Masterscriptie
Waar ligt bij particulieren die hun eigen huis, een kamer of
hun tweede huis via Airbnb verhuren de grens tussen
beleggen aan de ene kant van het spectrum en
ondernemen aan de andere kant?
Student: Noa Krul
Onderwijsinstelling: Universiteit van Amsterdam Opleiding: Fiscale Economie
Begeleider: Prof. Dr. J.L. van de Streek Inleverdatum: 7-6-2017
2
Verklaring eigen werk
Hierbij verklaar ik, Noa Krul, dat ik deze scriptie zelf geschreven heb en dat ik de volledige verantwoordelijkheid op me neem voor de inhoud ervan.
Ik bevestig dat de tekst en het werk dat in deze scriptie gepresenteerd wordt origineel is en dat ik geen gebruik heb gemaakt van andere bronnen dan die welke in de tekst en in de referenties worden genoemd.
De Faculteit Economie en Bedrijfskunde is alleen verantwoordelijk voor de begeleiding tot het inleveren van de scriptie, niet voor de inhoud.
3
Voorwoord
Als afsluitend onderdeel van mijn master Fiscale Economie, gevolgd aan de Universiteit van Amsterdam, schrijf ik deze masterscriptie.
Mijn dank gaat uit naar mijn begeleider, de heer van de Streek voor zijn feedback en toewijding bij de totstandkoming van deze scriptie.
Hierbij gaat mijn dank ook uit voor de hulp van mijn tante, Joke, en bedank ik mijn vriend, Joost, vrienden en familie voor de mentale support.
Voorburg, Juni, 2017 N.E. (Noa) Krul
4
Inhoudsopgave
H1. Inleiding ... 6
H1.1. Aanleiding tot de probleemstelling ... 6
H1.2. Probleemstelling ... 7
H1.3. Doelstelling ... 8
H1.4. Relevantie ... 8
H1.5. Opzet en structuur van het onderzoek ... 8
H2. Airbnb in de circulaire economie ... 10
H2.1. Inleiding ... 10
H2.2. Wat is de circulaire economie? ... 10
H2.3. De geschiedenis van Airbnb ... 11
H2.4. Airbnb: Zo werkt het ... 12
H2.5. Wie zijn de Airbnb verhuurders? ... 12
H2.6. De deeleconomie in Amsterdam ... 13
H2.7. Visie van Amsterdam op de deeleconomie in het algemeen en Airbnb in het bijzonder ... 14
H2.8. Conclusie ... 15
H3. Normaal vermogensbeheer ... 16
H3.1. Inleiding ... 16
H3.2. Normaal of meer dan normaal vermogensbeheer ... 16
H3.3. Literatuuronderzoek naar normaal of meer dan normaal vermogensbeheer ... 16
H3.3. Analyse jurisprudentie ... 19
H3.3.1. Normaal vermogensbeheer in de jurisprudentie ... 23
H3.3.2. Meer dan normaal vermogensbeheer in de jurisprudentie ... 28
H3.4. Conclusie ... 31 H4. Toepassing op Airbnb ... 33 H4.1. Inleiding ... 33 H4.2. Kwalificatie verhuur ... 33 H4.2.1.1 Eigen woning ... 33 H4.2.2.2. Kamerverhuur ... 34 H4.2.2.3. Tweede woning ... 35
H4.4. Werkzaamheden verhuurder Airbnb ... 35
H4.4. De grens tussen box I of box III bij de verhuur via Airbnb ... 36
5
H5. Conclusie ... 40
H6. Aanbevelingen ... 43
H7. Literatuurlijst ... 44
6
H1. Inleiding
H1.1. Aanleiding tot de probleemstelling
De circulaire economie, ook wel deeleconomie genoemd, groeit. De deeleconomie is een socio-economisch systeem waarin delen en collectief consumeren centraal staat. De
deeleconomie wordt steeds populairder en vindt doorgaans plaats via websites en apps. De toename van het aantal overnachtingen via Airbnb is hier een voorbeeld van.
Wat is Airbnb? Airbnb is een community-markplaats waar mensen over de hele wereld accommodaties kunnen adverteren, ontdekken en boeken. Het is een deeleconomie die reizigers informeert over overnachtingsmogelijkheden. In plaats van een hotelovernachting kunnen reizigers ervoor kiezen bij een particuliere verhuurder te verblijven, die zijn eigen huis, een kamer of een tweede woning verhuurt. Een overnachting boeken via Airbnb is op dit moment mogelijk in meer dan 34.000 steden en 191 landen. Ook veel Nederlanders verhuren momenteel hun huis tijdelijk via Airbnb. Vooral in Amsterdam komt Airbnb verhuur veel voor. In 2012-2013 waren er ongeveer 62.000 toeristen die via Airbnb een overnachting in Amsterdam boekten.1 Dit aantal is dermate gegroeid, dat er in 2015 ongeveer 575.000
toeristen een overnachting via Airbnb in Amsterdam boekten.2 De gemeente Amsterdam
heeft vastgesteld dat in dat jaar in Amsterdam 14.410 hele woningen en 3.677 kamers werden aangeboden op Airbnb. 3 De gemeente Amsterdam heeft naar aanleiding hiervan
een actieplan opgesteld, waarin de visie op deze deeleconomie naar voren wordt gebracht.4
De verhuur van overnachtingen via Airbnb komt regelmatig aan de orde in de media. De vraag die hierin herhaaldelijk terugkomt is onder welk belastingregime Airbnb valt en of de verhuurders inkomstenbelasting ontduiken.5
De verhuur via Airbnb roept veel juridische vragen op. De website van Airbnb geeft beknopte informatie op een aantal vragen en vermeldt daarbij dat deze informatie geen juridisch advies is, maar een start voor eigen onderzoek door de verhuurder. De
Belastingdienst verstrekt sinds kort informatie over verhuur via Airbnb.6 Het blijft echter
onduidelijk wanneer er sprake is van winst uit onderneming.
De vraag of Airbnb verhuur als onderneming moet worden beschouwd dan wel kan worden gezien als belegging, blijkt moeilijk te beantwoorden. De belastingwoordvoerder, Daphne
1 Isitman, E., 28 mei 2016, “Amsterdammer verdient lekker bij met Airbnb-verhuur”, Elsevier 2 ANP, 28 mei 2016, “575.000 Airbnb-huurders in Amsterdam”, Haarlems Dagblad
3 Gemeente Amsterdam, 2016, “Evaluatie toeristische verhuur van woningen”, blz. 49
4 https://www.amsterdam.nl/bestuur-organisatie/volg-beleid/innovatie-0/nieuwe-economie-`
1/
5 Zie bijvoorbeeld: Hijink, M., 2 januari 2016, “Airbnb worstelt om zichzelf te blijven” NRC
Handelsblad en Noort, W. Van, 6 november 2015, “Hoe Airbnb voor problemen zorgt”, NRC
6 http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/
7 van Kollenburg, stelt dat wanneer iemand zijn huis regelmatig verhuurt, het afhankelijk is van de omstandigheden of hij ondernemer is.7
In deze scriptie ga ik in op dit onderwerp en maak ik een analyse van de materie van particulieren met een eigen woning die een kamer, hun gehele woning of hun tweede woning verhuren.
De vraag die in dit onderzoek aan de orde komt, is de kwalificatie van de verhuurder in de inkomstenbelasting. De Belastingdienst onderscheidt verschillende soorten inkomen. Voor de inkomstenbelasting zijn deze verdeeld in 3 boxen met ieder een eigen tarief:8
Box I: belastbaar inkomen uit werk en woning Box II: belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang Box III: belastbaar inkomen uit sparen en beleggen
Is een particuliere verhuurder die via Airbnb keer op keer een kamer, woning of tweede woning verhuurt en daar meerdere werkzaamheden voor uitvoert, een ondernemer? Valt de verhuuropbrengst onder ondernemingswinst in box I of onder beleggen in box III?
Of de exploitatie van vastgoed onder ondernemen of beleggen valt, is een vraag die eerder al tot jurisprudentie heeft geleid. Als de exploitatie van een vastgoedportefeuille wordt beschouwd als meer dan normaal vermogensbeheer, worden de opbrengsten belast in box I als winst uit onderneming of als resultaat uit overige werkzaamheden. Onder box I valt ook de eigenwoningregeling, die de fiscale aftrekbaarheid regelt van de eigen woning. Een vraag die in deze scriptie ook aan de orde komt is of Airbnb verhuur consequenties heeft voor de eigenwoningregeling. Als de verhuurder een belegger is, valt de exploitatie van beleggen onder beleggen, vergelijkbaar met een spaarrekening of een beleggersportefeuille en is dan belast volgens box III.
In deze scriptie ga ik in op de grens tussen aan de ene kant van het leerstuk wanneer is er sprake van normaal vermogensbeheer en ben je een belegger en wanneer is er sprake van meer dan normaal vermogensbeheer en ben je een ondernemer.
In deze scriptie staat de inkomstenbelasting centraal. De gemeentelijke belastingen en heffingen9 laat ik buiten beschouwing, want deze hebben geen invloed op box 1 of box 3.
Tevens ga ik niet in op de vennootschapsbelasting en BTW aspecten.
