Gemeente Beuningen
T.a.v. mevrouw N. van de Zande Postbus 14
6640 AA BEUNINGEN GLD Verzonden per e-mail
Rosmalen, 10 april 2013
Kenmerk: 1498.10-B2/sb/i
Onderwerp: Pouderoyen Compagnons / Bedrijventerrein Schoenaker Beuningen
Geachte mevrouw Van de Zande,
Bijgaand zend ik u een aangevulde planschaderisicoanalyse opgesteld voor het bestemmingsplan “Bedrijven- terrein Schoenaker” in Beuningen. In deze planschaderisicoanalyse zijn de opmerkingen meegenomen die zijn geplaatst per emailbericht van maandag 18 maart 2013. Hieronder geef ik per opmerking aan welke aanvulling / aanpassing in de analyse heeft plaatsgevonden.
Vervallen flexibiliteitsbepaling bedrijfswoning
De waardedaling behorende bij de planologische mogelijkheid die komt te vervallen omdat het oprichten van een bedrijfswoning met een ontheffing niet meer tot de mogelijkheden behoort, wordt ingeschat op een bedrag in de orde van grootte van € 30.000,00. Opgemerkt dient te worden dat dit bedrag wordt genoemd behorende bij een meest nadelig scenario. Verdedigbaar is de juridische stelling dat er überhaupt geen planologisch nadeel aanwezig is omdat zowel onder het voorheen geldende en vigerende planologische regime een ontheffing buiten het maximale planologische regime moet worden gehouden.
Niet onaannemelijk is bovendien dat het nadeel vanwege de vervallen (planologische) bedrijfswoningen op grond van passieve risicoaanvaarding (riskant stilzitten) voor rekening van de belanghebbende eigenaren dient te komen. Een uitgebreid onderzoek naar passieve risicoaanvaarding is in het kader van deze analyse niet uitgevoerd. Enerzijds omdat dit leerstuk een subjectieve beoordeling kent en anderzijds omdat niet alle informatie beschikbaar is of kan worden achterhaald om tot een concrete beoordeling te komen. Deze analyse beperkt zich dan ook tot een beschrijving van de algemene criteria. Van belang is (één van de criteria) of er voortekenen zijn geweest (provinciaal beleid) waaruit voor eigenaren was af te leiden dat de mogelijkheid tot het oprichten van een bedrijfswoning is komen te vervallen. Indien deze eigenaren voldoende tijd hebben gehad om alsnog hun bouwmogelijkheid te verzilveren (na dit voorteken) en dit hebben nagelaten dan kan hen riskant stilzitten worden verweten.
Aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid
Bij planologische vergelijking 3 is onder het voorgaande regime meegenomen de mogelijkheid tot oprichting van categorie 4 en 5. Niet is gebleken dat een bedrijfsvoering in deze categorieën niet mogelijk blijkt te zijn en met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uit te sluiten. Ten aanzien van de ingeschatte waardedaling is wel rekening gehouden met het gegeven dat de grootste kring van koopgegadigden afkomstig is uit de kring van milieucategorie 2 en 3. Dit laat onverlet dat een waardedaling ontstaat door het wegvallen van kopers uit de kringen milieucategorie 4 en 5.
Blad 2.
1498.10-B2/sb/i
Voorbereidingsbescherming
Terecht wordt opgemerkt dat door het ontwerpbestemmingsplan voorbereidingsbescherming ontstaat. De analyse is hierop aangepast.
Peildatum voorzienbaarheid
De op pagina 16 genoemde peildatum is niet de peildatum op grond waarvan een voorzienbare aankoop zou kunnen worden afgeleid. Het betreft de peildatum waarop de schade is bepaald. De datum van 24 november 2011 kan als peildatum voor voorzienbaarheid (actieve risicoaanvaarding) worden gehanteerd. Nieuwe kopers na deze datum worden geacht rekening te hebben gehouden met de planologische ontwikkelingen op het bedrijventerrein. Kopers na 24 november 2011 kopen voorzienbaar aan.
Indirecte schade
In de analyse is op verzoek rekening gehouden met “directe schade” ofwel eventuele schade ontstaan door wijzigingen op de (eigen) percelen binnen het plangebied. Van “indirecte schade” is sprake wanneer er voor de omliggende woningen een planologisch nadeel ontstaat vanwege hogere of meer bebouwing en/of een intensiever gebruik. Aangezien er in de nabije omgeving geen woningen zijn gelegen, zal er van indirecte schade voor woningen geen sprake zijn. Niet is onderzocht of er indirecte schade is ontstaan voor omliggende bedrijven. Voor bedrijven/kantoren zijn de ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving minder van belang voor de prijs dan bij een woning. Bij herhaling heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State aanvaard dat de waarde van bedrijfspanden en -gronden niet of nauwelijks wordt beïnvloed door toenemende geluidshinder afkomstig van een planologische mutatie. Te verwijzen is onder andere naar een uitspraak van de ABRvS van 25 april 2007, LJN: BA3756, No.200605656/1 en ABRvS 13 maart 1997, No G09.93.0167. De ligging, zichtbaarheid en bereikbaarheid van bedrijven zijn echter wel van belang. Indien er sprake is van een verminderde zichtbaarheid en het bedrijf (potentieel bedrijf) ter plaatse belang heeft bij deze zichtbaarheid dan zou er ook bij een bedrijf sprake kunnen zijn van vermogensschade (toekomstig potentieel gemist inkomen vanwege de verminderde zichtbaarheid wordt alsdan geacht te zijn inbegrepen in de lagere vermogenswaarde).
Bij aanvang van het project is medegedeeld dat de bestaande feitelijke bouw-en gebruiksmogelijkheden zouden worden verankerd in planologische zin. Een toename van de bouwmassa van 20 meter is hiermee niet te rijmen.
Onduidelijk is waar deze planologische situatie is ontstaan en bij welk bedrijf. Indien het wenselijk wordt geacht dat wij deze indirecte schade inzichtelijk maken, verneem ik dat graag van u.
In het vertrouwen u hiermee van dienst te zijn geweest, verblijft,
Met vriendelijke groet,
S. Berns
Bijlage: deskundigenadvies d.d. 10-4-1013 (1498.10-D1d)
