UvA-DARE is a service provided by the library of the University of Amsterdam (https://dare.uva.nl)
UvA-DARE (Digital Academic Repository)
Stedelijke erfpacht
Nelisse, P.C.J.Publication date 2008
Link to publication
Citation for published version (APA):
Nelisse, P. C. J. (2008). Stedelijke erfpacht. Reed Business.
General rights
It is not permitted to download or to forward/distribute the text or part of it without the consent of the author(s) and/or copyright holder(s), other than for strictly personal, individual use, unless the work is under an open content license (like Creative Commons).
Disclaimer/Complaints regulations
If you believe that digital publication of certain material infringes any of your rights or (privacy) interests, please let the Library know, stating your reasons. In case of a legitimate complaint, the Library will make the material inaccessible and/or remove it from the website. Please Ask the Library: https://uba.uva.nl/en/contact, or a letter to: Library of the University of Amsterdam, Secretariat, Singel 425, 1012 WP Amsterdam, The Netherlands. You will be contacted as soon as possible.
Bijlage C. Marktwaarde Amsterdamse erfpachtgrond.
De marktwaarde van de erfpachtgrond van Amsterdam is op 2 verschillende manieren geschat. De eerste is een bottom-up benadering, gebaseerd op de grondprijzen voor en metrages van het Amsterdamse onroerend goed. De tweede is een top-down benadering, waarbij de marktwaarde van de erfpachtgrond is afgeleid van de totale WOZ-waarde van al het onroerend goed in Amsterdam. De bottom-up benadering heeft meer betekenis.
C.1. Bottom up benadering.
Op basis van de geraamde oppervlakten van het desbetreffende soort onroerend goed en de bijbehorende grondprijzen kan de waarde van de grond berekend worden. Voor de grondprijzen is uitgegaan van de bandbreedtes per stadsdeel en soort onroerend goed uit de meest recente Grondprijzenbrief484, en van deze bandbreedte is telkens het gemiddelde gehanteerd ((ondergrens bandbreedte + bovengrens bandbreedte) / 2). Aangezien het hanteren van deze grondprijzen leidt tot een waarde van de grond als ware zij onbebouwd, dient er nog een reductie plaats te vinden omdat de grond in werkelijkheid bebouwd is. Dat volgt in ieder geval uit de stellingname van de rechtbank te Arnhem inzake de waarderingsmaatstaven van de erfpachtrechten in de wijken Paasberg en Alteveer485, dat de waarde van bebouwde grond lager is dan de waarde van onbebouwde grond. Er is echter nauwelijks informatie voorhanden om de hoogte van de reductiefactor te bepalen. In Den Haag wordt een reductiefactor vanwege de bebouwde staat van 40-45% toegepast. Deze is echter deels op ervaringsgegevens en deels op politieke keuzes gebaseerd. Derhalve is hier gekozen voor een lagere reductiefactor, van 20%.
Tabel C.1. Marktwaarde erfpachtgrond in Amsterdam, onbebouwd, in 2007 (Bottom up benadering)
Omschrijving Voor specificatie
zie tabel
Marktwaarde x
1.000.000,-Vrije sector woningen (huur- en koop) C.4 8.934
Sociale huurwoningen C.4 3.248 Eenheden in studentenhuizen C.5 43 Kantoren C.6 4.087 Bedrijfsruimten C.7 650 Winkels C.8 1.018 Totaal (onbebouwd) 17.980 Verhouding bebouwd/onbebouwd 80% Totaal (bebouwd) 14.384
In het navolgende zijn per soort onroerend goed steeds de voornaamste uitgangspunten en berekeningen weergegeven.
484
Grondprijzenbrief 2007, Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (Amsterdam 2006)
485
Woningen.
De marktwaarde van de grond van de woningen is berekend aan de hand van de grondprijzen per m2en een onderbouwde schatting van het totale woonoppervlak. Dit laatste gegeven is niet direct beschikbaar, en moet derhalve – indirect - uit andere gegevens afgeleid worden, de desbetreffende bewerkingen zijn voornamelijk in tabellen C.2., C.3. en C.4. inclusief bijbehorende noten opgenomen.