H1.2. Probleemstelling
De probleemstelling die in deze scriptie centraal staat is:
Waar ligt bij particulieren die hun eigen huis, een kamer of hun tweede huis via Airbnb
7 Van den Berg, I. 15 juli 2016, “Je huis op Airbnb” Limburgs Dagblad
8 http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/
inkomstenbelasting/heffingskortingen_boxen_tarieven/boxen_en_tarieven/
9 https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/financien-gemeenten-en-
provincies/inhoud/belastinginkomsten-en-specifieke-uitkeringen-gemeenten-en- provincies/gemeentelijke-belastingen
8 verhuren de grens tussen beleggen aan de ene kant van het spectrum en ondernemen aan de andere kant?
H1.3. Doelstelling
In deze scriptie zal het spectrum worden beschreven met aan de ene kant ondernemen en aan de andere kant beleggen. De verhuur via Airbnb moet worden gekwalificeerd en daarbij maak ik onderscheid tussen de verhuur van een kamer, hele woning of een tweede woning. Het doel is om de grens te beschrijven tussen ondernemen aan de ene kant en beleggen aan de andere kant. Op grond van de conclusie formuleer ik vragen die aan de Hoge Raad gesteld kunnen worden.
H1.4. Relevantie
De kwalificatie van de verhuur via Airbnb is niet duidelijk voor de verhuurders. De
onwetendheid is groot bij de verhuurders.10 Ondanks dat er op de Belastingdienst wel enige
informatie staat, is de grens tussen box I en box III nog onduidelijk. In de fiscaliteit is de kwalificatie van de verhuur relevant voor het bepalen van de inkomstenbelasting. Het is van praktisch belang voor de verhuurder om te weten hoe de verhuur wordt gekwalificeerd. De verhuurder betaalt indien er sprake is van ondernemen belasting in box I en indien er sprake is van beleggen belasting in box III. Ook de eigenwoningregeling is in dit kader relevant. Het voordeel als de verhuur via Airbnb wordt gekwalificeerd als ondernemingswinst is dat de kosten die de verhuurder maakt aftrekbaar zijn.
H1.5. Opzet en structuur van het onderzoek
De probleemstelling is opgesplitst in deelvragen, die ik in de verschillende hoofdstukken aan de orde stel. De deelvragen worden beantwoord aan de hand van een literatuuronderzoek. Het literatuuronderzoek bestaat uit het gebruiken van boeken, artikelen, kamerstukken, internetwebsites en jurisprudentie. In de conclusie zal aan de hand van de antwoorden van de deelvragen de probleemstelling worden beantwoord. Tenslotte geef ik aanbevelingen op basis van de conclusies.
Hoofdstuk 1 beschrijft de aanleiding tot de probleemstelling, de probleemstelling, de structuur en opzet van het onderzoek. In het tweede hoofdstuk ga ik in op de circulaire economie in het algemeen en Airbnb in het bijzonder. Tevens komt hier de verhuur via Airbnb in Amsterdam aan de orde. In het derde hoofdstuk ga ik aan de hand van
jurisprudentie onderzoeken wanneer er sprake is van normaal vermogensbeheer. Wanneer is verhuren van vastgoed aan te merken als beleggen in box III? Tevens onderzoek ik in dit hoofdstuk aan de hand van de jurisprudentie wanneer er sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer. In hoofdstuk vier komt de toepassing op Airbnb aan de orde. In dit hoofdstuk onderzoek ik hoe de verhuur via Airbnb wordt gekwalificeerd en onderzoek ik wat het gevolg is bij de eigenwoningregeling bij de verhuur via Airbnb. In de conclusie wordt antwoord gegeven op de probleemstelling; waar ligt bij particulieren die hun eigen huis, een
9 kamer of hun tweede huis via Airbnb verhuren de grens tussen beleggen aan de ene kant van het spectrum en ondernemen aan de andere kant? Naar aanleiding van de conclusies neem ik aanbevelingen op. In de aanbevelingen worden er vragen geformuleerd die aan de Hoge Raad kunnen worden voorgelegd.
De volgende deelvragen zijn opgesteld om de probleemstelling te kunnen beantwoorden. Deelvraag 1: Wat is de circulaire economie?
Deelvraag 2. Hoe werkt het verhuren via Airbnb?
Deelvraag 3. Wanneer is de verhuur via Airbnb gekwalificeerd als een belastbaar inkomen in box III?
Deelvraag 4. Wanneer is de verhuur via Airbnb gekwalificeerd als belastbaar inkomen in box I?
Deelvraag 5. Wat is het gevolg voor de eigenwoningregeling door de verhuur via Airbnb?
10
H2. Airbnb in de circulaire economie
H2.1. InleidingIn dit hoofdstuk ga ik allereerst in op de circulaire economie in het algemeen. Airbnb is hip! Er zijn veel mooie verblijven te huren en het is erg makkelijk te regelen. Je kan zelfs een huis op een eiland huren! In dit hoofdstuk beschrijf ik de geschiedenis van Airbnb en ga ik dieper in op de werking van Airbnb. Het volgende punt dat aan de orde komt is: wie zijn de Airbnb verhuurders? Vervolgens ga ik specifiek in op Amsterdam en komt de verhuur via Airbnb in Amsterdam aan de orde, want in Amsterdam is Airbnb helemaal “hot”! Tenslotte ga ik in op de visie van de gemeente Amsterdam op de deeleconomie Airbnb. Dit hoofdstuk eindigt met de conclusie.
H2.2. Wat is de circulaire economie?
De circulaire economie, ook wel deeleconomie genoemd, groeit. De deeleconomie is een socio-economisch systeem waarin delen en collectief consumeren centraal staat.
In de geschiedenis komt het oudste overgeleverde document over delen uit Ur, een handelsstad in Mesopotamië in het huidige Irak. Het dateert van tweeduizend jaar voor Christus en gaat over het delen van gereedschappen via een uitleensysteem. Delen is zo oud als de mensheid. Zonder delen en samenwerken kunnen mensen nooit in steden wonen en voor eten zorgen. Deze 'oude' vorm van delen bestaat bijvoorbeeld uit het lenen van een fiets van de buurman of een boek van een vriend.
De 'nieuwe' vorm van delen neemt de afgelopen jaren explosief toe. Eigenlijk is deze nieuwe vorm van delen hetzelfde als de oude vorm. Het verschil is de opkomst van internet, dat hierbij een grote rol speelt. De 'nieuwe' deeleconomie groeit enorm door de technologie. We gebruiken websites en apps die het delen vergemakkelijken. Via onze pc's, tablets, smartphones kunnen we met een paar klikken zoeken, aanbieden, delen. In de
deeleconomie delen mensen voorwerpen, diensten of andere zaken.
Ik geef een paar voorbeelden. Bijvoorbeeld het delen van een auto. Via internet kan bijvoorbeeld autodelen met een vriendengroep of via een organisatie. 11 De meeste auto's
staan gemiddeld 23 uur per dag stil. Autodelen is goed voor het milieu, want het levert minder grondstofverbruik op, minder afval en minder ruimtegebrek. Het is ook
kostenbesparend. Een tweede voorbeeld is het delen van een tuin. Mensen die geen tuin hebben bij hun woning kunnen dan bij een ander in de tuin zitten. 12 Ze genieten gezamenlijk
of apart op afgesproken tijdstippen van de tuin en kunnen bloemen en planten neerzetten of groenten verbouwen.
Dankzij internet is een wereldwijde deeleconomie ontstaan. Een andere ontwikkeling is de mogelijkheid tot het delen van iemands eigen woning met reizigers. De verhuurder geniet de
11 https://www.snappcar.nl/ 12 http://tuintjedelen.nl/
11 opbrengsten. Voor de reiziger is het een alternatief voor een hotel. Vaak is het goedkoper, er is meer ruimte en reizigers komen gemakkelijker in contact met de lokale bevolking. 13
Hoe de deeleconomie zich ontwikkelt in de toekomst is onzeker en mede afhankelijk van een aantal voorwaarden: Genoeg mensen moeten meedoen. Vertrouwen is essentieel. Je wilt iets uitlenen aan iemand die je kunt vertrouwen. Privacy van de informatie en gegevens is een bijkomend punt van belang. Pas als gebruik in het menselijke denken en het gemak van delen gelijk staat aan bezit, wordt de deeleconomie een groot succes.
De deeleconomie kent ook nadelen. Elke vorm van delen kent zijn specifieke nadelen. Een vaak voorkomend nadeel aan de deeleconomie is concurrentie. Taxi’s zijn minder nodig als mensen met anderen meerijden. Het verhuren van hotelkamers is moeilijker als iedereen z’n huis aanbied als slaapplek.14 Een ander nadeel is overlast voor anderen. Bij verhuur van een
woning kunnen buren overlast hebben van herrie makende toeristen.
H2.3. De geschiedenis van Airbnb
In 2007 waren Joe Gebbia en Brian Chesky kamergenoten in San Francisco en konden hun huur niet meer betalen. In San Francisco zou in die tijd een designer-conferentie
plaatsvinden. Er werden veel mensen verwacht, waardoor er een tekort aan slaapplaatsen zou zijn. Joe en Brian maakten hiervoor de website airbedandbreakfast.com. Ze slaagden erin om drie luchtbedden te verhuren inclusief ontbijt.
