Woningmarkonderzoek Pijnacker-Nootdorp
15 november 2019
Afbeelding: Ackerswoude, Bron: Ackerswoude.nl
Inleiding
2 De gemeente Pijnacker-Nootdorp stelt een nieuwe woonvisie op. Doel van de visie is
het realiseren van woonbeleid dat zorgt voor een evenwichtige woningvoorraad, woningen van hoge kwaliteit in een aantrekkelijke woonomgeving en de mogelijkheid voor inwoners om binnen de gemeente een wooncarrière te doorlopen. Samen met de partners streeft de gemeente naar het tijdig beschikbaar zijn van een betaalbare woning passend bij de behoefte van de bewoners. Een en ander zal worden geformuleerd in de 7 bouwstenen van de woonvisie. Daarbij zijn de volgende randvoorwaarden geformuleerd voor de woonvisie:
• Datagedreven: gebaseerd op kwantitatieve analyse
• Waardegedreven: gebaseerd op de behoefte van de inwoners aan behoud en versterking van woonkwaliteit
• Resultaatgericht: basis voor concrete prestatieafspraken en overeenkomsten met marktpartijen
Dit onderzoek van Springco Urban Analytics zal input geven voor de actualisatie van de Woonvisie. Het onderzoek is uitgevoerd gericht op het beantwoorden van de volgende vraagstelling:
Hoe zou de kwalitatieve en kwantitatieve woningvoorraad van Pijnacker-Nootdorp er in 2040 uit moeten zien als we streven naar een evenwicht tussen vraag en aanbod?
Inhoudelijke bouwstenen van de woonvisie
1.1 Bevolkingssamenstelling
De huidige bevolking van Pijnacker-Nootdorp bestaat voor een groot deel uit gezinnen.
In vergelijking met de regio zijn de inkomens in de gemeente hoog.
In de kern Pijnacker is het percentage gezinnen lager dan in de andere kernen. Ook de inkomens zijn verhoudingsgewijs wat lager.
Klein hh Klein hh Gezinnen Klein hh Klein hh
4%
15% 43% 25%
13%Bron: EDM hh samen-
stelling leeftijd bruto jaar- inkomen
Regio (500k hh)
Pijnacker- Nootdorp
Kern Pijnacker
Kern Nootdorp
Kern Delfgauw
<26.000 6% 1% 1% 0% 0%
26-50.000 4% 1% 2% 1% 1%
>50.000 2% 2% 2% 1% 2%
<26.000 5% 1% 2% 1% 0%
26-50.000 8% 3% 3% 3% 3%
>50.000 8% 11% 11% 11% 12%
<26.000 3% 1% 1% 1% 1%
26-50.000 7% 4% 5% 4% 4%
>50.000 22% 38% 33% 41% 42%
<26.000 7% 2% 3% 1% 2%
26-50.000 6% 5% 5% 4% 6%
>50.000 12% 18% 18% 19% 17%
<26.000 5% 3% 4% 3% 4%
26-50.000 2% 3% 4% 3% 2%
>50.000 3% 7% 8% 7% 5%
Totaal 100% 100% 100% 100% 100%
Gezinnen
< 30 jr
30-54jr
55-74jr alle lft.
1 en 2 persoons
huis- houdens
1 en 2 persoons
huis-
houdens >74 jr
0 2000 4000 6000 8000 10000 12000
2020 2025 2030 2035 2040
Bevolkingsontwikkeling naar leeftijd
< 30 jaar 30-54 jaar 55-74 jaar
> 75 jaar
1.2 Bevolkingsprognose
4 Volgens de prognose van de Provincie Zuid-Holland (ABF) zal het aantal huishoudens in
de gemeente Pijnacker-Nootdorp toenemen met ruim 4.000 huishoudens. De groep gezinnen zal minder sterk groeien, maar blijft de grootste groep in de gemeente. De sterkste groei doet zich voor onder alleenstaanden, deze groep wordt de komende 20 jaar bijna 1,5x zo groot.
De groep in de leeftijd boven 55 jaar, en dan met name boven 75 jaar, zal stijgen. De stijging van het aantal 55 t/m 74 jarigen bereikt rond 2035 het hoogtepunt. De toename van het aantal 75-plussers gaat dan nog door. Deze groep zal de komende 20 jaar in omvang meer dan verdubbelen.
De groep 30-54 jarigen neemt in omvang af. Dit is de groep waarin veel gezinnen vallen. De groep jongeren blijft redelijk stabiel.
Bron: bevolkingsprognose Provincie Zuid Holland (ABF)
- 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000
2020 2025 2030 2035 2040
bevolkingsprognose naar huishoudenssamenstelling
Alleenstaanden Paren
Gezinnen
1.3.1 Verhuisanalyse - vertrekkers
5 De afgelopen jaren hebben zich meer huishoudens in Pijnacker-Nootdorp gevestigd
dan er vertrokken zijn. Het aantal huishoudens dat binnen de gemeente verhuist is lager dan het aantal huishoudens dat zich van buiten in de gemeente vestigt. Het aantal verhuizingen is de afgelopen jaren gestegen. Ten opzichte van 2017 is er in 2018 wel een daling van het aantal verhuizingen ingezet.
Gemiddeld genomen hebben zich over de afgelopen 10 jaar ca. 1000 huishoudens van buiten de gemeente in Pijnacker-Nootdorp gevestigd, ca. 800 huishoudens verlaten jaarlijks de gemeente en ca. 500 huishoudens verhuizen binnen de gemeente.
