Bruynen Makelaardij & Taxaties, Bosbeeklaan 13, 5991 MA Baarlo T: 077-4773720 M: 06-42743290
VENLO Tegelseweg 34 Vraagprijs € 209.000 k.k.
Rendabel beleggingsobject. Dit voormalige herenhuis aan de rand van de Venlose binnenstad is ingericht als studentenwoning. Het telt 7 grote woon/slaapkamers,
een keuken, badkamer, berging en kelder. Het pand verkeert bouwkundig in goede staat en heeft deels kunststof kozijnen met dubbelglas.
• Bj: 1910 • Perc: 107 m² • Inh: 724 m³ • Woonopp.: 192 m²
OBJECTOMSCHRIJVING
De spaarrente is zo laag dat u uw geld beter kunt investeren in bijvoorbeeld deze studentenwoning.
Dit voormalige herenhuis in Venlo-Zuid levert een rendement op dat pakweg 6 keer zo hoog is als de rente die u over uw spaarsaldo ontvangt. De woning telt 7 grote verhuurbare kamers (30, 21, 20, 3x18 en 10 m²). Het pand heeft verder een gemeenschappelijke keuken (10 m²) en badkamer (8 m²), een berging, kelder en kleine achtertuin.
Het beleggingsobject heeft een bruto jaarrendement van ongeveer 10 procent (netto circa 7 procent). Venlo telt momenteel ruim 2000 studenten en de verwachting is dat dit aantal de komende jaren zal oplopen tot ruim boven de 3000. Het leegstandrisico is mede daardoor vrijwel nihil. De nieuwe eigenaar zal de lopende
huurcontracten uiteraard moeten respecteren.
Het pand verkeert bouwkundig in goede staat en ligt op slechts 5 minuten lopen van het Venlose stadscentrum met al zijn voorzieningen. Het centraal station bevindt zich op 10 minuten loopafstand.
Is uw interesse gewekt, maak dan een afspraak voor een vrijblijvende bezichtiging. Wij leiden u graag rond.
OBJECTGEGEVENS
Adres : Tegelseweg 34 Postcode en plaats : 5912 BJ Venlo
Type woning : herenhuis/beleggingsobject Bouwjaar : 1910
Perceeloppervlakte : 107 m² Inhoud : 724 m³ Gebruiksopp. wonen : 192 m² Overige inpandige ruimte: 22 m² Geb.geb. buitenruimte : 9 m² Externe bergruimte : -
Aantal kamers : 9 (7 slaapkamers) Kadastrale aanduiding : Venlo T 122
Indeling begane grond : hal met trapopgang en toiletruimte; 2 kamers (21 en 18 m²) en keuken (10 m²) Indeling 1e verdieping : overloop, 3 kamers (20, 18 en 10 m²) en badkamer (8 m²)
Indeling 2e verdieping : overloop, 2 kamers (30 en 18 m²) en berging (10 m²) Kelder : 2 kelderruimtes (tezamen 22 m²)
Tuin : achtertuin (circa 20 m²)
Dakbedekking : pannen en bitumineuze dakbedekking Kozijnen : deels kunststof, deels hout
Centrale verwarming : cv op gas (HR-combi Nefit 2012) Warmwatervoorziening : via cv-ketel
Isolatie : deels dubbelglas Energielabel : indicatief label F Staat van onderhoud : redelijk
Financieringsvoorbehoud : 6 weken Bankgarantie : vereist Aanvaarding : in overleg
FOTO-IMPRESSIE
PLATTEGRONDEN
KADASTRALE KAART
INKOMSTEN EN UITGAVEN
Huuropbrengst € 22.380,00 per jaar
Onroerendezaakbelasting € 398,71 per jaar
Rioolrecht € 168,85 per jaar
Waterschapslasten € 65,00 per jaar
Afvalstoffenheffing € 245,01 per jaar
Opstalverzekering € 794,80 per jaar
Elektriciteit en gas € 4248,00 per jaar
Waterleidingmij € 253,60 per jaar
Ziggo € 213,00 per jaar
Aansprakelijkheidsverzekering € 40,00 per jaar
Brandblussers € 100,00 per jaar
Netto-jaarresultaat: € 22.380 - € 6526 = € 15.854
* Deze lasten zijn gebaseerd op het huidige gebruik en zijn indicatief. Hier kunnen geen rechten aan worden ontleend.