In 2008 probeerden ze het weer, nu samen met hun voormalige kamergenoot Nathan Bleckarzyk. Het liep niet zoals verwacht, er kwamen geen investeerders op af. In een tweede poging in 2008 verkochten ze dozen ontbijtgranen van Barack Obama tijdens zijn
presidentscampagne. De dozen ontbijtgranen bevatten informatie over hun idee. In 2009 werd daardoor hun idee opgepikt door een durfkapitaalfonds, dat besloot om hierin te investeren. De drie vrienden werkten het idee uit. De naam werd Airbnb en de drie vrienden zijn de eigenaren van het bedrijf, dat is gevestigd in San Francisco, Californië.15. In 2010 ging
Airbnb echt groeien en in 2011 hebben meer durfkapitaalfondsen geïnvesteerd voor in totaal 112 miljoen dollar. Ondertussen is Airbnb nu 30 miljard dollar waard.16,17,18
De eigenaren van Airbnb hebben alle drie hun eigen specifieke taak in het bedrijf. Joe Gebbia is betrokken bij de totstandkoming van de bedrijfscultuur, de vormgeving van het
esthetische en vernieuwende ontwerp en de toekomstige groeimogelijkheden. Brian Chesky is verantwoordelijk voor de visie, strategie en groei van het bedrijf. Hij gaat over het bieden van interessante en unieke manieren van reizen en het veranderende leven van de
reizigerscommunity. Nathan Blecharczyk houdt toezicht op de technische strategie van het
13 Zeijlstra, M. en Visscher, R. (2016), "Delen doe je zo", Forte Uitgevers BV, Baarn, 14 Zeijlstra, M. en Visscher, R. (2016), "Delen doe je zo", Forte Uitgevers BV, Baarn 15 https://www.airbnb.nl/about/about-us
16 https://slimbeleggen.com/luchtmatras-naar-bedrijf-25-miljard-is-verhaal-airbnb/119895/ 17 Van der Marel, G. 19 mei 2016, “De recessie heeft ons in Europa in het zadel geholpen”,
Financieel Dagblad
12 bedrijf en draagt zorg voor het opbouwen van een team van ingenieurs van wereldklasse met als doel Airbnb in de voorhoede van de industrie te houden.19
H2.4. Airbnb: Zo werkt het
Wat is Airbnb? Airbnb is een community-markplaats waar mensen over de hele wereld accommodaties kunnen adverteren, ontdekken en boeken. Het is een deeleconomie die reizigers informeert over overnachtingsmogelijkheden. In plaats van een hotelovernachting kunnen reizigers ervoor kiezen in een Airbnb te verblijven. Een overnachting boeken via Airbnb is op dit moment mogelijk in meer dan 34.000 steden en 191 landen. 20
De verhuurder biedt op de website Airbnb zijn eigen woning, een kamer of zijn tweede woning te huur aan. Degene die een slaapplaats zoekt via Airbnb ziet door middel van het intypen van een plaatsnaam het aanbod. Elke aangeboden plek om te overnachten is voorzien van foto’s, huisregels, specifieke snelheid van reageren door de verhuurder en recensies van voorgaande gasten. Door middel van filters kan een potentiële huurder zoeken op specifieke voorzieningen.
Elke gebruiker, dus zowel de verhuurder als de huurder, maken zich kenbaar op het platform met een profielpagina met onder andere foto en telefoonnummer. Airbnb brengt als online platform het contact tussen de verhuurder en huurder tot stand. Vervolgens bevestigen ze hun persoonlijke gegevens naar elkaar. Een waarborg voor de veiligheid en het vertrouwen is hiermee geborgd. Huurders en verhuurders verifiëren elkaars identiteit door hun sociale netwerken of door het scannen van hun officiële identiteitsbewijs.
Airbnb is verantwoordelijk voor de afwikkeling van de boeking. De transactie vindt plaats op het platform: de huurder betaalt aan Airbnb. Airbnb berekent, afhankelijk van de huurprijs, 6 tot 12% kosten van de accommodatie door aan de huurder.21 De transactie wordt na 24 uur
uitbetaald aan de verhuurder. Daarbij houdt Airbnb 3% van de huurprijs in.22 Elke verhuur
levert Airbnb derhalve tussen de 9 en 15% bruto op van de verhuurprijs.
H2.5. Wie zijn de Airbnb verhuurders?
Ook veel Nederlanders verhuren momenteel hun huis tijdelijk via Airbnb. Wie zijn de Airbnb verhuurder? Er zijn veel verschillende verhuurders. Het kost niets om je in te schrijven. De woningen en ruimtes die verhuurders over de hele wereld aanbieden zijn ook even divers als de verhuurders die ze adverteren. Dat geldt ook voor Nederland. In grote lijnen gaat het om aanbieders van gedeelde kamers, privékamers en gehele woningen of appartementen. Voor dit onderzoek bekijk ik dit vanuit de verhuurder. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt volgens de website van de Belastingdienst tussen verhuurders met een:
Eigen woning/ appartement
Tweede eigen woning/ appartement
19 https://www.airbnb.nl/about/founders 20 https://www.airbnb.nl/about/about-us
21 https://www.airbnb.nl/help/article/104/what-are-guest-service-fees 22 https://www.airbnb.nl/help/article/63/what-are-host-service-fees
13 Huurwoning of huurappartement
De Airbnb verhuurders kunnen verhuurders zijn die een eigen huis bezitten, maar het kunnen ook huurders zijn die onderverhuren. Het verhuren van een huurwoning via Airbnb is aan te merken als onderverhuur. Onderverhuur is aan huurders over het algemeen niet toegestaan. In de eerste plaats is op grond van art. 7:244 van het Burgerlijk Wetboek onderverhuur verboden, tenzij het gaat om kamerverhuur en de huurder zelf zijn
hoofdverblijf in de woning houdt of als de verhuurder instemt met onderhuur. Ten tweede wordt bijna altijd in huurovereenkomsten bepaald, dat zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder het geheel of gedeeltelijk onderverhuren van de huurwoning niet is
toegestaan.23 Als de woning of het appartement valt onder een Vereniging van Eigenaren,
dient er toestemming te zijn van de andere eigenaren om de woning onder te verhuren. Airbnb verhuurders die een huurwoning verhuren en/of vallen onder een Vereniging van Eigenaren blijven in deze scriptie buiten beschouwing. In deze scriptie maak ik derhalve een analyse van de materie van Airbnb huiseigenaren die in hun eigen woning een kamer, hun gehele woning of hun tweede woning verhuren.
H2.6. De deeleconomie in Amsterdam
Amsterdam staat bekend als Sharing City. Amsterdammers nemen actief deel aan de deeleconomie. Airbnb verhuur is een enorm populair platform in Amsterdam. Andere bekende platformen in Amsterdam zijn:
Snapcar.nl. Dit is een online platform dat het mogelijk maakt om een auto van een ander te huren. Via de postcode of plaats kunnen de beschikbare auto’s worden bekeken. Als de verhuurder het huurverzoek accepteert, kan de auto tegen betaling worden gehuurd.24
Thuisafgehaald.nl. Dit is een community van mensen die eten delen met hun buurtgenoten. Enerzijds zijn er mensen die maaltijden aanbieden en anderen die af te halen maaltijden kopen. Op verzoek maken deze koks ook hun recepten.25
Peerby.nl. Via deze website kunnen mensen spullen huren van de buren. Op de website staan allerlei verschillende spullen die beschikbaar zijn in de buurt. Een paar voorbeelden zijn een boormachine, rolschaatsen, koffer, partytent of een boek. Peerby zorgt ervoor dat de spullen thuis worden bezorgd.26
Airbnb neemt in Amsterdam nog steeds enorm in populariteit toe. In 2012-2013 waren er ongeveer 62.000 toeristen die via Airbnb een overnachting in Amsterdam boekten.27 Dit
aantal is dermate gegroeid, dat er in 2015 ongeveer 575.000 toeristen een overnachting via
23 https://www.aedes.nl/artikelen/klant-en-wonen/huurbeleid/huurrecht/verhuur-via- airbnb.html 24 https://www.snappcar.nl/ 25 https://www.thuisafgehaald.nl/ 26 https://www.peerby.com/dashboard
14 Airbnb in Amsterdam boekten.28 De gemeente Amsterdam heeft vastgesteld dat in dat jaar
in Amsterdam 14.410 hele woningen en 3.677 kamers werden aangeboden op Airbnb.29
H2.7. Visie van Amsterdam op de deeleconomie in het algemeen en Airbnb in het bijzonder
De gemeente Amsterdam heeft een actieplan opgesteld, waarin de visie op de deeleconomie naar voren wordt gebracht.30 Zij stimuleert activiteiten binnen de
deeleconomie die innovatie, sociale inclusiviteit, ondernemerschap en duurzaamheid ten goede komen. Het college van B&W van de gemeente Amsterdam kijkt enerzijds naar de de positieve aspecten en wil belemmerende regelgeving wegnemen. Aan de andere kant heeft het college van B&W oog voor de negatieve impact die het kan hebben op de stad, zoals sociale ongelijkheid. Kanttekeningen worden tevens geplaatst bij het bedrijfsmatige karakter dat delen kan aannemen.