De tabel hiernaast laat zien welke woningen verhuizers die de gemeente verlaten achterlaten en naar welke woningen ze verhuizen. Huishoudens vestigen zich vooral in middeldure en dure koop eengezinswoningen als ze de gemeente verlaten. Dit is ook het segment waar mensen heen verhuizen als ze de gemeente verlaten. Met name in het middensegment eengezins koopwoningen komt er voldoende aanbod vrij binnen de gemeente. Daarnaast vestigen veel huishoudens zich in goedkope en middeldure huur en in goedkope koopappartementen als ze de gemeente verlaten. Dit zijn naar verwachting jonge mensen die in meer stedelijk gebied gaan wonen, woonmilieus die in de gemeente zelf niet aanwezig zijn.
Op de volgende sheet is een analyse van de vestigers weergegeven.
- 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Verhuisde huishoudens
binnen, naar en uit Pijnacker-Nootdorp
vestiging vertrek binnen gemeente
Vertrek naar segment
Prijsklasse
van binnen naar buiten (wat ze
achterlaten)
van binnen naar buiten (waar ze gaan wonen)
< €720 5% 1%
€720 - €900 9% 6%
> €900 5% 2%
< €720 5% 11%
€720 - €900 6% 7%
> €900 0% 1%
< €175.000 0% 2%
€175.000 - €225.000 3% 6%
€225.000 - €300.000 34% 16%
€300.000 - €400.000 10% 8%
> €400.000 16% 15%
< €175.000 1% 12%
€175.000 - €225.000 3% 5%
€225.000 - €300.000 3% 4%
€300.000 - €400.000 1% 1%
> €400.000 0% 1%
Woningtype
Huur
EGW
MGW
Koop
EGW
MGW
Bron: CBS
1.3.2 Verhuisanalyse – vestigers
6 De grafiek rechts geeft de verhuizingen weer naar herkomst van het huishouden. Het
betreft hier de verdeling van herkomst binnen het woningsegment en zowel de verhuizingen binnen de gemeente Pijnacker-Nootdorp zelf als uit omliggende en overige gemeenten.
De tabel hieronder laat zien dat de verdeling over woningsegmenten van vestigers uit de gemeente zelf en uit andere gemeente redelijk gelijk verdeeld is . Het aantal verhuizingen naar dure huurappartementen, goedkope koop eengezinswoningen en dure koopappartementen is zeer laag geweest de afgelopen 5 jaar. De verdeling van de herkomst van de verhuizers naar de verschillende segmenten in de grafiek rechts kan daardoor een vertekend beeld geven.
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Koop.MGW.Duur_hoog Koop.MGW.Duur_laag Koop.MGW.Middelduur_…
Koop.MGW.Middelduur_…
Koop.MGW.Goedkoop Koop.EGW.Duur_hoog Koop.EGW.Duur_laag Koop.EGW.Middelduur_…
Koop.EGW.Middelduur_l…
Koop.EGW.Goedkoop Huur.MGW.Duur Huur.MGW.Middelduur Huur.MGW.Sociaal Huur.EGW.Duur Huur.EGW.Middelduur Huur.EGW.Sociaal
Herkomst per segment
Pijnacker-Nootdorp 's-Gravenhage Delft
Lansingerland Leidschendam-Voorburg Rijswijk
Rotterdam Zoetermeer Andere gemeenten
Bron: EDM * aantal verhuizingen laatste jaren laag, betrouwbaarheid laag
Bron: EDM
Vestigers naar segment (woning waar ze heen verhuizen)
Prijsklasse binnen gemeente
van buiten de gemeente
< €720 2% 2%
€720 - €900 6% 10%
> €900 4% 3%
< €720 7% 5%
€720 - €900 5% 9%
> €900 0% 0%
< €175.000 0% 0%
€175.000 - €225.000 4% 3%
€225.000 - €300.000 27% 30%
€300.000 - €400.000 9% 11%
> €400.000 19% 18%
< €175.000 2% 1%
€175.000 - €225.000 7% 3%
€225.000 - €300.000 5% 5%
€300.000 - €400.000 1% 1%
> €400.000 0% 1%
Totaal 100% 100%
Woningtype
Huur
EGW
MGW
Koop
EGW
MGW
*
*
*
*
1.3.3 Verhuisanalyse – saldo vestiging en vertrek
7 Het grootste deel van de personen (CBS data) die zich in Pijnacker-Nootdorp vestigen
komt uit Den Haag en Delft. Het aantal gevestigde personen is de afgelopen jaren toe genomen terwijl het aantal vertrekkers stabiel blijft. Met alle gemeenten was in 2017 een positief migratiesaldo (gegevens van 2018 zijn nog niet beschikbaar). Op basis van EDM data blijkt dat huishoudens vooral naar Den Haag vertrekken voor
grondgebonden huurwoningen in de vrije sector huur en voor grondgebonden koopwoningen in het segment boven € 225.000.
Tussen gemeenten verhuisde personen (CBS)
Gevestigd in gemeente uit: 2013 2014 2015 2016 2017
Den Haag 681 630 731 710 904
Delft 404 382 461 485 534
Rotterdam 173 128 259 235 236
Zoetermeer 138 117 150 165 207
Lansingerland 119 77 156 143 183
Leidschendam-Voorburg 86 118 123 180 170
Rijswijk 90 72 102 128 141
Vertrek uit gemeente naar: 2013 2014 2015 2016 2017
Den Haag 412 528 554 508 491
Delft 373 331 369 361 377
Rotterdam 127 129 130 166 166
Zoetermeer 124 130 134 182 160
Lansingerland 74 133 130 143 175
Leidschendam-Voorburg 84 113 97 92 90
Rijswijk 45 122 125 111 116
Saldo vestiging en vertrek 2013 2014 2015 2016 2017
Den Haag 269 102 177 202 413
Delft 31 51 92 124 157
Rotterdam 46 -1 129 69 70
Zoetermeer 14 -13 16 -17 47
Lansingerland 45 -56 26 0 8
Leidschendam-Voorburg 2 5 26 88 80
Rijswijk 45 -50 -23 17 25
8
80
Saldo vestiging en vertrek met belangrijkste 7 migratiegemeenten
Bron CBS, bewerking Springco. (Roze: Regio Haaglanden,
Blauw: Regio Rotterdam)
1.3.4 Verhuisanalyse – naar doelgroep
8 Tot slot de verhuisanalyse naar doelgroep. Het zijn vooral de gezinnen met een hoog
inkomen die zich vestigen in de gemeente. Onder de vertrekkers bevinden zich werkenden (1 en 2 persoons huishoudens tussen 30 en 54 jaar) met een midden
inkomen en Empty Nesters (1 en 2 persoons huishoudens tussen 55 en 74 jaar) met een midden en hoog inkomen.