In tabel C.2. zijn de beschikbare statistieken inzake de verdeling van de woningen over particulier eigendom en huurwoning en het totaal aantal woningen opgenomen. Tevens is als schatting het totale woonoppervlak opgenomen. De woonoppervlaktes van de huurwoningen zijn berekend op basis van beschikbare statistieken over de gemiddelde woninghuren en de gemiddelde woninghuren per m2. De woonoppervlaktes van de koopwoningen zijn berekend op basis van de relatieve verdeling van de desbetreffende woningvoorraad naar grootteklasse. De totale woonoppervlakte per stadsdeel is de som van de woonoppervlakte van de huurwoningen en die van de koopwoningen.
Tabel C.2. Kenmerken woningvoorraad: aantal woningen, totale oppervlakten en verdeling naar eigendom Verdeling naar eigendom1)
Eigenaar bewoner (%) Verhuur particulier (%) Verhuur Sociaal (%) Totaal (%) Totaal aantal woningen Totale woon-oppervlakte (m2BKO)2) Centrum 25,2 33,8 40,9 100,0 47.030 3.040.060 Westpoort 9,0 91,0 100,0 100 8.360 Westerpark 15,7 61,7 22,6 100,0 19.415 1.133.815 Oud-West 19,7 34,5 45,7 100,0 18.910 1.14.520 Zeeburg 25,7 58,3 16,0 100,0 20.431 1.476.435 Bos en Lommer 13,2 59,3 27,5 100,0 14.743 844.915 De Baarsjes 15,4 39,2 45,4 100,0 18.880 1.094.110 Amsterdam Noord 18,3 77,5 4,2 100,0 39.533 2.756.935 Geuzenveld-Slotermeer 18,9 76,1 5,0 100,0 18.006 1.139.020 Osdorp 30,2 60,4 9,4 100,0 20.461 1.502.915 Slotervaart 26,2 49,6 24,1 100,0 19.199 1.480.725 Zuidoost 19,7 71,7 8,6 100,0 36.785 2.718.405 Oost/Watergraafsmeer 18,2 57,4 24,4 100,0 29.876 1.980.650 Oud-Zuid 21,2 31,0 47,9 100,0 47.828 3.142.460 Zuideramstel 23,4 33,1 43,5 100,0 27.310 1.944.010 Totaal 21,1 51,8 27,1 100,0 378.507 25.405.335 1)
Berekend op basis van het aantal woningen naar stadsdeel en eigendom. De oppervlakte wordt in termen van het Binnenwerks Kernoppervlak (BKO) gegeven, dit wijkt nauwelijks af van het Gebruiksvloeroppervlak (GBO)486.
Bronnen: O+S Amsterdam, alsmede Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties.
2)
Er is gerekend met een gemiddelde oppervlakte van 62,6 m2per woning in de sociale verhuur, 67,5 m2per woning
in de particuliere verhuur en 79,7 m2per woning van een eigenaar bewoner. Deze gegevens volgen op hun beurt uit
de volgende gegevens: gemiddelde huur van 336,- voor een woning in de sociale verhuur en een gemiddelde huur van 425 voor een woning in de particuliere verhuur. De bijbehorende gemiddelde huren per m2zijn: 5,37 (sociale
verhuur) en 6,30 (particuliere verhuur). De gemiddelde oppervlakte van een woning van een eigenaar bewoner is herleid uit de relatieve verdeling van de desbetreffende woningvoorraad naar grootteklasse487.
486
Grote gezinnen grote woningen, Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (Amsterdam 2006), p.4
487
In tabel C.3. zijn de grondprijzen voor de woningen in de marktsector en de sociale verhuur opgenomen, afkomstig uit de Grondprijzenbrief 2007. Op basis hiervan, alsmede de woonoppervlaktes en verdelingen naar koop- en huurwoning uit tabel C.2. zijn de grondwaardes voor de marktsector en de sociale verhuur berekend. Het betreft dan de grondwaarde in onbebouwde staat, aangezien de grondprijzen betrekking hebben op nieuwe gronduitgiften.