Het actieplan komt niet tot één uniforme definitie van de deeleconomie, maar benoemt in plaats daarvan acht kenmerken van deze trend waarover overeenstemming bestaat:
1. Inzet van onbenutte capaciteit en/of efficiënter inzetten van de capaciteit. 2. Geen aanschaf van producten, maar 'van bezit naar gebruik'.
3. Technologische en digitale mogelijkheden zorgen voor schaalvergroting en exponentiële groei.
4. Via een platform of een online community kan iedereen ondernemer zijn. 5. Transacties zijn transparanter door technologie.
6. Er is transparantie en vertrouwen door online beoordelingen.
7. Er is meestal sprake van een online en offline transactie en er vindt een betaling plaats.
8. Het klassieke distributiemodel verandert. De tussenpersoon is een 'platform'.31
Het college van B&W van Amsterdam wil dat de deeleconomie kansen biedt voor alle
bewoners in Amsterdam. De deeleconomie is een kwestie van actief meebewegen, intensief monitoren en kansen grijpen waar mogelijk. Ten aanzien van de deeleconomie van de toeristische sector wil de gemeente Amsterdam zorg dragen voor het in goede banen leiden van de explosieve groei van de toeristische verhuur.
In 2016 heeft het college van B&W van Amsterdam een evaluatie opgesteld over de toeristische verhuur van woningen en heeft op grond hiervan een aantal conclusies
getrokken en beleidspunten vastgesteld. Over Airbnb staat in de regelgeving met name het volgende:32
28 ANP, 28 mei 2016, “575.000 Airbnb-huurders in Amsterdam”, Haarlems Dagblad 29 Gemeente Amsterdam, 2016, “Evaluatie toeristische verhuur van woningen”, blz. 49
30 https://www.amsterdam.nl/bestuur-organisatie/volg-beleid/innovatie-0/nieuwe-economie-
1/
31 https://www.amsterdam.nl/bestuur-organisatie/volg-beleid/innovatie-0/nieuwe-economie-
1/
15 Verhuurders via Airbnb mogen maximaal 60 dagen per jaar hun huis verhuren en aan
maximaal 4 gasten tegelijk. Doordat niet alle verhuurders deze regels opvolgen ontstaat er overlast.
De gemeente Amsterdam wil dat Airbnb de informatie doorgeeft over de verhuurders die deze regels overtreden.
Illegale verhuur van woningen kan voldoende worden gehandhaafd. Waar handhaving van 60 dagen complex is, zet het college extra handhaving of nieuw ontwikkelde methoden voor handhaving in.
De samenwerking met Airbnb wordt alleen voortgezet onder voorwaarde dat Airbnb illegale verhuur terugdringt.
Airbnb wil de privacy van verhuurders en gasten beschermen en deelt geen specifieke gegevens, maar wil uitsluitend anonieme data geven.
De gemeente Amsterdam blijft bij het kabinet vragen om het realiseren van een meldingssysteem.
Als bijzonder positief is geconstateerd dat Airbnb en Amsterdam de beste en meest
vergaande samenwerking hebben van alle steden. Tenslotte constateer ik dat de gemeente Amsterdam zich niet bezig houdt met de fiscale aspecten van Airbnb verhuur, anders dan de inning van de toeristenbelasting.
H2.8. Conclusie
De circulaire economie, ook wel deeleconomie genoemd, is de afgelopen decennia explosief gegroeid. In dit socio-economisch systeem staat delen en collectief consumeren centraal. De deeleconomie Airbnb is gestart in 2008 en heeft binnen enkele jaren een wereldwijde exponentiële groei doorgemaakt. De Airbnb verhuurder biedt op de website Airbnb zijn eigen woning, een kamer of zijn tweede woning te huur aan. De potentiële huurder vindt via enkele klikken en filters een slaapplaats tegen betaling. Ook Nederland kent een enorme groei in Airbnb verhuur en Amsterdam in het bijzonder. Deze nieuwe deeleconomie heeft positieve aspecten op gebieden als innovatie, milieu en delen van bezit. De gemeente Amsterdam heeft in 2015 een analyse van de deeleconomie gemaakt en daarnaast in 2016 de toeristische verhuur van woningen geanalyseerd. Zowel de positieve aspecten enerzijds als de belemmeringen en negatieve aspecten bij Airbnb verhuur anderzijds, komen hierin aan de orde.
16
H3. Normaal vermogensbeheer
H3.1. InleidingDe fiscale wet- en regelgeving is het eerste uitgangspunt voor de kwalificatie van de verhuur van vastgoed in box I of box III, die de basis vormen voor mijn analyse. In de wetgeving zijn hierover enkele bepalingen opgenomen. De opvattingen en zienswijzen in de literatuur breng ik daarna aan de orde. In de jurisprudentie blijkt dat omstandigheden per geval verschillen, wanneer sprake is van normaal of meer dan normaal vermogensbeheer bij de verhuur van vastgoed. Mijn analyse van jurisprudentie over de kwalificatie van de verhuur van vastgoed heb ik samengevat in een analysetabel met de geconstateerde feiten en omstandigheden per casus. Deze bevindingen licht ik toe op basis van een aantal relevante casussen uit de jurisprudentie.
H3.2. Normaal of meer dan normaal vermogensbeheer
Vastgoed kan in de Wet Inkomstenbelasting (Wet IB) 2001 belast worden in box I of in box III. Artikel 3:91 van de Wet IB 2001 beschrijft over ter beschikking stellen van
vermogensbestanddelen aan een onderneming of werkzaamheid in lid 1c een aantal situaties:
Het uitponden van een pand;
Het voor ten minste 30% zelf uitvoeren van groot onderhoud of andere aanpassingen aan een verhuurd pand;
Het gebruiken van voorkennis of andere specifieke kennis om voordeel te behalen. In deze situaties is volgens de Belastingdienst sprake van meer dan normaal
vermogensbeheer, dat wordt belast in box I. In box I is er sprake van winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden. Een onderneming is een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid is waarmee wordt beoogd door deelneming aan het maatschappelijke productieproces winst te behalen.33
Artikel 5.3 van de Wet IB 2001 beschrijft in lid 2 dat onroerende zaken worden belast in box III. Het gaat hier onder andere om een woning die wordt verhuurd. Normaal
vermogensbeheer valt derhalve onder box III.
Waar de precieze grens ligt tussen normaal en meer dan normaal vermogensbeheer, komt niet duidelijk naar voren in de fiscale wet- en regelgeving.
H3.3. Literatuuronderzoek naar normaal of meer dan normaal vermogensbeheer
In de literatuur komt de grens tussen normaal en meer dan normaal vermogensbeheer regelmatig aan de orde. In deze paragraaf komen in chronologische volgorde de zienswijzen
17 en ontwikkelingen hoe men vastgoedbeleggers en -ondernemers van elkaar onderscheidt, aan de orde.
De zienswijze van Van Dijck is dat de verhuur van onroerend goed nooit een onderneming oplevert. Ongeacht de wijze van financiering en ongeacht of de eigenaar zelf de
beheersdaden (huur ophalen, zelf verrichten van kleine reparaties) verricht. Hij is van
mening dat uitsluitend sprake kan zijn van ondernemerschap als er andere prestaties aan de huurder worden verricht, bijvoorbeeld schoonmaken, bewaking. En dan vermoedelijk alleen voor deze werkzaamheden. Van Dijck werkt het meerwaardecriterium uit in zijn artikel “Vermogensbeheer”: ‘Een belegger stelt uitsluitend zijn vermogensbestanddelen ter beschikking van derden (aandelen, obligaties, onroerend goed) en ontvangt daarvoor een vergoeding.34 Hij creëert zelf geen meerwaarde. Hij ontvangt alleen een vergoeding, omdat
het vermogensbestanddeel zelf een vruchtdrager is.