hh samen-
stelling leeftijd inkomen van buiten naar binnen
van binnen naar buiten
<26.000 1% 2%
26-50.000 1% 5%
>50.000 2% 1%
<26.000 1% 4%
26-50.000 5% 12%
>50.000 10% 7%
<26.000 2% 4%
26-50.000 7% 9%
>50.000 49% 30%
<26.000 2% 4%
26-50.000 6% 9%
>50.000 9% 9%
<26.000 2% 2%
26-50.000 1% 2%
>50.000 1% 1%
Totaal 100% 100%
1 en 2 persoons
huis- houdens
< 30 jr
30-54jr
Gezinnen alle lft.
1 en 2 persoons
huis- houdens
55-74jr
>74 jr
Vestiging en vertrek naar doelgroep
Bron: EDM
Leefstijlen van mensen geven vaak een goed beeld van de verschillen tussen mensen binnen een gebied. Zo zijn er de meer stedelijke leefstijlen en de meer
buurtgerichte leefstijlen. Er zijn meer op privacy gerichte leefstijlen en meer open leefstijlen. Zie figuur linksonder. Leefstijlen verschillen op diverse kenmerken. Zie figuur rechtsonder. Zo houden mensen met een Oranje leefstijl van diversiteit, mensen van een Aqua leefstijl juist van geordend en willen mensen met een Paarse leefstijl woningen die expressief zijn. Rood maakt graag een statement en voor Lime is ‘gewoon’ prima. De kaart op de volgende pagina laat de dominante leefstijlen in Pijnacker-Nootdorp zien.
2.1 Leefstijlen - uitleg
10
2.2 Leefstijlen - verdeling
Nootdorp
Pijnacker
Delfgauw
6%
12%
13%
17%
12%
21%
10%
10%
Rood Oranje Geel Lime Groen Aqua Blauw Paars
Leefstijlen Pijnacker-Nootdorp
Zuid Holland
In de gemeente Pijnacker-Nootdorp wonen meer mensen met een Aqua leefstijl dan gemiddeld in Zuid-Holland. Dat zien we ook op de kaart, waar de dominante leefstijl per postcode is weergegeven, vooral in Delfgauw en Pijnacker.
2.3 Leefstijlen – naar kern
De 3 kernen hebben een eigen identiteit. In Delfgauw wonen veel mensen met de Aqua en Paarse leefstijl. Deze kern dichtbij de TU Delft trekt waarschijnlijk veel Bèta-mensen;
de meer bedachtzame mensen met de wens voor rationele kwaliteit.
In Pijnacker wonen veel mensen met een Gele, Lime en Aqua leefstijl. Mensen die houden van een dorps karakter en kleinschaligheid. Nootdorp ontwikkelt zich als een hoogwaardige wijk tegen Den Haag aan. Hier wonen dan ook veel mensen met een Rode en Oranje leefstijl, met waarden als stedelijk en divers.
Zuid- Holland
Pijnacker-
Nootdorp Pijnacker Nootdorp Delfgauw
rood 5% 6% 5% 8% 3%
oranje 13% 12% 11% 15% 7%
geel 11% 13% 14% 11% 11%
lime 17% 17% 19% 16% 11%
groen 16% 12% 12% 12% 12%
aqua 17% 21% 20% 18% 28%
blauw 10% 10% 10% 10% 11%
paars 10% 10% 8% 9% 17%
Pijnacker Nootdorp
Delfgauw
12
2.4.1 Aanbeveling buurt en buurtontwikkeling
In De Grote Omgevingstest is mensen gevraagd aan te geven in welke mate ze de buurt waar ze in wonen aanbevelen aan anderen, waarbij antwoord gegeven kon worden tussen 1 ‘zeker niet’ en 10 ‘zeker wel’. Ook is gevraagd hoe ze de buurtontwikkeling van hun eigen buurt ervaren, waarbij antwoorden gegeven konden worden van ‘erg vooruit’ tot ‘erg achteruit’. Over het algemeen worden de buurten in Pijnacker-Nootdorp positief aanbevolen. De buurtontwikkeling wordt op plaatsen echter als minder goed ervaren. Op de volgende pagina worden deze resultaten in verband gebracht met leefstijl en woonmilieu.
Aanbeveling buurt Buurtontwikkeling
2.4.2 Leefstijlen en tevredenheid
Over het algemeen is men positiever in Pijnacker-Nootdorp dan in de rest van Zuid- Holland als gekeken wordt naar de het cijfer dat de buurt krijgt bij de vraag over de aanbeveling van de buurt.
De Groene leefstijl is het minst positief over zijn buurt en de buurtontwikkeling.
Mensen met de Rode en Oranje leefstijl zijn in Pijnacker-Nootdorp ook niet meer tevreden dan gemiddeld in Zuid Holland over de ontwikkeling van hun buurt. De overige leefstijlen zijn hier wel positiever dan gemiddeld over.
Huishoudens die wonen in het woonmilieu woonwijk laag- en hoogbouw in Pijnacker- Nootdorp zijn relatief positiever over hun buurt dan in de rest van Zuid-Holland, zowel in de aanbeveling als in de buurtontwikkeling.
