1
Bieden de renovatiebepalingen in boek 7 BW
voldoende mogelijkheden aan de verhuurder om een
renovatieplan uit te voeren?
Kristel van Campen Studentnummer: 5887976 Privaatrechtelijke Rechtspraktijk 2015
Begeleider: Dhr. Dr. Drs. G.J.P. de Vries Meelezer: Mevr. Mr. S. Tamboer
2 Inhoudsopgave.
Hoofdstuk 1: Inleiding ... 4
Hoofdstuk 2: Uitwerking van art. 7:220 BW voor woon en bedrijfsruimte ... 6
2.1 De wettelijke regeling ... 6
2.1.1. Noodzakelijk onderhoud dat niet zonder nadeel van de verhuurder kan worden uitgesteld.(lid 1) ... 6
2.1.2. Renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst (lid 2) ... 8
2.2. Een redelijk voorstel tot renovatie ... 10
2.2.1. Complexgewijze renovatie.(lid 3) ... 11
2.2.2. Huurder stemt niet in met een redelijk voorstel ... 11
2.3. Mogelijkheden als art. 7:220 BW niet van toepassing is, maar de verhuurder de huurovereenkomst toch wenst voort te zetten ... 12
Hoofdstuk 3: Gronden voor opzegging door de verhuurder ... 14
3.1. Opzeggingsgronden woonruimte ... 14
3.2. Opzeggingsgronden bij renovatie van woonruimte ... 17
3.2.1. Het zich niet gedragen zoals het een goed huurder betaamt ... 18
3.2.2. Dringend nodig hebben voor eigen gebruik... 18
3.2.3. Niet toestemmen in een redelijk aanbod ... 18
3.3. Opzeggingsgronden bedrijfsruimte ... 19
3.4. Opzeggingsgronden bij renovatie van bedrijfsruimte ... 21
3.4.1. De bedrijfsvoering is niet geweest zoals het een goed huurder betaamt ... 22
3.4.2. Dringend nodig hebben voor duurzaam persoonlijk gebruik door de verhuurder ... 22
3.4.3. Huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst ... 22
Hoofdstuk 4: Uitwerking ‘dringend eigen gebruik’ bij woon en bedrijfsruimte ... 23
4.1. Woonruimte ... 23
3
4.1.2. Passende woonruimte... 26
4.1.3. Renovatie als grond voor ‘dringend eigen gebruik’. ... 27
4.2. Bedrijfsruimte. ... 29
4.2.1. Persoonlijk in gebruik nemen ... 30
4.2.2. Duurzaam in gebruik nemen. ... 30
4.2.3. Dringend nodig hebben. ... 31
4.3. Renovatie als grond voor ‘dringend eigen gebruik’. ... 32
Hoofdstuk 5: Vergelijking van de renovatieregeling tussen woon en bedrijfsruimte aan de hand van jurisprudentie ... 34
5.1. Van Helsdingen/Klein (Herenhuis arrest) ... 34
5.2. Alog/Ultimo ... 36
Hoofdstuk 6: Conclusies ... 39
4 Hoofdstuk 1 Inleiding.
Het belang van een huurder om in het gehuurde te kunnen blijven wonen of een bedrijf te kunnen uitoefenen, komt niet altijd overeen met het belang van de verhuurder. Bijvoorbeeld als de verhuurder de wens heeft het gehuurde te renoveren.
Vaak spelen financiële belangen van de verhuurder een grote rol, maar hij dient zich wel aan de wettelijke regels te houden. Vaak wordt een pand in verhuurde staat gekocht, met de bedoeling de huurovereenkomst met de huurder op te zeggen om het pand te gaan renoveren en het dan te gaan verhuren voor een hogere huurprijs of te verkopen. De verhuurder komt dan echter nog wel eens voor verrassingen te staan, omdat hij de huurovereenkomst alleen op de in de wet bepaalde gronden kan opzeggen. De wetgever heeft de voor beëindiging vereiste vordering van de verhuurder tot beëindiging in gevallen als dit met zoveel woorden niet toewijsbaar verklaard. (vlg. art. 7:274 lid 5 m.b.t. woonruimte en art. 7:296 lid 2 BW m.b.t. (middenstands)bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW)
In deze scriptie wil ik onderzoeken in welke mate de belangen van de verhuurder meespelen als hij voornemens is een renovatieplan uit te voeren. En in hoeverre de verhuurder beperkt wordt in zijn plannen door de huurbeschermingbepalingen van boek 7 BW.
De wet geeft de verhuurder in het geval hij wil renoveren de volgende mogelijkheden: renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst (art. 7:220 BW), opzegging ingeval renovatie van woonruimte zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (art. 7:274 lid 1 sub c jo. lid 3 sub a BW) alsook indien renovatie van bedrijfsruimte zonder opzegging van het huurcontract niet mogelijk is (art.7:296 lid 1 sub b BW).
In deze scriptie wil ik de volgende hoofdvraag beantwoorden:
Bieden de renovatiebepalingen in boek 7 BW voldoende mogelijkheden aan de verhuurder om een renovatieplan uit te voeren?
In hoofdstuk 2 zal aan de hand van de uitwerking van art. 7:220 BW de gedoogplicht van de huurder bij renovatie besproken worden. In hoofdstuk 3 zal ingegaan worden op de
opzeggingsgronden die een verhuurder heeft . Daarna zullen de opzeggingsgronden besproken worden waarop de verhuurder een beroep kan doen wanneer renovatie met voorzetting van de huurovereenkomst niet mogelijk is. In hoofdstuk 4 zal dieper ingegaan
5 worden op het begrip ‘dringend eigen gebruik. Tot slot zal in hoofdstuk 5 een vergelijking gemaakt worden tussen de renovatiebepalingen van woonruimte en bedrijfsruimte aan de hand van een uitwerking van twee arresten van de Hoge Raad.
In alle hoofdstukken zal zowel het woonruimteregime als het bedrijfsruimteregime uiteen gezet worden..
In de conclusie zal ik dan aan de hand van de voorgaande hoofdstukken tot beantwoording van de hoofdvraag komen.
6 Hoofdstuk 2 Uitwerking van art. 7:220 BW voor woon en bedrijfsruimte.
2.1 De wettelijke regeling.
In art 7:220 lid 1 BW is de wettelijke regeling vastgelegd voor de gedoogplicht van de huurder ten aanzien van het uitvoeren van dringende werkzaamheden. In lid 2 is deze plicht overeenkomstig van toepassing verklaard op het geval dat de verhuurder van een gebouwde onroerende zaak het gehuurde wil renoveren met voortzetting van de huurovereenkomst.
De huidige eis van dringende ‘werkzaamheden’ behelst een verruiming van het oude recht, waar de huurder alleen dringende reparaties diende te gedogen (art 1591 BW). 1
Art. 7:220 beperkt zich niet tot werkzaamheden die niet tot na de beëindiging van de
huurovereenkomst kunnen worden uitgesteld. Er is al sprake van ‘dringende’ werkzaamheden als deze niet zonder nadeel van de verhuurder tot na het einde van de huurovereenkomst kunnen worden uitgesteld.2 Het nadeel kan bestaan uit extra kosten of schade voor de verhuurder.
De renovatieregeling is van regelend recht en het staat partijen vrij hiervan af te wijken.
Als gezegd, is art 7:220 alleen van toepassing als er sprake is van 1) noodzakelijk onderhoud dat niet zonder nadeel van de verhuurder kan worden uitgesteld en 2) bij renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst. Mocht hiervan geen sprake zijn dan blijft art. 7: 220 buiten beschouwing.
2.1.1. Noodzakelijk onderhoud dat niet zonder nadeel van de verhuurder kan worden uitgesteld
Niet alleen dringende reparaties, maar alle dringende werkzaamheden vallen onder de
reikwijdte van art. 7:220 lid 1 BW.3 Art. 7:203 BW brengt de verplichting voor de verhuurder met zich mee dat hij in beginsel de huurder een rustig woongenot verschaft. Dringende
werkzaamheden vormen een inbreuk op dit rustig woongenot. Op grond van art. 7:220 lid 1 dient de huurder de gelegenheid te geven de dringende werkzaamheden door de verhuurder
1 Hoofdlijnen in het Huurrecht, mw. Mr. A.M. Kloosterman, mw. Mr. H.J. Rossel, mw. Mr. M.H. Rozeboom,
Kluwer Deventer 2014, p 88.
2 Hoofdlijnen in het Huurrecht, mw. Mr. A.M. Kloosterman, mw. Mr. H.J. Rossel, mw. Mr. M.H. Rozeboom,
Kluwer Deventer 2014, p 88.
7 uit laten voeren, onverminderd zijn aanspraak op huurprijsvermindering, beëindiging van het huurcontract en schadevergoeding. artt. 7:207, 208, 210 BW. Om aanspraak te kunnen maken op bovengenoemde artikelen dient sprake te zijn van een gebrek conform art. 7:204 lid 2 BW, d.w.z. ‘een staat of eigenschap van de zaak, niet aan de huurder toe te rekenen
omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot verschaft dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst redelijkerwijs had mogen verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft.’
