Samenwerkingsovereenkomst Melkweg e.o.
Gemeente De Bilt - Woonstichting SSW
Gemeente De Bilt
21 december 2009
Melkweg e.o. De Bilt
Gemeente De Bilt
INHOUD BLAD
DEFINITIES 5
DOEL, UITGANGSPUNTEN, TAKEN EN VERANTWOORDELIJKHEDEN 10
GRONDTRANSACTIE(S) EN MILIEU 14
REALISATIEVERPLICHTING SSW 16
PLANOLOGISCHE PROCEDURES, PLANNING EN ORGANISATIE 21
DUUR, NIET NAKOMING, ONTBINDING EN GESCHILLEN 25
CONTRACTS(OVERDRACHT) 27
SLOTBEPALINGEN 28
BIJLAGEN 32
COLOFON 34
SAMENWERKINGSOVEREENKOMST
PROJECT MELKWEG E.O. DE BILT GEMEENTE DE BILT – SSW
PARTIJEN:
De publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente De Bilt, gevestigd aan de Soestdijkseweg Zuid 173, krachtens artikel 171 lid 2 van de Gemeentewet rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer H.P. Mittendorff, gemachtigd door de heer A.J. Gerritsen in zijn hoedanigheid van burgemeester, ter uitvoering van het besluit van het college van Burgemeester & Wethouders van 10 november 2009 hierna te noemen “de Gemeente”
en
De stichting Woonstichting SSW, zijnde een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 Woningwet, gevestigd te De Bilt, te dezen op grond van haar statuten rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar directeur/bestuurder drs. A.C.A.M. van Zijl,
hierna te noemen: “SSW”
De Gemeente en SSW hierna gezamenlijk ook te noemen: “Partijen”,
NEMEN HET VOLGENDE IN AANMERKING:
1. De Gemeente heeft SSW gevraagd een plan te ontwikkelen voor de herontwikkeling van het gebied Melkweg e.o. in de De Bilt.
2. SSW heeft daartoe het Ontwikkelingsplan d.d. 13 mei 2008 (hierna ‘het Ontwikkelingsplan’) vervaardigd dat onder meer voorziet in een voorlopig stedenbouwkundig plan met bijbehorend bouwprogramma in vorm van woningen en het CEC, zoals gepresenteerd aan de Gemeente (bijlage 1).
3. De Gemeente heeft op hoofdlijnen ingestemd met het door SSW gepresenteerde Ontwikkelingsplan en Partijen hebben daarom gezamenlijk besloten tot doorontwikkeling daarvan ten einde de uitvoering daarvan mogelijk te maken.
4. Het Ontwikkelingsplan voorziet in de realisatie van circa 170 woningen en een multifunctionele accommodatie genaamd het Cultureel Educatief Centrum (hierna te noemen: ”het CEC”) in het Plangebied, exclusief de (maximaal) 60 woningen die mogelijk te zijner tijd op de huidige kerklocatie zullen worden gerealiseerd.
5. De Gemeente is c.q. wordt na verwerving eigenaar van het grootste deel van de gronden binnen het Plangebied en zal deze gronden voor zover nodig voor eigen rekening en risico Bouwrijp laten maken.
6. Uitvoering van het Ontwikkelingsplan vereist grondtransacties tussen Partijen, hetgeen concreet betekent, dat de Gemeente de voor herontwikkeling door SSW benodigde gronden wenst te verkopen aan SSW, gelijk SSW deze wenst te kopen van de Gemeente.
De gronden worden door de Gemeente overgedragen in bouwrijpe staat.
7. SSW zal in het Plangebied voor eigen rekening en risico het woningprogramma en het CEC realiseren en voor de verkoop en/of verhuur daarvan zorgdragen overeenkomstig het bepaalde in deze overeenkomst. SSW wordt eigenaar van het CEC en zal zorg dragen voor de vastgoedexploitatie.
8. De Gemeente zal voor eigen rekening en risico zorg dragen voor het Bouwrijp maken van het Plangebied, de Aanleg van (Bovenwijkse) Voorzieningen en de Inrichting van de Openbare ruimte overeenkomstig het bepaalde in deze overeenkomst.
9. Met betrekking tot het CEC is de Gemeente met de beoogde gebruikers c.q. Participanten daarvan d.d. 18 december 2008 een zgn. Afsprakenkader (bijlage 2) overeengekomen waarmee deze Participanten de intentie hebben uitgesproken zich te zijner tijd te zullen vestigen in het CEC en is een Huisvestingsplan (bijlage 3A) met bijbehorend ruimtelijk programma van eisen (bijlage 3B) en technisch programma van eisen (bijlage 3C) voor het CEC opgesteld.
10. Het Afsprakenkader en meer concreet het bijbehorende Huisvestingsplan, vormen de basis voor het ontwerp van het CEC en voor de nadere afspraken met betrekking tot het beheer en de exploitatie van het CEC. Deze afspraken tussen SSW als eigenaar en de Participanten (incl. de Gemeente) worden vastgelegd in de – onmiddellijk na ondertekening van deze samenwerkingsovereenkomst – te sluiten Participatieovereenkomst, overeenkomstig het model dat als bijlage 4 deel uit maakt van deze overeenkomst.
11. Partijen wensen de voorwaarden waaronder zij gezamenlijk tot herontwikkeling van het Plangebied – het Bouwrijp maken, de Aanleg van (Bovenwijkse) Voorzieningen, de (ver)koop van de gronden, de ontwikkeling en realisatie van het woningprogramma en van het CEC en de Inrichting van de Openbare ruimte – middels onderhavige overeenkomst schriftelijk vast te leggen.
EN KOMEN HET VOLGENDE OVEREEN:
DEFINITIES
Artikel 1 Definities
1.1 In deze Samenwerkingsovereenkomst worden de volgende termen gebruikt, waaronder is te verstaan:
Aanleg van (Bovenwijkse) Voorzieningen
Het overeenkomstig de civieltechnische bestekken en tekeningen (gefaseerd) aanleggen van voorzieningen als bedoeld in artikel 6.2.5 Besluit ruimtelijke ordening in het Plangebied, inclusief de aansluiting daarvan op voorzieningen buiten het Plangebied, waaronder te verstaan:
a. de aanleg van (tijdelijke) nutsvoorzieningen (o.a. gas, elektriciteit, water, kabel en internet) met bijbehorende werken en bouwwerken;
b. de aanleg van riolering met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken;
c. de aanleg van wegen, ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, waterpartijen, watergangen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg van deze voorzieningen verband houdende werken en bouwwerken;
d. de aanleg van infrastructuur voor openbare vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken;
e. de aanleg van uit oogpunt van milieuhygiëne, archeologie of volksgezondheid noodzakelijke voorzieningen.
Een en ander voor zover nodig.
Afsprakenkader
Het Afsprakenkader met betrekking tot het CEC d.d. 18 mei 2008 tussen de Gemeente en de Participanten (bijlage 2).
Bouwrijp maken
Het overeenkomstig de civieltechnische bestekken en tekeningen (gefaseerd) geschikt maken van het Plangebied voor de realisatie van het Bouwplan, inclusief aansluiting daarvan op voorzieningen buiten het Plangebied, waaronder is te verstaan:
a. sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen;
b. het saneren van de bodem en grondwater;
c. het dempen van oppervlaktewateren;
d. het verrichten van grondwerken, met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven;
e. de aanleg van (tijdelijke) bouwstraten;
Een en ander voor zover nodig.
BLVC-plan
Het plan over de bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie in relatie tot de uitvoering van het Bouwrijp maken, de Aanleg van Voorzieningen, realisatie van het Bouwplan en de Inrichting van de Openbare ruimte. Het BLVC-plan maakt na vaststelling door Partijen als bijlage 5 deel uit van deze overeenkomst.