De hogere dan gemiddelde waardering door mensen met een gele en lime leefstijl (die graag in open buurten wonen) en de blauwe en aqua leefstijl (die graag in luxere buurten met privacy wonen) en de positievere waardering van de woonwijk laag- en hoogbouw zijn kwaliteiten die de gemeente Pijnacker kan benutten om de gemeente sterker neer te zetten.
Vooruit Vooruit
Neutraal Neutraal
Bron: DGOT (* de verticale strepen geven de banbreedte in antwoorden)
3.1 Woonmilieus
Op basis van de resultaten van De Grote OmgevingsTest Zuid-Holland hebben we de woonmilieus in Pijnacker-Nootdorp in beeld gebracht. De beoordeling van de
woonmilieus is dus op basis van hoe mensen zelf de omgeving ervaren waar ze wonen (op basis van omschrijvingen en beelden).
In grote delen van Pijnacker en Nootdorp ervaart men de omgeving nog echt als een dorp (lichtblauw). Dit wordt afgewisseld met buurten die worden ervaren als een woonwijk met laagbouw (groen). Alleen in delen van Nootdorp worden buurten ervaren als een luxe woonwijk (donkerblauw). Delen van Pijnacker en Delfgauw worden beleefd als het meer stedelijke woonmilieu woonwijk met hoog- en laagbouw.
Nootdorp
Pijnacker
Delfgauw
4.1 Woningvoorraad – Doelgroep en woning
De tabel rechts geeft een overzicht van de verdeling van doelgroepen over de
verschillende woningtypen. In grote lijnen wonen volgens verwachting de gezinnen in eengezinswoningen en kleine huishoudens in appartementen. Onderstaande grafiek geeft de verdeling van doelgroepen (naar huishoudenssamenstelling, leeftijd en
inkomen) over woningsegmenten (naar eigendom, type en prijsklasse). Wat opvalt is het hoge percentage 75 plussers in middeldure en duurder koopwoningen en gezinnen met hoge inkomens in middeldure koopwoningen, dit biedt kansen voor doorstroming.
Woningsegment x doelgroep
Doelgroep Gezinnen
Type woning < 30 jr 30-54jr alle lft. 55-74jr >74 jr totaal
Huur eengezinswoning 1% 2% 8% 4% 1% 16%
Huur appartement 1% 3% 1% 4% 4% 14%
Koop eengezinswoning 1% 5% 37% 14% 5% 62%
Koop appartement 0% 2% 1% 3% 2% 8%
Totaal 4% 12% 47% 24% 12% 100%
1 en 2 persoons huis- 1 en 2 persoons huis-
<26.000 26-
50.000 >50.000 <26.000 26-
50.000 >50.000 <26.000 26-
50.000 >50.000 <26.000 26-
50.000 >50.000 <26.000 26-
50.000 >50.000
< €720 21% 10% 0% 13% 7% 0% 27% 32% 1% 25% 19% 0% 15% 5% 0%
€720 - €900 8% 28% 1% 4% 11% 4% 8% 16% 5% 5% 9% 1% 2% 5% 0%
> €900 0% 7% 11% 1% 1% 6% 1% 1% 3% 0% 2% 4% 0% 3% 4%
< €720 46% 11% 1% 57% 24% 0% 11% 9% 0% 49% 9% 0% 50% 8% 0%
€720 - €900 16% 12% 0% 12% 17% 2% 2% 5% 0% 9% 9% 1% 27% 11% 0%
> €900 0% 0% 1% 0% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1% 0%
< €175.000 0% 1% 0% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1% 0%
€175.000 - €225.000 1% 7% 2% 3% 9% 4% 4% 8% 2% 1% 10% 0% 1% 9% 0%
€225.000 - €300.000 2% 7% 49% 7% 5% 40% 35% 20% 48% 5% 22% 39% 2% 27% 21%
€300.000 - €400.000 0% 1% 10% 0% 1% 10% 4% 3% 14% 1% 2% 16% 1% 6% 19%
> €400.000 0% 0% 16% 0% 0% 15% 5% 3% 26% 1% 2% 28% 1% 1% 40%
< €175.000 3% 9% 0% 2% 7% 1% 1% 1% 0% 0% 1% 0% 0% 0% 0%
€175.000 - €225.000 3% 8% 3% 3% 14% 7% 1% 2% 0% 2% 10% 1% 1% 9% 0%
€225.000 - €300.000 0% 1% 6% 1% 1% 9% 0% 0% 1% 1% 4% 6% 0% 12% 8%
€300.000 - €400.000 0% 0% 0% 0% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 2% 0% 2% 4%
> €400.000 0% 0% 0% 0% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 1% 0% 0% 3%
Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
1 en 2 persoons huis-houdens Gezinnen 1 en 2 persoons huis-houdens
< 30 jr 30-54jr alle lft. 55-74jr >74 jr
Huur
EGW
MGW
Koop
EGW
MGW
Woningtype Prijsklasse
Woningsegment x doelgroep
4.2 Woningvoorraad
16 De kaart hiernaast geeft een beeld van de verdeling van woningsegmenten over de
gemeente. De duurdere eengezinswoningen aan de randen van de kernen en in het buitengebied geven door de ruime ligging een iets vertekend beeld.
De absolute waarden per woning liggen in Nootdorp hoger dan in de andere kernen.
Omdat de woningen hier gemiddeld ook groter zijn, zijn de verschillen in prijs per vierkante meter minder groot. In Pijnacker liggen de prijzen het laagst.
.
16 Nootdorp
Pijnacker
Delfgauw
Woningvoorraad naar prijssegment, bron: EDM, gekleurd per bouwblok (PBL)
WOZ-waarde WOZ-waarde per m2
4.3 Betaalbaarheid
17 Van de huishoudens in de sociale sector woont circa 24% te goedkoop (groene kleur) en
circa 11% te duur (oranje kleur). Het betalingsrisico lijkt daarmee sterk gedaald ten opzichte van onderzoek dat is uitgevoerd in 2016. Dit kan komen door passend toewijzen en toevoeging van meer goedkope voorraad.