Berkhout betoogt dat het creëren van meerwaarde een bepalende factor is: Het onderscheid tussen beleggen en ondernemen moet men zoeken in de vraag of men de intentie heeft een meerwaarde te scheppen. De ‘meerwaardetoets’ is gericht op het behalen van voordelen die het normale vermogensrendement overstijgen. Het gaat om méér dan het rendabel maken van eigen arbeidskracht, ervaring, capaciteiten of relaties, waardoor het nettorendement verbetert, zoals met normaal vermogensbeheer het geval is.35
Volgens Albert leidt de verhuur van vastgoed volgens vaste jurisprudentie niet per definitie tot een onderneming. Ondanks dat er altijd arbeid wordt verricht bij het verhuren van vastgoed. Van een onderneming is pas sprake als de aard en omvang van de
werkzaamheden van de belastingplichtige meer hebben omvat dan bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is en de aard en omvang van de werkzaamheden onmiskenbaar ten doel hebben het behalen van voordelen die het bij normaal
vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaan. De vraag die opkomt is of de omvang van de vastgoedportefeuille relevant is voor het onderscheid box I – box III. De Hoge Raad heeft deze vraag negatief beantwoord. In HR 1 september 1976, nr. 17 924, V-N 1976, overwoog de Hoge Raad: “dat het Hof met juistheid heeft geoordeeld, dat van beleggen in voormelde zin geen sprake kan zijn, indien het rendabel maken van de onroerende goederen geschiedt door middel van arbeid welke de eigenaar van de onroerende goederen verricht of door werknemers laat verrichten en deze arbeid naar haar aard of relatieve omvang — dat wil zeggen: in verhouding tot de grootte van het in onroerende goederen belegde vermogen bepaalde omvang — onmiskenbaar ten doel heeft het behalen van voordelen naast het uit de onroerende goederen genoten rendement dan wel van voordelen uit de onroerende goederen, welke het aan een belegger in zodanige goederen normaliter opkomende rendement te boven gaan.” 36
34 Van Dijck, J.E.A.M. (1976), “Vermogensbeheer” Weekblad Fiscaal Recht 1976/141 35 Berkhout, T.M. (2010), “Ondernemen en niet-ondernemen in vastgoed”,
NTFR 2010/1225
36 Albert, P.G.H. (2016) “De maatstaf voor onderscheid tussen onderneming en
18 Hoogeveen betoogt op de vraag of de verhuur van onroerende zaken tot een onderneming leidt, dat dit sterk afhankelijk is van de feiten. Hoogeveen verwijst naar jurisprudentie, waar volgens hem geen duidelijke lijn in is te vinden.37
Te Niet constateert over de afbakening tussen ondernemen en beleggen dat deze van oudsher wordt ingevuld met behulp van het begrip 'normaal vermogensbeheer', op de volgende wijze. Aan de hand van de activiteiten van de belastingplichtige, de samenstelling van het vermogen, de aard van het vermogen en de risico's die de belastingplichtige loopt bij het exploiteren van het vermogen, wordt bepaald of dit totaalbeeld past bij dat van een normale belegger. Overstijgen de activiteiten van de belastingplichtige deze grens, dan kan niet meer worden gesproken van beleggen. Wat bij deze toets als 'normaal' moet worden beschouwd, is afhankelijk van subjectieve inzichten.38
Te Niet stelt vast dat de afbakening verschilt per casus. Vanuit het gelijkheidsbeginsel bezien, is een dergelijke case-by-case benadering wenselijk aangezien bij het bepalen van de fiscale gevolgen optimaal rekening kan worden gehouden met de specifieke omstandigheden van het individuele geval. Betrekt men echter de rechtszekerheid en de uitvoerbaarheid bij de beoordeling van deze manier van afbakenen, dan blijkt dat deze casuïstische benadering van de afbakening van de vermogenssfeer ook minder wenselijke elementen heeft.39 Hij
constateert dat ieder concreet geval separaat moet worden beoordeeld aan de hand van alle relevante omstandigheden.
Rozendal is van mening dat verhuur van vastgoed een onderneming is, indien het geheel van werkzaamheden kwantitatief en kwalitatief van aard is. Kwantitatief is de omvang van de werkzaamheden en kwalitatief is de aard van de werkzaamheden. Er is dan sprake van meer dan normaal vermogensbeheer. Deze werkzaamheden zijn samengevat:
Administratieve beheerswerkzaamheden, zoals huurincasso, huurverhogingen en crediteurenadministratie;
Technische beheerswerkzaamheden, zoals onderhoud, schadeherstel, renovatie, upgrading en verbouwingen;
Commercieel beheer, zoals onderhouden van contacten met huurders, aannemers, leveranciers.
Indien deze werkzaamheden wordt uitgevoerd door de bezitter kan dit leiden tot een onderneming. Het is niet alleen maar het verhuren van vastgoed, maar er komt meer bij kijken. Het is belangrijk vast te stellen of de bezitter van het vastgoed deze bovenstaande werkzaamheden zelf verricht. Het is dan zeer waarschijnlijk dat de werkzaamheden het normale vermogensbeheer te boven gaan. Men maakt dan eigen arbeidskracht, eigen ervaring, eigen capaciteiten en relaties rendabel. Er moet ook rekening worden gehouden met de omvang van de werkzaamheden ten opzichte van de omvang van de
37 Hoogeveen, M.J. (2014), “Recente uitspraken over meer dan normaal
vermogensbeheer bij vastgoed” FBN 2014(46)
38 Te Niet, mr. dr. H.A.J.P., Het beleggingsbegrip in de directe belastingen, 2007,
Deventer: Kluwer, pagina 267
39 Te Niet, mr. dr. H.A.J.P., Het beleggingsbegrip in de directe belastingen, 2007,
19 vastgoedportefeuille. Rozendal licht toe dat gekeken moet worden naar de aard en omvang van de verrichte arbeid in verhouding tot het vermogen waarop die arbeid betrekking heeft. De toets of de arbeid is gericht op het behalen van een waardestijging en een rendement behorend bij normaal vermogensbeheer, houdt in dat moet worden gekeken naar de
gerichtheid op zowel het directe als het indirecte rendement. 40 Het directe rendement is het
rendement dat op basis van de jaarlijkse huurinkomsten minus de exploitatiekosten van het onroerend goed. De kosten zijn hypotheekrente, onderhoudskosten, onroerende zaak belasting, heffingen, verzekeringspremies, beheerkosten en eventuele overige kosten.41
Indirect rendement is het resultaat dat behaald kan worden bij verkoop van onroerend goed na aftrek van de verkoopkosten en aflossing van de hypothecaire geldlening. 42.
Op basis van de bovenstaande benaderingen en argumenten in de literatuur vat ik de bepalende factoren en omstandigheden samen in de onderstaande categorieën, die bepalend zijn voor bepaling als normaal of meer dan normaal vermogensbeheer:
1. Aard en omvang van de arbeid; 2. Rendement van het vastgoed; 3. Ervaring en capaciteiten.
In de volgende paragraaf ga ik aan de hand van jurisprudentie bepalen wanneer er sprake is van normaal of meer dan normaal vermogensbeheer.
H3.3. Analyse jurisprudentie
In de jurisprudentie zijn er verschillende uitspraken te vinden over normaal vermogensbeheer en meer dan normaal vermogensbeheer. De vraag is wat zijn
doorslaggevende factoren om de grens hier tussen te bepalen. De door mij onderzochte jurisprudentie staat in paragraaf 3.3.1. en 3.3.2. Deze uitspraken zijn uitgekozen, omdat er sprake is van verhuur van vastgoed. Naar aanleiding van deze jurisprudentie zijn er twee tabellen gemaakt. In deze tabellen staan de uitspraken gesorteerd van oud naar nieuw. De conclusie van de eerste tabel is dat de verhuur van vastgoed gekwalificeerd wordt als
normaal vermogensbeheer. De andere tabel heeft als conclusie dat de verhuur van vastgoed gekwalificeerd wordt als meer dan normaal vermogensbeheer. Per uitspraak is genoemd hoeveel woningen/kamers/panden werden verhuurd, ureninzet, gebruik van personeel en of er gebruik werd gemaakt van derden. De werkzaamheden die werden uitgevoerd in de besproken uitspraken waren verschillend en vaak op verschillende manieren omschreven. In de analysetabellen staat er een lijst met een samenvattende omschrijving van de
werkzaamheden. In bijlage 1 staat de uitgebreide versie van de analysetabel.
40 Rozendal, A, Vastgoedexploitatie in de inkomstenbelasting, NTFR 2015/3
41 http://www.samenenergiebesparen.nl/investeren/rendement/direct-rendement/ 42 http://www.samenenergiebesparen.nl/investeren/rendement/indirect-rendement/
20 Tabel 3.1. Ja = J Nee = N Niet bekend = NB Normaal vermogensbeheer H o ge R aa d H o ge R aa d H o f A rn h em H o f 's -G ra ve n h ag e H o f L ee u w ar d en H o f A rn h em R ec h tb an k O o st N L H o f A rn h em-Le eu w ar d en Datum 29-5-1974 29-5-1996 22-8-1997 8-12-2009 29-1-2010 30-3-2010 5-3-2013 5-11-2013
Aantal woningen/panden verhuurd 2 NB NB NB 0 6 25 15
Aantal kamers verhuurd 2 NB NB NB 0 6 25 15
Inhuur van derden Ja Ja Ja Ja Nee Nee NB Ja
Ureninzet NB NB NB NB NB NB NB NB
Gebruik van personeel? Nee Nee Nee Nee Nee Nee NB NB
Werkzaamheden:
Innen van de huur x x x x x x x
Nieuwe huurders zoeken x x
Contact huurders onderhouden x x x x
Onderhoud pand x Schoonmaak pand x x x Verhuuradministratie doen x x Panden kopen x x x Panden bouwen x Panden verbouwen x Panden verkopen x x
21 Tabel 3.2.
Ja = J Nee = N
Niet bekend = NB
Meer dan normaal vermogensbeheerH
o ge R aa d H o f 's -G ra ve n h ag e H o f A rn h em H o f 's -G ra ve n h ag e Datum 17-8-1994 10-4-1995 15-4-2009 20-12-2013
Aantal woningen/panden verhuurd 0 0 0 NB
Aantal kamers verhuurd 18 18 6 NB
Inhuur van derden Nee Nee Nee Nee
Ureninzet 1430 p.j. 1430 p.j. NB 3900 p.j
Gebruik van personeel? Nee Nee Ja Nee
Werkzaamheden:
Innen van de huur x x x x
Nieuwe huurders zoeken x
Contact huurders onderhouden x
Onderhoud pand x x x x Schoonmaak pand x x Verhuuradministratie doen x x x Panden kopen x Panden bouwen Panden verbouwen Panden verkopen
22 In de jurisprudentie kwamen nog twee opvallende uitspraken aan de orde. In de uitspraak van de Hoge Raad op 29 mei 1996 is te zien dat de Hoge Raad een splitsing maakt tussen de verbouwing vooraf en de verhuur. Ik vraag me af wat de Hoge Raad zou doen als in het betreffende jaar er nog wel verbouwd werd. Zou de verhuur dan bij de
verbouwwerkzaamheden horen of moet er dan ook een splitsing worden gemaakt? Naar mijn idee zouden de inkomsten uit de verhuur dan wel bij de winst uit onderneming worden gerekend. In deze uitspraak vindt de verbouwing plaats voor de verhuur en is er een
duidelijke scheiding te maken. De zaak is verwezen naar het Hof Arnhem waar onderzocht moet worden of de met betrekking tot de verhuur verrichte werkzaamheden naar aard en omvang meer hebben omvat dan bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is. Hier kwam uit dat er sprake is van normaal vermogensbeheer.