HYPOTHEEKADVIES
Het kopen van een woning is een belangrijke gebeurtenis en een grote uitgave. Daarom is het raadzaam u tevoren goed te laten informeren.
Wij werken samen met enkele onafhankelijke hypotheekspecialisten in de regio, die u een gedegen advies geven. Afgestemd op uw persoonlijke situatie.
Bent u geïnteresseerd, laat het ons weten en wij maken graag een afspraak voor een vrijblijvend gesprek. Dat kan zowel op kantoor als bij u thuis.
GOED OM TE WETEN
Schriftelijkheidsvereiste
Wordt een woning gekocht door een natuurlijk persoon, die dit niet voor zijn beroep of bedrijf doet, dan moet de koop schriftelijk worden aangegaan. Tot 1 september 2003 was een mondelinge overeenkomst ook geldig.
Het schriftelijkheidsvereiste geldt alleen voor aankoop van een woning voor eigen bewoning. Voor aIle andere aankopen van onroerende zaken blijven de huidige regels gelden, met dien verstande dat ook deze
koopovereenkomst kan worden ingeschreven bij het Kadaster (zie hierna). Voor het opstellen van de koopovereenkomst kan een notaris of makelaar worden ingeschakeld. Dit is niet verplicht.
Drie dagen bedenktijd
Als de schriftelijke koopovereenkomst eenmaal is getekend, dan heeft de koper het recht om binnen drie dagen nadat de koopovereenkomst aan hem ter hand is gesteld, van de koop af te zien. De koper hoeft hiervoor geen redenen op te geven. De gedachte achter deze bedenktijd is dat de koper nog de gelegenheid heeft om deskundigen te raadplegen. De termijn van drie dagen is zodanig, dat daarin in ieder geval twee werkdagen moeten vallen. De verkoper heeft geen bedenktijd. Naast deze bedenktermijn van drie dagen kunnen uiteraard nog steeds de gebruikelijke ontbindende voorwaarden worden opgenomen, bijvoorbeeld voor het verkrijgen van een hypothecaire geldlening of een woonvergunning. De bedenktijd van drie dagen kan niet worden uitgesloten.
Bedenktijd en termijnenwet
De bedenktijd is minimaal drie dagen en begint te lopen op de dag na de dag waarop de koper een kopie van de door beide partijen getekende koopakte heeft ontvangen. Op de bedenktijd is de Algemene Termijnenwet van toepassing, waarin staat dat ten minste twee van de drie dagen geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag mogen zijn. Als een bedenktijd eindigt op zo’n dag, wordt zij verlengd tot de eerstvolgende dag die geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is. Zie hiervoor het volgende overzicht (hierin zijn algemeen erkende feestdagen niet meegenomen):
Ondertekende koopakte door koper ontvangen
Bedenktijd eindigt op Bedenktijd bedraagt
Maandag Donderdag Drie kalenderdagen
Dinsdag Vrijdag Drie kalenderdagen
Woensdag Maandag Vijf kalenderdagen
Donderdag Maandag Vier kalenderdagen
Vrijdag Dinsdag Vier kalenderdagen
Zaterdag Dinsdag Drie kalenderdagen
Zondag Woensdag Drie kalenderdagen
Inschrijving van de koopovereenkomst bij het Kadaster
Een koopovereenkomst kan worden ingeschreven bij het Kadaster. Alleen een notaris kan voor deze
inschrijving zorgen. Het voordeel van inschrijving bij het Kadaster is dat de koper door deze inschrijving wordt beschermd tegen calamiteiten aan de zijde van de verkoper zoals dubbele verkoop, faillissement,
schuldsanering en dreigende beslagen. Wordt het eigendom van de woning niet binnen zes maanden na het ondertekenen van de koopovereenkomst aan de koper geleverd, dan vervalt deze bescherming.
VEELGESTELDE VRAGEN (EN ANTWOORDEN)
De meest gestelde vragen over bezichtigingen, onderhandelingen, koopovereenkomsten en meer. ‘Word ik koper als ik de vraagprijs bied?’ en
‘Wanneer komt de koop tot stand?’ zijn vragen waar veel misverstanden over bestaan. Wij geven u antwoord op o.a. deze vragen, alsmede over enkele andere zaken waar veel onduidelijkheden over bestaan.
1. Wanneer ben ik in onderhandeling?
U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen.
2. Mag een makelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld wordt?
Dat mag. Een onderhandeling hoeft nog niet tot een verkoop te leiden. De verkoper wil daarnaast wellicht graag weten of er meer belangstelling is.