17
<18.000 euro
18.000 - 26.000 euro
26.000 - 35.000 euro
35.000 - 50.000 euro
50.000 - 75.000 euro
75.000 - 100.000 euro
Meer dan 100.000 euro totaal
<424 2% 1% 1% 0% 0% 0% 0% 4%
424-607 6% 10% 10% 10% 1% 0% 0% 37%
607-651 2% 3% 3% 5% 3% 0% 0% 16%
651-720 1% 2% 4% 11% 8% 2% 0% 28%
>720 1% 1% 2% 4% 6% 3% 0% 17%
totaal 12% 17% 20% 30% 18% 5% 0% 100%
<424 3% 2% 2% 0% 0% 0% 0% 7%
424-607 9% 14% 14% 9% 0% 0% 0% 46%
607-651 0% 3% 4% 5% 2% 0% 0% 14%
651-720 0% 2% 3% 8% 5% 1% 0% 19%
>720 0% 0% 1% 2% 6% 4% 0% 13%
totaal 12% 21% 24% 24% 13% 5% 0% 100%
<424 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1%
424-607 5% 5% 3% 8% 1% 0% 0% 22%
607-651 1% 2% 3% 7% 5% 1% 0% 19%
651-720 1% 3% 4% 12% 13% 4% 1% 38%
>720 1% 1% 3% 7% 7% 2% 0% 21%
totaal 9% 11% 13% 34% 26% 7% 1% 100%
<424 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
424-607 1% 7% 11% 15% 3% 0% 0% 37%
607-651 7% 2% 1% 3% 1% 0% 0% 14%
651-720 2% 2% 6% 14% 11% 1% 0% 36%
>720 4% 2% 2% 1% 1% 1% 0% 11%
totaal 14% 13% 20% 33% 16% 2% 0% 100%
Pijnacker- Nootdorp
Pijnacker
Nootdorp
Delfgauw
% betaalbaar- heidsrisico
% goedkoop wonen
% scheef- wonen totaal
Pijnacker-Nootdorp 11% 24% 35%
Pijnacker 6% 17% 23%
Nootdorp 13% 33% 46%
Delfgauw 18% 31% 49%
Bron: EDM en Gemeentelijke taxatie
4.4 Woningvoorraad – prijsniveau en prijsontwikkeling
18 Om meer inzicht te krijgen in het functioneren van de verschillende delen van
Pijnacker-Nootdorp is gekeken naar prijsniveaus en prijsontwikkeling. Wat opvalt:
• De leefbaarheid is in Nootdorp en Delfgauw beter dan in het westelijk deel van Pijnacker. De prijzen liggen daar ook lager, maar hebben zich de afgelopen 5 jaar wel positief ontwikkeld.
• In Nootdorp en Delfgauw liggen de prijzen lager in de buurt van de snelweg. De prijzen in het zuidelijk deel van Nootdorp liggen het hoogst in de gemeente. In Pijnacker liggen de prijzen het laagst.
• Pijnacker-Nootdorp is een gemeente met over het algemeen een lage Floor Space Index. Wellicht zijn er mogelijkheden voor verdichting in centrumgebieden of bij openbaar vervoer en voor kwaliteitsverbetering in buurten met eenzijdige voorraad.
Kaarten:
Leefbaarheid: hoe donkerder groen hoe hoger de leefbaarheidsscore.
Vraagprijzen: Rood zijn hoogste prijzen, blauw de laagste prijzen.
FSI: hoe donkerder de kleur hoe hoger de dichtheid.
Vraagprijsontwikkeling 2015-2019: groen is positief, oranje is daling van prijzen.
.
Leefbaarheid (Leefbarometer)
Vraagprijzen (Jumba)
Prijsontwikkeling (Jumba)
Floor Space Index (PBL)
5.1 Vraag naar woningen
Effectieve Vraag
Met het model voor de Effectieve Vraag is de actuele nieuwbouwvraag per jaar in beeld gebracht. Deze methode is gebaseerd op daadwerkelijke verhuisbewegingen
gecombineerd met de wens van consumenten (op basis van diverse
consumentenonderzoeken, waaronder de data uit DGOT en WoON 2018). Hiermee zijn verhuispatronen gemaakt die vervolgens geprojecteerd zijn op feitelijke huishoudens en woningen in Pijnacker-Nootdorp. Verhuizingen die in het verleden niet hebben plaatsgevonden door gebrek aan aanbod worden in beeld gebracht door ook de vraag op basis van wens te berekenen.
De tabel rechts laat de jaarlijkse Effectieve Vraag naar nieuwbouwwoningen zien op basis van zowel feitelijk gerealiseerd verhuisgedrag als op basis van wensen. De oranje balken in de grafiek geven de gemiddelde vraag binnen de bandbreedte weer.
Er is een jaarlijkse vraag naar ca. 1.400 tot 1.700 woningen in de gemeente Pijnacker- Nootdorp, waarvan ca. 180 tot 230 nieuwbouwwoningen.
De grafiek hiernaast laat zien dat de grootste vraag uitgaat naar eengezins koopwoningen boven € 225.000.
Ca. 1/3 van de vraag is lokaal en 2/3 is regionaal.
