Kwaliteit van wonen en wijken opnieuw gewogen

Programma

OTB|Platform31

Kwaliteit van wonen en

wijken opnieuw gewogen

Mag het een onsje meer?

Of minder?

09.30 Inloop met koffie/thee 10.00 Opening

10.10 Woonvoorkeuren van bewoners en kwaliteit en bereikbaarheid van woningen 10.35 Kwaliteit van wijken

11.00 Koffiepauze

11.30 Kleiner wonen: kwalitatief goede oplossing of no go?

11.55 Kwaliteit en duurzaamheid van woningen 12.20 Kwaliteit in de Vinexwijk

12.35 Lunchpauze

13.00 Lunchdebat: Reflectie op regeerakkoord 13.45 Verplaatsen naar sessiezalen

14.00 Middagsessies, ronde 1 15.00 Koffiepauze

15.30 Middagsessies, ronde 2

09-11-2017

Challenge the future

Delft University of Technology

Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder?

Peter Boelhouwer

Inhoud

• Woningmarkt ontspoort in de Randstad

• Ontwikkelingen in de demografie: mismatches tussen huidige en toekomstige woningvraag

• Economische trends wijzen in richting van meer vraag naar huurwoningen

• Trends in woonvoorkeuren

• Vraag van bijzondere groepen: starters, ouderen en de nieuwe Nederlander

5

Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Woningmarkt ontspoort

Krapte indicator naar historisch dieptepunt in Randstad

Bron: NVM

7

Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Aantal aangeboden, verkochte en opgeleverde nieuwbouw koopwoningen 2008-2017Q2

Bron: NVB/NEPROM/OTB

Prijsindex bestaande woningen in de vier grote steden 2006-2017Q2

Bron: Kadaster, NVM

9

Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Gemiddelde maximale leencapaciteit naar inkomen en woningprijs 2008-2017Q2

Bron: OTB

Eigen Huis Marktindicator en CBS

consumentenvertrouwen 2008-2017Q3

Bron: OTB/CBS

11

Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Driedeling woningmarkt naar mate van spanning

Bron: Staat van de Woningmarkt 2016 / Rapportage ABF over Primos en Socrates 2016

Gevolgen van de verkrapping

• Ondoorzichtige prijsvorming: 40% van de koopwoningen wordt op of boven de vraagprijs verkocht

• Verschil tussen vraag- en verkooprijs teruggelopen tot 1,1%

• Forse prijsstijgingen niet beperkt tot Amsterdam (17%) maar ook in Leiden (19%), Den Haag (18%), Haarlemmermeer (17%)

• Minder dan 10% van de woningen staat korter dan een jaar te koop

• Transacties in steden in de Randstad dalen: Amsterdam (-17%), Delft (-16%), Leiden (-14%)

• Aanbod in steden loopt snel terug: Delft (-53%), Den Haag

• (-50%), Rotterdam (-48%)

• Transacties in de periferie stijgen: Groningen en Noord-limburg (30%)

• Aanbod voor starters in Randstad droogt op; hoge prijzen en daling aanbod appartementen

13

Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Toekomstige woningvraag wijkt sterk af

van huidige vraag/aanbodverhouding

Totaal aantal huishoudens, 2000-2030

Bron: ABF Research

15

Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Index aantallen personen in

huishoudens naar huishoudenstype

Index 2016 = 100

Bron: Staat van de Woningmarkt 2016 / CBS, 2015

Bron: CBS

17

Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Vraag naar huurwoningen en

Flexibiliteit neemt als gevolg van

economische trends toe

Economische ontwikkelingen

• Koopkracht al jaren gematigd of negatief

• Globalisering (meer onzekerheid, grotere schommelingen in inkomen en welvaart, afhankelijkheid aan het buitenland)

• Inkomensongelijkheid neemt vermoedelijk verder toe, ook onder ouderen

• Veranderingen verzorgingsstaat: schraler, meer lokaal

georiënteerd en meer beroep op zelfredzaamheid burgers (RMO) (participatiemaatschappij)

• Minder zekerheden op de arbeidsmarkt

• Groeiend aantal statushouders

• Groeiende (illegale) onderklasse in steden

• Structurele toestroom van arbeidsmigranten?