Tabel C.3. Grondprijzen Marktsector (eigenaar-bewoners en particuliere verhuur) Meergezins ( / m2) Eengezins ( / m2) Sociale verhuur ( / woning) Grondwaarde, onbebouwd. Marktsector (x 1.000.000) Grondwaarde, onbebouwd. Sociale verhuur (x 1.000.000) Centrum 1.400 30.000 2.815,4 477,6 Westpoort 0,0 0,0 Westerpark 900 20.000 390,9 239,5 Oud-West 1.200 30.000 897,6 195,9 Zeeburg 800 1.525 20.000 547,2 238,4 Bos en Lommer 400 13.500 137,6 118,0 De Baarsjes 700 20.000 465,8 147,9 Amsterdam Noord 550 800 13.500 360,8 413,4 Geuzenveld-Slotermeer 300 650 13.500 93,4 185,0 Osdorp 300 750 13.500 211,5 167,0 Slotervaart 350 775 13.500 300,2 128,6 Zuidoost 200 475 13.500 180,2 355,9 Oost/Watergraafsmeer 875 975 20.000 748,7 342,9 Oud-Zuid 1.525 1.750 30.000 3.368,3 444,4 Zuideramstel 950 925 30.000 1.231,5 271,2 Totaal 11.749,3 3.725,8
Bovenstaande opzet gaat uit van alle woningen in een stadsdeel. Echter, per stadsdeel kunnen zowel woningen op erfpachtgrond als particuliere grond voorkomen. De exacte aantallen en metrages zijn niet bekend. Uit praktische overweging is de grond in het Centrum als particulier bezit beschouwd, en alle andere grond als erfpachtgrond. In verband hiermee heeft in tabel C.4. nog de volgende correctie plaatsgevonden:
Tabel C.4. Waarde erfpachtgrond (onbebouwd) voor woningen in marktsector en sociale verhuur. Marktsector
(x 1.000.000)
Sociale verhuur (x 1.000.000) Marktwaarde grond (onbebouwd), geheel Amsterdam 11.749,3 3.725,8 Waarde particuliere grond (onbebouwd, Centrum) 2.815,4 477,6 Waarde erfpachtgrond (onbebouwd) 8.933,8 3.248,2
De waarde van de grond van onzelfstandige wooneenheden is als volgt berekend:
Tabel C.5. Waarde erfpachtgrond van onzelfstandige studentenwoningen. Aantal Grondprijs ( / wooneenheid) Waarde grond (x 1.000.000) Corporaties 5.500 7.000 38,5 Particulieren 600 7.000 4,2
De grondprijs van 7.000 is het rekenkundig gemiddelde van de grondprijzen voor de 3 onderscheiden gebieden. Het gaat om: 10.000 voor gebied 1 (o.a. Centrum), 6.667 voor gebied 2 (o.a. Watergraafsmeer) en 4.500 voor gebied 3 (o.a. Zuidoost).
Kantoren.
Als grondprijzen zijn gehanteerd de middenwaarden van de bandbreedtes van de grondprijzen, zoals opgenomen in de Grondprijzenbrief 2007. De oppervlakten kantoren zijn voornamelijk gebaseerd op de opgaven van de recentste kantorenmarktrapportage488 van de gemeente, waar nodig aangepast in verband met aansluiting op de locaties zoals aangegeven in de Grondprijzenbrief. Evenals bij de woningen heeft een correctie plaatsgevonden voor het particuliere grondbezit. Uit praktische overweging is deze correctie gelijkgesteld aan de waarde van de grond in het Centrum.
Tabel C.6. Waarde erfpachtgrond kantoren.