De eerste bieder hoeft nog niet de beste te zijn.
Daarom gaan de bezichtigingen door. Vaak zal de verkopende makelaar aan belangstellenden vertellen dat hij, zoals dat heet, ‘onder bod’ is. Een belangstellende mag dan wel een bod uitbrengen, maar krijgt daar geen antwoord op tot de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is. De makelaar zal geen mededelingen doen over de hoogte van biedingen. Dit zou het overbieden kunnen uitlokken.
3. Kan verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?
Het antwoord is ja. Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod (zoals beschreven onder ‘Word ik koper als ik de vraagprijs bied?’), dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen.
Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de verkopende partij een bod aanvaardt, is er sprake van een koop. Als de verkoper een tegenbod doet, kan de koper door dit te aanvaarden de koop tot stand brengen.
Andersom kan dat ook. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan vervalt het eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook
als de partijen ‘naar elkaar toekomen’ in het biedingproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen.
4. Word ik koper als ik de vraagprijs bied?
Over deze vraag bestaan veel misverstanden. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft in een arrest bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.
5. Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen?
Dat mag. Een van de partijen mag de onderhandeling beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar - natuurlijk in overleg met de verkoper - besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te wijzigen. Uiteraard dient hij eerst de eventuele gedane toezeggingen na te komen (zie ook vraag 7 en 8). De makelaar kiest vervolgens bijvoorbeeld voor een inschrijvingsprocedure. AIle bieders hebben dan een gelijke kans om een hoogste bod uit te brengen.
6. Wat is een optie?
Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan al wel eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijv. nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo’n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een al bestaande woning wordt vaak ten onrechte het begrip ‘optie’
gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopend makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo’n toezegging kan bijv.
inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod.
De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning.
7. Als ik de eerste ben die belt voor een bezichtiging, als ik de eerste ben die de woning bezichtigt of als ik de eerste ben die een bod uitbrengt, moet de makelaar in deze gevallen ook het eerste met mij in onderhandeling gaan?
Op al deze vragen is het antwoord nee. De verkopende makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. De verkopende makelaar heeft wel de verplichting u daarover te informeren. Het is verstandig als u serieus belangstelling heeft de makelaar te vragen wat uw positie is. Dat kan veel teleurstelling voorkomen.
Doet de makelaar u een toezegging, dan dient hij deze na te komen.
8. Wanneer komt de koop tot stand?
Als de verkoper en koper het mondeling eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan is er een koop. De verkopende makelaar legt deze koop schriftelijk vast in een koopakte. Daarin moet staan wat de partijen mondeling hebben afgesproken. Meestal wordt er nog een aantal afspraken vastgelegd in de koopakte. Denk bijvoorbeeld aan de boeteclausule.
Dergelijke aanvullende afspraken gelden pas zodra de koopakte door beide partijen is getekend of van tevoren mondeling akkoord is bevonden. Een ontbindende voorwaarde is overigens een belangrijk onderwerp. Hierover moeten beide partijen het eens zijn vóór de mondelinge koop. Let op: u krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde voor de financiering. Bij uw bod moet u melden dat dit 'onder voorbehoud financiering' is.
9. Wat betekent k.k. (kosten koper)?
Bestaande woningen worden meestal verkocht voor een prijs k.k. Het betekent dat u naast de koopsom rekening moet houden met de volgende bijkomende kosten:
Overdrachtsbelasting; belasting die wordt geheven over de koopsom van een woning (2%)
Kosten transportakte; bij de notaris wordt het onroerend goed op uw naam overgeschreven
Financiering; indien u een hypotheek nodig heeft wordt u geconfronteerd met:
- afsluitprovisie voor de hypotheekbank
- kosten voor het taxatierapport ter verkrijging van de hypotheek
- kosten voor het passeren van de hypotheekakte bij de notaris
- eventuele kosten voor het aanvragen van de nationale hypotheek garantie (NHG)
De ‘kosten koper’ belopen over het algemeen circa 6% van de koopsom 10. Ik kan toch ook zonder makelaar een huis verkopen of kopen?
Dat kan. U moet dan echter wel bereid zijn om veel tijd te investeren in de voorbereiding, in het zoeken van de juiste koper, of de juiste woning, in het verkoop- of aankoopproces, en in het juridische gedeelte betreffende de onderhandelingen en de contractfase. Doet u dat niet, dan loopt u veel risico. Als koper heeft u bijvoorbeeld een onderzoeksplicht, en als verkoper een meldplicht. Maar wat moet u precies melden of onderzoeken? Dit is nog maar één reden waarom u een deskundige zou kunnen inschakelen. Ook onderhandelen is een vak op zich.
