De gebruikersmarkt
In kwadrant 1 bevindt zich de submarkt van gebruikers, in dit geval retailer. Doormiddel van marktwerking tussen het vraagniveau van de gebruiker levert dit een bepaalde huurprijs op. Het kwadrant is sterk afhankelijk van de algehele economie. Koopkracht en inflatie zijn twee factoren binnen de algemene economie die voor de ontwikkeling van de huurprijzen in de winkelmarkt van invloed zijn. In een goede economische situatie is er sprake een stijgende koopkracht en een beperkte prijsinflatie is. Er is meer vraag naar producten en daarom zijn retailers in dit geval bereid om een hogere huur te betalen. De lijn in dit kwadrant stijgt. In formulevorm is het eerste kwadrant als volgt te omschrijven: D is de vraag naar winkelruimte die grotendeels wordt bepaald door R (dat is de huidige huurprijs per vierkante meter) en de economische situatie. Als er sprake is van een slechte economische situatie, waarbij het consumentenvertrouwen laag is en de economie niet groeit dan zullen retailers hun huisvestingskosten willen beperken en niet bereid zijn om een gegeven huurprijs te betalen. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek is het consumentenvertrouwen op dit moment zeer laag. In 2011 was het consumentenvertrouwen ‘slechts’ -5. In het eerste kwartaal van 2012 is dit naar een historische dieptepunt gedaald: -36. Waar de hogere inkomens in de regel altijd positief gestemd over de economische vooruitzichten is dit veranderd naar negatief. De hogere inkomens laten de aanschaf van kapitaalgoederen zoals een televisie, koelkast of wasmachine momenteel achterwege. Dit zou wellicht te maken kunnen hebben met de slechte situatie op de woningmarkt, waardoor huizenbezitter zich genoodzaakt voelen om hun spaarvermogen achter de hand te houden. Volgens het CBS wil 83 procent van de hogere inkomens sparen. Dit betekent dat de vraag naar producten niet hoog is. Zal deze ontwikkeling voor lange termijn aanhouden dat betekenend het dat de vraag naar winkelruimte afneemt (retailers hebben geen afzetmarkt) en dit de prijs van de bestaande voorraad winkelvastgoed negatief beïnvloedt. Onderscheidt moet worden gemaakt tussen deze algemene economische ontwikkelingen en het effect van e-commerce op de ruimtebehoefte en prijsvorming van winkelvastgoed. Online retail is geen variabele in dit model en wordt daarom ook buiten beschouwing gelaten. In paragraaf 3.3 wordt dit verder besproken.
De beleggingsmarkt
De gegeven huurprijs heeft zijn uitwerking op kwadrant 2: de beleggingsmarkt. De huurprijs werkt door in de waarde van het vastgoed. Het geeft de relatie weer tussen de gebruiker (huurder) en de belegger (eigenaar). Een hoge (ingeschatte) huur betekent een hogere waarde van het object, des te interessanter het voor de belegger is. Daarbij moet rekening worden gehouden met de rendementseis van de belegger. Hoge interestkosten voor financiering en zware belastingdruk heeft op invloed op het werkelijke rendement. Tel daarbij de risico’s op per object zoals locatie, functie en branchering en de belegger zal een gegeven Brutoaanvangs rendementeis (BAR) vaststellen. Volgens de cijfers van de IPD/ROZ vastgoedindex is winkelvastgoed over de periode 1995-2010 de meest aantrekkelijke beleggingscategorie in vastgoed ten opzichte van andere deelmarkten. In het vierde kwartaal van 2011 blijkt dat winkelvastgoed een goed rendement blijft houden. Het directe rendement bedroeg 1,5% en ten opzichte van 2010 het totaalrendement 7,8% en ten opzichte van 2008 5,9% (IPD/ROZ, 2012). Beleggers geven daarbij de voorkeur aan A1-locaties, vanwege de hoge huren en het beperkte risico. Een van de grootste risico’s in winkelvastgoed is leegstand. De cijfers over leegstand lopen uiteen. Volgens het ROZ/IPD bedraagt de leegstand 2,3 procent aan het einde van 2010.
Volgens Locatus is dit 5,9 procent. In maart 2012 blijkt dit cijfer te zijn gestegen naar 6,3 procent, aldus Locatus. Er zijn per provincie grote verschillen in leegstandscijfers. Locatus geeft aan dat de leegstand in Noord-Holland (4,1%) en Utrecht met (4,7%) het laagst is. De meeste leegstand van winkels is in Limburg (9,6%) en Zeeland (7,8%). Een totaal overzicht van de leegstand in winkels is hieronder in tabelvorm te vinden:
De nieuwbouwmarkt
De markt voor nieuwbouw ligt in kwadrant 3. Hier bevinden de ontwikkelaars en bouwbedrijven zich. Hierbij wordt rekening gehouden met de vervangingswaarde van de winkel: de bouwkosten om het object van soortgelijke grootte en functie nieuw te produceren. Indirect hebben kwadrant 1 en 2 invloed op de nieuwbouwmarkt door de hoogte van de huren en de mate van risico. De hoeveelheid van nieuw te bouwen winkels wordt beïnvloed door de waarde van vastgoed die is bepaald in kwadrant twee en de kosten voor nieuwbouw. Zijn de huren hoog en het risico is laag, dan is het interessant om de investering te doen. In formule geldt dat de prijs voor een nieuwe winkel (P) gelijk staat aan de vervangingswaarde van bestaande winkel en aan het constructieniveau van de nieuwe ontwikkeling. Op basis van cijfers van het CBS is het aantal afgegeven nieuwbouwvergunningen de afgelopen vijftien jaar gedaald.
De gebouwenmarkt
In kwadrant 4 (de gebouwenmarkt) wordt de verandering in de gehele voorraad weergegeven. Het is niet een markt, maar het geeft aan welke gevolgen er op treden als er veranderingen optreden in een van de voorgaande kwadranten. In essentie wordt de voorraad door de nieuwbouw ( C ) van winkels bepaald. De totale voorraad groeit. Maar er moet ook rekening worden gehouden met winkels die verdwijnen door sloop of functieverandering ( ᵹ S). Uiteindelijk wordt de voorraad naar aanleiding van de veranderingen(ΛS) in de vorige drie kwadranten dan duidelijk. Als de vraag bekend kan met de nieuwe voorraad de huurprijs berekend worden.
BIJLAGE 7: Descriptive statistics Hypothese 1 : Leegstand vs. E-commerce
Descriptive Statistics
N Minimum Maximum Mean Std. Deviation LEEGSTAANDE_VERKOOPPUNTEN 3264 0 141 5,14 11,950 TOTALE_LEEGSTAND_WVO 3264 0 30002 942,84 2193,146 AANDEEL_ECOMMERCE_WINKELS 3264 0 1122 22,77 57,385 AANDEEL_ECOMMERCE_WVO 3264 0 112487 3022,07 8349,245 Valid N (listwise) 3264