Een tweede opvallende uitspraak is die van het Hof Arnhem op 15 april 2009, waarin sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer. Ten aanzien van de exploitatie van onroerende zaken heeft de Hoge Raad in zijn arrest HR 17 augustus 1994, nr. 29755, BNB 1994/319 (V-N 1994/2817, punt 9), geoordeeld dat geen sprake is van normaal vermogensbeheer bij persoonlijke arbeid door de eigenaar van de onroerende zaak: 'indien het rendabel maken van de onroerende zaken mede geschiedt door middel van arbeid welke de eigenaar van de onroerende zaak verricht, en deze arbeid naar zijn aard en omvang onmiskenbaar ten doel heeft het behalen van voordelen uit de onroerende zaak, welke het bij normaal
vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaat.'
Men moet dus kijken naar de aard en de omvang van de daadwerkelijk verrichte arbeid in verhouding tot het vermogen waarop die arbeid betrekking heeft. Indien de verrichte arbeid qua aard en omvang niet meer omvat dan de arbeid die bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is, valt het onder box 3. In dit geval word de arbeid die is verricht geacht als doel te hebben het behalen van een waardestijging en een rendement dat hoort bij normaal vermogensbeheer. Er zijn geen eisen door de Hoge Raad gesteld aan het daadwerkelijk behaalde rendement of de daadwerkelijk behaalde waardestijging. Het gaat meer om het doel. Uit de jurisprudentie van de Hoge Raad blijkt wel dat er moet worden gekeken naar het nettorendement. Mocht een vastgoedexploitant een hoog rendement en een hoge
waardestijging behalen, dan is er nog steeds sprake van normaal vermogensbeheer als hij weinig arbeid verricht. Tevens is bij een laag rendement niet altijd sprake van normaal vermogensbeheer. In het geval van een onderneming worden er ook niet altijd hoge winsten behaald.43
De werkzaamheden moeten dus persoonlijk door de eigenaar van de onroerende zaak worden verricht en die arbeid moet naar aard en omvang onmiskenbaar ten doel hebben dat meer voordeel wordt behaald dan het rendement dat bij normaal vermogensbeheer wordt behaald. Er moet meer arbeid zijn verricht, en deze arbeid moet het doel hebben gehad om meer rendement te halen dan bij normaal vermogensbeheer het geval zou zijn. Dit is hier niet duidelijk te zien. De rechtsregel van de Hoge Raad past het Hof naar mijn mening niet goed toe. De Hoge Raad heeft alleen geoordeeld dat de werkzaamheden meer omvatten dan bij normaal vermogensbeheer het geval is. Het is onvolledig. De verrichte arbeid zou tot
23 doel moeten hebben dat er meer rendement zou worden behaald dan bij normaal
vermogensbeheer het geval zou zijn. Het Hof had dit ook moeten toetsen. Ik kan niet opmaken uit de gegeven feiten of de arbeid meer rendement als doel had. De
werkzaamheden die belanghebbende verrichtte waren werkzaamheden die bij normaal vermogensbeheer horen. Hetgene wat bovenop de gebruikelijke werkzaamheden kwam was het schoon laten maken van de units en de reparatie en de vervanging van de stoffering daarvan. De vraag is dan wat zou dit aan extra rendement kunnen opleveren. Het is
teleurstellend dat het Hof niet het verband tussen het beoogde rendement en de aard en de omvang van de arbeid vermeldt.
In de tabellen is te zien dat er verschillende kenmerken zijn en verschillende
werkzaamheden worden uitgevoerd. Welke categorieën geven uiteindelijk de doorslag? - In drie van de vier uitspraken in tabel 3.2. is duidelijk hoeveel uur er besteed wordt
aan de werkzaamheden. Bij de uitspraken waar sprake is van normaal vermogensbeheer is dat bij geen een duidelijk genoemd.
- Het opvallende is ook dat bij alle vier de uitspraken in tabel 3.2. er “onderhoud” werd verricht als werkzaamheid. Dit is bij alle uitspraken op eén na in tabel 3.1. niet het geval.
- Een ander opvallende categorie is de inhuur van derden. In tabel 3.1. wordt er gebruik gemaakt van inhuur van derden, terwijl in tabel 3.2. daar geen gebruik van wordt gemaakt en de belanghebbende zelf de werkzaamheden verricht.
De belangrijkste categorieën lijken er drie te zijn. Namelijk: 1. Het nauwkeurig vastgestelde aantal uur arbeid 2. Inhuur van derden
3. Onderhoud.
Indien een van deze drie factoren van toepassing is, is er meer kans dat er sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer. Het blijft wel afhankelijk van de feiten en
omstandigheden per situatie of er sprake is van normaal vermogensbeheer of meer dan normaal vermogensbeheer.
H3.3.1. Normaal vermogensbeheer in de jurisprudentie
Hoge Raad, 29 mei 197444
De belanghebbende had een pand en verhuurde drie kamers aan zijn broer. Er werden twee bovenwoningen verhuurd en andere kamers werden verhuurd aan ongeveer vijf huurders. De belanghebbende had het pand eerst tot zijn privévermogen gerekend en wilde opteren voor bedrijfsvermogen.
In geschil was of het verhuren van deze kamers wel als een onderneming gezien kan worden in het jaar 1965. De inspecteur vond dat het verhuren van deze kamers niet als een
24 onderneming kan worden gezien. De belanghebbende vond dat het wel als een
onderneming kan worden gezien.
De belanghebbende verrichte diverse werkzaamheden. Dit hield voornamelijk in: Het innen van de huur
Het zorgen voor nieuwe huurders Het onderhoud van het pand Toezicht op het gebruik
Eventueel vernieuwing van stoffering en meubilering
Onderhouden van contact met kamerbewoners over huurverhoging en overname van meubilair bij vertrek
Nemen van beslissingen inzake problemen betreffende onderhoud Beslissen over het schoonhouden
Beslissingen nemen over het gebruik van licht, gas en water
De broer van belanghebbende hielp aan sommige werkzaamheden mee, met als gevolg dat hij een lagere huur betaalde dan de andere huurders.
Volgens belanghebbende was er sprake van een onderneming, omdat hij veel
werkzaamheden heeft uitgevoerd ten behoeve van de verhuur. Het oordeel van de Hoge Raad was dat de omvang van de werkzaamheden die belanghebbende uitvoert niet meer is dan wat bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is.
Hoge Raad, 29 mei 199645
De belanghebbende had een aantal panden gekocht in de jaren 1983 tot en met 1986. Hij had deze omgebouwd naar appartementen, kamers en winkels zodat ze geschikt waren voor de verhuur. In 1988 had belanghebbende met betrekking tot de verhuur verschillende werkzaamheden verricht. Deze bestonden uit:
Het innen van de huren
Het oplossen van problemen met huurders
Schoonhouden van de hal, het trappenhuis en de keuken van een van de panden. Het onderhoud en de reparatiewerkzaamheden werden verricht door A, een
onderaannemingsbedrijf.
In geschil was of de door belanghebbende verhuurde panden in 1988 een winst uit onderneming vormen of inkomsten uit vermogen. Volgens de inspecteur waren de
verhuuropbrengsten een winst uit onderneming en volgens de belanghebbende waren de verhuuropbrengsten inkomsten uit vermogen.
Het Hof ’s-Hertogenbosch had in eerste instantie geoordeeld dat de door belanghebbende ter zake van de verhuur genoten opbrengsten winst uit onderneming vormden. Het Hof had gelet op de aan de panden door verbouwing aangebrachte veranderingen van aard en inrichting en tevens dat de aankoop van de panden werden gefinancierd met een
25 hypothecaire geldlening. De Hoge Raad had erna geoordeeld dat voor het bepalen of de huuropbrengst van de panden inkomsten uit vermogen vormen, het van belang is of aard en omvang van de door belanghebbende ten behoeve van de verhuur verrichte
werkzaamheden, nadat de verbouwing voltooid was, niet meer omvatten dan wat bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is. Er wordt geen rekening gehouden met de
voorafgaande verbouwingsactiviteiten. De Hoge Raad heeft dus een splitsing gemaakt tussen de verbouwing en de verhuur. De Hoge Raad heeft de uitspraak van het Hof vernietigd en verwijst het geding door naar het Hof Arnhem.
