Kwaliteit bezit
5
visie en doelstellingen kwaliteit bezit
De kwaliteit van de woning is cruciaal voor het thuisgevoel van de bewoners.
• We zetten in op verduurzaming van het bezit onder de voorwaarde dat de betaalbaarheid niet in het geding komt. Duurzaamheid uit zich in het beperken van energieverbruik (kenmerken van de woning en gedrag van de bewoner), het gebruik van milieuvriendelijke materialen en het aanboren van duurzame energiebronnen. We beogen daarmee de CO2-uitstoot terug te dringen in combinatie met het verbeteren van het comfort en de betaalbaarheid voor de bewoners. Het doel is om in 2025 geen woningen met labels F en G (Energie Index (EI) groter dan 2,40) meer te hebben (reductie van 10% naar 0% van ons bezit in de periode tot 2025). Het aandeel woningen met labels A en B (EI kleiner dan 1,41) willen we uitbreiden naar ten minste 30% van ons totale woningbezit (ten minste 24% in 2015);
• Met het oog op veiligheid zullen voor eind 2017 alle open verbrandingstoestellen vervangen zijn.
kwaliteit woningen
Uitgaven onderhoud
Planmatig
€ 29,6 mln
Niet planmatig
€ 25,0 mln
Totaal
€ 54,6 mln
Investeringen Nieuwbouw huur
€ 3,0 mln
Verbeteringen / Renovatie
€ 7,5 mln
Aantal woningen waar open ver- branding s toestellen zijn vervangen
1.405
(doel ≥ 1.450) Tevredenheid huurder over dagelijks onderhoud7,2
5.1 Kwaliteit van onze woningen
Onderhoud
In 2015 hebben we de volgende bedragen geïnvesteerd in onderhoud:
Bedrag (x € 1.000)
Service- en mutatieonderhoud 25.046
Planmatig onderhoud 29.601
Subtotaal 54.647
Af: reeds verantwoord onder personeelskosten 3.665
Totaal 50.982
Binnen het onderhoud heeft veiligheid bijzondere aandacht. Bij 1.405 woningen zijn in totaal bijna 2.250 open verbrandingstoestellen vervangen en is een cv-installatie (869 woningen) geplaatst of een warm tapwater voorziening aangesloten op een collectieve cv-installatie (536 woningen). In 2016 en 2017 zullen we alle open verbrandingstoestellen hebben vervangen. Om de veiligheid bij aanwezigheid van een open verbrandingstoestel te verbeteren, zijn in 406 woningen CO-melders geplaatst. In 2015 heeft in 1.160 woningen een reguliere vervanging van de cv-ketel plaatsgevonden.
Bij onderhoud en renovatie is er bijzondere aandacht voor asbest. We hebben in 2015 een inschatting gemaakt van het aantal asbestelementen op basis van een 10% inventarisatie. Deze globale inschatting fungeert als waarschuwing naar bewoner, medewerker en (onder-) aannemer. Bij onderhoud en renovatie kijken we nauwgezet naar de aanwezigheid van asbest en vervangen waar nodig en mogelijk. In 2015 zijn 2.376 asbestelementen verwijderd, 858 bij niet planmatig onderhoud en 1.518 bij planmatig onderhoud en
duurzame woningen
Energielabelverdeling ultimo 2015 A 8%
B C D E F G
18%
30%
23%
12%
7%
2%
renovatie. Bij niet-planmatig onderhoud zijn 1.632 asbestelementen bewust in de woningen achtergelaten omdat deze niet bereikbaar zijn voor bewoners en daarmee geen gevaar opleveren bij normaal gebruik van de woning. Deze elementen kunnen deels verwijderd worden bij planmatig onderhoud of renovatie.
Serviceabonnementen
Veel huurders van Staedion hebben een serviceabonnement. Hierdoor zijn zij ervan verzekerd dat tegen een vast bedrag per maand technische gebreken in de woning vakkundig en veelal zonder extra kosten worden gerepareerd. In 2015 hadden 26.598 huishoudens een serviceabonnement. Dat is bijna 80% van het totaal aantal woningen van Staedion.