Er is sprake van en gebrek conform art.7: 204 , als er sprake is van bouwkundige gebreken of achterstallig onderhoud, maar ook als het huurgenot wordt beperkt door niet-stoffelijke
gebreken. Mocht er sprake zijn van een vermindering van het woongenot ten gevolde van een gebrek, dan heeft de huurder recht op huurvermindering conform art. 7:207. Als de gebreken aan de verhuurder zijn toe te rekenen, dan heeft de huurder tevens recht op schadevergoeding conform art 7:208 BW. De huurder heeft echter niet altijd recht op deze aanspraken. Uit lid 1 van art. 7:220 blijkt dat als het bij ingang van de huurovereenkomst al duidelijk was dat de uitvoering van bepaalde werkzaamheden verwacht konden worden en dat zij niet uitgesteld konden worden tot het einde van de huurovereenkomst, de huurder geen aanspraken heeft. Dit geldt tevens wanneer voorafgaand aan de overeenkomst afspraken zijn gemaakt omtrent werkzaamheden. Deze vormen dan immers geen inbreuk op het verwachtingspatroon. In beide gevallen is geen sprake van een gebrek. Dringende werkzaamheden waaruit geen aanspraken voortvloeien, zijn het doen van normaal onderhoud dat noodzakelijk is geworden door slijtage. Dit is immers niet aan de verhuurder toe te rekenen.4
Op dringende herstelwerkzaamheden ter voorkoming van schade is art. 7:220 van toepassing. Hieronder vallen ook de werkzaamheden ten behoeve van groot onderhoud. Er is sprake van groot onderhoud als herstel- of vervangingswerkzaamheden niet meer tot het te verwachten huurgenot leiden.5
De dringendheid van de werkzaamheden is niet beperkt tot een bouwkundige noodzaak, maar kan ook voortvloeien uit hogere kosten in de toekomst indien de werkzaamheden niet direct worden uitgevoerd.
4 Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr 3 p 30
8 Indien het noodzakelijk is dat er dringende werkzaamheden aan het gehuurde worden
uitgevoerd, dient de huurder hieraan zijn medewerking te verlenen. Deze gedoogplicht omvat ook de verplichting de verhuurder toegang tot het gehuurde te verlenen, zodat er een
inventarisatie van de werkzaamheden gemaakt kan worden. Ook dient de huurder medewerking te verlenen als er werkzaamheden aan een naburig pand dienen te worden verricht en daarbij gebruik van het gehuurde noodzakelijk is. Lid 1 van art 220 vermeld echter niet dat er sprake moet zijn van dringende werkzaamheden.
2.1.2. Renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst
De gedoogplicht uit art. 7:220 lid 1 BW is van overeenkomstige toepassing als de verhuurder wil overgaan tot renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst. Onder renovatie wordt zowel gedeeltelijke vernieuwing door verandering en toevoeging, als sloop met vervangende nieuwbouw verstaan. Dringende werkzaamheden vallen onder lid 1 van dit artikel. Uit de leden 2 en 3 vloeit voort dat bij renovatie geen sprake hoeft te zijn van dringendheid. Wel dient de verhuurder enig redelijk belang te hebben bij het voorstel tot renovatie, om de inbreuk op het huurgenot van de huurder te rechtvaardigen.
Er is sprake van renovatie ‘met instandhouding van de huurovereenkomst’ als de aangebrachte voorzieningen tot meer woongenot leiden en de plaats en functie van het gehuurde gelijk blijven. Ten aanzien van het vereiste van gelijkblijvende plaats en functie is echter een zekere marge mogelijk.6
Het begrip voortzetting van de huurovereenkomst dient ruim uitgelegd te worden. Dit betekent namelijk niet dat de overeenkomst niet aangepast zou mogen worden. Een aanpassing staat er niet aan in de weg de bestaande overeenkomst als voortzetting te zien. Zelfs bij sloop met vervangende nieuwbouw is dit het geval, mits de plaats en de functie in beginsel ongewijzigd zijn.7
Uit art 7:201 BW volgen de belangrijkste criteria van huur, namelijk: het object en de huurprijs. Een wijziging van een van de criteria betekent niet altijd dat er sprake is van een
6 Huurgeschillen ontleed, mr. F.C.P. Teeuw, Eburon Delft 2013, p 270 7 Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr 6, p 13
9 nieuwe huurovereenkomst. Wijziging van de huurprijs betekent immers ook niet dat er een nieuwe huurovereenkomst gesloten is.8
In het artikel ‘Over het wijzigen en vernieuwen van huurcontracten’ van Nijenhuis9 stelt hij, dat als aan de huurovereenkomst een van de twee criteria wijzigt, slechts sprake is van een nieuwe overeenkomst als dit uitdrukkelijk door partijen bedoeld is.
Uit de jurisprudentie10 volgt echter dat niet alleen de bedoeling van partijen van belang is, maar ook de samenhang en aard van de wijzigingen van het gehuurde. Met name bij bedrijfsruimte is de locatie van het gehuurde van groot belang voor de bedrijfsvoering. Als deze wijzigt zal er niet snel aangenomen worden dat er sprake is van voortzetting van de huurovereenkomst. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de wetgever bij sloop en vervangende nieuwbouw,wel van mening is dat de huurovereenkomst voortgezet kan worden, als de plaats en de functie in beginsel gelijk is gebleven.11
Indien de verhuurder wil overgaan tot renovatie dient hij aan de huurder een redelijk voorstel te doen.
Als gezegd kan na sloop met vervangende nieuwbouw kan sprake zijn van een voortzetting van de huurovereenkomst, zolang in beginsel de functie en de plaats van het gehuurde gelijk is gebleven. In geval van noodzakelijke sloop bestaat wel de mogelijkheid om de
huurovereenkomst te beëindigen. Het criterium van gelijkblijvende functie en plaats van het gehuurde, betekent dat bij sloop niet per se de huurovereenkomst beëindigd dient te
worden.12 Het is dus mogelijk dat na een renovatie die allerlei veranderingen met zich meebrengt de huurovereenkomst voortgezet kan worden.
Uit het vonnis van de kantonrechter van 9 september 200913 blijkt dat als de plaats en functie in beginsel gelijk blijven, dit niet per definitie inhoudt dat voortzetting van de
huurovereenkomst mogelijk is. Het gelijk blijven van plaats en functie zijn wel belangrijke indicatoren dat renovatie met deze voortzetting mogelijk is, maar ook andere omstandigheden
8 TvHB 2014/3 ‘Renovatie: is een redelijk voorstel mogelijk als het gehuurde wijzigt van plaats en functie?’ mr.
G.I. Beij & mr. Th. C. Visser.
9 TvHB 2012/5 p180 e.v.
10 HR 4 mei 1979, NJ 1979/509 (Gem. Utrecht/Heijdeman) & HR 2 oktober 1981, NJ 1982/186 (Stork/Trapman) 11 TvHB 2014/3 ‘Renovatie: is een redelijk voorstel mogelijk als het gehuurde wijzigt van plaats en functie?’ mr.
G.I. Beij & mr. Th. C. Visser.
12 Huurgeschillen ontleed, mr. F.C.P. Teeuw, Eburon Delft 2013, p 296 13 Ktr Utrecht 9 september 2009, LJN BJ7387, WR 2009, 128
10 zijn bepalend voor het antwoord op deze vraag, waaronder de omvang van het in
herontwikkeling zijnde complex, het aantal betrokken partijen, de omvang en de duur van de renovatie, en de periode gedurende welke de huurder geen gebruik kan maken van het gehuurde tussen de sloop en de nieuwbouw.
De achterliggende gedachte van de wetgever is dat zij renovatie mogelijk wil maken zonder de huurrechten van de huurder worden aangetast.14
2.2. Een redelijk voorstel tot renovatie.
Conform art. 7:220 lid 2 dient de verhuurder een redelijk voorstel aan de huurder te doen. Het voorstel moet redelijk zijn gelet op de belangen van zowel de huurder als de
verhuurder.15 De bedoeling van de verhuurder dient schriftelijk, tijdig en voldoende kenbaar gemaakt te worden. Tevens dient voldoende duidelijk gemaakt te worden dat er rekening gehouden wordt met de belangen van de huurder. Er dient een weergave gegeven te worden van de aard van de werkzaamheden. Een plan van aanpak met een start en einddatum mag niet ontbreken. Een onderbouwing van de noodzaak tot medewerking van de huurder en
financiële consequenties van de weigering van medewerking dienen uiteengezet te worden.
De verhoging van de huurprijs na renovatie zal een essentieel onderdeel van het voorstel uitmaken. De mogelijkheid van een vervangend huurobject en de overige omstandigheden van het geval spelen een rol.16 Het voorstel dient voldoende concreet te zijn.
De gecursiveerde criteria spelen een rol bij de belangenafweging of het voorstel redelijk is. Bij deze afweging zal ook rekening gehouden moeten worden met de belangen van eventuele (legale) onderhuurders.
In lid 2 van art. 7:220 wordt lid 1 van overeenkomstige toepassing verklaard, de aanspraken uit dit artikel zullen onderdeel van het voorstel moeten uitmaken.
Bij een redelijk voorstel voor renovatie van bedrijfsruimte speelt de duur van de
overeenkomst een belangrijke rol. Hoe langer een overeenkomst duurt, des te meer tijd heeft de huurder van een bedrijfsruimte gehad zijn investering, die hij in de bedrijfsruime heeft gedaan, terug te verdienen. Tevens wordt rekening gehouden met de financiële gevolgen voor de huurder. Onder andere de draagkracht van de huurder, de omzet verwachting na
14 Huurgeschillen ontleed, mr. F.C.P. Teeuw, Eburon Delft 2013, p 297
15 Huurrecht, Tekst en commentaar, R.A. Dozy, F. van der Hoek, Kluwer Deventer, 2014, p 40 16 Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr 6, p 31
11 renovatie en de kosten van de herinrichting van het pand. Verder dient rekening gehouden te worden met de periode waarin een huurder de meeste omzet maakt. Ook dient rekening gehouden te worden met het individuele belang van iedere huurder.17 De verhuurder dient aannemelijk te maken dat hij enig belang heeft bij de renovatiewerkzaamheden, om de inbreuk op het huurgenot van de huurder te rechtvaardigen.