Bruikbare bouwvergunning
Onder Bruikbare bouwvergunning wordt verstaan een bouwvergunning waartegen:
a. binnen een termijn van 6 (zes) weken na bekendmaking van de bouwvergunning geen bezwaarschrift is ingediend dan wel,
b. binnen deze termijn wel een bezwaarschrift en een schorsingsverzoek zijn ingediend en waarvan het schorsingsverzoek is afgewezen, dan wel
c. binnen deze termijn wel een bezwaarschrift is ingediend maar geen schorsingsverzoek, en een termijn van 6 (zes) weken is verstreken na ommekomst van de hiervoor bedoelde termijn van 6 (zes) weken zonder dat alsnog een schorsingsverzoek is ingediend.
CEC
De binnen het Plangebied te realiseren multifunctionele accommodatie genaamd Cultureel Educatief Centrum zoals beschreven in het Huisvestingsplan waarin onder andere een brede school en cultuurhuis zullen worden gehuisvest, inclusief de daarin te realiseren appartementen.
Huisvestingsplan
Het door de Gemeente en de Participanten opgestelde Huisvestingplan Brede School Melkweg met bijbehorend ruimtelijk en technisch programma van eisen voor het CEC november 2009. Deze maken als bijlage 3A t/m 3C deel uit van deze overeenkomst.
Inrichting van de Openbare ruimte
Het overeenkomstig de cultuur- en civieltechnische bestekken en tekeningen in definitieve vorm brengen en afwerken van de Openbare ruimte in het Plangebied, inclusief het schoolplein. De werkzaamheden worden voor zover nodig (opnieuw) uitgevoerd nadat het woningprogramma en het CEC zijn gerealiseerd en onder de werkzaamheden is in ieder geval te verstaan:
a. het verder afwerken en aanleggen van werken en voorzieningen behorend bij het Bouwrijp maken en de Aanleg van (Bovenwijkse) Voorzieningen;
b. de aanleg van groenvoorzieningen, waaronder begrepen openbare parken, plantsoenen, speelplaatsen, trapvelden en speelweiden, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen;
c. de aanleg van openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen;
d. de plaatsing van straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de Openbare ruimte.
Een en ander voor zover nodig. Na Inrichting van de Openbare ruimte wordt het Plangebied geacht woonrijp te zijn.
Kaart
De tekening waarop het Plangebied en de door de Gemeente aan SSW over te dragen gronden (uitgeefbaar gebied) en Openbare ruimte (niet-uitgeefbaar gebied) zijn aangegeven. De Kaart zal na definitieve vaststelling als bijlage 6 deel uit maken van deze overeenkomst.
Matenplan
Het plan c.q. de tekening waarop de exacte begrenzingen tussen uitgeefbaar en niet- uitgeefbaar gebied en de maten van de exacte kavels etc. zijn aangegeven en dat na vaststelling door Partijen als bijlage 7 deel uit van deze overeenkomst.
Ontwikkelingsplan
Het door SSW vervaardigde Ontwikkelingsplan voor herontwikkeling van het Plangebied d.d. 13 mei 2008, zoals geaccordeerd door Partijen en goedgekeurd door de gemeenteraad van De Bilt d.d. 25 juni 2009. Het Ontwikkelingsplan vormt het kader voor de verdere planvorming en besluitvorming en maakt als bijlage 1 deel uit van deze overeenkomst.
Openbare ruimte
De in het Plangebied gelegen gronden die niet voor uitgifte beschikbaar en bestemd zijn, zoals aangegeven op de Kaart; het niet-uitgeefbaar gebied. De Openbare ruimte krijgt te zijner tijd een openbaar karakter in de zin van de APV, de WVW en/of de Wegenwet.
Participanten
De Participanten als bedoeld in de Participatieovereenkomst, zijnde Stichting DELTA, Stichting Rijn- en Heuvelland, Stichting Kinderopvang De Bilt, Stichting Biltse Muziekschool, Stichting Openbare Bibliotheek De Bilt, Stichting De Werkschuit, Stichting Peuterspeelzaal en de Gemeente.
Participatieovereenkomst
De door SSW als toekomstig eigenaar van het CEC en de Participanten (incl. de Gemeente) te sluiten overeenkomst met betrekking tot hun samenwerking terzake het CEC, overeenkomstig het model dat als bijlage 4 deel uit maakt van deze overeenkomst.
Plandocumenten
De door Partijen in het kader van onderhavige overeenkomst te vervaardigen en (deels) door de Gemeente goed te keuren Plandocumenten als bedoeld in artikel 3.
Plangebied
Het gebied Melkweg e.o. in De Bilt zoals bedoeld en aangegeven in het Ontwikkelingsplan waarop onderhavige samenwerkingsovereenkomst is gericht, met uitzondering van de huidige kerklocatie (gronden met kerk en pastorie) welke locatie vooralsnog buiten de werking van deze overeenkomst valt.
Planning
De door Partijen op- en vast te stellen integrale planning voor herontwikkeling van het plangebied c.q. de uitvoering van deze overeenkomst. Deze maakt na vaststelling door Partijen als bijlage 9 deel uit van deze overeenkomst.
(Bovenwijkse) Voorzieningen
Voorzieningen als bedoeld in artikel 6.2.5 Besluit ruimtelijke ordening, zijnde de voorzieningen als genoemd bij Bouwrijp maken onder f t/m j . Deze zijn aan te merken als Bovenwijkse Voorzieningen indien niet alleen het Plangebied daarvan nut ondervindt.
DOEL, UITGANGSPUNTEN, TAKEN EN VERANTWOORDELIJKHEDEN
Artikel 2 Doel
2.1 Deze samenwerkingsovereenkomst heeft, met behoud van ieders verantwoordelijkheid en met inachtneming van ieders taakstelling, tot doel het vastleggen van de wijze waarop en de voorwaarden waaronder de verdere planontwikkeling en realisatie voor c.q. het in exploitatie brengen van het Plangebied dienen plaats te vinden, alsmede het vastleggen van afspraken met betrekking tot de daartoe benodigde grondoverdracht(en).
2.2 Partijen verplichten zich om, op basis van het in deze samenwerkingsovereenkomst bepaalde en voorts binnen de grenzen van de redelijkheid en billijkheid, de doelstelling en nadere afspraken zoals verwoord in onderhavige overeenkomst te realiseren.
Artikel 3 Uitgangspunten planontwikkeling, taken en verantwoordelijkheden
3.1 Deze overeenkomst is gericht op de integrale herontwikkeling van het Plangebied op basis van:
1. het gemeenteraadsbesluit d.d. 25 juni 2009;
2. het Ontwikkelingsplan (bijlage 1), en 3. het Huisvestingsplan (bijlagen 3A t/m 3C).
Deze dienen als toetsingskader voor de ten behoeve van de (her)ontwikkeling te vervaardigen stukken. Het Ontwikkelingsplan wordt waar nodig verder uitgewerkt in dit verband.
3.2 Ten behoeve van een gestructureerd planvormingsproces en de nadere uitwerking van reeds vervaardigde stukken, zullen Partijen in overleg de volgende stukken vervaardigen dan wel activiteiten uitvoeren.