Het gaat tenslotte niet om kleine bedragen, en de bijkomende ontbindende voorwaarden spelen ook een grote rol. Wilt u uw risico’s verkleinen, geen tijd verspillen, de stress en onzekerheid zoveel mogelijk vermijden, en uw kansen op een goed resultaat vergroten, schakel dan een makelaar in.
Een goede makelaar verdient zichzelf dubbel en dwars terug!!!
TOT BESLUIT
Geachte belangstellende,
Namens de verkoper is getracht u in deze brochure een zo goed mogelijke indruk te geven van het object. De omschrijving van dit registergoed, foto’s, vaste lasten en, indien voorhanden, plattegronden zijn slechts een indicatieve weergave. De gegevens, bedragen etc. kunnen zijn verkregen door mondelinge overdracht.
Hoewel zorgvuldigheid is betracht, wordt voor de inhoud van deze verkoopbrochure door de eigenaar noch door de verkopend makelaar enige aansprakelijkheid aanvaard voor onjuistheden van vermelde gegevens. De koper wordt er uitdrukkelijk op geattendeerd dat ook (eventuele) mededelingen over gebreken niet betekent dat de eigenaar en/of makelaar garandeert dat de onroerende zaak voor het overige vrij is van gebreken, gebruikelijke slijtage en veroudering/beperkte levensduur. Voor objecten die vóór 1993 zijn gebouwd of een verbouwing of renovatie hebben ondergaan, geldt dat het normale praktijk was asbesthoudende materialen te verwerken die al of niet zichtbaar zijn.
De beoordeling van de bouwkundige staat en het onderhoud, zoals omschreven in deze brochure, berust op visuele waarneming. Deze opname beoogt uitdrukkelijk geen bouwtechnische keuring en/of inspectie ten behoeve van een aankoop te zijn. In geval van een aankoop, specifiek bij oudere panden, adviseren wij te allen tijde een bouwtechnische keuring uit te laten voeren door een specifieke bouwkundige.
Los van het feit dat de eigenaar/verkoper een mededelingsplicht heeft, wordt in het Burgerlijk Wetboek ook de onderzoeksplicht van de koper vermeld. Dit houdt in dat ook de koper zijn verantwoordelijkheid cq. onderzoeksplicht heeft met betrekking tot hetgeen voor hem/haar bij de aankoop belangrijk is.
Uitdrukkelijk wordt ook door de verkoper gesteld dat de transactie niet eerder tot stand kan komen
nadat niet alleen over de hoofdzaken, prijs e.d., maar ook over de details, zoals roerende zaken, datum overdracht etc., overeenstemming is bereikt tussen beide partijen.
Wij gaan ervan uit dat u, vóórdat u een bod uitbrengt op de woning, onderzoek heeft verricht naar alle aspecten die in het algemeen en voor u in het bijzonder van belang zijn bij het nemen van uw aankoopbeslissing. Daartoe behoort minimaal het bestuderen van de informatie die door ons wordt aangeboden, het inwinnen van informatie bij derden en een onderzoek naar uw financiële mogelijkheden. Ook raden wij u aan bij twijfel een ter zake deskundige in te schakelen (aankoopmakelaar, bouwkundige etc.)
Na een tot stand gekomen overeenkomst zal door de makelaar een koopakte worden opgesteld.
Behoudens nadere afspraken gelden de standaardregels. Tot zekerheid van de nakoming van de verplichtingen van de kopende partij verlangt verkoper dat koper een waarborgsom ter grootte van 10 % van de koopsom stort op een derdengeldrekening van de notaris, danwel dat er een bankgarantie wordt afgegeven ter grootte van dit bedrag. De notaris mag worden aangewezen door de koper, tenzij verkoper hierover een nadrukkelijk voorbehoud maakt.
Zowel onze opdrachtgever als wij stellen het op prijs indien u na een bezichtiging uw bevindingen aan ons kenbaar maakt.
Indien dit pand toch niet datgene is wat u zoekt, kunnen wij u wellicht van dienst zijn als aankoopbemiddelaar. Over de mogelijkheden die wij u kunnen bieden, informeren wij u graag.
Met vriendelijke groet, Jean Bruynen
makelaar en taxateur o.z.
