Om tot een beter vergelijk te komen met het onderzoek van NYFER (2005) is er ook een regressievergelijking uitgevoerd met alleen de rente en het inkomen als verklarende variabelen. In tabel 5.5 staan de uitkomsten van deze analyse. Ook hier is geëxperimenteerd met vertraging van het inkomen, maar hierdoor werden geen betere resultaten verkregen.
Tabel 5.5 Uitkomsten regressievergelijking (met alleen de rente en het inkomen als verklarende variabelen; zonder waarneming 2de helft 1990).
Vergelijking ∆RHPt = -1,570*∆RRt + 1,301*∆RINKt Regressie Statistieken R2 0,49221 Aangepaste R2 0,44509 Standaard fout 0,02508 Observaties 34
Afhankelijke variabele (∆) Coef. t Stat P-value
De reële rente -1,569772 -4,772499 0,000038
Het reëel besteedbare huishoudink omen 1,300528 3,726083 0,000751
In deze analyse zijn zowel de rente als het inkomen significant verschillend van nul en wordt er een verklaringsgraad gevonden van 49,2%. Overigens wordt ook in deze analyse de waarneming van de 2de helft van het jaar 1990 weggelaten; met deze waarneming was de verklaringsgraad “slechts” 35,8%. De rente en het inkomen hebben allebei het teken dat gezien de theorie was te verwachten.
NYFER komt in haar onderzoek tot een R2 van 94%! NYFER heeft ook de logaritmes van de relatieve veranderingen gebruikt. Er wordt echter niet gespecificeerd op welke manier zij dat hebben gedaan.
Een verschil tussen het onderzoek van NYFER en dit onderzoek is de manier waarop de huizenprijzen gemeten worden. NYFER gebruikt data van het Kadaster, terwijl in dit onderzoek de prijzen verkregen zijn via de NVM. Deze reeksen van woningprijzen komen op een andere manier tot stand, maar er kan niet verwacht worden dat dit grote
verschillen oplevert. Voor meer informatie over de manier waarop de verschillende reeksen tot stand komen, wordt verwezen naar een themabericht van de Rabobank.73 Daarnaast is het niet duidelijk of het model van NYFER ook de ontwikkeling van de prijzen voor de nieuwbouwwoningen meeneemt. Als dit het geval is, dan is een afwijking van dit onderzoek goed mogelijk aangezien hier alleen de ontwikkeling van de bestaande bouw wordt geschat.
Het is mijns inziens vrijwel onmogelijk om met een eenvoudige regressievergelijking tot een dergelijke hoge R2 te komen. Ik zet dan ook vraagtekens bij de resultaten van het onderzoek van NYFER. De resultaten van in dit onderzoek uitgevoerde regressievergelijking zijn wat dat betreft veel realistischer.
73
Hst 6 Conclusie
Wat is de invloed van het aandelenrendement op de Nederlandse huizenprijzen? Dat is de hoofdvraag van deze scriptie. Daarnaast is een gedetailleerde beschrijving gegeven van de belangrijkste kenmerken van de Nederlandse huizenmarkt en een overzicht van de belangrijkste andere onderzoeken op dit gebied. Onderzocht is in hoeverre het aandelenrendement en de twee belangrijkste verklarende variabelen van andere onderzoeken (de rente en het besteedbare huishoudinkomen) de ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland verklaren.
In het gevonden model heeft het aandelenrendement geen grote invloed op de huizenprijzen; bij een stijging van het rendement met 1%, stijgen de huizenprijzen slechts 0,01%! Het aandelenrendement is wel significant verschillend van nul met een betrouwbaarheid van 99% en door deze variabele op te nemen stijgt de verklaringsgraad van het model aanzienlijk. De verklaringsgraad van de analyse zonder het aandelenrendement is 49,2% ten opzichte van 66,3% als het aandelenrendement wel wordt meegenomen. Deels is deze lage coëfficiënt te verklaren doordat aandelen over het algemeen veel meer fluctueren dan de prijzen van woningen.