Stap 0:
data
Stap 1:
selectie brongegev ens
Stap 2:
bepaling vraag
Stap 3:
specificatie vraag
Stap 4:
specificatie doelgroep
Jaarlijkse Effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen in Pijnacker Nootdorp
Prijsklasse verleden wens Effectieve vraag
< €720 2 22 12 6%
€720 - €900 22 7 14 7%
> €900 10 2 6 3%
< €720 5 7 6 3%
€720 - €900 17 7 12 6%
> €900 3 4 4 2%
< €175.000 3 9 6 3%
€175.000 - €225.000 4 6 5 3%
€225.000 - €300.000 44 40 42 20%
€300.000 - €400.000 19 43 31 15%
> €400.000 30 66 48 23%
< €175.000 2 0 1 1%
€175.000 - €225.000 10 3 6 3%
€225.000 - €300.000 11 7 9 4%
€300.000 - €400.000 4 3 4 2%
> €400.000 2 6 4 2%
187 232 210
Woningtype Verdeling van de vraag
Huur
EGW
MGW
Koop
EGW
MGW
<26.000 26-50.000 >50.000 <26.000 26-50.000 >50.000 <26.000 26-50.000 >50.000 <26.000 26-50.000 >50.000 <26.000 26-50.000 >50.000
< €720 13% 43% 12% 12% 100%
> €720 19% 29% 13% 100%
< €720 13% 15% 19% 26% 12% 100%
> €720 15% 29% 19% 100%
< €175.000 22% 15% 20% 100%
€175.000 -
€300.000 15% 11% 14% 24% 100%
> €300.000 13% 55% 100%
< €175.000 17% 13% 23% 13% 100%
€175.000 -
€300.000 10% 12% 16% 21% 100%
> €300.000 11% 37% 100%
Vraag obv wens:
Doelgroep en Woningsegment
Huur EGW
MGW
Koop EGW
MGW
Gezinnen Klein huishouden
Totaal
< 30 jr 30-54jr alle lft. 55-74jr >74 jr Klein huishouden
5.2 Vraag naar woningen – per doelgroep
20 De tabellen onder en rechts laten zien welke doelgroepen de grootste vraag uitoefenen
per woningsegment. In de tabel rechts zijn de doelgroepen ook verdeeld naar inkomen.
Percentages onder 10% zijn weggelaten om een overzichtelijk beeld te krijgen. De tabel laat zien dat binnen de vraag naar goedkope eengezins huurwoningen de vraag vooral wordt uitgeoefend door gezinnen met een laag inkomen, daarnaast ook door gezinnen met een midden inkomen en door kleine huishoudens tussen 30 en 54 jaar en tussen 55 en 74 jaar, beide met een laag inkomen (Oranje cirkel). De tabel moet dus steeds per productsegment gelezen worden. De grote vraag naar eengezinswoningen (zoals aangegeven op de vorige pagina) bestaat vooral uit de vraag vanuit kleine huishoudens tussen 30 en 54 jaar met een midden en hoger inkomen en uit gezinnen met een midden en hoger inkomen (zie rode cirkel). De vraag van de oudere huishoudens is klein in vergelijking met de vraag vanuit de andere doelgroepen. Op de volgende pagina wordt hier, samen met de vraag naar zorg, verder op ingezoomd.
Vraag naar nieuwbouwwoningen verdeeld over doelgroepen die de vraag uitoefenen
Leeswijzer: de tabel dient als volgt gelezen te worden. Binnen de vraag naar sociale huur eengezinswoningen komt de grootste vraag van gezinnen met een inkomen onder € 26.000 bruto per jaar.
NB: percentages lager dan 10% zijn niet openomen ivm overzichtelijkheid tabel, wel kleurindicatie) Vraag naar nieuwbouwwoningen verdeeld over doelgroepen die de vraag uitoefenen
Gezinnen
< 30 jr 30-54jr alle lft. 55-74jr >74 jr
< €720 8% 17% 58% 16% 2% 100%
> €720 9% 13% 52% 26% 1% 100%
< €720 13% 16% 23% 41% 7% 100%
> €720 0% 9% 30% 56% 6% 100%
< €175.000 19% 33% 41% 8% 0% 100%
€175.000 - €300.000 21% 29% 41% 8% 1% 100%
> €300.000 8% 20% 61% 10% 1% 100%
< €175.000 9% 36% 13% 41% 1% 100%
€175.000 - €300.000 10% 20% 20% 48% 2% 100%
> €300.000 10% 11% 19% 49% 7% 100%
Vraag obv wens: Doelgroep en
Woningsegment Totaal
Huur
EGW MGW
Koop
EGW
MGW
Klein huishouden Klein huishouden
5.3.1 Gebruik Zorg
Voor inzicht in het huidige gebruik van zorg is gebruik gemaakt van de data uit de Monitor Langdurige Zorg. Tot en met 2014 is er informatie over Indicatie en gebruik van Zorg Zonder Verblijf (ZZV). Vanaf 2016 is er informatie over het percentage WMO- cliënten. In de gemeente Pijnacker Nootdorp is dit percentage aan het afnemen. Het gaat om ca. 2.000 personen in 2018 (ca. 3,6% van het totaal aantal inwoners). Het aantal cliënten dat gebruik maakt van WMO-diensten is in Nootdorp het hoogst.
De cijfers over Zorg Met Verblijf zijn enkel openbaar beschikbaar voor de regio
Haaglanden. Uitgaande van deze cijfers zijn er in de gemeente Pijnacker-Nootdorp ca.
670 personen die in aanmerking voor verpleging en verzorging (1,24% van 54.000).
Bron: CBS Monitor langdurige zorg 0%
1%
2%
3%
4%
Totaal indicatie ZZV-AWBZ Totaal gebruik ZZV-Wmo en/of ZZV-AWBZ
Percentage indicatie en gebruik Zorg Zonder Verblijf (ZZV)
2011 2012 2013 2014
0,0%
0,2%
0,4%
0,6%
0,8%
1,0%
1,2%
1,4%
Verpleging en verzorging (VV)
Gehandicaptenzorg (GHZ) Geestelijke gezondheidszorg
Indicatie Zorg Met Verblijf (ZMV) regio Haaglanden
2015 2016 2017 2018
0% 1% 1% 2% 2% 3% 3% 4% 4% 5%
Totale gemeente Pijnacker Nootdorp Delfgauw
Percentage Wmo-cliënten
2016 2017 2018
5.3.2 Vraag naar wonen en zorg
In Pijnacker-Nootdorp geeft ca. 13% van de 75-plussers aan te willen verhuizen binnen nu en 2 jaar. Van deze groep geeft 50% aan nu of in de toekomst behoefte te hebben aan zorg. De behoefte aan zorg onder de niet-verhuisgeneigden is duidelijk lager; ca.