3.2.1 De Gemeente zal – met inachtneming van haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheden – vervaardigen/uitvoeren en is verantwoordelijk voor:
a. het begeleiden, doorlopen en het afwikkelen van de planologische procedure tot (gefaseerde) herziening van het vigerende bestemmingsplan incl. het opstellen van het bestemmingsplan met bijbehorende stukken als zodanig en het (laten) uitvoeren van de in dit verband noodzakelijke onderzoeken;
b. het doorlopen van de benodigde (sloop en bouw)vergunningenprocedures, inclusief de eventuele kapvergunningprocedures;
c. het opstellen van het civieltechnische bestek met tekeningen en (werk)omschrijvingen voor het Bouwrijp maken en Aanleg van de (Bovenwijkse) Voorzieningen;
d. het opstellen van een beeldkwaliteitplan en/of eisen van welstand;
e. het toetsen en goedkeuren van het Matenplan;
f. het toetsen en goedkeuren van de aanbestedingsdocumenten voor de opdrachten voor het ontwerpen van, respectievelijk voor de realisatie van het CEC;
g. het toetsen en goedkeuren van de voorlopige- en definitieve ontwerpen voor het CEC aan de daarvoor vastgestelde ruimtelijke en technische programma’s van eisen en het beeldkwaliteitplan en/of eisen van welstand;
h. het opstellen van het civiel- en/of cultuurtechnische bestek met tekeningen en (werk)omschrijvingen voor de Inrichting van de Openbare ruimte;
i. het aanbesteden en laten uitvoeren van het Bouwrijp, de Aanleg van de (Bovenwijkse) Voorzieningen en de Inrichting van de Openbare ruimte;
j. de verkoop en levering van de voor de realisatie van het woningprogramma en het CEC benodigde gronden (het uitgeefbaar gebied) aan SSW en
k. de tijdelijke huisvesting van een aantal Particpanten waaronder in ieder geval van het Kinderdagverblijf en de Laurenschool.
3.2.2 SSW zal voor eigen rekening en risico vervaardigen/uitvoeren en is verantwoordelijk voor:
a. de opdrachtverstrekking als opdrachtgever voor c.q. het laten(en) vervaardigen van voorlopige- en definitieve ontwerpen en bestekken met tekeningen en (werk)omschrijvingen voor het woningprogramma; de opdrachtverstrekking voor de realisatie van het woningprogramma;
b. het opstellen van een groslijst met architecten die in aanmerking komen voor de opdracht tot vervaardiging van het ontwerp van het CEC;
c. de feitelijke aanbesteding incl. vervaardiging van de noodzakelijke aanbestedingsdocumenten voor het laten(en) vervaardigen van voorlopige- en
definitieve ontwerpen en bestekken met tekeningen en (werk)omschrijvingen voor het CEC;
d. opdrachtverstrekking na aanbesteding als opdrachtgever voor het laten(en) vervaardigen van voorlopige- en definitieve ontwerpen en bestekken met tekeningen en (werk)omschrijvingen voor het CEC;
e. de feitelijke (Europese) aanbesteding voor de realisatie van het CEC;
f. de opdrachtverstrekking na aanbesteding voor de realisatie van het CEC;
g. ten behoeve van de hiervoor ander b t/m f genoemde activiteiten voorbereiden en indienen van aanvragen van de benodigde bouw-, aanleg- en overige vergunningen;
h. het toetsen van de bestekken en tekeningen voor het Bouwrijp maken, de Aanleg van de (Bovenwijkse) Voorzieningen en de Inrichting van de Openbare ruimte aan het Ontwikkelingsplan en goedkeuring daarvan voor wat betreft de inrichting van het schoolplein;
i. het voor eigen rekening en risico verhuren en/of verkopen van het door haar binnen het Plangebied te realiseren woningprogramma en het CEC;
j. het laten uitvoeren van een planschaderisicoanalyse en k. het zorgdragen voor een actuele planning.
3.2.3 De Gemeente en SSW zullen gezamenlijk vervaardigen/uitvoeren en zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor:
a. het sluiten van de Participatieovereenkomst;
b. het opstellen van de Kaart en het Matenplan;
c. het opstellen van een zgn. BLVC-plan (incl. het uitvoering geven daaraan), dat na vaststelling door Partijen als bijlage 5 deel zal uitmaken van deze overeenkomst;
d. vaststellen groslijst architecten en gunning samen
e. de selectie van en gunning aan een partij voor de vervaardiging van het ontwerp, respectievelijk voor de realisatie van het CEC;
f. het opstellen en actualiseren van een integrale Planning, die na vaststelling door Partijen als bijlage 9 deel zal uitmaken van deze overeenkomst;
g. het opstellen en actualiseren van een Communicatieplan terzake het in exploitatie brengen van het plangebied (incl. het uitvoering geven daaraan), dat na vastselling door Partijen als bijlage 10 deel zal uitmaken van deze overeenkomst.
Een en ander conform de Planning (bijlage 9).
3.3 Partijen zullen elkaar over en weer tijdig voorzien van relevante informatie ter uitvoering van onderhavige overeenkomst en meer concreet ten behoeve van hun verplichtingen op grond van dit artikel.
3.4 Indien de Gemeente of SSW een document, dat ingevolge het bepaalde in lid 2 van dit artikel ter toetsing en/of goedkeuring aan de wederpartij dient te worden voorgelegd, gereed heeft, legt die partij dit schriftelijk voor aan de wederpartij ter toetsing/goedkeuring aan het toetsingskader als bedoeld in lid 1. De desbetreffende partij geeft binnen acht (8) weken na ontvangst schriftelijk aan of zij haar goedkeuring verleent en zonodig op welke onderdelen het document daarvoor nog aanvulling en/of wijzigingen behoeft. Alsdan wordt het document goedgekeurd onder voorwaarden.
Indien een document naar het oordeel van de goedkeurende partij op essentiële punten niet voldoet, kan die partij haar goedkeuring geheel onthouden onder vermelding van de redenen en de onderdelen waarop het document nog aanvulling en/of wijzigingen behoeft. Alsdan dient de partij die het document heeft opgesteld voor eigen rekening en risico zorg te dragen voor een aangepast document dat wederom schriftelijk ter toetsing en goedkeuring aan de wederpartij dient te worden voorgelegd. Hierbij geldt wederom een toetsingstermijn van acht (8) weken na ontvangst.
Indien een document is goedgekeurd, dan is dit goedgekeurde document vervolgens uitgangspunt bij de verdere planvorming.
3.5 Indien enige goedkeuring als bedoeld in lid 4 dient te worden verleend door de Gemeenteraad, geldt – in afwijking van de genoemde toetsingstermijnen van acht (8) weken – een minimaal redelijke toetsingstermijn als nodig is voor besluitvorming door de Gemeenteraad.
GRONDTRANSACTIE(S) EN MILIEU
Artikel 4 Overdracht gronden
4.1 De Gemeente zal verkopen aan SSW, respectievelijke SSW zal kopen van de Gemeente de uitgeefbare gronden in het Plangebied zoals aangegeven op de Kaart (bijlage 6).
Vooralsnog is het uitgeefbaar gebied geraamd op circa 68.000 m2. De te verkopen gronden zijn bestemd voor de realisatie van het woningprogramma en het CEC. Partijen zullen daartoe te zijner tijd een koopovereenkomst sluiten met inachtneming van het volgende:
1. De koopsom van de in lid 1 van dit artikel bedoelde gronden bedraagt
€ 8.082.000,-- (zegge acht miljoen tweeëntachtig duizend euro) exclusief omzetbelasting. Prijspeil is 1 januari 2009, te indexering tot het moment van levering en betaling met CPI (alle huishoudens).
2. Uitgangspunt is levering van de gronden als bouwterrein in de zin van artikel 11, vierde lid, van de Wet op de omzetbelasting 1968. Partijen kunnen schriftelijke anders overeenkomen met het doel van fiscale optimalisatie.
Alsdan zijn alle eventuele fiscale straf- en/of naheffingen terzake voor rekening van SSW.
3. Betaling door SSW aan de Gemeente vindt plaats bij levering door storting van de koopsom op een kwaliteitsrekening van de notaris. Ingeval van gehele of gedeeltelijke te late betaling van een betalingstermijn is SSW tot aan het tijdstip van daadwerkelijke volledige betaling een boeterente verschuldigd ter hoogte van de wettelijke rente voor handelstransacties.