Andere onderzoeken op dit gebied laten hogere waardes zien voor de verklarende kracht. Dit onderzoek is echter een eenvoudige regressievergelijking zonder seizoen- en foutencorrectie. Ook worden maar drie variabelen onderzocht. Het CPB (2005) onderzoekt in haar rapport zelfs 10 variabelen. Ook hierdoor is een hogere R2 bij die onderzoeken goed te verklaren.
In de analyse zonder het aandelenrendement wordt in vergelijking met het onderzoek van NYFER een lagere R2 gevonden. Het onderzoek van NYFER is echter ook een eenvoudige regressievergelijking zonder seizoen- of foutencorrectie, waardoor de resultaten beter vergelijkbaar zijn. Er worden dan ook vraagtekens gezet bij de hoge R2 van dat onderzoek.
De gevonden relaties komen overeen met wat op basis van de theorie verwacht kon worden en liggen in lijn met andere onderzoeken op dit gebied. Dit onderzoek ondersteunt het onderzoek van Van den End en Kakes (2002) naar de samenhang tussen beurskoersen en huizenprijzen, waarin een vertraging van het
aandelenrendement van 2 à 3 jaar wordt gevonden. De beste resultaten in dit model worden behaald bij een vertraging van 3 jaar, terwijl ook bij een vertraging van 2 ½ jaar betere resultaten worden gevonden.
Bij een vertraging van het besteedbare inkomen verbetert het resultaat niet. Andere onderzoeken komen wel tot deze conclusie. De resultaten van het model bij een vertraging van het inkomen verschillen heel weinig, waardoor dit geen sterk bewijs is tegen een vertraging van het inkomen.
Zover bekend is dit het eerste onderzoek wat op landelijk niveau het aandelenrendement op significant niveau onderscheid. Het enige andere onderzoek wat ook het aandelenrendement meeneemt in het uiteindelijke model is het regionale onderzoek van Brounen en Huij (2004). Zij vinden echter geen significant resultaat voor deze variabele. De genoemde auteurs schatten een coëfficiënt van 0,02 zodat het resultaat goed overeenkomt met de gevonden coëfficiënt in dit onderzoek (0,01). Overigens moet wel worden opgemerkt dat Brounen en Huij de nominale ontwikkeling schatten. Een iets hogere coëfficiënt is daardoor goed te verklaren.
Oorspronkelijk was het de bedoeling om ook op regionaal niveau te bekijken wat de impact van het aandelenrendement is op de huizenmarkt. Vanwege het ontbreken van betrouwbare data over het regionale inkomen is dat helaas niet gelukt. Wellicht dat dit in een toekomstig onderzoek kan worden gedaan.
Literatuur
- Aarts, J.W.M.; 2005b; Huizenprijscijfers, wie meet wat?; Rabobank, Themabericht 2005/04
- Abelson, P., Joyeux, R., Milunovich, G., en Chung, D.; augustus 2005:
Explaining House Prices in Australia: 1970-2003. In: The Economic Record. Vol. 8, nr. 255, blz. 96-103.
- Apergis, N., en Rezitis, A.; oktober 2003: Housing prices and macroeconomic factors in Greece: prospects within the EMU, in: Applied Economic Letters, blz. 561-565.
- Arnold, I.J.M.; maart 2005: Ben je ook zo bang? In: Economische Statische Berichten, 90ste jrg, nr. 4455 blz 105.
- Boelhouwer, P.J., Haffner, M.E.A., Neuteboom, P., en Vries, P. de; 2001: Koopprijsontwikkeling en de fiscale behandeling van het eigen huis, onderzoeksrapport OTB.
- Boelhouwer, P.J., en Vries, P. de; maart 2005: Defiscalisering eigenwoningbezit leidt tot forse daling woningprijzen, in: Economische Statische Berichten, 90ste jrg, nr. 4455 blz 109.
- Brounen, D., en Huij, J.J.; 2004: De woningmarkt bestaat niet, in: Economische Statische Berichten. 89e jrg. nr. 4429 blz 126.
- Case, K. E., en Shiller, R.J.; 1998: The Efficiency of the Market for Single-Family Homes. NBER Working Paper Series, nr 2506.
- Centraal Planbureau; april 2005: Welke factoren bepalen de ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland? CPB Document nr. 81.