Hof Arnhem, 22 augustus 199746
Deze uitspraak komt voort uit het voorgaande arrest van de Hoge Raad van 29 mei 1996. Het gaat dus over de belanghebbende die een aantal panden gekocht en deze vervolgens
verbouwt. Belanghebbende verhuurt deze nu als kamers, appartementen en winkels. Het geschil gaat over de aanslag inkomstenbelasting over het jaar 1988. Zijn de activiteiten aan te merken als een onderneming?
In het betreffende jaar waren door belanghebbende met betrekking tot de verhuur van de panden verschillende werkzaamheden uitgevoerd. Dit was het innen van de huren, het oplossen van problemen met de huurders en het schoonhouden van de hal, het trappenhuis en de keuken van een van de panden. Het innen van huren en het oplossen van problemen met de huurders zijn werkzaamheden die gebruikelijk zijn bij normaal vermogensbeheer. De inspecteur zag dit anders, maar de schoonmaakwerkzaamheden zijn gelet op de aard en omvang daarvan niet meer dan wat bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is. In het voorgaande arrest heeft de Hoge Raad besloten dat als er alleen werkzaamheden verricht worden met betrekking tot de verhuur van de panden, er geen rekening moet worden gehouden met de verbouwingswerkzaamheden die al zijn afgerond. De kwalificatie van de exploitatieactiviteit van de daaraan voorafgaande activiteiten is dus niet relevant. Het Hof oordeelde dus dat het innen van huren en het oplossen van de problemen met de huurders werkzaamheden zijn die gebruikelijk zijn bij normaal vermogensbeheer. De
schoonmaakwerkzaamheden hebben, gelet op de aard en omvang daarvan, niet meer omvat dan bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is.
Hof ’s-Gravenhage, 8 december 200947
De belanghebbende had een administratiekantoor en een massage-instituut. Het administratiekantoor hield zich bezig met beheer, exploitatie en administratie van onroerende goederen. Belanghebbende had vanaf 1998 een discussie met de inspecteur over de huuropbrengsten. De inspecteur rekende deze inkomsten tot inkomsten uit vermogen en belanghebbende had hier mee ingestemd. In 2003 had belanghebbende een pand verkocht.
46 Hof Arnhem, 22 augustus 1997, nr. 96/0821, V-N 1997/4707 47 Hof ’s-Gravenhage, 8 december 2009, BK-09/00033
26 In geschil was of de boekwinst van het verkochte pand tot het belastbare inkomen uit werk en woning behoord. De Rechtbank ’s-Gravenhage had geoordeeld dat er geen onderneming is. De inspecteur was in hoger beroep gegaan.
Het Hof oordeelde dat de inspecteur niet aannemelijk had gemaakt dat de verrichte werkzaamheden qua aard en omvang door belanghebbende ter zake van de verhuurde panden het normaal vermogensbeheer te boven ging. De kostenposten “gereedschappen en materialen” en “uitbesteed werk” waren niet hele hoge bedragen. Hieruit nam het Hof als conclusie dat de verrichte werkzaamheden niet het normale vermogensbeheer te boven ging.
Hof Leeuwarden, 29 januari 2010 48
De belanghebbende bezat vijf eengezinswoningen onderverdeeld in 27 kamers. Deze kamers werden verhuurd aan studenten.
De belanghebbende hield zich niet actief bezig met het werven van nieuwe huurders. In de meeste gevallen droegen bestaande huurders zelf nieuwe huurders aan. Het normale kleine onderhoud deden de huurders zelf. In het geval van verwarmingsinstallaties werden
afspraken door huurders gemaakt en de nota’s opgestuurd naar belanghebbende. De belanghebbende bezocht ongeveer één keer per jaar de woningen. Tevens verzorgde belanghebbende zelf de verhuuradministratie.
In geschil was het antwoord op de vraag of de opbrengsten uit kamerverhuur tot het belastbaar inkomen uit werk en woning of tot het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen behoren. De inspecteur opteert voor box I en belanghebbende voor box III. Het Hof beslist dat belanghebbende gelijk heeft. Het Hof vond niet dat de aard en omvang van de werkzaamheden die belanghebbende zelf verricht en die niet veel tijd hebben gekost, normaal vermogensbeheer te boven gaan.
Hof Arnhem, 30 maart 201049
De belanghebbende had zes appartementen en had er vijf verkocht. Het voordeel had hij tot zijn belastbare inkomen uit werk en woning gerekend.
Het geschil betrof de vraag of de activiteiten van belanghebbende - inhoudende de aankoop van onroerend goed in verhuurde staat, de splitsing daarvan in appartementsrechten en de verkoop daarvan in onverhuurde staat - normaal vermogensbeheer te boven gaan. Het Hof Leeuwarden had geoordeeld dat de werkzaamheden normaal vermogensbeheer te boven gingen. De belanghebbende stelt cassatie in. De Hoge Raad vond dat het hof niet vastgesteld heeft welke werkzaamheden door belanghebbende, of zijn makelaar of notaris, uitgevoerd het normale vermogensbeheer te boven ging. Tevens heeft het Hof ook te weinig
gemotiveerd waarom de behaalde voordelen voorzienbaar waren.
48 Hof Leeuwarden, 29 januari 2010, nr. 09/000333, V-N 2010/28.13 49 Hof Arnhem, 30 maart 2010, V-N 2010/25.10
27 Het Verwijzingshof Arnhem had besloten dat de inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat belanghebbende (dan wel diens makelaar of notaris) werkzaamheden had (hadden) verricht die naar hun aard en omvang onmiskenbaar gericht zijn geweest op het behalen van - redelijkerwijs te verwachten - voordelen die het bij normaal vermogensbeheer te
verwachten rendement te boven gaan. De inspecteur is er ook niet in geslaagd aannemelijk te maken dat het voordeel reeds bij de aankoop van de appartementen voor X redelijkerwijs voorzienbaar was. Het verkopen van de appartementen valt onder normaal
vermogensbeheer.
Rechtbank Oost Nederland, 5 maart 201350
De vader van belanghebbende schonk aan belanghebbende 1 aandeel. Dit behoorde tot zijn belang in F BV. Hij schonk belanghebbende ook een bedrag in contanten. F BV regelde voornamelijk het verhuren van 20 tot 25 bedrijfspanden en woonhuizen. De
huuropbrengsten waren € 300.000 op jaarbasis. Belanghebbende deed in haar aangifte voor het recht van schenking een beroep op de bedrijfsopvolgingsregeling. De inspecteur heeft dit toen afgewezen, omdat F BV geen materiële onderneming was.
F BV verrichte de volgende werkzaamheden:
Verkoopactiviteiten voor vakantiewoningen in Turkije Onderhandelen met de banken over financieringen Onderhandelen met huurders over de huurcondities Grondaankopen
Marktonderzoek
Kopen, bouwen en verbouwen van panden Voor 5% participeren in een v.o.f.
Administratie Projectontwikkeling
De rechtbank vond dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de
werkzaamheden die verricht zijn voor F BV qua aard en omvang normaal vermogensbeheer te boven gingen. De belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat het rendement het rendement van normaal vermogensbeheer te boven ging. De rechtbank besloot dat er geen materiële onderneming werd gedreven. De belanghebbende kreeg geen recht op de toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling.
Hof Arnhem-Leeuwarden, 5 november 201351
De vader van belanghebbende was overleden en liet o.a. alle aandelen van een BV na waar vijftien verhuurde panden tot horen met een boekwaarde van € 1,6 miljoen.
Het geschil was of de te belasten erfrechtelijke verkrijging juist is vastgesteld. In bijzonder was in geschil of belanghebbende met betrekking tot de waarde van haar aandelen in de BV
50 Rechtbank Oost Nederland, 5 maart 2013, V-N 2013/20.18 51 Hof Arnhem-Leeuwarden, 5 november 2013, NTFR 2014/428
28 recht had op toepassing van de Bedrijfs Opvolgings Regeling. De belanghebbende vond dat de BV een materiële onderneming is. De inspecteur vond van niet.
De belanghebbende heeft een overzicht gemaakt waarin een rendement op het eigen vermogen naast het marktrendement werd gezet. Dit had hij voorgelegd aan het Hof. De belanghebbende zei dat zijn vader een hoger rendement behaald had dan behaald zou zijn met het gebruikelijke rendement voor normaal vermogensbeheer doordat hij:
Huurovereenkomsten zelf opstelde
Huurders zocht en contact daarmee onderhield
Verbouwingswerkzaamheden door een kennis goedkoop liet uitvoeren Vastgoed van een hoge kwaliteit had gekocht via zijn zakelijke contacten Een actieve rol speelde in de Vereniging van Eigenaren
Een pand dat een kantoorbestemming had, had gewijzigd naar een woonbestemming en tevens het pand juridisch had gesplitst
Het Hof stelde dat bij exploitatie van onroerende zaken er sprake is van een materiële onderneming: “Indien het rendabel maken van de onroerende zaken mede geschiedt door middel van arbeid welke de eigenaar van de onroerende zaak verricht, en deze arbeid naar zijn aard en omvang onmiskenbaar ten doel heeft het behalen van voordelen uit de
onroerende zaak, welke het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaat.” Het hof sloot dus aan bij de rechtsregel die in het arrest BNB 1994/319 was genoemd. Het Hof had de verrichte werkzaamheden door de vader van belanghebbende getoetst aan de rechtsregel en vond dat deze normaal zijn in het geval van de verhuur.