4. De eigendomsoverdracht door de Gemeente aan SSW vindt – na het Bouwrijp maken – (gefaseerd) plaats als volgt:
A. de gronden bestemd voor de realisatie van het CEC uiterlijk vier weken nadat SSW beschikt over een Bruikbare bouwvergunning, maar niet eerder dan na gunning van de opdracht tot realisatie van het CEC;
B. de gronden bestemd voor woningbouwfase 1 zoals aangeven op de Kaart (bijlage 6) uiterlijk vier weken nadat SSW beschikt over een Bruikbare bouwvergunning voor het door haar daarop te realiseren bouwprogramma en nadat 70% van de in dat verband te realiseren koopwoningen zijn voorverkocht;
C. de gronden bestemd voor woningbouwfase 2 zoals aangeven op de Kaart (bijlage 6) uiterlijk vier weken nadat SSW beschikt over een Bruikbare bouwvergunning voor het door haar daarop te realiseren bouwprogramma en nadat 70% van de in dat verband te realiseren koopwoningen zijn voorverkocht.
Op schriftelijk verzoek van SSW kan levering eerder plaatsvinden.
5. Levering van de gronden als bedoeld in lid 1 zal voorts geschieden onder de volgende voorwaarden:
a. de akte(n) van levering zal worden gepasseerd ten overstaan van een van de notarissen of diens plaatsvervanger van Houwing Van Beek Notarissen uit Bilthoven;
b. alle kosten terzake de overdracht(en), de levering(en) en de kadastrale inmeting van het perceel komen voor rekening van SSW;
c. de gronden zijn geschikt voor de beoogde bestemmingen;
d. het verkochte wordt overgedragen in de staat waarin het zich ten tijde van het notarieel transport bevindt, met alle daaraan verbonden lusten en lasten, evenwel vrij van hypotheek, hypothecaire inschrijvingen en beslagen; het verkochte wordt overgedragen vrij van huur en/of pacht en/of andere gebruiksrechten; de Gemeente verklaart dat haar, voorzover blijkende uit de haar regarderende aankomsttitel(s), geen op het verkochte rustende kettingbedingen of kwalitatieve verplichtingen, noch lijdende erfdienstbaarheden met betrekking tot het verkochte bekend zijn anders dan die welke daarin zijn vermeld;
e. de zakelijke lasten en belastingen van het perceel geheven wordende zijn met ingang van de datum van de notariële akte van levering voor rekening van SSW, ongeacht aan wie de aanslag is gericht;
f. over of ondermaat ten opzichte van de aangegeven grootte van het betreffende perceel/percelen zal geen aanleiding geven tot enigerlei verrekening;
g. de terzake de levering(en) verschuldigde omzetbelasting is voor rekening van de SSW.
4.6 Terzake de door de Gemeente aan SSW over te dragen gronden c.q. de zich daarop bevindende opstallen zijn diverse onderzoeken verricht, Partijen genoegzaam bekend. De meest verstrekkende gevolgen heeft het archeologisch onderzoek ‘Archeologisch onderzoek: Bilthoven, Plangebied Melkweg, gemeente De Bilt’, rapport 1971 uit augustus 2009 van ADC ArcheoProjecten. Dit rapport is door de Gemeente ter beschikking gesteld van SSW en Partijen aldus genoegzaam bekend. Partijen zijn er dus mee bekend dat in het Plangebied nader archeologisch (proefsleuven) onderzoek noodzakelijk is.
REALISATIEVERPLICHTING SSW
Artikel 5 Realisatieverplichting SSW
5.1 De vastgoedexploitatie in het Plangebied is voor rekening en risico van SSW. SSW verplicht zich tot ontwikkeling en realisatie van het CEC en maximaal 170 woningen in het Plangebied. Het voorlopige (indicatieve) door SSW te realiseren programma is als volgt:
Locatie Aantal Categorie Aantal m2 (max.) GBO Koop-/huurprijs (max.)
Zuid 20 Huurappartementen (mgw) 60 m2 € 600, per maand
West 20
21 13
Koopappartementen (mgw) Koopappartementen (mgw) Huurappartementen (mgw)
100 m2 100m2 80m2
€ 280.000,-- v.o.n.
€ 245.000,-- v.o.n.
€ 600, per maand
Noord 17
36 33 9
Huurappartementen (mgw) Koopwoningen (egw) Koopwoningen (egw) Koopappartementen (mgw)
80 m2 115 m2 140 m2 90 m2
€ 600, per maand
€ 275.000,-- v.o.n.
€ 340.000,-- v.o.n.
€ 230.000,-- v.o.n.
Totaal 169
De genoemde prijzen zijn prijspeil 1 januari 2008. De huurprijzen worden jaarlijks geactualiseerd overeenkomstig de huurtoeslaggrens als bedoeld in de Wet op de huurtoeslag en de (maximale) koopprijzen worden jaarlijks geïndexeerd op basis van CPI (alle huishoudens), waarna deze gelden in plaats van de bedragen in bovenstaand overzicht c.q. de tot dat moment geactualiseerde, respectievelijk geïndexeerde bedragen.
5.2 Het is SSW toegestaan om – in overleg met de Gemeente – binnen de ruimtelijke contouren (bouwmassa) van het indicatieve programma zowel kwantitatief en kwalitatief te optimaliseren, waarbij de voorwaarden gelden:
1. Ten minste 29% van het totale aantal te realiseren woningen in het Plangebied dient door SSW te worden geëxploiteerd als sociale huurwoning of sociale koopwoning als bedoeld in artikel 1.1.1 Bro, met dien verstande dat in SSW zich heeft verplicht deze woningen gedurende ten minste vijftien (15) jaar als zodanig in stand te houden. Na afloop van de termijn van vijftien (15) jaar is SSW vrij de woningen anderszins in de markt te zetten (bijv. uitponden). Deze eis blijft onverkort van kracht ingeval van afwijking van het indicatieve programma conform lid 1.
Indien SSW handelt in strijd hiermee, verbeurt zij terzake het aantal te weinig gerealiseerde sociale huur-/koopwoningen een boete ter hoogte van het verschil tussen de residuele grondwaarde voor sociale huur-/koopwoningen conform bijlage 8 en de residuele grondwaarde voor de daadwerkelijke gerealiseerde woningen zoals opgenomen in vermeerderd met € 10.000,00 per woning. De boetebepaling vervalt na afloop van de termijn van vijftien (15) jaar als hiervoor bedoeld.
2. Het aantal extra te realiseren woningen bedraagt maximaal 10% van het totale indicatieve programma als bedoeld in lid 1.
3. Optimalisatie kan in geen geval leiden tot verlaging van de (geïndexeerde) koopsom als bedoeld in artikel 4 lid 1 sub 1.
5.3 Onverlet het bepaalde in lid 2 geldt ingeval van optimalisatie als bedoeld in dat lid het volgende: op basis van de overeengekomen minimale koopprijs als bedoeld in artikel 4 lid sub 1 heeft de Gemeente per woningcategorie een grondquote vastgesteld zoals opgenomen in bijlage 8. Indien SSW het totaal aantal woningen verkoopt aan de kopers/eindgebruikers voor een hogere totale (geactualiseerde) verkoopprijs v.o.n. voor een volwaardige woning dan het totaal van de desbetreffende woningen als opgenomen in lid 1, is SSW het percentage ter grootte van de grondquote(s) als hiervoor bedoeld van dit meerdere verschuldigd aan de Gemeente. Alsdan is SSW verplicht dit bedrag te voldoen op eerste schriftelijk verzoek van de Gemeente.
5.4 SSW zal de in lid 1 omschreven realisatieverplichting uitvoeren overeenkomstig:
a. de door SSW ingediende bouwvergunningaanvragen en voor wat betreft het CEC tevens overeenkomstig de door de Gemeente goedgekeurde definitieve ontwerpen;
b. het in deze overeenkomst met bijbehorende bijlagen bepaalde, en c. de Planning (bijlage 9).