Woningverbeteringen
In 2015 heeft Staedion vijf complexen verbeterd (opgeleverd): Hagheduyn, Gaslaan, Witte Wand, Hongarenburg en Stieltjesstraat. Daarnaast is gestart met de (voorbereiding van) verbetering van nog eens vijf complexen. In totaal is er in 2015 voor € 7,5 miljoen geïnvesteerd in woningverbeteringen. Bij deze werkzaamheden ging het onder meer om het aanbrengen van kozijnen met HR++glas, nieuwe keukens, badkamers, toiletten, centrale verwarmingsinstallaties en het aanpakken van bouwkundige gebreken (voegwerk, scheurvorming, etc.). Bij een groot deel van de woningen waar een ingrijpende woningver- betering plaatsvond, zijn de energiezuinigheid en het binnenmilieu verbeterd door het aanbrengen van HR++glas, mechanische ventilatie en hoogrendementsketels.
Woningverbeteringen Bedrag (x € 1.000) Aantal woningen
Opgeleverd in 2015:
Hagheduyn 766 30
Gaslaan 456 24
Witte Wand 92 37
Hongarenburg 503 12
Stieltjesstraat 395 87
CV Investeringen 4.345 1.405
Gestart in 2015:
Boekhorststraat (start onderzoek) 60 22
Westhovenplein 305 37
Haverkamp (start onderzoek) 509 108
Moerweg (start onderzoek) 84 178
Pretoriusstraat (onderzoek) 11 5
Totaal (Opgeleverd en gestart) 7.526
Resultaat
De gemiddelde conditiescore van onze woningen ligt eind 2015 op 1,7. De geaggregeerde conditiescore is tot stand gekomen op basis van conditiemetingen volgens NEN 2767-1. In aggregatie wordt er gewogen op basis van restlevensduur van de elementen.
Belangrijk is dat onze bewoners tevreden zijn. In 2015 hebben wij onze klanttevredenheid met betrekking tot het dagelijks onderhoud van 7,2. De klanttevredenheid van de vertrekkende huurder is gedaald naar een 6,8.
Doorkijk 2016 en verder
De komende vier jaar renoveren we ruim 3.000 woningen (gemiddeld investeringsbedrag € 25 miljoen per jaar) en besteden we daarnaast gemiddeld circa € 50 miljoen per jaar aan onderhoud. Hiermee lopen we de
komende jaren in op de eerder geconstateerde achterstand in verbeteringen.
We hebben bijzonder aandacht voor verbetering van het oordeel van vertrekkende huurders.
5.2 Duurzaamheid
Staedion investeert in duurzaamheid van het woningbezit. We verbeteren de energiezuinigheid zodat het energielabel omhoog gaat en de woonlasten voor onze huurders dalen. Ook gebruiken we duurzame materialen en proberen we aan te sluiten op duurzame bronnen.
De energiezuinigheid van woningen is verbeterd door het aanbrengen van hoogrendementsglas, het isoleren van daken en gevels en het vervangen van geisers door hoogrendementsketels. Navolgend staat de indeling van het bezit naar energieklasse.
Er is een beperkte verschuiving zichtbaar in de richting van ‘groene’ woningen (labels A en B).
Doorkijk 2016 en verder
Met de realisatie van de geplande verbeteringen en het onderhoud verwachten we komende jaren verdere stappen te maken in de verduurzaming van onze woningen. In 2016 formuleren we onze visie op duurzaam- heid en de daarbij behorende kaders en strategie. Eén van de aandachtspunten zal het benutten van daken voor zonnepanelen zijn.
duurzame woningen
Energielabelverdeling eind 2014 Energielabelverdeling eind 2015
4%
A B C D E F G
21%
30%
24%
13%
7%
2%
8%
A B C D E F G
18%
30%
23%
12%
7%
2%