2.2.1. Complexgewijze renovatie
Men spreekt over een complexgewijze renovatie als de verhuurder een bouwkundige eenheid van meer dan 10 woningen of bedrijfsruimten wenst te renoveren, art. 220 lid 3. De
verhuurder moet ook hier een renovatievoorstel doen. Dit wordt redelijk geacht als 70% van de huurders hiermee instemt. De huurders die niet instemmen met het voorstel kunnen binnen 8 weken een uitspraak van de rechter vorderen inzake de redelijkheid van het gedane
voorstel.
2.2.2. Huurder stemt niet in met een redelijk voorstel.
Als een huurder niet instemt met een renovatievoorstel, kan de verhuurder de rechter vragen om het voorstel redelijk te verklaren. De verhuurder dient dan aannemelijk te maken dat het renovatievoorstel redelijk is. De maatstaven die bepalen of een voorstel redelijk is zijn niet opgenomen in art 220, maar uit de jurisprudentie zijn wel criteria af te leiden. Als de rechter oordeelt dat het renovatievoorstel niet redelijk is, zal de verhuurder een nieuwe voorstel moeten doen aan de huurder.
Als de rechter oordeelt dat het renovatievoorstel redelijk is, dient de huurder de renovatie te gedogen. De huurder heeft ook de mogelijkheid de huurovereenkomst te beëindigen. Het opnemen van een renovatieclausule in de algemene bepalingen wordt veelal als onredelijk bezwarend geacht, omdat de redelijkheid en billijkheid hier een corrigerend effect hebben
Als de rechter besloten heeft dat het renovatievoorstel redelijk is, leidt dit echter niet tot aanpassing van de huurovereenkomst. Een huurder die het renovatievoorstel niet aanvaardt en tevens niet de huurovereenkomst wenst te beëindigen, loopt het gevaar dat de verhuurder de huurovereenkomst opzegt op grond van art 7:274 lid 1 onder a, dat de huurder zich niet als gedraagt zoals het een goed huurder betaamt. Voor bedrijfsruimte is dit geregeld in art. 7:296
12 lid 1 sub a. De huurder die weigert medewerking te verlenen aan een redelijk voorstel, schiet te kort in zijn verplichtingen en gedraagt zich niet als een goed huurder betaamt.
Als de huurprijs niet in het geschil is, maar een andere onderdeel van het voorstel, dan kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen op grond van het niet instemmen met een redelijk voorstel art. 7:274 lid1 onder d voor woonruimte en art.7:296 lid 4 onder d voor
bedrijfsruimte. Als de huurder, van woonruimte, het voorstel aanvaardt met uitzondering van de huurprijs, dan dient hij zich conform art. 7:255 BW te wenden tot de huurcommissie, die een uitspraak doet over de redelijkheid van de huurprijsverhoging.18 Voor bedrijfsruimte is deze mogelijkheid er niet, in art. 7:303 lid 1 onder b is bepaald dat een huurprijswijziging maar eenmaal per vijf jaar mogelijk is.19
Lid 4 van art. 7:220 laat onverlet dat de verhuurder de huurovereenkomst op kan zeggen, op grond dat hij het gehuurde ‘dringend nodig heeft voor eigen gebruik’ ten behoeve van een renovatie. Onder het woonruimteregime kan van de opzeggingsgrond van art 7:274 lid 1 sub c BW juncto lid 3 ‘dringend eigen gebruik’ gebruik gemaakt worden, als renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Voor bedrijfsruimte is dit vastgelegd in art 7:296 lid 1 onder b BW. Het is echter niet de enige opzeggingsgrond waarvan gebruik gemaakt kan worden, de opzeggingsgrond ‘zich niet gedragen als het een goed huurder betaamt’ behoort ook tot de mogelijkheden.20 Deze gronden zullen in hoofdstuk 3 uiteengezet worden. De opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ bij renovatie zal in hoofdstuk 4 verder uitgewerkt worden.
2.3. Mogelijkheden als art. 7:220 BW niet van toepassing is, maar de verhuurder de huurovereenkomst toch wenst voort te zetten.
Uit het voorafgaande kan men afleiden dat een wijziging van plaats van het gehuurde niet onder de reikwijdte van art. 220 valt, omdat niet gesproken kan worden van voortzetting van
de huurovereenkomst.
Als art. 220 niet van toepassing is, maar de verhuurder toch de huurovereenkomst wenst voort te zetten, dan heeft de verhuurder enkele andere mogelijkheden.
18 Hoofdlijnen in het Huurrecht, mw. Mr. A.M. Kloosterman, mw. Mr. H.J. Rossel, mw. Mr. M.H. Rozeboom,
Kluwer Deventer 2014, p 90
19 Huurrecht, Tekst en commentaar, R.A. Dozy, F. van der Hoek, Kluwer Deventer, 2014, p 40 20 Huurrecht, Tekst en commentaar, R.A. Dozy, F. van der Hoek, Kluwer Deventer, 2014, p 41
13 Hij kan met de huurder een minnelijke regeling treffen. De positie van de huurder is in dit geval sterk en de verhuurder zal voor het grootste gedeelte aan de wensen van de huurder tegemoet moeten komen.
Een tweede mogelijkheid is dat de verhuurder alsnog een redelijk voorstel voorlegt aan de rechter. Hij dient dan aannemelijk te maken dat de situatie zoveel gelijkenissen vertoont met een renovatie die wel onder de reikwijdte van art 220 valt, dat het redelijk is dat de rechter analoog aan art. 220 toetst. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is het dan
onaanvaardbaar dat de huurder niet akkoord gaat met het voorstel ook als is art 220 niet van toepassing.
De laatste oplossing is gelegen in de opzegging van de huurovereenkomst. Dit is in eerste instantie niet de bedoeling van de verhuurder, maar geeft wel de mogelijkheid om over te gaan tot renovatie. De meest voor de hand liggende opzeggrond zal dan die van ‘dringend eigen gebruik’ zijn. Deze opzeggrond zal in hoofdstuk 4 nader uiteen gezet worden.
Al kan een ontbinding op grond van art 7:213 BW ook een oplossing bieden. Men zal dan op grond van redelijkheid en billijkheid moeten aantonen dat het niet meewerken van de huurder als een ‘niet goed huurderschap’ kan worden aangemerkt.21 De verhuurder heeft de
mogelijkheid om op grond van art. 7:274 lid 1 onder d BW voor woonruimte en art. 7:296 lid 4 onder c BW, het niet instemmen met een redelijk aanbod, de huurovereenkomst op te zeggen, als is vastgesteld dat het voorstel van de verhuurder redelijk is.
Art 220 biedt dus alleen uitkomst als het gehuurde niet van plaats en functie wijzigt. Het kan in de praktijk zo zijn dat de verhuurder na de renovatie met een gewijzigde plaats de
huurovereenkomst met de huurder wenst voort te zetten, hij kan dan geen gebruik maken van het doen van een redelijk voorstel en zal gebruik moeten maken van een van de
bovengenoemde opties.
21 TvHB 2014/3 ‘Renovatie: is een redelijk voorstel mogelijk als het gehuurde wijzigt van plaats en functie?’ mr.
14 Hoofdstuk 3 Gronden voor opzegging door de verhuurder.
De gronden voor een opzegging van de huur voor woonruimte en bedrijfsruimte door de verhuurder zijn limitatief en imperatief in de wet vastgelegd. Het limitatieve karakter houdt in dat de rechter gebonden is aan de in de wet genoemde gronden van beëindiging van de
overeenkomst. Uit het woord ‘slechts’ in de artt. 7:274 lid 1 en 7:296 lid 1 BW blijkt het limitatieve karakter van de opzeggingsgrond. Imperatief houdt in dat de rechter verplicht is de beëindigingvordering toe te wijzen als de gronden in het voorliggende geval van
toepassing blijken. Het woord ‘kan’ impliceert de mogelijkheid van de toewijzing, maar uit jurisprudentie blijkt dat dit moet worden opgevat als een verplichting.22
De opzeggingsgronden zijn van dwingend recht, maar deze status laat onverlet dat een beroep op het ontbreken ervan door de huurder niet onder alle omstandigheden kan worden
gehonoreerd: de bescherming die de huurder aan deze gronden ontleent, dient buiten toepassing te blijven als in de gegeven omstandigheden op grond van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid deze onaanvaardbaar zijn.23 De beperkende werking van
redelijkheid en billijkheid voor het woonruimte regime blijkt uit het arrest van de Hoge Raad van 19 april 1996.24 In het arrest van 20 januari 198925 sprak de Hoge Raad zich uit over de derogerende werking van redelijkheid en billijkheid van bedrijfsruimte.
3.1. Opzeggingsgronden woonruimte
Als een huurder of verhuurder de huurovereenkomst van woonruimte wenst te beëindigen, dient hij de overeenkomst op te zeggen conform art. 7:271 lid 1-7 BW. Of aan de wederpartij een voorstel te doen om tot een beëindiging met wederzijds goedvinden te komen art.7:271 lid 8 BW. In art. 7:274 ld 1 a t/m f BW staan de 6 opzeggingsgronden voor woonruimte vermeld.