5.5 A. Start bouw van het CEC vindt plaats na levering van de desbetreffende gronden uiterlijk drie maanden na het verkrijgen van een Bruikbare bouwvergunning daarvoor.
B. Start bouw van woningbouwfase 1 vindt – voor wat betreft de koopwoningen – niet eerder plaats dan nadat minimaal 70% van de in woningbouwfase 1 te realiseren koopwoningen zijn (voor)verkocht.
C. Start bouw van woningbouwfase 2 vindt – voor wat betreft de koopwoningen – niet eerder plaats dan nadat start bouw voor woningbouwfase 1 heeft plaatsgevonden en nadat minimaal 70% van de in woningbouwfase 1 te realiseren koopwoningen zijn (voor)verkocht. Daartoe verplicht SSW zich pas te starten met verkoop van koopwoningen uit woningbouwfase 2, als 70% van de in woningbouwfase 1 te realiseren koopwoningen zijn (voor)verkocht.
SSW dient aldus te starten met de realisatie van het CEC en, of gevolgd door, woningbouwfase 1 en daarna met woningbouwfase 2 en dient de bouwwerkzaamheden na start bouw start bouw telkens in één continue bouwstroom te voltooien.
5.6 Bouwverkeer dient via vaste door de Gemeente aan te wijzen route(s) plaats te vinden, onverminderd de aansprakelijkheid van SSW voor daardoor veroorzaakte schade. Een en ander met inachtneming van het BLVC-plan (bijlage 5).
5.7 SSW is aansprakelijk voor alle directe en indirecte schade welke zij dan wel voor haar werkzame personen of bedrijven gedurende de realisatie van het woningprogramma en het CEC toebrengen aan gemeentelijke eigendommen en eigendommen van derden.
5.8 Alle door SSW in het Plangebied uit te voeren bouwwerkzaamheden dienen te worden uitgevoerd met een gesloten grondbalans. Het uit de bouwputten vrijkomende zand en grond dient voor rekening en risico van SSW te worden afgevoerd. Partijen zullen overleggen over de mogelijkheden om zand of grond te storten in de door de Gemeente aan te wijzen depots.
Artikel 6 Bouwrijp maken, Aanleg (Bovenwijkse) Voorzieningen en Inrichting Openbare ruimte
6.1 De grondexploitatie voor het Plangebied is voor rekening en risico van de Gemeente. Het Bouwrijp maken, de Aanleg van (Bovenwijkse) Voorzieningen en de Inrichting van de Openbare ruimte geschiedt door of namens en voor rekening en risico van Gemeente op basis van de daartoe op te stellen civieltechnische- en cultuurtechnische bestekken met tekeningen en (werk)omschrijvingen en met inachtneming van de Planning (bijlage 9).
De Gemeente draagt zorg voor de aanleg van de nutsvoorzieningen in de Openbare ruimte (niet-uitgeefbaar gebied) tot aan het uitgeefbaar gebied. De daarmee gemoeide kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs. Alle extra kosten, die de nutsbedrijven c.q. de Gemeente verbinden aan de te maken aansluitingen in het uitgeefbaar gebied zijn voor rekening van SSW.
De aanleg van (tijdelijke) bouwstraten zal eerst door de Gemeente worden uitgevoerd na overleg met SSW.
6.2 De Gemeente stelt vast dat het Bouwrijp maken, de Aanleg van (Bovenwijkse) Voorzieningen en de Inrichting van de Openbare ruimte op grond van vigerende wet- en regelgeving en gemeentelijk beleid aanbestedingsplichtig is. Partijen conformeren zich hieraan en houden hiermee rekening in de Planning.
6.3 Ingeval van dreigende danwel optredende vertraging bij het Bouwrijp maken, de Aanleg van (Bovenwijkse) Voorzieningen en de Inrichting van de Openbare ruimte zal de Gemeente SSW hieromtrent schriftelijk informeren en zullen Partijen aansluitend overleg plegen over de redelijkerwijs te nemen maatregelen ter voorkoming van (verdere) vertraging.
Zulks laat onverlet de mogelijkheid tot schadevergoeding in geval de vertraging het gevolg is van een toerekenbare tekortkoming door de Gemeente.
6.4 De Gemeente streeft ernaar de Openbare ruimte zo spoedig mogelijk na het voor bewoning of gebruik gereed komen van de bebouwing voor publiek gebruik open te stellen.
Definitieve bestratingen c.q. toplagen op asfaltwegen worden echter eerst dan aangelegd, wanneer geen bouwverkeer in het betreffende gebied meer plaatsvindt. De Gemeente dient er tot die tijd voor te zorgen dat de woningen en het CEC voor bewoners/gebruikers bereikbaar zijn. De oplevering van het gebied met een openbare bestemming dient uiterlijk plaats te vinden binnen drie maanden na oplevering van (het laatste deel van) de bebouwing binnen het Plangebied, tenzij dit op grond van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in 6:258 BW niet mogelijk is. Van een dergelijke omstandigheid is onder meer sprake indien de weersomstandigheden zodanig zijn dat de werkzaamheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet binnen de genoemde termijn uitgevoerd kunnen worden.
6.5 Zodra de Openbare ruimte feitelijk voor het publiek toegankelijk is geworden, zal de Gemeente voor wat betreft de verkeers- en gevaarssituatie jegens derden gelden als beheerder in de zin van het "Reglement verkeersregels en verkeerstekens (RVV)" en van het "Besluit administratieve bepalingen inzake het wegverkeer (BABW)"; in verband daarmede zal de Gemeente tijdig de benodigde verkeers- en waarschuwingsborden plaatsen. Een en ander met inachtneming van het BLVC-plan (bijlage 5).
6.6 Ter voorkoming van schade aan in het Plangebied verrichte werken zullen Partijen over en weer de daarvoor noodzakelijke documenten uitwisselen, waaronder in ieder geval de revisietekeningen van de Voorzieningen in de Openbare ruimte. Partijen zullen het Plangebied tevens opnemen na het Bouwrijp maken en de Aanleg van (Bovenwijkse) Voorzieningen, respectievelijk na oplevering van het bouwprogramma door SSW.
Alle schade die in de periode na opname van het Bouwrijp maken en de Aanleg van (Bovenwijkse) Voorzieningen tot en met opname na oplevering van het bouwprogramma ontstaat wordt geacht veroorzaakt te zijn door SSW. Na de opname na oplevering van het bouwprogramma en herstel van eventuele schade door SSW, vrijwaart de Gemeente SSW voor verdere aansprakelijkheid terzake.
PLANOLOGISCHE PROCEDURES, PLANNING EN ORGANISATIE
Artikel 7 Planologische procedures
7.1 De Gemeente zal zich maximaal inspannen de herontwikkeling van het Plangebied planologisch mogelijk te maken en zal de daartoe benodigde documenten met voortvarendheid in procedure brengen en zoveel mogelijk bevorderen dat deze planologische procedures binnen de Planning (bijlage 9) kunnen worden afgerond.
Het ontwerpbestemmingsplan is gereed om ter inzage gelegd te worden en zal zo spoedig mogelijk na ondertekening van deze Overeenkomst en de daaropvolgende besluitvorming door de Gemeente ter inzage worden gelegd.
7.2 SSW verplicht zich om uiterlijk op de tijdstippen daartoe aangegeven in de Planning (bijlage 9) voor het door haar in het Plangebied te realiseren woningprogramma en het CEC inclusief de bijbehorende werkzaamheden volledige en ontvankelijke aanvragen voor bouw- en ander vergunningen bij het bevoegde gezag in te dienen, opdat deze vergunningen tijdig kunnen worden verleend. De bouwaanvragen dienen gebaseerd te zijn op het op basis van onderhavige overeenkomst tot stand gekomen en door de Gemeente goedgekeurde definitieve ontwerpen en dienen voorts te voldoen aan de daarvoor geldende wettelijke voorschriften en eisen.