27% geeft aan nu of in de toekomst behoefte te hebben aan zorg. Onder alle 75- plussers is de behoefte aan zorg ongeveer 40%.
De grafiek rechtsonder laat zien welke vorm van zorg 75-plussers aangeven te willen ontvangen, uitgesplitst naar verhuisgeneigden en alle 75-plussers. Onder de
verhuisgeneigde 75-plussers geeft ca. 16% aan 24-uurs zorg nodig te hebben. Totaal is deze behoefte 19% (hieronder vallen ook mensen die al zorg ontvangen en niet verhuisgeneigd zijn). De verhuisgeneigden zijn vooral op zoek naar vormen waar gemaksdiensten en zorg gecombineerd zijn. Het gaat hier meer om ontzorgen.
de vraag van 75-plussers gaat voor bijna 70% uit naar appartementen, waarvan meer dan de helft naar sociale huur, zie tabel hieronder.
14%
8%
58%
4%
13% 16%
6%
51%
10%
19%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
zonder services of zorg
mantelzorg gemaksdiensten en zorg
lijkt op hotel 24 uur pd zorg
Gewenste vorm van zorg
Verhuisgeneigden Alle 75plussers
62%
25%
13%
Verhuisgeneigdheid 75 plussers
niet misschien wel 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
alle 75+ Verhuis-geneigd 75+
Niet verhuis- geneigd 75+
Behoefte aan zorg nu of in de toekomst
Bron: DGOT Zuid Holland Prijsklasse
< €720 8%
>720 2%
< €720 36%
>720 10%
< €175.000 1%
€175.000 - €300.000 8%
> €300.000 13%
< €175.000 6%
€175.000 - €300.000 9%
> €300.000 7%
100%
Woningsegment % van de vraag door 75plussers
Koop
EGW
MGW Huur
EGW MGW
Bron: DGOT Zuid Holland
Vraag naar woningsegment onder verhuisgeneigde 75-plussers
6.1 Match vraag en aanbod woonmilieus – nu en in de toekomst
Uitgaande van de huidige voorraad, de vraag in de markt en het aantal vertrekkers, is de gewenste voorraad nu en in de toekomst berekend. Voor de vraag in de toekomst is uitgegaan van de bevolkingsprognose. De verhuispatronen zijn toegepast op de doelgroep verdeling in de toekomst. In de tabel hieronder is de mismatch per
woonmilieu weergegeven, nu, in 2030 en in 2040. De huidige mismatch ontstaat door verschil in de vraag en het aanbod van woonmilieus (woonmilieus waar mensen heen willen verhuizen en woonmilieus waar mensen die vertrekken nu wonen, zie ook grafiek rechts boven). De mismatch nu met een overschot van de woonmilieus Woonwijk Laagbouw en Dorps zal in de toekomst omslaan naar een tekort als gevolg van de demografische ontwikkeling en de groei van het aantal huishoudens (zie grafiek
rechtsonder). De geringe mismatch in de stedelijke woonmilieus is beperkt realiseerbaar in Pijnacker-Nootdorp, hiervoor zullen huishoudens naar Den Haag en Delft verhuizen.
Mismatch vraag en aanbod woonmilieus nu, 2030 en 2040
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%
Landelijk Dorps Luxe woonwijk Woonwijk laagbouw Woonwijk laag- en hoogbouw luxe stadswijk Rustige stadswijk levendige stadswijk Binnenstad
Mismatch 2030 (percentage van het tekort)
-5% 5% 15% 25% 35%
landelijk dorps luxe woonwijk woonwijk laagbouw woonwijk laag- en hoogbouw luxe stadswijk rustige stadswijk levendige stadswijk binnenstad
huidig en gewenst woonmilieu verhuisgeneigde huishoudens Pijnacker -Nootdorp
Huidg woonmilieu Voorkeur woonmilieu
Beperkt realiseerbaar Huidige
voorraad Vraag Vertrek Gewenste
voorraad Mismatch Mismatch 2030
Mismatch 2040
Binnenstad 0 37 0 37 -36 -43 -47
levendige stadswijk 0 77 0 77 -77 -85 -87
Rustige stadswijk 196 151 20 327 -131 -207 -284
luxe stadswijk 0 33 0 33 -32 -34 -35
Woonwijk laag- en hoogbouw 1.333 247 156 1.425 -92 -326 -501
Woonwijk laagbouw 11.194 472 864 10.802 393 -936 -1.407
Luxe woonwijk 1.668 193 108 1.754 -85 -165 -166
Dorps 5.430 286 448 5.269 161 -786 -1.407
Landelijk 862 167 65 964 -102 -257 -312
Woonmilieu
6.2 Match vraag en aanbod woningsegmenten – nu en in de toekomst
24 In de tabel hiernaast is te zien dat er op dit moment een theoretisch overschot is aan
huurwoningen en middeldure eengezins koopwoningen (berekening: huidige voorraad plus de vraag en minus het vertrek geeft gewenste voorraad). In werkelijkheid zijn deze woningen bewoond. Het lijkt erop dat dit `overschot’ komt doordat huishoudens die nu bijvoorbeeld in een middeldure koopwoning wonen liever in een andere woning zouden willen wonen en dat er minder woningen vrijkomen dan het model aangeeft omdat er geen goede doorstroming mogelijk is.
