder bijkomende stortingen

• Gesimuleerd kapitaal op pensioendatum = brutobedrag op pensioenleeftijd

indien u werkzaam blijft bij dezelfde werkgever tot aan het pensioen en het pensioenplan niet wordt aangepast

 ~ gekapitaliseerde ‘spaartegoeden’ tot aan het pensioen met bijkomende stortingen

• OFP = Organisme voor de Financiering van Pensioenen

Woordenlijst

Via bank = Inpandname = 3 betrokken partijen

• Verzekeraar  Bank  Aangeslotene/Ontlener

• Ter beschikking stellen van fondsen door de bank

• De verworven reserve wordt in waarborg genomen

Via verzekeraar = Voorschot = 2 betrokken partijen

• Verzekeraar  Aangeslotene/Ontlener

• Ter beschikking stellen van een gedeelte van de verworven reserve

Twee systemen – via bank of via verzekeraar

Bank

Ontlener Verzekeraar

Verzekeraar Ontlener

Bestemming: verwerven, bouwen, verbouwen, herstellen van:

• een onroerend goed gelegen in de EER,

• dat belastbare inkomsten genereert

Verplichte terugbetaling van het krediet wanneer het gefinancierde goed vervreemd wordt

Looptijd : minstens tot aan de wettelijke pensioenleeftijd

Belangrijk! Het pensioensreglement moet uitdrukkelijk de mogelijkheid van inpandname voorzien (dit is het geval voor Ethias en OFP Belfius)

Wettelijk Kader

Wet op de Aanvullende Pensioenen (WAP, Art 27§2)

Types onroerend goed

• Grond , gebouw = OK

• Privé of beroepsmatig = OK

Types eigendomsrecht

• OK : volle eigendom

• Not OK : naakte eigendom (geen belastbaar inkomen), vruchtgebruik, erfpacht, recht van opstal

Wettelijk kader

Bestemming

• Aandeel van de aangeslotene

• Tolerantie : OK voor 100% financiering

• Indien het goed in onverdeeldheid is tussen echtgenoten of wettelijk samenwonenden

• En indien het een gezamenlijk krediet is

• Voorbeelden ‘100% Not OK’ :

• Aankoop in onverdeeldheid tussen ouders-kinderen: enkel het aandeel van de aangeslotene

• Vruchtgebruik / naakte eigendom: Not OK

Wettelijk kader

Financierbaar bedrag

 Tot aan de vervroegde pensioenleeftijd = Not OK Wettelijke pensioenleeftijd

Datum pensioen

• Aanvang pensioen: de 1^e van de maand die volgt op de verjaardag

• Geboortedatum : 27 maart 1965  67 jaar  27 maart 2032

• Datum pensioen: 1 april 2032

• Krediet: minstens tot 1 april 2032

Wettelijk Kader

Looptijd: minstens tot aan de wettelijke pensioenleeftijd

Geboortedatum Wettelijke

pensioenleeftijd

≤ 1959 65 jaar

Van 1960 tot 1963 66 jaar

≥ 1964 67 jaar

• Bestemming: gezinswoning of tweede verblijf  te verhuren goed = niet OK

• Looptijd: 180 maand maximum

belangrijk ! Altijd minstens tot aan de wettelijke pensioenleeftijd

• Bedrag: 239.100 € maximum (max 2018, jaarlijks geïndexeerd)

cumuleerbaar met de klassieke sociale lening

• Mogelijke kredietvormen: met kapitaalaflossing of bullet (vaste termijn)

CAO voor Belfius Bank-medewerkers

Voorwaarden

Bestemming

Looptijd

Bedrag

• Rentevoet :

• Korting van 30% op bodemtarief voor privéklanten

• Geen korting voor kinderen ten laste

• Verhoging voor vastetermijnkrediet (indien bullet-kredietvorm)

• Let op! voordeel van alle aard

• Specifieke quotiteiten

• Flexibele waarborgen

CAO voor Belfius Bank-medewerkers

Voordelen

^Rentevoet

Quotiteiten

Waarborgen

Netto afkoopwaarde i.g.v. vervroegde uitbetaling voor 60 jaar

• Bedrag: 150.000 €

• Stap 1: Afkoopkosten: 150.000 € x 5%  saldo = 142.500 €

• Stap 2: Bijdrage RIZIV (3,55%) en solidariteitsbijdrage (2%) 142.500 € x 5,55%  saldo = 134.591 €

• Stap 3: Voorheffing: 134.591 € x 33,31%  saldo = 89.759 €

 Theoretische quotiteit ‘Klant’ = 60% van de verworven reserve

Voorheffing vanaf 60 jaar

• 60 jaar : 20,19%

• 61 jaar : 18,17%

• 62 tot 64 jaar : 16,66%

• 65 jaar : 10,09% indien de aangeslotene actief blijft tot 65 jaar, anders 16,66%

Quotiteit

Hoe wordt het ontleenbare bedrag o.b.v. een GV bepaald?