Locatie Grondprijs per m2
bvo () Totale oppervlakte in m2bvo Waarde grond (x 1.000.000) Centrum 888,00 1.532.000 1.360,4 Oost 1009,00 164.000 165,5 Amstel Businesspark 690,50 150.000 103,6 Centrumgebied Zuidoost1) 657,50 500.000 328,7 Amstel III 657,50 750.000 493,1 Zuidas 1.440,50 788.000 1.135,1
Riekerpolder – Oude Haagseweg 1.134,50 180.000 204,2
Oud-Zuid 1.037,00 210.000 217,8 IJ-oevers 907,50 125.000 113,4 Teleport 714,50 880.000 628,8 A10-west 659,50 780.000 514,4 Science Park 794,50 150.000 119,2 Amsterdam-Noord 462,50 136.000 62,9
Totaal voor Amsterdam 6.345.000 5.447,1
Waarde particuliere grond (onbebouwd, Centrum) 1.360,4
Waarde erfpachtgrond (onbebouwd) 4.086,7
1)
Grondprijs voor centrumgebied gelijkgesteld aan grondprijs Amstel III
488
We’re Amsterdam 2006, gemeente Amsterdam (Amsterdam 2006), alsmede De Amsterdamse kantorenmarkt 2004, gemeente Amsterdam (Amsterdam 2004)
Bedrijfsruimten.
De waarde van de grond voor bedrijfsruimten is op overeenkomstige wijze als bij de kantoren berekend.
Tabel C.7. Waarde erfpachtgrond bedrijfsruimten.
Locatie Grondprijs per m2
bvo () Totale oppervlakte in m2bvo Waarde grond (x 1.000.000) Sloterdijk I en II 269,00 466.667 125,5 Sloterdijk III 191,50 904.333 173,2 Lutkemeer 327,50 100.000 32,7 Schinkel 282,50 55.000 15,5 Buiksloterham, Cornelis D. 208,50 496.000 103,4 Amstel I en II 295,50 183.000 54,1 Zuidoost/Amstel III 340,00 249.000 84,7 Amstel Businesspark 283,50 175.000 49,6 Centrum 145,00 434.000 62,9 Zuidas 145,00 78.000 11,3
Totaal voor Amsterdam 3.141.000 713,0
Minus waarde particuliere grond (onbebouwd, Centrum) 62,9
Waarde erfpachtgrond (onbebouwd) 650,1
Winkels.
De waarde van de grond voor winkels is op overeenkomstige wijze als bij de kantoren berekend.
Tabel C.8. Waarde erfpachtgrond winkels.
Locatie Grondprijs per m2
bvo () Totale oppervlakte in m2bvo Waarde grond (x 1.000.000) Buurtniveau 685,00 206.000 141,1 Wijkniveau 1.015,50 206.000 209,2 Stadsdeelniveau 4.050,00 148.000 599,4 Kernwinkelapparaat (Centrum) 11.750,00 125.000 1.468,7 Perifere Detailhandel 317,50 215.000 68,3
Totaal voor Amsterdam 900.000 2.486,7
Minus waarde particuliere grond (onbebouwd, Kernwinkelapparaat in het Centrum) 1.468,7
Waarde erfpachtgrond (onbebouwd) 1.018,0
C.1. Top down benadering.
Op basis van de totale WOZ-waarde van al het onroerend goed in Amsterdam, alsmede enkele kengetallen, kan de waarde van de erfpachtgrond als volgt berekend worden:
Tabel C.9. Marktwaarde erfpachtgrond in Amsterdam, onbebouwd, in 2007 (top down benadering)
x 1.000.000,-WOZ waarde (2006) geheel Amsterdam1) 107.817
Aandeel grond in totale WOZ waarde 30% x
Marktwaarde van alle grond in Amsterdam 32.345 Aandeel erfpacht in totale grondareaal2) 80% x
Marktwaarde van erfpachtgrond in Amsterdam (onbebouwd) 25.876
1)bron: CBS.