7.3 De Gemeente behoudt, hetgeen door SSW nadrukkelijk wordt erkend, bij de nakoming van hetgeen in deze overeenkomst is bepaald haar volledige publiekrechtelijke verantwoordelijkheid voor de daaruit voortvloeiende procedures en besluitvorming. Dit houdt in dat er van de zijde van de Gemeente geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming of verzuim, indien het handelen naar deze verantwoordelijkheid eist dat de Gemeente publiekrechtelijke rechtshandelingen verricht of nalaat die niet in het voordeel zijn van de aard en de strekking van deze overeenkomst. De Gemeente is dan ook jegens SSW op generlei wijze aansprakelijk voor de gevolgen hiervan, behoudens ingeval zij toerekenbaar tekortschiet en zulks niet geschiedt als gevolg van haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid.
7.4 Indien bij de in dit artikel bedoelde procedures vertragingen optreden tengevolge van bezwaar- en beroepsprocedures, zullen Partijen met elkaar in overleg treden ter voorkoming c.q. beperking van daardoor ontstane vertraging en vertragingsschade. Zulks met inachtneming van de publiekrechtelijke taak van de Gemeente. Partijen zullen in dat geval bezien of zij overeenstemming kunnen bereiken omtrent aanpassing van de Planning en/of zij, zoveel als mogelijk binnen de in onderhavige overeenkomst overeengekomen financiële afspraken, overeenstemming kunnen bereiken omtrent het aanpassen van hun plannen of aanpassing van het bestemmingsplan.
Indien Partijen hieromtrent geen overeenstemming kunnen bereiken, is er sprake van een situatie als bedoeld in artikel 12 lid 3 van deze overeenkomst.
7.5 Indien vanwege het bepaalde in de leden 3 en 4 van dit artikel aanpassing van Plandocumenten noodzakelijk is, zullen Partijen binnen een door hen alsdan nader vast te stellen redelijke termijn trachten over de noodzakelijke aanpassing daarvan overeenstemming te bereiken.
7.6 Het niet verlenen, het niet tijdig verlenen of het niet tijdig onherroepelijk zijn van de vereiste vergunningen, goedkeuringen, beschikkingen, vrijstellingen en/of ontheffingen door onthouding van goedkeuring aan deze plannen door hogere overheden en/of tengevolge van bezwaar- en beroepsprocedures geeft geen van Partijen het recht om haar wederpartij aan te spreken tot vergoeding van enigerlei schade, kosten of interesten.
Artikel 8 Planning
8.1 Partijen zullen ter waarborging van een goede voortgang van de herontwikkeling van het Plangebied c.q. de uitvoering van hun taken in dat verband, gezamenlijk een integrale Planning voor de herontwikkeling op- en vaststellen, waarin is aangegeven binnen welke termijnen welke werkzaamheden door de daarbij aangegeven Partij dienen te worden verricht. De Planning maakt na vaststelling door Partijen als bijlage 9 deel uit van deze overeenkomst. De Planning wordt periodiek geactualiseerd door Partijen en zonodig worden daarbij nieuwe mijlpalen als resultaatsverplichting gekwalificeerd. Na vaststelling door Partijen van een geactualiseerde Planning treedt deze in de plaats van de vorige versie.
De nakoming van de Planning heeft het karakter van een inspanningsverplichting, behoudens in die gevallen dat Partijen mijlpalen hebben gekwalificeerd als resultaatsverplichting. Als resultaatsverplichting wordt in ieder geval aangemerkt de uiterlijk datum/data waarvoor de vergunningaanvragen met de daarbij behorende onderzoeken door SSW ingediend dienen te zijn.
8.2 Partijen zullen hun werkzaamheden ieder voor wat zijn aandeel betreft overeenkomstig het in de Planning bepaalde verrichten, voor zover zulks in beider vermogen ligt en behoudens publiekrechtelijke belemmeringen welke daarbij mochten optreden.
8.3 Indien vertraging in de uitvoering optreedt c.q. dreigt op te treden, zullen Partijen zulks zo spoedig mogelijk aan elkaar melden en met elkaar in overleg treden en terzake zodanige maatregelen nemen als nodig zijn om de voortgang van de werkzaamheden zoveel mogelijk overeenkomstig de Planning te waarborgen. In overleg tussen Partijen kan de Planning worden aangepast.
8.4 Partijen zijn ermee bekend dat nader archeologisch (proefsleuven)onderzoek nodig is, waartoe een programma van eisen is opgesteld dat als bijlage 11 deel uit maakt van deze overeenkomst. Eventuele vertragingen als gevolg van het uit te voeren archeologisch (proefsleuven) onderzoek en/of eventueel daaruit voortvloeiende werkzaamheden geeft geen van Partijen het recht om haar wederpartij aan te spreken tot vergoeding van enigerlei schade, kosten of interesten.
Zulks onverlet het bepaalde in lid 2 en Partijen zullen ingeval van dreigende vertraging als hiervoor bedoeld in overleg treden ten einde eventuele schade zoveel mogelijk te beperken.
8.5 SSW is verplicht om binnen twee jaar na start bouw van woningbouwfase 2 als bedoeld in artikel 4 lid 1 sub 4 aan al haar realisatieverplichtingen terzake het Plangebied te hebben voldaan en de Gemeente is verplicht om zo spoedig mogelijk daarna aan haar verplichtingen terzake de Inrichting van de Openbare ruimte te hebben voldaan. Indien SSW voornoemde resultaatsverplichting niet nakomt verbeurt zij aan de Gemeente een direct opeisbare boete ter hoogte van € 1.500,-- per dag voor elke dag dat de niet- nakoming voortduurt, onverminderd het recht van de Gemeente om vergoeding van de eventueel door haar te lijden schade te vorderen.
Artikel 9 Organisatie
9.1 Partijen zijn een overlegstructuur overeengekomen ten behoeve van de uitvoering van onderhavige overeenkomst. Onderdeel van deze overlegstructuur zijn de Stuurgroep en de Projectgroep. De samenstelling, werkwijze en besluitvorming van deze organisatie is omschreven in bijlage 12 van onderhavige overeenkomst. Uitgangspunt voor de projectorganisatie is dat Partijen er, ongeacht het aantal personen dat zitting heeft in de groepen, bij besluitvorming gelijke stemverhoudingen (50:50) hebben.
9.2 Partijen dragen elk zelf de kosten die zij in verband hiermee maken, tenzij zij anderszins overeenkomen.
DUUR, NIET NAKOMING, ONTBINDING EN GESCHILLEN
Artikel 10 Duur en wijziging van de overeenkomst
10.1 Deze overeenkomst treedt in werking op het moment van ondertekening en duurt voort totdat Partijen aan al hun verplichtingen op grond daarvan hebben voldaan. Partijen leggen zodanig beëindiging op het eerste verzoek van een van Partijen schriftelijk vast.
10.2 Partijen kunnen deze overeenkomst en de daaruit voortvloeiende overeenkomsten te allen tijde (buiten rechte) met wederzijds goedvinden beëindigen.
Artikel 11 Tussentijdse wijziging en ontbinding van de overeenkomst
11.1 Wijziging van deze overeenkomst is alleen mogelijk met wederzijds goedvinden van Partijen en wordt alsdan schriftelijk vastgelegd in een aanvullende of vervangende overeenkomst.
11.2 Partijen zullen naar de eisen van redelijkheid en billijkheid onderhandelen over aanpassing van onderhavige overeenkomst, in geval van gewijzigde of onvoorziene omstandigheden welke ertoe leiden dat ongewijzigde instandhouding van deze overeenkomst ten opzichte van één van Partijen of beide Partijen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag of kan worden gevergd. Alsdan zullen Partijen trachten te komen tot aanpassing van onderhavige overeenkomst en de daaruit voortvloeiende overeenkomsten, ten einde deze in overeenstemming te brengen met de alsdan gewijzigde omstandigheden. Van gewijzigde of onvoorziene omstandigheden is in ieder geval sprake ingeval van het niet onherroepelijk worden van de benodigde bouwvergunningen, ingeval van extreme wijziging van marktomstandigheden die ertoe leiden dat het woningprogramma niet (meer) afzetbaar is en ingeval van archeologische vondsten.