59,8

% 40,2

% Netto

Kosten

• CAO en duurtijd ≤ 120 maanden

• Quotiteit : max 80% van de verworven reserve

• Waarborg : inpandname van de GV (met hypotheekbelofte)

• CAO en looptijd > 120 maand ≤ 180 maand

• Quotiteit : max 65%

• Waarborg : inpandname van de GV + mandaat of inschrijving

• Buiten CAO

• Quotiteit : max 65%

• Waarborg : inpandname van de GV + mandaat of inschrijving afh. van het dossier

• Belangrijk : altijd inpandname van de twee luiken leven en overlijden

Quotiteiten en waarborgen voor Belfius Bank-medewerkers

Specifieke regels indien ikv de CAO

Rentevoet

Quotiteiten

Waarborgen

Niet altijd verpandbaar

• Is de inpandname voorzien in het pensioenreglement?

• Bestaat er nog een luik ‘overlijden’ (en met voldoende waarde)?

• Aanvaardt de verzekeraar de vervroegde vrijgave bij wanbetaling?

In geval van afwezigheid van het luik overlijden

• De GV mag niet vervroegd vrijgegeven worden (KB Leven van 2003)

• Als de kredietnemer overlijdt, hoe wordt het krediet dan terugbetaald?

Quotiteit

• quotiteit ‘Klant’ – bepaald op laagste van verworven reserve/overlijdensdekking

• in combinatie met een hypothecaire waarborg

Inpandgeving van een GV van een Niet-Belfius werkgever

• Afstand / verkoop van het goed

 het krediet moet terugbetaald worden (wettelijke verplichting).

• Vertrek bij Belfius vóór het pensioen

 een bijkomende overlijdensverzekering kan nuttig zijn.

• Echtscheiding

 als de ex-echtgenoot het goed behoudt moet het krediet terugbetaald worden

• Bij het effectieve pensioen (vervroegd of niet)

 De verzekeraar neemt contact met de bank gezien de inpandgeving  De waarde van de verzekering dient eerst om het krediet aan te zuiveren

(na roerende voorheffing en sociale bijdragen)

Tijdens de looptijd van het krediet

Hypotheses

• Bruto-kapitaal GV op eindvervaldag: 145.000 €

• Bedrag inpandname: 80.000 €

• Leeftijd = 64 jaar (voor wettelijke pensioenleeftijd)

Berekening netto-kapitaal

• Stap 1: Bijdrage RIZIV (3,55%) en solidariteitsbijdrage (2%)

145.000 € x 5,55%  saldo = 136.952 € = belastbaar kapitaal

• Stap 2: Voorheffing: 16,66% x 136.952,50 € = 22.816,29 €

• Netto-kapitaal = 114.136,21 €

 Terugbetaling krediet = 80.000 €

 Door te storten aan de aangeslotene = 34.136,21 € Let op ! : gemeentebelasting via belastingaangifte

Uitbetaling van het kapitaal op eindvervaldag

(kan altijd veranderen!)

78,7

% 21,3

% Netto

Kosten

Situatie 1: kredietnemer met verscheidene eigendommen

Principe

• Gedeeltelijke belasting volgens het principe van de fictieve rente

Bepaling van de ficitieve rente

Bedrag: max 79.970 € (aanslagjaar 2019 jaarlijks geïndexeerd)

• Omrekeningscoëfficiënt: van 3,5% tot 5% i.f.v. de leeftijd

• 59, 60 jaar = 3,5%

• 61, 62 jaar = 4%

• 63, 64 jaar = 4,5%

• ≥ 65 jaar = 5%

• Belastbare rente:

• 80% indien liquidatie ≥ wettelijke pensioenleeftijd (en werkzaam tot deze leeftijd)

• 100% in alle andere gevallen

• Voorheffing: 11,11%

• Looptijd: 13 jaar indien < 65 jaar 10 jaar indien ≥ 65 jaar

Uitbetaling van het kapitaal op eindvervaldag

(kan altijd veranderen!)

