4.3 Het verband tussen het aandeel scheefwoners en woningwaarde: een nadere reflectie
Het in het voorliggend onderzoek bewezen verband tussen het aandeel scheefwoners en woningwaarden roept vragen op over de aard van dit verband. Het gegeven dat een hoog aandeel scheefwoners een positieve invloed op woningwaarde heeft is hoogst waarschijnlijk niet bekend bij potentiele kopers. Ook het aandeel scheefwoners in een gebied is bij potentiele kopers hoogst waarschijnlijk niet bekend. Het aandeel scheefwoners is niet direct waarneembaar. Het is daarom zeer interessant om te kijken hoe een hoog aandeel scheefwoners leidt tot hogere woningwaarden in de woningmarkt gezien het vermoeden dat deze niet direct de prijzen opdrijven op de kopersmarkt. De vraag is daarom ook of de relatie tussen het aandeel scheefwoners en woningwaarden niet een pseudo gegeven is of dat deze typisch te duiden is. Onderstaand worden naar eigen inzicht twee mogelijke verklaringen gegeven voor dit fenomeen. Deze verklaringen staan tegen over elkaar en geven ieder een duidelijk andere invulling aan het fenomeen.
Verondersteld zou kunnen worden dat:
Krapte op de woningmarkt.
Door krapte op de woningmarkt blijven mensen langer in hun woning wonen en worden hierdoor scheefwoners. Deze krapte zorgt tegelijk voor stijgende woningwaarden. De relatie tussen woningwaarden en het aandeel scheefwoners heeft hier dus geen direct verband maar is een effect van de krapte op de woningmarkt.
Figuur5: Duur van wonen bij scheefwoners Figuur6: Duur van wonen bij normale huurders
De bovengenoemde veronderstelling wordt onderbouwd door de twee bovenstaande grafieken. De grafieken laten zien dat scheefwoners langer in hun woning blijven wonen dan mensen die wonen in een huurwoning in de vrijehuursector. Het gegeven dat het aandeel scheefwoners meer invloed heeft op woningwaarden in niet stedelijk gebied, waar er minder krapte op de woningmarkt is, spreekt bovenstaande veronderstelling echter tegen.
Inwoners met een betere sociaal economische positie hebben een positief effect.
Door een positief effect van scheefwoners op de omringende omgeving wordt deze aantrekkelijker waardoor woningwaarden stijgen. Deze bewering wordt ondersteund door verschillende publicaties en past eveneens bij de algemene gedachten in de Nederlandse volkshuisvesting waarin een gemengde wijk bijdraagt aan de vitaliteit van de wijk (Van Dam et al., 2010; Wittebrood et al., 2011; Marlet et al., 2009; Leidelmeijer en Schulenberg, 2010). Ook de hoge correlatie tussen het aandeel scheefwoners en de leefbaarheid in de correlatiematrix laat zien dat het aandeelscheefwoners en de leefbaarheid in de buurt met elkaar samenhangen.
Gegeven het feit dat er zeer weinig onderzoek is gedaan over deze relatie is het aannemelijk dat er nog geen eenduidige verklaring voor dit fenomeen is. Het fenomeen kan bestaan uit een samenspel van beide contrasterende verklaringen. Om een beter inzicht te krijgen in de aard van de relatie wordt daarom ook gekeken naar inzichten van deskundigen in het vak gebied. De benaderde deskundigen zijn opgenomen in bijlage 7.4.
Wetenschappelijke invalshoek
In de twee reacties vanuit wetenschappelijk oogpunt wordt geneigd naar één van de veronderstelde verklaringen voor het aangetoonde fenomeen. Aangegeven wordt dat veranderingen in woningwaarden een directe relatie hebben met de dynamiek van de woningmarkt. De relatie tussen scheefwoners en woningwaarde wordt als een indirecte relatie geacht. Dit sluit aan bij de eerste veronderstelling over de krapte op de woningmarkt. Met de tweede veronderstelling heeft men meer moeite. De mate van invloed op de aantrekkelijkheid van de gemeente door het aandeel scheefwoners wordt in twijfel getrokken. Er wordt aangegeven dat de aantrekkelijkheid van de gemeente in een groot deel van de literatuur wordt weergegeven als de diversiteit van de woningvoorraad. De bewoning van deze woningvoorraad wordt door scheefwoners echter beïnvloed. Er wordt ook aangegeven dat gemeenten met een dure woningvoorraad een hoger percentage scheefwoners in sociale huurwoningen hebben omdat het gat tussen huur en koop veel groter is in deze gemeenten. Dit sluit aan bij de hoger aangetoonde invloed van het aandeel scheefwoners op woningwaarden in stedelijk gebied dan in niet stedelijk gebied. De woningvoorraad in stedelijk gebied is duurder. Als verklaring voor de grotere invloed op appartementen wordt de hogere mutatiegraad van appartementen gegeven. Door een hogere mutatiegraad is de schaarste hier kleiner waardoor de prijzen minder worden opgedreven. De verklaringen voor het verschil in invloed van de mate van stedelijkheid en het woningtype worden gegeven vanuit de veronderstelling dat de invloed van het aandeel scheefwoners een indirecte relatie heeft met woningwaarden.