De rechter dient de vordering toe te wijzen als de huurder zich niet gedraagt zoals het een goed huurder betaamt art. 7:274 lid 1 sub a BW. Een huurder gedraagt zich niet als een goed huurder als hij bijvoorbeeld de woning overbewoont of misbruik maakt van de woning, art.
22 HR 24 januari 1986, NJ 1986, 746 (Gemeente Helmond/Tilburg) & HR 27 april 1979, NJ 1979, 193
(Zilvermeeuw/Victoria Hotel)
23 Hoofdlijnen in het Huurrecht, mw. Mr. A.M. Kloosterman, mw. Mr. H.J. Rossel, mw. Mr. M.H. Rozeboom,
Kluwer Deventer 2014, p 245
24 HR 19 april 1996, NJ1996, 684 (IJsselmeuiden/Brouwers) 25 HR 20 januari 1989, NJ 1989, 322 (Wesselingh/Weisz)
15 7:213 BW. De huurder is verplicht zich ten aanzien van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Hij heeft een zorgplicht ten aanzien van het gehuurde, maar ook jegens de
omgeving.26 Ook als hij de huur niet (tijdig) betaalt, art. 7:212 BW en als hij overlast
veroorzaakt. Goed huurdergedrag geldt zowel in als om het gehuurde. Om het gedrag van een huurder te kunnen aanmerken als niet goed huurderschap, dient het gedrag van de huurder laakbaar te zijn. Dit betekent dat er geen sprake van is als het psychische overlast behelst. Psychische overlast houdt in dat de huurder en verhuurder wegens persoonlijke
omstandigheden, onderlinge spanningen ervaren. De opzeggingsgrond zich niet gedragen als het een goed huurder betaamt, zal in een dergelijk geval niet van toepassing zijn, omdat het gedrag van de huurder niet laakbaar is en geen wanprestatie oplevert. 27
Als het verweer van de huurder hiertoe aanleiding geeft, dient de rechter te toetsen of het gedrag van de huurder dermate laakbaar is, de ernst van het wangedrag en alle
omstandigheden in aanmerking genomen, dat opzegging gerechtvaardigd is. Tevens kan de rechter de huurder een terme de grace gunnen, zodat de huurder nog maximaal een maand de tijd heeft om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen, art. 7 274 lid 6 BW.
Indien er sprake is van niet goed huurderschap, dan is er bijna altijd sprake van een
tekortkoming van de huurder en heeft de verhuurder dus ook de mogelijkheid een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in te stellen, art. 6:265 juncto 7:231 BW.
De tweede opzeggingsgrond is alleen van toepassing bij huurcontracten gesloten voor bepaalde tijd. In art. 7:274 lid 1 b juncto lid 2 BW wordt de ‘diplomatenclausule’ of ‘tussenhuur’ omschreven. De verhuurder moet uitdrukkelijk een ontruimingsverplichting bedongen hebben bij een huurcontract voor bepaalde tijd. Het is voor de verhuurder alleen mogelijk zo een beding op te nemen in de huurovereenkomst als: (lid 2 onder a, b, c)
- Als hij een door hem nog niet eerder bewoonde of verhuurde woning na afloop van de overeen gekomen termijn zelf wil gaan bewonen.
- Als hij een door hem reeds eerder bewoonde woning na afloop van de overeengekomen termijn opnieuw wil gaan bewonen.
26 Huurrecht, Tekst en commentaar, R.A. Dozy, F. van der Hoek, Kluwer Deventer, 2014, p 26
27 Hoofdlijnen in het Huurrecht, mw. Mr. A.M. Kloosterman, mw. Mr. H.J. Rossel, mw. Mr. M.H. Rozeboom,
16 - Als hij zijn vorige huurder, die tijdelijk de woning heeft verlaten en aan wie hij het
recht gegeven heeft de woning opnieuw te betrekken, na afloop van de
overeengekomen termijn met de nieuwe huurder daartoe gelegenheid wil geven.
Voorbeelden van de bovengenoemde vereisten zijn, dat de verhuurder een woning die hij heeft laten bouwen, tijdelijk wil verhuren. Als de verhuurder voor een bepaalde tijd in het buitenland verblijft en als de zittende huurder tijdelijk elders woont en nadien wenst terug te keren.28
Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt niet van rechtswege en dient door de verhuurder opgezegd te worden. Als de tijdelijke huurder niet instemt, zal de rechter bepalen of de vordering wordt toegewezen. De verhuurder dient een belang te hebben bij de gewenste ontruiming.29
De derde opzeggingsgrond betreft het geval de verhuurder het verhuurder dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Het dringend nodig hebben voor eigen gebruik,waaronder renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is wordt begrepen, wordt in hoofdstuk 4 verder uitgewerkt.
De vierde opzeggingsgrond is de weigering van de huurder om in te stemmen met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst voor dezelfde
woonruimte, art.7:274 lid 1 onder d BW. In de praktijk speelt deze opzeggingsgrond een rol bij de wijziging van de huurprijs bij geliberaliseerde woonruimte en bij de renovatie van het gehuurde. De verhuurder die een huurder met een niet-geliberaliseerd huurcontract enkel een voorstel tot wijziging van de huurprijs of servicekosten wil doen (art. 7:247 BW), kan geen gebruik maken van deze beëindiginggrond als de huurder niet instemt. In afdeling 2 van boek 7 staan de mogelijkheden beschreven. Betreft het een geliberaliseerd huurcontract dan kan de verhuurder de beëindiginggrond wel gebruiken als zijn aanbod enkel een wijziging van de huurprijs behelst. In de wet staan geen maatstaven genoemd hoe de redelijkheid van de huurprijs bepaald dient te worden. Logischerwijs zal de huurprijs vergeleken worden met de markthuren van vergelijkbare objecten in de buurt.30 In paragraaf 3.2.3 zal het niet
28 Hoofdlijnen in het Huurrecht, mw. Mr. A.M. Kloosterman, mw. Mr. H.J. Rossel, mw. Mr. M.H. Rozeboom,
Kluwer Deventer 2014, p 247
29 Huurrecht, Tekst en commentaar, R.A. Dozy, F. van der Hoek, Kluwer Deventer, 2014, p 162 30 Huurrecht, Tekst en commentaar, R.A. Dozy, F. van der Hoek, Kluwer Deventer, 2014, p 166
17 instemmen met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot een renovatie nader toegelicht worden.
De vijfde grond waarop de rechter de vordering kan toewijzen doet zich voor als de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde rustende bestemming wil verwezenlijken, wat niet mogelijk is met voortzetting van de
huurovereenkomst, art. 7:274 lid 1 onder e. Het moet gaan om een bestemmingsplan dat onherroepelijk is vastgesteld. Bij het inroepen van deze opzeggingsgrond is het nodig dat de verwezenlijking van de bestemming nodig moet zijn voor de ontwikkeling van de
gemeente.31
De laatste en zesde opzeggingsgrond heeft betrekking op onzelfstandige woonruimte die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, de zogenaamde hospitahuur, art. 7:274 lid 1 onder f BW. In art. 7:232 lid 3 BW wordt art. 7:274 de eerste negen maanden net van toepassing verklaard. De beperking van de opzeggingsbescherming moet eenvoudige opzegging van de hospitahuur mogelijk maken. De verhuurder dient
duidelijk te maken dat zijn belangen om de huur op te zeggen zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting van de overeenkomst.
3.2. Opzeggingsgronden bij renovatie van woonruimte.
Bovenstaand zijn alle opzegginggronden uiteengezet. Maar niet alle gronden kunnen
aangewend worden, als de verhuurder de huurovereenkomst wenst te beëindigen in verband met een voorgenomen renovatie. Als een renovatie niet uitgevoerd kan worden met
voortzetting van de huurovereenkomst, heeft de verhuurder de mogelijkheid om beëindiging van de huurovereenkomst te vorderen bij de rechter. De huur kan alleen worden opgezegd op de gronden die in de wet genoemd zijn.
Voor renovatie zijn deze opzeggingsgronden:
- Zich niet gedragen zoals het een goed huurder betaamt art. 7:274 lid 1 sub a BW.
- Dringend nodig hebben voor eigen gebruik door verhuurder art. 7:274 lid 1 sub c jo. lid 3 sub a BW.
18 - Huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe
huurovereenkomst art. 7:274 lid 1 sub d BW.
3.2.1. Het zich niet gedragen zoals het een goed huurder betaamt.
Als een huurder geen medewerking wil verlenen aan een voorgenomen renovatie, kan dit laakbaar gedrag aan de zijde van de huurder opleveren. De rechter oordeelt of de huurder tekort schiet in zijn plicht zich als een goed huurder te gedragen ten aan zien van het
gehuurde art. 7:213 BW. Als vastgesteld is dat het renovatievoorstel redelijk is en de huurder blijft weigeren medewerking te verlenen aan de uit te voeren renovatie, is er sprake van geen goed huurderschap. Het gedrag van de huurder wordt dan laakbaar geacht en de verhuurder kan de huurovereenkomst dan beëindigen. De rechter zal oordelen of het gedrag van de huurder voldoende laakbaar is, om de huurovereenkomst op te kunnen zeggen.
Slecht huurderschap levert vaak een wanprestatie op, zodat op grond van art. 7:231 BW de huurovereenkomst ook ontbonden kan worden met tussenkomst van de rechter.