Situatie 2: kredietnemer met enige woning

Hypotheses

• Bruto-kapitaal GV op eindvervaldag: 145.000 €

• Bedrag inpandname: 80.000 €

• Leeftijd = 64 jaar (voor wettelijke pensioenleeftijd)

Berekening netto-kapitaal

• Stap 1 = idem gewone toestand: bijdrage RIZIV (3,55%) en solidariteitsbijdrage (2%) 145.000 € x 5,55%  saldo = 136.952 € = belastbaar kapitaal

• Stap 2: Voorheffing op fictieve rente

• Betrokken kapitaal: maximum 79.970 € (< inpandname)

• Omrekeningscoëfficiënt = 4,5% op 79.970 €  fictieve rente = 3.598,65 €

• Belastbare rente op 100% (80% indien liquidatie ≥ wettelijke pensioenleeftijd en werkzaam)

• Voorheffing : 11,11% op 3.598,65 €  399,81 €

Uitbetaling van het kapitaal op eindvervaldag – Voorbeeld met fictieve rente

• Stap 3: Berekening voorheffing op gedeelte ‘kapitaal’

• Betrokken kapitaal: 136.952,50 € -79.970 € = 56.982,50 €

• Voorheffing (16,66% op 64 ans) = 9.493,28 €

• Netto-kapitaal = 136.952,50 € - 399,81 € - 9.493,28 € = 127.059,41 €

 Terugbetaling krediet = 80.000 €

 Door te storten aan de aangeslotene = 47.059,41

Maar bijkomende belastingen via jaarlijkse belastingsaangifte

• In het voorbeeld: gedurende 13 jaar (leeftijd 64 jaar)

• Belasting tegen marginale belastingvoet !

Uitbetaling van het kapitaal op eindvervaldag – Voorbeeld met fictieve rente

87,6

% 12,4

% Netto

Kosten

Bestemming:

• verwerven, bouw, verbouwing, herstellen

• van een onroerend goed gelegen in de EER,

• grond, handelspand, privé of beroepsmatig … = OK Looptijd: altijd minstens tot aan de wettelijke pensioenleeftijd

Bedrag: OK voor 100% financiering indien het goed in onverdeeldheid is tussen echtgenoten of wettelijk samenwonenden en indien het een gezamenlijk krediet is

Quotiteit: 65% buiten cao, beperkt tot de overlijdensdekking

Waarborg: inpandname GV + mandaat of inschrijving ifv het dossier

In het kort

Bestemming: gezinswoning of tweede verblijf  te verhuren goed = niet OK

Duurtijd: 180 maand maximum

Bedrag: 239.100 € maximum (max 2018, jaarlijks geïndexeerd)

Quotiteit & waarborg

• Duurtijd ≤ 120 maand

• Quotiteit : max 80% van de verworven reserve

• Waarborg : inpandname van de GV (met hypotheek belofte)

• Duurtijd > 120 maand ≤ 180 maand

• Quotiteit : max 65%

• Waarborg : inpandname van de GV + mandaat of inschrijving

In het kort

CAO

InSite – infos i.v.m. de CAO

Voor meer info, contacteer uw Belfius-kantoor

Meer info

Successieplanning

&

Vastgoed

Robin Schippers

Route 55

15 november 2018

1

Registratiebelasting

‘De belasting die u betaalt ter gelegenheid

van de aankoop van uw vastgoed.’

Algemeen tarief: 10%

7% voor ‘enige eigen woning’

Uitzondering

Nieuw gebouw: 21% BTW

Nieuw = tot 31 december van het 2de jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikname

Registratiebelasting Vlaanderen

2

Hoe ‘successiegewijs’ verstandig aankopen?

‘Op naam van de ouders, de kinderen, samen…?’

1. Aankoop door de ouders

Absolute controle

Ouders ontvangen inkomsten en eventuele verkoopprijs

Financiering

Successiefactuur 2

^e

woning

Kinderen worden niet betrokken

100% volle eigendom

Verkoop mogelijk zonder akkoord

kinderen

1. Aankoop door de ouders

Tarieven erfbelasting Vlaanderen

Tarieven in rechte lijn en tussen partners

€ 0 - € 50.000 3%

€ 50.000,01 - € 250.000 9%

> € 250.000 27%

• Per erfgenaam afzonderlijk

• Roerend en onroerend wordt apart berekend

Roerend vermogen: vrijstelling eerste € 50.000 tussen

echtgenoten en

Broers & zussen Alle anderen

€ 0 - € 35.000 25% 25%

€ 35.000,01 - € 75.000

30% 45%

> € 75.000 55% 55%

• Per broer/zus afzonderlijk

• Roerend en

onroerend samen

• Iedereen samen

• Roerend en

onroerend samen

1. Aankoop door de erflaters

Tarieven erfbelasting Vlaanderen

2. Aankoop door de kinderen

Factuur erfbelasting

Betrokkenheid kinderen

Geen zeggenschap ouders

Kinderen kunnen verkopen zonder akkoord ouders Moeilijkere financiering?