19

Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Trends in de woningvraag

Trends in de woningvraag

• Vraag naar kleine (micro) woningen in steden groeit sterk

• Wonen onder gelijkgestemden

• Vraag door de tijd heen vrij constant

21

Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Welke woonomgeving?

23

Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Welke woonmilieus? 1995-2010

Ligt de door u gewenste woning in het centrum van een stad, aan de rand van een stad, in de bebouwde kom van een kleine gemeente of buiten de bebouwde kom?

in % van de potentiële huizenkopers

Prijs van de plek: woonomgeving en woningprijs (PBL)

• Fysieke woningkenmerken bepalen tot 50% prijs van een woning (vooral grootte)

• Traditionele architectuur werkt prijsverhogend (jaren dertig)

• Groen en water in de omgeving verhoogt de prijs (6 tot 12%)

• Kenmerken van bewoners spelen een rol, minder de eigendomsverhouding

• Aandeel niet-westerse allochtonen en sociale status spelen een rol

• Aanwezigheid van snel openbaar vervoer

• Bereikbaarheid van werkgelegenheid

25

Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Vraag bijzondere groepen

Wat wensen starters? (1)

• Twee derde op zoek naar een huurwoning

• 45% wenst een driekamerwoning

• Na twee jaar 54% daadwerkelijk verhuisd (doorstromers 38%)

• Drie kwart aangeboden koopwoningen is betaalbaar

• Veel huishoudens die willen kopen lukt dat ook

• Vooral vanwege wensenpakket verhuizen starters niet (stellen wel hun wensen vaker bij dan doorstromers)

• Vanaf 1-1-2013: Koopstarters betalen gemiddeld 14% meer

Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? 27| 09-11-2017

Wat wensen starters? (UvA 2013) (2)

• Nestvlieders vestigen zich steeds vaker buiten de ring (+22%), Starters van buiten Amsterdam vaker aangewezen op

studentencampussen

• Aantal nestvlieders van buiten Amsterdam (21%) neemt sterk toe (studenten)

• Allochtone starters en niet studerende starters wonen vaker buiten de ring

• Nestvlieders met ‘rijke’ ouders verhuizen vaker naar centrale buurten

• Meeste woontrajecten zijn niet lineair, maar grillig en chaotisch

• De goedkope particuliere huursector is zeer belangrijk voor starters

• Veel starters vinden een woning via-via (al dan niet clandestien)

• Starters van binnen de regio hebben veelal succesvolle chaotische woontrajecten door sociaal en cultureel kapitaal

• Starters verhuizen vaker naar beginnende gentrification buurten

Wat wensen ouderen? (ANBO 2015)

• Wanneer empty nest fase aanbreekt grote verhuisgeneigdheid, daarna daalt deze snel

• 2/3 kopers wil na verhuizen huren

• 81% wil naar een seniorenwoning

• 1/3 verhuist pas als het echt nodig is; denkt hier ook niet over na

• 47% verhuist liever naar een aangepaste woning dan aanpassing huidige woning (24%)

• Belangrijkste verhuisreden: gelijkvloers wonen (54%)

29

Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Passend of levensloop bestendig huisvesten?

• Levensloopbestendig huisvesten

• One size fits all

• Mogelijkheden tot aanpassing van de woning aan veranderende behoeften: flexibiliteit inbouwen

• Keuzevrijheid bij woningtoewijzing

• Permanent contract

• Flexibele huurprijs

• Passend huisvesten

• Maatwerk

• Voorwaarden bij toewijzing

• Tijdelijke huurcontracten

• Vaste huurprijs

Wat wenst de nieuwe Nederlander?