3.2.2. Dringend nodig hebben voor eigen gebruik.
Deze opzeggingsgrond wordt besproken in hoofdstuk 4.
3.2.3. Niet toestemmen in een redelijk aanbod tot….
De huurovereenkomst kan opgezegd worden als de huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst ten aanzien van dezelfde
woonruimte. In beginsel heeft deze opzegginggrond tot doel een nieuwe huurovereenkomst te sluiten, mocht dit echter niet lukken dan volgt een ontruiming.
Een redelijk voorstel naar aanleiding van een renovatie zal vaak een verbetering van de woonruimte en een verhoging van de huurprijs en servicekosten behelzen. Als de huurder instemt met de renovatie, maar niet met de aangepaste huurprijs, kan de verhuurder geen beroep doen op deze opzegginggrond als de huurovereenkomst betrekking heeft op een niet-geliberaliseerde woonruimte.
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 17 november 1989 32 bepaald dat van een aanbod met betrekking tot dezelfde woonruimte ook sprake is als het aanbod betrekking heeft op een deel
19 van de aanvankelijke woonruimte. Dit speelt echter wel een rol bij de afweging of het aanbod redelijk is.
Bij de beoordeling of een aanbod redelijk is wordt gekeken of het van de huurder in redelijkheid kan worden verlangd dat hij het aanbod aanvaardt. Hierbij dient rekening gehouden te worden met alle omstandigheden van het geval, tevens de persoonlijke omstandigheden van de huurder.33
3.3. Opzeggingsgronden bedrijfsruimte.
De huurder van een bedrijfsruimte heeft een termijnbescherming gekoppeld aan de opzeggingsbescherming,op grond van artt. 7:292-300 BW, zodat gedane investeringen kunnen worden terugverdiend en er goodwill kan worden opgebouwd. De wet bepaalt tegen welke tijdstippen een huurovereenkomst kan worden opgezegd.34
In art. 7:296 lid 1 BW staan de opzeggingsgronden voor bedrijfsruimte vermeld, waarop de rechter een vordering tot beëindiging dient toe te wijzen tegen het einde van de eerste termijn (art. 7:292 lid 1 BW). In lid 3 en 4 van art. 296 staan de opzeggingsgronden vermeld die tevens gehanteerd kunnen worden na verstrijken van de tweede termijn of tegen een later tijdstip.
Als de verhuurder de huurovereenkomst opzegt tegen het einde van de eerste termijn kan dit slechts op grond van slechte bedrijfsvoering of dringend persoonlijk gebruik worden
toegewezen.
De eerste opzeggingsgrond waarop de rechter de vordering tot beëindiging toewijst is als de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt (art. 7:296 lid 1 sub a BW). Of er sprake is van slechte bedrijfsvoering dient bepaald te worden met
inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Ook de bedrijfsvoering van andere gehuurde bedrijfsruimte van de verhuurder kan hierbij een rol spelen, vooral als de bedrijfsvoering met elkaar verweven is. Het is geen vereiste dat de verhuurder nadeel ondervindt van de bedrijfsvoering van de huurder. 35 Als vastgesteld is dat er sprake is van
33 Huurrecht, Tekst en commentaar, R.A. Dozy, F. van der Hoek, Kluwer Deventer, 2014, p 167
34 Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte, Hoe aannemelijk is dringend eigen gebruik?, mr. Th.S.M. Fraai,
Nr.1 jan/feb 2014
35 Hoofdlijnen in het Huurrecht, mw. Mr. A.M. Kloosterman, mw. Mr. H.J. Rossel, mw. Mr. M.H. Rozeboom,
20 slechte bedrijfsvoering, moet de rechter de vordering tot beëindiging toewijzen en vindt er geen belangenafweging meer plaats.36
In het arrest van de rechtbank van Breda37, oordeelde de rechter dat er sprake is van slechte bedrijfsvoering als de huurder het gehuurde ongebruikt laat. Het ongebruikt laten kan immers in strijd zijn met de contractuele verplichtingen. Er kan tevens sprake zijn van slechte
bedrijfsvoering als er geen sprake is van een tekortkoming van de huurder, bijvoorbeeld als het gehuurde niet goed onderhouden wordt of de bestemming van het gehuurde gewijzigd wordt.38
Vaak zal een slechte bedrijfsvoering naast de opzeggingsgrond, ook leiden tot een grond om de huurovereenkomst te ontbinden. Voor een vordering tot ontbinding hoeft namelijk biet gewacht te worden tot het einde van de eerste huurtermijn. Wel is een tekortkoming aan de zijde van de huurder vereist.
De tweede grond voor een opzegging tegen het einde van de eerste termijn is die van dringend eigen gebruik art. 7:296 lid 1sub b BW. De verhuurder zal aannemelijk moeten maken dat hij het gehuurde persoonlijk, duurzaam en dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Onder duurzaam eigen gebruik wordt tevens begrepen renovatie die zonder
beëindiging van de huur niet mogelijk is. Op deze grond wordt nader ingegaan in hoofdstuk 4.
Na de verlenging van de eerste huurtermijn, krijgt de verhuurder nog drie mogelijkheden erbij om het huurcontract te beëindigen.
Op grond van art. 7:296 lid 3 BW kan de rechter, tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens art. 7:292 lid 2 BW verlengd is, de vordering tot beëindiging
toewijzen op grond van een redelijke belangenafweging. Ook is de overeenkomst krachtens art. 7:292 lid 2 BW verlengd, als partijen en verlenging zijn overeengekomen. De rechter zal in zijn belangenafweging zowel met de belangen van de verhuurder als de huurder rekening moeten houden. De omstandigheden waarmee rekening gehouden wordt zijn in beginsel feitelijk van aard.39
36 HR 3 november 1989, NJ 1990, 161 (De Vries/Safe Sun)
37 Voorzieningenrechter Breda, sector kanton, 31 oktober 2007???? 38 Huurgeschillen ontleed, mr. F.C.P. Teeuw, Eburon Delft 2013, p 900 39 HR 19 oktober 2001, NJ 2002, 144 (WE/Bruil cs)
21 Deze vierde grond is die van het niet toestemmen in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt, art.7:296 lid 4 sub c BW.
Het aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst kan bijvoorbeeld betrekking hebben op aanpassingen van de contractsbepalingen, het voorzien in een oplossing van een geschilpunt in de toekomst40 of een verandering van de omvang van het gehuurde.
Een verhuurder kan geen gebruik maken van deze opzeggingsgrond, als hij alleen tot doel heeft de tegenprestatie te verhogen.41 Als de huurprijsverhoging niet het primaire doel is van het aanbod, maar samenhangt met andere elementen, kan de verhuurder in beginsel wel een beroep doen op deze opzeggingsgrond. De rechter zal dan een afweging moeten maken of de lastenverzwaring niet onredelijk bezwarend is. 42
De vijfde grond waarop een vordering tot beëindiging wordt toegewezen is die van het verwezenlijken van een geldende bestemming op het gehuurde art. 7:296 lid 4 sub d BW. Het moet gaan om een definitief bestemmingsplan. De verhuurder dient aan te tonen dat hij door de ontwikkeling van de gemeente wordt genoopt tot verwezenlijking van de bestemming.43
Als de rechter een beëindigingvordering niet kan toewijzen op een van de vier
bovengenoemde gronden, kan de rechter, tegen het einde van de tweede termijn, op grond van een redelijke belangenafweging een beëindigingvordering toewijzen art. 7:296 lid 3 BW. Er dient eerst beoordeeld te worden of aan een van de verplichte toewijzingsgronden is voldaan. Is dit niet het geval, dan is er ruimte voor een belangenafweging. De vordering is toewijsbaar als de redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huur tegen de belangen van de huurder bij verlenging van de huur zwaarder wegen.
3.4. Opzeggingsgronden bij renovatie van bedrijfsruimte.
De opzeggingsgronden waarop de verhuurder een beroep kan doen bij renovatie zijn de volgende:
40 HR 15 mei 1993, NJ 1992, 727 (Rodel/ Hanterink) 41 HR 26 juni 1992, NJ 1992, 726 (Coumans/Servex) 42 HR 26 juni 1992, NJ 1992, 726 (Coumans/Servex)
22 - De bedrijfsvoering is niet geweest zoals het een goed huurder betaamt art.7:296 lid 1
sub a BW.
- Dringend nodig hebben voor duurzaam persoonlijk gebruik door de verhuurder art. 7:296 lid 1 sub b BW.
- Huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe
huurovereenkomst art. 7:296 lid 4 sub c BW. (alleen van toepassing na verlening van de eerste huurtermijn)
3.4.1. De bedrijfsvoering is niet geweest zoals het een goed huurder betaamt.
De huurder dient zich als een goed huurder te gedragen ten aanzien van het gehuurde. Stemt hij niet in met een redelijk voorstel tot renovatie, dan gedraagt hij zich niet zoals het en goed huurder betaamt. Deze laakbare gedraging geeft de verhuurder de mogelijkheid een beroep te doen op deze opzeggingsgrond. De rechter dient dan de vordering toe te wijzen, zonder dat er een belangenafweging gemaakt wordt.
3.4.2. Dringend nodig hebben voor duurzaam persoonlijk gebruik door de verhuurder.
Deze opzeggingsgrond wordt verder uitgewerkt in hoofdstuk 4.
3.4.3. Huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.
Deze opzeggingsgrond heeft dezelfde strekking als die van het woonruimteregime, namelijk om naar aanleiding van een renovatie, die veranderingen met zich meebrengt, tevens de huurprijs en de servicekosten aan te passen.