100% volle eigendom

3. Aankoop in onverdeeldheid

Registratiebelasting op 98%

Volle eigendom 98%

Registratiebelasting op 2%

Volle eigendom 2%

3. Aankoop in onverdeeldheid – gevolgd door een schenking

100% volle eigendom

Schenking 98% VE aan kinderen Schenkbelasting op 98% VE

Schenkbelasting op 98% VE

Schenking

3. Aankoop in onverdeeldheid

Conclusie

Successiefactuur in geval van verkoop of schenking

Beperkte controle

Kinderen worden betrokken Verdeelrecht

Risico op herkwalificatie in geval van verkoop

Uit onverdeeldheid treden

enkel met unaniem akkoord

4. Gesplitste aankoop

4. Gesplitste aankoop

100% volle eigendom Bij overlijden ouders dooft

vruchtgebruik uit Geen erfbelasting ?

 Correcte waardering vruchtgebruik/blote eigendom

 Blote eigendom gefinancierd met eigen middelen

 Blote eigendom betaald van rekening kinderen

Wat als kinderen geen eigen middelen hebben? Schenking ouders?

4. Gesplitste aankoop

Pro en contra

Successiefactuur

Kinderen worden betrokken

Financiering kan moeilijker zijn

Risico op erfbelasting

5. Onroerende schenking

Tarieven schenkbelasting onroerende goederen Vlaanderen

In rechte lijn en tussen partners

Tussen alle anderen

€ 0 – € 150.000 3% 10%

€ 150.000,01 – € 250.000

9% 20%

€ 250.000,01 – € 450.000

18% 30%

> € 450.000,01 27% 40%

• Per schenker en per begiftigde

• Progressievoorbehoud elke drie jaar

5. Onroerende schenking

Voorbeeld

Gehuwd volgens wettelijk stelsel, 2 kinderen.

5. Onroerende schenking

Vervolg voorbeeld

€ 150.000 € 150.000 € 150.000 € 150.000

€ 600.000

€ 300.000 € 300.000

3% 3% 3% 3%

3

Wat kunnen we onthouden?

•

Fiscaliteit en/of controle

•

Voordeel vs. mogelijk nadeel

•

Gemoedsrust

•

Evolutie wetgeving

Wat kunnen we onthouden?

After Belfius …

GROESSENS François

Einde loopbaan bij Belfius Bank: 30/11/2016

42 jaar in de banksector

Laatste opdracht: “Investment Strategy” (team Jan Vergote)

Voordien: 20 jaar op regionale zetel Noord-West in Gent

Aanloop naar pensioen: laatste maanden bij Belfius

• Aftellen naar D-day?

• Business as usual: gewone taken en opdrachten …

• De tijd vliegt voorbij …

• Gesprekken met de collega’s: ‘zie je het zitten’ ?

- Hoe ga je je tijd invullen?

- Véél vragen …

• Laatste dag: afscheidsdrink  emotioneel moment !!!

Aanloop naar pensioen: voorbereiding?

 ‘To do’-lijstje

 Dingen uitstellen…

 Info inwinnen voor opstart wijnhandel

 Nothing special!

Eerste maanden thuis: moeilijke overgang

Eerste weken

Winterperiode, korte donkere dagen …

Wegvallen van routines: vroeg opstaan, snel vertrekken …

Aanpassing ‘thuis’ = nieuwe hiërarchie

Nu 2 jaar thuis en achteraf bekeken is overgang goed meegevallen

 Méér tijd voor kinderen en vooral kleinkinderen

 Verbouwingswerken en klusjes

 Hobby’s (fietsen, kaarten, lezen enz.)

 Nieuw project: opstart wijnhandel

Opstart wijnhandel: evolutie van passie naar bijberoep …

Hoe is passie voor wijn ontstaan?

Via collega’s (vorming in Brussel)

Via opdracht in de bank: regionale zetel in Gent

• Organiseren wijndegustaties: sinds 1993 tot vandaag …

• Organisatie van recepties en incentives voor het agentennet

• = ‘Thuisgevoel’ op regionale zetel creëren!

Opstart wijnhandel: evolutie van passie naar bijberoep …

Hoe is passie voor wijn ontstaan?