Het cijfer van de totale waarde van Amsterdam is afkomstig van het CBS. De WOZ-waarde is voor dit doel een geschikt gegeven, omdat het uitgaat van de volle en onbezWOZ-waarde eigendom489. Het aandeel van de waarde van de grond in de totale WOZ waarde, welke uiteraard per locatie en type onroerend goed kan variëren, is bepaald op basis van de volgende referenties:
1. Uit een onderzoek naar de invloed van erfpacht op verkoopcijfers in het kader van de Wet WOZ, gedateerd december 1996, van de Gemeentebelastingen Amsterdam bleek de grondwaarde in Amsterdam gemiddeld ongeveer 27% van de WOZ-waarde te zijn. Dit bleek uit de vergelijking van verkoopcijfers van canonbetalende erfpachtrechten en afgekochte erfpachtrechten. Uitsluitend goed vergelijkbare woningen waren hiervoor, paarsgewijs (canonbetalend versus afgekocht), in het onderzoek betrokken. Hierbij werd verondersteld, dat de waarde van een afgekochte erfpachtrechten overeenkwam met de waarde van de volle eigendom en de waarde van de canonbetalende erfpachtrechten alleen op de opstallen betrekking hadden. Per saldo werd aldus de waarde van de grond alsmede het aandeel van de grond in het totaal becijferd490.
2. In de jaren negentig zijn volgens een artikel in het tijdschrift Nul20 de grondquoten, dit is de verhouding tussen de waarde van de grond en de waarde van de totale onroerende zaak, als volgt gestegen. In 1991 bedroeg de grondquote in Amsterdam nog 22,7%, in 1998 steeg die naar 26,6% en in 2001 naar 30%491.
3. Op basis van de bandbreedtes voor grondprijzen van het gemeentelijk Grondbedrijf van Amsterdam en de gemiddelde verkoopprijs van bestaande en nieuwe woningen in Amsterdam schatte de auteurs van het rapport “Woningbouw in de Noordvleugel” de gemiddelde grondquote voor Amsterdamse woningen in 2003 op 33,7%492.
4. Volgens Bouwfonds MAB Ontwikkeling variëren grondquotes naar locatie, type woning en beleid van de gemeente. Gemiddeld zal de grondquote in ons land in 2006 rond de 30% liggen493.
5. Volgens een rapport van OTB uit maart 2005 varieerden de grondaandelen in de vrij-op-naam prijzen van woningen in de Zuidbuurt van het Steigereiland op IJburg, afhankelijk van het type woning en prijssegment, tussen 32% en 54%494.
Deze referenties geven aan, dat als aanname een aandeel van 30% van de grondwaarde in de totale WOZ-waarde redelijk is. Een decennium geleden becijferde de Gemeentebelastingen
489
Wet van 15 december 1994, Staatsblad 1994, no. 874, art. 17 lid 2.
490
Erfpacht, Gemeentebelastingen Amsterdam, p. 15.
491
I. Kuiper, “De wondere wereld van de grondprijs”, Nul20 1 (Amsterdam 2002)
492
C. Bijvoet, e.a., Woningbouw in de Noordvleugel. Onderzoek naar woningvraag en bouwlocaties tot 2030 (Amsterdam 2003) p. 57.
493
Grondbeleid in Nederland, uitgave van Bouwfonds MAB Ontwikkeling (z.p. 2006) p. 8
494
Amsterdam immers zelf al een aandeel van 27%, terwijl het bekend is dat dit sindsdien door de relatief sterke stijging van de grondwaarde méér geworden moet zijn. Andere onderzoekers schatten dat het aandeel recent op ongeveer 34%, en op specifieke locaties in Amsterdam komen hogere cijfers voor. In Nederland gemiddeld ligt het aandeel van de grondwaarde rond de 30%, en dit is voor de schatting gehanteerd.
De eerste referentie, uit het onderzoek van de Gemeentebelastingen Amsterdam inzake de WOZ waarden heeft betrekking op bebouwde grond, de overige referenties betreffen onbebouwde grond. Er is echter maar weinig bekend over de verhouding tussen de waarde van bebouwde grond en die van onbebouwde grond.
De top-down methode heeft als voornaamste bezwaar, dat aan alle grond eenzelfde gemiddelde waarde wordt toegekend. Er wordt voorbijgegaan aan verschillen in grondprijzen voor de verschillende delen van de stad c.q. voor de verschillende soorten onroerend goed, maar ook aan verschillen in de verhouding van erfpachtgrond ten opzichte van het totale oppervlak. Om deze redenen heeft de top-down benadering eigenlijk geen echte betekenis.