Op basis van de huishoudensprognose groeit Pijnacker-Nootdorp tot 2040 met ruim 4.000 huishoudens. Deze groei is middels het hiervoor beschreven model vertaald naar de vraag per woningsegment in alle jaren tot 2040. Door de hoge verwachte groei ontstaat er in de toekomst een tekort in alle woningsegmenten.
In de toekomst blijft er een tekort aan duurdere koopwoningen. Er ontstaat ook een relatief groot tekort aan goedkope en middeldure huurappartementen. De grafiek laat de theoretische mismatch zien van 2019 tot 2040 indien er geen nieuwe woningen worden gebouwd. Op de volgende pagina worden de effecten van het huidige en mogelijke woningbouwprogramma in beeld gebracht.
Prijssegment Huidige
voorraad Vraag Vertrek Gewenste
voorraad Mismatch Mismatch 2030
Mismatch 2040
< €720 1.567 131 190 1.508 59 -206 -346
€720 - €900 1.206 81 207 1.080 126 16 -6
> €900 435 35 63 408 27 -25 -40
< €720 2.262 231 294 2.200 63 -478 -990
€720 - €900 699 76 91 684 16 -149 -316
> €900 13 27 1 39 -26 -31 -37
< €175.000 30 50 2 78 -48 -56 -60
€175.000 - €225.000 801 94 47 848 -47 -144 -192
€225.000 - €300.000 6.896 233 387 6.742 155 -525 -625
€300.000 - €400.000 1.939 138 102 1.975 -37 -271 -352
> €400.000 3.390 298 169 3.519 -128 -515 -600
< €200.000 176 84 17 243 -66 -82 -86
€200.000 - €250.000 577 62 49 590 -13 -87 -126
€250.000 - €300.000 546 65 35 576 -30 -174 -301
€300.000 - €400.000 104 33 5 133 -29 -71 -112
> €400.000 48 27 3 73 -25 -43 -59
20.690 20.690 0 -2.838 -4.244
Woningtype
Huur
EGW
MGW
Koop
EGW
MGW
-2.000 -1.500 -1.000 -500 -
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040
Mismatch zonder bouwprogramma
6.3 Match vraag en aanbod – inclusief bouwprogramma
25 De grafiek hieronder laat de jaarlijkse mismatch zien per segment, rekening houdend met de nu bekende woningbouwplanning. Dit zorgt voor een tijdelijk overschot van
koopwoningen, maar vanaf 2028 ontstaat er net als in de overige segmenten een tekort. Het huidige woningbouwprogramma zorgt dus voor verkleining van het tekort aan
koopwoningen. Echter onvoldoende om de tekorten in de toekomst te kunnen opvangen. Er zullen meer dan de nu in de planning opgenomen woningen moeten worden gebouwd waarbij aanbevolen wordt rekening te houden met de mismatch in de toekomst, zie ook volgende sheet.
-600 -400 -200 - 200 400 600
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040
Tekort/Overschot woningen
Mismatch inclusief huidige woningbouwprogramma
7. 1 Gewenst woningbouwprogramma
26 Wanneer het huidige woningbouwprogramma (tot 2025) wordt toegevoegd aan de
huidige woningvoorraad blijft er een tekort in alle segmenten in de toekomst (2040). Zie bovenste grafiek (scenario o: zelfde als pagina 25)
In Scenario A is de mismatch berekend uitgaande van 2.000 nieuwe woningen tussen 2025 en 2040. Het woningbouwprogramma is dan niet 2.082 woningen, maar 4.082 woningen tot 2040. De verdeling van de 2.000 extra nieuwbouwwoningen zijn in dit scenario gebaseerd op de verdeling van het huidige woningbouwprogramma (dus o.a.
63% eengezins koopwoningen). De grafiek laat zien dat de tekorten dan lager zijn in de toekomst en er een overschot aan eengezins koopwoningen ontstaat.
In Scenario B is ook uitgegaan van 2.000 extra woningen (ook totaal 4.082), echter de verdeling over segmenten is in dit scenario gebaseerd op verkleinen van de mismatch in de toekomst. Zie ook tabel hieronder. De tekorten en overschotten zijn dan meer in evenwicht. Het is aan te bevelen meer woningen te bouwen, maar wel met een andere programmatische verdeling dan het huidige woningbouwprogramma.
-600 -400 -200 - 200 400 600
Tekort/Overschot woningen
Scenario 0: Huidige woningbouwprogramma
-600 -400 -200 - 200 400 600
Tekort/Overschot woningen
Scenario A: 2.000 extra nieuwbouwwoningen, verdeling o.b.v.huidig bouwprogramma
-600 -400 -200 0 200 400 600
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040
Tekort/Overschot woningen
Scenario B: 2.000 extra nieuwbouwwoningen, verdeling op basis van mismatch in de toekomst
Huur.EGW.Sociaal Huur.MGW.Sociaal Huur.EGW.Vrij
Huur.MGW.Vrij Koop.EGW Koop.MGW
huidig % extra % totaal % extra % totaal %
Huur.EGW.Sociaal 69 3% 66 3% 135 3% 163 8% 232 6%
Huur.EGW.Vrij - 0% - 0% - 0% 22 1% 22 1%
Huur.MGW.Sociaal 340 16% 327 16% 667 16% 467 23% 807 20%
Huur.MGW.Vrij 82 4% 79 4% 161 4% 166 8% 248 6%
Koop.EGW 1.315 63% 1.263 63% 2.578 63% 861 43% 2.176 53%
Koop.MGW 276 13% 265 13% 541 13% 321 16% 597 15%
Totaal 2.082 100% 2.000 100% 4.082 100% 2.000 100% 4.082 100%
Huidig woningbouw-
programma
Scenario A: 2.000 extra woningen verdeling obv huidig programma
Scenario B: 2.000 extra woningen verdeling obv mismatch