Indien het hiervoor bedoelde overleg niet binnen drie maanden tot overeenstemming en een nadere overeenkomst of aanpassing van de overeenkomst leidt, is zulks aan te merken als een geschil als bedoeld in artikel 12 lid 3.
11.3 Ieder van Partijen is gerechtigd te vorderen, dat de ingevolge artikel 12 bevoegde rechter deze overeenkomst geheel of gedeeltelijk ontbindt en de gevolgen daarvan vaststelt in het geval dat sprake is van een of meer zodanig ernstige toerekenbare tekortkomingen van een der Partijen dat de voortzetting van de overeenkomst in redelijkheid niet van de wederpartij kan worden gevergd.
11.4 De Gemeente is gerechtigd onderhavige overeenkomst voor het niet reeds uitgevoerde gedeelte buitengerechtelijk te ontbinden door het enkele feit dat SSW:
a. in staat van faillissement raakt;
b. surséance van betaling aanvraagt;
c. wordt ontbonden of geliquideerd of op enige andere wijze in haar bevoegdheid om rechtshandelingen te verrichten wordt beperkt;
d. een onderhands akkoord voorbereidt aan haar crediteuren, dat met ingang van de datum waarop zij haar faillissement aanvraagt respectievelijk waarop zij in staat van faillissement wordt verklaard respectievelijk waarop zij een aanvraag tot surséance van betaling bij de rechtbank heeft ingediend respectievelijk waarop een onderhands akkoord aan de crediteuren wordt aangeboden, respectievelijk de dag waarop SSW last van de rechter wordt ontbonden of geliquideerd, of
e. op enige andere wijze in haar bevoegdheid om rechtshandelingen te verrichten wordt beperkt.
Aan zodanige beëindiging zal SSW geen enkel recht kunnen ontlenen op enigerlei vergoeding van schade, kosten en/of interesten.
Artikel 12 Domicilie en geschillen
12.1 Op deze overeenkomst is het Nederlandse recht van toepassing.
12.2 Partijen kiezen voor de uitvoering van deze overeenkomst woonplaats in De Bilt.
12.3 Een geschil wordt geacht aanwezig te zijn, zodra één der Partijen dit schriftelijk aan de andere Partij meedeelt of indien het overleg als bedoeld in artikel 11 lid 2 niet tot overeenstemming tussen Partijen leidt.
12.4 Alle geschillen die naar aanleiding van deze overeenkomst en de daaruit voortvloeiende overeenkomsten tussen Partijen mochten ontstaan en die door Partijen niet in der minne zijn beslecht, zullen aanhangig worden gemaakt bij de bevoegde rechter in het arrondissement Utrecht. De rechter is bevoegd die wijzigingen in deze overeenkomst aan te brengen, die naar zijn oordeel in de gegeven omstandigheden redelijk en billijk zijn.
Indien de rechter geen mogelijkheid ziet door middel van wijzigingen tot een redelijk en billijk resultaat te komen, kan hij deze overeenkomst voor het niet reeds uitgevoerde gedeelte daarvan, ook ontbinden. Daarbij dienen alle financiële en andere gevolgen van de ontbinding door de rechter te worden vastgesteld.
CONTRACTS(OVERDRACHT)
Artikel 13 Contractsoverdracht en overdracht Plangebied
13.1 Indien en voorzover SSW haar rechten en verplichtingen, welke uit deze overeenkomst voortvloeien, aan een derde wenst over te dragen, behoeft zulks de voorafgaande schriftelijke instemming van de Gemeente. De Gemeente is bevoegd om aan het verlenen van haar instemming voorwaarden te verbinden die zij nodig oordeelt voor de juiste nakoming van de op de opvolger over te dragen verplichtingen.
13.2 In afwijking van het bepaalde in lid 1 heeft SSW geen toestemming als bedoeld in lid 1 nodig voor transacties tussen haar en:
a. particuliere kopers van woningen in het Plangebied;
b. met haar in een groep verbonden rechtspersonen, als bedoeld in artikel 2:24b BW, en
c. andere toegelaten instellingen als bedoeld in artikel 70 Woningwet, waaronder tevens te verstaan eventuele overname door of fusie met een of meerdere andere toegelaten instelling(en).
SLOTBEPALINGEN
Artikel 14 Bevoegd orgaan Gemeente
14.1 Waar in deze overeenkomst enige beslissing of handeling van de Gemeente wordt verlangd, is het daartoe aangewezen orgaan het College van Burgemeester en Wethouders, tenzij krachtens wettelijk voorschrift uitdrukkelijk anders is bepaald.
Artikel 15 Schriftelijk
15.1 Waar in deze overeenkomst gevolgen worden verbonden aan een schriftelijke melding van een der Partijen, kan als een dergelijke schriftelijke melding uitsluitend dienen een per aangetekende post verzonden stuk, een fax-, of emailbericht. De laatste twee mits gevolgd door een aangetekende brief.
Artikel 16 Vertrouwelijkheid/geheimhouding
16.1 Partijen zullen strikte vertrouwelijkheid in acht (doen) nemen ten aanzien van besprekingen in het kader van (het sluiten van) deze overeenkomst en daarmee samenhangende informatie, met dien verstande dat Partijen niet tot geheimhouding verplicht zijn voor zover zij tot verstrekking van gegevens verplicht moet worden geacht ter naleving van wettelijke voorschriften.
Artikel 17 CEC en aanbestedingsplicht
17.1 SSW wordt eigenaar van het CEC en de vastgoedexploitatie is voor haar risico. SSW voert met de Gemeente en de Participanten overleg over het toekomstige beheer en de feitelijke exploitatie van het CEC, respectievelijk over de wijze waarop SSW, de Participanten en eventueel de Gemeente hun onderlinge verhoudingen vorm en inhoud geven en zullen hierover nadere afspraken maken door middel van het sluiten van de Participatieovereenkomst.
17.2 Partijen zijn voor de verhuur en gebruik van de ruimten in het CEC aan de Participanten en de Gemeente als hoofdhuurders de volgende kaders en randvoorwaarden overeengekomen:
1. Verhuur vindt plaats op basis van de modelhuurovereenkomsten van de ROZ.
2. De aanvangshuurprijs bedraagt € 120,00 per m2 BVO exclusief omzetbelasting (prijspeil 2007) voor alle functies.
3. Voor zover wettelijk mogelijk verhuurt SSW de ruimten belast met omzetbelasting.
Indien verhuurd moet worden vrij van omzetbelasting zal SSW géén opslagen ter compensatie daarvan hanteren.
4. De huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van CPI (alle huishoudens).
5. De initiële huurperiode bedraagt minimaal 15 jaar, telkens te verlengen met 5 jaar.
6. SSW doet gedurende de looptijd van de respectievelijke huurovereenkomsten met de Participanten en/of de Gemeente afstand van haar recht tot opzegging van de huurovereenkomsten tegen het einde van een (verlengde) huurperiode, maar zulks laat onverlet de mogelijkheid tot tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomsten op grond van toerkenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst.
7. SSW doet gedurende de looptijd van de respectievelijke huurovereenkomsten met de Participanten en/of de Gemeente afstand van haar recht om de rechter te verzoeken om nadere vaststelling van de huurprijs.