Ten aanzien van verandering van de omvang van het gehuurde is strikt genomen geen sprake van het aangaan van een ‘nieuwe’ huurovereenkomst. Vaak gaat het hier om een voortzetting van een huurovereenkomst. Uit de wetsgeschiedenis44blijkt echter dat een verhuurder die wil overgaan tot renovatie en de huurder daartoe een redelijk voorstel doet en de huurder dit voorstel niet wenst te aanvaarden, zich kan beroepen op art. 7:296 lid 4 sub c.
23 Hoofdstuk 4 Uitwerking ‘dringend eigen gebruik’ bij woon en bedrijfsruimte.
4.1. Woonruimte.
In art 7:203 BW is de verplichting van de verhuurder opgenomen dat hij een rustig
woongenot verschaft aan de huurder. Dringende werkzaamheden en renovatie vormen een inbreuk op dit recht. Op grond van art 220 dient de huurder een aantal werkzaamheden te gedogen, ondanks dat deze een inbreuk vormen op het rustig woongenot. De huurder heeft immers ook belang bij werkzaamheden die gebreken in de toekomst voorkomen.45
Als de verhuurder de renovatie niet kan uitvoeren met voortzetting van de huurovereenkomst, kan hij een beroep doen op art. 7:220 lid 4 BW. Hij kan het huurcontract dan opzeggen op grond van ‘dringend eigen gebruik’.
De opzeggrond ‘dringend eigen gebruik’ voor woonruimte is geregeld in art 7:274 lid 1 sub c jo. lid 3 sub a BW. De rechter kan een vordering op grond van dit artikel toewijzen indien: ‘de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen
gebruik, vervreemding van het gehuurde daaronder niet begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in lid 4, andere passende woonruimte kan
verkrijgen.’46
Uit dit artikel kunnen drie criteria voor een geslaagd beroep op een opzeggingsvordering, afgeleid worden:
- Er moet sprake zijn van noodzaak tot eigen gebruik die zo dringend is
- Dat van de verhuurder, de belangen van hemzelf en die van (onder)huurder(s) in aanmerking genomen, verlenging van de huur niet kan worden gevergd.
- Er moet passende woonruimte voor de huurder beschikbaar zijn
4.1.1. Dringend eigen gebruik.
De rechter dient een belangenafweging te maken met betrekking tot ‘dringend eigen gebruik’. Een vereiste is dat de verhuurder de dringendheid aannemelijk maakt. Dit dient objectief
45 Huurrecht, Tekst en commentaar, R.A. Dozy, F. van der Hoek, Kluwer Deventer, 2014, p 39 46 Art. 7:274 lid 1 sub c BW
24 bepaalbaar te zijn. Enkel begrijpelijkheid is niet toereikend. Pas als aan het vereiste van dringendheid is voldaan, kan de belangenafweging plaatsvinden.
Pas als dringend eigen gebruik aannemelijk is gemaakt en er passende woonruimte beschikbaar is, zal de rechter overgaan tot de belangenafweging. Aan de hand van de belangenafweging zal worden bepaald of voortzetting van de huurovereenkomst niet kan worden gevergd. Deze is feitelijk van aard en dient naar billijkheid te geschieden Als het belang van de huurder zwaarder weegt dan dat van de verhuurder kan de vordering alsnog afgewezen worden. Dringendheid is gemakkelijker aan te tonen dan een zwaarwegend belang van een van de partijen.47
De mate van dringendheid moet dermate groot zijn dat voortzetting van de huurovereenkomst niet gevergd kan worden.48 Als er geen dringende grond aanwezig is behoeft de rechter geen belangenafweging te maken. De rechter betrekt alleen de opzeggingsgronden genoemd in de vordering in zijn beslissing conform art. 7:273 lid 1 BW.
Het duurzaam in gebruik nemen van het gehuurde is geen vereiste om dringend eigen gebruik aan te nemen. Zelden zal een niet duurzaam gebruik aangenomen worden als dringend eigen gebruik. Het dringende belang van de huurder dient een eigen belang te zijn. Dit houdt niet in dat de verhuurder het gehuurde zelf dient te gebruiken.49
Het begrip ‘gebruik’ is door de rechtspraak ruim uitgelegd. In het arrest van de Hoge Raad uit 197550 is immers al bepaald dat onder het gebruik niet alleen gebruik voor woondoeleinden is bedoeld. De verhuurder die het gehuurde wil gaan gebruiken als bedrijfsruimte of
kantoorruimte kan ook een beroep doen op art. 7:274 lid 1 onder c.51 In lid 3 en 4 van dit artikel worden enkele situaties genoemd die uitdrukkelijk onder eigen gebruik vallen, waarvan renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is,er een is.
Als de verhuurder het gehuurde, vrij van huur, wenst te vervreemden, dan kan hij geen beroep doen op dringend eigen gebruik. Het woonbelang van de huurder weegt zwaarder dan
47 Huurgeschillen ontleed, mr. F.C.P. Teeuw, Eburon Delft 2013, p 706 48 Huurgeschillen ontleed, mr. F.C.P. Teeuw, Eburon Delft 2013, p 682
49 Huurrecht, Tekst en commentaar, R.A. Dozy, F. van der Hoek, Kluwer Deventer, 2014, p 162 50 HR 30 januari 1975, NJ 1975, 334 ( van den Top /Jagtenberg)
25 het financiële gewin van de verhuurder.52 Financiële belangen van de verhuurder kunnen een grond zijn om de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik te beëindigen. De verhuurder mag een financieel voordeel verkrijgen door de sloop van het gehuurde. Er hoeft niet specifiek sprake te zijn van een structureel verlies bij instandhouding. Dit is echter anders als het een verlies van winst behelst voor de verhuurder.53
Opzegging op grond van ‘dringend eigen gebruik’ met als primair doel de woning te vervreemden, als gezegd, niet toegestaan conform art. 7:274 lid 1 sub c BW. Volgens de Hoge Raad54 is het de verhuurder niet toegestaan het gehuurde te vervreemden met als doel een einde te maken aan een onrendabele exploitatie. Als de verhuurder echter de wens heeft het gehuurde te slopen en vervangende nieuwbouw te realiseren, en de dringendheid hiervan aannemelijk maakt, zal de uiteindelijke vervreemding als begeleidende omstandigheid, een beroep op dringend eigen gebruik niét in de weg staan.55
Van belang is of de verhuurder naast haar financiële belangen ook andere belangen heeft. Het ‘gebruik’ ter verwezenlijking van ideële en maatschappelijke doeleinden vallen binnen het bereik van dringend eigen gebruik. Hoe zwaarder deze motieven meewegen, des te groter is de kans dat dringend eigen gebruik aangenomen wordt. Als financiële belangen van de verhuurder gekoppeld zijn aan de wens de woning zelf te gaan bewonen, kunnen deze belangen dringend zijn, zonder dat er sprake is van exploitatieverliezen. De lastenverlichting van verhuurder moet dermate groot zijn, dat zonder opzegging zich ernstige financiële problemen zullen voordoen.56
Als de verhuurder de woning zelf nodig heeft ten gevolg van ruimtegebrek, is dit een
zwaarwegend belang, om de huur op te kunnen zeggen op grond van dringend eigen gebruik. Het toedoen van de verhuurder zelf, is van belang bij de belangenafweging tot toekenning van de opzeggrond.
Ook het gebruik van een ander dan de verhuurder zelf, kan binnen het toepassingsbereik van dringend eigen gebruik vallen. Het belang van de verhuurder moet dan gediend worden. Het
52 Hoofdlijnen in het Huurrecht, mw. Mr. A.M. Kloosterman, mw. Mr. H.J. Rossel, mw. Mr. M.H. Rozeboom,
Kluwer Deventer 2014, p 249
53 Huurgeschillen ontleed, mr. F.C.P. Teeuw, Eburon Delft 2013, p 685 54 HR 23 september 2005, NJ 2005,555 (Mitros/Hoekendijk)
55 Hoofdlijnen in het Huurrecht, mw. Mr. A.M. Kloosterman, mw. Mr. H.J. Rossel, mw. Mr. M.H. Rozeboom,
Kluwer Deventer 2014, p 250
26 eigen belang moet samenhangen met het toenemen van zijn woongenot. Het kan dus ook gaan om belang van een derde, mits dit tevens in het belang is van de verhuurder.
De omstandigheden die van belang zijn in het kader van de eis van dringendheid zijn:
- Eigen toedoen verhuurder
- Andere woonalternatieven voor de verhuurder
- Onbehoorlijke keuze
- Praktische of juridische beletsels aan het gebruik van het gehuurde
Als de huurder een grote rol heeft gespeeld in de noodzaak tot dringend eigen gebruik zal, dit niet van invloed zijn op de dringendheid, maar zal dit wel meespelen bij de
belangenafweging. Als de verhuurder zonder al te veel moeite een alternatief heeft, dan door opzegging van de huurovereenkomst, zal dit zowel op de dringendheid als de
belangenafweging en negatieve uitwerking hebben ten nadele van de verhuurder. Zolang een verhuurder, van meerdere woningen, geen onbehoorlijke keuzes maakt ten opzichte van een huurder, kan de opzegginggrond toegewezen worden. Het is lastig om aan te tonen dat een verhuurder een onbehoorlijke keuze heeft gemaakt. Als om praktische of juridische gronden onaannemelijk is gemaakt dat de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik zal dit af doen aan de dringendheid.57
De dringendheid en overige omstandigheden dienen zich ten tijde van de beoordeling voor te doen.58 Wel kan rekening gehouden worden met omstandigheden die zich in de toekomst gaan voordoen.59 Een binnenkort te verwachten omstandigheid kan bijdragen aan een positieve belangenafweging voor de verhuurder. Er dient met grote mate van zekerheid vastgesteld te kunnen worden dat de omstandigheid zich in de nabije toekomst voor zal doen. Dringendheid kan niet onderbouwd worden met alleen toekomstige omstandigheden.