- Cho, D.; 2003: A Study of Dynamic Relationship between Housing Values and Interest Rate in the Korean Housing Market. European Regional Science Association conference paper, nr. ersa04p323.
- Cho, M.; 1996: House Price Dynamics: A Survey of Theoretical and Emperical Issues, in: Journal of Housing Research, 7 (2), blz 145-172.
- Commissie Simons; januari 2002: Achterblijvende woningproductie, problematiek en maatregelen, eindrapport Taskforce Woningbouwproductie.
- Costello, G.J.; juni 2001: A Spatial Approach to Price Segmentation in Housing Markets. Onderzoek gepresenteerd tijdens het 8ste European Real Estate Society conferentie.
- Din, A., Hoesli, M., en Bender, A.; maart 2001: Environmental Variables and Real Estate Prices, in: Urban Studies, Vol. 38, nr. 11, blz 1989-2000.
- Ecorys; augustus 2005: Effecten beperking fiscale aftrek hypotheekrente, onderzoeksrapport Ecorys, Rotterdam.
- Els, P.J.A. van, en Vlaar, P.J.G. ;1996: Morkmon 3, een geactualiseerde versie van het macro-economisch beleidsmodel van de Nederlandsche Bank.
Onderzoeksrapport WO&E nr. 471 DNB.
- End, J.W. van den, en Kakes, J.; september 2002: De samenhang tussen beurskoersen en huizenprijzen. DNB, MEB Research Memorandum nr. 17.
- European Central Bank; maart 2003: Structural Factors in the EU Housing Markets.
- Goodman, J.L.; 1998: Agreggation of Local Housing Markets, in: Journal of Real Estate Finance and Economics, 16 (1), blz 43-53.
- Gool, P. van, Jager, P., en Weisz, R.M.; 2001: Onroerend goed als belegging, Stenfert Kroese, 3de druk.
- Grob, S.G.; maart 2005: Hypotheekrenteaftrek in perspectief, in: Economische Statische Berichten, 90ste jrg, nr. 4455 blz 103.
- Have, G.M. ten.;2002: Taxatieleer Vastgoed deel 1, Wolters Noordhoff, 3de druk.
- Hilverink, H.G.; november 2004: De Vastgoedlezing 2004, de inefficiëntie van de woningmarkt; Amsterdam School of Real Estate.
- Hort, K.; januari 1998: The Determinants of Urban House Price Fluctuations in Sweden 1968-1994, in: Journal of Housing Economics. Vol. 7, blz. 93-120.
- Kasporova, D., en White, M.; 2001: The Responsiveness of House Prices to Macroeconomic Forces: A Cross-Country Comparison, in: European Journal of Housing Policies. Vol. 1 (3), blz. 385-416.
- Malpezzi, S.; oktober 1998: A Simple Error Correction Model of House Prices, in: Journal of Housing Economics. Vol. 8, blz. 27-62.
- Nederlandse Vereniging van Banken; 27 april 2004: Een integrale visie op de woningmarkt.
- NYFER; oktober 2005: Risico’s op de Nederlandse huizen- en hypotheekmarkt in 2005-2010. Onderzoeksrapport NYFER.
- OECD; 2004: OECD Economic Surveys Netherlands. Vol. 2004/9.
- Ommeren, J. van, en Leuvensteijn, M. van.; 2003: New evidence of the effect of transaction costs on residential mobility. CPB Discussion Paper nr. 18.
- Priemus, H.; 2000: Mogelijkheden en grenzen van marktwerking in de volkshuisvesting. DGW/NETHUR partnership, publicatie 9
- Rabobank kennisbank; september 2003: Rentescenario’s - de prijs van geld tot 2010 -.
- Rabobank persbericht; 9 juni 2004: Woningaanbod in geen enkele provincie voorbereid op toekomst.
- Rouwendal, J., en Alessie, R.; juni 2002: House Prices, Second Mortgages and Household Savings. Tinbergen Institute Discussion Paper TI 2002-074/3.
- Vries, P. de, en Boelhouwer, P.J.; augustus 2004: Lange termijnevenwicht op de koopwoningenmarkt. DGW/NETHUR partnership, publicatie 28.