• Grote hal

• Grote afgesloten keuken

• Geen toilet op de badkamer

• Betaalbare woning

• Koopwoning populair

• Halal financiering

09-11-2017

Challenge the future

Delft University of Technology

EINDE

Wooncongres | 9 november 2017 | Den Haag

Matthijs Uyterlinde

Kwaliteit van wijken gewogen

Op zoek naar nieuwe perspectieven voor kwetsbare wijken

1. Hoe staan de kwetsbare wijken ervoor?

▪ Analyse leefbaarheidsontwikkeling in ruim 130 stadswijken (Leefbaarometer 2002-2014)

▪ Case studies 12 wijken

2. Hoe werken steden en hun partners anno 2017 aan leefbare wijken?

maart 2017 juni 2017

Wijk Inwoners 1. Selwerd (Groningen) 6.425 2. Angelslo (Emmen) 7.845 3. Jol/Galjoen (Lelystad) 6.785 4. Meerwijk (Haarlem) 7.795 5. Dolphia (Enschede) 580 6. Meerzicht (Zoetermeer) 15.600 7. Buitenhof (Delft) 13.850 8. Schiedam-Oost (Schiedam) 11.140 9. Gestelse buurt (Den Bosch) 1.250 10. Jagershoef (Eindhoven) 3.563 11. Kerkrade-West (Kerkrade) 14.720 12. Mariaberg (Maastricht) 4.990

Stand en ontwikkeling Leefbaarometer 2002-2014 (Kwetsbare wijken in beeld, Platform31, 2017)

Fysieke vernieuwing stilgevallen

• Differentiatie staat onder druk

• Kwaliteit van de particuliere voorraad in veel wijken zorgelijk

• Verduurzamingsopgave wordt nog beperkt ter hand genomen

Toenemende druk op het sociaal domein

• Instroom kwetsbare mensen door scheiden wonen en zorg

• Grenzen aan burgerkracht

• Sociale infrastructuur aangetast door bezuinigingen

• Veiligheid vraagt doorlopend om aandacht

Wijkaanpak in een impasse

• Wijkvisies en uitvoerings- programma’s vaak verouderd

• Weinig gedeelde visies (strategisch niveau)

• Operationele samenwerking vaak beperkt

• Weinig ‘nieuwe spelers’

• Stedelijke vernieuwing op uitnodiging (Lelystad)

• Woonruimtebemiddeling (Delft)

• Gefaseerde vernieuwing Trichterveld (Maastricht)

• Transitie-exploitatie hoogbouw (Parkstad Limburg)

• Inponden particulier bezit (Parkstad Limburg)

WONEN

• Groningen woont Slim (Groningen)

• Emmerhout energieneutraal (Emmen)

• Wijkaanpak Palenstein aardgasvrij (Zoetermeer)

• Aanjaagprogramma zonnepanelen (Parkstad Limburg)

DUURZAAMHEID

• EMMA: Eerder Melden Minder Achterstanden (Zoetermeer)

• Sociale hypotheek Dolphia (Enschede)

• Blue Zone Selwerd (Groningen)

• Experiment ‘Weer thuis in de wijk’

(GGZ-uitstroom, Apeldoorn)

SOCIAAL DOMEIN _• Actieve rol postbezorgers in de wijk

(diverse steden)

• Het Huis van Oosterflank (Rotterdam)

• Bewonersbedrijf Op eigen houtje Emmerhout (Emmen)

• Wijkbedrijf Selwerd (Groningen)

WIJKECONOMIE

Stedelijke vernieuwing toen en nu

GSB/ISV > 2015

Proces

Financiering Aan de voorkant: Bundelen van lopende geldstromen:

Rijk, gemeente, corporaties gemeente, corporatie, marktpartijen Samenhang Fysiek leidend Sociaal leidend

Belangen Zoveel mogelijk gekoppeld Diffuus: op zoek naar gedeeld belang Doelstelling Output (SMART-doelen) Outcome (processturing)

Schaal Wijk (centraal aangewezen) Buurt of wijk (lokaal aangewezen)

Hoe staan de kwetsbare wijken ervoor?