4.1.2. Passende woonruimte.
Als zowel de dringendheid is aangetoond en de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder is uitgevallen, dient ook aan het laatste vereiste voldaan te worden. Dat is of er
57 Huurgeschillen ontleed, mr. F.C.P. Teeuw, Eburon Delft 2013, p 709 58 NJ 1957, 485 (schotman/Bartels) & NJ1978, 391 (Martojo/van der Lans) 59 HR 18 juni 1999, NJ 2000, 32
27 passende woonruimte voor de huurder te verkrijgen is. Mocht een huurder voorafgaand aan de procedure beschikbare woonruimte hebben afgewezen, die door de rechter als passend worden gekwalificeerd, dan is er sprake van passende woonruimte.60
Het Hof heeft zelfs geoordeeld dat sprake is van passende vervangende woonruimte, als deze wezenlijk ander woongenot biedt, mits de huur passend is.61 Met passend wordt niet bedoeld dat de huur gelijk dient te zijn, maar dat de hoogte van de huur, gezien het inkomen van de huurder, haalbaar is. Mocht een huurder zeer beperkte financiële middelen hebben, dan kan de verhuurder een financiële compensatie bieden.62
Een woonruimte kan ook als passend aangemerkt worden als deze in grootte, ligging of anderszins ander woongenot biedt dan het gehuurde. Er dient dus om aan het criterium passende woonruimte te voldoen geen soortgelijke woonruimte beschikbaar te zijn.
Als een huurder bedrijfsactiviteiten vanuit de woning ontplooit, kan dit een rol spelen bij de passendheid van de woning.
4.1.3. Renovatie als grond voor ‘dringend eigen gebruik’.
Het is niet eenvoudig voor de verhuurder, die de huurovereenkomst wil beëindigen op grond van art 274 lid 3 sub a, om aan te tonen dat renovatie met voortzetting van de
huurovereenkomst niet mogelijk is. Mede omdat ook sloop met vervangende nieuwbouw onder renovatie begrepen wordt.
Een huurovereenkomst dient in stand te blijven als het gehuurde gesloopt wordt en er een nieuw object gebouwd wordt, waarvan de plaats en functie gelijk blijft. Ook al zal het nieuw gebouwde object kwalitatief veel beter zijn. Er zijn echter wel omstandigheden denkbaar op grond waarvan, ondanks het gelijk blijven van de plaats en functie, de renovatie niet mogelijk is met instandhouding van de huurovereenkomst. Als bijvoorbeeld de oppervlakte van het nieuwe object aanzienlijk vergroot wordt. Dan blijven plaats en functie wel gelijk, maar zal de nieuwe huurprijs aanzienlijk hoger zijn en kan deze niet door de huurder opgebracht worden.
60 HR 26 mei 1978, NJ 1978/582 (Puijk/van Benschop) 61 HD 200.039.308, RVR 2011/47
28 De verhuurder zal moeten bewijzen dat het slopen van het gehuurde dringend nodig is en zijn belangen zwaarder wegen dan die van de huurder en van hem niet gevergd kan worden dat de huurovereenkomst verlengd wordt.
Uit art. 7:274 lid 3 onder a BW blijkt dat onder eigen gebruik wordt begrepen, renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de overeenkomst niet mogelijk is. Uit dit artikel is af te leiden dat van dringend eigen gebruik eveneens sprake kan zijn daar waar dringende werkzaamheden als bedoeld in art 7:220 lid 1 BW door de verhuurder uitgevoerd gaan worden. Deze verbinding brengt met zich mee dat het begrip renovatie dezelfde ruime uitleg als in art. 220 omvat. Opzegging vanwege renovatie is alleen mogelijk als de renovatie dringend noodzakelijk is en niet kan worden uitgevoerd zonder beëindiging van de overeenkomst.63
De dringendheid van sloop wordt meestal bepaald door financiële belangen. De criteria die de Hoge Raad heeft bepaald zijn: de kosten die zijn verbonden aan het in stand houden van de woning, de uit verhuur nog te verkrijgen opbrengsten en de omstandigheid of de betrokken woning deel uitmaakt van een bepaald bestand van woningen waarvan exploitatie als geheel aanzienlijke verliezen oplevert.64 Als in beginsel, na sloop met vervangende nieuwbouw, de functie en de plaats van de woning gelijk blijft, is dit niet van invloed op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik en is het mogelijk dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Dit is wel van belang in het kader van voortzetting van de huurovereenkomst, zoals besproken in hoofdstuk 2.
Financieel belang van de huurder hangt vaak samen met de wens het gehuurde te willen renoveren of slopen. De Hoge Raad hanteert als maatstaf voor dringendheid of het in stand houden van de woning, gelet op de exploitatieverliezen, in alle redelijkheid van de
verhuurder kan worden gevergd.65 Enkel onrendabele exploitatie is onvoldoende onderbouwing om een geslaagd beroep te doen op dringend eigen gebruik.
In het Herenhuis arrest66 bepaalde de Hoge Raad dat opzegging op grond van financiële gronden wel degelijk mogelijk is, mits er een structurele wanverhouding bestaat tussen
63 Huurgeschillen ontleed, mr. F.C.P. Teeuw, Eburon Delft 2013, p 695
64 HR 1 juli 1983, NJ 1984, 49(van Veen/Notenboom) / HR 6 maart 1992, NJ 1993, 538 ( Traas/Oudeman)/
HR 3 mei 1996, NJ 1996, 665 (van Peski/Nieuw Amsterdam)
65 Huurgeschillen ontleed, mr. F.C.P. Teeuw, Eburon Delft 2013, p 685 66 HR 26 maart 2010, NJ 2010, 190 (van Helsdingen/Klein)
29 huuropbrengsten en exploitatiekosten. De Hoge Raad overwoog: ‘het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardig zijn dat de verhuurde het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.’
Voorgaande overweging geldt expliciet voor woonruimte en niet voor bedrijfsruimte. In dit arrest is de beoordelingsvrijheid van de rechter uitgebreid, zodat hij elementen zoals als waardestijging van het pand bij zijn beslissing kan betrekken. Een verdere uitwerking van dit arrest volgt in hoofdstuk 5.
4.2. Bedrijfsruimte.
Uit de wet67 volgt dat de verhuurder het recht heeft om na een huurperiode van vijf jaar de huurovereenkomst op van dringend eigen gebruik te beëindigen. Dit staat in art. 7:296 lid 1 sub b BW als volgt omschreven: ‘de verhuurder dient aannemelijk te maken dat hij, zijn
echtgenoot, geregistreerd partner, een bloed-of aanverwant in de eerst graad of een pleegkind het verhuurde, persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is’.
De onderstaande criteria kunnen uit dit artikel worden afgeleid:
- De verhuurder maakt aannemelijk dat hij, zijn echtgenoot, geregistreerd partner, een bloed-of aanverwant in de eerst graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk;
- In duurzaam gebruik wil nemen;
- En heeft het verhuurde daartoe dringend nodig.
30 4.2.1. Persoonlijk in gebruik nemen.
Waar men bij woonruimte als maatstaf ‘dringendheid’ hanteert, is dit bij bedrijfsruimte het ‘persoonlijk in gebruik nemen’. De in art. 296 genoemde personen staan gelijk aan de verhuurder. Als een van hen het gehuurde in gebruik wenst te nemen en dit aantoonbaar kan maken, zal de vordering toegewezen worden, ongeacht of de verhuurder daarbij een eigen belang heeft. Ook een rechtspersoon kan het gehuurde persoonlijk in gebruik nemen, dan dient wel aantoonbaar te zijn, dat in het concern een eigen belang wordt gediend.68
De wil van de verhuurder om het gehuurde persoonlijk in gebruik te nemen moet aanwezig zijn ten tijde van de opzegging en ten tijde van de uitspraak van de rechter69, bij een toewijzing van de opzeggingsgrond. De wil van de verhuurder kan getoetst worden aan gebeurtenissen voorafgaand aan de opzegging. Mocht het voorgenomen gebruik niet
realiseerbaar zijn op praktische of juridische gronden, dan kan de vordering niet toegewezen worden.
4.2.2. Duurzaam in gebruik nemen.
Onder duurzaam gebruik wordt niet vervreemding begrepen, maar wel renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is.70
Als door de verhuurder terecht een beroep gedaan wordt op deze opzeggingsgrond, is het niet vereist een belangenafweging te maken. Om aan de criteria van de opzeggingsgrond te voldoen dient er sprake te zijn van een zekere mate van dringendheid. De verhuurder hoeft niet aan te tonen dat benodigde vergunning verkregen zijn voor de renovatie of dat hij in zijn voortbestaan bedreigd wordt als hij het verhuurde niet zelf in gebruik kan nemen. Zelfs als de verhuurder door zijn eigen toedoen de zaak dringend nodig heeft voor eigen gebruik, staat dit niet in de weg aan het toekennen van de beëindiginggrond. De rechten van een huurder van een bedrijfsruimte zijn minder beschermd dan die van een huurder van een woonruimte bij de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. Deze zwakke positie heeft geleid tot het
wetsvoorstel 33.018 (2011/2012). Dit wetsvoorstel wordt hier niet nader toegelicht.