Het hof concludeert dan ook dat geen sprake is van een onderneming en dat de bedrijfsopvolgingsregeling in de SW 1956 niet van toepassing is.
H3.3.2. Meer dan normaal vermogensbeheer in de jurisprudentie
Hoge Raad, 17 augustus 199452
Belanghebbende verhuurde 18 kamers verdeeld over twee eigen panden. In een van die panden woonde belanghebbende zelf met zijn gezin. De belanghebbende verricht de volgende werkzaamheden:
Het schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimten van de panden Onderhoudswerkzaamheden
Het innen van de huren Administratie
Ten behoeve van derden verricht belanghebbende ook nog regelmatig administratieve werkzaamheden.
29 In geschil is of de opbrengsten van de activiteiten van belanghebbende kunnen worden beschouwd als winst uit onderneming. Belanghebbende vindt dat de door hem genoten voordelen aangemerkt moeten worden als winst uit onderneming. Zijn argument is dat de door hem verrichte werkzaamheden een hoger rendement hebben behaald dan wat normaal bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is. Hij zegt dat hij 1430 uur bezig is geweest met deze werkzaamheden in 1989. De inspecteur vindt dat de opbrengsten aangemerkt moeten worden als inkomsten uit vermogen.
Het Hof heeft geoordeeld dat de manier waarop belanghebbende de kamers verhuurt en de daarbij horende werkzaamheden zelf verricht, niet als het drijven van een onderneming is te zien. De Hoge Raad ziet dit anders. Het Hof had onvoldoende onderzocht of aard en omvang van de ten behoeve van de kamerverhuur verrichte werkzaamheden door belanghebbende meer omvatten dan wat bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is. Er is in dit geval geen sprake van normaal vermogensbeheer. Het rendabel maken van de onroerende zaken gebeurt mede door middel van arbeid die de eigenaar zelf verricht. Deze arbeid moet naar haar aard en omvang het doel hebben om voordelen te behalen uit onroerende zaken, welke bij normaal vermogensbeheer opkomend rendement te boven gaat. Hiermee
verwierp de Hoge Raad de uitspraak van het Hof en verwees het geding door naar het Hof ’s-Gravenhage voor verdere behandeling.
Hof ‘s- Gravenhage, 10 april 199553
In het verwijzingsarrest dat ik hiervoor heb behandeld had de Hoge Raad meerdere
overwegingen gemaakt. Het Hof vond dat de verhuur van 18 kamers in de eigen woning en een pand ergens anders in het algemeen te beschouwen is als normaal vermogensbeheer. De werkzaamheden die de belanghebbende had verricht met betrekking tot de verhuur van de kamers is niet als het drijven van een onderneming aan te merken. Het Hof had
overwogen dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de werkzaamheden die hij aan de panden verrichtte, meer hebben omvat dan de werkzaamheden die gewoonlijk worden opgeroepen door kamerverhuur.
Het Hof had alleen buiten beschouwing gelaten hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd omtrent het geheel van de door hem persoonlijk ter zake van de verhuur verrichte arbeid en het door hem daarmee behaalde rendement. Het Hof had dus onvoldoende onderzocht of aard en omvang van de door belanghebbende ter zake van de kamerverhuur verrichte werkzaamheden meer hebben omvat dan bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is. Immers, in een geval als het onderhavige is van normaal vermogensbeheer geen sprake, indien het rendabel maken van de onroerende zaken mede geschiedt door middel van arbeid welke de eigenaar van de onroerende zaken verricht en deze arbeid naar haar aard en omvang onmiskenbaar ten doel heeft het behalen van voordelen uit de onroerende zaken, welke het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaan. Het bestreden oordeel berust mitsdien op een onjuiste rechtsopvatting.
30 De overwegingen van de Hoge Raad gaven geen aanwijzing met betrekking tot het
beantwoorden van de vraag, wat de aard en de omvang is van de werkzaamheden die bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk zijn. Het Hof is van oordeel dat de door
belanghebbende verrichte arbeid ter zake van de verhuur, de gebruikelijke werkzaamheden die horen bij normaal vermogensbeheer te boven gaan. Er is dus volgens het Hof sprake van meer dan normaal vermogensbeheer.
Hof Arnhem, 15 april 200954
De belanghebbende had een eigen pand. Er bevonden zich zes kantoorunits op de begane grond. Deze werden door belanghebbende verhuurd. De belanghebbende woonde zelf op de bovenverdieping. Er stonden gemiddeld niet meer dan drie huurders ingeschreven. De belanghebbende verrichtte de volgende werkzaamheden:
Het innen van de huren Administratie
Onderhoud
Repareren en vervangen van zaken die niet goed functioneren.
Voor het schoonmaken van de units ontving belanghebbende een aparte vergoeding en in 2003 had hij twee maanden een medewerker in dienst. Belanghebbende gaf voor het jaar 2001 een verlies uit onderneming aan. De inspecteur corrigeerde het aangegeven verlies. De rechtbank Arnhem volgt het standpunt van de inspecteur. De belanghebbende ging in hoger beroep.
Het Hof verwees naar de uitspraak van de Hoge Raad van 17 augustus 1994 en besloot dat er geen sprake is van normaal vermogensbeheer. De werkzaamheden die belanghebbende uitvoert gaan de werkzaamheden die bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk zijn te boven. Het Hof liet zich niet uit over het feit of de opbrengsten winst uit onderneming of een resultaat uit overige werkzaamheden vormen. Het verschil zat in de toepassing van de ondernemingsfaciliteiten, maar daarop heeft belanghebbende geen aanspraak gemaakt.
Hof ’s-Gravenhage, 20 december 201355
De vrouw van de heer Y, moeder van drie kinderen, overleed en zij liet aandelen die een aanmerkelijk belang vormde in diverse vennootschappen achter. Deze vennootschappen verhuurden huizen en bedrijfspanden. Y en één van de kinderen, de heer B, verrichtten beide hiervoor werkzaamheden. Y besteedde ongeveer 25 uur per week hieraan en B meer dan 50 uur per week.
In geschil was of ten aanzien van de aandelen de SW-bedrijfsopvolgingsfaciliteiten van toepassing waren. De rechtbank had geoordeeld dat de verhuur via de vennootschappen geen onderneming is.
54 Hof Arnhem, 15 april 2009 V-N 2009/40.10
31 De werkzaamheden die werden verricht door Y en B zijn:
Nieuwe huurders zoeken Huurprijzen bepalen
Contact hebben met de huurders
Het beoordelen van het benodigde onderhoud
Overleg met de technisch beheerder en de administrateur
Onderhouden van contacten met aannemers, gemeentelijke diensten en nutsbedrijven
Offertes aanvragen
Verstrekken van opdrachten aan aannemers Bezichtigingen
Beoordeling van aankopen van onroerende goed Vakliteratuur lezen
Onderhouden van kennis aangaande onroerend goed in verband met huurprijzen in de omgeving van de panden in de portefeuille
Het Hof had als oordeel dat het geheel van werkzaamheden kwantitatief en kwalitatief van aard was, gelet ook op de hoge waarde van de onroerende zaken, dat bij de
vennootschappen sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer. Y en B hadden volgens het Hof een jarenlange ervaring en expertise ten behoeve van het onroerend goed. Tevens kwam het door hun persoonlijke betrokkenheid dat ze een hoger rendement hadden behaald. Het Hof kwam tot de conclusie dat er sprake was van meer dan normaal vermogensbeheer.
H3.4. Conclusie
In dit hoofdstuk is besproken wanneer er volgens de literatuur en de jurisprudentie bij de verhuur van vastgoed sprake is van normaal vermogensbeheer en wanneer er sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer.
In de literatuur constateer ik overeenkomsten met de rechtsregel van de Hoge Raad. In de literatuur komen als belangrijkste factoren naar voren:
1. Aard en omvang van de arbeid; 2. Rendement van het vastgoed; 3. Ervaring en capaciteiten
In de analysetabel is een overzicht te zien per uitspraak van de werkzaamheden die zijn uitgevoerd. Uit de analyse blijkt dat drie factoren van doorslaggevend kunnen zijn om te bepalen of er sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer. De doorslaggevende factoren in deze tabellen zijn het aantal uur arbeid, inhuur van derden en onderhoud. Tevens is de volgende belangrijke rechtsregel gekomen. Ten aanzien van de exploitatie van onroerende zaken heeft de Hoge Raad in zijn arrest HR 17 augustus 1994, geoordeeld dat geen sprake is van normaal vermogensbeheer bij persoonlijke arbeid door de eigenaar van
32 de onroerende zaak, de Hoge Raad overwoog: “Indien het rendabel maken van de
onroerende zaken mede geschiedt door middel van arbeid welke de eigenaar van de onroerende zaak verricht, en deze arbeid naar zijn aard en omvang onmiskenbaar ten doel heeft het behalen van de voordelen uit de onroerende zaak, welke het bij normaal
vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaat.“ Het is dus ook belangrijk om te zien of de bezitter van het vastgoed deze werkzaamheden zelf verricht. En ten tweede is het rendement ook een belangrijke factor.
Tevens blijkt dat de literatuur ook duidt dat de feiten en omstandigheden in elke afzonderlijke situatie bepalen of sprake is van normaal of meer dan normaal vermogensbeheer.