- constante zoektocht naar nieuwigheden en toppertjes (prijs/kwaliteit) - vroegere agentennet: vooral Franse wijnen (vaak namen)

- aankoopbeleid gericht op de nieuwe wereld

- link naar beleggingsstrategie: ‘de ultieme diversificatie’

= van kasbonbank naar gediversifieerde PF

Wijnhandel

Geen winkel, geen website, geen streefdoelen…

Strategie = gericht op kwaliteit ‘de betere betaalbare wijn’

Via organisatie van wijndegustaties en verlenen van advies

• Aan- & verkoop van wijn

• Hulp en bijstand aan wijnhandelaars (Megavino, opendeur enz.)

Reizen & wijn

- Ideale combinatie

- Mooie wijndomeinen: enkele voorbeelden

- België: Wijnkasteel Genoels – Elderen in Riemst

-

http://www.wijnkasteel.com/Frameset/nl_frameset1024.html

- Portugal: Quinta do Crasto

https://quintadocrasto.pt/destaques/?lang=en

Reizen & wijn: combinatie wanneer mogelijk

- 2018: Portugal (regio Alentejo), begin oktober tijdens de pluk …

hier op Herdade do Esporâo

Reizen & wijn:

 2018: proeven rechtstreeks van de rijpende vaten tijdens rondleiding…

Reizen & wijn:

 2018: proeven in degustatielokaal

Reizen & wijn:

combinatie wanneer mogelijk

- 2016: Portugal (Vinho Verde, Douro en Dâo) - Douro: zie foto ‘Quinta do Crasto’

- Zuid-Afrika, Italië, Frankrijk, Spanje …

- Tips aan klanten, reservatie bezoeken op domein …!

Meest gemaakte fouten  Tips?

- Temperatuur: rode wijn te warm, witte / roséwijn te koud …

- Jonge wijnen: proeven na openen … - Oudere wijnen: van kelder naar het glas ! - Glas: te klein, niet proper…

- Bewaren na openen

- Proeven: walsen in glas, zien, ruiken, smaken en afdronk …

Selectie walking diner: 2 witte en 2 rode wijnen

Wijn 1: VILLA DRIA 2015

 Origine: Frankrijk, Sud-Ouest

 50 % Chardonnay, 50 % Gros Manseng

 Als voorbeeld van prijs/kwaliteit

 Guide Hachette*: “de tendres arômes de fruits blancs et d’ amande. La bouche, ample

 Et douce, conserve ces notes fruitées jusqu’ a la finale, fraîche et équilibré.”

Wijn 2: Tenuta Tiara Sauvignon Blanc 2015

 Origine: Italië, Friuli

 100 % Sauvignon Blanc

 Als voorbeeld van betaalbare topwijn!

- Aroma’s, finesse en afdronk van allerhoogste niveaus

- Eén van de allebeste sauvignons: Tre Bicchieri in Gambero Rosso

• 2013: beste sauvignon ter wereld (Concours Bordeaux)

• 2015: Best Winery

Wijn 3: Montgras Quatro Reserva 2016

Origine: Chili, Colchagua Valley

50 % Cabernet sauvignon, 25 % Syrah, 15 % Carmenère, 10 % Malbec

Een krachtige elegante wijn ! De smaak is stevig maar vooral zacht en rijp van smaak.

Hinten van kersen, bessen en bramen maar ook een beetje cacao, tabak en vanille door de 8 maanden op eiken* vaten.

• 70 % Franse & 30 % Amerikaanse, waarvan 25 % nieuw.

Combineert bijzonder goed bij rood vlees, stoofpotten, wild en pittige kazen.

- James Suckling: 93/100 …

Wijn 4: Chateau Cailleteau Bergeron Prestige 2015

Origine: Frankrijk, Bordeaux + ‘Terra Vitis’

80 % Merlot, 10 % Cabernet Sauvignon en 10 % Malbec

Gedurende 13 maanden op Franse vaten (nieuw, 1 en 2 jaar), 15 maanden voor de Malbec.

The best definition of the “TERRA VITIS” process is the following:

“It is the intention to produce high quality grapes which express the terroir and the know-how of wine growers in ecologically healthier ways with a view to preserving the environment and human health (from the producer through to final consumer)”.

- Guide Hachette: hartendief ! Decanter: 90/100 …

Om mee te nemen …

CANTINA DI NEGRAR, CORVINA 2016

Origine: Italië, Verona (wijngebied Valpolicella) 100 % Corvina

Allemansvriend (kruidig, met tonen van vanille en kersen),

Uitstekende begeleider van pastagerechten, kalfsvlees …

Decanter: 91/100

Geniet van de wijnen tijdens de walking diner !

Wens jullie een mooie toekomst en later ook véél succes en plezier in jullie ‘nieuw’ leven …

Dank u !