Mr. Huydecoper heeft in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 16 maart 201271, aangegeven dat: ‘de afwezigheid van de belangenafweging kan betekenen dat een huurder
68 HR 20 oktober 2000, NJ 2000/692 (Coppens/Coppens)
69 Huurrecht, Tekst en commentaar, R.A. Dozy, F. van der Hoek, Kluwer Deventer, 2014, p 208 70 Huurgeschillen ontleed, mr. F.C.P. Teeuw, Eburon Delft 2013, p 902
31 wiens belangen beduidend zwaarder wegen dan die van de verhuurder, toch beëindiging van de huurovereenkomst kan hebben te aanvaarden.’
De rechter heeft de vrijheid om te beoordelen of hij het gebruik als duurzaam kwalificeert. Hij dient alle feitelijke omstandigheden van het geval bij de afweging te betrekken, hieronder ook financiële en toekomstige omstandigheden begrepen. Onder duurzaam wordt in ieder geval niet begrepen de vervreemding van het gehuurde, maar wel renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is.
4.2.3.Dringend nodig hebben.
De verhuurder mag het gehuurde ook voor andere doeleinden dan bedrijfsruimte gaan gebruiken, bv woonruimte. Er dient voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik, geen vervangende bedrijfsruimte beschikbaar te zijn.
Als de huurder verweer wil voeren tegen de vordering, dient hij zich te concentreren op de vraag waaruit de dringendheid bestaat. Omdat de belangenafweging ontbreekt en de huurder onevenredig benadeeld kan worden, kan een beroep gedaan worden op art. 3:13 lid 2 BW (misbruik van bevoegdheden) en op art. 6:248 BW ( redelijkheid en billijkheid).72
In lid 2 van art. 296 is een wachttijd opgenomen. Dit houdt in dat een rechtsopvolger van de vorige verhuurder, niet diens echtgenoot, geregistreerd partner, bloed-of aanverwant in eerste graag of pleegkind is, binnen drie jaar geen toewijsbare vordering op dringend eigen gebruik kan doen. De termijn van 3 jaar geldt in beginsel ook bij rechtsopvolging binnen hetzelfde concern. Is de rechtsopvolging binnen een concern louter administratief en heeft dit geen relevante wijzigingen in het beleid van de verhuurder tot gevolg, dan hoeft deze termijn niet in acht genomen te worden.73
In het arrest van 24 september 201074 heeft de Hoge Raad bepaald dat de wachttijd niet van toepassing is op een opzegging die gedaan is tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens art. 7:296 lid 2 BW is verlengd. De opzeggingen van de verlengde termijnen in de leden 3 en 4 van art 296 dienen aan de hand van een open belangenafweging beoordeeld te worden. Als de rechtsopvolger het gehuurde heeft gekocht met het doel de huur 71 LJN:BV1769, Hoge Raad 10/05298
72 Huurgeschillen ontleed, mr. F.C.P. Teeuw, Eburon Delft 2013, p 904 73 Huurgeschillen ontleed, mr. F.C.P. Teeuw, Eburon Delft 2013, p 905 74 LJN: BM9758, Hoge Raad, 10/00172
32 op te zeggen, met inachtneming van de wettelijke bepalingen, levert dit geen misbruik van recht of strijd met de redelijkheid en billijkheid op.75
Volgens de rechtspraak76 kan een verhuurder volstaan met het aannemelijk maken van de noodzaak van eigen gebruik. Het aantonen van objectieve gegevens is niet noodzakelijk. Dringendheid hoeft niet te duiden op urgentie om het gehuurde zelf in gebruik te nemen. Het is niet van belang of de verhuurder door eigen toedoen het gehuurde nodig heeft.77 Dit is bij woonruimte wel van belang bij de belangenafweging.
4.3. Renovatie als grond voor ‘dringend eigen gebruik’.
Een verhuurder die over wil gaan tot renovatie, kan een beroep doen op ‘dringend persoonlijk gebruik’, als renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Dit valt onder het duurzaam gebruik ex. Art. 7:296 lid 1 onder b BW. Bij een gewenste renovatie zal de verhuurder duidelijk moeten maken dat de renovatie dringend van belang is.
De Hoge Raad oordeelde in het arrest Alog/Ultimo78 dat het belang van een huurder van 290-bedrijfsruimte in het algemeen minder bescherming behoeft dan dat van de huurder van woonruimte. Aan de huurbescherming van huurders van woonruimte dient een zwaarder gewicht toegekend te worden dan aan dat van huurders van bedrijfsruimte.79
Uit het arrest kan afgeleid worden dat als een verhuurder van een bedrijfsruimte door renovatie een einde wil maken aan een onrendabele exploitatie, niet de maatstaven voor woonruimte uit het Herenhuis80 arrest gehanteerd dienen te worden. De geformuleerde rechtsregel, dat er sprake moet zijn van een structurele wanverhouding tussen
exploitatiekosten en huuropbrengsten, is niet van toepassing bij de beoordeling van de aanwezigheid van dringend eigen gebruik bij bedrijfsruimte. De eis van structurele wanverhouding mag niet worden gesteld. Bij de bescherming van een huurder van een bedrijfsruimte spelen met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en verhuurder een rol. In Alog/Ultimo81, waar de noodzaak van de renovatie niet ter discussie staat, kan van de verhuurder niet gevergd worden dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie
75 HR 12 juli 2002, NJ 2002, 457
76 o.a. HR 12 juli 2002, NJ 2002, 457 (Co-op/Vomar)
77 Huurgeschillen ontleed, mr. F.C.P. Teeuw, Eburon Delft 2013, p 917 78 HR 14 februari 2014, NJ 2014, 58
79 TvHB 2014/4 p 231 e.v.
80 HR 26 maart 2010, NJ 2010, 190 (van Helsdingen/Klein) 81 HR 14 februari 2014, NJ 2014, 58 ( Alog/Ultimo)
33 niet kostendekkend is.82 Mocht een verhuurder de wens hebben te renoveren en daarmee de bedrijfsruimte te willen vergroten en daardoor meer huuropbrengsten kunnen genereren, dan kan dan niet van een verhuurder gevergd worden de huurovereenkomst voort te zetten.
Anders dan bij het woonruimteregime kan de zelf veroorzaakte dringendheid van het gebruik door de verhuurder, niet in de belangenafweging worden meegenomen, omdat een dergelijke belangenafweging niet bestaat.
De verhuurder dient het dringend eigen gebruik slechts aannemelijk te maken en niet met objectieve gegevens te onderbouwen. Ook is het in beginsel niet vereist dat de verhuurder over de benodigde vergunningen beschikt. Er zal moeten blijken dat er een serieus
uitvoerbaar plan moet bestaan, dat praktisch en juridisch binnen afzienbare tijd haalbaar is. De eis om het plan met concrete stukken te onderbouwen, wordt zwaarder naarmate het bestaan of de uitvoerbaarheid van het plan wordt betwist.83
Uit het voorafgaande kan, nu de Hoge Raad bepaald heeft dat de strengere maatstaf uit het Herenhuis-arrest niet van toepassing is bij bedrijfsruimte, afgeleid worden dat voor het beëindigen van de huur van woonruimte een strengere maatstaf geldt dan voor
bedrijfsruimte.
82 Hoofdlijnen in het Huurrecht, mw. Mr. A.M. Kloosterman, mw. Mr. H.J. Rossel, mw. Mr. M.H. Rozeboom,
Kluwer Deventer 2014, p 307
83 Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte, Hoe aannemelijk is dringend eigen gebruik?, mr. Th.S.M. Fraai,
34 Hoofdstuk 5 Vergelijking van de renovatieregeling tussen woon en bedrijfsruimte aan de hand van jurisprudentie.
5.1 Van Helsdingen/Klein (Herenhuis arrest)
Woonruimte
In het arrest Van Helsdingen/Klein84 huurde Klein een ruime woning in Den Haag, zijn zoon is in 1993 medehuurder geworden. De verhuurders van Heldingen hebben het pand in 1998 verworven in verhuurde staat. Vader Klein overleed in 2003. Klein jr was voornemens de woning voor lange tijd te blijven bewonen. De huurprijs bedroeg in 2006 €237,- per maand. In 2003 hebben de verhuurders ook het buurpand gekocht.
De verhuurders willen de huurovereenkomst met Klein opzeggen op grond van ‘dringend eigen gebruik’, omdat zij de twee panden willen samenvoegen en vernieuwen en dan tegen een nieuwe marktprijs willen gaan verhuren.
De Hoge Raad oordeelde dat het plan van de verhuurder wat voornamelijk gebaseerd is op financiële motieven, geen grond oplevert voor het aannemen van dringend eigen gebruik, ook niet als de exploitatie van het verhuurde onrendabel is, maar brengt op deze regel ook een beperkte uitzondering aan.
RO 3.4.2 Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en
renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.
Ook als de verhuurder de woning wil renoveren omdat exploitatie in ongewijzigde staat onrendabel is, is dat dus onvoldoende basis om de overeenkomst op grond van dringend eigen gebruik te beëindigen. Pas als er sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten kan het zo zijn dat de verhuurder in verband met