• Leefbaarheid in de lift, maar niet in kwetsbare wijken

• Beleids- en stelselwijzigingen slaan ruimtelijk neer (Woningwet, decentralisaties, einde wijkenbeleid)

• Werken aan gemengde wijken is verleden tijd: nieuwe concentraties van kwetsbare groepen

• Krachtenveld is veranderd: Minder Rijk, lokaal ook minder focus

• Discrepantie tussen sectorale aanpakken en complexe problematiek in wijken

• Wijkvernieuwing terug op de beleidsagenda?

Dank voor uw aandacht

Matthijs Uyterlinde

matthijs.uyterlinde@platform31.nl

KOFFIEPAUZE

Debat over klein wonen

Paulus Jansen

wethouder Wonen, Ruimtelijke ontwikkeling, Vastgoed en Sport, gemeente Utrecht

Tobias Verhoeven

commercieel directeur Synchroon

Delft

Kwaliteit en duurzaamheid van woningen

Henk Visscher

Kwaliteit en duurzaamheid

• Duurzaamheid / energie steeds belangrijker

• 2050: woningvoorraad CO₂ neutraal / bijna energieneutraal

• Regeerakkoord

• Resultaten van energiebesparingsbeleid

• Ontwikkelingen

COP 21 Paris

Beleid en programma’s

• PEGO

• Schoon en zuinig

• Antwoord aan de samenleving

• Convenant corporatiesector

• Meer met minder

• Lenteakkoord

• Energiesprong

• Blok voor Blok

• Vernieuwd convenant huursector

• Energieakkoord

• Stroomversnelling

Regeerakkoord

• Nieuw energie-akkoord

• Subsidies voor isolatie

• Nieuwbouw: bijna energieneutraal, gasloos, warmte pompen

• Bestaande woningen: 30 – 50.000 woningen p/j bijna energieneutraal + gasloos, later 200.000 p/j. 2050 6 milj bestaande woningen bijna energieneutraal

• Kostenreductie door innovatieprogramma

• Financieringsregelingen

• Corporaties: 100 milj uit verhuurdersheffing

Beleid de afgelopen jaren

• EPC nieuwbouw steeds scherper

• Enegielabel bestaande woningen

• Subsidieregelingen

• Convenant corporaties: Label B in 2020

• Innovatieprogramma’s: Energiesprong, nul-op-de-meter

Label verbetering soc.

huursector 2010-2014

(SHAERE)

2020 – Gemiddeld label B?

00.002 00.002

00.002 00.002 00.002

1,25

1,00 1,10 1,20 1,30 1,40 1,50 1,60 1,70 1,80 1,90

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Energy Index

Time (years)

Average EI EI goal

Lineair (Average EI)

• Kleine labelstappen

• Laaghangend fruit

• Doel wordt niet gehaald

Energielabels -

Werkelijk energiegebruik

PhD Dasa Majcen

Resultaten

Resultaten

G label:

50%minder

verbruik dan

verwacht

Resultaten

A en B label:

10-20%

hoger gebruik

dan verwacht

Resultaten

Beperkte

werkelijke

besparing

Implicaties

• Renovatie: Comfortverhoging en beperkte besparing

• Terugverdientijden kloppen vaak niet

• Energiebesparingsmaatregelen koppelen aan algehele kwaliteitsverbetering

• Het juiste verhaal communiceren

• Grote, niet rendabele investeringen nodig

Ontwikkelingen

• Prestaties en beleving van nieuwe technieken blijven monitoren (lage temperatuurverwarming etc.)

• Haalbaarheid van Nul op de meter renovaties?

• Afweging: energievraagreductie versus duurzame opwekking  wat moeten we realiseren in de woningvoorraad

Kwaliteit en duurzaamheid

Bert Wijbenga van Nieuwenhuizen

Bestuursvoorzitter Woonbron en voorzitter van De Groene Huisvesters Nelleke Nelis

adviseur gebruikskwaliteit wonen (voormalig VACpunt Wonen)

Column

Toine Heijmans

Columnist De Volkskrant en schrijver van o.a. La Vie Vinex

LUNCHPAUZE