8. SSW stelt een beheerder aan voor CEC.
9. Ingeval van beëindiging van een huurovereenkomst met een van de Participanten dient SSW de vrijkomende ruimte(n) schriftelijk met bevestiging van ontvangst te huur aan te bieden aan de resterende Participanten, die binnen een termijn van twee weken na ontvangst schriftelijk moeten aangeven of zij gebruik wensen te maken van het aanbod; de resterende Participanten genieten een zgn. voorkeursrecht en indien zij niet schriftelijk reageren binnen de gestelde termijn, is zulks te beschouwen als niet aanvaarden van het aanbod. Indien de resterende Participanten geen gebruik wensen te maken van hun voorkeursrecht, dient SSW de ruimten met voorrang – in aflopende rangorden – te verhuren aan:
1. Derden met kerntaakgebonden activiteiten met, voor en/of in samenwerking met de gehuisveste organisaties direct gericht op het verzorgingsgebied;
2. Derden met kerntaakgebonden activiteiten met, voor en/of in samenwerking met de gehuisveste organisaties zowel gericht op het verzorgingsgebied als de daarop aansluitende omgeving;
3. Derden met activiteiten passend binnen de aard van de accommodatie met, voor en/of in samenwerking met de gehuisveste organisaties direct gericht op het verzorgingsgebied;
4. Derden met activiteiten passend binnen de aard van de accommodatie met, voor en/of in samenwerking met de gehuisveste organisaties direct gericht op het verzorgingsgebied en de daarop aansluitende omgeving.
SSW neemt de inspanningsverplichting op zich de ruimten te verhuren aan derden behorende tot de hiervoor genoemde categorieën. Indien SSW er in ondanks haar inspanningen niet in slaagt de ruimten – binnen twee maanden na ontruiming door de vertrekkende Participant – te verhuren aan een derde uit de genoemde categorieën, is SSW vrij de ruimte(n) anderszins passend binnen de bestemming te verhuren.
SSW zal de nadere en definitieve voorwaarden voor verhuur en gebruik van de ruimten in het CEC met de Participanten vastleggen in de te sluiten Participatieovereenkomst. Het bepaalde in de Participatieovereenkomst geldt ook ten aanzien van gebruikers, niet zijnde Participanten.
17.3 Indien SSW en de Gemeente op enig moment gezamenlijk tot de conclusie komen dat het CEC niet meer conform de beoogde bestemming geëxploiteerd kan worden, kan SSW het gebouw met bijbehorende grond voor eigen rekening en risico herontwikkelen, mits SSW deze in eigendom houdt. De Gemeente verklaart zich bereid alsdan – met inachtneming van haar publiekrechtelijke taken – haar medewerking te verlenen aan herontwikkeling.
Indien SSW wenst over te gaan tot verkoop van de desbetreffende gronden en/of het gebouw, heeft de Gemeente het eerste recht van koop en dient SSW deze schriftelijk te koop aan te bieden aan de Gemeente.
17.4 De Gemeente stelt vast dat de ontwikkeling en realisatie van het CEC – in ieder geval voor het deel dat als brede school zal worden gebruikt – aanbestedingsplichtig is. Partijen verplichten zich jegens elkaar, ter uitvoering van die aanbestedingsplicht terzake de opdrachten voor het ontwerp en de realisatie van het CEC de vigerende wet- en regelgeving in acht te nemen en deze opdrachten dienovereenkomstig aan te besteden.
SSW verplicht zich jegens de Gemeente:
1. de opdracht tot vervaardiging van het ontwerp van het CEC (meervoudig onderhandse aanbestedingsprocedure), en
2. de opdracht tot van het CEC op basis van het ontwerp (Europese aanbestedingsprocedure)
aan te besteden uit naam van de Gemeente, waartoe de Gemeente te zijner tijd volmacht zal verlenen aan SSW.
Na gunning van de respectievelijke opdrachten draagt de Gemeente haar contractuele verplichting jegens de desbetreffende marktpartijen over aan SSW, welke SSW alsdan zal aanvaarden. SSW wordt aldus feitelijke opdrachtgever voor de vervaardiging van het ontwerp en de realisatie van het CEC. Partijen zullen terzake nog nadere afspraken maken en zulks expliciet opnemen in de respectievelijke aanbestedingsdocumenten.
17.5 Indien de Gemeente op grond van een rechterlijke uitspraak terzake het bepaalde in dit artikel, al dan niet bij wege van voorlopige voorziening, wordt bevolen om:
a. enige opdracht die onderwerp is van deze overeenkomst geheel of gedeeltelijk (opnieuw) aan te besteden of in concurrentie te brengen; en/of
b. de verplichtingen uit deze overeenkomst geheel of gedeeltelijk op te schorten; en/of c. deze overeenkomst geheel op te zeggen; en/of
d. deze overeenkomst geheel of gedeeltelijk (buitengerechtelijk) te ontbinden; en/of e. deze overeenkomst op welke wijze dan ook geheel of gedeeltelijk te beëindigen, dan zal het de Gemeente vrijstaan om de verplichtingen uit deze overeenkomst geheel of gedeeltelijk op te zeggen, dan wel deze overeenkomst geheel of gedeeltelijk (buitengerechtelijk) te ontbinden dan wel deze overeenkomst op welke wijze dan ook geheel of gedeeltelijk te beëindigen.
Partijen stellen vast en komen overeen dat alsdan niet gehouden zijn tot vergoeding van enigerlei kosten, schade en/of interesten en doen reeds nu voor alsdan afstand van hun rechten desbetreffend.
Artikel 18 Planschade
18.1 De Gemeente is verantwoordelijk voor de behandeling van en het beslissen op eventuele aanvragen om planschadevergoedingen als bedoeld in artikel 6.1 Wro. SSW dient voordat de ruimtelijke procedure wordt opgestart voor zijn rekening en risico een planschaderisicoanalyse uit te voeren.
18.2 Partijen streven ernaar eventuele planschade zoveel mogelijk te beperken.
18.3 Indien in het kader van de herontwikkeling van het Plangebied aan derden planschade wordt toegekend als bedoeld in artikel 6.1 Wro, zal SSW deze planschade voor haar rekening nemen.
BIJLAGEN
Artikel 19 Bijlagen
19.1 De navolgende, door Partijen voor akkoord geparafeerde en gewaarmerkte bijlagen maken onverkort en onverbrekelijk deel uit van deze overeenkomst:
Bijlage 1: het Ontwikkelingsplan van SSW d.d. 13 mei 2008;
Bijlage 2: Afsprakenkader CEC d.d. 18 december 2008;
Bijlage 3: A. Huisvestingsplan november 2009 met bijbehorend B. Ruimtelijk programma van eisen, en
C. Technisch programma van eisen;
Bijlage 4: Model Participatieovereenkomst (definitieve versie d.d.21 december 2009);
Bijlage 5: BLVC-plan (te zijner tijd toe te voegen);
Bijlage 6: Kaart met aanduiding van het definitieve Plangebied, de te verkopen c.q.
uitgeefbare en niet-uitgeefbare gronden (te zijner tijd toe te voegen);
Bijlage 7: Matenplan (te zijner tijd toe te voegen);
Bijlage 8: Overzicht grondquoten per woningtype oktober 2009;
Bijlage 9: Planning;
Bijlage 10: Communicatieplan oktober 2009;
Bijlage 11: Programma van eisen voor de uitvoering van archeologisch (proefsleuven)onderzoek (te zijner tijd toe te voegen);
Bijlage 12: Overlegstructuur
19.2 Ingeval de bepalingen of aanwijzingen in voormelde bijlagen afwijken van, dan wel strijdig zijn met, het bepaalde in deze overeenkomst, dan geldt het desbetreffend bepaalde in de overeenkomst.
Aldus in tweevoud opgemaakt en ondertekend te De Bilt, op 21 december 2009
de Gemeente SSW
H.P. Mittendorff drs. A.C.A.M. van Zijl
COLOFON
Project : Samenwerkingsovereenkomst Melkweg e.o.
Datum : 21 december 2009