De invalshoek vanuit de praktijk
Ook in de reacties van de vier deskundigen uit het werkveld komt de krapte op de woningmarkt het meest naar voren als verklaring voor het geconstateerde fenomeen. Ook komt In de reacties naar voren dat in grote steden de sociale huursector groot is. Deze sociale huurwoningen zijn ook vaak gevestigd in wijken met hoge woz-‐waarden wat zelfs als prikkel tot scheefwonen kan leiden. Deze verklaring staat tegenover de verklaring dat het scheefwonen komt door de krapte op de woningmarkt. Ook wordt
Utrecht al niet te vergelijken met de stad Amsterdam. De grote kloof tussen sociale huurwoningen en koop-‐ en huurwoningen wordt onderstreept. Als reden hiervoor kan worden aangedragen dat de manier van waarderen van sociale huurwoningen niet voldoet. In het puntensysteem wordt maar beperkt rekening gehouden met het marktgebied (woningwaarden). Als enige punt voor de tweede veronderstelling wordt een mogelijk positief effect van een gevarieerde bevolkingssamenstelling op de verscheidenheid van voorzieningen gegeven. Deze kan een positief effect hebben op de leefbaarheid en daarmee de reputatie verbeteren. Waarde ontwikkeling is hiervan het gevolg.
5. Conclusie, aanbevelingen, reflectie en terugblik
5.1 Conclusie
In voorliggend onderzoek is de relatie tussen het aandeel scheefwoners en woningwaarden onderzocht. De hoofdvraag vraag van dit onderzoek is hier onder opnieuw weergegeven:
‘Wat is de relatie tussen het aandeel scheefwoners en woningwaarden in de omgeving en zo ja in welke mate?’
Doormiddel van gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek over het aandeel scheefwoners in sociale huurwoningen per gemeente wordt inzicht verkregen in bovengenoemde vraagstelling. Het aandeel scheefwoners is als verklarende variabele opgenomen in een regressie analyse. Volgens de hedonische prijsmethode is hiervan de relatie tot de afhankelijke y-‐variabele, woningwaarde per vierkante meter, aangetoond. De stijging van de verklaarde variantie na het toevoegen van de variabele aandeel scheefwoners en de sterk positieve Beta van deze variabele geven antwoord op de hoofdvraag van het dit onderzoek. De conclusie die hieruit kan worden getrokken is dat het aandeel scheefwoners per gemeente een relatie heeft met woningwaarden in deze gemeente. Het gegeven dat het aandeel scheefwoners de hoogste Beta heeft naast het totale woonoppervlakte laat zien dat het om een sterk e relatie gaat. Er is nog geen onderzoek gedaan naar deze geconstateerde relatie. In de literatuur worden slechts verbanden aangetoond tussen bepaalde sociaal economische kenmerken zoals leeftijd, opleidingsniveau, inkomen en etniciteit. Een wetenschappelijke bevestiging van de relatie tussen het aandeel scheefwoners en woningwaarden kan als uitgangspunt worden genomen in toekomstig onderzoek naar de aard van de problematiek rondom scheefwonen en mogelijke oplossingen voor dit probleem. In de begin fase van dit onderzoek zijn een drietal hypothesen geformuleerd. Deze worden onderstaand weergegeven en beantwoord:
1 ‘Naarmate het aandeel scheefwoners binnen postcodegebieden, buurten of gemeenten hoger is, is de woningwaarde van omliggende woningen ook hoger’
-‐ Op basis van de onderzochte literatuur wordt de hypothese geformuleerd op een manier waarin een positieve relatie wordt verwacht tussen het aandeel scheefwoners en woningwaarden. Deze verwachting wordt in voorliggend onderzoek bevestigd. De hypothese wordt aangenomen. De hypothese wordt echter alleen aangenomen voor de relatie tussen het aandeel scheefwoners per gemeente en de woningwaarden in betreffende gemeente. Over de relatie tussen het aandeel scheefwoners en woningwaarden binnen postcodegebieden of buurten zijn geen uitspraken te doen door een beperking in beschikbare gegevens.
2. ‘De relatie tussen het aandeel scheefwoners en woningwaarden in stedelijke gebieden is sterker dan in landelijke gebieden’